SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商业顾问机构美格行商业顾问机构云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案7/19/2024项目规划整体思路项目规划整体思路建筑规划布局建议建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析曲靖商业市场分析建筑规划布局建议建筑规划布局建议业态规划、布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析项目商业定位分析我们的目标我们的目标目标解析目标解析项项目目目目标标解解析析核核 心心 问问 题题 解解 决决 思思 路路报 告 总 体 框 架核心问题确定核心问题确定项目区位项目区位项目交通分析项目交通分析项目四至分析项目四至分析项项目目属属性性判判断断项目优劣势分析项目优劣势分析项项目目收收益益测测算算项目盈利模式项目盈利模式项目售价及租金判断项目售价及租金判断项目收益判断项目收益判断2项目规划整体思路项目规划整体思路建筑规划布局建议建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析曲靖商业市场分析建筑规划布局建议建筑规划布局建议业态规划、布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析项目商业定位分析我们的目标我们的目标目标解析目标解析项项目目目目标标解解析析核核 心心 问问 题题 解解 决决 思思 路路报 告 总 体 框 架核心问题确定核心问题确定项目区位项目区位项目交通分析项目交通分析项目四至分析项目四至分析项项目目属属性性判判断断项目优劣势分析项目优劣势分析项项目目收收益益测测算算项目盈利模式项目盈利模式项目售价及租金判断项目售价及租金判断项目收益判断项目收益判断3思 路 的 前 奏 本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）客） 4SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.我 们 的 目 标城市发展层面：城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！换代！开发商层面：开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！健的现金流，支持项目滚动开发！5SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加 发展阶段：融合发展 成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（综合体（COMPLEXCOMPLEX）- 是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析6SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征项目目标解析7SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业商业酒店酒店办办公公住住宅宅l 项目活力的核心，建立高端形象l 形成完善配置，信息平台l 项目利润实现的关键l 实现较高的销售价格l 保持物业形象l 利用其他功能，实现价值最大化l 现金流来源l 为商业带来基本消费人流l 公寓为商业提供客源l 公寓可能降低整体档次l 商业为写字楼、酒店、公寓提供配套l 商业可能对公寓带来负面影响l 酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施l 酒店可以提高项目整体档次l 写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户l 写字楼可提高商业整体档次l 写字楼和酒店可共享大堂l 作用l 相互关系l 提升整体档次的有力手段l 标志性（尤其是对外地和外籍人士）l 资产沉淀或整售 综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力项目目标解析8SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.模式模式特征特征典型案例典型案例模式一商业商业核心模式核心模式城市核心区；交通可达性：地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛，一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二写字楼写字楼核心模式核心模式客户（产业）支持，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其它功能，影响其规模和档次；商场、公寓等配套完善。广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场。模式三住宅住宅核心模式核心模式项目的区位条件不是很好，以居住为主的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模不大。深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式四均衡发展均衡发展模式模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验。专业经营管理和物业管理。香港太古广场、北京华贸中心项目目标解析9SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项项目目是是典典型型的的城城市市综综合合体体，应应以以商商业业为为核核心心，酒酒店店为为形形象象展展示示，住住宅宅为为价价值值提提升升部部分分，商商业业形形态态、档档次次及及建建筑筑规规划划决决定定着着项项目目整整体体的的价价值。值。项目目标解析10SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.价值一一个城市一个城市GDPGDP新的贡献之新的贡献之源源价值二城市发展延城市发展延伸的城际中心伸的城际中心价值三创造一个新的创造一个新的自我增值区自我增值区整合城市资源，整合城市资源，再造城市核心再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略项目整体开发战略依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！11SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.领导者领导者挑战者挑战者p品牌知名度高p项目具有无可复制的资源p产品创新p局部或全面领先，市场亮点p垄断形象标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者商商业业为为市市场场标标杆杆的的高高形形象象，结结合合独独具具魅魅力力的的产产品品及及景景观观广广场场,打打造造城城市市中心名片中心名片挑战者挑战者领导者领导者补缺者追随者项目产品价值所在项目产品价值所在挑挑战战曲曲靖靖固固有有商商业业形形态态，重重新新定定义义曲曲靖靖商商业业价价值值，创创新新打打造造难难以以复复制制的的产产品特色品特色项目目标解析12SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.跨越曲靖跨越曲靖创建全新城市地标创建全新城市地标曲靖首席都市综合体曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅高品质与完美配套的高尚住宅/ /公寓公寓一个充满城市意向的商业中心一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅开放、活力的城市客厅中央广场中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范高端形象、树立典范五星级酒店五星级酒店项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目目标解析13SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.契合市场需求的业态组合及布局？契合市场需求的业态组合及布局？提升项目营销、经营价值的建筑规划？提升项目营销、经营价值的建筑规划？项目各产品市场定位？项目各产品市场定位？2项目核心问题确定1项目以什么铸项目以什么铸就核心竞争力就核心竞争力以成就自己的以成就自己的高位目标！？高位目标！？3在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。14SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 我们从项目开发的背景分析开我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求支撑！始，为核心竞争力的树立寻求支撑！15SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.背景分析背景分析壹趋势：站在现在看未来站在现在看未来16SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.关于这个城市关于这个城市思路的原点思路的原点Part 117SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.6 613136 6川渝城市群川渝城市群1313滇中城市群滇中城市群滇中城市群滇中城市群Part 1 城市发展分析 以昆明为核心，携手曲靖、以昆明为核心，携手曲靖、玉溪和楚雄玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区 云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（20092020年） 曲靖：滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。曲靖：滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。18SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 核心任务：构建合理的珠江源大城市城镇体系 ，中心城区扩及麒麟城区、沾益和马中心城区扩及麒麟城区、沾益和马龙两片区，越州、三宝、珠街三组团龙两片区，越州、三宝、珠街三组团 ； 主城区定位：依托自然地理特征和区位、交通、资源优势，建设适宜人居住、创业的珠珠江源山水生态园林城市江源山水生态园林城市。 曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见Part 1 城市发展分析曲靖中心城区规模（人口仅为户籍人口）曲靖中心城区规模（人口仅为户籍人口）年份2008年2010年2020年城区面积34.2平方公里50平方公里100平方公里人口数40万50万人以上100万人以上未来中未来中心城区心城区范围范围曲靖市总体规划框架：曲靖市总体规划框架：打造珠江源大城市，现代工业城打造珠江源大城市，现代工业城19SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.在中心城区建设： 一个主中心（项目所在区域）； 二个副中心（西市区与南市区）； 一个体育行政中心； 三个工业片区； 一个储运物流区； 城市发展备用地 。曲靖中心城区规划重点：麒麟主城区曲靖中心城区规划重点：麒麟主城区 城市多中心的逐渐形成，曲城市多中心的逐渐形成，曲靖房地产、商业等市场将迎来更靖房地产、商业等市场将迎来更大的发展空间。大的发展空间。Part 1 城市发展分析20SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 1 城市发展分析 GDP、社会消费品零售总额以及人均可支配收入三大基本指标均有平稳增长态势； 良好的经济发展态势为项目开发奠定较好的经济基础。曲靖经济指标分析曲靖经济指标分析21SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.20082008年云南各洲市经济指标情况年云南各洲市经济指标情况 指标指标 州市州市 GDP GDP值（亿元）值（亿元）社会销售品零售总额值社会销售品零售总额值（亿元）（亿元）人口数（个）人口数（个）城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入值（元）值（元）昆明市昆明市1600.0700.061914,482曲靖市曲靖市787.6155.357612,239玉溪市玉溪市596.194.922613,264红河州红河州514.7104.922,256大理州大理州371.7103.512,865楚雄州楚雄州306.090.413,031 从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总量占第二位，但从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总量占第二位，但因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。Part 1 城市发展分析曲靖经济指标分析曲靖经济指标分析22SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.单中心城市扩张单中心城市扩张城市多极化城市多极化大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成城市特征城市特征城市特征城市特征指标特征指标特征指标特征指标特征 城市中心拥有最优势的可达性和区位优势； 城市要素向中心聚集； 城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量购房需求； 政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设； 在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善； 郊区主流客户为本区域的中高收入阶层； 购房目的为第一居所、第二居所或投资。中心城扩大规模、效率低；主城、副城、新城分化。都市绵延区多城互动。人均可支配收入300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：5000美元曲靖曲靖20082008年人均可年人均可支配收入支配收入为为15301530美美元元Part 1 城市发展分析曲靖经济指标分析曲靖经济指标分析23SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.更大的更大的商业市场商业市场城市商业中心的形成人口的快速增长居民收入的增加实际消费力的增长城市的快速发展经济的快速增长Part 1 城市发展分析24SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目区位条件的进一步解读项目区位条件的进一步解读Part 225SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟西路麒麟东路麒麟北路交通路教场路麒麟南路 1、位于、位于核心商圈，承担曲靖商业往更高层次发展的重任，能否提升曲靖商业的层次及人们核心商圈，承担曲靖商业往更高层次发展的重任，能否提升曲靖商业的层次及人们的生活品质是项目是否成功的重要标准的生活品质是项目是否成功的重要标准。项目区位判断：项目区位判断：Part 2 项目条件分析26SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目区位判断项目区位判断本案本案 2 2、从中心城区整体来、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方心位置，四至人流均可方便到项目位置。便到项目位置。 项目区位优势明显，项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。有充分条件成为曲靖城市核心。Part 2 项目条件分析27SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段路段展示面长展示面长麒麟北路麒麟北路540m交通路交通路500m教场路教场路430m食品街食品街300m 项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。商业不均衡的问题。项目地块条件分析项目地块条件分析Part 2 项目条件分析28SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟北路交通路教场路食品街 北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。 东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。 南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。 西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析项目四至条件分析Part 2 项目条件分析29SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.位置位置时间时间货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流交通路交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教场路教场路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：3588025841223918439项目交通条件分析项目交通条件分析 项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利； 交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差； 麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part 2 项目条件分析30SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目地块因素：商业价值评估分析项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路 展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路 目前商业氛围较差，但展示面良好 项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益； c c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域； A A、D D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。麒麟北路交通路教场路食品街A AB BC CD DPart 2 项目条件分析31SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居住价值评估分析项目地块因素：居住价值评估分析地块区域地块区域综合评价综合评价A A面面 临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B B面面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C C面面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D D面面 具备一定的居住价值具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：地块居住价值评价结果：A A D D B=C B=CA AB BC CD DPart 2 项目条件分析32SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.优势（STRENGTH）l区位及规模优势明显；l展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；l昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）l离核心商业区有一定的距离，需要一定时期的市场培育期；l受限于目前非商业因素，地块四至商业价值不一致，需要趋利避害。威胁点（THREATEN）l居民认可度较高的核心商业区威胁；l未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）l曲靖城市发展给予商业更大发展空间；l曲靖宏观经济发展势头良好；l核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part 2 项目条件分析33SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目分析结论项目分析结论1 1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标！心城区以及周边县市的全新商业地标！2 2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；应该成为项目整体的发展规划重心；3 3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；组合上也面临较大的挑战；4 4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。有主导地位。Part 2 项目条件分析34SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖城市发展态势亟待出现一个能够重新整合现有资源，曲靖城市发展态势亟待出现一个能够重新整合现有资源，发挥强势辐射力与影响力的城市地标项目，以此推动曲靖发挥强势辐射力与影响力的城市地标项目，以此推动曲靖“珠江源珠江源大城市大城市”的目标前行，而项目有利的区位、规模以及地块条件完全的目标前行，而项目有利的区位、规模以及地块条件完全有能力承担此项重担。有能力承担此项重担。Part 2 项目条件分析35项目规划整体思路项目规划整体思路建筑规划布局建议建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析曲靖商业市场分析建筑规划布局建议建筑规划布局建议业态规划、布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析项目商业定位分析我们的目标我们的目标目标解析目标解析项项目目目目标标解解析析项目区位项目区位项目交通分析项目交通分析项目四至分析项目四至分析项项目目属属性性判判断断核核 心心 问问 题题 解解 决决 思思 路路报 告 总 体 框 架核心问题确定核心问题确定核核心心竞竞争争力力打打造造项目优劣势分析项目优劣势分析项目以什么核心项目以什么核心竞争力铸造自己竞争力铸造自己的高位目标？的高位目标？项项目目收收益益测测算算项目盈利模式项目盈利模式项目售价及租金判断项目售价及租金判断项目收益判断项目收益判断36SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业市场分析商业市场分析业态组合分析业态组合分析建建筑筑规规划划建建议议商商业业定定位位分分析析项目分析项目分析Part 3 商业市场分析及规划建议37SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. “ 任何一个城市都有功能大小不一的商业中心，以自己应有的凝聚力辐射力和媒介力，对周围产生影响，促进该地区经济的发展，成为该地区对外联络的结合部份 ”Part 3 商业市场分析及规划建议38SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.共调研共调研2626条街道，统计条街道，统计2525条商业街，记录商铺条商业街，记录商铺29042904个，个，4 4个百货，个百货，5 5个超市，个超市，1111个专业市场。个专业市场。调研范围：东至环城东路，南至潇湘路-胜峰路，西至翠峰路，北至麒麟北路。 商业总量商业总量379054.92379054.92集中商业总量82950专业市场总量136114.8街铺总量159990.12Part 3 商业市场分析及规划建议39SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.核心核心商圈商圈曲靖商业特点一：辐射面扩及本城区以及周边县镇居民曲靖商业特点一：辐射面扩及本城区以及周边县镇居民。从消费者居住地调研也可看出，曲靖其他乡镇占据近从消费者居住地调研也可看出，曲靖其他乡镇占据近25%25%的比例。的比例。曲靖商业市场评述曲靖商业市场评述Part 3 商业市场分析及规划建议曲靖商业目前仍处于发展的初级阶段，主要以满足日常生活曲靖商业目前仍处于发展的初级阶段，主要以满足日常生活需求及购物为主，缺乏多方位、多层次的立体商业结构。需求及购物为主，缺乏多方位、多层次的立体商业结构。40SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖商业特点二： 曲靖商业以曲靖商业以自然形成的街铺为主自然形成的街铺为主，依托麒麟南路城市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街。 麒麟南路曲靖城区商业氛围最浓区域曲靖城区商业氛围最浓区域 曲靖缺乏规划，较为单曲靖缺乏规划，较为单一发展的商业状态难以带动曲靖一发展的商业状态难以带动曲靖城市的发展。城市的发展。曲靖商业市场评述曲靖商业市场评述Part 3 商业市场分析及规划建议41SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖商业特点三：以中偏低以中偏低档商家为主档商家为主，缺乏中偏高端档次的品牌商家，而随着曲靖经济的快速发展，目前商家的品牌度将难以满足消费者的需求。曲靖商业市场评述曲靖商业市场评述品牌商家较为集中区域价格区间调研品牌商家较为集中区域价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰200-400200-350100-200鞋250-600250-500100-250化妆品80-15060-15060-120餐饮40-50肯德基15-20Part 3 商业市场分析及规划建议42SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖商业市场评述曲靖商业市场评述 从消费者消费水平调研情况看，被访者以中低收入为主，但也存在从消费者消费水平调研情况看，被访者以中低收入为主，但也存在一定比例的中高层次消费群体，而这部分群体受限于本地中偏低层次的商业一定比例的中高层次消费群体，而这部分群体受限于本地中偏低层次的商业市场，外流现象较为严重。市场，外流现象较为严重。Part 3 商业市场分析及规划建议43SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖商业特点四：临街商铺经营情况较好，但集中商业缺乏较好规划，人气集中商业缺乏较好规划，人气不足，建筑规划、业态组合、商家品牌等的不合理使商业价值无法达到最大化不足，建筑规划、业态组合、商家品牌等的不合理使商业价值无法达到最大化。曲靖商业市场评述曲靖商业市场评述集中商业与商业街人流量比较集中商业与商业街人流量比较集中商业麒麟商业广场曲靖新百大滇东商城人流量（以5分钟为单位）54人（沃尔玛出入口）46人（主出入口）68 （主出入口）商业街交通路麒麟南路南宁西路以西人流量（以5分钟为单位）150人262人127人Part 3 商业市场分析及规划建议44SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.从调查数据可看出，曲靖各种业态均有一定的发展，整体仍以满足日常购物需求的业态为主。从调查数据可看出，曲靖各种业态均有一定的发展，整体仍以满足日常购物需求的业态为主。曲靖街铺调研情况曲靖街铺调研情况Part 3 商业市场分析及规划建议45SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖街铺调研情况曲靖街铺调研情况曲靖各类型业种呈现较为明显的曲靖各类型业种呈现较为明显的“扎堆扎堆”现象，每条商业街均有主力业态支撑。现象，每条商业街均有主力业态支撑。 指标指标路段路段主力业态主力业态租金租金元元/ /月月/ /经营状况经营状况 指标指标路段路段主力业态主力业态租金租金元元/ /月月/ /经营经营状况状况麒麟南路服饰400-800，最高1000 较好麒麟东路餐饮 西段：200-300，东段7-15 较好教场东路服务配套 50-100 较好 麒麟巷餐饮休闲娱乐-较好教场西路汽修 10-15 良好 前北路以南小商品批发250-400 较好交通路服务配套120-200 较好前北路以北广告喷绘250-400 较好寥廓南路电脑数码180-220 良好玄坛路中档服饰200-260-寥廓北路汽修-良好书院路书画、花草-较好南宁东路餐饮、服务配套 餐饮类：30-50，服饰类：150-180 良好 珠江源广场步行街服饰、精品150左右一般南宁西路以西手机数码-较好建设路餐饮、配套250-300 较好麒麟北路建材、服饰、服务配套 北段（家居）：20左右；南段：100-300 南段较好，北段一般 文化路床上用品、服饰200-500 较好麒麟西路服饰、服务配套 东段：70-300较好珍珠街食品批发250-300 较好西关街休闲娱乐-较好潇湘路旅馆住宿-一般环城东路建材专业市场-较好-姜家巷餐饮、汽修7-10 较好食品街餐饮、农贸产品30-50较好梅苑巷餐饮、配套-较好Part 3 商业市场分析及规划建议46SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.南宁西路以西手机一条街前北路五金、小商品批发麒麟南路服饰为主文化路服饰、家居为主珍珠街食品批发等麒麟巷餐饮休闲娱乐Part 3 商业市场分析及规划建议47SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.都市商城都市商城麒麟商业广场麒麟商业广场曲靖新百大曲靖新百大滇东商场滇东商场曲靖百货大楼曲靖百货大楼中天国际中天国际金城佳园金城佳园财富中心财富中心吉玛特超市吉玛特超市新家园超市新家园超市好吉利超市好吉利超市吉玛特超市吉玛特超市乐万家超市乐万家超市即将面市的商业项目即将面市的商业项目超市超市较大型集中商业较大型集中商业曲靖集中商业调研情况曲靖集中商业调研情况 曲靖百货业态集中于麒麟南路，但从现场调研得知，集中商业外部街铺集中商业外部街铺经营普遍较好，但内部人经营普遍较好，但内部人流较少，呈现流较少，呈现“外热内冷外热内冷”的局面的局面； 超市分布于各住宅聚集区，属于社区型超市，体量较小，辐射力有限。Part 3 商业市场分析及规划建议48SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖集中商业调研情况曲靖集中商业调研情况规模形态主力业态经营现状已有商业麒麟商业广场50,000 集中商业超市、家电、服饰较好曲靖新百大6,000 百货家电 、服饰一般曲靖百货大楼 2,500 百货服饰一般滇东商场7,500 综合商场运动、超市较好都市商场-街铺、集中商业服饰一般吉玛特超市（交通店）10,000超市超市较好吉玛特超市（建设店）8,000超市超市较好好吉利超市2,000超市超市较好万家乐1,500超市超市较好新家园1,000超市超市较好在建商业中天国际30,000集中商业-金城佳园18,000街铺-财富中心70,000集中商业、街铺-Part 3 商业市场分析及规划建议49SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.滇东商城曲 靖 新 百 大麒麟商业广场曲靖百货大楼吉玛特建设店吉玛特交通店Part 3 商业市场分析及规划建议50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目项目概况概况项目名称项目名称美佳华商业广场美佳华商业广场项目位置项目位置交通路与麒麟北路的交汇处开业时间开业时间2009年4月底商业面积商业面积50,000商业形态商业形态购物中心项目周边状况项目周边状况位于麒麟中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚项目项目规划规划层数层数地上4层，半地下1层，地下2层招商率招商率90%以上经营状况经营状况较好档次中偏高档业态分布业态分布-1F：超市；地下半层：服饰、电器、服务配套等；1F：服饰精品、运动等；2F：男女服饰等；3F:儿童乐园、餐饮、美容美发等4F：服务配套、办公等；代表商家代表商家沃尔玛、肯德基、苏宁、必胜客、JACK&JONES、BALENO等 在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用； 从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强； 受限于规模，餐饮休闲娱乐功能较少，购物中心商业形态没有得到完全体现。 麒麟商业广场在一定程度上麒麟商业广场在一定程度上突破曲靖固有商业形态，但内部规划突破曲靖固有商业形态，但内部规划存在的问题仍然没有改变曲靖集中商存在的问题仍然没有改变曲靖集中商业较为弱势的局面。业较为弱势的局面。曲靖集中商业代表：麒麟商业广场曲靖集中商业代表：麒麟商业广场Part 3 商业市场分析及规划建议51SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项项目目概概况况项目名称项目名称滇东商场购物广场滇东商场购物广场项目位置项目位置麒麟区南宁西路开业时间开业时间2004年商业面积商业面积7,500商业形态商业形态综合商场招商情况招商情况一层服饰类较差，出现空铺现象，其余3层较好。项项目目规规划划经营状况经营状况较好档次档次中档业态分布业态分布1F：服饰、运动用品等；2F：超市；3F: 电器等4F：家具等等；代表商家代表商家YY SPORT、福万家超市等项目项目概况概况项目名称项目名称曲靖新百大曲靖新百大项目位置项目位置麒麟区麒麟南路开业时间开业时间2007年9月商业面积商业面积6,000商业形态商业形态综合商场项目周边状况项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。项目项目规划规划层数层数地上4层经营状况经营状况一般档次中档业态分布业态分布1F：服饰精品；2F：电器、餐饮等；3F: 书店、服饰类；4F：书店、服饰类代表商家代表商家国美、肯德基、雅戈尔等曲靖集中商业代表：滇东商城、曲靖新百大曲靖集中商业代表：滇东商城、曲靖新百大 二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不当，各业态杂乱分布，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。当，各业态杂乱分布，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。Part 3 商业市场分析及规划建议52SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 翠峰路财富中心翠峰路财富中心：商业面积预估在7万，以红星美凯龙与家乐福为主力店，但距离中心城区有较大距离，辐射面受限。 曲靖未来集中商业代表：财富中心、中天国际曲靖未来集中商业代表：财富中心、中天国际 中天国际中天国际：商业面积一期在3万，以打造曲靖第一个真正意义上的百货商场为目标，内部商铺以销售为主，创下曲靖商铺最高均价50,000元/。 二者的开发将对曲靖商业品质以及商业形态起到一定的积极影响，但二者的开发将对曲靖商业品质以及商业形态起到一定的积极影响，但受限于项目规模及区位，将不会对曲靖商业发展发挥根本性作用。受限于项目规模及区位，将不会对曲靖商业发展发挥根本性作用。Part 3 商业市场分析及规划建议53SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.服饰业态服饰业态交交通通路路麒麒麟麟南南路路麒麒麟麟北北路路麒麟西路麒麟西路分布分布：服饰类业态主要分布在麒麟南路、玄坛路、文化路步行街以及交通路南段；档次水平：档次水平：整体档次以中档和中低档为主，但品牌重复度较高，同质化竞争严重。曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析Part 3 商业市场分析及规划建议54SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.服饰业态服饰业态曲靖主力业态调研分析曲靖主力业态调研分析 从消费者调研数据中，被访者对于服饰精品的主要消费地点为麒麟南路以及周边、交通路、麒麟东、西路。Part 3 商业市场分析及规划建议55SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.地段地段价格区间价格区间代表性品牌代表性品牌麒麟南路本地品牌：50-200元/件；国内品牌：300-600元/件。本地品牌：靓妆、华麟牛仔、创兴等；国内品牌：意尔康、蜘蛛王、红蜻蜓、富贵鸟、柒牌男装等。玄坛路100-300元/件。度嘉班尼、鄂尔多斯、恒源祥等，其余以中低档服饰为主。交通路临近麒麟花园段：200-500元/件；其余路段：30-150元/件。临近麒麟花园段品牌度较好：海澜之家、Kappa;其余路段品牌度较差。美佳华商业广场一楼：250-500元/件；二楼：150300元/件。一楼： Only、Jack &Jones、 Honey、 WSM、Puma等 ；二楼：Baleno、etam、teenmix等。服饰业态服饰业态曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析Part 3 商业市场分析及规划建议56SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮业态餐饮业态姜家巷麒麟北路麒麟东路曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析梅苑巷麒麟巷南城门餐饮 餐饮业态整体呈现相对餐饮业态整体呈现相对成熟、良性发展的状态。成熟、良性发展的状态。 餐饮分布均匀，覆盖面广； 餐饮面对多层次的消费群； 主要以本地品牌为主，口味等方面较为单一，其他地方口味接受度不高。Part 3 商业市场分析及规划建议57SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮业态餐饮业态曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析 从消费者调研数据中，被访者对于餐饮美食的主要消费地点分布较为平均，各路段均有餐饮业态。Part 3 商业市场分析及规划建议58SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮业态餐饮业态Part 3 商业市场分析曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析 从消费者调研数据中，被访者就餐口味以川滇口味为主，餐饮商家形态较为单一。Part 3 商业市场分析及规划建议59SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.休闲娱乐业态休闲娱乐业态分布特点分布特点：曲靖休闲娱乐业态分布较为集中区域为麒麟巷、麒麟南路以及西关街；曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析珠江源影视中心品客KTV量贩新东方娱乐城新豪娱乐城东风广场二三楼麒麟巷：酒吧一条街麒麟南路段西关街：足浴按摩地段地段业态特点业态特点麒麟巷酒吧一条街西关街足浴按摩一条街麒麟南路电影院、培训、ktv等Part 3 商业市场分析及规划建议60SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 于2005年规划开发步行街 区位：连接麒麟南路与南宁南路，主要商业集中在与麒麟南路交汇段； 经营状况：曲靖人心中的酒吧娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所。 主要经营业态：以酒吧茶坊餐饮、美容美发保健等休闲娱乐为主，并有部分服饰业态。 麒麟巷麒麟巷 酒吧一条街酒吧一条街曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析Part 3 商业市场分析及规划建议61SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.滇东饮食文化城滇东饮食文化城地 址：南城门面 积：每间店铺面积20300平米开业时间：2001年主营范围：餐饮、酒店、KTV、迪厅、酒吧、茶坊等娱乐消费场所经营状况：经营状况很好曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析Part 3 商业市场分析及规划建议62SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.专业市场专业市场名称名称面积（）面积（）珠江商场（小商品批发）5,000张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100曲纺家具城滇东北建材市场张三口建材市场麒麟家具城曲纺家具批发市场全友家私东关建材市场万丰精品家具城万家乐家私时代灯具 曲靖专业市场以家具、建材为主，集中分布于麒麟北路以及环城东路，与临街曲靖专业市场以家具、建材为主，集中分布于麒麟北路以及环城东路，与临街同类型商铺形成规模效应。同类型商铺形成规模效应。曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析珠江商场Part 3 商业市场分析及规划建议63SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖各业态调研分析曲靖各业态调研分析 从以上统计图上可以看出，消费者较易满足的业态为日用品类，占总体的49.4%，其次是服饰类，占总体的46.8%。 从以下统计图上可以看出，消费者较不易满足的业态是家电数码类，占29.0%；其次是休闲娱乐类，占26.7%。Part 3 商业市场分析及规划建议64SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖商业市场分析结论曲靖商业市场分析结论 从消费者调研数据中，被访者认为市区商业主要存在以下问题： 人车拥挤：商业基本集中于麒麟南路以及周边路段； 商业点零散不集中：整体商业缺乏有效整合，消费者购物交通成本较高； 环境差、规模小、配套设施不足以及品牌商家较少。Part 3 商业市场分析及规划建议65SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的曲靖商业曲靖商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的曲靖商业将无法推动曲靖城市、经济的进一步发展。将无法推动曲靖城市、经济的进一步发展。 缺乏规划，零散分布缺乏规划，零散分布的业态发展状态，难以形的业态发展状态，难以形成聚集以及辐射效应，各成聚集以及辐射效应，各产业也将无法获得更大空产业也将无法获得更大空间的发展。间的发展。 曲靖商业发展呈现单曲靖商业发展呈现单一发展态势，从业态档次、一发展态势，从业态档次、物业条件、商家品牌等方物业条件、商家品牌等方面长久以来徘徊在较低水面长久以来徘徊在较低水平程度竞争。平程度竞争。结论一结论三 以麒麟南路为主的核以麒麟南路为主的核心商业区面临着规模受限，心商业区面临着规模受限，中高层次消费群外流，影中高层次消费群外流，影响力将逐步削弱。响力将逐步削弱。结论二曲靖商业市场分析结论曲靖商业市场分析结论Part 3 商业市场分析及规划建议66SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目商业应当以何种形象定位才能项目商业应当以何种形象定位才能符合曲靖城市、商业发展以及社会大众的期符合曲靖城市、商业发展以及社会大众的期待？待？Part 3 商业市场分析及规划建议67SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的 商业价值，同时为城市发展注入新的活力，增强商业价值，同时为城市发展注入新的活力，增强 曲靖对外影响力。曲靖对外影响力。 重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态 功能以及服务环境上为曲靖打造全新的城市商业功能以及服务环境上为曲靖打造全新的城市商业 地标，创造区域核心的顶峰价值。地标，创造区域核心的顶峰价值。商业发展角度商业发展角度消费者角度消费者角度 符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体 验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能 够为其提供更具魅力的购物休闲娱乐场所。够为其提供更具魅力的购物休闲娱乐场所。 项目商业定位必须考虑适合销售以及长期稳定经项目商业定位必须考虑适合销售以及长期稳定经 营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合未营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合未 来发展态势。来发展态势。项目开发角度项目开发角度城市发展角度城市发展角度Part 3 商业市场分析及规划建议68SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物复合主张：一站式购物+ +休闲消费体验休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位商业市场定位Part 3 商业市场分析及规划建议69SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.高高中中低低低低中中高高产品等级产品等级客户层面客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位商业档次定位 项目商业体量较大，不能偏离曲靖当地占大多数的中低收入人群消费水平，但必须在必须在建筑规划、主题特色以及购物环境上打造中高品质感的商业项目，同时规划一定比例的中建筑规划、主题特色以及购物环境上打造中高品质感的商业项目，同时规划一定比例的中高层次的品牌商家区域高层次的品牌商家区域，以满足不同层次消费需求。Part 3 商业市场分析及规划建议70SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.契合市场需求的业态契合市场需求的业态凸显城市特征的主题形象凸显城市特征的主题形象提升整体价值的建筑规划提升整体价值的建筑规划Part 3 商业市场分析及规划建议71SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.凸显城市特征的主题形象凸显城市特征的主题形象 地标建筑案例分析地标建筑案例分析 项目主题建议项目主题建议Part 3 商业市场分析及规划建议72SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.打造地标建筑地标建筑的含义：地标建筑的含义：所谓地标建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。城市地标建筑的考量因素：城市地标建筑的考量因素：p 城市区位优越：交通、地段、展示性；p 规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力；p 建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计；p 硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。Part 3 商业市场分析及规划建议73SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.国内地标性建筑案例以领袖高度为独特视景，多为商务写字楼。深圳地王大厦深圳地王大厦上海东方明珠电视塔上海东方明珠电视塔广州中信广场广州中信广场Part 3 商业市场分析及规划建议74SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.体现历史文化的标志性建筑，多具有浓郁的历史文化背景。西安钟楼西安钟楼武汉黄鹤楼武汉黄鹤楼国内地标性建筑案例Part 3 商业市场分析及规划建议75SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.以大型景观休闲广场为特色，多为综合体物业及市政广场。济南泉城广场济南泉城广场宁波天一广场宁波天一广场国内地标性建筑案例Part 3 商业市场分析及规划建议76SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.以特色建筑形态、外立面为独特视景，多为投资额较大的物业或市政配套。香港中银大厦香港中银大厦合肥古井假日酒店合肥古井假日酒店石家庄艺术中心石家庄艺术中心国内地标性建筑案例Part 3 商业市场分析及规划建议77SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.各城市地标性建筑具体体现在四个方面各城市地标性建筑具体体现在四个方面：p 领袖的高度p 历史文化背景p 大型休闲景观广场p 特色建筑形态及外立面项目所具备的可成为地标的条件项目所具备的可成为地标的条件：p 大型休闲景观广场p 特色建筑形态p 新型的商业形态 项目打造城市地标最为重要的即是打造一个充满城市魅力、项目打造城市地标最为重要的即是打造一个充满城市魅力、具有丰富景观资源的大型休闲景观广场。具有丰富景观资源的大型休闲景观广场。Part 3 商业市场分析及规划建议78SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.名称名称珠江源广场位置位置麒麟南路面积面积约2.6万广场两边商业体量广场两边商业体量3412.3广场评价广场评价 广场设计缺乏特色，较为空旷和单一，距离感较强； 两侧商业并没有与广场相融合；珠江源广场曲靖现有广场代表分析 目前曲靖休闲广场主要是与几大休闲公园连接，且广场设计较为单一，缺乏目前曲靖休闲广场主要是与几大休闲公园连接，且广场设计较为单一，缺乏特色，没有体现曲靖城市特点，同时大型休闲商业广场几乎空白。特色，没有体现曲靖城市特点，同时大型休闲商业广场几乎空白。Part 3 商业市场分析及规划建议 针对曲靖城市广场的现状，曲靖迫切需要一个大型的独具特针对曲靖城市广场的现状，曲靖迫切需要一个大型的独具特色的商业休闲广场来打造城市商业、旅游、文化地标，提升城市地位！色的商业休闲广场来打造城市商业、旅游、文化地标，提升城市地位！79SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.l广场公园化（体现市政功能）l公园广场化（体现休闲、自然）广场就是“城市名片” 曲靖新城市地标、旅游地标曲靖新城市地标、旅游地标中央广场规划建议中央广场规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议80SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.如何打造一座成为曲靖城市名片的商业广场？如何打造一座成为曲靖城市名片的商业广场？Part 3 商业市场分析及规划建议81SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场规模判断广场规模判断理论依据：理论依据：当周边围合的建筑界面高度为H ，人与建筑物的距离为D，当当D:H=3D:H=3，即垂直视角为，即垂直视角为1818，这时观赏到的不仅是一个建筑物，还可以观赏到建筑群的背景，过大则使人产生一种离散、空旷的感觉，而过小则又会给人带来压抑感和不安全感。文增著城市广场设计文增著城市广场设计D DH H1818Part 3 商业市场分析及规划建议82SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场规模判断广场规模判断 国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定：“小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不等超过中等城市不等超过中等城市不等超过中等城市不等超过2 2 2 2公顷公顷公顷公顷，大城市不得超过3公顷。 以项目周边建筑三层计算，高度为15-18m，则广场半径在48-54m之间，因此项目中央大广场规模建议为10,000 15,00010,000 15,00010,000 15,00010,000 15,000之间较为适宜。之间较为适宜。之间较为适宜。之间较为适宜。Part 3 商业市场分析及规划建议83SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖曲靖 作为珠江水域的源头城市，既沉淀了珠江的悠久文化，又承载了作为珠江水域的源头城市，既沉淀了珠江的悠久文化，又承载了现代珠江的活力现代珠江的活力。饮水思源，寻根溯源饮水思源，寻根溯源广场主题建议：广场主题建议：“同饮珠江水同饮珠江水”84SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 珠江中国南方最大河系，全长2400公里，其干流西江发源于云南省东发源于云南省东北部曲靖市沾益县的马雄山北部曲靖市沾益县的马雄山，干流流经云南、贵州、广西(自治区)、广东四省及香港、澳门特别行政区。 “翠峰一滴三江水，珠流万里入南洋翠峰一滴三江水，珠流万里入南洋”Part 3 商业市场分析及规划建议85SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目广场以展示曲靖名城风采为目标，浓缩曲靖过去、项目广场以展示曲靖名城风采为目标，浓缩曲靖过去、现在、未来精华，同时现在、未来精华，同时“珠江水珠江水”元素贯穿其中，连接广场元素贯穿其中，连接广场以及各地块之间，打造一座以水为主题的既体现珠江悠久文以及各地块之间，打造一座以水为主题的既体现珠江悠久文化又显示现代活力城市的商业广场。化又显示现代活力城市的商业广场。广场主题建议广场主题建议Part 3 商业市场分析及规划建议86SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场案例1：济南泉城广场 面积：16.7万 特点：1、荷花音乐喷泉，40种不同喷水造型； 2、38米高的主体雕塑泉 组成：趵突泉广场、南北名士林、泉标广场、颐天园和童乐园、下沉广场、历史文化 广场、滨河广场、荷花音乐喷泉、文化长廊、四季花园、科技文化中心 广场凸显广场凸显“山、泉、湖、城、河山、泉、湖、城、河”的泉城特色的泉城特色87SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.荷花音乐喷泉主体雕塑泉文化长廊下沉广场：与地下商业连接Part 3 商业市场分析及规划建议88SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场案例2：宁波天一广场 面积：3.5万 特点：1、总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉； 2、高20米、宽60米的大屏幕水幕电影 组成：中心广场、景观水域、音乐喷泉、水晶街 广场凸显了现代的商业气息广场凸显了现代的商业气息89SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议90SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.珠江水元素珠江水元素：广场中心仿造珠江源头设计喷泉，并由水道、水廊延伸至周边建筑，寓意“同饮珠江水”。打造元素打造元素1 1：Part 3 商业市场分析及规划建议案例：福州五一广场“八闽女儿”喷泉喷泉91SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.打造元素打造元素1 1：Part 3 商业市场分析及规划建议 水体将成为广场中水体将成为广场中最具吸引力的部分，它最具吸引力的部分，它可静止，可跳动，可映可静止，可跳动，可映射周边景物，与商业建射周边景物，与商业建筑的结合营造独具一格筑的结合营造独具一格的魅力。的魅力。92SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.打造元素打造元素2 2：Part 3 商业市场分析及规划建议历史文化元素历史文化元素：通过雕塑、文化长廊、展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化，同时规划宣传活动广场，定期举办文化活动，成为曲靖宣传推广阵地。文化长廊宣传画廊93SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.历史文化长廊参考案例：成都民俗文化公园 通过浮雕讲述成都的历史大慈寺后北糠寺 糠市街小菜市 南府街 Part 3 商业市场分析及规划建议94SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.通过小品呈现成都的民俗唱道琴 锁将 鸡公车 茶博士 Part 3 商业市场分析及规划建议95SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.打造元素打造元素3 3：Part 3 商业市场分析及规划建议时代感时代感：通过光影技术、现代感的周边建筑，并与水体结合规划，使广场凸显现代气息以及科技的魅力。水水幕幕电电影影96SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.案例参考：类型 地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场Part 3 商业市场分析及规划建议打造元素打造元素3 3：LEDLED广告牌广告牌97SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。项目灯光设计建议项目灯光设计建议Part 3 商业市场分析及规划建议98SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.萨尔茨堡欧洲花园购物中心香港中银大厦外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像 建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。（如下图欧洲花园）。玻璃幕墙处理建议玻璃幕墙处理建议Part 3 商业市场分析及规划建议99SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.目前市场上采用现代风格的商业建筑较多，因现代风格建筑适用性更高，对业种的选择度较小；建议项目建筑采用现代风格建议项目建筑采用现代风格。如欧式、简约等特色等鲜明、鲜艳的建筑，与周边旧建筑形成明显的反差，从外型上给人留下深刻的印象，形成强烈的视觉冲击。项目建筑风格建议项目建筑风格建议Part 3 商业市场分析及规划建议100SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.打造元素打造元素3 3：Part 3 商业市场分析及规划建议未来未来：通过规划城市未来展示区域，讲述城市在居住、交通、能源、城市管理等的远景规划和未来畅想 。101SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.铺地铺地绿地绿地照明照明水景水景雕塑雕塑小品小品Part 3 商业市场分析及规划建议打造元素打造元素4 4：102SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目业态分类及特点项目业态分类及特点 项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析 项目商业业态组合分析项目商业业态组合分析 项目商业规模分析项目商业规模分析契合市场需求的业态组合契合市场需求的业态组合Part 3 商业市场分析及规划建议103SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业业态规划核心思路商业业态规划核心思路1、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目规模较大，四周必须有主力店拉动人流；、项目规模较大，四周必须有主力店拉动人流；4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。Part 3 商业市场分析及规划建议104SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.零售业态商家组合分析零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、电影院、ktvktv等）、电子数码、书城培训等等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等容、品牌服饰、百货等 项目商业定位于项目商业定位于“生活购物中心生活购物中心”，辐射曲靖不同层次消费群，因，辐射曲靖不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。项目商业业态组合分析：项目定位角度项目商业业态组合分析：项目定位角度Part 3 商业市场分析及规划建议105SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.专业市场业态分析专业市场业态分析小商品批发市场电子手机数码汽车展示、配件维修曲靖已有一定的发展，但规模较小，物业陈旧，发展受限曲靖主要以自然形成的街铺为主，同时手机与电脑数码市场分布不同区域，不易形成聚集效应项目周边业已形成一定规模的汽车配件维修、展示商家项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。在形象、物业条件上改善目前较在形象、物业条件上改善目前较为陈旧的局面，有较大空间发展为陈旧的局面，有较大空间发展 项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。同时符合区域消费特点。项目商业业态组合分析：项目开发角度项目商业业态组合分析：项目开发角度Part 3 商业市场分析及规划建议106SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.零售服务类：零售服务类： 百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套专业市场类：专业市场类： 小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。业态分类及特点介绍业态分类及特点介绍Part 3 商业市场分析及规划建议107SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态特点劣势百货 综合零售类业态 集客能力高 较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高大型超市 提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利 集客能力强, 可创造稳定客源并维持日常人潮 付租能力低 服饰精品 属高附加值的商业类型，付租能力较高 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率 单店需求面积不大餐饮 属目的型消费类别 具一定的集客能力 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能 边际利润较低, 付租能力较低休闲娱乐 可创造时尚和活力的气氛 集客效力强 边际利润较低, 付租能力较弱服务配套 强化项目商业服务功能 付租能力较强小商品批发市场 属目的性消费类别 具一定聚客能力 较依赖周边市场商业氛围业态分类及特点介绍业态分类及特点介绍Part 3 商业市场分析及规划建议108SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 在消费者调研中，百货、超市、小商品市场、潮流前线以及餐饮休闲娱乐在消费者调研中，百货、超市、小商品市场、潮流前线以及餐饮休闲娱乐业态为主要关注对象。业态为主要关注对象。Part 3 商业市场分析及规划建议项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析109SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析曲靖百货情况名称规模已有商业麒麟商业广场50,000 曲靖新百大6,000 曲靖百货大楼 2,500 滇东商场32,000 在建商业中天国际30,000本项目引入百货业态有较大的发展空间。本项目引入百货业态有较大的发展空间。百货百货 百货作为主力店，综合性较强，在大型项目中发挥着中高端形象展示、增强扩张面以及拉动人流的重要作用，缺一不可； 曲靖目前仍旧缺乏真正意义上的百货商场，引入经营较为成功的百货品牌模式打造曲靖百货业态，是必然的发展趋势。主力店面积需求百货商场15,000 30,000Part 3 商业市场分析及规划建议110SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目引入超市业态仍有一定的发展空间。本项目引入超市业态仍有一定的发展空间。超市超市 曲靖超市已有一定的发展，仅项目周边就有两大品牌超市，项目引入超市必然面临较大的市场竞争； 但作为核心商业区中，同时存在2-3家的大型品牌超市较为常见，且大型项目中需要超市业态带动人气； 吉玛特超市虽经营较久，市场认知度较高，但规划陈旧，购物环境一般，同时沃尔玛内部规划一般，人流导向性较弱。主力店面积需求大型超市8,000 15,000规模已有麒麟商业广场沃尔玛超市8,800 吉玛特超市（交通店）10,000吉玛特超市（建设店）8,000好吉利超市2,000万家乐1,500新家园1,000规划中财富中心家乐福未知项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议111SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.跟进商家跟进商家联系人联系人职位职位意向意向说明说明大润发大润发徐总拓展总监有目前正在曲靖寻找合适的地点开点，认可项目位置，开店面积为22.5万平米，单层面积至少1万平米，停车位500个以上，建议本项目多配套餐饮、休闲娱乐，商业空间设计需舒适家乐福家乐福肖总拓展总监有曲靖是云南拓展的重点，面积为1.5-2万平米，负一层或二、三层都可以考虑，层高5米以上华润万家华润万家皮取兵发展经理一般近几年在西南有初步的拓展意向吉之岛吉之岛孟哲项目经理无重点拓展区域在珠三角地区，暂无计划在曲靖拓展乐购乐购李海洲发展部经理无暂无在云南拓展的计划沃尔玛沃尔玛黄华斌发展部经理无本项目周边已开有一家店，为避开竞争，不考虑进驻，认为项目体量大完全可以形成最大的商业中心，建议项目做成市区购物中心。人人乐人人乐曾总副总经理无暂无在曲靖拓展的计划天虹百货天虹百货刘经理拓展部无曲靖为非战略性发展区域，项目位置要非常好才会考考。主力店商家进驻意向度分析主力店商家进驻意向度分析Part 3 商业市场分析及规划建议112SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.中偏低端服饰业态中偏低端服饰业态名称名称规模玄坛路玄坛商场3,000 麒麟南路华荣商场2,500 本项目规划以中低端服饰为主体的以本项目规划以中低端服饰为主体的以年轻群体为主力消费群的集中商业有较大年轻群体为主力消费群的集中商业有较大的发展空间。的发展空间。 曲靖服饰业态整体以中偏低端为主，分布于麒麟南路以及玄坛路等周边路段，目前市场已有一定的发展； 从现已形成的两大以中低端服饰为主的集中商业的经营状况来看，经营年轻群体的外贸服饰有较大的发展空间，但需要重新整合现有中低端服饰经营市场，从规划、内部环境塑造上打造出时尚、趣味的集中商业。项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议113SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线潮流前线项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议114SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广州广州流行前线流行前线指标数据开业时间1999年6月总建筑面积()15,000（商业面积8,000）铺位数(间)500主力铺位面积（）8-15主通道（m）4.2主区间租金（元/月/）1,000 - 2,000Part 3 商业市场分析及规划建议115SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.休闲品牌街休闲品牌街潮人谷潮人谷流行精品街流行精品街名店街名店街数码、玩具饰品街数码、玩具饰品街流行服饰街流行服饰街前卫街前卫街名店街名店街休闲品牌街休闲品牌街流行饰品街流行饰品街前卫街前卫街流行前线功能分区图流行前线功能分区图Part 3 商业市场分析及规划建议116SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.LeviLevis sadidasadidas米奇米奇时间廊时间廊 彪马彪马 耐克耐克 南梦宫电玩南梦宫电玩麦当劳麦当劳 佐丹奴佐丹奴膳膳6 6度餐厅度餐厅 SOHOSOHO10.210.2餐厅餐厅7-117-11佐丹奴佐丹奴丽人坊美甲丽人坊美甲一级棒回转寿司一级棒回转寿司QgglQggle e converse converse 建设银行建设银行 许留山许留山DJDJ电台电台 流行前线品牌商家分布图流行前线品牌商家分布图Part 3 商业市场分析及规划建议117SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.DJDJ电台电台翁氏魔术道具翁氏魔术道具看得见的电台每周一至周五12:00-14:00，广东电台音乐台著名DJ林颐主持的游戏节目“天生快活人”在此播出。到过这里的歌手及港台艺人有周杰伦、陈慧琳、谢霆锋、容祖儿、梁静茹、张敬轩、胡彦斌等。南梦宫南梦宫这里的游乐项目非常齐全，游戏机、滑板、跳舞机，点歌、照相等。由国际魔幻大师翁达智一手创办，在广州市开设了全国第一家魔术道具专门店，服务员现场表演魔术。Part 3 商业市场分析及规划建议118SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.SNOOPYSNOOPY饰品饰品10.210.2餐厅餐厅Ten Point Two,这个在钟表广告中经常出现的时间数字被用做店名，有“约定你”的意思，也因为它代表着胜利的涵义。一级棒回转寿司一级棒回转寿司超人气日式料理MickeyMickey饰品饰品SOHO泛指白领时尚一簇，此项目将十几家精品服饰店容纳在SOHO的大品牌之内。SOHOSOHO服饰服饰Part 3 商业市场分析及规划建议119SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.天花板天花板不同业态，不同区域的天花要求都不相同。“长条波浪形长条波浪形”天花天花“长条方形长条方形”天花天花“圆形圆形”天花天花“方形方形”天花天花运用于长形商业街运用于长形商业街运用于人流节点处运用于人流节点处Part 3 商业市场分析及规划建议120SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.“后现代前卫后现代前卫”吊顶吊顶“清清新新典典雅雅”吊吊顶顶Part 3 商业市场分析及规划建议121SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.地面灯光装饰及大理石拼花，增添趣味性、动感性、与天花板遥相呼应。地板地板大理石拼花大理石拼花灯光装饰灯光装饰Part 3 商业市场分析及规划建议122SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.电视墙电视墙Part 3 商业市场分析及规划建议123SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.柱面柱面柱子的处理为广告透光型与产品陈列型。Part 3 商业市场分析及规划建议124SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.服饰业态规模服饰业态规模服饰规模建议潮流前线15,000 - 20,000中高端品牌服饰3,000-5,000 其余6,000 合计20,000 - 40,000 在大型商业项目中，服饰业态为主力业态，辐射在大型商业项目中，服饰业态为主力业态，辐射面广，经营能力较强，因此整体面积占比较大。面广，经营能力较强，因此整体面积占比较大。项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议125SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮、休闲娱乐业态餐饮、休闲娱乐业态 项目需要此类型业态其集中规划，项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。业的影响。 在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右； 项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。业态业态规模建议规模建议餐饮餐饮中偏低档：以美食街、美食中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、广场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等地方料理、中西快餐等30,000-40,000 中偏高档：大型餐饮商家中偏高档：大型餐饮商家休闲休闲娱乐娱乐电影院、休闲会所、美容美电影院、休闲会所、美容美发、反斗城等发、反斗城等项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议126SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮、休闲娱乐业态餐饮、休闲娱乐业态 从消费者餐饮调研中，地方特色小吃为主的美食广场较受欢迎，其次对中式高档酒楼也有一定的需求；从消费者休闲娱乐调研中，被访者对电影院、ktv、健身、美容以及儿童乐园有较大吸引力。项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议127SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.小商品批发市场小商品批发市场名称名称规模前北路珠江商场5,000 沿街同类型街铺2,000 本项目引入小商品批发市场业态本项目引入小商品批发市场业态有较大的发展空间。有较大的发展空间。 曲靖小商品批发主要集中于前北路，以珠江商场为主带动周边商家，规划较为陈旧，但商家经营状况较好，辐射了周边县市； 项目建议规划小商品市场，可提升项目对中低收入消费群体以及周边县市消费群的辐射力度，在规划以及内部环境打造上获得竞争优势，强势整合现有商家资源。业态规模建议小商品批发市场10,000 - 15,000项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议128SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.数码广场数码广场 曲靖手机数码主要集中分布于南宁西路以西、东风广场，而电脑数码、配件则集中于寥廓北路沿街，经营状况较好； 项目建议规划手机数码、电子数码配件专业市场，将二者集中规划，形成规模优势，整合商家资源。寥廓北路南宁西路以西苏宁国美东风广场 规模建议为规模建议为3,000-5,000 。项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议129SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.汽车展示汽车展示汽车展示业态规模建议为汽车展示业态规模建议为3,000-5,000。 项目周边交通路、教场路以及寥廓北路分布较多汽车维修、车行、汽车配件等汽车类业态，经营情况较好，已形成一定的规模效应； 项目规划集展示、销售、维修服务为一体的汽车销售服务市场有一定的空间。如品牌汽车交易、汽修汽配、汽车美容服务、二手车交易等。交通路教场路寥廓北路麒麟北路 2008年曲靖汽车保有量年曲靖汽车保有量54.12万辆，万辆，占全省的14.73%，年消耗汽油约20万吨，占全省的13.5%来源于曲靖市经济委员会网 项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议130SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.农副产品批发市场农副产品批发市场 项目周边食品街经营餐饮、农贸产品等为主，经营状况较好，市场认知度较高； 项目建议规划农贸批发市场，不仅整合及扩大食品街商家资源，同时也为完善项目整体配套。农副产品批发市场规模建议为农副产品批发市场规模建议为3,000-4,000。项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析Part 3 商业市场分析及规划建议131SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.功能功能商家业种商家业种规模建议规模建议家庭式消费家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、儿童乐园、书城、教育培训、保健中心等保健中心等3000 - 8000家庭消费业态家庭消费业态项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析 家庭式消费业态能吸引不同消费层次水平的消费群体，经营能力较强且对增强项目商业辐射面有较大影响。Part 3 商业市场分析及规划建议132SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力业态规模建议区间百货15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前线等服饰精品20,000 40,000小商品批发市场10,000 15,000餐饮、休闲娱乐30,000 40,000服务配套20,000 30,000电子手机数码5,000 7,000汽车展示3,000 5,000家庭式消费业态3,000 8,000农贸市场3,000 4,000其他5,000 6,000项目商业规模度分析项目商业规模度分析经以上估算，项目商业整体规经以上估算，项目商业整体规模可在模可在130,000-210,000。Part 3 商业市场分析及规划建议133SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.综合超市技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议134SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议135SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.西式快餐店技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡厅技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议136SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.服务配套/服饰精品技术指标具体要求需求面积（）30200，部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯生活家居技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议137SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.l 通过合理的建筑规划设计，提升项目的营销价值；通过合理的建筑规划设计，提升项目的营销价值；本项目的建筑规划设计的核心原则：本项目的建筑规划设计的核心原则：l 在提升营销价值的基础上，商业部分要充分考虑项目后期的经营能力；在提升营销价值的基础上，商业部分要充分考虑项目后期的经营能力；Part 3 商业市场分析及规划建议138SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.两个项目综合体布局方案：两个项目综合体布局方案： 商业与住宅分区规划 商业与住宅融合规划方案一方案一方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议139SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.优势劣势方案一：商方案一：商业与住宅融业与住宅融合规划，酒合规划，酒店分区店分区商业可规划面积较大，规划灵活性提高； 开发商开发成本较方案一相比较低，收益增加。住宅品质受到商业较大的影响； 住宅底商需要考虑与住宅的关系，在业态、建筑规划上受到一定的限制。方案二：商方案二：商业、住宅、业、住宅、酒店分区酒店分区 住宅品质较高，减少商业对其的干扰； 商业规划可较少考虑对住宅的干扰； 项目整体品质有一定的保证。 商业可规划面积减少； 住宅收益较方案二提升不多，反而减少商业销售收入。酒店商业住宅住宅方案一方案一商业住宅酒店方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议140SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一规划核心思路：方案一规划核心思路：商业商业住宅住宅转换层转换层通过转换层平台花园进行商业与住宅的过渡，二者交通组织进行有效分区，规避不利影响； 转换层同时可规划会所、园林景观等配套，丰富空间、Part 3 商业市场分析及规划建议141SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.香港香港ElementsElements（圆方）（圆方）总体布局案例142SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主要借鉴案例整体空间布局为下层商业及停车场（G2层），上层住宅，中间由转换层（R层）平台花园过渡；R层布置园林景观、会所、幼儿园等配套。住宅住宅住宅住宅住宅住宅广场空中花园、幼儿园总体布局案例143SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一总体空间布局示意：方案一总体空间布局示意：酒店规划位置住宅规划位置Part 3 商业市场分析及规划建议144SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.外城外城: :城市功能（功能混合城市功能（功能混合/ /夜生活丰富夜生活丰富/ /夜间照明指数高夜间照明指数高/ /方便停车）方便停车）外城外城内城内城内城内城: :社区功能（私密社区功能（私密/ /独立独立/ / 与城市被与城市被迫隔离）迫隔离）方案二规划核心思路：动静分区方案二规划核心思路：动静分区外城：商业功能，与城市功能相融合，生活氛围浓厚；内城：社区功能，强调一定的私密性，较为独立。Part 3 商业市场分析及规划建议145SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案二总体空间布局示意：方案二总体空间布局示意：酒店规划位置住宅规划位置Part 3 商业市场分析及规划建议146SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.怎么通过建筑规划提升项目的商业价值怎么通过建筑规划提升项目的商业价值？1 1、通过建筑布局使分散的地块形成一个有机整体。、通过建筑布局使分散的地块形成一个有机整体。 人流的顺畅导入 广场的重要性2 2、通过建筑规划提升商业价值。、通过建筑规划提升商业价值。 主力店带动作用 商业步行街打造 地下商场 充足的停车位配套 景观等其余配套设施 退台、连廊 组团式街区Part 3 商业市场分析及规划建议147SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目整体性打造措施项目整体性打造措施1 1：人流动线的顺畅引导：人流动线的顺畅引导 人流主动线 贯穿项目的人流动线 内部回环型主动线 广场方案一方案一方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议148SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目整体性打造措施项目整体性打造措施1 1：人流动线的顺畅引导：人流动线的顺畅引导Part 3 商业市场分析及规划建议项目出入口规划建议项目出入口规划建议方案一方案一方案二方案二通过项目四至设置的出入口，提高人流导入的便利性；在出入口处，重点打造广场景观，吸引人流，带动周边商业价值。出入口出入口人流人流149SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目整体性打造措施项目整体性打造措施2 2：广场聚集和发散人流：广场聚集和发散人流休闲广场作为人流的聚集地和休闲广场作为人流的聚集地和发散点，能较好的连接起东西发散点，能较好的连接起东西地块，促使两部分人流互动，地块，促使两部分人流互动，使商业能自然延续；使商业能自然延续；中央广场设计见上文； 地块之间有较小广场连接，缓解消费者购物疲惫感； 主出入口由景观广场吸引并引入人流。方案一方案一方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议150SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.案例：万科城案例：万科城 项目商业整体布局采取项目商业整体布局采取项目商业整体布局采取项目商业整体布局采取组团式街区形态（参考案例：深组团式街区形态（参考案例：深组团式街区形态（参考案例：深组团式街区形态（参考案例：深圳万科城商业）圳万科城商业）圳万科城商业）圳万科城商业）：组团式街区形态适合规模较大的商业，通过各组团分区形成各具特色的主题性商业，同时不破环项目整体性的发挥； 富有情趣与空间感，较为新颖的购物休闲体验。项目整体性打造措施项目整体性打造措施3 3：组团式街区：组团式街区Part 3 商业市场分析及规划建议151SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.退台退台：在右图所示位置规划退台，将外部人流直接便利的导入二层商业，提升商业价值：建议二层位置后退后退3-53-5米，并规划米，并规划步梯步梯；3-5m3-5m退退 台台项目整体性打造措施项目整体性打造措施4 4：退台、连廊规划：退台、连廊规划方案一方案一方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议152SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.连廊：连廊： 2层设置，建议宽6米，加盖；外部采用广告包装； 酒店内部也需通过连廊与商业连接，提升商业价值。项目整体性打造措施项目整体性打造措施4 4：退台、连廊规划：退台、连廊规划方案一方案一方案二方案二Part 3 商业市场分析及规划建议153SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施1 1：主力店的规划：主力店的规划方案一方案一方案二方案二商品批发市场潮流前线餐饮休闲娱乐、电子数码广场等超市百货临街规划主力店，引入人临街规划主力店，引入人流，并带动人流往来，在流，并带动人流往来，在主力店的带动下，周边商主力店的带动下，周边商铺商业价值提升铺商业价值提升。Part 3 商业市场分析及规划建议154SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划曲靖缺少真正意义上曲靖缺少真正意义上的商业步行街；的商业步行街；从商业发展以及消费从商业发展以及消费者需求方面，本项目者需求方面，本项目将规划曲靖首个商业将规划曲靖首个商业步行街。步行街。Part 3 商业市场分析及规划建议155SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划项目规划组团式步行街，项目规划组团式步行街，纵横交错的步行街呈现较纵横交错的步行街呈现较多街铺，不仅销售价值较多街铺，不仅销售价值较高，同时对商家后期经营高，同时对商家后期经营奠定较好的基础。奠定较好的基础。Part 3 商业市场分析及规划建议方案一方案一方案二方案二156SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.问题：问题：步行街比较适合规划几层商业？步行街比较适合规划几层商业？案例参考案例参考参考案例上海新天地成都锦里上海城隍庙广州 美食园重庆印象步行街最高层数3层2-3层3层3层3层广州 美食园上海 城隍庙上海 新天地重庆 印象从参考案例看，步行街适宜三层左右商业。从参考案例看，步行街适宜三层左右商业。商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议157SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 建议：为保证中央大广建议：为保证中央大广场视野的开阔和通透性，建议广场视野的开阔和通透性，建议广场周边建筑为场周边建筑为2 2层商业，临外街建层商业，临外街建筑展示面较好，商业价值较高，筑展示面较好，商业价值较高，可规划三层商业。可规划三层商业。商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议步行街楼层具体规划建议步行街楼层具体规划建议二层为主158SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二三层商业价值提升面临的问题二三层商业价值提升面临的问题：Part 3 商业市场分析及规划建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划曲靖以一层商业为主，二三层的外部人流的导入存在较大的障碍，商业价值得不到有效提升；这将直接影响到项目的营销影响到项目的营销价值，以及为后期招商带来价值，以及为后期招商带来较大困难较大困难，这是项目亟需解决的问题之一。159SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.建议二三层以对展示面要求较低，面积需求较大的餐饮、休闲娱乐等目的性商家为主，吸引人流；在广场四周商业以餐饮休闲娱乐为主，商业与景观资源的结合将有效提升二三层商业价值。二三层商业价值提升解决措施二三层商业价值提升解决措施1 1：业态选择：业态选择Part 3 商业市场分析及规划建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划160SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.规划退台及挑廊（请看规划退台及挑廊（请看上文介绍）上文介绍）步梯步梯：因楼层不高，建议在人流节点位置、广场旁边以及退台设置处规划尽可能多的步梯，方便人流流动；电梯电梯：因餐饮休闲娱乐等面对的消费群特点，可在一层规划大商家的入口处，并规划电梯提升便利性。二三层商业价值提升解决措施二三层商业价值提升解决措施2 2：退台及便利的垂直交通：退台及便利的垂直交通步梯步梯Part 3 商业市场分析及规划建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划161SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目导视牌项目导视牌商业街入口处、人流节点位置、广场旁边以及退台步梯、电梯处设置导视牌；在导视牌上加大二三层商家介绍宣传，提升人流的认知度。二三层商业价值提升解决措施二三层商业价值提升解决措施3 3：导视牌设置：导视牌设置Part 3 商业市场分析及规划建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划162SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 造型独特、充满趣味的商家导视牌：造型独特、充满趣味的商家导视牌：Part 3 商业市场分析及规划建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划163SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街 愉景新时代广场 南城富民步行街 石龙大华名店城街宽区间（m）10-12612820-248东城风情步行街南城富民步行街石龙汇联步行街步行街宽度建议步行街宽度建议Section 4商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议164SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.建议项目步行街宽度为建议项目步行街宽度为建议项目步行街宽度为建议项目步行街宽度为12-15m12-15m12-15m12-15m，辅助通道宽，辅助通道宽，辅助通道宽，辅助通道宽8m8m8m8m左右。左右。左右。左右。从案例可知： 街道过于宽阔，人流回游性较差，既不经济又缺乏街道生活的互动性，也会使人的密度降低而显得人气不足，如南城富民步行街24米的宽度； 街道过于狭窄，人流拥塞，既不舒适也难以带动街道的商业活动，如石龙汇联步行街的6米宽度。 对于商业街空间距离的界定，国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2 2：3 3（街道宽（街道宽度：建筑高度）比例度：建筑高度）比例，比照项目，三层商业的建筑高度大致为15米（以单层5米计算），那么，商业街高度为10米左右，结合项目自身情况：资料来源：戴志中等编著国外步行商业街区，121页，东南大学出版社 全步行街禁止车辆进入，不需要过宽的街； 步行街需要规划较多景观设施、行道树及流动商业等，需要适当的加宽；Section 4Part 3 商业市场分析及规划建议165SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.根据我司多年的商业地产操作经验，总结出以下铺位划分原则： 项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺；项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位；所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，减少不规则铺位；铺位结构要方正实用，减少不规则铺位； 铺位开间进深比控制在铺位开间进深比控制在1 1：2121：3 3之间；之间； 规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高。组合，灵活度高。商业街铺位划分建议商业街铺位划分建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议166SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.楼层开间进深使用面积街铺4-6m10m40-60m内铺4m68m2535m临街街铺主要为品牌商家，开间4-6m，进深建议为10m；内街主要划分小铺，面积控制在20-30 m 之间；大型餐饮商家进深为20-40m较合适；如进深过宽，则可考虑组合铺位的形式，如右图。商业街铺位划分建议商业街铺位划分建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议167SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 布局方案中除集中商业规布局方案中除集中商业规布局方案中除集中商业规布局方案中除集中商业规划处，其余各功能组团进深均划处，其余各功能组团进深均划处，其余各功能组团进深均划处，其余各功能组团进深均在在在在25-60m25-60m25-60m25-60m之间：之间：之间：之间： 进深在进深在25-40m25-40m以内的组团，可以内的组团，可划分为临街两排铺位；划分为临街两排铺位； 而进深在而进深在40m40m以上的组团，则以上的组团，则可在临街处规划一圈商铺，中间可在临街处规划一圈商铺，中间划分小铺或引进大商家承租。划分小铺或引进大商家承租。中部为大商家承租中部划分为小铺商业街铺位划分建议商业街铺位划分建议商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议168SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施2 2：商业步行街的规划：商业步行街的规划Part 3 商业市场分析及规划建议169SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施3 3：充足的停车位：充足的停车位方案所需停车位个数地面停车位个数地下停车位个数方案一商业总面积为234,900，所需停车位2,400个沿街广场面积为14,000，可规划停车位700个地下仍需规划1700个，需要占地60,000方案二商业总面积为206,140，所需停车位2,100个沿街广场面积为18,000，可规划停车位900个地下仍需规划1200个，需要占地42,000备注商业停车位数量按100商业面积规划1个停车位计算地面车位每个约2025地下车库停车位规划标准为3540/个停车位 曲靖人均汽车保有量较高，同时餐饮休闲娱乐以及批发市场对停车位有较高的要求，曲靖人均汽车保有量较高，同时餐饮休闲娱乐以及批发市场对停车位有较高的要求，建议项目规划建议项目规划25002500个左右停车位。个左右停车位。充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持长期竞争优势的重要手段。充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持长期竞争优势的重要手段。Part 3 商业市场分析及规划建议170SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目不建议规划楼顶停车场。本项目不建议规划楼顶停车场。本项目不建议规划楼顶停车场。本项目不建议规划楼顶停车场。商业价值提升措施商业价值提升措施3 3：充足的停车位：充足的停车位Part 3 商业市场分析及规划建议规划楼顶停车场无楼顶停车场 因项目为组团式布局，规划楼顶停车场必须考虑车道长度、宽度与楼面贴合，设计上执行的难度较高； 规划停车场势必对楼体外立面有较大程度的阻挡，展示面受阻，项目本身的商业价值会受到一定程度的削弱。 项目所需停车位主要由地下停车场解决； 外立面能够保持较高的一致性，增强项目展示面，提升商业价值。171SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施3 3：地下停车场规划建议：地下停车场规划建议 项目地下停车场建议规划右图所示位置： 交通路路面较窄，且为商业规划重心，人流量较大，停车场出入口不宜规划于此； 麒麟北路与教场路路面状况较好，建议将停车场出入口位置规划于此； 车库出入口设计以不影响商业展示为主要原则； 停车场与商业通过扶梯连接，直接将人流导入商业内部，提升便利性与商业价值。地下停车场出入口Part 3 商业市场分析及规划建议172SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.购物中心购物中心金光华金光华广场广场益田假日广益田假日广场场怡景中怡景中心城心城COCO COCO PARKPARK中信城市中信城市广场广场花园城花园城中心中心香港香港APMAPM地下停车场地下停车场层高层高4m4.5m4m5m4m4.8m4m 香港香港 APMAPM COCO COCO PARKPARK我司对商业地下停车场层高进行了专门研究，从结果看，4m的层高显得较为压抑，空间感不佳，考虑到地下室成本较高，建建议项目地下停车场层议项目地下停车场层高可为高可为4.5m4.5m。商业价值提升措施商业价值提升措施3 3：地下停车场规划建议：地下停车场规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议173SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.可采取局部镂空可采取局部镂空/ /加玻加玻璃盖或绿化下沉等形璃盖或绿化下沉等形式，使地下停车场局式，使地下停车场局部能进行自然采光部能进行自然采光，缓冲地下室带来的压抑感。 玻璃镂空 绿化下沉商业价值提升措施商业价值提升措施3 3：地下停车场规划建议：地下停车场规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议174SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城地下商业城规划可行性地下商业城规划可行性目前曲靖仅有麒麟南路上宏业服装超市与新东风电器两家为地下商场，面积在500左右，规模较小但经营状况良好；消费者对地下商场有较多期待。Part 3 商业市场分析及规划建议175SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城地下商业城规划建议地下商业城规划建议地下商业城位置建议规划右图所示处 交通路为商业氛围较浓厚区域，人流量大，此处规划地下商业城较适宜； 人流经由下沉式广场进入地下商业城，增强通透性与趣味性。Part 3 商业市场分析及规划建议地下商业城规划处下沉式广场规划处176SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一般情况下儿童疲劳时间的极限为4060分钟，成人为90150分钟。 1、消费者在单层商业的时间一般不会超过两个半小时，超过这个时间就处于疲劳状态；2、普通人休闲步速为30 - 40米/分，消费者浏览购物步行距离一般不会超出8,000米； 3、每平方米的面积消费者通过距离为0.35 - 0.4米，因此，消费者对面积的心理心理最大承受量为：150分钟40米/分钟0.35米/平方米17143平方米。 结论：结论：经测算，消费者对单层面积的最大生理生理承受极限一般在2.2 - 2.3万平方米。 考虑到项目商业规模较大及商家面积需求，建议负一层商业面积不宜超过考虑到项目商业规模较大及商家面积需求，建议负一层商业面积不宜超过2 2万平方米。万平方米。注：“单层面积极限理论”来源于城市商业规划与网点布局 商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城Part 3 商业市场分析及规划建议地下商业城规模建议：单层面积极限理论地下商业城规模建议：单层面积极限理论177SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城Part 3 商业市场分析及规划建议地下商业城业态建议：地下商业城业态建议：地下商业城需规划面积需求较大，展示面要求较低同时有较高的人流吸引力，建议规划主力店超市； 同时规划潮流前线、服务配套等业态作为超市辅营区的一部分，整体商业价值较高，具备较好的营销价值。人流量较大，规划超市出入口处广场附近，规划潮流前线、配套等商家吸引人流入内超市潮流前线，配套等178SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城宽敞、舒适、景观、水流、台阶。宽敞、舒适、景观、水流、台阶。地下商业城可规划下沉式广场与地面进行连接，不仅起到引导人流的作用，同时丰富广场建筑形态与景观资源；下沉式广场与水流、景观小品的结合增强了消费者购物的趣味性。Part 3 商业市场分析及规划建议下沉式广场规划建议下沉式广场规划建议179SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业价值提升措施商业价值提升措施4 4：地下商业城：地下商业城 宽敞、舒适、层高较高、水流景观；宽敞、舒适、层高较高、水流景观； 层高净高需要在层高净高需要在3.8m3.8m以上。以上。让地下景观广场的感受像地面景观广场。让地下景观广场的感受像地面景观广场。Part 3 商业市场分析及规划建议180SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业的风格主要是由商家的特色体现出来，而门头是商家特色展示的重要区域；为各商家预留一定的门头位，让其自由布置，尽情展现其个性特色；多样的商家，丰富的店面展示，将成为吸引消费者的焦点。商业价值提升措施商业价值提升措施5 5：门头位规划：门头位规划Part 3 商业市场分析及规划建议181SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态特点布局原则主力店百货 付租能力较低，对展示面有一定的要求。适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。综合超市次主力店电器卖场 付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。影院大型餐饮美食广场美容SPA儿童乐园运动健身桑拿足浴专营店服饰鞋帽 付租能力较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。个人护理钟表珠宝银行服务风味美食地方菜系特色餐饮中西式快餐西餐咖啡数码通讯书店音像生活家居业态布局基本原则业态布局基本原则业态布局规划建议业态布局规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议182SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一业态具体布局：负一层方案一业态具体布局：负一层方案一业态具体布局：负一层方案一业态具体布局：负一层颜色业态面积（）超市15,000潮流前线5,000合计20,000Part 3 商业市场分析及规划建议183SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一业态具体布局：一层方案一业态具体布局：一层方案一业态具体布局：一层方案一业态具体布局：一层颜色业态面积（）汽车展示、配件维修等、银行、配套、餐饮等9,000配套、餐饮、休闲娱乐、品牌服饰等13,000百货10,000小商品市场9,000潮流前线、品牌服饰8,000电子手机数码广场7,000餐饮、休闲娱乐、服饰、配套16,000农贸市场、食品批发、餐饮小吃、配套等7,000餐饮、休闲娱乐、品牌服饰、配套等15,000合计94,000酒店Part 3 商业市场分析及规划建议184SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一业态具体布局：二层方案一业态具体布局：二层方案一业态具体布局：二层方案一业态具体布局：二层Part 3 商业市场分析及规划建议酒店颜色业态面积（）家居家具、运动器材、建材装饰等8,000配套、餐饮、休闲娱乐、品牌服饰等11,000百货9,000小商品市场8,000潮流前线、品牌服饰7,000电子数码、手机电脑配件、维修6,000餐饮、酒吧、KTV、电影院、服饰、健身美容、配套12,000美食广场、休闲娱乐等6,000餐饮、品牌服饰、配套、儿童乐园、书城、教育培训等11,000合计78,000185SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案一业态具体布局：三层方案一业态具体布局：三层方案一业态具体布局：三层方案一业态具体布局：三层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）餐饮、家居装饰、健身美容等4,000百货9,000小商品市场5,000潮流前线5,000合计23,000186SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.各业态面积比例各业态面积比例注：以上面积统计均为经营面积并忽略设备配套面积的影响。业态面积（）比例超市15,0005.8%百货28,00013%精品潮流前线23,00010.7%电子数码广场13,0006%小商品批发22,00010.2%餐饮、休闲娱乐62,00027.9%农贸市场3,5001.6%汽车展示、配件维修5,0002.3%家居装饰、建材8,0003.7%专营店35,50017.4%合计215,000100%Part 3 商业市场分析及规划建议187SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案二业态具体布局：负一层方案二业态具体布局：负一层方案二业态具体布局：负一层方案二业态具体布局：负一层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）超市15,000潮流前线5,000合计20,000188SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）小商品市场、餐饮、配套12,500百货8,500农贸市场、餐饮、配套4,800电子手机数码4,300潮流前线、餐饮休闲娱乐、配套、品牌服饰14,000品牌服饰、配套、餐饮等15,700汽车展示、配件维修等4,800餐饮、休闲娱乐、品牌服饰等10,40075,000方案二业态具体布局：一层方案二业态具体布局：一层方案二业态具体布局：一层方案二业态具体布局：一层189SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案二业态具体布局：二层方案二业态具体布局：二层方案二业态具体布局：二层方案二业态具体布局：二层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）小商品市场10,500百货8,500食品批发、餐饮、配套4,500电子手机数码、配件维修4,000潮流前线12,000品牌服饰、配套、餐饮休闲娱乐等13,200运动器材、家居装饰等4,200餐饮、休闲娱乐、品牌服饰等9,10066,000190SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.方案二业态具体布局：三层方案二业态具体布局：三层方案二业态具体布局：三层方案二业态具体布局：三层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）小商品市场5,000百货三四层13,000餐饮休闲娱乐等5,000潮流前线5,00028,000191SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.各业态面积比例各业态面积比例注：以上面积统计均为经营面积并忽略设备配套面积的影响。Part 3 商业市场分析及规划建议业态面积（）比例超市15,0007.9%百货28,00014.8%精品潮流前线21,00011.1%电子市场8,6004.6%小商品批发24,00012.7%餐饮、休闲娱乐40,00021.2%农贸市场3,5001.9%汽车展示5,0002.6%家居家电、建材装饰8,0004.2%专营店35,90019%合计189,000100%192SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 4 住宅市场分析及规划建议住宅市场分析住宅市场分析住宅规模判断住宅规模判断住住宅宅规规划划建建议议住住宅宅定定位位分分析析住宅部分住宅部分193SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.外来置业需求外来置业需求城市扩张城市扩张人口扩张人口扩张 中心城区人口规模预测到2010年将达到50万人，这就意味着至少增加10万人，人均37.30平方米住房标准计算，预计需要增加373万平方米住房。曲靖城镇化率就要保持每年增加1.5个百分点、增加近11.4万城镇人口，这必 将带来较大的住房需求。目前曲靖房价比周边城区相对较低，房产价格上升有一定的空间，随着城区发展，与外省市差距缩小，将吸引更多的投资客。随着曲靖居住环境和楼盘品质的提升，吸引外来置业者，预计会给带来庞大的购房需求。投资需求投资需求房地产市场将随着城市扩张而有更大发展空间，需求进一步增多、产品更加丰富。房地产市场将随着城市扩张而有更大发展空间，需求进一步增多、产品更加丰富。1 1、曲靖住宅需求分析、曲靖住宅需求分析Part 4 住宅市场分析及规划建议194SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.从近几年的住房成交面积数据可知，曲靖住宅年需求量基本在从近几年的住房成交面积数据可知，曲靖住宅年需求量基本在200万平方米左右。万平方米左右。商品房成交量商品房成交量( (套）套）成交面积成交面积( (万平方米）万平方米）销售总额销售总额( (亿元）亿元）2006年5607150.75142007年9022221.724.242008年9400194.226.032009年-175.55-前三季度Part 4 住宅市场分析及规划建议1 1、曲靖住宅需求分析、曲靖住宅需求分析195SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.自住刚性需求明显，包括结婚、孩子上学、改善居住条件以及首次置业等，而以投资为目的的购房需求表现并不明显，投资性购房比重约占5%左右，主要来自富源、宣威的煤矿主。 从区域来源分析从区域来源分析本地购房客户约占6成，其次是曲靖所辖县市以及贵州盘县，约占三成，其中来自富源、宣威、盘县的客户占较大比重；另外，外地客户则主要来源于福建、安徽、四川等地区来曲靖做生意的经营户。从职业特征分析从职业特征分析多层产品中城市工薪阶层是购房主力军，高层和小高层产品中城市的中产阶级、较富裕者或年轻白领、公务员是主要购买者；别墅产品中，联排别墅主要购买者为公务员、私营业主、医生、企业中高层管理人员，独栋别墅购买者则多为富源、宣威等地的煤矿主。从置业用途分析从置业用途分析曲靖住房需求仍以刚性需求为主，只有少量的投资、投机需求，购房群体仍以本地人为主。曲靖住房需求仍以刚性需求为主，只有少量的投资、投机需求，购房群体仍以本地人为主。1 1、曲靖住宅需求分析、曲靖住宅需求分析Part 4 住宅市场分析及规划建议196SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.2 2、曲靖住宅价格分析、曲靖住宅价格分析 曲靖住宅价格呈现稳步提升的态势，但整体价格仍低于云南其他州市，刚性需求主导的客户曲靖住宅价格呈现稳步提升的态势，但整体价格仍低于云南其他州市，刚性需求主导的客户群体保证了曲靖房地产市场的健康发展，后续仍有提升空间。群体保证了曲靖房地产市场的健康发展，后续仍有提升空间。Part 4 住宅市场分析及规划建议197SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.龙泽园龙泽园龙城国际龙城国际中心城区中心城区 均价：2700-2800元/；产品形态：以高层、小高层为主代表楼盘：龙城国际、龙泽园、 中天国际、金城佳园南市区南市区 均价：别墅3000-4500元/， 小高层、多层2000-2400元/ ；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：金鳞湾、天然居 世纪涛岸、圣庭花屿 北市区北市区 均价：2500元/；产品形态：以多层、小高层为主代表楼盘：珠江源小区、益洲苑、 珠江源古镇、瑞和新城 西市区西市区 均价：小高层1800-2200元/， 别墅3000元/ ；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：靖兴新地标、凤凰水榭、 三元名城、山水缘 本案本案198SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目区域项目区域北片区北片区北片区北片区西片区西片区西片区西片区楼盘名称楼盘名称鼎盛世家丰合明园福蓉凰锦绣园水岸盛世瑞和新城盛华苑上林时代凤凰水榭山水缘三元名城产品形态产品形态多层小高层高层别墅多层高层联排别墅联排别墅多层小高层小高层别墅多层高层联排别墅多层小高层别墅多层，花园洋房多层别墅多层联排别墅多层联排别墅利用资源利用资源白石江公园景观寥廓山，寥廓公园景观形态汇总形态汇总别墅为主，部分高层，多层为辅多层与别墅为主 项目区域项目区域中心片区中心片区中心片区中心片区南片区南片区南片区南片区东片区东片区东片区东片区楼盘名称楼盘名称尚都豪庭福麟尚居赢城世家中天国际金城佳园潇湘新区锦湘南郡阳光花园东升花园产品形态产品形态高层高层高层高层小高层高层花园洋房别墅多层别墅多层别墅联排别墅利用资源利用资源城市中心地段，商业氛围交通便利，地块规模交通便利形态汇总形态汇总高层、小高层为主多层、别墅未来高层为主曲靖各区域已有楼盘产品特征曲靖各区域已有楼盘产品特征Part 4 住宅市场分析及规划建议199SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区域区域楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积主力户型主力户型容积率容积率产品特征产品特征中中心心城城区区龙城国际30万60- 25060- 2503.5高层电梯房，一期A、B栋各有三层商业，顶层复式户型龙泽园32万65-14065-1402.86多层宽景洋房、电梯房，大景观阳台馨源现代城- -高层电梯房，一层的临街商铺，大露台；落地观景窗；入户花园雄业状元楼1万多56-13056-1303.7高层电梯房，1-2层商业铺面南南市市区区圣庭花屿10万77-14077-1402多层建筑配置入户花房，超大露台，城市公园生态社区天然居10余万98-30198-3012.2叠墅洋房、花园洋房，宽景阳台，500亩金江湖畔；生态园林景观世纪涛岸20万左右85-14385-143约2.8500亩金江湖畔，3.3万平方米绿色运动式泛会所西西市市区区三元名城银座6万58-12058-120-多层、高层住宅靖兴新地标16万69-14469-1442名校环伺；全通透落地窗户型北北市市区区东江花园77万80-12080-120约2.8-安厦东辰华都约16.3万- -约1.6别墅、退台式花园洋房和电梯公寓美邻彼岸18.2万67 -13167 -1313.77高层电梯洋房，情景阳台、全玻璃落地窗，1.2万商业中心曲靖各区域在售楼盘产品特征曲靖各区域在售楼盘产品特征Part 4 住宅市场分析及规划建议200SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖中心城区规划区曲靖中心城区规划区级、级、级地块内（按土地分类定级基准地价划定范围），原则上级地块内（按土地分类定级基准地价划定范围），原则上不再审批多层住宅不再审批多层住宅。 曲靖市节约集约用地管理实施细则（2009年7月执行） 曲靖楼盘产品特征曲靖楼盘产品特征项目区域项目区域北片区北片区西片区西片区东片区东片区利用资源利用资源白石江公园景观寥廓山，寥廓公园景观交通便利形态汇总形态汇总别墅为主，部分高层，多层为辅多层与别墅为主 未来高层为主项目区域项目区域中心片区中心片区南片区南片区利用资源利用资源城市中心地段，商业氛围交通便利，地块规模形态汇总形态汇总高层、小高层为主多层、别墅中心城区未来新盘将以高层、小高层住宅项目为主，住宅高层化将成为发展趋势。中心城区未来新盘将以高层、小高层住宅项目为主，住宅高层化将成为发展趋势。中心城区未来新盘将以高层、小高层住宅项目为主，住宅高层化将成为发展趋势。中心城区未来新盘将以高层、小高层住宅项目为主，住宅高层化将成为发展趋势。Part 4 住宅市场分析及规划建议201SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.A、一直以来形成的购房传统观念； B、高层实用率较多层低，客户认为不实惠； C、高层物业管理费、电梯费等支出较多层高。 在实地调研中，客户对于高层、小高层认同度远低于多层住宅，使中心城区高层住宅项目整体销售周期拉长，分析其原因主要有三: 高层、小高层住宅产品市场接受程度正逐步提高，但在销售过程中仍有一定的阻力，因高层、小高层住宅产品市场接受程度正逐步提高，但在销售过程中仍有一定的阻力，因高层、小高层住宅产品市场接受程度正逐步提高，但在销售过程中仍有一定的阻力，因高层、小高层住宅产品市场接受程度正逐步提高，但在销售过程中仍有一定的阻力，因此，在后续项目开发销售阶段应加大对产品优势的推广和营销。此，在后续项目开发销售阶段应加大对产品优势的推广和营销。此，在后续项目开发销售阶段应加大对产品优势的推广和营销。此，在后续项目开发销售阶段应加大对产品优势的推广和营销。曲靖楼盘产品特征曲靖楼盘产品特征Part 4 住宅市场分析及规划建议202SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖楼盘户型特征曲靖楼盘户型特征 曲靖主流户型区间为曲靖主流户型区间为曲靖主流户型区间为曲靖主流户型区间为100-140100-140100-140100-140，市场认可度较高；，市场认可度较高；，市场认可度较高；，市场认可度较高； 在实际调研中，在实际调研中，在实际调研中，在实际调研中，70-9070-9070-9070-90的中小户型因总价较低较受欢迎，但市场供应量不大。的中小户型因总价较低较受欢迎，但市场供应量不大。的中小户型因总价较低较受欢迎，但市场供应量不大。的中小户型因总价较低较受欢迎，但市场供应量不大。Part 4 住宅市场分析及规划建议203SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖房地产市场整体发展态势较为健康，刚性需求为主刚性需求为主，市场产品去化速度较快，因曲靖住宅品质价值日渐提升，未来可挖掘更多外地客户未来可挖掘更多外地客户； 由于本地购房者消费习惯还处于传统阶段，小高层与高层在市场上还具有一定的抗性，但部分景观系数较好，面积相对较小，总价较低的单位还是比较受到市场的追捧，对此项目住宅产品开发应加大高层产品市场的推广和宣传项目住宅产品开发应加大高层产品市场的推广和宣传。 5 5、曲靖住宅发展态势、曲靖住宅发展态势Part 4 住宅市场分析及规划建议204SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.客户定位产品定位形象定位123Part 4 住宅市场分析及规划建议205SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目住宅产品的主力客户（项目住宅产品的主力客户（60%60%）：曲靖城区居民）：曲靖城区居民客户群体：曲靖本地成熟家庭换房区域来源：曲靖地区个体业者、公务员、白领、企事业单位员工等中产阶层置业目的：自住、投资（并不转卖）置业特征：大部分已有住房，购房目的是为了改善居住、家庭生活便利、子女就学，或以住房作为拥有财富的标志置业需求：大、中三房、小四房，110180.核心客户：约核心客户：约40%客户群体：曲靖本地新家庭区域来源：城区新家庭，周边企业职工组建新家庭职业特点：年轻白领、技术人员及医院、学校、企事业单位职员等置业目的：自住、过渡性居住置业特征：成家立业，首次置业以两、三房为主/部分考虑未来三口之家的需求/过渡性居住/功能性需求为主置业需求：中二房、中三房、大三房，65150重要客户：约重要客户：约20%项目住宅客户定位Part 4 住宅市场分析及规划建议206SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目住宅产品的引导型客户（项目住宅产品的引导型客户（30%30%）：曲靖周边市镇居民）：曲靖周边市镇居民客户群体：周边镇区居民区域来源：宣威等周边镇区居民入城职业特点：个体业者、乡镇公务员、乡镇富裕居民置业目的：自住置业特征：成家立业、改善居住置业需求：大、中三房、小四房，110180较重要客户：约较重要客户：约20%周边周边客户客户中高端客户中高端客户追求品质和性价比追求品质和性价比项目住宅客户定位Part 4 住宅市场分析及规划建议207SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目的跟随型客户（项目的跟随型客户（10%10%）：外省市居民及投资客，曲靖居住价值的认同者）：外省市居民及投资客，曲靖居住价值的认同者客户群体：外省市居民及投资客区域来源：昆明、玉溪、贵州等职业特点：中高收入者置业目的：投资、过渡性居住置业特征：受政策影响很大，重视物业投资门槛与投资回报置业需求：单房、二房、三房潜在客户：约潜在客户：约10% 曲靖对外交通的改善（昆曲高速等）；曲靖对外交通的改善（昆曲高速等）； 连续两年评为连续两年评为“全国十佳宜居城市全国十佳宜居城市”； 滇中城市群的一体化发展进程。滇中城市群的一体化发展进程。曲靖发展利好因素：项目住宅客户定位Part 4 住宅市场分析及规划建议208SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.楼盘名称楼盘名称尚都豪庭尚都豪庭福麟尚居福麟尚居中天国际中天国际金城佳园金城佳园龙城国际龙城国际龙泽园龙泽园占地面积35亩约13亩30亩约1.5万平米128亩152.32亩建筑面积130,00043,000150,000平米约8万平米30万32万物业形态高层住宅、商铺高层住宅，商场，写字楼高层，商业高层，小高层。商业高层多层、高层销售价格2,6002,700元/2,6002,700元/2,5002,900元/2,4002,800元/ 一期均价约为2,700元/左右 1,700-3,000元/主力面积90-11060-120/121 100 60- 250 65-140 开盘时间2007年2007年10月2007年10月28日2007年9月28日2009-8-16 2009-3-25 交房时间2008年底2008年2009年5月2008年底曲靖中心片区楼盘销售价格差异不大，商住楼与品质较高的大盘均价无较大差别。曲靖中心片区楼盘销售价格差异不大，商住楼与品质较高的大盘均价无较大差别。 项目住宅产品定位项目住宅产品定位Part 4 住宅市场分析及规划建议209SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目产品以三房（项目产品以三房（100-140100-140）为主，适度增加中小户型的比例：）为主，适度增加中小户型的比例：三房100140，规划小三房、大三房，以迎合主流客户群的需求；四房150180，舒居型以满足成熟家庭及中产阶层的需求；二房6590，以90居家型为主。户 型 名 称户 型 结 构面 积()分配比例一房一房一厅一卫50-602%两房二房一厅一卫60-808%两房二房二厅二卫80-10020%小三房三房二厅二卫100-12030%大三房三房二厅二卫120-14030%四房四房二厅二卫140-1508%五房五房二厅二卫150-1602% 项目住宅产品户型定位项目住宅产品户型定位Part 4 住宅市场分析及规划建议210SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖首席城市居住典范曲靖首席城市居住典范都市品质化居住价值打造都市品质化居住价值打造以市场受欢迎的主流产品入市，快速抢占市场以市场受欢迎的主流产品入市，快速抢占市场依托完善的商业配套，以高姿态、高形象入市，领导市场依托完善的商业配套，以高姿态、高形象入市，领导市场强势的展示立体园林景观与创新产品，以体验营销的手段引导客户强势的展示立体园林景观与创新产品，以体验营销的手段引导客户项目配套设施在合理时间投入，为项目价值提升创造条件项目配套设施在合理时间投入，为项目价值提升创造条件 项目住宅产品形象定位项目住宅产品形象定位Part 4 住宅市场分析及规划建议211SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.着重考虑符合片区规划及定位因素；结合曲靖房地产市场开发水平以及周边物业开发状况进行判定；同时，市场可实现度亦是重要的考量因素。容积率判断原则：容积率判断原则： 中心片区以商住楼居多，容积率在中心片区以商住楼居多，容积率在4.5-5.54.5-5.5之间之间 而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在2.8-3.5 2.8-3.5 之间。之间。区域区域楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积容积率容积率中中心心片片区区龙城国际30万3.5龙泽园32万2.86馨源现代城3.4万-雄业状元楼1万多3.7美邻彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万5.57福麟尚居4.3万4.96赢城世家约7万4.77金城佳园约8万5.33中天国际15万7.50 项目住宅规模定位项目住宅规模定位Part 4 住宅市场分析及规划建议212SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.住宅规模分析角度及依据住宅规模分析角度及依据住宅规模分析住宅规模分析从市场竞争情况分析从市场竞争情况分析：项目应立足在产品特征、户型景观的创新设计上，而规模处于中上水平即可，中心城区楼盘规模集中在10万-30万之间 。从住宅功能作用分析从住宅功能作用分析：本项目为以商业为主体的综合体，住宅作为项目整体的价值提升部分。 保守估计，项目住宅规模建议在保守估计，项目住宅规模建议在2020万左右，上下浮动万左右，上下浮动5 5万左右。万左右。 项目住宅规模定位项目住宅规模定位Part 4 住宅市场分析及规划建议从住宅市场分析从住宅市场分析：曲靖市场整体发展较为健康，价格发展空间有待挖掘，年需求量较为稳定，因此，保守估计项目规划中等规模可由市场消化。213SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.住宅规划设计核心思路住宅规划设计核心思路1 1、通过建筑规划提升住宅品质。、通过建筑规划提升住宅品质。2 2、通过建筑规划规避商业的不利影响。、通过建筑规划规避商业的不利影响。Part 4 住宅市场分析及规划建议214SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.p 洋房应当是以舒适度的产洋房应当是以舒适度的产品出现，不宜过于密集而影响品出现，不宜过于密集而影响品质感品质感；p 在对外资源占有较好的底层和顶层适当扩大面积，顶层以复式出现；p 建议电梯洋房以退台形式出现，加强对景观的占有和丰富建筑形态。电梯花园洋房的营建要点电梯花园洋房的营建要点Part 4 住宅市场分析及规划建议215SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.p 目前曲靖高层产品以高梯户比为主；p 本项目的高层应当充分发挥指标优势，以形态突破竞争；p 梯户比较竞争对手低，户型梯户比较竞争对手低，户型舒适度更强，建议梯户比降到一舒适度更强，建议梯户比降到一梯梯4 4户或以下户或以下。高层建筑的营建要点高层建筑的营建要点Part 4 住宅市场分析及规划建议216SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.深圳中信红树湾总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5；建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层；为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。Part 4 住宅市场分析及规划建议217SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.深圳幸福海岸总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196。幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅。Part 4 住宅市场分析及规划建议218SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市场竞争市场竞争未来竞争项目的景观营造水平将不断提高，并且将成为房地产项目的价值点之一；客户需求客户需求客户对社区景观的要求正逐步提升，部分社区粗糙的景观体系已不足以满足客户提升生活品质的需求，目前市场上园林多采用大型平台花园；项目自身要求项目自身要求本项目周边人车噪音等滋扰影响较大，业主的户外活动空间受到限制，因此，园林应作为重要的空间组成部分及过渡空间，强化生态人居的理念。本项目社区景观体系的营造构思本项目社区景观体系的营造构思：立体水系园林大型中央园林整体结构设计讲究从”公共公共“空间到”半公半公共共“空间再到”庭院庭院“空间的过渡；本项目景观体系强调一种综合体的开放开放与共共融融，上层住宅保证严格私密；社区景观的营造应适当与周边资源环境相呼与周边资源环境相呼应、商业、广场应、商业、广场，以达到相得益彰的效果。Part 4 住宅市场分析及规划建议219SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.现代派的突破：现代派的突破：PUBPUB公园公园n利用架空层，设空中花园利用架空层，设空中花园n公园文化，公园文化，PUBPUB文化文化n公共色彩，社区自由空间公共色彩，社区自由空间n意识型节点，内涵丰富意识型节点，内涵丰富考量因素：住户的开放空间，强调功能性、公共性和共享性；泳池及生态岛、童趣公园、健身跑道、健身器材、迷你高尔夫练习场等共同构筑转换层园林景观主体。Part 4 住宅市场分析及规划建议220SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.泳池泳池架空廊架空廊不仅成为园林景观空间向建筑体的延伸，更是休闲活动的重要空间 建议转换层架空6米，营造更加通透开阔的社区空间，提高社区品质感；增加园林绿化面积，丰富小区环境；细微的标志或细节，都能体现出生活的典雅与精致，处处都充满着诗意与情趣。Part 4 住宅市场分析及规划建议221SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主流住宅（建议以健康站为主）功 能内容儿童天地儿童游戏、科学角、才艺廊、艺术教室阅览室书刊、杂志阅览健康站室内恒温泳池、乒乓球、台球、羽毛球、推拿诊室、医疗中心多功能娱乐中心音像室、家庭PARTY、儿童剧场怡乐园棋牌室、多功能室 “会员俱乐部”，包括居家休闲和商务双重功能，实行会员制，业主为当然会员，面向东平半岛，新会员应有二个会员介绍方能入会。“泛会所”：商业已具会所功能，住宅无须设置过多，建议利用百货超市、健身会所等商家资源，给业主办理会员卡，使业主充分感受到尊贵，享受商业配套带来的实惠与便利。结合周边环境及项目考虑，建议项目会所功能以健康站为主。泛会所会员俱乐部Part 4 住宅市场分析及规划建议222SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.永久化归避永久化归避空间的最优分配将主要空间，比如客厅、卧室等全部设计在朝小区花园或江景一侧，将厨房、卫生间等设计在道路一侧，这样，即使不关闭窗户，在主要空间休憩时，也依然不会受到过多的噪音干扰，同时景观上也突出了最优分配。临时性归避临时性归避中空玻璃的设计小区住宅窗户采用中空玻璃设计，符合现代节能、环保的创新理念。中空玻璃作用：隔热、保温、隔音、并可降低建筑物自重。考虑到成本因素，建议可局部立面使用。 项目周边人车流滋扰较大，必须在前期规划上考虑规避不利影响的手段。项目周边人车流滋扰较大，必须在前期规划上考虑规避不利影响的手段。Part 4 住宅市场分析及规划建议223SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.酒店市场分析酒店市场分析酒店规模判断酒店规模判断酒酒店店规规划划建建议议酒酒店店定定位位分分析析Part 5 酒店市场分析及规划建议酒店部分酒店部分224SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.官房大酒店翠峰大酒店石林国际大酒店金麟饭店罗曼大酒店丽景大酒店锦怡花园酒店银利大酒店江滨商务酒店 由以上图可以看出，曲靖市主要星级酒店主要分布在麒麟廖廓南路周边片区及南片区。曲靖酒店状况曲靖酒店状况分布情况分布情况Part 5 酒店市场分析及规划建议225SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 指标指标名称名称规模规模（平方米）（平方米）位置位置开业开业年份（年）年份（年）房间数房间数（间）（间）星级星级入住率入住率层数层数官房大酒店6万（占）3.9万（建）曲靖麒麟区南城门外2007251565%左右16金麟饭店-曲靖麒麟东路2号20051954-25石林国际大酒店4万（占）曲靖市园林路19981754-21丽景大酒店2.5万（占）1.2万（建）曲靖市子午路2006-4-13江滨商务酒店-曲靖市寥廓北路中段-764-8银利大酒店-曲靖市麒麟花园-1303-翠峰大酒店-曲靖市翠峰路5号2003883-锦怡花园酒店1.3万（建）曲靖市曲陆广电大楼北楼-1003-6滇东温泉度假村20万（占）曲靖市三宝镇-1303-罗曼大酒店-云南省曲靖市麒麟区寥廓南路183号-3-4曲靖酒店状况曲靖酒店状况Part 5 酒店市场分析及规划建议226SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.金鳞饭店翠峰大酒店翠峰大酒店丽景大酒店丽景大酒店罗曼大酒店石林国际大酒店银利大酒店官房大酒店官房大酒店曲靖滇东温泉度假村Part 5 酒店市场分析及规划建议227SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.档次水平档次水平名称名称星级星级官房大酒店 石林国际大酒店 金麟饭店 丽景大酒店 江滨商务酒店 银利大酒店 翠峰大酒店 锦怡花园酒店 滇东温泉度假村 罗曼大酒店 目前曲靖有1家五星级酒店、4家四星级酒店和5家三星级酒店。曲靖酒店状况曲靖酒店状况 曲靖酒店市场以中档为主，曲靖酒店市场以中档为主，配套设施、建筑形态等方面发配套设施、建筑形态等方面发展较为缓慢。展较为缓慢。Part 5 酒店市场分析及规划建议228SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.名称曲靖官房大酒店位置曲靖市南城门外星级 占地面积6万建筑面积3.9万层数16客房数量251入住率65%左右配套设西餐厅、酒吧、室内游泳池、桑拿、商务中心、行政酒廊、棋牌室以及多功能厅 。项目优势交通便利、临近昆曲高速； 硬件设施先进豪华； 服务质量较好。典型个案：官房大酒店典型个案：官房大酒店 官房大酒店是目前曲靖唯一一家五星级酒店，代表着曲靖酒店行业的最高水平，也是项目酒店未来的直接竞争对手。Part 5 酒店市场分析及规划建议229SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 曲靖酒店市场长期徘徊在较低水平阶段发展，在服务、配套设施上等软硬件曲靖酒店市场长期徘徊在较低水平阶段发展，在服务、配套设施上等软硬件上较为欠缺，官房大酒店在一定程度上提升了曲靖酒店的档次水平，获得了较大的市场上较为欠缺，官房大酒店在一定程度上提升了曲靖酒店的档次水平，获得了较大的市场认可度，因此项目只有提升酒店产品服务品质，才有可能在未来较长时期内获取竞争优认可度，因此项目只有提升酒店产品服务品质，才有可能在未来较长时期内获取竞争优势。势。Part 5 酒店市场分析及规划建议230SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 凭借良好的区位条件和完善商业配套优势，在服务品质及配套设施以及景观特色上打造曲靖五星级旗舰酒店。 提升项目形象、档次和知名度；提升项目形象、档次和知名度； 提升城市形象和服务水平；提升城市形象和服务水平； 引领曲靖酒店行业发展的风向标。引领曲靖酒店行业发展的风向标。 项目酒店市场定位项目酒店市场定位Part 5 酒店市场分析及规划建议231SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.名称名称客房数量（含客房、套房）客房数量（含客房、套房）深圳喜来登酒店418海口喜来登酒店346广州粤海喜来登酒店450深圳香格里拉酒店553武汉香格里拉酒店442大连香格里拉酒店563杭州香格里拉酒店382上海虹桥万豪大酒店315深圳希尔顿酒店511北京希尔顿酒店563 从以上表格可以看出，外资品牌在中国内地大城市的五星级酒店，客房数量一般都在400间以上。 项目酒店规模判断项目酒店规模判断Part 5 酒店市场分析及规划建议232SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.规模定位：曲靖本地的星级酒店规模规模定位：曲靖本地的星级酒店规模名称名称建筑面积（）建筑面积（）客房数量（间）客房数量（间）官房大酒店39,000251石林国际大酒店-160金麟饭店-195丽景大酒店12,000 -江滨商务酒店-76银利大酒店-134翠峰大酒店-88锦悦花园酒店13,000100滇东温泉度假村-130罗曼大酒店- 曲靖酒店行业中规模最大的为官房大酒店，四星级、三星级规模相对较小，曲靖酒店行业中规模最大的为官房大酒店，四星级、三星级规模相对较小，客房数量一般在客房数量一般在200200间以下。间以下。 项目酒店规模判断项目酒店规模判断Part 5 酒店市场分析及规划建议233SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.名称名称层数层数官房大酒店16石林国际大酒店21丽景大酒店13江滨商务酒店8金麟饭店10（11-21）银利大酒店21翠峰大酒店14锦怡花园酒店9项目酒店层数项目酒店层数 由以上表格可以看出，曲靖当地的酒店楼层最高为21层，一般在20层以下，考虑到酒店对项目整体形象的提升作用，建议酒店楼层可做到25层以内。 项目酒店规模判断项目酒店规模判断Part 5 酒店市场分析及规划建议234SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面临较大的经营风险。临较大的经营风险。 建议：本项目五星级酒店规模为建议：本项目五星级酒店规模为4000040000左右左右. . 项目酒店规模判断项目酒店规模判断Part 5 酒店市场分析及规划建议235SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.酒店大堂酒店大堂Part 5 酒店市场分析及规划建议236SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.绿化景观绿化景观Part 5 酒店市场分析及规划建议237SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.屋顶露天茶园屋顶露天茶园l 彰显酒店与项目整体彰显酒店与项目整体的协调美观；的协调美观；l 扩大营业面积，丰富扩大营业面积，丰富业态，增加收益。业态，增加收益。Part 5 酒店市场分析及规划建议238SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目占地面积()200,000总建筑面积()474,900容积率2.37商业占地面积()128,000建筑面积()234,900停车位2,500容积率1.8住宅占地面积()57,000建筑面积()200,000容积率3.5酒店占地面积()15,000建筑面积()40,000容积率2.6方案一方案一项目技术指标方案一项目技术指标项目整体技术指标239SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目占地面积()200,000总建筑面积()440,000容积率2.2商业占地面积()128,000建筑面积()206,140停车位2,000容积率1.6住宅占地面积()57,000建筑面积()200,000容积率3.5酒店占地面积()15,000建筑面积()40,000容积率2.6方案二项目技术指标方案二项目技术指标方案二项目整体技术指标240SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.筑城筑城 赢局赢局贰项目营销及招商策略项目营销及招商策略项目营销收益测算项目营销收益测算241SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 销售及招商策略建议销售及招商策略建议 商业销售面积建议商业销售面积建议 商业销售价格估算商业销售价格估算 商业销售收益测算商业销售收益测算 住宅销售价格及收益估算住宅销售价格及收益估算Chapter 2 项目收益测算242SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 市场上招商工作的一般性规律为先招主力店，后招次主力店及普通商家，结合本项目实际情况，从而形成项目整体的招商思路： 先进行主力商家的招商工作，以主力店/次主力店的进驻意向形成对其他小商家的号召力，增强其信心，达到加快整体招商进度并利于树立项目良好形象的作用。 品牌商家所占经营规模相对较大，且一般为较知名品牌，品牌商家的成功招商利于减轻项目的招商压力，同时有利于带动其他商家进驻。项目招商策略建议项目招商策略建议Chapter 2 项目收益测算243SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.第一阶段：第一阶段：招商准备招商准备第二阶段：第二阶段：主力店和品牌商家的招商工作主力店和品牌商家的招商工作第四阶段：第四阶段：招商收尾工作招商收尾工作第三阶段：第三阶段：普通商家招商工作普通商家招商工作Chapter 2 项目收益测算244SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目主要事件活动策略包括（仅供参考）：项目主要事件活动策略包括（仅供参考）：事件活动策略推广时间推广形式项目招商事件策略项目物业改造启动时邀请当地政府要员和主流媒体参加项目物业改造启动仪式，在主流媒体上发布项目启动信息，项目现场包装上着重体现招商信息，优惠政策等主力品牌商家签约事件推广 在主力品牌商家签约意向书后举办意向商家签约仪式，并联合餐饮协会等进行现场推广活动，在主流媒体发布信息Chapter 2 项目收益测算245SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.发展商评审发展商评审美格行美格行客户客户租赁意向书租赁意向书美格行公司评审美格行公司评审确认租赁条件确认租赁条件签租赁意向书签租赁意向书/合同书合同书挖掘挖掘协协商商品牌介绍、市场分品牌介绍、市场分布、授权书等资料布、授权书等资料建议发展商将物业全权委托给一家专业代理机构进行统一招商；具体招商工作流程参见右图所示（代理方以美格行为例说明）。Chapter 2 项目收益测算246SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售策略建议项目销售策略建议Chapter 2 项目收益测算 销售策略重点建议销售策略重点建议1 1：本项目庞大的规模如果只由曲靖本地消化，具有一定的销售难度，因此，建议除在本地市场推广外，将项目将项目推广重心延伸至曲靖周边州市，如推广重心延伸至曲靖周边州市，如昆明、玉溪、宣威等投资客较多区昆明、玉溪、宣威等投资客较多区域，扩大项目辐射面。域，扩大项目辐射面。贵贵州州247SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.区位：昆明呈贡大学城区位：昆明呈贡大学城规模：规模：1212万万销售成果：于销售成果：于7 7月月1818日开盘，在昆明当日开盘，在昆明当地创下了当天开盘即售地创下了当天开盘即售90%90%，均价达到，均价达到1100011000元元/ /，最终销售收益达到，最终销售收益达到8个亿个亿的销售奇迹！的销售奇迹！项目销售策略建议项目销售策略建议Chapter 2 项目收益测算以昆明以昆明实力大学城项目为例实力大学城项目为例 昆明实力大学城案例证明昆明等地蕴含着较大的市场潜力，在较好的推广昆明实力大学城案例证明昆明等地蕴含着较大的市场潜力，在较好的推广宣传攻势下，项目将能够挖掘出更丰富的客户资源！宣传攻势下，项目将能够挖掘出更丰富的客户资源！248SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目销售策略建议项目销售策略建议Chapter 2 项目收益测算 销售策略重点建议销售策略重点建议2 2：鉴于曲靖住宅市场价格为稳定增长态势，但增长幅度并不大，因此建议项目项目项目项目商业与住宅分期推售商业与住宅分期推售商业与住宅分期推售商业与住宅分期推售，先推出商业部分，待市场炒热后，项目形象已获得一定的认可，再推出住宅部分，此时住宅价格将有较大幅度的上涨空间。249SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.可售区域面积预估Chapter 2 项目收益测算负一层一层三层二层层数可售区域面积实际可售面积预估考虑因素负一层5,0005,000超市辅营区，营销价值较大一层84,000 84,000 一层以街铺为主，商业价值较高二层69,000 40,000 二层规划较多大型餐饮休闲娱乐商铺，总价较高，销售难度较高。三层14,000 三层因楼层较高，商铺面积较大，销售价值较低，建议由大商家承租。方案一250SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.可售区域面积预估Chapter 2 项目收益测算负一层一层三层二层层数可售区域面积实际可售面积预估考虑因素负一层5,0005,000超市辅营区，营销价值较大一层66,500 66,500 一层以街铺为主，商业价值较高二层57,500 30,000 二层规划较多大型餐饮休闲娱乐商铺，总价较高，销售难度较高三层13,000 三层因楼层较高，商铺面积较大，销售价值较低，建议由大商家承租方案一251SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.本项目租金建议曲靖核心商业街租金调研麒麟南路400-800元/ ，最高可达1000元/ 建设路珍珠街250-300元/ 玄坛路200-260元/ 麒麟西路100-200元/ 交通路120-200元/ 综合周边商业租金水平、地块商业价值等影响，建议项目各层租金如下：综合周边商业租金水平、地块商业价值等影响，建议项目各层租金如下：类型类型建议租金水平建议租金水平（元（元/ / /月月）百货20超市20大型餐饮35影院25街铺300内铺100Chapter 2 项目收益测算252SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖2009年开盘的商业项目售价项目位置均价（元/）开盘时间中天国际（30000 ）麒麟南路500002009年状元楼南宁西路1100012000 2009年4月2009年以前项目开盘售价麒麟商业广场（50000 ）交通路与麒麟北路交汇最高70,000，均价未知2007年12月金城家园（18000 ）临街商铺38800元/平米；内街售价15000元/平米，2007年10月 曲靖商业项目较少，中天国际地处核心商业区，均价达到50,000元/ ，为历史最高价，而其余区域售价临街街铺在30,000元/，内街则在15000元 /左右。售价预估：市场比较法Chapter 2 项目收益测算253SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.街铺租金均价：街铺租金均价：300300元元/ /月月/ /内铺租金均价：内铺租金均价：100100元元/ /月月/ /回报率：回报率：6%根据租金还原法：售价售价单位租金12个月回报率 则：街铺销售均价：则：街铺销售均价：6000060000元元/ / 内铺销售均价：内铺销售均价：2000020000元元/ / 售价预估：租金还原法 由此计算，项目一层销售均价预计在由此计算，项目一层销售均价预计在3500035000元元/ /左右，但鉴于项目规模左右，但鉴于项目规模较大，内铺价值稍低，保守估计项目一层商铺均价在较大，内铺价值稍低，保守估计项目一层商铺均价在2500025000元元/ /左右。左右。Chapter 2 项目收益测算254SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Chapter 2 项目收益测算方案一负1层1层2层合计合计销售面积5,00084,00040,000129,000 销售均价15,000元/ 25,000元/ 12,000元/ 20,500元元/ 销售收益0.7亿21亿4.8亿26.5亿亿方案一商业销售收益方案一商业销售收益项目整体收益主要由1层街铺体现，二层销售价格较低；一层内铺商业价值较弱，销售价格整体拉低一层销售均价；二层均价以一层均价的50%估计；负一层因超市辅营区，价值较高，均价较二层高。255SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Chapter 2 项目收益测算方案二负1层1层2层合计合计销售面积5,00066,50030,000101,500 销售均价15,000元/ 25,000元/ 12,000元/ 20,000元元/ 销售收益0.7亿16亿3.6亿20.3亿亿方案二商业销售收益方案二商业销售收益256SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.指标指标方案一方案一方案二方案二可售面积（）可售面积（）129,000129,000101,500101,500销售均价（元销售均价（元/ /）20500205002000020000销售收益（万元）销售收益（万元）26500265002030020300合计2626亿亿2020亿亿商业销售收益测算Chapter 2 项目收益测算 此价格仅为前期规划阶段保守估计，仅作参考。此价格仅为前期规划阶段保守估计，仅作参考。257SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.楼盘名称楼盘名称尚都豪庭尚都豪庭福麟尚居福麟尚居中天国际中天国际金城佳园金城佳园龙城国际龙城国际龙泽园龙泽园占地面积35亩约13亩30亩约1.5万平米128亩152.32亩建筑面积130,00043,000150,000平米约8万平米30万32万物业形态高层住宅、商铺高层住宅，商场，写字楼高层，商业高层，小高层。商业高层多层、高层销售价格2,6002,700元/2,6002,700元/2,5002,900元/2,4002,800元/ 一期均价约为2,700元/左右 1,700-3,000元/主力面积90-11060-120/121 100 60- 250 65-140 开盘时间2007年2007年10月2007年10月28日2007年9月28日2009-8-16 2009-3-25 交房时间2008年底2008年2009年5月2008年底住宅售价预估：市场比较法 我司初步估计，项目住宅销售均价预计在我司初步估计，项目住宅销售均价预计在我司初步估计，项目住宅销售均价预计在我司初步估计，项目住宅销售均价预计在3000300030003000元元元元/ / / /左右，以住宅面左右，以住宅面左右，以住宅面左右，以住宅面积积积积20202020万来算，项目住宅销售收益为万来算，项目住宅销售收益为万来算，项目住宅销售收益为万来算，项目住宅销售收益为6 6 6 6亿元。亿元。亿元。亿元。Chapter 2 项目收益测算258SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.指标指标方案一方案一方案二方案二商业商业可售面积（）可售面积（）129,000129,000101,500101,500销售均价（元销售均价（元/ /）20500205002000020000销售收益（亿元）销售收益（亿元）26262020住宅住宅可售面积（）可售面积（）200,000200,000销售均价（元销售均价（元/ /）3,0003,000销售收益（亿元）销售收益（亿元）6 6合计3232亿亿2626亿亿Chapter 2 项目收益测算259SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.预祝曲靖炮团项目取得预祝曲靖炮团项目取得圆满的成功！圆满的成功！美格行商业顾问机构美格行商业顾问机构20092009年年1111月月THE END！260