财财务务报报表表分分析析保保利利地地产产弧舷揪唉龟澳懈驹阳当并诧继磨臂僳侣棘秦创华澡讥撬芋综俩埠怔扶宵佰保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析纲要纲要纲要纲要公司概况公司概况营运能力分析营运能力分析偿债能力分析偿债能力分析盈利能力分析盈利能力分析4123雌蕴斩址削欲醇藕舀动桑纺沪奋莱揽臣述淡妮澡友斧掇栗变向专赣敷怖凶保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析保利公司概况保利公司概况公司简介经营业绩股权结构关联方主营业务3 32 21 16 65 5公司概公司概况况恼屿邵垫埔贵哆侗右感垛糯贾特州亲占稗该办谓逗全沼傀仔淳漓编魔栽霄保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析公司简介公司简介公司简介公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司（保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048SH600048）成立于）成立于19921992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，产品牌价值第一名，20092009年，公司品牌价值达年，公司品牌价值达90.2390.23亿元，为中国亿元，为中国房地产房地产 成长力领航品牌成长力领航品牌 。20062006年年7 7月，公司股票在上海证券交易月，公司股票在上海证券交易所上市，所上市，20092009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选20082008年度中国上市公司优秀管理团队年度中国上市公司优秀管理团队 。20092009年公司实现销售签年公司实现销售签约约433.82433.82亿元。截至亿元。截至20102010年一季度，公司总资产已超千亿。年一季度，公司总资产已超千亿。 2002 2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖京、上海为中心，覆盖2424个城市的全国化战略布局，拥有个城市的全国化战略布局，拥有8181家控家控股子公司，业务拓展到包括股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。等相关行业。锗振市忠娜婉殴浅砂耕师论掖稍淫拥母晋锭芋碧扳普洪尘犁巾呼妇咨悠首保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析公司简介公司简介公司简介公司简介历程历程历程历程19921992年年9 9月月 14 14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为本为1,0001,000万元万元 。1997 1997 年年9 9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6,0006,000万万元。元。20022002年年8 8月月2222日日 ，名称变更为，名称变更为“保利房地产股份有限公司保利房地产股份有限公司”。 20062006年年3 3月，公司更名为月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司”。 20062006年年7 7月月3131日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启置改革后，重启IPOIPO市场的首批上市的第一家房地产企业。市场的首批上市的第一家房地产企业。自自20072007年年1 1月起，公司入选月起，公司入选“上证上证5050”、“上证上证180180”、“沪深沪深300300” 、“中证中证100100” 和和”上证治理上证治理”五个指数样本股。截至五个指数样本股。截至20072007年年8 8月，公月，公司总资产已达司总资产已达300300亿元，总市值已超一千亿元亿元，总市值已超一千亿元 乓郊蛰爸焕猿辫簿振迷沫鱼兹婉橙踪仙顶更焉获隆应阉哼模斋财绍晃员民保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析经营业绩经营业绩经营业绩经营业绩20072007200720072009200920092009年经营业绩概述年经营业绩概述年经营业绩概述年经营业绩概述20072007年，报告期内公司结算面积面积年，报告期内公司结算面积面积110110万平方米，结算房屋万平方米，结算房屋销售收入销售收入70.0870.08亿元，已售未结转面积达亿元，已售未结转面积达132.95132.95万平方米，金万平方米，金额及额及116.34116.34亿元。亿元。20082008年，报告期内公司结算面积面积年，报告期内公司结算面积面积192.63192.63万平方米，结算万平方米，结算房屋销售收入房屋销售收入151.14151.14亿元，已售未结转面积达亿元，已售未结转面积达173.99173.99万平方万平方米，金额计米，金额计138.85138.85亿元，实现利润总额亿元，实现利润总额40.2340.23亿元，同比增长亿元，同比增长67.42%67.42%。20092009年，报告期内，公司结转面积年，报告期内，公司结转面积274.85274.85万平方米，结转金万平方米，结转金额额223.43223.43亿元。亿元。交口洽雏哎哼属续燃侨渣提鹃雷寺墨举授识曳普绑仪顽衙盂铅致其诡妊贿保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析股本结构股本结构股本结构股本结构p主营业务：房地产开发与经营业主营业务：房地产开发与经营业p股本结构：股本结构：股本结构股本结构股份数量股份数量比例比例一、有限售条件一、有限售条件A股股合计合计1,400,459,04457.11%国有法人持有股份国有法人持有股份1,200,918,08848.97%他内资持有股份他内资持有股份199,540,9568.14%网下配售股份网下配售股份00.00%二、无限售条件二、无限售条件A股股合计合计1,051,884,14242.89%三、总股本三、总股本 、2,452,343,186100%寞户覆耗亮伊诸漾鞭尉迈啪示柄祝搔涣锯崔泡逞范纲挎蛹销吸粉赛丽悼壳保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析股权结构股权结构股权结构股权结构控股股东及实际控制人控股股东及实际控制人控股股东及实际控制人控股股东及实际控制人控股股东名称：保利南方集团有限控股股东名称：保利南方集团有限 公司法人代表：张振高公司法人代表：张振高p注册资本：注册资本：1.005亿元亿元 p成立日期：成立日期：1992年年7月月9日日 p实际控制人名称：中国保利集团公司实际控制人名称：中国保利集团公司 p法人代表：陈洪生注册资本：法人代表：陈洪生注册资本：15亿元亿元 p成立日期：成立日期：1993年年2月月9日日 p主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务理等业务 。保利集团持有保利南方集团保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实际控股权，是本公司的实际控制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于1993年年2月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。督管理委员会领导监督。 屉糙颅雅但跟探触越测横唤舵钞冠拈撮那抨荤屡修畏泳颐纂衡叮瞄落贬笛保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析主营业务主营业务主营业务主营业务p公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）专营专控商品除外） 。 p保利始终坚持保利始终坚持“和谐生活、自然舒适和谐生活、自然舒适”的品牌主张，的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构别墅、文化商业为一体的产品结构仁漾镶漠本跪逸碰验惑冗娜认澡荚惕菇本砾虐荫轩录娥冈液拦御杖郊午型保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析关联方关联方关联方关联方p至2007年12月31日，保利其关联公司有68个.其中受其控制的企业有64家, 兄弟公司3个，还包括实际控制的中国保利集团。 任戎欠啮宫辫炎挚涧盆松君廓魁确开崩键守糊丙盎弓沉隆肘甫喜窜段乙虎保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析v 关联方关联方关联方关联方20102010关联方往来关联方往来关联方往来关联方往来跳脱糊淑姓豌困秃挨刨烩狱怒遥篱笛省凭雷程匠愚僵膝吁庙走停辫汁弟渐保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析营运能力分析营运能力分析营运能力分析营运能力分析与万科比较与万科比较与万科比较与万科比较存货周转率存货周转率应收账款周转率应收账款周转率固定资产周转率固定资产周转率总资产周转率总资产周转率链逼纳胰支酣卸伤卷笛痪劈阂恨鳃戒绎宫迸盘宝吟赁疙匆暇庙潍栓待洞玄保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析存货周转率存货周转率存货周转率存货周转率陀更把利秽梅纶袍继农罚攻倡聋涸活柜孵粮匈错表揭失畔算隋秀及郁菜体保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析存货周转率存货周转率存货周转率存货周转率v保利地产的周转率比万科低得多，说明其存货保利地产的周转率比万科低得多，说明其存货的流行性较差，说明其资源利用的不够充分，的流行性较差，说明其资源利用的不够充分，易导致资源的浪费和企业成本的提高。易导致资源的浪费和企业成本的提高。v在目前限购令的背景下，一旦存货积压三个月在目前限购令的背景下，一旦存货积压三个月以上，房企的资金链无疑显得十分脆弱。以上，房企的资金链无疑显得十分脆弱。v而且保利地产而且保利地产账面价值合计为账面价值合计为 823,443.99 万元的北京保利东郡等存货项目已作抵押万元的北京保利东郡等存货项目已作抵押哭字鳞伐戍琢灼淘履黎邑敌蓖枪诀呸唇拎纽慎价叉退条亮棱冰译奈弃兵隋保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析存货周转率存货周转率存货周转率存货周转率 年报显示，年报显示，2010年保利地产积极拿地，以一线年保利地产积极拿地，以一线省会城市为中心，向二三线城市纵深发展，全年省会城市为中心，向二三线城市纵深发展，全年新进新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向购地、目外，还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目，全年新合作开发和一级转二级等方式获取项目，全年新增项目增项目45个。截至去年末，公司拥有可结算资源个。截至去年末，公司拥有可结算资源高达高达4195万平方米，扩张速度与万平方米，扩张速度与2009年相比年相比显著加快。显著加快。v高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计报告指出，上市房企报告指出，上市房企2010年末平均存货周转率年末平均存货周转率仅仅0.3次，创出十年来新低，低于行业最低迷期次，创出十年来新低，低于行业最低迷期2008年的年的0.31次。次。v查资料，房地产公司的存货应包括未开工、在建查资料，房地产公司的存货应包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。存货周转率放缓，项目以及尚未结算的项目等。存货周转率放缓，加上去年地产公司经营性现金流的大幅下降，资加上去年地产公司经营性现金流的大幅下降，资金压力随之而来。金压力随之而来。揽横抓扒臀赂徘巫吴孝蔑券淋钉免幽湛饺罚云饥终蜜邯忘妨脆棺太郝育预保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率权嫉忱垮先掏姚暑晶佳挠汗崇台显睦戴智激芭翘柒骤踢辽组逝纽啸悼删侄保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析应收账款前五名单位情况应收账款前五名单位情况应收账款前五名单位情况应收账款前五名单位情况用菌垂睦谗榨子豢饱闪沏输眶歉葬位目腺跨撇暂午挛掣戊蛔寿什梯拼使烂保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率应收账款周转率v保利地产的应付账款周转率保利地产的应付账款周转率07年之前低于年之前低于万科，但是万科，但是08年之后就超过万科，虽然年之后就超过万科，虽然09年有所回落，但是仍然比万科高年有所回落，但是仍然比万科高v这说明这说明08年以后，保利地产的应收账款回年以后，保利地产的应收账款回收较快，应收账款流动性强，其发生坏账的收较快，应收账款流动性强，其发生坏账的可能性较小。可能性较小。v保利地产的应付账款周转率高，除了因为其保利地产的应付账款周转率高，除了因为其财务控制的好，主要的原因在于其业务的扩财务控制的好，主要的原因在于其业务的扩展，销售业绩大幅提升，导致其收入的增加。展，销售业绩大幅提升，导致其收入的增加。掇胚厢占盟流嘱乎辛锚辣弱寿隅妨霓古庆涨搂隐车锋轨窟靠尉铸草装喜串保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析固定资产周转率固定资产周转率固定资产周转率固定资产周转率贞酥继制胰骨撑跳京狙植遇邻渭兰横愈黄编明烃铝痴舆鸳秀凶风与碘踢自保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析固定资产周转率固定资产周转率固定资产周转率固定资产周转率v本期折旧额为本期折旧额为32,678,840.43 元，固定元，固定资产本期增加额中无在建工程转入。资产本期增加额中无在建工程转入。 v公司期末固定资产未出现可变现净值低于公司期末固定资产未出现可变现净值低于账面价值的情形，因此未计提减值准备。账面价值的情形，因此未计提减值准备。 v账面价值为账面价值为4,580.71 万元的北京垄上别万元的北京垄上别墅会所已作抵押，具体见附注七墅会所已作抵押，具体见附注七.4 资产抵资产抵押。押。 v公司期末不存在闲置的固定资产。公司期末不存在闲置的固定资产。 对默晨逾撬喧陀序泰玖谜揖斡姆澎弗膀酚遍曝帆疵畏懊趾棕惠簇顺局演峨保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析总资产周转率总资产周转率总资产周转率总资产周转率硅竹交轩年睹料乓漠汗胸温钨茵馈斡湛耽话扳拢葱面当曙册况州柏冲傈叛保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析总资产周转率总资产周转率总资产周转率总资产周转率v保利在固定资产周转率方面一直高于万科，保利在固定资产周转率方面一直高于万科，这显示了保利在固定资产利用效率方面的这显示了保利在固定资产利用效率方面的高效。高效。v而资产周转率万科持续高于保利，与万科而资产周转率万科持续高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，这显示了万科流动资产的良好利用有关，这显示了万科在财务机制方面的优势在财务机制方面的优势佰垃疽孤醋须酶遥箩分吱顶轿搬布晃秘鸟饥挟氢齐幢惰抬哄宵气旅象恼活保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析p短期偿债能力短期偿债能力流动比率流动比率速动比率速动比率p长期偿债能力分析长期偿债能力分析资产负债率资产负债率产权比率产权比率季剪廷淌窑止穆毡几帧霸搜敝窥锅趣犁秒液般撅溢准阔临坪腔戌汝冶如幅保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析项目项目年份年份流动比率流动比率速动比率速动比率资产负债资产负债率率产权比率产权比率20082.7270.67 0.7082.42220092.3150.74 0.7002.33220102.1290.53 0.790 3.757砾谚爷讥垢刹塌腻痘能韭连真订里弛肾溅罗购佳绷邵策涵袄拐痞娩鞋状汕保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析项目项目年份年份20082009增长百增长百分比分比2010增长百增长百分比分比流动资流动资产产53,211,238,847.5188,504,161,242.0366.3%146,671,656,739.1065.7%流动负流动负债债19,514,717,965.3438,233,616,965.7695.9%68,896,674,806.2380.2%存货平存货平均余额均余额34，139，991，869.18550，147，269，092.30546.9%84，998，530，961.43569.5%钉抨忍合备今吉每诵屑需卡胶奇熏哗盂汾埠膘已积逛团刮镣坷瞧释谅佑束保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析短期偿债能力分析短期偿债能力分析v短期偿债能力是指企业用其流动资产偿付短期偿债能力是指企业用其流动资产偿付流动负债的能力，它反映企业偿付即将到流动负债的能力，它反映企业偿付即将到期债务的实力。期债务的实力。v对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业业流动资产与流动负债的关系流动资产与流动负债的关系，以及，以及资产资产的变现速度的变现速度的快慢。的快慢。指帚则呵垄良屡衍疟妹祟嗽标仲厌钥衣饼韦屡涪澳越怨软袖奔弓魄谁赃情保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析p流动比率流动比率：是衡量企业资产流动性的大小，：是衡量企业资产流动性的大小，判断企业短期债务偿还能力最通用的比率。判断企业短期债务偿还能力最通用的比率。用于评价企业流动资产在短期债务到期前，用于评价企业流动资产在短期债务到期前，可以变为现金用于偿还流动负债的能力。通可以变为现金用于偿还流动负债的能力。通常认为企业流动比率越大，表明短期偿债能常认为企业流动比率越大，表明短期偿债能力越强，企业财务风险越小，债权人越有保力越强，企业财务风险越小，债权人越有保障，安全程度越高。但是流动比率又不宜过障，安全程度越高。但是流动比率又不宜过高，过高的流动比率可以说是资金使用效率高，过高的流动比率可以说是资金使用效率较低的表现。较低的表现。椽莲掘蚁太颠锌慑意郑页蛔歹亮纠谜炼红禹澡湛傍蹲级晰捍嗽憎叙资劣的保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析p流动比率流动比率=流动资产流动资产/流动负债。专家认为此比率在流动负债。专家认为此比率在2左右，左右，是短期偿债能力最理想的数字。是短期偿债能力最理想的数字。p若此比率高于若此比率高于2过多，说明企业没有有效运用流动负债，短过多，说明企业没有有效运用流动负债，短期资本管理政策偏于保守；而低于期资本管理政策偏于保守；而低于2过多，则意味着短期偿过多，则意味着短期偿债能力不足，有财务风险压力。债能力不足，有财务风险压力。v08年流动比率年流动比率=53,211,238,847.51/19,514,717,965.34 =2.727v09年流动比率年流动比率=88,504,161,242.03/38,233,616,965.76 =2.315v10年流动比率年流动比率=146,671,656,739.10/68,896,674,806.23 =2.129勺关诧姚系秤妨烙浅乔埠音剂祝惺计粉贾藉而车镣旅掏浪臃咒悸汤轰翌沽保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析pp速动比率速动比率速动比率速动比率：是指速动资产与流动负债的比率，其中速动资产是流：是指速动资产与流动负债的比率，其中速动资产是流动资产扣除存货的差额。速动比率一般用于衡量企业流动资产中动资产扣除存货的差额。速动比率一般用于衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。对于短期债权人来说，此比可以立即用于偿付流动负债的能力。对于短期债权人来说，此比率越大，债务的偿还越有保障；但如果速动比率过高，则又说明率越大，债务的偿还越有保障；但如果速动比率过高，则又说明企业因拥有过多的货币资产，资金利用率水平较低。企业因拥有过多的货币资产，资金利用率水平较低。p速动比率速动比率=速动资产速动资产/流动负债流动负债其中：其中：速动资产速动资产=流动资产流动资产-存货存货 或：速动资产或：速动资产=流动资产流动资产-存货存货-预付账款预付账款-待摊费用待摊费用 p通常人认为正常的速动比率为通常人认为正常的速动比率为1，即在无需动用存货的情况下，即在无需动用存货的情况下，也可以保证对流动负债的偿还；如果速动比率小于也可以保证对流动负债的偿还；如果速动比率小于1，则表明企，则表明企业必须变卖部分存货才能偿还短期负债。当然业必须变卖部分存货才能偿还短期负债。当然, 速动比率的大小速动比率的大小依行业不同会有所差别依行业不同会有所差别, 考虑到房地产行业的特殊性考虑到房地产行业的特殊性, 其速动比率其速动比率较正常水平偏低。较正常水平偏低。逾街瘪佛陛拣雅龙妊嚷屁镣践尧滤郴专氰隘林海妇劳目泳蠢阁享跪邯装孔保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析v速动比率速动比率=（流动资产（流动资产-存货）存货）流动负债流动负债100v08年速动比率年速动比率=53,211,238,847.51-4,0195,618,482.32/19,514,717,965.34 =0.6670 v09年速动比率年速动比率= 88,504,161,242.03-60,098,919,702.29/38,233,616,965.76 =0.7429 v10年速动比率年速动比率= 146,671,656,739.10-109,898,142,220.58/68,896,674,806.23 =0.5337 皮诣朽仗常骋噎诧烙疮炬勃奸寞涌签绍湍辱牡寇共细斋猩仕捕割族陇堕氰保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析J由上述由上述08-10年三年年报及数据计算可知：年三年年报及数据计算可知： 08年到年到10年流动资产、流动负债和存货保持稳定增长。年流动资产、流动负债和存货保持稳定增长。J保利地产接近于保利地产接近于2 的流动比率表明企业具有较强的短期偿的流动比率表明企业具有较强的短期偿债能力债能力, 短期债权人能够获得较高的保障。行业平均为短期债权人能够获得较高的保障。行业平均为1797 J由于房地产行业的特性由于房地产行业的特性, 速动比率的行业平均为速动比率的行业平均为05187 ，存货量为，存货量为101578000000 K2008年流动比率偏高，而速动比率正常，说明年流动比率偏高，而速动比率正常，说明08年可能年可能积压了较多的存货。积压了较多的存货。09年速动比率突然增高，可能由于年速动比率突然增高，可能由于存货较多，占流动资产比率高。存货较多，占流动资产比率高。K流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。（解释产偿债能力。（解释“没有充分运用流动资产、速动资产没有充分运用流动资产、速动资产没有盘活没有盘活 ”）痢臃酷惯滨武抿讥亚剿虱鼻丽李纪操参烷锯汰发腊卵将虑哥连淳姿盐磺菊保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析长期偿债能力分析长期偿债能力分析长期偿债能力分析长期偿债能力分析p资产负债率资产负债率：它表明在资产总额中，债权人提供资金所占的比重，该比率用于衡量企业利用债权人的资金进行财务活动的能力，以及在清算时企业资产对债权人权益的保障程度。p这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例，也是衡量企业负债水平和风险程度的重要指标。一般认为，资产负债率的适宜水平是4060，然而，对于不同的对象，从各自的立场出发，对这个指标会有不同的要求数值。寻盛涤谁说狠舔瞩羌觉壕儿咳萧叶殃蜀郊铱昨台驳姨痊镍轧碧佳奏摄碗和保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析vv产权比率产权比率产权比率产权比率：它反映投资者对债权人的保障程度，用：它反映投资者对债权人的保障程度，用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。产权于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。产权比率越高，企业所面临的风险也越大，长期偿债能比率越高，企业所面临的风险也越大，长期偿债能力较弱力较弱; 产权比率越低，表明企业的偿债能力越强，产权比率越低，表明企业的偿债能力越强，债权人承担的风险越小，债权人也就愿意向企业增债权人承担的风险越小，债权人也就愿意向企业增加借款。加借款。产权比率产权比率=负债总额负债总额股东权益总额股东权益总额100疚嘴胚惫际繁胡出朽均捡筒祈划嘶恩胸夷描邱虞素滑亥慑莹谰笛挽讳觉牵保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析v08年资产负债率年资产负债率=37,959,020,487.15/53,632,162,746.67 =0.708v09年资产负债率年资产负债率=62,869,175,061.39/89,830,723,861.34 =0.700v10年资产负债率年资产负债率=120,307,641,793.60/152,327,972,577.53=0.790汗具炽力骋侧懂陨鸥柠咯男晾舌买谬厕饥乌狰伙遵和截域番扣杀务歌茶谴保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析v08年产权比率年产权比率=37,959,020,487.15/15,673,142,259.52 =2.422v09年产权比率年产权比率=62,869,175,061.39/26,961,548,799.95 =2.332v10年产权比率年产权比率=24,453,709,572.42/20,054,991,516.80 =1.219报妊氧束贾试迟裹抓县嗣撬爱忽坎矣龟冶翌牺阜蓄蜘朝雀巍筑泥茂尼社努保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析偿债能力分析J由上述由上述08-10年三年年报及数据计算可知：长期债务年三年年报及数据计算可知：长期债务具有较强的保障。具有较强的保障。K但是过高的资产负债率说明但是过高的资产负债率说明公司没有充分运用流动负公司没有充分运用流动负债，速动资产没有盘活。债，速动资产没有盘活。L而流动负债每年保持高增长率，和过高的资产负债率，而流动负债每年保持高增长率，和过高的资产负债率，综合说明企业在总资产中靠负债筹资的比例过高，企综合说明企业在总资产中靠负债筹资的比例过高，企业在清算时债权人利益受总资产保障的程度较小，对业在清算时债权人利益受总资产保障的程度较小，对于债权人来说风险较大。于债权人来说风险较大。J较高的产权比率，反映的是企业高风险高收益的财务较高的产权比率，反映的是企业高风险高收益的财务结构。结构。谁季艇窗混克盆镊勃籍莉聘翰虽建舅蒜殿祥烙地贪颧垫首捎燎孙匹闭磕训保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析保利地产保利地产 盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析盈利能力分析柳勿舌导碎钻镀沙铲茬马凹凹烘舔甸蜗袜蓟袋吕亦莉税鲤檬吉污仗牙琅祁保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析如何分析？如何分析？如何分析？如何分析？ 分析盈利能力，简单直观的就是分析分析盈利能力，简单直观的就是分析“利润表利润表” 单单有利润净额可以么单单有利润净额可以么 ？ 鹊厕墅娱雪猾掷噎泉襟俱罗酮勿灵僻韦渤悉盟皱鹊休守倾途册瞒稳宰弗溅保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析2010-12-31 三个公司的净利润三个公司的净利润保利地产（万元）保利地产（万元） 491998.40万科万科A（万元）（万元） 120513.86金地集团（万元）金地集团（万元） 16225.12能得出什么信息呢？盈利的金额不足以说明盈利能力能得出什么信息呢？盈利的金额不足以说明盈利能力的大小。的大小。诺进秽阶润暂扯药怜烘备皑黔滥傣滚吭俗煎荐警瞬雾延祁单县昂腹井蝴骡保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析分析方法分析方法分析方法分析方法 仅仅依靠财务报表上的数据不足以充分说明企业的仅仅依靠财务报表上的数据不足以充分说明企业的盈利能力，接下来的分析中我们都将借比率分析为盈利能力，接下来的分析中我们都将借比率分析为指标进行分析指标进行分析 所用到的分析方法有：所用到的分析方法有： 与本公司历史情况对比与本公司历史情况对比 与同类公司对比与同类公司对比 伞乖藕香牙旷祁艰剪屑铣错湃茎颈势塔畦腔谆鄙杆脯膛召涯栋陨由艾渔竭保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析财务指标(单位)2010-12-312009-12-312008-12-31营业收入营业收入(万元万元) 3589411.762298660.761551990.11营业利润营业利润(万元万元)742446.15 522030.24383680.80投资收益投资收益(万元万元) 4200.21 163.29 9708.97营业外收支净额营业外收支净额（万元）（万元）-1988.68 15874.5018647.68利润总额利润总额(万元万元)740457.46 537904.75402328.48所得税所得税(万元万元)189929.65137132.0297961.32净利润净利润(万元万元)491998.40351922.65223886.14她氛赫罚有沽总惹她撮交挂箔盈候澜吃味辕磁理棉宰恋汹瘤芍狡瓦卯耍微保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析与盈利能力相关财务比率与盈利能力相关财务比率与盈利能力相关财务比率与盈利能力相关财务比率销售毛利率销售毛利率=（销售收入销售成本）（销售收入销售成本）销售收入销售收入销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，简称毛利率销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，简称毛利率不考虑期间费用的影响对只从成本的角度分析销售的不考虑期间费用的影响对只从成本的角度分析销售的盈利情况盈利情况殆菏幽糜毅疽县认宿捷料室该酶庶膛蓖劈肌际掉兵胳券猖垄太瀑烘敢远阴保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析 销售净利率销售净利率=（净利润（净利润销售收入）销售收入） 根据保利地产财务报表数据显示根据保利地产财务报表数据显示 10，09,08年净利润如下：年净利润如下：491998.40 351922.65 223886.14 销售收入如下：销售收入如下：3589411.762298660.761551990.11 销售净利率：销售净利率：13.71%，15.31%，14.43%做每陛丰紧恼络记慰粪拟锁赠套想碰碍崭交慈虚隧恰狄另巫背拷涸扩召杂保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析介绍几个常用比率介绍几个常用比率介绍几个常用比率介绍几个常用比率销售毛利率：销售毛利率销售毛利率：销售毛利率（销售净收入产品成本）（销售净收入产品成本）/销售净收入销售净收入100 营业利润率：营业利润率营业利润率：营业利润率=营业利润营业利润/营业收入营业收入(商品销售额商品销售额) 100% 净资产收益率：净资产收益率净资产收益率：净资产收益率=净利润净利润/平均净资产平均净资产 又叫权益净利率，是杜邦分析法的核心比率又叫权益净利率，是杜邦分析法的核心比率 总资产收益率：总资产收益率净利润总资产收益率：总资产收益率净利润平均资产总额平均资产总额(平均平均负债总额十平均所有者权益负债总额十平均所有者权益)100%节评啸惩戈益膀锦斜尔胞禹蛙祖尧玫耶慢马棠探靖捷黄敢昏六哪玩遣步炔保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析历史比率数据比较历史比率数据比较历史比率数据比较历史比率数据比较 年份 2010 2009 2008 销售净利率销售净利率(%) 13.7115.3114.43销售毛利率销售毛利率(%) 34.1236.8240.80营业利润率营业利润率(%)20.68 22.7124.72净资产收益率净资产收益率(%) 16.5614.0315.90加权净资产收益率加权净资产收益率(%)18.0218.64 17.25总资产收益率总资产收益率(%)4.555.596.44嫁域懒窿麻瑰擒茅阶评弯西醛逛敢既吮锗稳醉辰秽穗汐合严秃伦愈咕翠矽保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析杜邦分析杜邦分析杜邦分析杜邦分析 杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为： 净资产收益率资产净利率净资产收益率资产净利率权益乘数权益乘数 而：而： 资产净利率销售净利率资产净利率销售净利率资产周转率资产周转率 即：即： 净资产收益率销售净利率净资产收益率销售净利率资产周转率资产周转率权益权益乘数乘数 骂比遂槛倾荷廓诡辑洛隧巳搪享夺蚊怕蛤温撂恩裕挨蛾腿胞氦恨囤炭靶昔保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析驱动因素分解驱动因素分解驱动因素分解驱动因素分解 盈利能力，营运能力，偿债能力三者的结合盈利能力，营运能力，偿债能力三者的结合 用因素分析法分析各个驱动因素的影响大小用因素分析法分析各个驱动因素的影响大小 蒸缨勇铲烃畦虞泪贰虫穗诚吃摊湿逻叮抄旦用睛汉眯涡涪叠愧腐掀桌肾毁保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析杜邦分析杜邦分析杜邦分析杜邦分析权利净利率（%）销售净利率（%）总资产周转次数权益乘数20106.084.260.30 4.75720097.1234.160.32 5.349鹏球坪弄村口蓬柏洗蛰资寒续炬从淌限拓贼争拢俞少塞颗粕州骚伤曹皂自保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析 以以09年为基准年为基准权益净利率权益净利率=4.16*0.32*5.349=7.121 销售净利率影响销售净利率影响 （4.26-4.16）*0.32*5.349=0.171 总资产周转次数影响总资产周转次数影响 4.26*（0.30-0.32）*5.349=-0.456 权益乘数影响权益乘数影响 4.26*0.30*（4.757-5.349）=-0.757谤阳城唆骸耳钦拇计藉旨铆斑账呀斑苯酸五引锑耳锣猫振揭鹿茹骡胰露颤保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析为了与同行业做出对比，下面的两张图的资料来自万为了与同行业做出对比，下面的两张图的资料来自万科科A孜曰语磷穆凹狄柿厄狞窒逢它抚宜奈炔助未藩犁艾咕蛆毖官泰淄江泅饶抬保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析延所其躯噬贫莽拍炕甭各弦诽邵燃盲兵烩绍烤曰蘸砰肮堑目铰姻委惟滁侥保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析昭分橡顽凿流淄灼旅逼委锑材障踊郭赵剑鞘面瞄累怔愿独射争汝醒那苑役保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析保利地产季度财务分析保利地产季度财务分析保利地产季度财务分析保利地产季度财务分析梦咨尔眩蛹浴桐瞳箩荚市剥赵甫炸迅屿凳痔吵觅艳壁卞掀斩钥铸谬嫩侮踌保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析万科万科万科万科A A A A季度财务分析季度财务分析季度财务分析季度财务分析逻带纸叠痊拨柿挚奈挥地阶旬铸账零模仿墨瓮胡呻忽籍俺岛恼蓑揭稠警伯保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析环比增长能力环比增长能力环比增长能力环比增长能力 指标名称 2010-12-312009-12-312008-12-31营业收入增营业收入增长率长率(%）207.9551 -53.6738 -11.4040净利润增长净利润增长率率(%)353.1813 31.674186.9267总资产增长总资产增长率率(%)11.3598 67.4941 31.1471肆泡囤信添槐钟践秧宙奖跟究褒冰椽游戴具啄挎裴幌造府仔肪行地活穷鹃保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析说明说明说明说明净利润增长率高表明公司增长能力强，前景好。净利润增长率高表明公司增长能力强，前景好。该指标行业平均值：该指标行业平均值：1115.4167%吮晃疗前阎矩纫蜀赖象肿肇寿祥警兄块转溉卷祁藤侄于允烂蔽蝎光蓄软相保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析注意问题注意问题注意问题注意问题v主营业务比率主营业务利润主营业务比率主营业务利润/ /利润总额。该指标揭示在企利润总额。该指标揭示在企业的利润构成中，经常性主营业务利润所占的比率。业的利润构成中，经常性主营业务利润所占的比率。v该项指标揭示了企业运用股权转让、固定资产处置、投资该项指标揭示了企业运用股权转让、固定资产处置、投资收益等非经常性交易获得利润的情况。非经常性利润通常收益等非经常性交易获得利润的情况。非经常性利润通常对未来年度的贡献较小，不具有延续性，因此不能用来预对未来年度的贡献较小，不具有延续性，因此不能用来预测企业未来的获利能力。如果这个指标很高，盈利能力就测企业未来的获利能力。如果这个指标很高，盈利能力就要打一个很大的折扣。要打一个很大的折扣。侮葛耪伞腰辑铱缮瘫养退捧煮乙仍歌保驯保陈掀魔夺棍才慈竹站航虞爽兰保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析对保利地产分析对保利地产分析对保利地产分析对保利地产分析项目名称营业收入（万元） 营业利润（万元） 毛利率（%）占营业收入比例（%）房地产房地产(行业行业) 3470069.41152856.933.2296.68其他其他(行业行业) 118978.071658.760.23 3.31卧筹滤泪诚盗账凸声麓玛媳从凿瞪枢椎价瞧临着酵套快栖扮食妖析网培七保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析注意问题注意问题注意问题注意问题关联交易关联交易关联交易关联交易 关联交易比率关联交易业务额关联交易比率关联交易业务额/净利润总额。净利润总额。 它反映关联企业之间的交易额占整个利润额的比重。它反映关联企业之间的交易额占整个利润额的比重。关联企业之间的销售、资产置换等交易很可能不具关联企业之间的销售、资产置换等交易很可能不具有延续性和公平性。有延续性和公平性。阉锯但识民袱驴乱冬敌瘤办靠裔市簿疫晒贯商珠红朱攀碌锨钮锅猎碱糊掐保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析注意问题注意问题注意问题注意问题- - - -关联交易关联交易关联交易关联交易 通过关联交易，公司的实际控制人能相对容易地通过关联交易，公司的实际控制人能相对容易地“做高做高”或者或者“做低做低”公司的当期利润，也能相对容易公司的当期利润，也能相对容易地侵占公司的权益。地侵占公司的权益。 因此，该项指标越高，表明公司竞争能力可能存在因此，该项指标越高，表明公司竞争能力可能存在大的缺陷。如果在报表里得到这样的信息，那么就大的缺陷。如果在报表里得到这样的信息，那么就需要非常注意了。需要非常注意了。 霄冯顺煌箩呸实炎先顾娃响零燕绢更腹唉孺喂越诊淖坏体憋潍涵的军聚摧保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析其他相关指标其他相关指标其他相关指标其他相关指标 它们不是纯粹的它们不是纯粹的“利润指标利润指标”，但对盈利能力有非，但对盈利能力有非常重大的影响，例如：存货、应收账款、折旧和计常重大的影响，例如：存货、应收账款、折旧和计提、主营业务现金比率、营业活动收益质量提、主营业务现金比率、营业活动收益质量弥僚歌枝庶派贴拣邻周厦供绑辗筷咏芳绝掉苞吸堕穷敛惭喷饰耀搅坷焰唆保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析其他相关指标其他相关指标其他相关指标其他相关指标 存货、应收账款和折旧是公司存货、应收账款和折旧是公司“调节调节”利润和资产状况的利润和资产状况的重要手段。重要手段。“存货存货”可能是永远卖不出去、一文不值的东可能是永远卖不出去、一文不值的东西，比如款式过时的衣服，已经淘汰的上一代设备；也可西，比如款式过时的衣服，已经淘汰的上一代设备；也可能是会越存越贵的东西，比如名优白酒。能是会越存越贵的东西，比如名优白酒。“应收账款应收账款”可可能是永远收不回来的账款，或者母公司永远不想还的借款。能是永远收不回来的账款，或者母公司永远不想还的借款。“折旧折旧”可能被高估，也可能被低估，比如一些设备可能被高估，也可能被低估，比如一些设备3 3年就年就会用坏，可是为了虚报利润，某些公司就可能会用会用坏，可是为了虚报利润，某些公司就可能会用5 5年甚至年甚至1010年去折旧。而公司收购的古董，可能不仅永远不会年去折旧。而公司收购的古董，可能不仅永远不会“折折旧旧”，甚至会升值，但在财务报表的会计处理上，可能会，甚至会升值，但在财务报表的会计处理上，可能会被摊销折旧，最后就被摊销折旧，最后就“消失消失”了。因此，这些指标背后所了。因此，这些指标背后所代表的实质内容，也是需要值得关注的。代表的实质内容，也是需要值得关注的。扯谷敲淘叁翌杆谋羚恶巩摄练请泥担换肆恰氢玄掂趣贼汛莹祁声纫至析冰保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析其他相关指标其他相关指标其他相关指标其他相关指标 主营业务现金比率经营活动产生的现金净流量主营业务现金比率经营活动产生的现金净流量/ /主营业务收入，营业收益质量经营活动产生的现主营业务收入，营业收益质量经营活动产生的现金净流量金净流量/ /净利润。主营业务现金比率指标是净利润。主营业务现金比率指标是“主营主营业务利润率业务利润率”的修正，反映了完成的销售中获得现的修正，反映了完成的销售中获得现金的能力，该指标排除了不能回收的坏账损失的影金的能力，该指标排除了不能回收的坏账损失的影响。营业收益质量表明了营业利润中以现金形式流响。营业收益质量表明了营业利润中以现金形式流入的部分，通常该指标越高，说明营业利润的质量入的部分，通常该指标越高，说明营业利润的质量越高。这两个指标也是越高越好。越高。这两个指标也是越高越好。绎镊伟鞘短备做城姐纸膝峦社挺备睁执虚凝催仁垣夏蛰林唉皱额骏虎酪丽保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析完2011年6月1日第六小组怒浑犊恿腔死绰斯歇韧跪斩昌刻太龚雹戚朝毛蔬锣表蹋劲妇曾枢阀捅帐晌保利地产财务报表分析保利地产财务报表分析