北京银泰中心综合物业案例分析北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问伟业顾问n地理位置北京朝阳建外大街2号n项目概况用地面积：31305平方米总建筑面积：350000平方米中央主楼地上63层，高249.9米东西两栋配楼地上42层，高186米裙楼4层，高24米地下3层n功能组合物业：公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业写字楼（东西2栋配楼），目前已分别整售给美林集团及中国人保公寓+酒店（中央主楼）写写字字楼楼写写字字楼楼银银泰泰大大厦厦商业配套商业配套项目基本情况项目基本情况销售情况销售情况销售率：销售率： 83% 购买目的：购买目的：100%投资多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源银泰大厦银泰大厦柏悦居柏悦居销售策略销售策略2005年10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为25000元/平米2006年3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理预期，实现开盘均价达到40000元/平米水平客户客户客户来源：客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式：付款方式：95%一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦银泰大厦柏悦居柏悦居首层平面图首层平面图竖向交通竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套，前往酒店，需先下一层再另乘电梯至酒店配套银泰大厦银泰大厦柏悦居柏悦居首层独首层独立大堂立大堂交房标准：交房标准：精装修标准：6000-7000元/平米全套家具、家电，及完备的设备配置具体交房标准见附件银泰大厦银泰大厦柏悦居柏悦居物业：物业：费用：费用：18元/平米.月管理公司：管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用产品特征：产品特征：建筑面积：建筑面积：17410平米标准层：标准层：1700平米，标准层2-3户户型面积户型面积56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层户50-55F：640.52平米（两套联卖）户型，共5套；549.17平米户型，共10套使用率：使用率：67%银泰大厦银泰大厦柏悦府柏悦府56-58F 869.43平米平米50-55F 640.52平米平米50-55F 549.17平米平米柏悦府银泰大厦银泰大厦柏悦府柏悦府价格价格均价：70000元/平米（毛坯）目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%销售情况销售情况目前成交两套，户型面积为549.17平米销售方式先由低层开始销售购买目的为纯自住客户构成客户构成客户来源： 已成交的两套户型的客户均为外籍华侨付款方式：一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦银泰大厦柏悦府柏悦府首层平面图首层平面图竖向交通竖向交通首层独立大堂，2部专享电梯电梯刷卡进入柏悦府各层电梯可直接到达上部酒店配套银泰大厦银泰大厦柏悦府柏悦府首层独立大堂首层独立大堂银泰大厦银泰大厦柏悦府柏悦府交房标准：交房标准：毛坯交房设备配置与柏悦居相同具体设备配置情况见附件物业：物业：费用：费用：18元/平米.月物业管理人员：物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用银泰大厦银泰大厦柏悦酒店柏悦酒店首层平面图首层平面图竖向交通竖向交通首层独立大堂，3部专享电梯电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往柏悦居、柏悦府首层独立大堂首层独立大堂规划情况规划情况建筑面积：建筑面积：37018平米客房数量：客房数量：237间楼层：楼层： 34-49层柏悦酒店，5963层酒店配套功能分区功能分区l柏悦酒店客房： 34F-49Fl酒店配套： 59F-63F大堂63F（顶层）SPA59F会议室60F餐厅61F酒吧62F银泰大厦银泰大厦柏悦酒店柏悦酒店酒店特色酒店特色国际化的物业管理服务在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency )、君悦(Grand Hyatt) 及柏悦(Park Hyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店酒店配套酒店竖向分布原则竖向分布原则柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公寓，因此设置在资源较好的高楼层处凯悦酒店集团对项目进行全面管理凯悦酒店集团对项目进行全面管理柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费提供中介租赁服务，并收取服务费用柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务对柏悦居、柏悦府产生的影响对柏悦居、柏悦府产生的影响多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的价格参考。由于柏悦酒店全班人员为柏悦府提供高品质的服务，因此成为支撑柏悦府超高售价的因素之一。柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的关系柏悦酒店与柏悦居、柏悦府的关系