TongDa 通达物业通达物业第一章第一章 房屋管理房屋管理 0TongDa 通达物业通达物业11 房屋维修管理房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 1TongDa 通达物业通达物业111 房屋维修管理内容房屋维修管理内容 房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。2TongDa 通达物业通达物业（1）房屋完损等级 1）完好房 2）基本完好房 3）一般损坏房 4）严重损坏房 5）危险房3TongDa 通达物业通达物业 （2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 4TongDa 通达物业通达物业2）房屋完损标准的项目划分 3）房屋完损标准的划分。 房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度来划分的 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。5TongDa 通达物业通达物业 4）房屋完损等级评定方法 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房 （b）基本完好房 （c）损坏房 （d）严重损坏房 6TongDa 通达物业通达物业（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。 （c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。 其他结构房屋完损等级评定方法 （a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。 7TongDa 通达物业通达物业危险房屋的鉴定与处理 对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的城市危险房屋管理规定和危险房屋鉴定标准（JGJ125-99）执行。 （d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。 8TongDa 通达物业通达物业（3）房屋完损等级评定的基本方法 第一、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级； 第二、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级； 第三、接管新建房屋后，要进行完损等级评定。9TongDa 通达物业通达物业（4）房屋完损等级评定的要求 1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。 2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。 3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即要认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。 10TongDa 通达物业通达物业4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。11TongDa 通达物业通达物业2房屋维修计划管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案； 有计划地组织房屋按年轮修； 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。12TongDa 通达物业通达物业3房屋维修施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。 13TongDa 通达物业通达物业 物业管理企业应根据城市房屋修缮规定、建设工程质量管理条例及房屋修缮工程质量检验评定标准等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。 4房屋维修质量管理 14TongDa 通达物业通达物业5房屋维修资料管理 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。15TongDa 通达物业通达物业112 房屋维修工程分类房屋维修工程分类 根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。 16TongDa 通达物业通达物业1小修工程v小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。 （3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。 17TongDa 通达物业通达物业 （4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯 等。 （7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。18TongDa 通达物业通达物业2中修工程 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。19TongDa 通达物业通达物业 中修工程范围主要包括：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。 （3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。20TongDa 通达物业通达物业3大修工程 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证某基本完好或完好的工程。 21TongDa 通达物业通达物业 大修工程范围一般包括： （1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。 （3）对房屋进行局部改建的工程。 （4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。22TongDa 通达物业通达物业4翻修工程 翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 23TongDa 通达物业通达物业 翻修工程适用范围主要包括： （1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。 （2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。 （3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 （4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。 （5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 24TongDa 通达物业通达物业5综合维修工程 综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。 25TongDa 通达物业通达物业113 房屋日常养护房屋日常养护 房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 26TongDa 通达物业通达物业1房屋维修日常养护的类型和内容 房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。27TongDa 通达物业通达物业（1）房屋小修养护的内容 1）木门窗维修及少量新作； 2）给水管道的少量拆换； 3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦； 4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换； 6）电线、开关、灯头的修换； 28TongDa 通达物业通达物业（2）房屋计划养护的内容 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。 29TongDa 通达物业通达物业（3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 30TongDa 通达物业通达物业2房屋维修日常养护的程序（1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 31TongDa 通达物业通达物业1）组织咨询活动 般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。 2）设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。 物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： 32TongDa 通达物业通达物业（2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程3）设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。33TongDa 通达物业通达物业114 房屋维修标准及考核指标房屋维修标准及考核指标 34TongDa 通达物业通达物业1房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。（1）主体工程维修标准 （2）木门窗及装修工程维修标准 （3）楼地面工程维修标准 （4）屋面工程维修标准 35TongDa 通达物业通达物业（5）抹灰工程维修标准 （6）油漆粉饰工程维修标准 （7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准 （8）金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀 （9）其他工程维修标准 房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 36TongDa 通达物业通达物业2房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。37TongDa 通达物业通达物业（3）小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。 38TongDa 通达物业通达物业1）定额指标:它包括人工定额和材料定额。 人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。 材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。 39TongDa 通达物业通达物业2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。 小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 40TongDa 通达物业通达物业3）安全指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。 41谢谢合作TongDa 通达物业通达物业第二章 机电设备相关作业规程43TongDa 通达物业通达物业21物业设备管理物业设备管理 物业机电设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。 44TongDa 通达物业通达物业 211 物业机电设备的分类物业机电设备的分类 物业机电设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。 45TongDa 通达物业通达物业 1供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成； 组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 2排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 46TongDa 通达物业通达物业3消防设备 指房屋设备中的消防装置部分，包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵等4卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。 47TongDa 通达物业通达物业5供暖、供冷、通风设备（1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风机、水片、回龙泵等设备。（2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。（3）室内通风设备包括通风机、排水门及一些净化除尘设备等。 48TongDa 通达物业通达物业6燃气设备 房屋的燃气没备包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 49TongDa 通达物业通达物业7电气工程设备 房屋建筑电气工程设备主要包括： （1）供电及照明设备 这是指给房屋提供电源及照明的各种装置。 （2）弱电设备 这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置 （3）电梯设备 这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 （4）防雷装置 包括接闪器、引下线和接地装置等。 50TongDa 通达物业通达物业212 物业设备管理内容物业设备管理内容 物业管理企业针对公共、共用设备实施管理的内容，主要包括以下几个方面： 51TongDa 通达物业通达物业1设备使用管理 设备使用管理主要通过制订、实施一系列规章制度来实现。 2设备维修管理 设备维修管理的内容包括设备的定期检查修维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。3设备安全管理 设备安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备实行合格证制度，维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等. 4设备技术档案资料管理 设备技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。52TongDa 通达物业通达物业213 物业设备维修工程的分类物业设备维修工程的分类 为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。 53TongDa 通达物业通达物业1设备保养的分类 房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养) 54TongDa 通达物业通达物业（1）日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。 （2）一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。（3）二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。（4）设备点检。是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查。 55TongDa 通达物业通达物业2设备维修的分类 设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为： （1）零星维修工程。 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）设备更新和技术改造 （5）事后维修（故障维修） （6）状态维修 56TongDa 通达物业通达物业214 物业设备管理制度物业设备管理制度 1各类管理人员的岗位职责（1）工程部主管 是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。57TongDa 通达物业通达物业（2）各专业技术负责人（工程师或技术员） 各专业技术负责人在部门主管领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门主管完成上级主管部门布置的工作。 58TongDa 通达物业通达物业（3）班长 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。 59TongDa 通达物业通达物业（4）维修人员 认真执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡检工作，正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案。 负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量，负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门。 （5）保管员 60TongDa 通达物业通达物业2管理制度 （1）接管验收制度 设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。 61TongDa 通达物业通达物业（2）预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。62TongDa 通达物业通达物业 （3）值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。 63TongDa 通达物业通达物业（4）交接班制度 （5）报告制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。 64TongDa 通达物业通达物业 除了上述设备管理制度外，还有工具领用保管制度、设备操作维修安全规定、工程设备请修制度、设备技术档案资料保存管理制度、房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度、承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。 65TongDa 通达物业通达物业小 结 学习本章，我们首先应该了解掌握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常养护的类型和内容、物业的设备分类、物业设备维修工程的分类等内容。这其中通过房屋完损等级的评定，了解日常巡房检查时应注意的内容；通过房屋维修日常养护的类型和内容，弄清日常养护的内容；通过物业设备分类，清楚物业设备管理应考虑不同类型设备特点。本章学习的目的，不是为了完全掌握房屋及其物业设备的养护、维修，而是应对房屋维修管理和物业设备管理有一个初步的概括的认识，为后续这两门专业课的学习奠定基础。 66TongDa 通达物业通达物业第三章土建、机电、给排水、暖通专业的相关知识67TongDa 通达物业通达物业一、土建基础知识1、土建所包含的项目包括地基基础 、梁、柱、板主体 、墙体，墙面（大理石、马赛克、条砖、瓷面砖喷漆）、顶棚 、楼梯扶手 、屋面隔热层防水层 、散水雨檐走廊 等。682、土建设施项目的检查标准a、地基基础的检查标准b、梁、柱、板主体 、墙体，墙面的检查标准c、顶棚 、楼梯扶手的检查标准d、屋面隔热层防水层 的检查标准e、散水雨檐走廊的检查标准3、检查、保养内容及周期 按照相关保养计划进行定期巡视、检查、维修、保养并进行记录，发现安全隐患及时处理4、土建设施的维修方法 土建设施出现损坏、破损，应及时联系施工方负责人进行修复，具体维修方法按照国家统一标准进行维修。二、水电维修基础管理知识1、电气维修规程目的：维保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失 2、电气维修 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证工作万无一失，禁止无证人员操作，确保人员安全。3、电气设备的养护 按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部把关审查并派专人参加。维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，管理处对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4、给排水相关专业知识a、给排水系统包含的设施b、给排水管理制度c、给排水设施维修保养制度d、给排水设施维修办法三、暖通系统基础管理知识1、暖通系统的组成部分包括换热站、暖通管道、放气阀、阀门、暖气片等设施。2、目的：保证小区的采暖系统的正常运行，使采暖效果达到业主（用户）的满意 3、暖通系统发生故障后的维修办法 比如某单元住户发生暖气片不热 ；整栋楼出现采暖不热 ；整个采暖系统出现采暖不热等现象发生时，应该采用什么样的维修办法及时解决问题。4、暖通系统的保养方法a、进入采暖期前的保养方法： 阀门、管道保温护套、管卡及固定支架、各连接处接口、法兰、热交换站、补水泵控制柜等均是需要重点保养部位，确保供暖期间系统的正常运行。b、采暖期过后的保养内容： 1、对整个二次采暖系统管网进行放水清洗，清洗后再对二次采暖系统管网注满清水，使其起到对管道内壁防腐保护作用 2、对系统所有的阀门（不包括住户室内）、热交换泵进行一次彻底的保养并进行刷漆防锈处理 TongDa 通达物业通达物业3、系统管道的固定卡及固定支架要及时进行防锈紧固处理4、作好不在采暖期内的保详细记录5、清理控制箱（柜）的灰尘，检查主回线及主进线的接点处是否有过热痕迹,主交流接触器运作是否灵活，触头是否接触良好 80TongDa 通达物业通达物业谢谢合作81