物业设备设施工程管理物业设备设施工程管理一、设备管理的形成与发展二、物业设备设施概述三、物业设备设施管理1、管理目的2、管理内容和措施3、设备操作规程制定与完善4、建立设备台帐5、设备运行保养技术管理a a.例行保养 b.b.一级保养 c.c.二级保养6、设备运行经济管理a.目的b.管理措施 7、设备维修管理 8、更新改造管理四、工程维修计划的制定五、工程部在物业管理中的作用 1、事后维修阶段、事后维修阶段特点：坏了再修，不特点：坏了再修，不坏不修。坏不修。缺乏修理前准备，修缺乏修理前准备，修理停歇时间较长。理停歇时间较长。修理无计划，常常打修理无计划，常常打乱正常运行，影响业乱正常运行，影响业主生活。主生活。 2、预防维修阶段、预防维修阶段特点：特点： 根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故 障之前有计划地进行修理。障之前有计划地进行修理。由于修理的计划性，便于做好修理前准备由于修理的计划性，便于做好修理前准备工作，使设备修理停歇时间大为缩短。工作，使设备修理停歇时间大为缩短。3、设备综合管理阶段、设备综合管理阶段基本思想：基本思想：设备的制造与使用相结合、修理改造与更设备的制造与使用相结合、修理改造与更新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与计划检修并重等。与计划检修并重等。二、物业设备设施概述二、物业设备设施概述物业设备设施所涵概内容：物业设备设施所涵概内容：给排水、供配电、暖通、消防、交通设给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有施、然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集成等。化集成等。三、物业设备设施管理：三、物业设备设施管理：1、管理目的：管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。安全的物业保证。为业主提供良好的生活环境做有利保障。为业主提供良好的生活环境做有利保障。是实现物业设备高效率发挥使用功能，。是实现物业设备高效率发挥使用功能，。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 2、管理内容和措施：、管理内容和措施：* *设备操作规程制定与完善设备操作规程制定与完善a.a.首先按照设备使用管理制度规定的原则首先按照设备使用管理制度规定的原则, ,正确划正确划分设备台数分设备台数, ,并按照设备在物业运行中的地位、结并按照设备在物业运行中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度构复杂程度以及使用、维护难度, ,将设备划分为将设备划分为: :重重要设备、主要设备、一般设备三个级别要设备、主要设备、一般设备三个级别, ,以便于规以便于规程的编制和设备的分级管理程的编制和设备的分级管理. .b. b. 凡是安装在用的设备凡是安装在用的设备, ,必须做到台台都有完整的设必须做到台台都有完整的设备使用、维护规程备使用、维护规程. .c. c. 对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。维护规程。d. d. 岗位人员在执行规程中岗位人员在执行规程中, ,发现规程内容不完善时要发现规程内容不完善时要逐级及时反映逐级及时反映, ,工程管理专业人员应立即到现场核实工程管理专业人员应立即到现场核实情况情况, ,对规程内容进行增补或修改对规程内容进行增补或修改. .设备操作规程制定应包括的内容设备操作规程制定应包括的内容a.a.设备技术性能和允许的极限参数设备技术性能和允许的极限参数, ,如最大负荷、如最大负荷、压力、温度、电压、电流等压力、温度、电压、电流等; ;b.b.设备交接使用的规定设备交接使用的规定, ,两班或三班连续运转的设两班或三班连续运转的设备备, ,岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交接接, ,内容包括内容包括: :设备运转的异常情况设备运转的异常情况, ,原有缺陷变化原有缺陷变化, ,运行参数的变化运行参数的变化, ,故障及处理情况等故障及处理情况等; ;* 建立设备台帐：建立设备台帐：目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基金，作为更换设备的依据。金，作为更换设备的依据。要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部件也应例入台帐。件也应例入台帐。设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用起始日期、运行情况等。起始日期、运行情况等。c .操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序工作和操作顺序; ;d. d. 紧急情况处理的规定紧急情况处理的规定; ;e. e. 设备使用中的安全注意事项设备使用中的安全注意事项, ,非本岗位操作非本岗位操作人员未经批准不得操作本机人员未经批准不得操作本机, ,任何人不得随意任何人不得随意拆掉或放宽安全保护装置等拆掉或放宽安全保护装置等; ;f. f. 设备运行中故障的排除设备运行中故障的排除. .* 建立设备台帐：建立设备台帐：登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性和变化情况。和变化情况。建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档案。案。*设备运行保养技术管理设备运行保养技术管理#制定设备的制定设备的“ “三级保养制三级保养制” ”即例行保养，一级即例行保养，一级保养和二级保养进行设备保养。保养和二级保养进行设备保养。 例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中；建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。要对每台设备要对每台设备, ,定出检查的部位定出检查的部位( (巡检点巡检点) )、内容内容( (检查什么检查什么) )、正常运行的参数标准、正常运行的参数标准( (允允许的值许的值), ),并针对设备的具体运行特点并针对设备的具体运行特点, ,对设对设备的每一个巡检点备的每一个巡检点, ,确定出明确的检查周确定出明确的检查周期。工程专职人员进行复查等制度；（可期。工程专职人员进行复查等制度；（可运用目视管理建立标识、标牌）。运用目视管理建立标识、标牌）。一级保养：一级保养： 一级保养以各专业员工为主，各相关专业一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。配合，共同进行。 基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查维护。冻，及外观表面检查维护。 二级保养：二级保养： 以专职人员为主，各相关专业配合，共同以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行；进行；基本内容：基本内容：a a 清扫、检查和调整电器部位；清扫、检查和调整电器部位；b. b. 清扫各润滑部位，按要求调换润滑油；清扫各润滑部位，按要求调换润滑油； c. c. 检查设备的主要精度和技术状况；检查设备的主要精度和技术状况；d. d. 修复和更换所有磨损部件；修复和更换所有磨损部件； e. e. 提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备；零件，为下次保养或修理作准备；f. f. 必须做好详细记录，存档备查；必须做好详细记录，存档备查；（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证（基本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中说明原因，并因有批准人）。说明原因，并因有批准人）。g. g. 对个别主要精度和技术要求，确经努力还不对个别主要精度和技术要求，确经努力还不能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理计划及为更新部件做预算。便安排修理计划及为更新部件做预算。保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑：a. a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况；b. b.设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使用条件；用条件；c. c.按各项设备的行业标准进行维护保养。按各项设备的行业标准进行维护保养。# # 外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，物外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。作。# # 各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、内、外相结合的设备保养网络。内、外相结合的设备保养网络。 设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，方能操作。方能操作。# # 对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。* * 设备运行经济管理：设备运行经济管理：设备运行经济管理：设备运行经济管理： 物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。的最大的经济效益的方法。目的：目的： 以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。自我运转、自我发展的目的。管理措施：管理措施： 能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技术措施；术措施； 加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常营运费用降低。营运费用降低。能源消耗管理一般可分为三个阶段。能源消耗管理一般可分为三个阶段。第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都要树立节能降耗，从我做起的观念。要树立节能降耗，从我做起的观念。每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，杜绝跑、冒、滴、漏现象。杜绝跑、冒、滴、漏现象。 第二阶段，调整高耗能设备的运行状态，第二阶段，调整高耗能设备的运行状态， 如如根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和运行负荷。运行负荷。第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效的节约能源，降低能耗。的节约能源，降低能耗。如通过如通过BABA系统的监控措施，对空调系统，即冷系统的监控措施，对空调系统，即冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，使能耗最低。及对照明的控制等。使能耗最低。及对照明的控制等。* *、设备维修管理、设备维修管理、设备维修管理、设备维修管理 按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维修；正确判断故障，及时维修完毕。修；正确判断故障，及时维修完毕。 认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息畅通。畅通。在维修中要做到在维修中要做到“ “四懂三会四懂三会” ”，懂原理、懂结，懂原理、懂结构、懂性能、懂用途。构、懂性能、懂用途。“ “三会三会” ”，会操作、会，会操作、会维修、维修、 会排除故障。会排除故障。 按相关规定做好交接班制度的执行工作，填写按相关规定做好交接班制度的执行工作，填写各班运行记录。各班运行记录。 严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司分管领导。分管领导。 控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质量，使维修工作能高质量高效率的进行。量，使维修工作能高质量高效率的进行。掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、善后工作；善后工作； 工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高工程部的维修质量。工程部的维修质量。 建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度和收发程序，进行有效的管理控制，并配合财务、和收发程序，进行有效的管理控制，并配合财务、仓库对其进行按期查实和复核工作。仓库对其进行按期查实和复核工作。* *、更新改造管理。、更新改造管理。、更新改造管理。、更新改造管理。 在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都有六个方面的工作。有六个方面的工作。项目管理工作项目管理工作指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工建设以前所进行的管理工作。提出的方案需技术建设以前所进行的管理工作。提出的方案需技术上先进，经济上合理，投资效益显著。上先进，经济上合理，投资效益显著。 工程项目的前期管理是十分重要的，这主要是因工程项目的前期管理是十分重要的，这主要是因为他的决策作用，如果决策失误，进入项目的实为他的决策作用，如果决策失误，进入项目的实施阶段后，即使再进行技术上、经济上的适度调施阶段后，即使再进行技术上、经济上的适度调整，也难以从根本上弥补决策失误引起的必然的整，也难以从根本上弥补决策失误引起的必然的经济损失。所以，前期准备工作是以后项目顺利经济损失。所以，前期准备工作是以后项目顺利进行和发挥效益的根本保证。进行和发挥效益的根本保证。组织工作组织工作建立项目管理组织机构，制定工作制度，确定建立项目管理组织机构，制定工作制度，确定各方面的配合关系，选择设计施工单位，组织各方面的配合关系，选择设计施工单位，组织图纸器材，做好人员保障等工作。图纸器材，做好人员保障等工作。合同工作合同工作包括签订工程项目总承包合同，委托设计合同，包括签订工程项目总承包合同，委托设计合同，施工总承包合同与专业分包合同，以及合同文施工总承包合同与专业分包合同，以及合同文件的准备，合同谈判、修改、签订和合同执行件的准备，合同谈判、修改、签订和合同执行过程中的管理工作。过程中的管理工作。进度控制进度控制包括设计施工进度，材料设备供应以及满足各包括设计施工进度，材料设备供应以及满足各种需要的进度计划的编制和检查，施工方案的种需要的进度计划的编制和检查，施工方案的制定和实施，以及设计施工总分包各方面的协制定和实施，以及设计施工总分包各方面的协调，经常性地对计划进展与实际进度进行分析调，经常性地对计划进展与实际进度进行分析比较，并应及时加以调准。比较，并应及时加以调准。质量控制质量控制提出各项工作的质量要求，对设计质量，施工提出各项工作的质量要求，对设计质量，施工质量、材料和设备的质量进行监督验收工作，质量、材料和设备的质量进行监督验收工作，处理质量问题。处理质量问题。费用成本控制费用成本控制编制概算预算费用计划，确定设计费，确定编制概算预算费用计划，确定设计费，确定施工款，处理索赔事项和做出工程决算等。施工款，处理索赔事项和做出工程决算等。节约投资，保证质量和工期。节约投资，保证质量和工期。四、工程维修计划的制定四、工程维修计划的制定四、工程维修计划的制定四、工程维修计划的制定首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、高效的进行，以达到预期管理目标，高效的进行，以达到预期管理目标， 制定全年的维修保养计划；年度计划应覆盖制定全年的维修保养计划；年度计划应覆盖区域内所有设备设施，日期应便于操作。区域内所有设备设施，日期应便于操作。 季度和月度计划应结合年度计划制定，年度季度和月度计划应结合年度计划制定，年度计划中的内容应反映在季度和月度中，如有计划中的内容应反映在季度和月度中，如有特殊情况，可调整维修保养计划；维修保养特殊情况，可调整维修保养计划；维修保养计划，应有计划、有安排的执行。计划，应有计划、有安排的执行。 对重要设备和安全部件的维保和检验计划应对重要设备和安全部件的维保和检验计划应依据政府规定的时间制定或调整。依据政府规定的时间制定或调整。 计划制定应考虑时间、人力、物力并在执行计划制定应考虑时间、人力、物力并在执行过程中注意协调各专业相关部份的配合工作、过程中注意协调各专业相关部份的配合工作、，不得影响正常营业和业主生活。，不得影响正常营业和业主生活。五、工程部在物业管理中的作用五、工程部在物业管理中的作用五、工程部在物业管理中的作用五、工程部在物业管理中的作用工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业管理中起着极其重要的作用。管理中起着极其重要的作用。首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何时刻处于良好的运行状态，以保证物业的正常运时刻处于良好的运行状态，以保证物业的正常运转和对客服务。转和对客服务。 为此，工程部要以预防性维修为主，制定并落为此，工程部要以预防性维修为主，制定并落实对各个系统的定期维护、保养计划；加强日实对各个系统的定期维护、保养计划；加强日常巡视、检查，防患于未来；重视日常维修工常巡视、检查，防患于未来；重视日常维修工作，对客户的保修要严格遵循作，对客户的保修要严格遵循“ “及时及时” ”到位的到位的原则，以高效、准确、热情的服务使客户满意、原则，以高效、准确、热情的服务使客户满意、方便；同时，还应制定并熟悉各种应急措施，方便；同时，还应制定并熟悉各种应急措施，以应付各种紧急维修。以应付各种紧急维修。同时，工程部还应通过有效的管理，延长设同时，工程部还应通过有效的管理，延长设备、设施的使用寿命，控制能源的消耗，以备、设施的使用寿命，控制能源的消耗，以减少物业公司的运行开支。减少物业公司的运行开支。总之，工程部是物业公司中的一个重要部门，总之，工程部是物业公司中的一个重要部门，其管理好坏，不仅影响物业公司的正常运转其管理好坏，不仅影响物业公司的正常运转及市场形象，还将直接影响到公司的利润水及市场形象，还将直接影响到公司的利润水平。因此，工程部必须以合格、训练有素的平。因此，工程部必须以合格、训练有素的人员，合理、人员，合理、 周全的工作计划及有效的管周全的工作计划及有效的管理、控制手段，确保物业公司的管理目标。理、控制手段，确保物业公司的管理目标。 工作制度的建立工作制度的建立工作制度的建立工作制度的建立工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备设施管理总则；应急措施；维修工管理制度；设施管理总则；应急措施；维修工管理制度；水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程；检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程；排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护规程；公共广播系统维护规程；卫星、公用天线规程；公共广播系统维护规程；卫星、公用天线维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保养规程；：公共设施维护保养规程；养规程；：公共设施维护保养规程； 高建华高建华高建华高建华 0606年年年年3 3月月月月9 9日日日日工程维修工职责：工程维修工职责：负责大楼的机电设备设施的日常运行的管理工作，负责大楼的机电设备设施的日常运行的管理工作，使其正常运行。使其正常运行。负责大楼机电设备设施报修的具体实施工作。负责大楼机电设备设施报修的具体实施工作。负责机电设备设施竣工资料、文档的归档收集工作，负责机电设备设施竣工资料、文档的归档收集工作，建立设备台帐并据此制定机电设备设施全年维建立设备台帐并据此制定机电设备设施全年维保计划。保计划。实施保养计划并保证质量，做好质量记录工作。实施保养计划并保证质量，做好质量记录工作。做好对机电设施设备的巡检工作并做好质量记录。做好对机电设施设备的巡检工作并做好质量记录。负责本组安全生产、员工人身安全和设备安全的管理工作。做好本组维修工具的管理工作，登记造册。做好本组员工的专业培训和技能训练。协助安管组做好相关工作。协助管理处主任修改作业指导书。完成领导交给的其他任务。工程维修安全操作规定：工程维修安全操作规定：工程维修安全操作规定：工程维修安全操作规定：高空作业应带好安全帽及系好安全带并穿防滑软高空作业应带好安全帽及系好安全带并穿防滑软底鞋，患高血压、心脏病、恐高症及其他不适底鞋，患高血压、心脏病、恐高症及其他不适于高空作业的人员不得从事高空作业，使用工于高空作业的人员不得从事高空作业，使用工具必须用绳系住，登高作业时带好工具包，使具必须用绳系住，登高作业时带好工具包，使用完的工具放入工具包，禁止把工具放在人字用完的工具放入工具包，禁止把工具放在人字梯架及其他地方，防止坠落伤及他人及设备，梯架及其他地方，防止坠落伤及他人及设备，公共场所的高空或登高作业，地面应有人保护公共场所的高空或登高作业，地面应有人保护并做好围护，设有明显标识。并做好围护，设有明显标识。使用人字梯时，应放置平稳，扣好保险，人不能站在梯子的最上面。工作时，穿戴好劳防用品，必要时应戴安全帽。在无照明的室内作业时，应使用安全电压行灯或手提电筒。使用电动工具应先检查，确认安全可靠后方可使用。特殊工作除遵守以上规定外，还须遵守行业规定。电器作业：电器作业：电器作业：电器作业：严格按照电气安全技术规程进行操作并持合格有效严格按照电气安全技术规程进行操作并持合格有效证书。证书。禁止带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具，检禁止带电操作，正确使用合格有效的绝缘工具，检验、试验工具须定期检查、检验。验、试验工具须定期检查、检验。禁止带负荷接电或断电（末端开关除外）设备检修禁止带负荷接电或断电（末端开关除外）设备检修开关处须挂警告牌标识（有保险丝的应拿掉）。开关处须挂警告牌标识（有保险丝的应拿掉）。电气设备的接地、接零完好，每年一次进行测试。电气设备的接地、接零完好，每年一次进行测试。给排水作业：给排水作业：给排水作业：给排水作业：熟知给排水工的安全操作规定及各种管道走向、阀门熟知给排水工的安全操作规定及各种管道走向、阀门作用。作用。在拆卸管子时，应确认管内无压力方可操作。在拆卸管子时，应确认管内无压力方可操作。木工、油漆、泥工：木工、油漆、泥工：木工机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。木工机械安全装置有效可靠，防护装置齐全。玻璃作业时必须带手套，防止划伤，特别注意搬运时玻璃作业时必须带手套，防止划伤，特别注意搬运时的安全防护。的安全防护。设备设施管理总则：设备设施管理总则：设备设施管理总则：设备设施管理总则：工程维修工对主要机电设备建立工程维修工对主要机电设备建立设备台帐设备台帐并制并制定定设备（设施）保养计划设备（设施）保养计划，对主要机电设，对主要机电设备资料原件（或第一次复印件）由工程组统一备资料原件（或第一次复印件）由工程组统一保管。保管。工程维修工负责按保养计划实施设备设施的保养工工程维修工负责按保养计划实施设备设施的保养工作并做好相关记录。由供方提供维保的机电设作并做好相关记录。由供方提供维保的机电设备设施，工程维修工应进行监管和协助。在日备设施，工程维修工应进行监管和协助。在日常巡检中，对设备的运行状态要在相应的巡检常巡检中，对设备的运行状态要在相应的巡检表中作记录。在实际工作中，若需要对某项保表中作记录。在实际工作中，若需要对某项保养计划做调整时，应提出申请，由管理处主任养计划做调整时，应提出申请，由管理处主任批准后执行。批准后执行。工程维修工应每天对大楼的设备设施进行巡检并做好记录。设备在运行过程中出现故障，应及时修理并做好质量记录，填写设备修理记录及设备故障处理汇总表，对于不能解决需外部维修时，工程维修工应先填写设备（设施）外委维修申请表，管理处领导批准后落实维修单位。维修后，由工程维修工对设备功能进行鉴定，填写工程（服务）完成验收表。需外购的设备或器具，由工程维修工填写设备（设施）购置申请表送管理处审核，必要时送公司审核。经批准后，工程维修工落实采购。新增的设备或器具应在设备台帐中登记。工程维修工每月初收集上一月的质量记录，整理归类编目后，交管理处汇总归档。外来人员进入设备机房，应填写外来人员出入登记表。维修工管理制度：维修工管理制度：维修工管理制度：维修工管理制度：工程维修工应服从领导，遵守公司及工程维修工程维修工应服从领导，遵守公司及工程维修组各项规章制度。组各项规章制度。应熟悉设备、设施的现场情况、技术性能、操应熟悉设备、设施的现场情况、技术性能、操作程序及应急措施。作程序及应急措施。应做好设备设施的日常保养工作，严格按保养应做好设备设施的日常保养工作，严格按保养内容操作。对供方提供维保项目，负责进行监内容操作。对供方提供维保项目，负责进行监管和协助并对其服务质量进行检查。负责保持管和协助并对其服务质量进行检查。负责保持设备、设施及承包责任区的整洁。设备、设施及承包责任区的整洁。负责对大楼的机电设备和公共设施巡视、检查负责对大楼的机电设备和公共设施巡视、检查（每天（每天2 2次）并做好相关记录，及时处理安保和次）并做好相关记录，及时处理安保和客户的报修工作。客户的报修工作。做好供方服务质量评审工作。每月20日前，做好大楼物品采购计划并做好采购物品的验收工作。如遇水侵、火灾、触电等突发事件，必须以最快的速度赶到现场，采取各种相应的应急、急救措施，并负有处理事故的责任。协助、监督供方做好设备设施的维修、养护工作。事假、公休应提前通知管理处主任，按规定办理手续。应急措施：应急措施：应急措施：应急措施：电气方面突发事件应急措施：电气方面突发事件应急措施：当发生事故停电时：当发生事故停电时：带好常用工具和带好常用工具和“ “检修中检修中” ”标识牌，迅速在第标识牌，迅速在第一时间赶到事故现场。一时间赶到事故现场。尽快查明事故发生原因。关断事故线路的供电尽快查明事故发生原因。关断事故线路的供电主开关，挂好标识牌。主开关，挂好标识牌。检查事故影响的停电范围和相关机电设备、设检查事故影响的停电范围和相关机电设备、设施损坏状况。施损坏状况。立即通知管理处主任。立即通知管理处主任。检查消防喷淋泵的供电情况。检查消防喷淋泵的供电情况。做好应急处理的准备工作。做好应急处理的准备工作。抢修事故停电设备、设施，尽快排除故障。抢修事故停电设备、设施，尽快排除故障。确认检查彻底排除故障后，拆除临时应急供电确认检查彻底排除故障后，拆除临时应急供电线路，恢复正常供电，摘取标识牌投入正常运线路，恢复正常供电，摘取标识牌投入正常运行。行。漏水、停水事故应急措施：漏水、停水事故应急措施：漏水、停水事故应急措施：漏水、停水事故应急措施：消防喷淋设施漏水应急处理规程：消防喷淋设施漏水应急处理规程：当接到报渗通知时，在向领导汇报同时立即当接到报渗通知时，在向领导汇报同时立即带上维修工具、梯子，应急灯和标识牌。带上维修工具、梯子，应急灯和标识牌。到报渗区域的所在地点，先检查渗漏情况，到报渗区域的所在地点，先检查渗漏情况，确认后马上关闭该区域内的喷淋进水总阀。确认后马上关闭该区域内的喷淋进水总阀。再打开该区域的喷淋排污水阀。再打开该区域的喷淋排污水阀。修复渗水点后，清理干净漏水场地，更换受修复渗水点后，清理干净漏水场地，更换受损墙顶装饰材料。及时向领导汇报渗漏情况损墙顶装饰材料。及时向领导汇报渗漏情况及所造成的其它问题。及所造成的其它问题。做好相关记录，有条件应拍照取证。做好相关记录，有条件应拍照取证。空调设备报漏应急处理规程：空调设备报漏应急处理规程：空调设备报漏应急处理规程：空调设备报漏应急处理规程：当接到报漏通知时，工程维修工立即带上维当接到报漏通知时，工程维修工立即带上维修工具、梯子、应急灯和标识牌。修工具、梯子、应急灯和标识牌。到报漏区域的所在地点，先检查渗漏情况，到报漏区域的所在地点，先检查渗漏情况，确认后需关闭该空调运行。确认后需关闭该空调运行。详细检查漏水部位（通常在冷凝水集水管污详细检查漏水部位（通常在冷凝水集水管污尘泥堵塞而形成漏水等原因），查明原因进尘泥堵塞而形成漏水等原因），查明原因进行维修或疏通处理。行维修或疏通处理。排除问题后，更换或修理已造成严重外观不排除问题后，更换或修理已造成严重外观不良的墙顶装饰材料。良的墙顶装饰材料。清洁漏水现场，半小时后需复查检修质量是清洁漏水现场，半小时后需复查检修质量是否良好。否良好。若一时无法解决的问题，及时上报管理处主若一时无法解决的问题，及时上报管理处主任处理。任处理。流程图：流程图：流程图：流程图：区域停电应急流程图：区域停电应急流程图：发生停电事故停电时发生停电事故停电时带好常用工具带好常用工具赶到事故现场赶到事故现场关断事故线路关断事故线路供电主开关供电主开关挂好标识牌挂好标识牌检查事故影响的范检查事故影响的范围和相关设备、设施损坏状况围和相关设备、设施损坏状况通知管理处领通知管理处领导导尽快恢复事故范围外临时供电尽快恢复事故范围外临时供电排除故障排除故障恢复供电恢复供电相关记录相关记录区域漏水、断水应急流程图区域漏水、断水应急流程图区域漏水、断水应急流程图区域漏水、断水应急流程图：发生区域漏水、断水发生区域漏水、断水处理人员立即带上工具、处理人员立即带上工具、梯子和标识牌到现场梯子和标识牌到现场确定是否喷淋漏水确定是否喷淋漏水是，是，确认后立即关闭喷淋进水总阀确认后立即关闭喷淋进水总阀打开该区域喷淋打开该区域喷淋排污水阀排污水阀详细检查、确定渗透位置并作记录，详细检查、确定渗透位置并作记录，回报领导。回报领导。修复渗漏点后，清理现场。做好相修复渗漏点后，清理现场。做好相关记录。关记录。否；确定是否空调管路漏水是，如冷凝水集水管堵塞，应进行疏通做好相关记录。否；确定是否生活用水设施漏水是，检查用水设施的漏水情况，确认后先关闭该楼层内生活用水总阀查明原因，进行维修。恢复正常后，打开所关闭的阀门。做好相关记录。否；尽快查明原因和影响范围检查水箱水位情况和水泵开停状态检查市政供水是否正常通知管理处领导。水泵喷淋泵维护规程：水泵喷淋泵维护规程：水泵喷淋泵维护规程：水泵喷淋泵维护规程：工程维修工作业人员应根据工程维修工作业人员应根据设备设备( (设施设施) )保养计保养计划划定期对水泵进行维护保养。定期对水泵进行维护保养。维修保养时，应切断电源和关闭相应的阀门并维修保养时，应切断电源和关闭相应的阀门并悬挂维修保养的状态标识，做好人身、设备的悬挂维修保养的状态标识，做好人身、设备的安全保护工作。安全保护工作。工程维修工应熟悉设备的结构和工作原则，防工程维修工应熟悉设备的结构和工作原则，防止设备人为的损坏。止设备人为的损坏。保养时，应对水泵电器控制箱进行检查、测量、清洁；水泵马达检查、清洁；水泵盘更检查，必要时更换；水泵金口滤器清洗。工作完毕后，应对设备进行运行试验，确认其正常后方可投入工作并清理工作场地。做好设备维修保养的记录工作。排水维护规程：排水维护规程：排水维护规程：排水维护规程：每月对楼内污、雨下水道、阴井等处进行检查每月对楼内污、雨下水道、阴井等处进行检查疏通。疏通。管道清理完毕，装上检修口盖板倒水试验，检管道清理完毕，装上检修口盖板倒水试验，检查检修口是否漏水，管路是否畅通。查检修口是否漏水，管路是否畅通。清理道路地沟污泥，确保地沟畅通。清理道路地沟污泥，确保地沟畅通。每年雨季来临前，工程维修工检查各位置地漏、每年雨季来临前，工程维修工检查各位置地漏、地沟、雨水管道，如发现问题，及时处理。地沟、雨水管道，如发现问题，及时处理。低压配电维护规程：低压配电维护规程：低压配电维护规程：低压配电维护规程：根据保养计划每年保养根据保养计划每年保养2 2次，利用停电时间进行次，利用停电时间进行保养并注意人身安全。保养并注意人身安全。检查进线柜的使用情况，清洁柜中灰尘，检查检查进线柜的使用情况，清洁柜中灰尘，检查接线、接头是否良好。接线接头应牢固可靠，接线、接头是否良好。接线接头应牢固可靠，无锈蚀。无锈蚀。检查量电柜的使用情况，清洁柜中灰尘。检查量电柜的使用情况，清洁柜中灰尘。接触器、继电器检查：接触器主触头要平整无严重烧蚀现象，并接触良好。接触器辅助触头、继电器触头接触完好，无接触不良、打火现象。电容器检查：（检查前应用10mm电线短路电容器桩头，以免电容器向人体放电，发生电击事故。）检查壳体是否良好，观察电容器应无明显鼓胀、破裂，桩头表面应无锈蚀，污迹。如有鼓壳、渗油的电容器，要及时更换。电容器充放电测试完好。显示仪表、各接线端桩头紧固检查：显示仪表应处于指示值，准确、有效且灵敏。各接线端桩头要处于紧固良好，无松动状态。 注意事项： 现场相关工作部位，应有醒目警示标识，防止发生人身、设备事故。配电箱维护规程：配电箱维护规程：配电箱维护规程：配电箱维护规程：根据保养计划每年保养根据保养计划每年保养2 2次，利用停电时间保养次，利用停电时间保养并注意人身安全。并注意人身安全。带好所需工具和带好所需工具和“ “检修中检修中” ”标识牌。标识牌。箱体清洁、柜内清灰，无异物和小动物在柜内。箱体清洁、柜内清灰，无异物和小动物在柜内。漏电开关检查：其开关要经漏电试验，按钮测漏电开关检查：其开关要经漏电试验，按钮测试，其开关动作要灵敏、切断电源要彻底，如试，其开关动作要灵敏、切断电源要彻底，如有问题要及时查明原因有问题要及时查明原因, ,并排除或更换。并排除或更换。各接线端检查：检查箱内各接线端紧固状态，不能有松动、接触不良桩头存在。线路绝缘测量：其线路对地绝缘测量电阻要大于0.5M以上。上述工作完成后，取下标识牌，将其控制箱送电投入正常工作。若有无法解决的问题及时上报有关领导。公共广播系统维护规程：公共广播系统维护规程：公共广播系统维护规程：公共广播系统维护规程：根据设备说明书及实际使用情况，对公共广播根据设备说明书及实际使用情况，对公共广播系统设备每半年保养一次。系统设备每半年保养一次。公共广播系统设备保持良好的干燥环境，机身公共广播系统设备保持良好的干燥环境，机身设备无积灰。设备无积灰。公共广播系统设备由维修工负责每半年进行保公共广播系统设备由维修工负责每半年进行保养一次，如有故障及时解决，遇重大故障及时养一次，如有故障及时解决，遇重大故障及时向主任汇报。向主任汇报。大楼业主装修时，公共广播的移位、拆除，需大楼业主装修时，公共广播的移位、拆除，需经管理处主任批准，方可执行。经管理处主任批准，方可执行。维修工每天检查大楼的公共广播设备并做记录。每半年对功率放大器、录放机、VCD机、区域选择器进行保养一次并做记录。系统出现故障应在15分钟内到达现场，迅速查明原因，一般故障30分钟内排除；疑难故障当天解决；积极联系供应商，争取2天内解决。（特殊原因除外）。卫星、公用天线维护规程：卫星、公用天线维护规程：卫星、公用天线维护规程：卫星、公用天线维护规程：维修工每半年检测一次住户终端板、楼层分配器、维修工每半年检测一次住户终端板、楼层分配器、分支放大器、主放大器的输出、输入信号。分支放大器、主放大器的输出、输入信号。维修工每半年紧固视频电缆连线，检查卫星电源、维修工每半年紧固视频电缆连线，检查卫星电源、接收机、调制器、混合器是否正常。接收机、调制器、混合器是否正常。维修工每半年检查一次天线方位、固定好天线，维修工每半年检查一次天线方位、固定好天线，必要时调整。必要时调整。每半年对系统设备进行清洁一次。每半年对系统设备进行清洁一次。系统出现故障应在系统出现故障应在1515分钟内到达现场，迅速查明分钟内到达现场，迅速查明原因，一般故障原因，一般故障3030分钟内排除；疑难故障当天分钟内排除；疑难故障当天解决；积极联系供应商，争取解决；积极联系供应商，争取2 2天内解决（特殊天内解决（特殊原因除外）。原因除外）。监控系统维护保养规程：监控系统维护保养规程：监控系统维护保养规程：监控系统维护保养规程：每半年检查一次视频连线、紧固连接头、检查每半年检查一次视频连线、紧固连接头、检查监视器上各设施是否能正常转动。检查摄像头监视器上各设施是否能正常转动。检查摄像头电源、镜头、调焦是否正常。电源、镜头、调焦是否正常。每半年检查一次室外摄像机的防雨防尘罩的密每半年检查一次室外摄像机的防雨防尘罩的密封情况。封情况。每半年检查一次摄像机支撑杆地脚螺丝的松动每半年检查一次摄像机支撑杆地脚螺丝的松动及铁杆部分的锈蚀情况。及铁杆部分的锈蚀情况。每半年检查一次设备之间连线接触是否紧密。每半年检查一次设备之间连线接触是否紧密。每年对大楼巡更系统、红外线防盗报警系统、门禁系统做一次保养并做记录。系统出现故障应在15分钟内到达现场，迅速查明原因，一般故障30分钟内排除；疑难故障当天解决；积极联系供应商，争取2天内解决。（特殊原因除外）消防设备保养规程：消防设备保养规程：消防设备保养规程：消防设备保养规程：每天对大楼的消防喷淋泵进行测试并做记录。每天对大楼的消防喷淋泵进行测试并做记录。每月对大楼的烟火探测器进行测试并做记录。每月对大楼的烟火探测器进行测试并做记录。每季度对大楼应急灯、备用电源进行检查保养每季度对大楼应急灯、备用电源进行检查保养并做记录（充、放电）。并做记录（充、放电）。每半年对消防报警器进行保养并做记录。每半年对消防报警器进行保养并做记录。消防应急设备的保养前，应通知业主（租户）消防应急设备的保养前，应通知业主（租户）后方可进行。后方可进行。安管员负责将消防控制设备的异常情况及时通安管员负责将消防控制设备的异常情况及时通知工程组，由工程组负责督促供方维修。知工程组，由工程组负责督促供方维修。公共设施维护保养规程：公共设施维护保养规程：公共设施维护保养规程：公共设施维护保养规程：公共设施的维修保养应尽量不影响客户的正常公共设施的维修保养应尽量不影响客户的正常办公。办公。公共设施保养时，要做好施工范围警示标识，公共设施保养时，要做好施工范围警示标识，放置好工作区域防护栏，确保客户人身及设施、放置好工作区域防护栏，确保客户人身及设施、设备的安全。设备的安全。维修保养后应达到如下质量标准：维修保养后应达到如下质量标准：主体工程：屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在维修保养时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢盘混凝土构件，如 “铁涨”的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应采取加固或替代措施。装修工程：门窗维修保养后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理或更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应使更换的门窗与原门窗一致。踢脚板局部损坏、残缺脱落的，应修复或更换。楼地面工程：普通水泥地面起沙、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做。地面面砖损坏、破碎、高低不平的，应拆除重铺。屋面工程：屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。钢筋混凝土屋面漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。饰面工程：外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行。外墙勒脚损坏的，应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙群损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。油漆粉饰工程：木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性的进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。上水管、雨水管、污水管或其他各类管道件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再涂防锈漆，最后面漆；各种类形铁件油漆保养周期一般为2-3年。室内墙面等维修保养时可刷新，其用料应采取新型涂料。建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。空调设备保养记录(2-2)(年保养)设备名称：电加热器工作内容：1.过滤器清洗。 2.检查压力表。 3.手动阀检查加牛油。 4.管路，箱体，清洁。 5.箱内清洁 6.加热器除垢设备编号、更换元件、工作结论、保养人、日期、验证人、日期空调设备保养记录(1)设备名称：处理新风机、新风机工作内容：1.箱体内交换器翅片清洁。 2.凝结水盘清洗。 3.手动阀、电磁检查。 4.马达皮带调整。 5.电动机机架防震弹簧检查及调整。 6.管道过滤器清洗。 7.各固定部件紧固。 设备编号更换元件工作结论保养人、日期、验证人、日期。