土地增值税政策与管理土地增值税政策与管理新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训主要内容主要内容一、概念一、概念 二、土地增值税的征税范围二、土地增值税的征税范围 三、土地增值税的纳税义务人三、土地增值税的纳税义务人四、土地增值税的税率四、土地增值税的税率五、土地增值税应纳税额的计算五、土地增值税应纳税额的计算 六、土地增值税的减税与免税六、土地增值税的减税与免税 七、土地增值税的征收管理七、土地增值税的征收管理 八、工作中需注意的业务问题八、工作中需注意的业务问题新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训、企业兼并转让房地产、企业兼并转让房地产 暂免征收土地增值税。暂免征收土地增值税。 、因国家收回国有土地使用权、征用地、因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让生转让 三、土地增值税的纳税义务人三、土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。地产）并取得收入的单位和个人。新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训四个特点：四个特点： 第一，不论法人与自然人。第一，不论法人与自然人。第二，不论经济性质。第二，不论经济性质。 第三，不论内资与外资企业、中国公民第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人与外籍个人 第四，不论部门。第四，不论部门。 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训四、土地增值税的税率四、土地增值税的税率增值额占扣除项目金额比例 税率% 速算扣除系数% 1增值额未超过扣除项目金额50的部分 3002增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分 4053增值额超过扣除项目金额100未超过扣除项目金额200的部分 50154增值额超过扣除项目金额200的部分 6035上述所列四级超率累进税率，每级上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项增值额未超过扣除项目金额目金额”的比例，的比例，均包括本比例数。均包括本比例数。新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训五、土地增值税应纳税额的计算五、土地增值税应纳税额的计算 应纳税额应纳税额（每级距的土地增值额（每级距的土地增值额适用税率）适用税率） 速算扣除法计算。速算扣除法计算。 即：计即：计 算土地值税税额，可以按增算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系额乘以速算扣除系 数的简便方法计数的简便方法计算，算，新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训土地增值额转让房地产所取得的收入土地增值额转让房地产所取得的收入扣除项目金额。扣除项目金额。 、转让房地产取得的收入确定。、转让房地产取得的收入确定。转让房地产取得的收入：应包括转让房转让房地产取得的收入：应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，收入的形式来看， 包括包括货币收入、实货币收入、实物收入、其他收入物收入、其他收入、增值额扣除项目金额的确定、增值额扣除项目金额的确定 增值额扣除项目的有关规定增值额扣除项目的有关规定 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 . .纳税人为取得土地使用所支付的地价款。纳税人为取得土地使用所支付的地价款。. .纳税人在取得土地使用权时按国家统一纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。规定交纳的有关费用。 房地产开发成本房地产开发成本 。包括土地的征用及拆包括土地的征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。公共配置设施费、开发间接费用等。 房地产开发费用房地产开发费用 。销售费用、管理费用销售费用、管理费用和财务费用和财务费用 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机枪的贷款证明的，利息支出，并能提供金融机枪的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：其允许扣除的房地产开发费用为： 利息（取得土地使用权所支付的金额房利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）地产开发成本）5 5 （注：利息最高不能（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。额）。 、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：其允许扣除的房地产开发费用为： （取得土地使用所支付的金额房地产开发（取得土地使用所支付的金额房地产开发成本）成本）1010 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：定：一是利息的上浮幅度按国家的关规定执行，一是利息的上浮幅度按国家的关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限和利息部门和加罚的二是对于超过贷款期限和利息部门和加罚的利息不允许扣除。利息不允许扣除。 旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。一定比例的折扣。新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目加计加计2020的扣除的扣除 对转让各类房地产的情况如何确定扣除对转让各类房地产的情况如何确定扣除项目金额项目金额 第一种情况：第一种情况：地皮买卖地皮买卖 第二种情况第二种情况 ：房产买卖房产买卖第三种情况：第三种情况：土地开发土地开发新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训第四种情况：第四种情况：房产开发房产开发计算土地增值税时如何扣除与土地有关的计算土地增值税时如何扣除与土地有关的成本。成本。、纳税人提供增值额不准确的处理纳税人、纳税人提供增值额不准确的处理纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估格计算有下列情形之一的，按照房地产评估格计算征收。征收。隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目不实的；提供扣除项目不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。格，又无正当理由的。 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训4 4、代收的费用、代收的费用 、土地增值税计税单位的确定、土地增值税计税单位的确定 六、土地增值税的减税与免税六、土地增值税的减税与免税 （一）对建造普通标准住宅的减免税优惠（一）对建造普通标准住宅的减免税优惠普通住宅应同时满足以下三个条件：普通住宅应同时满足以下三个条件：住住宅小区建筑容积率在宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；单套建单套建筑面积在筑面积在140140以下；以下；实际成交价格低实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的于同级别土地上住宅平均交易价格的1.41.4倍以下。倍以下。 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训（二）对国家征用收回的房地产的减免税优（二）对国家征用收回的房地产的减免税优惠惠 土地增值税暂行条例第八条第二款规定，土地增值税暂行条例第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。免征土地增值税。 （三）对个人转让房地产的减免税优惠（三）对个人转让房地产的减免税优惠 七、土地增值税的征收管理七、土地增值税的征收管理 （一）土地增值税的纳税申报（一）土地增值税的纳税申报1 1、从事房地产开发的纳税人的纳税申报、从事房地产开发的纳税人的纳税申报 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训2 2、其它纳税人的纳税申报、其它纳税人的纳税申报其它纳税人应从签订转让房地产合同之其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地主管税务机日起七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报关办理纳税申报 （二）计算与核定应纳税款（二）计算与核定应纳税款 （三）税款征收（三）税款征收 （四）纳税地点（四）纳税地点 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训八、具体业务问题八、具体业务问题1 1、土地增值税若干问题、土地增值税若干问题 新地税发新地税发20022002150150号号 纳税申报纳税申报 收入实现时间收入实现时间 房地产企房地产企业预缴税款业预缴税款 2 2、关于居民个人拥有的普通住宅征免、关于居民个人拥有的普通住宅征免土地增值税问题土地增值税问题 财税字财税字19991999210210号号 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训3 3、关于土地增值税新建房与旧房的界、关于土地增值税新建房与旧房的界定问题定问题 新地税三字新地税三字19971997027027号号 未使用或使用未超过五年的房屋为新建房未使用或使用未超过五年的房屋为新建房 4 4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题题 财税财税200621200621号号 按发票所载金额并从购买年度起至转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计年度止每年加计5%5%计算。计算。 新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训5 5、关于以房地产进行投资或联营的征、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题免税问题 财税财税200621200621号号 6 6、关于土地增值税的预征和清算问题、关于土地增值税的预征和清算问题 对未按预征规定期限预缴税款的对未按预征规定期限预缴税款的, ,应根应根据税收征管法及其实施细则的有关据税收征管法及其实施细则的有关规定规定, ,从限定的缴纳税款期限届满的次从限定的缴纳税款期限届满的次日起日起, ,加收滞纳金。加收滞纳金。 国税发国税发20062006187187号号 : :自自20072007年年2 2月月1 1日起执行日起执行新疆地税系统新疆地税系统“税收管理员税收管理员”培训培训7 7、关于房管部门出售公房征收土地增、关于房管部门出售公房征收土地增值税问题值税问题 新地税三字新地税三字19981998028028号号 房管部门出售的公房应按规定征收土地房管部门出售的公房应按规定征收土地增值税增值税 结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！26