深圳市出租屋管理若干规定深圳市出租屋管理若干规定解读解读n若干规定若干规定修订历程修订历程1997年8月6日市政府第63号令发布，2002年7月23日市政府第118号令修订2004年12月10日市政府第139号令第二次修订，2007年3月23日市政府第170号令第三次修订，2008年11月18日市政府第194号令第四次修订n注释注释1、反映出租屋管理工作的复杂性和艰巨性。2、体现了立法的与时俱进。n第一条第一条为加强深圳市（以下简称市）出租屋管理，保障房屋租赁市场健康发展，维护社会治安，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。n注释注释开宗明义，阐明立法目的，及制定依据。n第二条第一款：第二条第一款：本规定所称出租屋，包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋。n注释注释对出租屋管理的范围进行界定（从房屋的法定用途上）。区分动产和不动产，小柜台、地下车库及纯土地的出租。n第二款：第二款：市政府对政府出租的公共租赁住房、产业用房管理另有规定的，从其规定。n注释注释市政府法制办在修订此条是听取了市国房的意见，新增加此款作为第二条第二款。它是一般规定中的特别规定。即市政府对政府出租的公共租赁住房、产业用房管理有例外政策的按市政府政策办，没有例外政策，执行本规定。n第三条第三条市、区人民政府房屋租赁管理部门是房屋租赁行政主管机关。市政府房屋租赁管理部门依法对房屋租赁市场实施统一管理。市、区流动人口与出租屋综合管理机构（以下简称出租屋管理机构）负责出租屋管理的综合协调、指导、检查和监督工作，采集流动人口信息，按照有关规定协助做好深圳市居住证和深圳市临时居住证（以下简称居住证）管理服务等相关工作。市、区公安机关负责出租屋治安管理、消防管理及流动人口户政管理，指导流动人口信息采集工作。市、区规划、国土房产、建设、环保、税务、工商、人口计生、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的法定职责范围内对出租屋依法实施管理。市、区规划、国土房产、建设、环保、税务、工商、人口计生、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的法定职责范围内对出租屋依法实施管理。n注释注释明确租赁管理部门（出租屋综管机构）的法定职责，将公安机关单列突出重点，同时较原若干规定增加了规划、国土房产、建设、环保部门，这也是此次修订若干规定的目的之一，就是想进一步地明确各相关职能部门的工作职责，初衷是好的。n第四条第二款：第四条第二款：各街道办事处应当加强出租屋和流动人口管理，组织街道出租屋管理机构和有关部门做好相关管理工作。n注释注释市委、市政府近年来的要求是工作重心下移，当前的街道办事处虽然是区府的派出机构，但其麻雀虽小，五脏俱全，主要的各相关职能部门都具备。此次修订将加强出租屋和流动人口管理的主体改为街道办事处，并删除了社区工作站，一是照顾了有的区社区工作站与出租屋综管站分离的现实；二是基本符合当前的体制；若干规定将原来的“协助房屋租赁部门和出租屋管理机构做好相关管理工作”，修改为“组织街道出租屋管理机构和有关部门做好相关管理工作”，列明了街道办事处的牵头组织职责，进一步落实属地管理原则，即原来的协助租赁部门和出租屋管理机构的协助职责改为主体职责，有义务组织街道出租屋管理机构和有关部门做好流动人口和出租屋管理工作，市、区出租屋管理机构按照第三条第二款负责综合协调、指导、检查、监督工作。n第七条第七条：禁止业主或者管理人出租下列房屋：（一）（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；（二）（二）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；（三）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；（四）（四）存在重大消防、安全、治安隐患的；（五）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋；（六）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。对前款第（一）、（二）、（四）项规定的房屋，有关主管部门应当书面通知房屋租赁管理部门，由房屋租赁管理部门统一登记造册；对属于危房和需要拆迁的，由政府房屋拆迁主管部门依法及时组织拆除；有人员居住其中的，由所在街道办事处依法清理。n注释1、增加了无合法竣工验收证明又无安全鉴定报告的工商业出租屋和重大治安隐患的房屋禁止出租。（实际操作中存在困难，修订时候未曾考虑明确如何操作）2、减少了部分主管部门的通知义务。（无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的，无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋，国房局、建设局没有了通知义务）3、已公布房屋拆迁公告的房屋，必须是限期拆迁的。4、明确了拆除房屋的主体（房屋拆迁主管部门），明确了清理居住人员的主体（所在街道办事处）。5、现行罚则（第三十四条第一项）：a责令改正违法行为，b并处违法所得10倍罚款，c无法查清违法所得的，以同地段指导租金标准计算;原罚则：仅是处以违法所得2倍罚款。6、由此条款，联想到工作实际。n第十一条第十一条租赁住宅出租屋，由房屋租赁管理部门提供统一的示范合同文本，示范合同文本可通过网络下载。n注释注释按照条例的规定，不仅是住宅出租须使用示范文本。同时，市办近期将按照市人大安全责任决定的要求，修改合同示范文本将租赁当事人的安全责任强制增加。n第十二条二款：第十二条二款：住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位；没有经批准施工图的，应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。n注释注释此条款的原意是主要想解决所谓“房中房”的问题。较原若干规定条款来说，可操作性相对要好些。改“集体宿舍”“非集体宿舍”为“住宅出租屋”字样，将“3平方”“6平方”统一为“6平方”。改“人均使用面积”为“建筑面积”。另，相对应的处罚条款（第34条第2项，第35条第1项）由原每人200元调整为每人500元进行处罚。n第十二条第三款：第十二条第三款：出租屋业主或者管理人和承租人不得未经建设工程规划许可或者违反建设工程规划许可规定，擅自改变出租屋使用功能，擅自进行开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建阁楼、棚盖或者在天台上搭建建（构）筑物等行为。n注释注释此条款是新增条款。也是与所谓的“房中房”有关，该条款所对应的处罚条款主要与综合执法相关，（如，前款的将最小出租单位搭建成若干小间的由综合执法处罚，违反本款规定的，也是由综合执法责令限期拆除、恢复原状，或者依法强制拆除；所以说，第十二条涉及的管理部门不仅是房屋租赁部门关于人均面积超标的问题。n第十三条第一款：第十三条第一款：出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或者解除后，出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。n注释注释本条款没有多大变化，但是市政府在修订时对应的罚则时作了调整。（第三十四条第一款第三项：由房屋租赁管理部门责令改正，追缴房屋租赁管理费和滞纳金，并依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款。）原规定是在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20的罚款。如何理解依照有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准处以罚款？市政府法制办答复，目前条例对未依法办理合同登记备案此类违法行为的处罚条款存在一定的不合理性，待条例修订时将可能有所修改，考虑到法制的统一与稳定，避免有关法律法规修改后又要匆忙修改若干规定，基于这一因素，本条款所对应的罚则作了修改。罚则是设定了“罚款”这样一种行政处罚，而非直接援引其他法律、特区法规所设定的行政处罚，只是处罚的标准依据有关租赁管理的法律、法规规定的处罚标准计算。n第十三条第三款：第十三条第三款：无合法竣工验收证明的工商业出租屋，在办理合同登记、备案时，应当提供由建设主管部门颁发资质证书或者经建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。n注释注释1、原规定是所有的工商业出租屋，以及改变功能结构的出租屋，在办理合同登记或者备案时都应当提供安检报告。2、新规定的范围仅限于工商业出租屋，且是没有合法竣工验收证明的。3、房屋安全鉴定机构的资质由建设主管部门认定。n第十五条第十五条房屋租赁管理部门依法审查租赁合同后，核发房屋租赁登记或者备案凭证。房屋租赁登记或者备案凭证是有关部门办理相关手续的有效证件。n注释注释1、租赁当事人私密的问题。2、法律规定凭证的法律效力。n第十六条：第十六条：对已办理合同登记或者备案的出租屋，具有下列情形之一的，房屋租赁管理部门应当撤销登记或者备案，并告知租赁双方当事人和相关部门：（一）违反本规定第七条规定进行房屋租赁的；（二）工商业出租屋未按照市政府有关规定取得消防审核合格文件的；（三）通过提供虚假材料骗取合同登记或者备案的。房屋租赁管理部门撤销租赁合同登记或者备案后，出租屋通过整改符合规定出租条件的，可以重新申请办理租赁合同登记或者备案。n注释注释1、新增条款，本条为租赁部门撤销登记备案提供了法律依据。2、告知程序。3、应当撤销的情形：a经登记备案后，被认定危房不能使用；存在重大消防、安全、治安隐患；颁布拆迁公告限期拆迁的；房屋租赁部门依据有关部门的通知，撤销该合同登记备案。b无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋以及无房屋权利证明材料的其实不可能办理合同登记备案，故不存在撤销的问题。4、工商业出租屋未按照市政府有关规定取得消防审核合格文件的，应当撤销。这里有一个问题需明确：消防审核不是登记备案的前置，当事人在办理登记备案时，并不必须消防审核，只是有办理执照准备开张的时候，须经消防审核，通俗地说就是替消防审核把关的关键在于工商登记时，而不是合同登记备案。n第十八条：出租屋业主或者管理人应当履行的义务。第十八条：出租屋业主或者管理人应当履行的义务。1、取消了原若干规定关于在出租屋显著位置公示编码卡的要求。2、增加了对出租屋安全使用情况进行定期查验的要求。（至少每月查验1次）3、取消了不得将房屋出租给无深圳市居住证的未满60周岁的非深户人员长期居住的规定。4增加了用人单位的申报义务，但未对其设定相应的罚则。5、修改了报告租住人员信息的时间（原为当日，现为3个工作日；呈报登记表和办理办更手续原为3个工作日，现为7个工作日。）6、对未如实申报人员信息的罚则作了修改。原规定是按实际居住人数处罚，现行规定是以未申报人数处罚。金额没有变化，还是以每人200元的标准计算。7、增加了委托他人出租房屋，应当提供授权委托书备案。n第十九条：承租人应当履行的义务。第十九条：承租人应当履行的义务。1、明确了说明租住人员人数等基本情况的对象（向谁说明）。2、办理变更租住人员手续的时间原为3个工作日，现为7个工作日。3、对未如实填写信息登记表违法行为的罚则作了修改。原规定是按实际居住人数处罚，现行规定是以未申报人数处罚。金额没有变化，还是以每人200元的标准计算。（第三十五条第二项）第二十条：第二十条：增设了出租屋违法行为举报制度。（与第三十三条规定的奖励办法相配套）n第四十一条第四十一条：当事人对政府有关部门的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请复议或者不起诉又不履行处理决定的，由作出处理决定的机关依法申请人民法院强制执行。n注释注释行政机关在工作中实施具体行为时，应明确地告知当事人行使救济手段的期限及受理机关。谢谢大家！