房地房地产产企企业业全程全程税收税收风险风险防范及防范及纳纳税筹划税筹划孙炜青青岛大学大学经济学院副教授学院副教授 设立设立房地产公司房地产公司一、一、公司法公司法的有关的有关规规定定1 1、公司作、公司作为企企业法人法人应具具备的条件的条件1)1)依法成立依法成立;2)2)有必要的有必要的财产或或经费；33）有自己的名称、章程、）有自己的名称、章程、组织机构和机构和 场所；所；44）能独立承担民事）能独立承担民事责任。任。设立设立房地产公司房地产公司2 2、公司、公司设立采取准立采取准则主主义（有限（有限责任）任）11）股）股东符合法定人数；符合法定人数；22）股）股东出出资达到法定达到法定资本最低限本最低限额；33）股）股东共同制定公司章程；共同制定公司章程；44）有公司名称，建立符合有限）有公司名称，建立符合有限责任任公司要求的公司要求的组织机构；机构；55）有公司住所。）有公司住所。设立设立房地产公司房地产公司3 3、法人代表、法人代表选择确定：确定：1313条，公司法定代表条，公司法定代表人由董事人由董事长、执行董事或行董事或经 理担任，并依法理担任，并依法登登记；4 4、股、股东税税务责任：任：2020条，公司股条，公司股东滥用公司用公司法人地位和股法人地位和股东有限有限责任，逃避任，逃避债务，严重重损害公司害公司债权人利益的，人利益的，应当当对公司公司债务承承担担连带责任；任；5 5、不得抽逃出、不得抽逃出资：刑法：刑法159159条，公司成立后，条，公司成立后，股股东不得抽逃出不得抽逃出资，否，否则处五年以下有期徒五年以下有期徒刑或拘役。刑或拘役。6 6、一人有限、一人有限责任公司：任公司：58-6458-64条条设立设立房地产公司房地产公司二、城市房地产管理法二、城市房地产管理法有关规定有关规定1、29条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案条，五个条件及需要到地方政府规定部门备案1）有自己的名称和组织机构；）有自己的名称和组织机构；2）有固定的经营场所；）有固定的经营场所；3）有符合国务院规定的注册资本：）有符合国务院规定的注册资本：4）有足够的专业技术人员：）有足够的专业技术人员：5）其他）其他6）符合公司法有关规定。）符合公司法有关规定。2、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：、注册资本与投资总额的比例符合国家规定：30条条设立设立房地产公司房地产公司三、城市房地产开发经营管理条例三、城市房地产开发经营管理条例有关的规定有关的规定1、5条：条：1）100万元以上的注册资本万元以上的注册资本 ；2）4名以上持有资格证书的房地产专名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。名以上持有资格证书的专职会计人员。2、8条：领取营业执照条：领取营业执照30日内到主管部日内到主管部门备案。门备案。设立设立房地产公司房地产公司四、房地产开发企业资质管理规定的有四、房地产开发企业资质管理规定的有 关规定关规定1 1、资质申请、资质申请2 2、资质等级标准、资质等级标准3 3、新设立房地产开发企业取得执照到主管部、新设立房地产开发企业取得执照到主管部门备案后核发暂定资质。门备案后核发暂定资质。4 4、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于、暂定资质的管理，暂定资质条件不得低于四级资质企业条件，有效期四级资质企业条件，有效期1 1年，主管部门可年，主管部门可视情况延长到视情况延长到2 2年，但年，但1 1年内无开发项目的，年内无开发项目的，不得延长。不得延长。设立设立房地产公司房地产公司五、五、有关税有关税收收规规定及定及纳纳税筹划税筹划1 1、股股东东出出资资方式不同的税方式不同的税负负分析分析11）货币出出资22）货物出物出资33）无形）无形资产出出资44）土地使用）土地使用权和不和不动产出出资55）以）以发行行权益性益性证券出券出资66）以投）以投资权出出资77）以）以债权出出资设立设立房地产公司房地产公司 2 2、法人股法人股东东和个人股和个人股东东税税负负差异差异 3 3、内内资资和外和外资资公司税公司税负负差异差异4 4、分公司和子公司税分公司和子公司税负负差异差异5 5、本本环节环节涉及的主要税种涉及的主要税种前期立项前期立项先招拍挂取得土地先招拍挂取得土地在大控在大控规前提下，提出前提下，提出项目建目建议书对项目目进行可行性研究行可行性研究建建设项目用地目用地预审（规划局等部划局等部门）预审通通过后，到土地部后，到土地部门签土地出土地出让合同合同项目目审批批设立立项目目资本金：开本金：开发经营管理条例第管理条例第1313条条规定：定：资本金占本金占项目目总投投资的比例不得低于的比例不得低于20%20%（银行行贷款自筹款自筹资金金30%30%）前期立项前期立项涉及税种分析：项目可行性分前期立项涉及税种分析：项目可行性分析析 取得土地取得土地使用权使用权一、土地一、土地储备制度制度-一一级开开发1 1、有、有偿使用，招使用，招标、拍、拍卖关于加关于加强国有土地国有土地资产管理的通知管理的通知2 2、20022002年年7 7月月1 1日招日招标拍拍卖挂牌出挂牌出让国有土地使用国有土地使用权规定定3 3、20032003年年8 8月月1 1日日协议出出让国有土地国有土地使用使用权规定定取得土地取得土地使用权使用权二、土地使用权的取得方式二、土地使用权的取得方式1、取得出让土地使用权、取得出让土地使用权2、取得转让土地使用权：、取得转让土地使用权： 城市房地产管理法城市房地产管理法38条，转让条件：条，转让条件： 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；金，并取得土地使用证书； 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。发土地的，形成工业或其他建设用地条件。3、取得出租土地使用权、取得出租土地使用权取得土地取得土地使用权使用权三、取得土地使用三、取得土地使用权环节涉及税种分析涉及税种分析1 1、印花税：、印花税：产权转移移书据据2 2、契税：、契税：3 3、土地使用税：、土地使用税：4 4、承、承诺负担担对方税收的方税收的问题取得土地使用权取得土地使用权四四、不同方式取得土地税、不同方式取得土地税负比比较分析及分析及筹划筹划1 1、出、出让招拍挂方式招拍挂方式2 2、购买转让土地使用土地使用权方式方式3 3、购买股股权方式：股方式：股权转让书据据0 0.1%4 4、合并公司方式、合并公司方式5 5、分立公司方式、分立公司方式 6 6、租、租赁方式方式取得土地使用权取得土地使用权五五、拆迁方式取得土地使用、拆迁方式取得土地使用权1 1、法、法规城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例2 2、拆迁、拆迁补偿安置安置协议3 3、拆迁、拆迁补偿方式：方式：货币补偿和房屋和房屋产权调换4 4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）1 1）货币补偿2 2）房屋）房屋产权调换取得土地使用权取得土地使用权例：某房地例：某房地产企企业就地安置拆迁就地安置拆迁户50005000平米，市平米，市场售价售价80008000元，土地成本元，土地成本2 2亿元，建筑施工等其他开元，建筑施工等其他开发成本成本80008000万元，万元，总可售面可售面积8 8万平米。万平米。拆迁拆迁补偿费支出：支出：5000*8000=40005000*8000=4000万元万元视同同销售收入：售收入：5000*8000=40005000*8000=4000万元万元单位可售面位可售面积计税成本税成本= =（2 2亿+8000+8000万万+4000+4000万）万）/80000/80000平米平米=4000=4000元元/ /平米平米视同同销售成本：售成本：4000*5000=20004000*5000=2000万元万元视同同销售所得：售所得：4000-2000=20004000-2000=2000万元万元需要在拆迁当期确需要在拆迁当期确认视同同销售所得售所得20002000万元。万元。前期报批报建准备工作前期报批报建准备工作取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证取得房地产开发项目手册取得房地产开发项目手册取得房屋拆迁许可证取得房屋拆迁许可证勘察、规划、设计勘察、规划、设计取得建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证前期报批报建准备工作前期报批报建准备工作前期报批报建阶段涉及税收及筹划前期报批报建阶段涉及税收及筹划1、拆迁方式不同涉及的税收、拆迁方式不同涉及的税收2、规划设计环节需要考虑的税收因素、规划设计环节需要考虑的税收因素 1）土增税的免税政策及清算问题）土增税的免税政策及清算问题 2）所得税的成本对象划分及分摊）所得税的成本对象划分及分摊3、通过税负测算确定设计方案、通过税负测算确定设计方案 项项目施工目施工建建设一、开发成本核算内容一、开发成本核算内容土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费配套设施费配套设施费开发间接费开发间接费项项目施工目施工建建设二、二、项目开目开发成本成本对象的确定象的确定1 1、有关法律、有关法律: :计委申委申请立立项、规划局划局规划划设计2 2、会、会计核算核算3 3、土地增、土地增值税要求税要求4 4、所得税要求、所得税要求11）确定成本）确定成本对象原象原则：可否：可否销售、分售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分；益区分；22）共同成本分）共同成本分摊方法：占地面方法：占地面积法、建法、建筑面筑面积法、直接成本法、法、直接成本法、预算造价法。算造价法。项目施工建设项目施工建设三、土地征用及拆迁补偿三、土地征用及拆迁补偿1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。费、危房补偿费等。2、涉及税务问题、涉及税务问题 1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意； 2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出； 3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意 问题。问题。 4）交纳土地使用税）交纳土地使用税项目施工建设项目施工建设四、前期工程费四、前期工程费1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、划、设计、可行性研究设计、可行性研究、筹建、地上原有建筑物构筑、筹建、地上原有建筑物构筑物物拆除拆除、场地通平场地通平等前期费用。等前期费用。2、注意税务事项、注意税务事项 1）从土增税的角度考虑）从土增税的角度考虑 2）取得土地的状态对此支出的影响）取得土地的状态对此支出的影响 3）有关合同签订注意问题，国税发）有关合同签订注意问题，国税发 20092 4)在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积项项目施工目施工建建设五、基五、基础设施施费核算注意核算注意问题：1 1、指开、指开发项目在开目在开发过程中所程中所发生的各生的各项基基础设施支出，主要包括开施支出，主要包括开发项目内道路、供目内道路、供水、供水、供电、供气、排、供气、排污、排洪、排洪、通通讯、照明、照明等社区管网工程等社区管网工程费和和环境境卫生、生、园林园林绿化化等等园林园林环境工程境工程费。2 2、注意税、注意税务事事项11）土增税）土增税问题22）在所得税上分）在所得税上分摊方法未明确，可以用方法未明确，可以用建建筑面筑面积项项目施工目施工建建设六、建筑安装工程六、建筑安装工程费1 1、指开、指开发项目开目开发过程中程中发生的各生的各项建筑安装建筑安装费用。用。主要包括开主要包括开发项目建筑工程目建筑工程费和开和开发项目安装工程目安装工程费等（包括内外装等（包括内外装饰国税函国税函199853199853）2 2、注意税、注意税务事事项11）甲供材的合法性及如何）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同甲供材合同22）取得）取得发票是否合票是否合规33）虚开）虚开发票票遗留留问题44）所得税无分）所得税无分摊方法明确方法明确规定，可以用建筑面法定，可以用建筑面法55）对单位建安成本的掌控位建安成本的掌控66）工程）工程结算和竣工算和竣工结算（算（是否包含是否包含劳保保费）项项目施工目施工建建设七、配套七、配套设施施费1 1、指开、指开发项目内目内发生的、独立的、非生的、独立的、非营利性的，且利性的，且产权属于全体属于全体业主的，或无主的，或无偿赠与地方政府、政府公与地方政府、政府公用事用事业单位的公共配套位的公共配套设施支出。施支出。2 2、法律、法律产权问题：物：物权法及高院解法及高院解释3 3、注意税、注意税务事事项11）在所得税上要求采取建筑面）在所得税上要求采取建筑面积分分摊方法方法22）是否可以所得税前扣除）是否可以所得税前扣除33）人防工程）人防工程处理理44）土地增）土地增值税税项项目施工目施工建建设八、开八、开发间接接费1 1、指企、指企业为直接直接组织和管理开和管理开发项目所目所发生的，且生的，且不能将其不能将其归属于特定成本属于特定成本对象的成本象的成本费用性支出。主用性支出。主要包括管理人要包括管理人员工工资、职工福利工福利费、折旧、折旧费、修理、修理费、办公公费、水、水电费、劳动保保护费、工程管理、工程管理费、周、周转房房摊销以及以及项目目营销设施建造施建造费等。等。2 2、注意税、注意税务事事项11）会）会计、所得税、土增税口径差、所得税、土增税口径差别22）利息）利息费用所得税要求直接成本法或用所得税要求直接成本法或预算造价法算造价法33）项目目营销设施建造施建造费44）土地增）土地增值税税项项目施工目施工建建设九、其他有关注意事九、其他有关注意事项1 1、权责发生制原生制原则2 2、发票票问题3 3、分配方法及原、分配方法及原则4 4、事后事、事后事项的的处理理5 5、施工、施工过程中的程中的资产损失：土地、开失：土地、开发产品品报废或或毁损项目开发方式项目开发方式代建工程的开发是企业接受政府和其他单位代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。委托，代为开发的工程。联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销联建需要就以房换地和以地换房行为缴纳销售不动产和转让无形资产的营业税。售不动产和转让无形资产的营业税。合作建房是企业以本企业为主体联合其他企合作建房是企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且未成立独立法人公司。且未成立独立法人公司。国税函国税函1994644、国税函、国税函1995156、国税、国税函函1996718、国税函、国税函2005103 预售售环节一、商品房预售条件一、商品房预售条件城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例23条：条： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；和竣工交付日期； 4、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（地方多层封顶，高层工程进度达到地方多层封顶，高层工程进度达到80%）预售售环节二、预售商品房的会计核算二、预售商品房的会计核算 1、取得预售款时、取得预售款时 2、结转收入时、结转收入时预售售环节三、三、预售售阶段段纳税要求税要求1 1、印花税、印花税2 2、营业税及附加税及附加3 3、企、企业所得税所得税4 4、土地增、土地增值税税预售售环节四、销售方式四、销售方式 1 1、自行销售、自行销售 2 2、交代理公司销售、交代理公司销售 国税函国税函19966841996684、国税函、国税函20059172005917、 31 31号文号文竣工验收环节竣工验收环节一、工程竣工一、工程竣工验收条件收条件 城市房地城市房地产开开发经营管理条例管理条例1818条：条：1 1、城市、城市规划划设计条件的落条件的落实；2 2、城市、城市规划要求配套的基划要求配套的基础设施和公共施和公共设施施的建的建设情况；情况；3 3、单项工程的工程工程的工程质量量验收情况；收情况；4 4、拆迁安置方案的落、拆迁安置方案的落实情况；情况；5 5、物、物业管理的落管理的落实情况。情况。（分期开（分期开发的可以分期的可以分期验收）收）竣工验收环节竣工验收环节二、二、财税事税事项1 1、会、会计业务的的处理理2 2、所得税、所得税业务的的处理（完工条件）理（完工条件）3 3、土地增、土地增值税清算条件税清算条件现房销售现房销售一、现房销售条件一、现房销售条件1、预售的条件、预售的条件2、项目已经竣工验收、项目已经竣工验收现房销售现房销售二、会二、会计核算核算处理理11、 会会计收入确收入确认条件条件22、原来、原来预售商品房售商品房结转的核算的核算33、现房房销售的核算售的核算现房销售现房销售 三、营业税的税的处理理1 1、营业税税纳税税义务实现时间2 2、营业税税计税依据税依据3 3、营业税税视同同销售售4 4、原来、原来预售商品房的售商品房的处理理5 5、现房房销售的售的处理理现房销售现房销售四、所得税四、所得税处理：理：1 1、所得税、所得税纳税税义务实现时间2 2、所得税、所得税计税依据税依据3 3、不同、不同销售方式所得税收入确售方式所得税收入确认4 4、所得税、所得税视同同销售售5 5、原来、原来预售商品房的售商品房的处理理6 6、现房房销售的售的处理理现房销售现房销售五、土地增五、土地增值税税处理：理：1 1、土地增、土地增值税清算条件税清算条件2 2、土地增、土地增值税税纳税税义务3 3、土地增、土地增值税税视同同销售售4 4、土地增、土地增值税税计算算5 5、土地增、土地增值税清算注意事税清算注意事项现房销售现房销售六、不交税及免税六、不交税及免税规定定1 1、营业税：税：财税税2000720007、国税、国税发200213200213、191191、165165、149149、227227、5205202 2、所得税、所得税3 3、土地增、土地增值税税4 4、契税、契税现房销售现房销售七、房屋租七、房屋租赁1 1、一般租、一般租赁2 2、商品房、商品房预租租3 3、商品房先租后售、商品房先租后售4 4、商品房售后包租、商品房售后包租项目清盘环节项目清盘环节1 1、土地增、土地增值税清算税清算2 2、剩余物、剩余物业的的处理理3 3、房、房产税：房税：房产税由税由产权所有人所有人缴纳 欢迎批评指正！ 谢 谢 ！