报告逻辑框架11成都思源2014年房地产整体市场概况报告www.syswin.com报告逻辑框架2三、大成都商品房市场分析3.1大成都商品住宅市场分析3.2主城区房地产市场分析3.4主城区细分市场分析本部分数据来源说明：商品住宅供应成交量来源于思源成都数据库认购数据库商品住宅成交均价来源于思源成都数据库备案数据库数据截止时间：2014年11月30日3.3各项目开盘市场分析3.5二圈层郊县住宅市场分析报告逻辑框架3大成都商品住宅市场分析报告逻辑框架3.1大成都住宅市场总体特征：特征（商品住宅整体）：特征（各区域住宅）：受2014年楼市整体环境影响，大成都商品住宅供销价同比呈大幅下降趋势。整体供给约1829万平米，成交约1904万平米，整体供销同比下降约40%；整体成交均价并无较大变化，约6859元/平米，同比下降2%（主城区价格有所下滑，二、三圈层价格同比小幅上升）。2014年大成都各区域销售情况与2013年基本相似，主城区住宅销量占比约33%；由于今年双流县销量有所下滑，新都区后来居上，排名各二圈层区县首位，成交占比约11%；二圈层其余区县住宅销量占比在9%-10%之间，差距并不大；三圈层各区县住宅销售占比普遍不高，成交占比在1-3%之间。4报告逻辑框架3.1大成都商品住宅市场分析53.1.1各圈层商品住宅整体供销价2014年大成都商品住宅供给总量约1829万方，成交总量约1905万方，整体均价6859元。各圈层住宅供销同比均出现大幅下滑，其中，主城区供给同比下滑38%，销量下滑约41%；二圈层供给同比下滑43%，销量下滑39%；三圈层供给同比下滑38%，销量下滑24%。大成都整体成交均价为6859元/平米，同比下降约0.7%。报告逻辑框架3.1.2各圈层行政区商品住宅供销价2014年受整体市场环境影响，各区整体供销均呈现“量跌”态势，而各圈层均却呈现“价升”趋势。主城区供销自然居首，其次为新都、温江、双流区域。就价格而言，主城区今年均价维持在9800元左右；二圈层整体均价约6000元/平米，双流继续维持最高的均价水平，今年成交均价接已近7000元/平米；而三圈层整体均价约5100元/平米（新津县，价格异军突起达到8000元左右，估计原因是由于牧马山别墅产品抬高整体均价所致）。6报告逻辑框架7主城区房地产市场分析报告逻辑框架特征（商品房整体）：特征（住宅供销）：2014年主城区商品房成交总量为1126万平米，总产值约1031亿元，总成交量约906万平米，销量同比下降约30%，虽然进入四季度过后成交出现阶段性回升，但整体市场依然呈下行趋势。2014年城区住宅供给约611万平米，成交约611万平米，供销同比均下降约40%，为历年最低，整体成交处于低位水平。城南依然占据市场销量的主导地位，城东超过城西位居第二，两者共占各方位总成交量约70%，为今年的主力成交区域。3.2主城区住宅市场总体特征：2014年城区整体均价9799元/平米，同比上升约5%，涨幅为可控（增幅较大原因说明:中高端板块改善型产品备案占比较大，如：站南、大源、攀成钢、建设路等板块的高端项目大量备案）。受此影响，各方位均价均出现不同程度增长。特征（住宅价格）：8报告逻辑框架93.2主城区住宅市场总体特征：2014年，成都商品住宅存量依然居高不下，截止11月底，主城区整体存量约802万平方米，去化周期延长至13个月。此外，目前城区供应量仍在不断走高，后市销售压力将不言而喻。特征（住宅存量）：绿地中心468公馆为总销售面积冠军；蓝光COCO金沙为销售套数冠军；中海城南华府为销售金额冠军。特征（住宅排名）：2014年，整个主城区70-90面积段（特别是3房2厅1卫户型产品）依旧是供销主力，成交占总成交面积约44%；热销单价段主要集中在8000-10000元/平米之间，占总销量约45%；就总价段而言，城区60-100万总价段的产品最为热销，占总成交量约52%。特征（住宅产品）：报告逻辑框架3.2主城区房地产市场分析（包括商品住宅、办公、商业、车位）3.2.1主城区商品房各类物业供销价分析2014年主城区商品房供应总量为1126万平米，成交总量为906万平米，供销比1.2，整体市场呈现出供大于求的情况。就各类物业而言，住宅的供销比例依旧是最大的，其中住宅成交占比为74%，办公物业紧随其后，占比为13%，此两大物业同比去年降幅明显。10报告逻辑框架113.2.2主城区商品住宅供销价走势分析2014年城区供销量同比下滑明显，供应面积约610万方，同比下降41%，成交面积约686万平，同比下降40%，月均去化约57万平，成交整体处于历史中下游水平。由于今年成交主要集中在城南、城中区域，故整体均价有所提升，截止目前主城区住宅均价为9799元/平米，为历年最高值。2014年月度供销来看，传统房交会依然为年度供销的节点，此外，经过二、三季度的市场下行之后，10月市场需求开始适时释放，成交阶段性回升，销量为全年高峰，开发商以价换量收效明显。此就均价而言，成交均价总体呈下行趋势，主城区商品住宅目前均价为9581元/平米，为年度最低值。历年主城区商品住宅供销价情况2014年主城区商品住宅月度供销价走势情况报告逻辑框架3.2.3主城区商品住宅分维度分析各行政区供销价分析2014年高新区、成华区、锦江区供销占比居前三位，占比分别为33%、23%、15%，其他区域由于供给原因，供销表现相对并不活跃；就价格而言，锦江区受高端项目影响（主要为攀成钢板块），均价最高，为11133元/平米，其他区域均价差别并不大，集中在9000-10000。12报告逻辑框架133.2.3主城区商品住宅分维度分析各方位供销价分析2014年城南、城东销量占比居前两位，但销售面积同比均出现明显下滑，城南最为明显，下降幅度达45%，同时城南呈现出供给不足的情况，城北、城中则供销均不活跃。就价格而言，2014年整体均价略高于2013年，城中持续维持高位，排名第一，城南、城东整体均已过万，排名第二、三位（主要由于区域内高端板块成交项目较多，如城南站南、大源，城东攀成钢等），城北排名第三（主要由于区域内别墅产品备案量较大），城西排名最末位。报告逻辑框架143.2.3主城区商品住宅分维度分析各环域供销价分析2014年23环、3环绕城供销居前两位，合计销量占比约75%，可见绕城内区域依然为成交主流区域；绕城外区域供应相对较少，排名第三；2环内域由于供给原因，供销表现并不活跃；就价格而言，主力成交环域2绕城区域成交价格均在10000元/平米左右，绕城外区域价格相对其他区域较低，为8700元/平米左右。报告逻辑框架153.2.4主城区商品住宅面积段分析2014年主城区商品住宅主力销售面积段为70-90平米，占全年成交总面积约44%；其次依次为50-70平米以及90-110平米，占比约30%；各主力面积段均价区间在9100-9400元/平米之间；受2014年楼市整体环境影响，各面积段销量均有大幅度下降。50平米以下产品销量同比下滑较为明显，降幅为58%；主力面积段70-90平米产品销量降幅为43%，一方面或因为成都新出台落户政策规定落户面积从70平米变为90平米对小户型产品造成的冲击；另一方面或由于报建新规的实施，小面积高赠送产品已逐渐淡出市场。从价格来看，大部分产品均价出现不同程度的增长，主要表现在大面积产品方面（其中大于500平米面积段均价同比增长达19%，200-250平米面积段同比增长12%），整体均价有被带动提升。报告逻辑框架3.2.4主城区商品住宅单价段分析2014年主城区商品住宅热销单价区间主要集中在8000-10000元/平米之间，为2013年主力单价区域基本相同。相对2013年，各单价段销量均出现不同速度的下滑，下降趋势最明显的价格区间主要集中在7000元以下的单价区间内（4000-5000元单价段，同比下降87%，6000-7000元单价段同比下降70%，5000-6000元单价段同比下降69%）。16报告逻辑框架173.2.4主城区商品住宅总价段分析与2013年相同，2014年城区热销总价段同样在60-100万元之间。受楼市整体环境影响，相比2013年，各总价段销量均出现下滑趋势。随着小面积产品的退出，低总价产品供销量也相应减少，2014年，销量下降趋势最明显的便是总价50万元以下的产品，成交同比下降约60%。报告逻辑框架183.2.5主城区商品住宅出清周期分析截止到2014年11月底，商品住宅出清周期为13个月的高位水平，存量压力持续。虽然今年10月的秋季房交会使得当月库存得到一定的释放，但现有存量似乎并无变化，随着近期住宅供应不断走高，如何去化现有存量依然是目前面临的最大难题。报告逻辑框架3.2.62014年成都商品房市场各项成交排名3.2.6.1各热点板块各项成交排行榜TOP20（主城区+近郊）按成交总套数排序：光华大道板块以6953套成交套数排名第一。（成交套数前三名板块内主要在售项目以刚需产品为主，故单以成交套数而言相对其他板块较多）按成交总面积排序：元华-站华板块以77.33万平米的成交总面积排名第一，超过第二位约10万平米。（板块含大源、站南板块以南的全部区域，板块内高端项目云集且在售产品主要以改善型大面积户型为主）按成交总金额排序：无华-站华板块以100.57亿元的绝对优势排列成交总金额第一位。（板块地处国际城南核心区域，在售产品面积较大且单价相对较高，板块整体产值随之被带动，为主城区最高）2014年成都市商品住宅热点板块各项排行榜（含商改住）名次板块名称成交套数板块名称成交面积(万平方米)板块名称成交金额（亿元）1光华大道6953元华-站华77.33元华-站华100.572大面镇6899华阳67.78华阳62.983温江城区6728温江城区67.63成龙路-三圣乡56.984新都城区6141光华大道65.15万年场43.305郫县老城区6080大面64.91大面镇40.296华阳6059东升镇57.60光华大道39.607大源5931新都城区54.15外光华39.428东升镇5801郫县老城区52.97东升镇38.169成龙路-三圣乡5384成龙路-三圣乡45.99站南34.6110外光华5075大丰-商贸城41.69会展34.2211大丰-商贸城4908犀浦40.47犀浦33.6112航空港4770外光华40.25大丰-商贸城33.3013犀浦4706航空港39.07温江城区33.2314北湖4078华府36.35航空港31.9015华府4056万年场35.92新都城区29.4516万年场3543北湖34.98攀成钢27.1117新都1983365会展34.76郫县老城区26.2618会展3268新都新城区32.99北湖25.5919新都新城区3233新都19830.81外金沙24.9620蜀都新都3015蜀都新都28.66理工大学23.0719报告逻辑框架203.2.6.2主城区住宅各项目成交排行榜3.2.6.2各方位成交排行情况3.3.2.2各环域成交排行情况2014年成都市商品住宅各方位各项排行榜（含商改住）名次方位成交套数方位成交面积(万平方米)方位成交金额（亿元）1城南31550城南345.16城南367.232城东22631城东211.01城东232.573城西14626城西127.51城西120.354城北6162城北57.90城北58.345城中2106城中19.88城中32.62城南区域依然是广大购房都的首选区域，方位总成交套数为31550套，成交总面积345.16万平米，成交总金额367.23亿元，遥遥领先其他方位；城东、城西分列二、三位。由于城中区域供应已逐渐减少，区域成交量排名最末位。2014年成都市商品住宅各环域各项排行榜（含商改住）名次环域成交套数环域成交面积(万平方米)环域成交金额（亿元）123环2484723环241.2423环266.0523环绕城22788绕城外227.833环绕城262.383绕城外212283环绕城220.73绕城外196.83412环283612环23.4212环33.4851环内20881环内19.671环内32.512014年，随着2.5环路（中环路）的全线贯通，23环路以24847套、241.24万平米的总成交量成为各环域之首；3环绕城、绕城外区域紧随其后。而2环以内区域由于供应较小，排名垫底。可见城市外延局势已定。报告逻辑框架3.2.6.3商品住宅-成交总套数排行榜TOP202014年成都市商品住宅成交套数排行榜（含商改住）名次项目名称行政区方位环域板块成交套数成交面积(平方米)成交均价(元/平方米)成交金额（万元）1蓝光COCO金沙青羊区城西3环绕城外金沙174211.6910377-2绿地中心468公馆锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡159214.269446-3蓝光金双楠武侯区城西3环绕城新双楠156010.20-4蓝光COCO国际成华区城北23环驷马桥13629.04-5南城都汇高新区城南3环绕城站南120712.471105213.78 6中粮锦云成华区城东23环建设路9557.24-7九龙仓御园成华区城东23环万年场94311.69-8蓝润锦江春天锦江区城南3环绕城成龙路-三圣乡9017.0682245.81 9合能锦城锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡8716.5481435.32 10万科金色乐府成华区城东23环建设路8328.02-11天香高新区城南绕城外会展7697.02-12中德英伦联邦高新区城南绕城外华阳7498.31-13华侨城金牛区城北3环绕城沙西73411.581229914.24 14华润二十四城成华区城东23环万年场7096.76127438.62 15玛塞城成华区城东12环府青6645.42107155.80 16环球汇天誉锦江区城东23环攀成钢6517.99-17时代睿城高新区城西绕城外红光镇6465.2864863.42 18中加水岸金牛区城北23环沙河源6435.64-19中海城南华府高新区城南3环绕城元华-站华6368.931413012.62 20长虹和悦府青羊区城西3环绕城外光华6355.068998-按成交套数排序：蓝光COCO金沙以1742套的成交套数排名第一（前20位基本以刚需项目为主，刚需产品依然为市场主流）(备注：数据来源于认购数据）21报告逻辑框架3.2.6.4商品住宅-成交总面积排行榜TOP20(备注：数据来源于认购数据）2014年成都市商品住宅成交面积排行榜（含商改住）名次项目名称行政区方位环域板块成交套数成交面积(万方米)成交均价(元/平方米)成交金额（亿元）1绿地中心468公馆锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡159214.269446-2南城都汇高新区城南3环绕城站南120712.471105213.783九龙仓御园成华区城东23环万年场94311.69-4蓝光COCO金沙青羊区城西3环绕城外金沙174211.6910377-5华侨城金牛区城北3环绕城沙西73411.581229914.246蓝光金双楠武侯区城西3环绕城新双楠156010.20-7中海九号公馆高新区城南3环绕城元华-站华5919.541462913.968蓝光COCO国际成华区城北23环驷马桥13629.04-9中海城南华府高新区城南3环绕城元华-站华6368.931413012.6210中德英伦联邦高新区城南绕城外华阳7498.31-11万科金色乐府成华区城东23环建设路8328.02-12环球汇天誉锦江区城东23环攀成钢6517.99-13绿地锦天府锦江区城东23环攀成钢3377.461548011.5414中粮锦云成华区城东23环建设路9557.24-15天悦府高新区城南绕城外元华-站华6217.2293826.7816蓝润锦江春天锦江区城南3环绕城成龙路-三圣乡9017.0682245.8117天香高新区城南绕城外会展7697.02-18龙湖世纪峰景高新区城南绕城外会展3456.97136179.4819华润二十四城成华区城东23环万年场7096.76127438.6220合能锦城锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡8716.5481435.32按成交面积排序：绿地中心468公馆以14.26万平米的成交套数排名第一22报告逻辑框架3.2.6.5商品住宅-成交总金额排行榜TOP20(备注：数据来源于备案数据）2014年成都市商品住宅成交金额排行榜（含商改住）名次项目名称行政区方位环域板块成交套数成交面积(万平方米)成交均价(元/平方米)成交金额（亿元）1中海城南华府高新区城南3环绕城元华-站华81611.801525818.012绿地中心468公馆锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡195617.36889215.433华侨城金牛区城北3环绕城沙西66011.001194313.144南城都汇高新区城南3环绕城站南128413.42972213.055誉峰高新区城南3环绕城元华-站华2876.362010112.796四海逸家锦江区城东3环绕城成龙路-三圣乡9728.091572812.727蓝光COCO金沙青羊区城西3环绕城外金沙183912.26959311.768万科金色乐府成华区城东23环建设路9539.251181510.939华润二十四城成华区城东23环万年场8818.981148310.3110世茂玉锦湾成华区城中1环内红星路4367.36129839.5611九龙仓御园成华区城东23环万年场84510.2492739.4912仁恒滨河湾锦江区城东23环攀成钢2665.56168439.3613绿地锦天府锦江区城东23环攀成钢2185.35165398.8514蓝光金双楠武侯区城西3环绕城外光华14899.7086338.3815龙湖世纪峰景高新区城南绕城外会展3386.89119688.2416西派国际高新区城南3环绕城元华-站华2554.48180878.1017仁和春天国际花园高新区城南3环绕城元华-站华4737.40108528.0318丽都世家武侯区城南23环红牌楼9448.2393667.7119蓝光COCO国际成华区城北23环驷马桥13558.9785397.6620中建桐梓林壹号高新区城南23环桐梓林4795.60130467.31按成交金额排序：中海城南华府以18.01亿元的成交总金额排名第一23报告逻辑框架24各项目开盘市场分析报告逻辑框架25受整体市场影响，2014年，新盘加推数据虽然同比有所增加，但整体认购率却下降非常明显（同比下降26%），各项目开盘认购率持续走低，购房者观望情绪已明显加重。随着市场竞争的激烈化，各开发商“以价换量”动作也不断上演与提升（如九龙仓御园、瑞安城中汇），可见市场需求仍然存在。特征（开盘整体市场）：特征（产品市场）：纵观2014全年开盘市场情况，刚需项目依然占据市场主导地位，但随着限购取消与限贷的松绑，后期改善与投资型市场同样也会有一定的市场份额。3.3成都开盘市场特征总结报告逻辑框架排名项目名称开盘时间行政区方位板块开盘批次推售套数推售面积区间()均价（元/）开盘认购套数开盘认购率1绿地城2014-3-16郊县/大丰-商贸城 一期1批次136077-104680069050%2邦泰华府公馆2014-4-26郊县/华府一期1批次73963-95530042056%3瑞安城中汇2014-9-10主城区北驷马桥一期2批次39388-1317600393100%4嘉年华青年公寓2014-11-29主城区/中和二期1批次54430-60715035064%5中粮锦云2014-3-29主城区城东理工大学一期1批次69259-891130032046%6佳兆业丽晶公馆2014-11-15郊县/温江一期1批次43081-93510032074%7蓝润V客尚东2014-10-25主城区城东理工大学一期1批次58566-104660030051%8小商品展贸中心2014-3-29郊县/ 大丰-商贸城 一期1批次130053-380/28022%9恒大新城2014-6-1郊县/光华大道一期1批次78080-135610026634%10天香2014-3-22主城区城南会展一期1批次32670-110898024976%11东原时光道2014-3-22主城区城西外光华一期1批次32458-88930023773%12蜀都万达广场2014-8-31郊县/蜀都新城一期1批次36068-122480023365%13蓝光金双楠2014-4-23主城区城西新双楠一期3批次38650-74880023060%14驿都城2014-11-22郊县/一期1批次61378-79527221435%15理想0282014-11-22主城区城南中和一期1批次28852-104750021173%3.3.1项目开盘认购情况2014年开盘认购套数TOP15开盘认购套数第一位：绿地城，690套。新都大丰绿地城于今年3月中旬开盘，由于当时市场环境较好，再加上绿地的大肆营销动作，截止当天下午14点左右便已认购690套，此记录在今年无人超越。项目位于北三环外，绕城内，其客户群以刚需为主，同时可以看出，刚需产品依然占据市场主导。（注：以上数据为开盘当日数据，仅供参考）26报告逻辑框架排名项目名称开盘时间行政区方位板块开盘批次推售套数推售面积区间()均价（元/）开盘认购套数开盘认购率1瑞安城中汇2014-9-10主城区北驷马桥 一期2批次39388-1317600393100%2九龙仓御园2014-4-29主城区城东建设路/138110-147902513396%3中筑西府兰庭2014-3-8主城区城西新双楠一期4批次10966-10886009890%4中筑西府兰庭2014-4-12主城区城西新双楠三批次加推7966-10684007190%5万科海悦汇城2014-8-16郊县/华阳五期2批次178105-178681516090%6保利狮子湖2014-4-19郊县/新都198一期1批次94160-270158008489%7三佳悦都2014-11-22郊县/毗河一期1批次13268-96400011083%8西门先生2014-3-23主城区城西羊西线一期1批次25233-65760020682%9司南三空间2014-3-29主城区城南华阳二期1批次20445750016581%10中水电泛悦国际2014-11-22主城区城南科华商业1批次1368-7394000010980%11天香2014-3-22主城区城南会展一期1批次32670-110898024976%12蓝光COCO国际2014-12-13主城区/驷马桥商业2批次4616-63220003576%13保利锦湖林语2014-11-15主城区城南会展二期1批次24168-198280001875%14佳兆业丽晶公馆2014-11-15郊县/温江一期1批次43081-93510032074%15理想0282014-11-22主城区城南中和一期1批次28852-104750021173%2014年开盘认购率TOP15（注：以上数据为开盘当日数据，仅供参考）开盘认购率第一位：瑞安城中汇，100%。2014年9月10日晚，汇安城中汇二批次开盘，项目开盘共计推出393套房源，截止晚上11时30分，推出所有房源全部售罄，这也是在淡市之下以价换量最为成功的案例（项目9月前销售均价为11000元/平米，9月10当天开盘均价7600元/平米）。3.3.2项目开盘认购率情况27报告逻辑框架2014年，成都市共计开盘418个批次，共推售商品房46701套，开盘认购18061套，整体认购率38%，同比下降26%。面对近期政策与市场相对回温的双重利好条件，短期内将对市场有一定的促进作用，市场或将保持一定的上升惯性。随着后市政策的逐渐定向，中长期来看，开发商依然应将“以价换量”继续并保持，从而占据市场主动。3.3.3开盘市场总结预判各项目开盘月度走势图28报告逻辑框架293.主城区商品住宅市场预判城区住宅市场存量压力或将持续，价格增幅或将下调，短期内应须“以价换量”，从而释放刚性需求，市场回升通道或将敞开，面对持续的库存压力，中长期或将存在诸多变数。2014年需求市场为近四年最低位，需求市场并未得到完全释放，结合近期相对利好的政策环境，预计短期内市场或将出现阶段回温，但当前的市场筑底并不稳固，短期回暖不具可持续性，明年市场或仍将僵持。而目前首要任务依然是积极营销、努力去库存，借助年底窗口期快速跑量，才是关键。但观察数据可见目前市场存量压力依然较大，故中长期来看市场竞争将会愈演愈烈，市场未来也将充满变数。报告逻辑框架30二圈层郊县住宅市场分析报告逻辑框架31特征（价格）：二圈层各区县成交均价同比变化不大，整体保持平稳；受大面、新都城区两大板块相对热销的影响，龙泉、新都住宅市场均价分别有5%和1%的涨幅，均价分别是6351元/平方米和5840元/平方米；成交均价排名首位的仍是双流，为6780元/。3.5二圈层郊县住宅市场特征总结特征（供销）：2014二圈层住宅市场全年较2013年供应量明显减小。其中双流的供应量依旧位居第一，达277.1万方；因全年市场表现疲软，二圈层各区县住宅市场销量均呈大幅下降趋势，其中郫县降幅最大达到38%，销量为177.5万方，其排名从第二降到第四；其次是新都下降36%，销量约230万平米；各区县销冠依旧是双流，销量为303.4万平米，但成交同比依然下降25%。特征（产品类型）：二圈层各区县热销产品为，面积在70-110平米、总价在40-60万的刚需型产品。报告逻辑框架3.5.5.1二圈层各板块发展情况双流32板块成交均价（元/）产品特点板块特征在售典型项目东升板块6000-6500中高端项目为主，物业产品多样化，主要以高层为主以居住、工业、商业金融、行政办公、文化娱乐为主的多功能城市综合发展区，房地产热点开发板块远大林语城、国奥村、佳兆业8号、九龙仓小镇航空港板块6200-6500刚需产品为主，以工业、教育科研、仓储及配套居住为主的城市片区，目前生活配套亟待提升空港小院花语、城南逸家蛟龙港板块5700-6000中端刚需产品成都市工业集中发展示范区,以工业配套为主，房地产开发处于待发展阶段，目前区域配套不完善蜀镇观澜湖华府板块5800-6000刚需产品为主，少量改善型产品 刚需新兴板块，延乘大源的后续型板块，发展潜力较大保利叶语、中信城、华府天骄华阳板块6800-7000以改善及刚需为主，少量投资性产品，面积集中于主要依托高新区发展，城市区域定位为富城市中心，以居住及服务性商业为主，板块发展成熟，居住氛围浓厚，生活配套亟待提升宏达世纪锦城、新鸿基悦城、青南美湾牧马山11000-13000主打高端别墅及投资性产品以休闲度假为主的旅游新城，打造高端别墅及洋房产品金科廊桥水乡、蔚蓝卡地亚、亚特兰蒂斯天府新区双流范围：除九江、金桥、彭镇、黄水4镇(街)外的20个镇(街)均被全覆盖；整个天府新区共1578平方公里的规划面积内，双流占据880平方公里，涉及双流县15个镇、5个街道。未来规划为天府新区部分的区域发展将依托政策性的利好得到价值提升，商业及居住竞争性更强双流定位为成都市副中心的园林式空港城市。坚持以经济建设为中心，致力于经济发展，房地产热点板块集中于航空港、东升、华阳板块，并形成“两城一区”的城市管理和发展体制；其中双流80%地域被划为天府新区部分，未来该区域将借势天府新区政策的利好，区域发展将成为继东升及航空港产业带动城市发展第一次腾飞之后的再一次崛起阶段。报告逻辑框架333.5.5.2二圈层各板块发展情况郫县板块成交均价（元/）产品特点板块特征在售典型项目郫筒区5400-5800高中端产品，以多层为主，面积多为75-150，城政治、经济、文化中心；居住氛围浓厚，配套齐全，但商业及生活配套有待升级，低密低层规划将会形成板块主流产品；华侨凤凰国际、中铁爱维尔、中冶中央公园、金壕雅座蜀都新城4000-5500中高端产品，以高层为主，其他形态产品为主面积多为75-130三横六纵一圈”的交通网络与主城区无缝对接；万科的进入提升板块的商业及居住属性，未来发展潜力巨大，目前生活配套及交通有待完善。蜀都万达、中心未来城、绿地国际花都、中铁瑞金碧城红光-犀浦5000-6000区域物业形态丰富，打造中高端产品，以高层为主，多层、小高层为辅；面积多在70-130为主定位于产业配套服务区，中档住宅区；房地产热点开发板块，内部配套成熟，生活居住便捷，地铁的通达促进了板块的价值提升，未来发展看好。恒大帝景、万景峰、西郡英华格拉斯高新西区6000-10000中高端产品，以高层为主，其他形态产品为辅，面积集中在80-150以城市配套居住区为主，靠近主城区，交通便捷，因此价格相对较高。龙城国际、华润橡树湾、成都合院红光-犀浦、蜀都新城为房地产热点开发板块，成青快铁及2号地铁线的运行为犀浦的及周边的房价带来稳增长的区域价值，郫筒区域及蜀都新城的未来城市配套升级完成后，郫县的房地产发展将进入一个新的阶段，未来发展潜力较大。郫筒区报告逻辑框架3.5.5.3二圈层各板块发展情况温江34板块成交均价（元/）产品特点板块特征在售典型项目万春镇别墅：7000-12000高层：6800-10000高中端产品，别墅产品热点区域，高层为及其他产品辅；主力面积万春镇凭借国家级生态示范区、打造特色城市功能区为主，度假旅游市场凝聚力高，重点发展休闲度假物业产业置信国色天香、置信香颐丽都老城区高层：4800-5200中高端产品，以高层为主，少量多层及别墅产品；主力面积段温江中心城区，以城市配套及学区配套住房为主，居住氛围浓厚，配套齐全和信孔雀城、玺龙湾、恒大城金马镇别墅：7000-13000高层约5100高端产品为主，别墅热点开发区域，少量高层及其他产品；主力面积段国家级海峡两岸科技产业园功能片区重要组团和金马国际体育城片区的核心区域，“三横八纵”的交通利好，目前缺乏生活配套花样年花样城、月映长滩栖湖永宁镇高层：4600-5100别墅：9000-10000中高端产品，以别墅和高层为主，主力面积高层70-130，别墅300-400打造成以健康医疗为主的医疗产业与旅游业相结合的产业高地。成都博奥、北京阜外、美国ICT等世界8家知明高端医学机构的落户为该区域价值提升助力置信学府杏林、上林赋光华大道高层：5600-7000别墅：11000-12000中高端产品，以高层为主，多层及别墅为辅的多样化产品区域；主力面积未来温江商业的热点板块，该区域配套齐全，发展潜力巨大；光华大道CBD区将为区域城市发展价值奠定良好的基础，洲际亚洲湾、千禧河畔国际、珠江御景湾温江以打造宜业宜居宜游的国际化卫星城为主，各版块承载着不同的功能进行开发打造，其中以光华大道及老城区为城市宜居主要房地产配套区域进行热点开发板块，是目前发展较为成熟的板块，万春镇及金马镇主要以休闲度假为主，别墅热点发展区域；永宁镇则为医疗、科技配套开发板块，未来地铁的开通、商业配套的启动，将带动温江区域快速发展，房价或将大幅上涨。报告逻辑框架3.5.5.4二圈层各板块发展情况新都35板块成交均价（元/）产品特点板块特征在售典型项目新都198别墅：10000-20000高层：6800-7000刚需改善性产品以保利首，别墅产品热点区域，高层产品有以保利首，别墅产品热点区域，高层产品有限限保利公园198、保利拉斐庄园等毗河板块高层：5000-5500刚需产品主城区及新都城区之间，区域过度板块莱茵北郡、富力桃园等新都老城洋房：7500-7800高层：5500-6000刚需产品新都城区分老城及新城，高层产品居多，部分洋房产品雄飞北上广场、万科金域缇香等新都新城高层：5500别墅：11000刚需产品加少许改善产品蓉都大道以东，老城区升级板块缤纷新天地、水沐环岛等大丰商贸城高层：6000-6500刚需产品以高层产品为主，部分多层产品蓝光花满庭、保利春天花语等凤凰山高层：5500-6000刚需产品处于待发展阶段凤凰山壹号等新都区被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。在四川省经济大盘上占据着重要位置。“北改”的到来，将使这个区域面貌焕然一新，从而区域价值将得到极大的提升。报告逻辑框架3.5.5.5二圈层各板块发展情况龙泉36板块成交均价（元/）产品特点板块特征在售典型项目十陵7000-75008400（精装）中端刚需产品，全高层开发，主力面积60-90，万科进驻后抬升区域价格平台，但开发项目少，处于产业搬迁阶段，商业配套不完善，发展滞后；目前该板块脏乱差，板块质素有待提升，未来地铁开通、环境改善将加速该区域的发展万科金色成品、上龙门大面6500-70008700（精装）中高端产品，以高层为主，少量多层及别墅产品；主力面积段70-110万科、保利、国嘉、华润品牌开发商集中开发带动区域房地产发展，教育配套良好，商业配套有待完善，板块竞争力较强世茂城、万科金色城市、绿地468西河4500-5300中端刚需产品，全高层项目；主力面积60-90北部新城产业区，区域产业规划将带来大量的资金和流动人口，但出于起步阶段，房产开发以刚需为主招商依云上城、老城区5000-5300中端产品，以高层为主，主力面积70-110重点开发世纪广场片区，定位于龙泉CBD区域，作为主要商业、政务配套服务区，链接大面板块及老城区的重要功能区经济开区高层为主，主要是商业办公为主汽车级零配件产业集群为主，以产业客群及产业配套为主西河大面十陵同安洛带经济开发区龙泉老城区龙泉驿主要以城市居住区及产业配套居住区为主，热点开发板块集中于大面、十陵、西河板块，重点以城市配套及产业配套区房产开发为主，其中以万科、绿地、华润等品牌开发商的进驻为区域发展带来价值平台，由于受到商业配套、交通及非主城区户口的抗性，未来该热点板块依然将以地原性客户为主，对主城区客户的吸附力挑战较大；区域开发利好的同时或将受到城市东进发展的瓶颈限制。报告逻辑框架2014年成都二圈层商品住宅供应量较上年明显减少，均为近四年最低水平（龙泉除外）。双流供应量依然位居各区县首位，供应量为277.6万平米；其次是温江，为203.5万平米；第三是新都，供应总面积196万平米；郫县排名最后，仅138.3万平米。3.5.1总体供销与价格情况3.5.1.1供给情况报告逻辑框架3.5.1.2成交情况受市场整体成交下降影响，2014年二圈层住宅整体成交量呈明显下降趋势。对比去年，各区县均出现明显下降，其中新都、郫县降幅最大，分别达36%和38%，但成交量排名仍位居前三。排名依旧是双流第一303.4万平米；其次是新都230万平米，第三是郫县177.5万平。报告逻辑框架393.5.1.3价格情况2014年，二圈层各区县的住宅均价并无太大变化。龙泉、新都出现小幅增长，涨幅在1%-5%之间，新都5840元/，龙泉6351.4元/；双流、温江价格同比分别下降3%、1%；郫县均价基本无变化，为5542元/。虽然整体市场较冷，二圈层市场表现欠佳，但价格却趋于平稳。报告逻辑框架40与历年相似，传统的春交会和秋交会前后仍然是供应的高峰期，3-4月、8-9月是年内的一个主要供应节点。相对其他区县，双流与温江供应量相对偏少，而去化现有存量依然是各区县的首要任务。3.5.2月度供销与价格情况3.5.2.1月度供应走势报告逻辑框架413.5.2.2月度成交走势可以看到，二圈层在整个2014年的步伐基本保持一致，成交高峰均出现在开年的3月和春交会期间的5月，进入下半年过后，成交开始持续走低。直到10月秋交会过后成交开始有所上扬，主要原因还是受政策及贷款利率的刺激性影响所致。报告逻辑框架423.5.2.3月度价格走势整体来看，2014年二圈层各区县价格整体呈平稳态势。除双流和温江价格下调明显外，其余区县价格在波动中有小幅上扬。同时可以看到，各区县从6月起价格明显走低，各项目开始以价换量保去化，10月过后价格相对回升。主要原因是由于政策放宽市场微微好转，价格趋于理性上涨。报告逻辑框架2014年二圈层各区县热销面积段集中在70-110的户型产品，其次为110-130偏改善型产品。温江跨度较大，集中在70-130，其次郫县集中在50-130。3.5.3.1各面积段成交情况报告逻辑框架2014年二圈层各区县热销总价段集中为40-60万的纯刚需产品，其次为60-70万的品质刚需产品与30-40的极刚产品。2014年，双流、龙泉总价集中在40-70万，新都、郫县、温江总价均集中在30-60万。3.5.3.2各总价段成交情况报告逻辑框架453.5.4二圈层区县存量情况二圈层各区县存量依然处于较高位水平。相对于2013年，2014年存量商品住宅中，双流以413万平米的存量仍居各区县首位；温江升至第二位，共计256万平米，新都继续保持第三位，现有存量为235万平米；龙泉和郫县位居后两位，分别是215万平米与213万平米。报告逻辑框架3.5.6二圈层市场预判预测：在不动产较为保值的情况下，再结合政策放款及银行利率的利好优势，短期内二圈层市场或有回温趋势。预测：2015年上半年，伴随着少量新盘的入市，各区县主要任务仍将以去库存为主。龙泉大面和双流华府板块仍会是热度较高的板块，随着温江段地铁的开通，温江板块或将发力，双流华阳、东升板块，新都大丰、198板块，郫县犀浦、红光板块的热度或将继续；二圈层市场依旧以刚性需求为主导。报告逻辑框架Thanks！成都思源市场研究中心2014.1247www.syswin.com