XXX住宅房地产抵押价值评估技术报告一、个别因素分析一土地状况估价对象产权人为XXX ，其土地所有权为国有，土地使用权类型为出让，土地批准使用年限为70 年，即自 2003 年 05 月 31日至 2073年 05 月 30 日止，至估价时点，已使用7 年取整，剩余土地使用年限63 年。二房屋状况估价对象建成于2008年，钢混结构， 房屋用途为住宅，根据房地产估价标准的规定，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60 年，至估价时点，已使用2 年( 取整)，尚剩余有效经济耐用年限58 年。三小区状况估价对象位于 XXX住宅小区内，小区实行封闭式物业管理，管理状况较好；小区内部绿化较好，景致比较优美，附近有XXX等房地产项目，居住环境比较理想。四小区配套设施估价对象所在小区周边配套设施比较齐全，有XXXX 等，生活便利度较高。五交通便捷度估价对象南临 XXX ，沿 XXX路有 XXX等多路公交车及小巴经过，公共交通便捷度较高。六估价对象具体状况估价对象为 XXX 室住宅，所在建筑物为 X层含地下 1层钢混结构住宅楼，所在单元带有电梯及疏散楼梯，外墙为涂料粉刷。估价对象位于该建筑物的第十七层及夹层，朝东向，建筑面积为 36.16 平方米，户型为楼中楼， 户型平面布局合理，通风采光效果较好，整体使用功能较好。至估价时点，估价对象为复式住宅层高4.8 米 ，室内为普通装修，具体装修情况如下：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 20 页第十七层：户型为一厅一厨一卫一阳台，入户门为普通防盗门，户内门为木门，客厅地面铺缸砖、砖踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷；厨房、卫生间地面铺缸砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；厨房配备普通灶台面，卫生间配备普通卫生洁具。夹层：二房，分户门为木门，室内地面铺木板、木踢脚线，内墙及天棚为涂料粉刷。至估价时点，估价对象内部水、电、管道煤气、卫生等设施齐全，经估价人员现场勘察并结合估价对象实际状况，确定其综合成新率为98% 。二、区域因素分析一行政区域及聚集程度区域地处 XX市 XX区，所在区域土地级别为D-D3区。区域内基础及公共配套设施尚待完善，繁华度一般，聚集程度一般。二交通条件区域内有 XX路等，过往车辆较多，且有立交桥，交通通达度较高。三基础设施条件及公共配套设施作为城市建成区内的一部分， 这一区域内城市基础设施建设基本完善，已达“六通一平”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气及场地平整，公共配套设施亦较为齐全，基本能够满足人们正常的生产和生活需要。四环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般。三、市场背景分析根据XX市房地产信息2010.01 ，2010 年 1 月 XX市住宅房地产市场状况如下：1、2010年 1 月 XX全市商品房预售批准量为24.47 万平方米，商品房销售平均价格为 8010 元/ 平方米，较去年底下降6.84%，主要原因是本月住宅所占的比例下降，而均价较低的厂房等其它用房所占的比例较去年底上升9 个百分点； 1月均价较去年同比则上升17.41% 。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 20 页第 3 页2、 2010 年 1 月份商品住宅全市均价为11934元/平方米 , 较上月上升 12.03%,主要原因 , 本月住宅销量所占比例较上月上升25 个百分点。3、2010 年 1 月 XX市分区商品住宅均价， XX区 17487 元/ 平方米，环比上升7.06%；XX区 14518元/平方米 , 环比略有下降； XX区 9422 元/ 平方米，环比上升7.27%； XX区 9422 元/ 平方米，与上月相当；XX区均价 5695元/ 平方米，XX区 6286元/ 平方米。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 20 页4、XX市 2010 年 1 月房地产抵押按揭贷款累计金额为19.72 亿元，其中商品房贷款 16.99 亿元，占总贷款金额的86.17%；用土地使用权和在建工程进行抵押的开发贷款累计值为4.33 亿元。总体看来， 2010 年 1 月 XX市面上房地产二、三级市场主要特点表现在：一2010 年 1 月全市商品房及住宅供给总量较去年同期降幅较大。全市商品房供给量仅 24.47 万平方米，较去年同比下降46.65%。其中，商品住宅全市供给量是 13.95 万平方米，较去年同期下降 19.40%，2010年 1 月全市商品住宅年累计供销比仅为0.49 ，再一次创下历史新低，年累计供给量小于年累计销售量197.82 万平方米。二2010 年 1 月 XX全市商品房销量较去年同期有所上升，而住宅销量则下降。全市商品房销售量为34.22 万平方米，同比上升23.26%；商品住宅销售量为17.81 万平方米，同比下降13.75%，年占比例较去年同期下降较大。三从商品房销售价格上看，2010 年 1 月 XX市商品房总平均价格为8010元/ 平方米，与去年同比上升 17.41% 。商品居住用房包括住宅和别墅平均价格为 12221元/ 平方米，同比上升64.90%。另外，在今年 1 月 13 日国新办召开的 “促进房地产市场平衡健康发展”发布会上，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行和银监会六部门负责人分别就保障房建设、土地供给、房贷政策等问题提出具体措施，以更好地落实关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，遏制部分城市房价过快上涨、维护房地产市场平稳健康发展。再加上近期中国人民银行再次上调金融机构精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 20 页第 5 页存款准备金率，金融机构信贷压力增加，信贷政策也会有进一步的调整。综合以上分析， XX市 2010 年的房地产市场目前尚处于一个相对平衡的状况，2010 年 XX市房地产市场的稳定与否，有一重要的影响因素在于银行的贷款政策以及国家的宏观调控， 这些不确定因素将直接影响XX市房地产市场的走向。 预计到 2010年中期，随着新增供给的逐渐加大，供需格局变得更为均衡，XX房地产市场重新进入健康良性的发展轨道。四、最高最正确使用分析所谓最高最正确使用， 是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。遵循最高最正确使用原则，应以估价对象的最高最正确使用为前提估价。估价对象批准用途为住宅用途， 与其所处区域及配套设施完善功能齐全的环境相符，因此本估价报告中房地产实现最高最正确使用的方式是保持现状继续使用最为有利。五、估价方法选用本次估价对象为住宅类型房地产，由于XX 市该区域内有大量的类似房地产交易、租赁案例，因此本次估价分别选择了市场法及收益法来进行估算，最后综合以上两种方法，得到估价对象的房地产价值。六、估价测算过程一市场法1、市场法基本步骤及计算公式市场法的基本步骤：搜集交易案例选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 市场状况交易期日调整房地产状况区域因素、个别因素调整求取比准价格，其基本计算公式如下：市场法的计算公式：比准价格=可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况交易期日调整系数 房地产状况区域因素、个别因素调整系数2、可比实例选择根据替代原则，选取近期交易的三个项目为可比实例：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 20 页可比实例可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C XX号 XX室XX路 XX号 X室XX路 XX号 XX室座落XX路XX路XX路交易期日所处区域等级D-D2 D-D1 D-D1 土地使用权类型出让出让出让房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房装修情况普通装修普通装修普通装修建筑结构钢混钢混钢混户型楼中楼挑高户型楼中楼挑高户型楼中楼挑高户型建筑面积 m2房屋用途住宅住宅住宅建成年份2007年2005年2005 年交易单价元 /m213970 10978 11604 3、建立比较基准可比实例可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 实际成交价格元 / 平方米13970 10978 11604 土地使用权类型出让出让出让0% 0% 0% 房屋类型及状况商品房、现房商品房、现房商品房、现房0% 0% 0% 装修情况普通装修普通装修普通装修-5% -5% -5% 注：除以上因素外，其他方面均已统一，故不作换算。合计-5% -5% -5% 建立比较基准后的成交价格元/ 平方米13272 10429 11024 4、房地产价格影响因素比较表估价对象为单元住宅类型房地产，通过对相同类型房地产市场的分析，其价格影响因素主要包括：聚集程度、交通条件、环境质量、配套设施状况、建筑结构、户型、层次、朝向、小区环境、物业管理、建筑物建成年代及使用功能等。项目估价对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 交易期日估价时点2009.03 2009.04 2009.03 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 20 页第 7 页交易情况正常正常正常正常区域因素聚集程度区域内商住聚集已具一定规模，聚集程度一般区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似区域内商住聚集已具一定规模，与估价对象相似交通条件区域内有仙岳路、金尚路等，交通条件较好区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似区域内有嘉禾路等，交通条件与估价对象相似环境质量区域内道路等级较高，有一定的噪音及空气污染，整体环境质量一般区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似区域内绿化件较好，但有一定噪音污染，整体环境质量与估价对象相似配套设施完备程度“六通一平”，学校、市场、银行等公共设施配套完备“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似“六通一平”，学校、市场、银行等公共配套设施的完备程度与估价对象相似个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混户型楼中楼挑高4.8 米楼中楼挑高4.8 米楼中楼挑高4.8 米楼中楼挑高4.8 米使用功能户型平面布局比较合理，整体使用功能较好户型平面布局比较合理，整体使用功能与估价对象相似户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好户型平面布局比较合理，整体使用功能比估价对象略好小区环境小区内绿化好，小区环境好小区内绿化较好，小区环境与估价对象略好小区内绿化好，小区环境与估价对象相似小区内绿化好，小区环境与估价对象相似物业管理封闭式封闭式封闭式封闭式朝向东东西东南南北层次17、夹层5、夹层4、夹层4、夹层建成年代2008年2007年2005年2005年5、房地产价格影响因素修正与调整1交易情况修正精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 20 页本次所选三个可比实例A、B、C均为正常交易，在此不作修正，交易情况修正系数为 100/100。2市场状况交易期日调整根据 XX 房地产信息和房市与中介及其他相关统计资料显示，2009年 1 月份至 2010年 1 月份期间 XX市房地产价格呈逐步上升的趋势，以 2009 年 1月份为 100，每月的房地产价格指变动数情况如下由于2010年尚无统计数据，本次评估假设 2009 年 12 月至估价时点房地产价格变动指数相同：月份价格元/ 平方米9577 9476 8902 10071 9948 10694 12379 指数 % 月份价格元/ 平方米12750 14106 14715 14531 13696 15675 指数 % 通过以上表格，可以得出本次选用的可比实例A、B、C的市场状况交易期日调整系数如下：项目内容可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 可比实例交易期日交易期日调整系数的计算162.5/105.2*100 162.5/105.2*100 162.5/105.2*100 交易期日调整系数110/100 109/100 110/100 3房地产状况区域因素、个别因素调整以估价对象区域因素、个别因素为基准，基准分值为100，A、B、C的区域因素修正见下表：项目内容可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 区域因素聚集程度0 0 0 交通条件0 0 0 环境质量0 0 0 配套设施完备程度0 0 0 基准分值100 100 100 区域因素小计100 100 100 个别因素建筑结构0 0 0 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 20 页第 9 页户型0 0 0 使用功能0 +2 +2 小区环境+2 0 0 物业管理0 0 0 朝向+1 +1 +2 层次-2 -2 -2 建成年代-1 -3 -3 基准分值100 100 100 个别因素小计100 98 99 6、比准价格的求取比准价格 =可比实例成交价格 交易情况修正系数 市场状况交易期日调整系数 房地产状况区域因素、个别因素调整系数项 目 内 容可 比 实 例A B C 建立比较基准后的可比实例成交单价元 / 平方米13272 10429 11024 交易情况修正系数100/100 100/100 100/100 交易期日调整系数110/100 109/100 110/100 区域因素调整系数100/100 100/100 100/100 个别因素调整系数100/100 100/98 100/99 比准单价元 / 平方米14599 11600 12249 7、市场法测算结果确实定经过测算得到估价对象三个比准价格，由于三个比准价格比较接近，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产单价：(14599+11600+12249)/3=12816 元/平方米。二收益法1、计算公式： V=A/R*1-1/ 1+R n 其中： V收益法评估价格 R房地产资本化率A房地产年纯收益 n 房地产收益年限2、市场租金定价分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 20 页案例 AXXX ，南北朝向， 110 平方米，普通装修，建成于2006 年 XX月，月租金 21 元/ 平方米；案例 BXXX ，南北朝向， 80 平方米，建成于2007 年 XX月，月租金 22 元/平方米；案例 CXXX ，南北朝向， 100 平方米，建成于 2002年 XX月，月租金 21 元/平方米；项目估价对象案例 A 案例 B 案例 C 月租金21 22 21 建筑面积110 80 100 建成年份2007 2006 2007 2002 装修不计装修普通装修普通装修普通装修精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 20 页第 11 页取其算术平均数作为估价对象的租金，则为21 元/ 平方米。3、具体计算过程如下表：项目估价对象案例 A 案例 B 案例 C 月租金21 22 21 建筑面积0 -1 +1 0 建成年份0 -1 0 -2 装修0 +2 +2 +2 合计0 0 +3 0 比准租金21 21.36 21 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 20 页4、计算结果： 房地产单价为 8831 元/ 平方米。七、估价结果确定一房地产价值确实定综合以上，采用市场法估算估价对象单价为12816元/ 平方米，收益法估算估价对象单价为 8831 元/ 平方米，两种方法计算结果有一定差距，但从不同角度更序号内容数量备注一、年房地产总收益（元）379.50则年租金总收益扣除房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置损失（本次估价按空置0.5个月）后的结果为 33(12-0.5)=379.5元/ 平方米。1、月租金（元 / 平方米）33.00根据估价人员市场调查，该区同类型房地产的月租金水平为 30-35元/ 平方米，结合估价对象实际状况，在房屋正常维护费用等由出租方承担的前提之下，确定其月租金为33元/ 平方米。二、年总费用（元）88.18以下1-6项之和1、维修费（元）25.00指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价格为 2500元/ 平方米的 1%计。2、管理费（元）11.39指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的 3% 计。3、房产税（元）15.18按年房地产总收益的 4% 计。4、营业税及附加（元）12.64营业税计年房地产总收益的3% ；教育费附加计营业税的 3% ，城建税计营业税的 7% ，地方教育费附加计营业税的 1% ；总计年房地产总收益的3.33%。5、保险费（元）5.00指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，根据厦门市建设工程投资估算指标，同类型钢混结构建筑物的重置价格为2500元/ 平方米左右。6、租赁中介费 (元)18.98按年租金的 5% 计三、年租金净收入（元）291.32第一项减去第二项四、资本化率3.50%资本化率采用安全利率加风险调整值法确定（安全利率取一年期存款利率2.25%），考虑同类房屋的租售比、国库券的利率，结合估价对象具体情况进行风险调整，取本次估价的资本化率为 3.5%。五、租金每年递增的比率1.00%类似租金每年递增约 1六、可获收益年限（年）58根据规范，钢混结构房屋经济耐用年限为60年，该建筑已使用 2年，建筑物剩余使用年限为58年，土地剩余使用年限为 63年，根据物权法中相关规定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，则估价对象可收益年限取建筑物剩余使用年限为58年。七、收益价格（元 / 平方米）8831V=A/(R-g) 1-(1+g)/(1+R)n精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 20 页第 13 页能表达估价对象的客观价值，本次评估采用加权算术平均法求取评估结果，取市场法权重为60% ，收益法权重为40% ，则估价对象的房地产单价为1281660%+8831 40%=11153 元/ 平方米。则房地产总价值为 =1115336.16=元， 即万元。二房地产结果确实定本次评估的 XX市 XX室单元住宅于估价时点的房地产总价值为人民币肆拾万零叁仟叁佰元整 (RMB4万元)，房地产单价为人民币11153元/ 平方米。八、估价对象的变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性、 可分割转让性、假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。一房地产的通用性：通常某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，假设房地产的适应面较广，即具有较强通用性，则其变现能力较强。房地产价值量的大小、用途等均影响其通用性。大宗的房地产因为价值量大而较小宗房地产变现困难；用途差异性也在一定程度上影响房地产的变现能力，通常商业和居住用途的房地产较工业用途房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。二房地产的独立使用性或可分割转让性：通常整体房地产分割抵押后的变现能力相对较低，假设一宗土地上的建筑物连同占用的土地分割抵押给几个银行，局部分割和整体处理必然互相制约，从而降低抵押物的变现能力。三区域市场状况： 抵押房地产所处区域市场交易活跃将有利于抵押标的物的变现；假设所在区域房地产市场发育不够、交易较少，其变现能力降低。四房地产权利状况： 抵押房地产变现时， 其权利状况假设为共有或出租，抵押权人应同时书面通知共有人和承租人；共有人和承租人依法享有优先购买权。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。即产权明晰和产权单一的房地产较易实现变现。五影响房地产价格的因素主要包括：估价对象所处区域的社会经济发展精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 20 页状况、房地产制度、政策以及城市规划、房地产所处的地理位置、用途、周边环境、建筑物状况、预期收益等。通过综合考虑估价对象自身特点及市场调查的变现价格与正常市场价格的比例关系， 以及市场上类似房地产实现变现所需的时间，估价对象变现价格与其客观市场价值相差较大、变现时间较长。房地产是一种比较特殊的商品。房地产本身具有实体性，所以投资于房地产中的资金流动性差，变现性较差，不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金。一般来说，变现情况下的交易相对于正常交易，具有如下几个特点：1、交易成本较正常交易大；2、交易市场相对狭小； 3、买受人可能因无充分考虑的时间对变现房地产进行充分的了解，付款风险较大。由于上述各种因素，变现价格一般比正常交易低。六房地产变现价格即抵押价值确实定：房地产抵押价值为房地产市场价值扣除预计转让时应缴纳的相关税费后的房地产价值，即房地产变现成交后的剩余所得款项。房地产变现涉及的相关税费主要包括：营业税及附加、印花税、二手房交易手续费、个人所得税等，具体如下表：营业税及附加元评估总值 *5.55% *5.55%= 印花税元评估总值 *0.05% 不计交易手续费元建筑面积 *3 元/ 平方米36.16*3= 个人所得税元评估总值 *1.5% 不计合计元则本次估价对象的房地产抵押价值=-23456.52=元，即 39.72 万元。七房地产在变现成交后所得价款一般按以下顺序分配：涉及出让土地或改变出让条件的， 应按规定先缴纳土地出让金；其余款额按以下顺序分配： 1、支付处置费用和佣金评估费、保管费、司法费用等；2、扣缴应缴纳的税费包括：土地出让金、营业税、所得税、合同和权证印花税、契税、交易手续费、评估费、登记费、合同公证费等 ；3、归还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；4、归还抵押权人或债权人的债权本息及违约金；5、剩余价款交抵押人。上述费用中前两项费用是优先于抵押权归还的，因此前两项费用对抵押价值和处置价值的影响应予以考虑。房地产抵押的优先受偿款包括： 划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 20 页第 15 页发包人拖欠承办人的建筑工程价款、已担保债权数额等， 但不包含强制执行费用。同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序清偿。以上分析仅供委托人参考，不作为确定贷款限额和年期的依据。年月日附件一、交易实例调查表交易实例调查表1 房地产类型：出租型房地产名称流星站坐落福建省莆田市兴安路旧学生街精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 20 页出租方陈先生承租方吴先生月租元 / 月2000 货币种类人民币成交日期近期付款方式每季度结算一次房地产状况说明区位状况说明商业繁华程度靠近学园中街、胜利路，附近有估价对象处在莆田学院附近。距离估价对象800米内，聚集了莆田学院、哲理中学、莆田五中、人人超市、凤凰百货、莆田市康复医院、梅峰市场、梅峰小学以及众多的商店，商业人文气氛较好。交通条件估价对象位于莆田市城厢区兴安路，兴安路是连接胜利路和学园中街的组成部分、靠近朝阳中路，其紧邻的梅峰寺为一饭后休闲地，市内多路公交直达。基础设施及公用设施完备度附近邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。离市中心距离很近权益状况说明属于陈先生所有，未设立其它权利项实物状况说明环境条件所在的区域无空气、水等污染建筑结构框架二等，室内装修较好，九成新。交易情况说明交易情况正常已用年 / 耐用年19/60 坐落位置图：调查人员：李保叶调查日期： 2009 年 12 月 13 日交易实例调查表2 房地产类型：出租型房地产名称百事桔坐落莆田市家和学生街出租方中国农业银行莆田市分行文献支行承租方钟先生月租元 / 月3600 货币种类人民币成交日期2002/12/10 付款方式每季度结算一次精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 20 页第 17 页房地产状况说明区位状况说明商业繁华程度靠近莆田市学园中街，附近有估价对象处在莆田学院附近。距离估价对象1000米内，聚集了莆田学院、梅园超市、莆田市康复医院、凤凰百货、哲理中学以及众多的商店，商业人文气氛较好。地区繁华程度较好。交通条件估价对象位于莆田市家和学生街，家和学生街是通往学园中街、梅园路和荔城大道的重要通道，市内多路公交直达。基础设施及公用设施完备度附近邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。离市中心距离较近权益状况说明属于中国农业银行莆田市分行文献支行，未设立其它权利项实物状况说明环境条件所在的区域无空气、水等污染建筑结构框架二等，室内装修较好，九成半新。交易情况说明交易情况正常已用年 / 耐用年1/60 坐落位置图：调查人员：李保叶调查日期： 2009 年 12 月 13 日交易实例调查表3 房地产类型：出租型房地产名称点心坊坐落莆田学院凤达公寓出租方李先生承租方陈先生月租元 / 月1800 货币种类人民币成交日期近期付款方式每季度结算一次精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 20 页房地产状况说明区位状况说明商业繁华程度靠近莆田市荔城中大道，附近有估价对象处在莆田学院附近。距离估价对象1000米内，聚集了文献中学、便民超市、阿诗玛饭店、以及众多的商店，商业人文气氛较好交通条件靠近莆田市荔城大道，市内公交直达。基础设施及公用设施完备度附近邮局、医院、派出所、通讯营业点、宾馆、商厦等公建配套设施较为齐全。离市中心距离较近权益状况说明属于李先生所有，未设立其它权利项实物状况说明环境条件所在的区域无空气、水等污染建筑结构框架二等，室内装修较好、八成半成新。交易情况说明交易情况正常已用年 / 耐用年7/60 坐落位置图：调查人员：李保叶调查日期： 2009 年 12 月 13 日二、估价对象具体情况如下：位置示意图建筑外观门牌号点心坊精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 20 页第 19 页【位置示意图】【外观照片】【门牌号照片】室 内 照 片客厅卧室卧室【客厅照片】【卧室照片】【卧室照片】地面：缸砖墙面：乳胶漆天棚：乳胶漆地面 ：缸砖墙面 ：乳胶漆天棚 ：乳胶漆地面：缸砖墙面：乳胶漆天棚：乳胶漆厨房卫生间阳台【厨房照片】【卫生间照片】【阳台照片】地面：防滑砖墙面：瓷砖贴面天棚：塑料扣板配套：大理石灶台面、木橱柜地面 ：防滑砖墙面 ：瓷砖贴面天棚 ：塑料扣板配套 ： 坐便器、洗衣脸台、浴缸地面：防滑砖墙面：瓷砖贴面天棚：塑料扣板其他其他其他精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 20 页【其他照片】【其他照片】【其他照片】说明：说明：说明：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 20 页