地籍管理土地登记地籍管理土地登记1 1第一节第一节第一节第一节 土地总登记土地总登记土地总登记土地总登记第二节第二节第二节第二节 初始登记与设定登记初始登记与设定登记初始登记与设定登记初始登记与设定登记第三节第三节第三节第三节 变更登记变更登记变更登记变更登记第四节第四节第四节第四节 异议登记与更正登记异议登记与更正登记异议登记与更正登记异议登记与更正登记 第五节第五节第五节第五节 注销登记注销登记注销登记注销登记海川县海川县人民政府土地登记通告人民政府土地登记通告 根据中华人民共和国土地管理法有关规定，为加强土地管理，保护土地使用者、所有者和他项权利者的合法权益，县人民政府决定对本辖区的全部土地使用权、所有权及他物权进行登记。现将有关事项通告如下： 1.依法办理土地登记申请手续并在地籍调查中出席现场指界，是土地使用者、所有者及他物权者的权利和义务，必须依照本通告规定的时间、地点办理申请登记手续。逾期不办理的，或在规定时间内不出席指界的，由此造成一切后果自负。 2.土地登记申请者申请土地登记时，应向土地登记机关提交下列文件资料： 土地登记申请书。 土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明。 土地权属来源证明。 土地附着物权属证明。 委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。 3.土地登记申请即土地登记申请者提交申请书、证明文件的日期自1993 年 6 月 9 日起至1993年8月 9日止。因故不能如期申请的，必须在规定的申请期限内，向所在登记区的土地登记办公室提出申请，经批准方可延期申请。 4.土地登记分区及土地登记地址： 第 2 登记区（范围） 土地登记办公室地址：海川县城新城路15号 海川县 人民政府 1993年6 月1 日 二、登记申请二、登记申请1 1、土地总登记申请人、土地总登记申请人 个人使用土地的，其土地登记申请人一是使用宅基地的城镇、农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记；二是使用四荒拍卖土地的农村居民，由农地使用合同签订人申请土地登记。 单位使用土地的，其土地登记申请人分别为：企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。机关法人、事业单位法人、社团法人以法人名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件的，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。私营单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。 集体所有的土地，土地所有权登记申请人分别为：村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍独立存在的，可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备的条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。 2 2、土地总登记申请应提交的证明文件、土地总登记申请应提交的证明文件 申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：各个时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。 由于历史等原因无法提交权属证明材料的，可以按以下办法处理：一是个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；二是单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。3 3、初步审查、初步审查 土地登记申请人应当按规定填写土地登记申请书。申请书包括四方面内容：申请人情况：申请人名称、单位法人代表姓名、住所、上级主管单位等。申请登记的土地状况：土地坐落、土地产权性质、土地面积、土地用途、土地等级和价格等。宗地范围界线草图（注明相邻单位名称）。产权来源及产权证明材料。 登记机关对土地登记申请书及其他资料的审查，是一种形式审查，只对申请人的资格、申请书填写的完整性和规范性、产权证明文件的有效性等进行初步审查，以确定是否还需要补充申请材料或驳回申请。三、地籍调查三、地籍调查 地籍调查是由登记机关对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清土地的位置、产权性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，以便进行土地登记的一个重要环节。 地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。 权属调查包括核实土地产权来源、认定土地产权界线、设立土地产权界标等内容。调查前，登记机关应根据登记区的划分，制作调查工作底图，并对各宗地预编地籍号。根据土地登记申请人提供的产权证明材料，查实土地产权的发生和演变过程及产权性质。确认产权界线时，应由被调查宗地产权人的法定代表人，与相邻宗地产权人的法定代表人，共同到现场指界，并在调查表上签字、盖章。确定产权界线后，需在界线的拐点等处设置界标。权属调查结束后，应绘制宗地草图，标明宗地的位置、界址点线、界址边长、相关距离等。 地籍测量包括平面控制测量和细部测量两大部分。地籍平面控制测量是为了保证地籍测量成果具有统一的数学基础和测量精度，在细部测量之前，在整个调查登记区，由高级到低级，逐级建立控制网。地籍细部测量包括对土地产权界址及其他地籍要素的测量及绘制地籍图，量测宗地面积等。四、权属审核与公告四、权属审核与公告 土地登记的审核与公告，是县级以上人民政府根据登记部门的调查结果和审查意见，决定对申请登记的土地产权是否准予登记的法律程序。1 1、权属审核、权属审核 权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。（1）对土地登记申请人的审核 申请人是自然人的，登记人员要查验其个人身份证或户籍证明，并对其民事行为能力进行审查。如果申请人无行为能力或只具有限制行为能力，则必须由其法定代理人代理申请。 申请人为法人或其它组织的，登记人员审查其法人资格证明。企业法人如企业、公司的法人资格证明为工商行政管理部门核发的企业法人营业执照，社会团体法人如工会、共青团、妇联、行业协会、学术团体等的法人资格证明为民政部门颁发的社会团体登记证书；依照法律、行政命令成立的机关法人、事业法人的法人资格证明为批准该单位成立的证件或文件。其它组织申请土地登记时，参照法人审查的方法对其主体资格进行审查。此外，登记人员还要对法定代表人身份证明、法定代表人的个人身份证或户籍证明进行审查。 登记申请人不管是自然人还是法人或其它组织，凡是委托他人申请的，登记人员还要审查土地登记委托书，以及代理人的个人身份证或者户籍证明。代理人为法定代理人的，土地登记人员审查其村委会或居委会开具的监护人证明。（2）对宗地自然状况的审核 宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级和价格进行审核。宗地范围反映在宗地界址点和界址线上，宗地的面积也是通过界址点、界址线计算出来的，宗地范围涉及到土地权利人的切身利益。审核宗地范围，采用数字地籍成图的，界址点须用数字精确表示；采用其他方法测绘地籍图的，四至描述一定要准确，且应尽量与明显地物联系在一起，宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。审核宗地面积时，应在图上或到实地逐一核对各类面积。利用土地利用现状调查资料进行登记的集体土地所有权和国有农村、牧、渔场国有土地使用权，要核对各地类面积与土地总面积是否一致。农村、牧场内建设用地与非建设用地分别划宗的，检核图件与文字描述的一致性。审核宅基地面积要检核宅基地面积是否超标，对超占面积宅基地提出处理意见。宗地用途反映了土地利用现状的合理性，土地使用者必须严格按照规定或批准的用途使用土地，不能随意改变。在审核中，要检核土地实际用途与批准用途的一致性，发现不一致的，移交有关部门处理。土地等级反映土地的质量和使用价值，土地价格反映土地的价值。一般情况下，登记的土地等级应与定级成果资料相一致，标定地价和申报地价水平应与当地的地价水平相当。（3）对土地权属状况的审核 对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。我国土地权属来源证明分为两类：直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。直接的土地权属来源文件，是指政府部门批准使用土地的文件。其中包括土地管理法颁布前主管土地的政府部门，如计委、建委、民政、农业等有批地权的政府部门批准的用地文件。土地管理法颁布实施后，在土地行政主管部门已经组建的地区，只有土地行政主管部门批准用地的文件是有效的批地文件；土地登记开始前，统一由土地行政主管部门补办的批准用地文件；农村居民长期使用的宅基地、城镇居民个人住所用地的旧土地证、房产证及由当地基层组织开具四邻认证的证明；农业合作化时期和农村六十条发布后，生产队、生产大队固定土地的档案。土地权属的参考文件包括土地公有制实行前的土地契约；单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料；地上物买卖、交换、继承等证件；行政领导对用地的指示；集体土地交换协议等。审核土地权属来源证明时，要先将土地权属来源文件进行分类，然后进行文件认定。 土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。 土地使用期限审核是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。集体土地使用权期限应与农地使用合同和国家有关政策相符。审核分为初审、复审两个阶段。初审，即审核人员按照有关规定对申请书、申请登记的项目，参照各种权属证明、调查结果逐项审核，填写审批表。达到标准的可以提出初审意见；经审查认为不够登记条件的，可以提出不予登记的具体原因或处理意见。对于一时难以确定的问题可以另附说明交复审人员处理。复审，即复审人员对初审意见进行复核。复核的重点主要是对土地来源的合法性、界址、面积的准确性以及对初审人员提出的处理意见进行进一步的审核，认为基本可以确权的，提出确权意见；对难以定论的，且影响重大的土地权属纠纷事件，可以写出报告交人民政府处理审定。权属审核结束后，符合规定要求的，登记人员填写土地登记审批表，该表必须具备在土地登记卡上所需记录的全部内容，其主要内容有：土地登记申请人的名称和地址。对于申请人为单位、企业的，还应包括该单位、企业的单位性质、法人代表姓名及其上级主管部门。土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。土地登记的依据。包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。登记部门初审、审核的意见。2 2、权属审核结果公告、权属审核结果公告（1）公告的内容 公告，是指登记机关将经权属审核认为符合登记要求的宗地信息向社会公众公布，并征询意见的行为。公告的主要内容有：土地使用者、所有者或他物权拥有者的名称、地址，拟准予登记的土地权属性质、面积、用途、坐落、地号，以及对公告提出异议方式、地点、期限和要求复查办法等。 公告的意义主要有四个方面：第一，让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；第二，在规定时间内，征询利害关系人的异议；第三，对登记机关在作业中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性；第四，保证土地登记的公信力。 公告应在登记权属审核后进行，公告期限一般以一个月为宜。公告应在登记区范围内广泛张贴，特别是在公共场所、居民居住区等人员集中的地区进行张贴。也可以通过报纸、电视、网络等新闻媒体进行刊载。海川海川县人民政府关于土地登记审核结果县人民政府关于土地登记审核结果公公告告现将海川县国土资源管理局对2登记区，土地登记审核结果予以公布（详见附表），若对公布的土地使用权、所有权及他物权等有异议者，请于1993年12月1日前，到海川县城新城路15号申请办理复查手续，逾期没有提出异议的，即认为上述公布的权益有效，将准予登记注册。海川县国土资源管理局1993年10月30日（2）权属异议处理 土地权利人和利害关系人在登记审核结果公告期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。登记机关根据土地使用者、所有者、他物权者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查人员根据复查结果填写土地登记复查结果表。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差错的，复查费由造成差错者负担。 总登记是登记部门对于该登记区土地权利的普遍确认，对登记区内各土地权利人权益具有较大影响。在实际工作中往往会出现大量的土地权属纠纷，需要进行处理。处理土地总登记权属争议应遵循从实际出发、尊重历史、面对现实，以法律、法规和土地管理规章为依据的原则。3 3、登记审批、登记审批 公告期满后，登记部门应对公告提出的问题予以逐项复查，对无异议的应按规定报人民政府批准。在一般情况下，人民政府主要对较大问题进行把关，一般的问题不再逐项审查，依据登记部门的审核意见，签署政府的批准意见，如准予登记或暂缓登记或不予登记。五、注册登记与颁发证书五、注册登记与颁发证书 土地注册登记和颁发证书是土地登记最后一个步骤，也是最重要的一个步骤。土地的注册登记就是把经人民政府批准登记后的土地产权及其有关内容，正式填写在土地登记卡（簿）上，使之在法律上得到确认，同时填写土地归户卡（册）和土地证书。 土地登记卡是土地登记的主件，也是土地所有权、使用权和土地他物权的法律依据。它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。其内容包括三部分：一是宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积、用途、权属性质以及便于查找的有关图、表、册的编号；二是土地使用者、所有者或他物权者名称、通讯地址、单位性质、主管部门；三是登记的其他内容，如他物权、变更事项、登记依据等。土地登记卡以宗地为单位填写，土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；土地登记卡登记的内容发生变更、注销、或他物权设定及注销的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记主卡。 土地注册登记是一件极为严肃的行为，一经填写，即产生法律效力，不可随意更改。土地归户卡依照土地登记卡填写，所谓归户，就是把产权人作为主项，把由其拥有或使用的土地都归到一起逐宗予以排列。填写归户卡是便于产权产籍管理。 土地权利证书也是根据土地登记卡填写的。土地证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书分为三种：国有土地使用证、集体土地所有权证和集体土地使用证。 土地他物权，登记在其所附属的土地所有权或使用权登记卡和土地证上，同时向他物权人颁发土地他物权证明书。 第二节第二节 初始登记与设定登记初始登记与设定登记 在总登记之后，土地权利人首次取得土地产权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。它是相对于权利变更登记和注销登记的一种登记程序。土地初始登记行为主要表现为：以划拨、出让或其它方式获得国有土地使用权申请国有土地使用权初始（第一次）登记，依法获得集体土地使用权申请集体土地使用权初始（第一次）登记等。初始登记可能产生在权利变更登记之前，也可能与权利变更登记同时发生。初始登记的程序包括：登记申请、产权调查、审核审批、注册登记与颁发书状。 他物权产生于既有权利，对于原产权而言，他物权是原权利人设立的结果，他物权登记，我们称为权利设定登记。我国的土地使用权实质就是用益物权之地上权，我国将其作为所有权的派生物权加以法定。因此，土地使用权取得登记不属于他物权登记，这里讨论时将其置于他物权之外。我国他物权的登记类型主要包括：抵押权、地役权、典权、租赁权等。 一、国有土地使用权初始登记一、国有土地使用权初始登记1 1、划拨国有土地使用权初始登记、划拨国有土地使用权初始登记划拨国有土地使用权就是土地使用者通过划拨方式获取的国有土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，一般没有期限的限制。划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地产权第一次登记。土地使用权的划拨，是指县级以上地方人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（1）划拨国有土地使用权的法律特征1）获得的行政性划拨国有土地使用权是国家凭借行政权利进行土地资源配置的方式，土地使用者为获得该种权利首先必须经县级以上人民政府批准，以划拨方式取得的土地使用权。如为新征收的集体土地或者其他单位正在使用的国有土地，划拨土地使用权人须支付土地补偿费和安置、拆迁补助费；如为国有的荒山、荒地、滩涂或者市区内没有收益的空闲地，则划拨土地使用权人一般不用支付任何价款。 2）范围的限定性 下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。 为进一步细化划拨用地的范围，2001年10月22日，国土资源部以第9号部令的形式发布、实施了划拨用地目录。该目录明确：第一，对符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有权批准的人民政府批准后方可以划拨方式提供土地使用权。第二，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当实行有偿使用。第三，本目录实行后，法律行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行。3）期限的不确定性 以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，一般没有使用期限的限制。市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。在国家不需要调整的情况下，土地使用者可以较长期地使用。 开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人较长期使用，使用期限最长不得超过50年。 4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，为城镇土地使用税（简称土地使用税）的纳税义务人。划拨土地使用权获得者也应依法缴纳土地使用税。但下列土地免交土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公元、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。5）处置的限制性 划拨国有土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的，经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；补交了土地出让金。（2）划拨国有土地使用权初始登记 划拨国有土地使用权初始登记的申请人为划拨国有土地使用者。须办理划拨国有土地使用权初始登记的有以下三种情形：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；其他项目使用划拨国有土地的；集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。 相对应申请时限分别为：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在竣工验收之日起三十日内，持验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权初始登记。其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权初始登记。集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内办理初始登记。 申请人应提交的土地权属证明文件包括：国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预告登记文件；大中型建设项目竣工验收报告；征地勘测图件；原集体土地使用权证；其他证明文件。 权属审核注意两点：第一，划拨土地使用权的土地应符合划拨用地目录范围；第二，经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准用地面积基本一致。 划拨国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，登记机关依据经人民政府批准的土地登记审批表内容进行注册登记。（参考申请表、审批表、登记卡等）2 2、出让国有土地使用权初始登记、出让国有土地使用权初始登记 土地出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权初始登记是对一宗土地以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。（1）出让国有土地使用权的法律特征1）主体的广泛性 城镇国有土地使用权出让的受让者比划拨国有土地使用权的主体和农村集体土地使用权的主体广泛得多，境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可成为出让国有土地使用权的主体。2）形式的多样性 土地出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 我国相关法规规定，商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。3）使用的有偿性 以出让方式取得国有土地使用权的建设单位按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。相对于划拨国有土地使用权而言，国有土地使用权出让为有偿行为，土地使用权人必须向国家支付土地使用权出让金，即支付一定年限土地使用权的购买价格。出让金一般在出让合同签订后的法定或约定期限内，向国家一次性支付，或在确定的期限内分期支付。 为了规范国有土地使用权协议出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国家有关法令规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。4）期限的限制性 相对于划拨国有土地使用权而言，通过出让方式取得的国有土地使用权是有使用期限的。土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限。 我国有关法规规定，土地使用权出让的最高年限因土地用途不同而不同，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。 土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。5）政府的垄断性 土地出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。除此之外，任何单位、组织和个人都不得从事国有土地使用权的出让活动，体现了政府对土地使用权出让的垄断性。（2）出让国有土地使用权初始登记 出让国有土地使用权初始登记的申请人为出让国有土地使用权的受让者。办理出让国有土地使用权初始登记的有两种情形：出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权初始登记。出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权初始登记。 申请登记的申请人应提交的土地权属来源证明包括：建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。 在登记的权属审核时，对国有土地使用权出让合同应着重从两个方面来进行审核：第一，国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地行政主管部门；出让合同应由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。第二，出让标的只能是经依法批准的国有土地使用权，出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权，签定的出让合同无效。 出让国有土地使用权初始登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。3 3、国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记、国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记 国有土地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。（1）国有土地使用权作价出资（入股）的法律特征1）法律的规定性 根据公司法第77条规定，股份有限公司的设立，必须经过国务院授权的部门或者省级人民政府批准。国有土地使用权作价出资（入股）的审批权为：省级以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资（入股）方式配置土地。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。2）方式的限定性 国有企业改革时，可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。3）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押 国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发1999433号）明确了国家作价出资（入股）土地使用权的权益，即以作价出资（入股）方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。（2）国有土地使用权作价出资（入股）的初始登记 国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记的申请人为改组后的新设企业。国家将国有土地使用权以作价出资（入股）方式让与改组后的新设企业，该企业应当在签订作价出资（入股）合同之日起30日内申请国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记。 国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记申请人应向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同；建设用地批准书；原国有土地使用权证；其它证明文件。 在进行登记的权属审核时，首先要注意登记申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致。其次，国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。 国家作价出资（入股）国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。4 4、国家租赁国有土地使用权初始登记、国家租赁国有土地使用权初始登记 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国家租赁国有土地使用权初始登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。土地行政主管部门与土地使用者要签订租赁合同。（1）国家租赁国有土地使用权的法律特征1）范围的界定性 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地都必须实行出让，不实行租赁。 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。2）租赁的期限性 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。3）国有土地租赁的租金与缴纳方式 国有土地租赁的租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，以招标、拍卖为主。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公示，接受上级土地行政主管部门和社会的监督。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额计算。对改制企业的土地使用权采取租赁方式处置的，必须进行地价评估。 不同的租赁方式其租金缴纳方式也不同，采取短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的应当在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。4）权利人的权利与义务 承租土地使用权可以转租、转让或抵押。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法进行权利变更登记或他物权设定登记。 国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应可以续期。 承租土地在特殊情况下提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因主要有：承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。（2）国家租赁国有土地使用权初始登记 国家租赁国有土地使用权初始登记的申请人为承租人。依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，申请国家租赁国有土地使用权初始登记。申请人申请登记时应提交的土地权属证明文件包括：国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；原国有土地使用证；其它证明文件。 在进行权属审核时，首先应核实申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同土地使用者一致；其次确定国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订；第三判断国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限，短期租赁年限一般不超过5年。 国家租赁国有土地使用权初始登记应报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。5 5、国家授权经营国有土地使用权初始登记、国家授权经营国有土地使用权初始登记 国有土地使用权授权经营是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。国家根据需要，将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。国家授权经营国有土地使用权初始登记是对一宗地新确认的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。（1）国家授权经营国有土地使用权的法律特征1）获取的法定性 在企业改革过程中，对原划拨土地使用权的采用授权经营方式处置的，需经省级以上人民政府批准。改制企业根据批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。2）范围的限定性 根据企业改革和发展的需要，国家可以采取授权经营的方式，向集团公司或企业注入土地资产。国有土地使用权授权经营只对下列企业适用：经国务院批准设立的国家控股公司；作为国家授权投资机构的国有独资公司；作为国家授权投资机构的集团公司。3）无须支付资本金 采用授权经营方式处置土地资产的，其资本金按政府应收取的土地出让金额计算，这种使用权是国家以土地使用权价格的全额作为国有资本金授权给国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营。与出让、租赁和作价出资（人股）方式相比，经国家授权经营而获得的国有土地使用权人在权利取得时不必支付任何费用(如出让金、租金、股息等)。4）产权处置的规定性 国家授权经营土地使用权也是一种有偿使用方式，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，在国有土地授权经营期限内，可依法作价出资（入股）、租赁或在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向本集团以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补交土地出让金。5）行为的限制性 被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告；对企业土地股权的年度变化情况以及对土地资产处置的文件及时报授权部门备案；授权部门每年要对企业经营的土地资产情况和执行土地管理法律、法规情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地或处置土地资产的，授权部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。（2）国家授权经营国有土地使用权的初始登记 国家授权经营国有土地使用权初始登记申请人为被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。土地产权人应在取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内申请国家授权经营国有土地使用权初始登记。申请登记时，申请人应提交的权属证明文件主要有：企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；国有土地使用权经营管理授权书；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；原国有土地使用证；其他证明文件。 在权属审核时，首先要确定申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。其次要确认两类企业土地资产处置方案必须报国土资源部批准，一是国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司；二是国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市企业。第三要确认国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制企业的土地资产处置方案要报土地所在的省级人民政府土地行政主管部门批准。第四，国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限。 国家授权经营国有土地使用权初始登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行办理登记。被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营的土地租赁给下属企业使用，其下属企业应办理他物权设定登记。二、集体土地所有权与使用权初始登记二、集体土地所有权与使用权初始登记 集体土地所有权，是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。农民集体土地使用权，是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。农业用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；集体土地非农业建设用地主要包括农村住宅建设用地、农民从事非农业生产的经营性用地、乡(镇)村办企业建设用地和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地等；“四荒”地是指农村集体所有的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”，包括荒地、荒草和荒水等，属于未利用土地。 集体土地所有权和集体土地使用权初始登记是指土地总登记后，对一宗地上新取得的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。1 1、集体土地所有权和集体土地使用权的法律特征、集体土地所有权和集体土地使用权的法律特征（1）主体的分散性 集体土地所有权主体有乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体三种，属于不同主体所有的土地由不同的集体经济组织经营管理。 集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。具体为：集体“非农业建设用地”使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职、职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地；集体“农用土地”使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准；集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权经承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表的同意。 （2）国家为了公共利益可以征收集体土地 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业，可以征收集体土地。凡符合国家有关规定征收土地的，被征地集体不得妨碍或阻挠。农民集体所有的土地在依法办理了土地征收手续后，即成为国有土地，农民集体不能再对国家已经依法征收的土地主张所有权。对土地征收而言，要严格土地使用的公共目的。同时在征收补偿上要充分保障被征地农民的合法权益或利益。（3）集体非农业建设用地应依法按标准严格审批 农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，进行乡(镇)村公共设施、公益事业建设，也可以经批准与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建造住宅应当尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当符合村庄和集镇规划、乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。（4）用途的限定性 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。在土地利用总体规划和用途管制下，容许符合要求的非农建设用地转让。（5）集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、抵押或参股联营 集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过50年。权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利。但在进行转让、抵押、参股联营时，要经农村集体经济组织同意，由乡(镇)级人民政府审核，报县级人民政府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。2 2、集体土地所有权和集体土地使用权初始登记、集体土地所有权和集体土地使用权初始登记 集体土地所有权初始登记的申请人为集体土地所有者，集体土地使用权初始登记的申请人为集体土地使用者。集体土地所有者应当在作出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内申请集体土地所有权初始登记。 使用集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内申请集体土地使用权初始登记。 为了办理权利登记，申请人应提交的土地权属证明文件主要有：土地改革时颁发的土地所有证；人民政府和有关部门批准文件；权属界线协议书；其他证明文件。 集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府批准文件；土地承包经营合同；拍卖金支付凭证；其他证明文件。 乡（镇）村企事业建设用地使用者向登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府建设用地批准文件；建设用地批准书；联营合同；原集体土地使用证；其他证明文件。 农村居民宅基地使用者向登记机关提交的土地权属证明文件为：人民政府批准文件和其他证明文件。 集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：“四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议、拍卖金支付凭证和其他证明文件。 在权属审核方面，集体土地所有权初始登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性。集体农业用地的使用者一般为本集体内部的成员，集体所有的“四荒”地使用者比较广泛，可以为本村村民，也可以是有治理开发能力的企事业单位、社会团体及其他组织或个人。农村居民宅基地使用者一般为本农民集体成员，此外经批准也可以为城镇非农业户口居民、回原籍落户的职工、退伍军人、离退休干部以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞等。乡（镇）村企事业建设用地使用者包括农村集体经济组织的各类企业、事业单位，以及个体工商户、农村承包经营户等。特殊情况下，如全民所有制企业和城市集体所有制企业与农民集体举办的联营企业，农民集体按照联营协议将土地使用权作为联营条件的，经批准该联营企业可以获得集体土地使用权。 我国有关法律规定，农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”使用权，最长不得超过50年。拍卖“四荒”地使用者应按“四荒”地拍卖协议支付拍卖金。农村村民一户只能拥有一处宅基地。 集体土地所有权和集体土地使用权初始登记需要报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。登记完毕，根据土地登记卡填制集体土地所有权证或集体土地使用权，并由登记机关代表政府核发给集体土地所有者和集体土地使用者。三、土地他物权设定登记三、土地他物权设定登记1 1、土地使用权设定抵押权登记、土地使用权设定抵押权登记 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。（1）土地使用权设定抵押权的法律特征1）范围的限定性 根据有关法律、法规和相关文件精神，用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得，并已办理土地登记手续的土地使用权。具体而言，以下土地使用权可以抵押：以出让方式获得的土地使用权；经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有土地使用权：第一，使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；第二，领有国有土地使用证；第三，具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；第四，依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”土地使用权。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。现在人们正在探讨集体土地使用权如何抵押的问题。2）不动产一体性 当地上存在房屋等建筑物或其他定着物时，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他定着物随之抵押；地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。3）土地价值的评估 土地使用权设定抵押权时必须进行地价评估，且抵押人所担保的债权不得超出其土地使用权的价值。土地使用权抵押后，该土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。4）受偿的优先性 债务人在不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，受让人应当依法与土地所在地的土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，从拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。5）对抗第三人 以土地使用权或以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。未办理抵押登记的，不得对抗第三人。（2）抵押权登记 土地抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。 设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。 土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。 2 2、土地使用权出租设定登记、土地使用权出租设定登记 土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。（1）土地使用权出租的法律特征1）行为的法定性 土地使用权出租必须设定在法律允许的出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地上，划拨取得的土地使用权一般不得出租。出让土地的出租条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。划拨土地符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体农业用地的承包方可以在承包期限内将部分或全部土地承包经营权转包或者出租给第三方；通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的并经依法登记的“四荒”土地使用权等其他土地承包经营权，在使用期限内可以出租。2）签订债权合同 土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权变动的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。出租人与承租人就达成协议签订土地使用权租赁合同，出租人将出租的土地交给承租人使用，并取得租金收益；承租人支付租金，获得使用土地的权利。 我国法律规定，出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。（2）土地使用权出租设定登记 土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有：土地权属来源证明，土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为国有土地使用证和集体土地使用证。划拨土地使用权出租批准文件。土地使用权出租合同。有关部门认证的出租地块开发投资证明。其他证明文件。 在进行登记权属审核时，首先，对于登记申请人的审核要注意出租人应为土地使用者并与国有土地使用权证或集体土地使用权证的土地权利人一致，出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。其次，对土地投资情况的审核，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。第三，对土地用途的审核，出租土地的用途应符合规定的土地用途。第四，对租赁期限的审核：出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。 土地使用权出租设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。第三节 变更登记 变更登记是变动产权获得保障的基本制度，通过登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，或者原标的物发生改变。 变更登记具有以下特性：第一，变更登记只能发生于已登记权利的存续期间。第二，变更登记以原有登记的正确性为必要条件。第三，变更登记以原登记的权利或标的发生变化为结果。 变更登记，是指土地总登记、初始登记及他物权设定登记以外的土地登记，包括土地权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记等。一、土地权利变更登记一、土地权利变更登记 土地权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他物权发生改变而进行的土地登记。土地权利变更登记有如下几个特点：第一，土地使用权、所有权和土地他物权变更登记发生在土地总登记、土地初始登记和他物权设定登记之后。第二，土地使用权、所有权和土地他物权变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变。第三，土地使用权、所有权和土地他物权变更具有日常性和个别性。1 1、划拨国有土地使用权变更登记、划拨国有土地使用权变更登记 划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续而进行的权利变更登记；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更而进行的权利变更登记。（1）划拨国有土地使用权变更登记的法律特征1）划拨国有土地使用权补办出让手续 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后，土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。 符合下列条件，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用权证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。2）城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。 以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。 职工购买住房都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。 公有住房和经济适用住房上市后，买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。 （2）划拨国有土地使用权变更登记 1）划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记 划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。产权人应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请人申请登记时应当提交的权属证明文件有：人民政府批准文件、原国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证、其他证明文件。 在登记权属审核时，首先对登记申请人进行审核，申请人应与国有土地使用权证上的权利人和国有土地使用权出让合同上的受让方一致；另外按照有关法律规定申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。其次对国有土地使用权出让合同进行审核，合同的出让方，依法为市、县人民政府土地行政主管部门，并且应当由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订。第三对使用期限的审核，出让国有土地使用权的最高使用期限应符合法律的有关规定，同时，申请人应按出让合同约定缴纳出让金。 划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记涉及到土地使用权的变更，因此划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。2）城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记 城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记，登记申请人为售房单位和购房职工。出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请登记时，申请人应当提交的权属证明文件主要包括：公房出售批准文件、原国有土地使用证、房屋所有权证、售房单位和购房职工签订的售房合同、其他证明文件。 在登记权属审核时，首先对申请人进行审核，登记申请人应为售房合同签约双方，同时出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及国有土地使用权证上的权利人一致，购房职工应与房屋所有权证上的所有人一致。其次对土地权利的审核，出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。第三，对土地用途的审核，土地用途应当为住宅用地。第四，对售房价格的审核，属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价或标准价出售。 以划拨国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此，该划拨国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。2 2、其它方式国有土地使用权变更登记、其它方式国有土地使用权变更登记 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有：企业将通过出让、国家作价出资（入股）等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让；国有土地使用权依法转让；因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更；因处分抵押财产而引起土地使用权变更。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。（1）其它方式国有土地使用权变更的法律特征1）出让土地使用权变更 土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转转让让、出出租租、抵抵押押或者用于其他经济活动，其合法收益受国家法律保护。出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。 转让房地产时，应符合：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 出让土地使用权的出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理登记。 出让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。土地使用权抵押、其地上建筑物、其他附着物抵押，应当办理抵押登记。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。2）国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的变更 国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价；国有企业改革中以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。3）国家租赁国有土地使用权的变更 国有土地承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。（2）其它方式国有土地使用权变更登记 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。 国家作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内申请变更登记。 国有土地使用权转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内申请变更登记。 单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内申请变更登记。 处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内申请变更登记。 国有土地使用权变更登记，申请人应当提交的权属证明文件包括：原国有土地使用证和土地税费交纳证明。除了权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交债权合同和有关证明文件。在登记权属审核时，首先要对申请人进行审核，申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。其次对转让地块投资情况的审核，出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。第三，使用期限的审核，土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。第四，对土地用途的审核，土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。另外，房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证；授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资（入股）等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。3 3、集体土地所有权和集体土地使用权变更登记、集体土地所有权和集体土地使用权变更登记 集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。（1）集体土地所有权和集体土地使用权变更的法律特征 按照我国的法律规定，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：农用地调整；土地征收；四荒地集体土地使用权的变更；农民集体内部成员之间的宅基地变更；乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权变更。1）集体土地所有权变更 集体土地所有权变更为国有土地所有权的情形有： 国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。 因国家建设征收土地，农民集体建制被撤消或其人口全部转为非农业人口，其经征收的土地，变更为国家所有。 全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地变更为国家所有。 人民公社六十条公布时起至1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时止，全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，变更为国家所有：签订过土地转移等有关协议的；经县级以上人民政府批准使用的；进行过一定补偿或者安置劳动力的；接受农民集体馈赠的；已购买原集体所有的建筑物的；农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所有制单位的。 1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时起至1987年土地管理法开始施行时止，全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。 不同集体之间的土地所有权变更的情形有： 根据人民公社六十条确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。 人民公社六十条公布时起至1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时止，乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有：签订过用地协议的（不含租借）；经县、乡（公社）、村（大队）批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；通过购买房屋取得的；原集体企事业单位体制经批准变更的。 1982年国务院村镇建房用地管理条例发布时起至1987年土地管理法开始施行时止，乡（镇）或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡（镇）、村集体单位继续使用的，可变更为该乡（镇）或村集体所有。2）“四荒”土地使用权的变更 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式变更。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租。3）农民集体内部成员之间的宅基地变更 集体农民由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在地村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡（镇）人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。4）土地开发整理涉及的农用地调整 土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集体土地承包经营权发生调整的，应当经村民委员会2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡人民政府和县级农业行政主管部门批准。按规定，开发整理项目竣工后要及时开展土地变更调查，办理土地变更登记。（2）集体土地所有权和集体土地使用权变更登记 集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。 集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件包括：原集体土地所有权证；农用地交换调整协议；农用地交换调整批准文件；土地征收协议及批准文件；其他证明文件。 集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件包括：原集体土地使用权证；集体土地使用权转移协议；转移协议批准文件；其他证明文件。 在申请登记权属审核时，首先应对申请人进行审核，申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签定和协议批准文件被批准方一致；土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。其次，集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，只限于土地征收，农用地交换调整、集体“四荒”土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权转移。第三，通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。 集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及到土地所有权和土地使用权的变更，因此，其变更登记需报县级人民政府批准，经县级人民政府批准后,方可进行注册登记。4 4、土地他物权变更登记、土地他物权变更登记土地他物权变更登记是对经登记的土地他物权发生变更而进行的土地登记。（1）土地他物权变更的法律特征1）土地使用权抵押权变更 在土地产权抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。相关法律规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。2）土地使用权出租权变更国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。（2）土地他物权变更登记 土地他物权变更登记申请人是土地他物权关系人。土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。 土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。 土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。依法继承土地他物权的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。其它形式的土地他物权变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请交更登记。 土地他物权变更登记应提交的权属证明文件包括：原抵押合同、租赁合同等；原国有土地使用证、集体土地使用证、土地他物权证明书；变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等；有关批准文件；其他证明文件。 在登记权属审核时，审查申请人应与合同签订各方一致；抵押合同、租赁合同等变更的内容应符合国家的有关规定；依法继承土地他物权的继承手续应完备。 土地他物权变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地他物权利变更登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。二、其他土地变更登记二、其他土地变更登记二、其他土地变更登记二、其他土地变更登记1 1、名称变更登记、名称变更登记 名称变更登记是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称的改变而进行的变更土地登记。这里的名称是指依法在主管部门完成登记，为法律认可的“名称”，具有法律意义。对自然人，其名称一般为户籍登记的姓名，如户口簿或身份证上载录的姓名；对法人及其他组织，其名称一般要经工商行政管理部门或主管机关核准，并且只有一个。不管是自然人名称的变更，还是法人或其他组织名称的变更，必须履行特定的法律手续。 土地登记的主要目的是保护土地产权关系和利用关系，记录土地的权利归属是土地登记的一项重要内容。由于土地权利人是土地权属的主体，土地权利人的名称是确定和区分土地权利归属的唯一标识，因此，当土地权利人的名称实际发生变更时，土地登记簿中该土地权利人的名称也必须进行相应的变更。此外，名称变更登记还可以保持地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定良好的基础。 名称变更登记的申请人为名称变更了的土地权利人，可以是自然人，也可以是法人和其他组织。土地使用者、所有者和土地他物权者更改名称时，应当在名称发生变更之日起30日内申请名称变更登记。在进行登记时，申请人应当提交的权属证明文件包括：名称变更登记申请人为土地所有权人时提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时提交土地他物权证书。凡是地上存有建筑物或附着物的，名称变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。自然人名称变更时，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更时，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。在登记权属审核时，首先对土地权利证书进行审核，重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。其次对名称变更证明文件进行审核，在名称变更登记的审核阶段，土地登记人员应重点对名称变更证明文件进行审核；自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门；对于法人或其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民政部门开具。名称变更登记不涉及土地权属的变更，名称变更登记不需报经人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。 名称变更的注册登记直接在宗地土地登记卡上进行。在“权利人”栏目内相应的变更了的姓名上加盖变更印章；在“序号”栏填写本次名称变更登记在土地登记卡上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次名称变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写名称变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次名称变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。 由于名称变更登记是土地权利人的名称发生了变更，因此，按土地权利人建立的土地归户卡应该根据注册登记的土地登记卡)重新建立，并按土地权利人新的名称重新组装土地登记归户册。 根据名称变更后的土地登记卡上的内容重新填制国有土地使用证、集体土地使用证、集体土地所有证或土地他物权证明书，并由土地登记机关代表政府核发给原土地所有权人、使用权人或他物权人。2 2、地址变更登记、地址变更登记 地址变更登记是指因土地权利人住址改变而进行的变更土地登记。这里的“地址”是一个具有特定法律意义的概念。 土地权利人的地址是土地权利人生活或进行经济活动的主要场所,把土地权利人的地址记载到土地登记册上,不仅是为了土地登记机关与土地权利人关系的方便,更重要的是关系到诉讼等的管辖和债务清偿的属地,以及依据土地权利人的地址审核和确认申请人所提交的某些证件、证明是否有效。当土地权利人的地址发生改变后，土地权利人应该向土地登记机关申请进行地址变更登记， 地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。土地使用者、所有者和土地他物权者更改地址的，应当在地址发生变更之日起30日内申请地址变更登记。 申请登记时，申请人应当提交的土地权属证明文件包括：地址变更登记申请人为土地所有权人时，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时提交土地他物权证明书。凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。申请人为自然人时，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织时，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件。在登记权属审核时，主要就是审核上述证明文件的真实性、合法性和有效性。地址变更登记不涉及土地权属变更，因此，不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。地址变更登记在宗地土地登记卡上进行。在“通讯地址”栏目内加盖变更印章；在“序号”栏填写本次地址变更登记在此土地登记卡上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次地址变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写地址变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次地址变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。根据土地登记卡注册登记的内容，更改土地归户卡上的“通讯地址”栏目的内容。由于我国现行的土地证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不对土地证书进行更改。特别注意的是，由于一个土地权利人只能有一个地址，因此土地权利人申请地址变更登记不能只将其权利范围内的一部分土地变更，而其他部分不变，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更。当土地权利人的地址与其使用宗地的座落不一致的情况下，或因宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变而进行的变更土地登记，一般不需土地权利人申请，而由土地登记机关在宗地名称发生变化后直接予以变更。3、土地用途变更登记、土地用途变更登记 土地用途变更登记是指自然环境变化或经批准依法变更土地用途而进行的变更土地登记。目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型：国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。 土地用途是实际利用方式的反映，是土地状况的最重要特征之一，土地利用具有社会性，不同的土地用途对个人、社会乃至环境的影响不同，因此土地用途历来为人们所重视，并成为土地登记的一项重要内容。 根据土地管理法、城市房地产管理法及土地管理法实施条例的有关规定，国家实行土地用途管制制度，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。因而，当土地的实际用途发生变更后，土地权利人(所有权人和使用权人)应当向土地登记机关申请进行土地用途变更登记，土地用途变更登记的意义在于：一方面可以保持土地登记资料的现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理；更重要的是可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。 国有土地用途发生变更时，变更登记申请人为国有土地使用权人；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，变更登记申请人为集体土地所有权人；集体土地建设用地的用途发生变更的，变更登记申请人为集体土地使用权人。 国有土地用途发生变更时，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地变更登记。 变更登记申请人应当提交的权属文件资料主要有：登记机关颁发的土地证书，地上建筑物、附着物权属证明，土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。 土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。第一，对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。第二，农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，土地登记人员应审核签发用途变更批准文件的单位是否为有批准权的部门；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。土地用途变更登记在宗地土地登记卡上进行。宗地只有一种土地用途的，在“土地用途”栏内加盖变更印章；宗地含有多种土地用途并填有土地分类面积的，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏有关土地分类面积的内容上加盖变更印章；在“序号”栏填写本次土地用途变更登记在此土地登记卡上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次土地用途变更登记的注册登记时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地用途变更的内容和依据；“经办人”栏由填写本次土地用途变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。根据土地登记卡注册登记的内容，更改土地归户卡上的“用途”栏目的内容。土地用途变更登记不涉及土地权利人或土地权利人名称的变更，土地证书的主体未发生改变，因此土地证书不需更换，只需依据土地登记卡上注册登记的内容更改土地证书的相应栏目。其方法是：当宗地只有一种土地用途时，在土地证书的“用途”栏目内加盖变更印章；当宗地包含多种土地用途并在土地证书上载有分类面积时，在“记事”栏“内容”项原来填写的土地分类面积处加盖变更印章。在“记事”栏“日期”项填写本次变更的日期，“内容”项填写变更的内容和依据，并由经办人签字盖章，同时加盖土地行政主管部门的公章。将更改后的土地证书核发给土地所有者或使用者。第四节第四节 异议登记与更正登记异议登记与更正登记 异议登记是与本登记相对应的登记制度，它为保障登记请求权而创设，是本登记前进行的一项预备登记。在法理上保全物权请求权我们称为“异议登记”。 建立不动产预备登记制度（预告登记和异议登记），目的在于保护不动产请求权，稳定不动产交易秩序和交易安全，平衡不动产产权变动各方的利益，特别是保护弱势群体或个体。 在繁复的登记过程中，由于受到各种客观环境和主观因素的影响，不正确记载经常会出现，当登记簿上记载的权利状态或其他内容与实际状态不相符合时，登记簿上的登记即为不正确登记。更正登记就是针对不正确登记所设立。权利人或利害关系人可申请登记机关更正，或登记机关依法直接更正。一、异议登记制度一、异议登记制度 异议登记制度的特点表现在：第一，行为的暂时性，异议登记是本登记前的一项登记。第二，行为的限定性，异议登记是限制登记行为的一种，对登记名义人处分权的限制达到保全登记权利人请求权。第三，行为的保障性，异议登记是保全登记行为之一，目的是确保登记权利人应得权利的实现。第四，行为的非公信性，异议登记在法理上成立时其前的登记归于无效，反之则有效，异议登记本身不具公信力。第五，行为的自由性，异议登记有理由时可以直接注销无效的登记，而不需不动产利害关系人的同意。 登记中出现不正确登记情况是可能的，在不正确登记发生后到更正之前，由于登记具有的公信力，即使登记有错误，如果不动产转让了第三人，也要受到公信力的保护。可见出现不正确登记，受害人主要是权利人。为防止损害真正权利人的利益，权利人应该申请异议登记，及时防止第三人借登记的公信力取得受让利益。由此可见，异议登记是对第三人产生的一种对抗效力。 根据德国民法典第894条规定：土地登记簿内容，关于土地上权利、权利上设定的权利；或第892条第1项对处分权的限制，如与事实不一致，致使权利未记入、未正确记入、登记不存在之负担或限制，而受损害时，受损害人得请求涉及的权利人同意，在土地登记簿上为更正。可见，异议登记发生在：第一，物权的合意不存在，或物权的合意为无效、或被撤消；第二，因登记人员的过失造成的错误登记。为保全因上述原因而发生的请求权，应该申请异议登记。在异议登记的情形下，不动产权利人仍可以处分其权利，若与异议登记所保全的权利相抵触时，在抵触的范围内其处分行为无效，即使第三人是善意的，也不得援用登记的公信力。当然，若异议登记不当，原登记仍有公信力。德国民法上是承认登记的公信力来保护第三人的利益，建立异议登记，意在阻断登记的公信力，以保护异议登记权利人的利益。 近年来，物权立法已经被我国最高立法机关提上议事日程，物权法研究也逐步深入。目前已有3个主要草案：最早出台的是1999年由中国社会科学院法学研究所研究员梁慧星教授主持并起草的“中国物权法草案建议稿”，该草案专门增列一节规定了不动产登记制度；2001年由中国人民大学王利明教授领导的物权法课题组提出了另一个“物权法草案建议稿”，该草案在第一章第三节规定了不动产登记制度；针对前述两案，2002年全国人大法工委提出了“物权法征求意见稿”，该稿在不动产登记制度方面，采用了权利登记主义，兼顾托仑斯登记主义的优点，即不动产登记为物权变动的效力发生要件，登记簿中记物的现在状态，不记物的变动。 全国人大法工委提出的“物权法征求意见稿”对不动产登记制度规定比较详细，第十六条和第十七条规定了“异议登记”制度，第十六条规定：权利人及利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，有权申请异议登记；登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿；自异议登记之日起三个月内，申请人未向登记机构申请更正登记的，该异议登记失效。第十七条规定：异议登记后，记载于不动产登记簿的权利人在异议登记期间不得处分该不动产；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。在我国，登记是物权变动法律效果发生的要件不容质疑。因此我国的异议登记制度的基本架构和内容可以参仿德国法系，建立保全物权请求权的异议登记制。为保障不动产权利人的合法利益，我国有必要制订一部不动产登记条例，在条例中应保留征求意见稿中的相关规定，同时还要体现设立异议登记有阻却不动产登记公信力的效力。我国采行权利登记制度，登记具有公信力，异议登记是为防止第三人假借登记公信力取得利益，而对其产生一种对抗的效力，即阻止其对登记不动产的取得。二、更正登记制度二、更正登记制度 更正登记是本登记的组成部分，它是在总登记、初始登记、变更登记或注销登记之后，对登记簿标示部和权利部中的不正确记载，进行更正的登记程序。更正登记具有以下特点：它是对登记簿上已有记载的更正。它是对不正确登记行为的改正。更正登记一般不会发生不动产物权变动。 在公信原则下，登记的权利具有公信力，若登记的不动产权利有瑕疵，但基于公信力，法律仍然承认该登记具有法律效力。登记公信力既有保障不动产交易的动的安全功能，也有损失权利的静的安全的危险。由此可见，登记公信力的存在，使真正权利人的权利在法律保护的次序上弱于登记权利。设立更正登记制度，目的是真正权利人的权利在法律上得到完全保护。更正登记可以在信赖登记的第三人完成登记之前，通过对不正确登记的修正，将真实权利更正记载于登记簿，终结原有登记，使真正权利人得到法律的保护。为了防止登记中出现错误或疏漏，以及对真正权利人的保护，在不动产登记制度体系中还有两个措施，一是登记前的实质审查制度，二是登记后受损的登记赔偿制度。设立登记赔偿制度，应该明确登记机关与登记申请人的法律关系，登记机关对登记申请人而言，享有登记职权，它有审查登记申请和作出是否登记的权利；同时登记机关对国家的职责是对合法申请给予登记。如果登记机关没有依法履行职责，就应当承担相应的法律责任，当登记机关故意或过失造成不正确登记，因认可登记公信力而对登记相关人造成损害时，要由国家进行赔偿（国家赔偿制度）。更正登记以承认登记过程中存在不正确登记为前提，更正登记可以使真正权利人在法律上获得不动产物权。另外，更正登记请求权是一种物权请求权，与债权请求权并存时有优先的效力。因此更正登记可以在一定程度上弥补实质审查制度和赔偿制度的缺陷。更为重要的是，加上更正登记后，对真正权利人的保护，便形成了一个登记前（审查）登记后（更正）登记受损失后（赔偿）的保护体系，互相补充，更为严密。更正登记在出现不正确登记时发生。我们可以把导致更正登记发生的情形按时点分为两类：一是始点不正确登记，即总登记或初始登记时就发生的不正确登记。二是变更的不正确登记，即在日常登记时发生的不正确登记。我们也可以将导致更正登记发生的情形按原因分为以下几类：因登记人员登记过程中的过失造成错误或遗漏登记。因登记义务人申请过程中的过失导致的不正确登记。因登记人员、登记义务人或他们共同的主观故意行为导致的不正确登记。因不动产物权变动的法律行为欠缺导致的不正确登记。对于土地登记而言，错登和漏登的情形主要有：土地权利人名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是：原始登记文件错误，登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，登记人员审查疏忽或书写错误。更正登记分为两类：一是申请更正登记，即由民事主体（利害关系人）引发的更正登记。二是直接更正登记，是指不经当事人的申请，登记机关的登记人员可依一定法律程序直接完成更正登记。申请更正登记是更正登记程序的基本原则，直接更正登记则是例外程序，只有在法定情形下才能适用。更正登记请求权是实施申请更正登记的前提。更正登记请求权是指受不正确登记影响的人，对因更正而受影响的人，请求同意进行更正登记的权利。若被请求人不同意时，可以提起诉讼。更正登记请求权对真正权利人来说，意义重大。更正登记请求权的行使目的是得到与更正登记有利益关系的他人的同意，而该同意是更正登记的条件。更正登记请求权在性质上属于物权请求权。更正登记请求权是因为更正登记而产生，更正登记是因为不正确登记而存在。因此当不正确登记消灭时，更正登记也消灭，更正登记请求权也就随之消灭了。第五节第五节 注销登记注销登记 注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是登记制度的重要组成部分，是产权明晰的保障，是确保不动产交易安全、维护市场秩序的重要法律手段。 从范围上讲，注销登记涉及不动产所有权、土地使用权和他物权，凡这三种权利移转、客体灭失或其他权利终止的原因发生，都必须进行注销登记。进行注销登记应为权利人的一项义务，遇有须注销事实发生，均应当主动申请注销登记，以消除不利于交易安全的隐患。根据注销登记发生方式，将其分为申请注销登记和直接注销登记。申请注销登记是以当事人的申请为条件而进行的注销登记；注销登记的原因主要是权利人的权利本身已经灭失，如标的物的灭失、权利期限届满、权利人抛弃其权利等，其登记程序的发生以当事人的申请为条件。直接注销登记是登记机关依照法律规定的职权，在当事人应当申请而未申请或根本无须当事人的申请，而直接对某一登记权利进行注销的一种登记；直接注销的原因主要是基于权利被依法强制移转、或者权利本身不具有合法性，注销登记不以当事人提出申请为条件。因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力的，登记机关应将已登记的内容进行注销。在我国，土地权利注销登记主要包括以下几种情况：集体所有的土地依法被全部征收或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地使用权注销登记。国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。土地他物权终止的土地他物权注销登记。 注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书五个阶段。注销土地登记一般须由土地权利人（土地所有权人、土地使用权人和土地他物权人）向土地登记机关提出注销土地登记申请。 集体所有土地依法全部征收或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征收或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权注销登记。土地他物权终止的，当事人应当在该土地他物权终止之日起15日内申请土地他物权注销登记。申请注销登记，申请人应当提交注销土地登记申请书和土地标的物灭失或土地权利终止证明文件。土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同。对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核：注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门；注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称，所盖公章与单位名称应一致；证明内容与其他相关内容应一致无误；注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。注销土地登记不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销土地登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权注销登记，县级以上人民政府依法收回国有土地使用权注销登记，国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记，其注册登记按下列程序进行：注销宗地原土地登记卡：“序号”栏填写本次注销登记在土地登记卡上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注销登记的时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写注销土地登记的内容和依据；“经办人”栏由填写本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；在土地登记卡上加盖“注销”印章。建立宗地新土地登记卡：依据变更土地登记审批表建立，其建立方法基本上同初始土地登记。 因自然灾害等造成土地标的或权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记，其注销登记只须注销宗地原土地登记卡，不用建立宗地新土地登记卡。 土地他物权的注销登记，注册登记在宗地原土地登记卡上进行：在“登记的其他内容及变更登记事项”栏他物权登记条款上加盖“注销”印章；“序号”栏填写本次土地他物权注销登记在此土地登记卡上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次土地他物权注销登记的时间；“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写土地他物权注销登记的内容和依据；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。 注销土地登记在土地登记卡上注册登记完成后，土地登记人员应根据土地登记卡上注册登记的内容更改土地归户卡的相应内容。 注销土地登记，涉及注销土地权利证书的，应该在土地权利人(所有权人、使用权人和他物权人)的土地权利证书上加盖“注销”印章，在“记事”栏或其他相应栏目内注明注销土地所有权、使用权或他物权的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止两种情况，土地登记机关在注销他物权人所持的土地他物权证明书的同时，还须对土地所有权人或土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更，在土地证书“记事栏”有关土地他物权内容处加盖“注销”印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖土地行政主管部门公章。将更改后的土地证书发给土地所有者或使用者。 本本本本 章章章章 小小小小 结结结结 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他物权的登记，是国家依照法定程序，将土地权利及其变更事项记载于专门簿册的法律行为。作为一项重要法律制度，自1980年代在我国开始实施以来，已在全国范围内基本完成了城镇土地总登记，随后这些地方又及时地进行了变更登记。 土地登记的根本目的是对土地权利的公示，即指将土地权利变动的意思表示公开向社会公众表彰显示。土地等不动产产权以登记作为公示，即将产权变动的有关情况，通过一定程序记载到国家法定登记机关的簿册上，土地产权的变动才发生效力。随着社会主义市场经济的发展和完善，土地权利作为一项重要的财产权，将日益显示其重要的价值。为了保障广大权利人的土地财产权利，维护社会主义土地要素市场的正常秩序，国家必须采取一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地上的每项权利及其变动事项都准确无误地记载到国家专门的簿册上。土地本登记包括：总登记、初始登记、设定登记、变更登记、更正登记和注销登记。结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！99