翠屏怡景策划方案翠屏怡景策划方案Contents目录4前言1235了解自己认清市场锁定出路全面出击前言感谢领导能给我司一次展示自我的机会！在当前房产阴晴不定的形势下，我公司会用最有效的方案和最强的执行力完成翠屏怡景的营销策划工作，以最好成绩回报华海湾领导。房产营销中最盛行的一句话文定天下文定天下 纲举目张纲举目张在错综复杂的操盘困难中，要做的只是能透过表象看清本质，解决核心问题，困难就会迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三个产品 03内街商业内街商业 02临街商业临街商业01住宅住宅专专供供居居住住的的房房屋屋，包包括括别别墅墅、公公寓寓、职职工工家家属属宿宿舍舍和和集集体体宿宿舍舍、职职工工单单身身宿宿舍舍和和学学生生宿宿舍舍等等。但但不不包包括括住住宅宅楼楼中中作作为为人人防防用用、不不住住人人的的地地下下室室等等，也也不不包包括括托托儿儿所所、病病房房、疗疗养养院院、旅旅馆馆等等具具有有专专门门用用途途的的房房屋。屋。临临街街商业商业（storefront），），顾顾名思名思义义就是建造在喧就是建造在喧嚣嚣的的马马路、街路、街道旁道旁边边的的商业商业，一般多，一般多为带铺为带铺面的面的房屋、房房屋、房间间或成套房或成套房间间。指在交通集中的城市中心区域指在交通集中的城市中心区域设设置的行人置的行人专专用道，在用道，在这这里原里原则则上上排除汽排除汽车车交通，外交通，外围设围设停停车场车场，是，是行人行人优优先活先活动动区。区。三个产品的意义：相互影响相互影响相互影响相互影响奠定项目形象基础/赚取常规利润/引领栖霞住宅走势项目利润的支柱产品提升项目整体形象，实现项目利润最大化住宅住宅住宅住宅外商外商外商外商内商内商内商内商三个产品于市场中的现状：一直引一直引领领栖霞住宅的栖霞住宅的价格及价格及趋势趋势，在，在风头风头浪尖浪尖的引的引领领者同者同时时承担着承担着销销售售速度的速度的压压力。力。面世之初，未收到面世之初，未收到预预期的市期的市场认场认同，在客同，在客户户眼中，此眼中，此产产品的性价品的性价比超出了栖霞的范畴，比超出了栖霞的范畴，销销售不理想。售不理想。在区域市在区域市场场中中被被认为认为是不屑一是不屑一顾顾的的产产品，投品，投资资信心信心值值超低。超低。A 住宅住宅C 内商内商B 外商外商三种产品的相互作用：住宅住宅住宅住宅超大的体量超大的体量为外商、内商提供信心基本点外商、内商提供信心基本点 外商外商外商外商内商内商内商内商 为住宅提供生活便利住宅提供生活便利 为内商制造外内商制造外围氛氛围 为住宅的居住品住宅的居住品质提升增加筹提升增加筹码 为与外商与外商联动撬撬动商商业氛氛围梳理信息后，我公司认为:、得天独厚的地理位置决定了，住宅和外商得天独厚的地理位置决定了，住宅和外商销销售无售无忧忧，只是如何，只是如何处处理利理利润润点和点和销销售速度的售速度的矛盾矛盾问题问题。、内商内商弹弹性性较较大，是大，是项项目形象和利目形象和利润润的核心关的核心关键键点。成功启点。成功启动动将促将促进进其他两种其他两种产产品的品的销销售售速度和价格，一旦失速度和价格，一旦失败败即使不影响其即使不影响其销销售，也会大大影响售，也会大大影响项项目形象。目形象。综上所述：翠屏怡景成也内商，败也内商。针对以上总结，确定我公司存在的价值：成功启动内街，实现内街销售利润最大化，继而提升项目整体形象及价值空间，完成整体项目溢价，让华海湾于栖霞名利双收。认清市场内商于栖霞市场的矛盾点栖霞的两条内商步行街告诉我们什么？金苹果 地脚再好地脚再好也白搭 客户就是不入套悦心苑 价格便宜价格便宜没有用 客户依然不买账内商与外商的区别：靠近主干路靠近主干路人流及宣传都不是问题人流及宣传都不是问题客户所要担心的是如何经营而已客户所要担心的是如何经营而已 在内商前期没有知名度的情况下在内商前期没有知名度的情况下客户不但要考虑经营问题客户不但要考虑经营问题还要考虑人流和宣传的问题还要考虑人流和宣传的问题 外商外商内商内商内商的关键问题是解决人习惯性的不愿进胡同消费的问题，未解决这个问题，就不能调动投资商业的客户的兴趣。栖霞当前的商业特点：万家和百货的商业王者地位无可动摇。市场内会自发的形成烧烤一条街、旅馆一条街、洗车一条街、手机卖场聚集地、货车集散地。零散的经营户，在业态与万家和百货相符时，大多举步维艰。而形成聚集地的特色业态却经营的风生水起。（大方面概括，个别具有经营特色的商铺除外）综上所述，我们启动内街的方向在哪？打造可以避开商业霸主锋芒的商业空白聚集地锁定出路栖霞的可以避开商业霸主锋芒的商业空白聚集地都有哪些？母婴产品苹果产业家居饰品皮革产品家具自行车金银玉器古玩书画摄影花卉婚纱干货美容茶馆广告宠物工艺品高雅休闲会所红酒坊烟斗客等等。我们拥有一条上万平米的商业步行街，做单一的业态有很多弊端启动时间长启动时间长启动时间长启动时间长需要长时间的招商，很难短需要长时间的招商，很难短时间形成时间形成在当地聚集如此体量很难，在当地聚集如此体量很难，须跨区域进行须跨区域进行市场的需求量是否能支撑如市场的需求量是否能支撑如此大的单一业态此大的单一业态单一的业态吸引单一的人群，单一的业态吸引单一的人群，会降低整体商业氛围会降低整体商业氛围地域跨度加大地域跨度加大地域跨度加大地域跨度加大市场需求不足市场需求不足市场需求不足市场需求不足受众单一受众单一受众单一受众单一 多元化是出路红体字所涉及的行业都与优质生活有关？随着经济的发展，栖霞苹果的不断创收，富裕的栖霞人一直在、洗浴城、足疗店、饭店挥金如土，是不是证明钱包已经脱贫，但精神尚未脱贫。一条站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，与优质生活有关的商业街是否应该问世了。因为酒色长期的沉迷势必让人乏味，对一种高品质的爱好的要求就会愈加强烈。出路的支持点：多年的销售工作让我们学会了换位思考，我们真正面对的人是经营者购房者开发商，不许诺空头支票，我们要打造一条恒久繁华的商业内街，成就三方面的利益，皆大欢喜。三方面利益链条：经营者：经营者：三年房租免费开发商免费装修开发商免费策划开发商免费推广费用万购房者：购房者：三年不得自用每年返租金万，合计万。开发商：开发商：前约套实际底价元平米合同价格元平米中约套实际底价元平米合同价格元平米后约套实际底价元平米合同价格元平米每套内商按合同价格销售与实际底价相差元平米，约合万元，万元用于基础装修及策划和广告推广方面的投入，万元用于三年内以房租的形式返还购房者。我们深知谁给我们以机会，所以我们以开发商的利益为重实现了商业街的销售均价为元利得经营者为我们造势，成就了商业街的繁华，成就了整体项目的利润和形象。购房者为我们买单，并且分三年兑现。华海湾为栖霞留下了一条街名得全面出击商业街定位及包装文化生活长廊城市向上生活向上集家居饰品、金银玉器、古玩、书画、摄影、花卉、茶馆、宠物、工艺品、高雅休闲会所、红酒坊烟斗客、餐饮于一体的高品质文化长廊。引领栖霞生活新主张，生活向上。招商：招商：高姿态低门槛强要求的招商形式抽空现有市场的同类商家，造成招商火爆的氛围和经营机会。高姿态高姿态：以最高端的姿态入市，在功能分区和项目包装打造出我们的形象！低门槛低门槛：我们包租三年，免费经营，免费推广，免费装修，免费策划，让我们的 内街迅速崛起！强要求强要求：这是我们的定位，我们要对经营业态层层把关，深入考核，让我们的商业街 成为真正的文化消费长廊！招人：招人：百年许愿树微型植物迷宫街面夜间灯光情趣雕塑植物公共休闲区等手法打造【浪漫情趣文化街】加之经营业态的情趣抽空栖霞闲散人群。销售：销售：对销售人员进行全方位的商业前景和投资回报率的培训，利用经营者和购房者得竞争心里，进行成交。整体销售整体销售在包装推广方面主打商业街，住宅客户自然就会上来，待内街销售成功的同时，会不断缩短外围门市价格的差距，外围门市将自然好转。感谢华海湾领导听取我们的方案，详细的执行案正在准备中！详细执行案包括翠屏怡景项目销售执行方案翠屏怡景住宅市场调研分析报告翠屏怡景包装推广报告我们一直很努力我们一直很努力 谢谢您的支持！谢谢您的支持！翠屏怡景商业地产调研分析报告翠屏怡景策划推广方案