香港物业管理的发展及机遇分析物业管理的发展及机遇物业管理的发展及机遇讲者：讲者：冯国雄冯国雄香港内地经贸协会物业及设施管理委香港内地经贸协会物业及设施管理委员会主席员会主席香港地产行政师学会执行委员会委员香港地产行政师学会执行委员会委员香港信和物业管理有限公司香港信和物业管理有限公司副副总经理总经理内容内容1.导言导言6.现时情况及困难现时情况及困难2.物业种类物业种类7.如何面对困难如何面对困难3.服务内容服务内容8.机遇机遇4.行业特点行业特点9.如何作好准备如何作好准备5.现今行业的变化现今行业的变化10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别1.导言导言(i)1950年代年代经济处于战后发展初期经济处于战后发展初期九龙石硖尾大火九龙石硖尾大火政府建临时房屋政府建临时房屋从英国聘请物业管理人加入政府从英国聘请物业管理人加入政府1960-1970年经济改善年经济改善需求更好的居住环境需求更好的居住环境第一个大型私人房屋计划第一个大型私人房屋计划美孚新邨美孚新邨私人物业管理公司很多私人物业管理公司很多现时现时香港物业管理公司协会香港物业管理公司协会(约约80个会员个会员) 1.导言导言(ii)2.物业种类物业种类住宅住宅(包括单幢楼及屋苑包括单幢楼及屋苑)商场商场/购物中心购物中心写字楼写字楼工业大厦工业大厦/工贸大厦工贸大厦其他其他设施设施-康体中心康体中心、学校、展览中心、学校、展览中心、街市等街市等 3.服务内容服务内容传统及基本的内容传统及基本的内容 *公用地方及设施的管理公用地方及设施的管理-保安服务保安服务-清洁服务清洁服务-维修保养服务维修保养服务-园艺绿化园艺绿化4.行业特点行业特点相对稳定的行业相对稳定的行业不是赚大钱的行业不是赚大钱的行业需要员工细心、不怕麻烦及愿意与人沟需要员工细心、不怕麻烦及愿意与人沟通的行业通的行业是能够促进社区和谐的行业是能够促进社区和谐的行业5.现今行业的变化现今行业的变化(i)1.1.传统的概念传统的概念2.2.社会的改变社会的改变3.3.市场的改变市场的改变4.4.市场竞争剧烈市场竞争剧烈5.5.多元化服务多元化服务5.现今行业的变化现今行业的变化(ii)传统的概念传统的概念* * 共享地方、共享设施共享地方、共享设施* * 各业主共同拥有公共设备各业主共同拥有公共设备/ /设施设施l各业主共享各业主共享/ /共享各项设施共享各项设施/ /服务服务* * 业主及物业使用人为聘用者业主及物业使用人为聘用者* * 物业管理物业管理公司公司为受为受聘聘者者5.现今行业的变化现今行业的变化(iii)社会的改变社会的改变* * 政府政府倡倡导及加及加强强宣宣传教育，市民意教育，市民意识提高提高* * 法例法例修修定及施行，行定及施行，行业更更规范范* * 经济改善，市民生活改善，市民生活质素提高素提高* * 物物业管理管理 物物业服服务5.现今行业的变化现今行业的变化(iv)社会的改变社会的改变物业管理物业管理 物业服务物业服务管理处管理处 客户服务中心客户服务中心5.现今行业的变化现今行业的变化(v)市场的改变市场的改变* * 物业管理物业管理公司数量多公司数量多* * CEPA IVCEPA IV 容许香港公司将其香港所管理容许香港公司将其香港所管理面积计算在内地公司资质评定内面积计算在内地公司资质评定内* * 竞争明显越来越大竞争明显越来越大、利润下降、利润下降5.现今行业的变化现今行业的变化(vi)市场竞争剧烈市场竞争剧烈* * 减收酬金、服务费减收酬金、服务费* * 提供各种增值服务提供各种增值服务* * 订下各项服务承诺订下各项服务承诺* * 多元化发展：多元化发展：地产代理、租务管理、资产管理地产代理、租务管理、资产管理5.现今行业的变化现今行业的变化(vii)市场竞争剧烈市场竞争剧烈物管企业物管企业 * * 免费免费消毒消毒杀杀虫虫服务服务* * 赠送大厦设施赠送大厦设施( (如如: :保安系统、空调保安系统、空调 机等机等) )* * 合约期内免收部份酬金合约期内免收部份酬金/ /服务费服务费或回赠部份酬金或回赠部份酬金/ /服务费、等等服务费、等等5.现今行业的变化现今行业的变化(viii)多元化服务多元化服务管理处管理处* * 提供交通工具往返提供交通工具往返屋苑屋苑*代送报纸代送报纸*代收发传真代收发传真*雨雨伞伞外借外借*维修工具外借维修工具外借*提供预备早提供预备早餐餐/ /夜宵服务夜宵服务等等6.现时情况及现时情况及困难困难企业的入行门槛低，无资质的要求企业的入行门槛低，无资质的要求竞争激烈，出现减价战竞争激烈，出现减价战经理人酬金越来越低经理人酬金越来越低经济不景，业主以收费作为选择标准经济不景，业主以收费作为选择标准员工流动性大，影响服务质素员工流动性大，影响服务质素屋苑事务趋政治化屋苑事务趋政治化7.如如何面对困难何面对困难加强客户服务，要求员工对客户有礼貌及耐性加强客户服务，要求员工对客户有礼貌及耐性要为客户提供多元化及全面的服务要为客户提供多元化及全面的服务恪守专业要求，不做违反专业的事情招揽足够专才恪守专业要求，不做违反专业的事情招揽足够专才加强员工培训，做好企业内部基础工作加强员工培训，做好企业内部基础工作尽量以尽量以酬金制酬金制作为收费标准，减低亏损风险作为收费标准，减低亏损风险为客户提供更多的服务内容，朝为客户提供更多的服务内容，朝资产管理资产管理方向发展方向发展8.机机遇遇(i)往内地发展往内地发展主要城市主要城市 - - 北京、上海、广州、深圳北京、上海、广州、深圳其他城市其他城市 - -天津、成都、重庆、南京、大连、天津、成都、重庆、南京、大连、 东莞东莞、昆明、武汉、昆明、武汉等等等等8.机机遇遇(ii)往内地发展往内地发展，因为内地：，因为内地：-房房地产发展项目数量多地产发展项目数量多物业管理需求大物业管理需求大有经验的人才求过于供有经验的人才求过于供愿意支付高酬金及工资愿意支付高酬金及工资9.如何作好准备如何作好准备学习普通话学习普通话认识内地沟通文化认识内地沟通文化了解行业法规了解行业法规与相关政府主管部门多作联系与相关政府主管部门多作联系发挥经验所长，培训员工发挥经验所长，培训员工建立制度，加强监察建立制度，加强监察 10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(i)六个方面六个方面比较比较1. 1.概念概念 4. 4. 专业资格专业资格2. 2. 物业种类物业种类 5. 5. 财务管理财务管理3. 3. 法律法律 6. 6. 维修及保养维修及保养10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(ii)概念方面概念方面 香港香港业主业主/ /住户愿意缴交管理费住户愿意缴交管理费公公用用地方及设施地方及设施大厦各项收支均为大厦管理帐项大厦各项收支均为大厦管理帐项管理公司只收取经理人酬金作为利润管理公司只收取经理人酬金作为利润购买保险购买保险以减低风险以减低风险10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(iii)概念方面概念方面 国内国内业主业主/ /住户比较不愿意缴交管理费住户比较不愿意缴交管理费发展商售楼后仍然认为拥有物业发展商售楼后仍然认为拥有物业大厦帐内之盈余大厦帐内之盈余归归物管物管公司公司作为利润作为利润没有购买保险概念没有购买保险概念10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(iv)物业种类方面物业种类方面 香港香港q住宅住宅 ( (包括单幢式及屋苑包括单幢式及屋苑) )q商场商场 / / 购物中心购物中心q写字楼写字楼q工业大厦工业大厦 / / 工贸大厦工贸大厦q其其它它设施设施 康体中心、康体中心、学校、展览中心、街市等学校、展览中心、街市等10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(v)物业种类方面物业种类方面国内国内q住宅住宅小小区区q办公楼办公楼q商场商场10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(vi)法律方面法律方面 香港香港(i)成文法例成文法例(Ordinance)v房屋条例房屋条例( (第第283283章章) )v建筑物管理条例建筑物管理条例( (第第344344章章) )v业主与租客业主与租客( (综合综合) )条例条例( (第第7 7章章) )(ii) 普通法的案例普通法的案例(Precedent)10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(vii)法律方面法律方面国内国内v全国性全国性的法律的法律/ /法规法规： 例如例如 : : 物业管理条例物业管理条例物权法物权法v各省、市的各省、市的地方地方性性法规法规： 例如：例如： 深圳经济特区住宅区物业管理例深圳经济特区住宅区物业管理例 北京居住社区物业管理办法北京居住社区物业管理办法10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(viii)专业资格方面专业资格方面香港香港注册专业房屋经理注册专业房屋经理 (RPHM)香港房屋经理学会专业会员香港房屋经理学会专业会员 (HKIH)英国特许房屋经理学会专业会员英国特许房屋经理学会专业会员 (CIH)10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(ix)专业资格方面专业资格方面 国内国内建设部建设部 - - 物业管理员上岗证物业管理员上岗证 - - 物业管理部门经理上岗证物业管理部门经理上岗证 - - 物业管理企业经理上岗证物业管理企业经理上岗证 - - 注册物业管理师注册物业管理师 ( (与与人事部人事部联合推出联合推出) )劳动及社会保障部劳动及社会保障部 - - 物业管理员物业管理员 - - 物业管理师物业管理师10.中港两地物管的分别中港两地物管的分别(x)维修保养方面维修保养方面 香港香港预防性及定期性的保养预防性及定期性的保养较注重日常之保养维护较注重日常之保养维护楼宇寿命较长楼宇寿命较长国内国内需要需要时时作维修作维修、更换更换保养较忽视保养较忽视楼宇损耗较严重楼宇损耗较严重-完完-未尽之处未尽之处请指正请指正