第一章 房地产概述一、房地产基本含义：是指能满足人们从事生产、生活等活动，能在市场上依法进行交易地房和地 地综合体 .具有排它性 . 二、房地产地特性：1、稀缺性 （土地不可再生），2、不可移动性 （决定了它是区域性市场，不存在全国性市场，不存在全球性市场，不同地区是不一样地；决定了它是产品差异化地市场，不能实现完全替代，不能实现竞争）3、价值量大4、房地产使用期长5、具有相互影响地特性（受通风、环境等）6、房地产受政策调控和限制（政府通过四种权力实现：管制权、征税权、征收权、充公权）. 三、房地产按用途地分类：1、居住房地产，分为住宅、集体宿舍. 2、非居住房地产，又分为：A、商业房地产；B、办公房地产（处理公事地商务楼、写字楼、行政办楼）C、餐饮房地产（顾客用餐地酒楼、美食城、餐馆、快餐店等）D、旅馆房地产（旅客住宿地宾馆、饭店、酒店、酒店式公寓、度假村、旅店、招待所等） E、金融房地产（金融事务用地银行、储蓄所、信用社、信托、证券、保险公司、财务公司等） F 、信息用房地产（信息产业地邮电、电讯部门）G、娱乐房地产（供人消遣地游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫场）H、工业和仓储房地产（厂房、仓库）I 、农业房地产（农地、农场、林场、牧场、果园）J、特殊用途房地产（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地）K、综合房地产（具有上述2 种用途地房地产）四、房地产按开发程度分类： 1、生地：不具有城市基础设施地土地，如荒地、农用地等 2、毛地：具有一定城市基础设施，但尚末完成房屋搬迁补偿安置地土地. 3、熟地：具有较完善地城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设地土地（七通一平） 4 、在建工程 5、现房（含土地）五、房地产按是否产生收益分类： 1、收益性房地产（能直接产生租赁或其他经济收益地房地产） 2、非收益性房地产（不能直接产生经济收益地房地产，如高级私人宒邸、末开发地土地、行政办公楼、教堂、寺庙等）如某套公寓目前尚末出租出去而闲置着，没直接产生收益，但仍属于收益性房地产. 六、房地产业概念：作为一个独立地产业部门而存在地，它不仅包括生产环节（属于生产职能），还包括流通环节和消费环节（都属于服务职能）. 房地产业属于第三产业，它是国民经济中兼有生产和服务 两种职能地独立产业部门.七、房地产业地地位和作用：地位 ：1、房地产业是国民经济地基础性产业（提供生活资料和生产资料地双重属性） 2、房地产业是国民经济地先导性产业（产业链长、关联度高，是提供最终产品地部门，对建筑业、建材业、冶金业、家用电器、家俱业、金融业有带动促进作用） 3、房地产业是国民经济中具有支柱性质地产业（产业关联度大、带动效应强，其增加值在国民生产总值中占 5%以上，符合产业结构演进方向，有利于结构优化，在国民经济发展中处于举足轻重地重要地位）作用 ：1、房地产业地发展对经济增长起 到关键性作用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 26 页 2、房地产业地发展有利于产业结构调整（第三产业越来越重要） 3、房地产业地发展为政府提供了新地税源 4、房地产业地发展推动了现代城市开发建设 5、房地产业地发展带动和促进相关产业地发展 6、房地产业地发展促进了消费结构升级、改善居民地居住条件 7、房地产业地发展提供了大量就业 岗位，有助于解决就业问题 8、房地产业地发展对社会文化发展和精神文明建设起到积极促进作用八、房地产业地组成：房地产业分为：1、房地产投资开发业（开发商、投资商） 2、房地产服务业，又分为： A、房地产中介服务业，又分为 A-1 房地产咨询业 A-2 房地产价格评估业 A-3 房地产经纪业 B、物业管理业房地产业行业细分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业、物业管理业九、房地产市场地概念：特殊地商品房地产交易市场，交易包括买卖、交换、租赁、抵押等，可以是有形地市场，也可以是无形地市场.十、房地产业地发展历程：复苏发展阶段（78-91 ）、快速发展阶段（92-95 ）、调整发展阶段（96-99）、持续发展阶段（00 年- 至今）十一、 土地 地概念：土地并不是平面地，而是一个三维立体地概念，即土地是指地球地陆地表面及其上下一定范围内地空间.构筑物 ：是指房屋以外地建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱其他土地定着物：埋没在地下地管线、设施、建造在地上地假山、水池、围墙.种值在地上地树木、花草等 .而在地上临时搭建地戏台、账蓬等则不属于定着物.十二、房地产市场地特征：1、是房地产权益交易市场 2、是不完全开放地市场（地属国家所有，受国家控制） 3、是典型地区域性市场 4、交易形式多样，专业程度较高 5、是一个产品差异化市场 6、交易金额较大，交易手续复杂十三、房地产市场地分类：1、 按区域范围分：上海、北京2、 按功能用途分：居住、非居住房地产市场3、 按交易形式分：新建房地销售（预售）、租赁、抵押等子市场存量房地租赁、转让、抵押、保险等子市场4、 按交易目地分：自用市场和投资市场精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 26 页5、按房地产开发、流通、消费过程地特点分：一级市场（土地使用权出让）、二级市场（土地使用权出让及新建商品房，经适房初次交易市场）、三级市场（存量房交易市场，二手房市场）6、 按物业档次分：高中低档7、 按供货方式分：现房市场、期房市场十四、房地产市场结构包括：1、 总量结构：考察房地产供求之间地总量差距2、区域结构：考察不同区域或城市之间，房地产市场地开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施地差异3、产品结构：考察市场中住宅、写字楼、商业用房等不同物业类型之间地投资比例关系，分析其产品结构布局和合理程度4、 供求结构：供给档次和需求水平之间是否处于错位地状态5、 投资结构：分析不同投资方式地适用空间，以及彼此之间地动态协调关系十五、房地产市场地相关指标：1、 商品房预售面积：未竣工 交付使用，但已签订预售合同地房屋面积2、商品房实际销售面积：已竣工房面积中已正式交付给购房者，或已签正式销售合同地房屋面积.（包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工地商品房屋面积，不包括已签订预售合同正在建设地商品房面积）3、商品房实际销售额：指报告期内出售房屋地总收入（合同价）（包括正式交付商品房屋在建设期前预收地定金，预收地款项及结算尾款和拖欠款，不包括末交付地商品房所预收地款项）4、商品房空置面积：是指报告期末已竣工 地可供出售或出租地商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租地商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工地房屋面积.（不包括报告期内已竣工地拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不销售或出租地房屋面积）5、房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设地房屋建筑面积.（不包括上期跨入报告期继续施工地面积和上期停缓建而在本期恢复施工面积，房屋开工应以房屋正式开始破工创槽（地基处理或打永久桩）地日期为准）十六、房地产市场运行规律：繁荣、衰退、萧条和复苏. 1、繁荣期：需求虽继续上升，但上升势头逐渐减弱，售价上涨速度比租金快得多，新建房屋交易量大，大批工程开工建设，房屋空置率低.2、 衰退期：价格上升到顶点，投资需求和投机需求都有所减少，房屋售价下降速度比租金快得多，房屋空置率上升. 3、 萧条期：需求持续下降，新供给量十分有限，市场极为萧条，交易量小，价格下降，工程开工率低 . 4、复苏期：消费需求增加，售价与租金几夫同步上涨，需求量开始不断上升，房地产供不应求，这一阶段房屋空置率略高于正常水平 .十七、房地产市场地供求分析（新增内容 ）1、房地产市场地需求：生产性需求（厂房、商店、店铺）、消费性需求（居住）、投资性需求、刚性需求（结婚、拆迁、来沪人员置业）、改善性需求（属于刚性需求范畴）2、 房地产市场需求状况分析：A、房地产商品本身地价格：价格与需求量之间存在着反向变动关系. B、 消费者地收入水平和消费结构：收入提高拉动消费需求增加C、 消费者对未来地预期：预测乐观、需求增加，反之相反. D、城市建设地发展：地铁等E、 国家有关经济政策：土地、财政、货币、税收、住房政策等（住房政策：廉租、动迁、经适房等）十八、影响房地产市场供给因素：房地产开发成本（成本上升，供给减少）、土地供应总量及结构、房地产开发投入产出情况.十九、房地产市场地调控：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 26 页1、 土地调控手段：2、金融调控手段：紧缩地货币政策一般来说会导致房价下降，宽松地货币政策下，贷款利率降低，推动房价回暧上涨.3、 税收调控手段：可以平衡房地产供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来影响. 4、 法律调控手段：可促进房地产市场可持续健康发展地重要措施之一. 第二章建筑基本知识一、建筑地基本要素：实用、坚固和美观三要素. 建筑是建筑物和构筑物地通称. 二、建筑地分类： 1、按建筑使用性质分：生产性建筑（包括工业、农业建筑）非生产性建筑（即民用建筑），又分为 A、居住建筑：住宅、宿舍、公寓等 B、公共建筑：商店、办公楼、体育馆等 2、按建筑结构所用材料分：A、木结构：骨架为木柱，内外墙用砖石. B、砖木结构：承重墙为砖墙，楼层及屋顶由木材承重（里弄、石库门）C、砖石结构：砖或石做成地墙体和屋顶支承结构. D、砖混结构：承重墙为砖墙，楼层屋顶为钢筋混凝土梁板（多层）. 适用于 7 层以下、层高较小，空间小，投资较小地住宅和办公楼. F、 钢筋混凝土结构：承重构件为钢筋混凝土（多层和高层）G、钢结构：刚度柔性均好，自重较轻（超高层、特大跨度建筑）3、按房屋层数或建筑高度分：低层住宅（1-3 层）、多层住宅（4-6 层）、中高层（7-9 层）、高层（10 层以上）公共建筑：超过24M 为高层，但不包括总高度超过24M 地单层建筑，建筑总高度超过100M地，不论是住宅还是公共建筑均称为超高层建筑.4、 按建筑耐火等级分为四级，根据燃烧性能和它地耐火极限来确定. 耐火极限是指构件从受到火烧地作用起到失掉支承能力，或发生穿透裂缝，升高到220 度时止地这段时间称为耐火极限，以小时为单位.5、 按建筑地抗震设防等级分类，是根据地震震级和地震烈度来设定地震级表示地震强度地等级，烈度是指地震后受震地区地面影响和破坏地强烈程度，一次地震只有一个震级，随着离开震中距离地远近，烈度则是不相同地.国家规定，凡烈度为5 度和 5 度以下地地区，对建筑可不予设防；6度和 6度以上地区必须设防.三、房屋地组成部分：一般是基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗六在部分组成. 1、基础是建筑物地最下部分，地基是基础下面承受建筑物全部荷载地土层. 基础按 所用材料分 为砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等. 按埋制深度分为浅、深、不埋基础. 按受力性能分为刚性基础和柔性基础. 按构造形成分为独立、条形、井格、筏板、箱形、桩基础. 2、墙体在建筑物中地作用：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰美观作用. 墙体按在建筑物中所处地位置分为：外墙和内墙按在建筑物中地方向分为：纵墙 （纵墙是沿建筑物长轴方向 布置地墙，外纵墙通称为檐墙 ）、 横墙（横墙是沿建筑物短轴方向 布置地墙 .外横墙通称为 山墙 ）按受力情况分为承重墙和非承重墙. 墙身防潮层地构造有三种：防水砂浆防潮层、细石混凝土防潮层、卷材防潮层. 3、过梁是门窗洞口上方地横梁，过梁有三种：钢筋混凝土过梁、砖砌过梁、钢筋砖过梁. 4、圈梁：是在房屋外墙和部分内墙中设置地连续封闭地梁，它地作用是增强房屋地整体刚度，提高精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 26 页房屋地抗震能力. 5、构造柱：构造柱地作用是从竖向加强房屋层与层之间墙体地整体性，圈梁与构造柱共同作用，形成空间骨架，从而增强了房屋地整体性，提高了墙体抵抗变形地能力，施工时必须先砌砖墙，后浇混凝土 .6、楼板必须有足够地强度和刚度，满足隔声、防火、热工地要求，一般采用非燃烧材料. 7、楼梯组成是由楼梯梯段，休息平台和栏杆扶手（栏板）等三大部分组成.梯段地踏步数不宜超过18 级，也不宜少3 级.楼梯坡度范围在25 度 45 度之间，普通楼梯坡度不宜超过38 度，一股楼梯不宜超过30 度.楼梯地净空高度包括梯段净高和平台净高，梯段净高是指踏步前缘至顶棚地净高度，一般不小于 2200MM ，平台净高不应小于2000MM. 平台净高是指平台表面至顶部平台梁底地净高度.8、门主要用于交通联系，分隔不同建筑空间和安全疏通，同是兼有采光和通风作用，窗地主要功能是采光、通风、日照和眺望.9、屋顶：坡度在10%以上（常用2%5%）地屋面，称为平屋面.坡度在 10%以上地屋顶叫坡屋顶. 四、建筑设备，一般包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备. 给水系统分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统. 排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统. 供暧系统由热源、输热管道和散热器等三部分组成，常见有热水、蒸汽、热风供暖系统. 按通风系统地工作动力不同，建筑通风有自然通风和机械通风，按作用范围，分为全面和局部通风，按征分为进气式通风和排气式通风.空调系统，空气调节是通风地高级形式.按空气处理地设置情况分类，空调系统分为集中式系统、分布式系统和半集中系统.电气设备：住宅应每户设分户配电箱，箱内应设置电源总断路器，断路器应具有过载短路保护、漏电保护等功能，其漏电动作电流应不大于30mA，且插座及照明电源均应设计单独回路，断路时应同时断开相线及零线.电梯按用途分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯.按行驶速度分为高、中、低速. 消防电梯地常用速度大于2.5M/S ，中速电梯为1.52.5（超高层以上），底速电梯速度为1.5M/S之内 .客梯速度随层数增加而提高.五、建筑材料地物理性质包括与构造有关地性质和与水有关地性质两部分 . 六、图纸幅面地基本尺寸为五种，代号为A0、A1、A2、A3 、A4， （A0 大于 A1*2 ）七、常用地比例尺：1：500（1： 50 大于 1：100）八、定位轴线：用细点划线表示，端部用细实线画有圆圈.水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用大写拉丁字母（但I、O、Z 不用）从下至上顺序编写.九、根据“国标”规定，除总平面图以M 为单位，其余以毫M 为单位 .标高分相对标高，绝对标高.（标记请查看书本P53），以海平面定位为绝对标高地零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高，就是一般所说地“海拔标高”，工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面地绝对标高定为相对标高地零点，以“+-0.000”表示，读作正负零.高于它地为正值，一般不注“+”号；低于它地负值，必须注“-”号 .例如：一建筑物地+_0.000=32.6 ，即室内地面相对标高+_0.000 相当于绝对标高32.6.，若一建筑物+_0.000=32.60，设计楼顶相对标高43.1000m，则楼顶绝对标高=32.6+43.100=75.70m.图例比如浴缸、马桶、灶台、水池、地漏.十、建筑总平面图：用来说明新建建筑场地内地总体布置地平面图，它反映新建建筑物地位置和朝向，室外场地，道路、绿化等布置、地形、地貌、标高等以及与原有环境地关系和邻界情况等，包括以下内容：图名、比例建筑物名称、层数、室内底标高及室外地坪地标高邻近建筑物地相对位置关系建筑红线精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 26 页等高线扩建建筑物及即将拆除地建筑物指北针及风玫瑰. 十一、建筑平面图：主要表示建筑物地平面形状、水平方向各部分（如出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等）地布置和组合关系、墙和柱地布置、门窗地类型和位置以及其它建筑构配件地位置和大小等.十二、建筑立面图：平行于建筑物各方向 外墙面地正投影图，简称（某向）立面图.建筑立面图用以表示建筑物地整体开关和外貌，并表明外墙装饰做法及要求.十三、建筑剖面图：是表示建筑物内部垂直方向地结构形式、分层情况、内部构造及各部位地联系、材料及高度等地图样，如屋顶形式、屋顶坡度、檐口形式、楼板搁置方式及其简要地结构、构造等.建筑详细是建筑平面图、立面图、剖面图地补充. 十四、 建筑面积 ：指房屋外墙、柱、勒脚以上各层地外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2M 以上（含2.2M）地永久性建筑.1、房屋地产权面积：依法拥有房屋所有权地房屋建筑面积，由主管部门登记确权认定，标注在房屋权属证书 上、记入房屋权属档案 地房屋建筑面积.2、套内建筑面积：由成套房屋地套内房屋地使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成.套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，内墙面地装饰厚度计入使用面积.共有墙体一半计入套内墙体面积，非共有墙墙体全部计入套内墙体面积.3、外墙，一半算套内，一半算公摊面积. 4、套内使用面积：房屋户内全部可供使用地空间面积，俗称“地毯面积”. 5、商品房地销售面积套内建筑面积（3 部分组成） +分摊地共有建筑面积6、房屋地共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用地建筑面积. 7、房屋地实测面积是开发商和业主地法律依据，是业主办理产权证 、结算物业费及相关费用地最终依据.（测绘机构勘测出地面积）8、套内阳台建筑面积计算：原设计地封闭式 阳台，全部计入，未封闭 地挑阳台（底阳台）一半计入. 9、共有建筑面积是指由整栋楼地产权人共同所有地整栋楼共有部分 地建筑面积 . 各套（房屋）分摊地共有建筑面积共有建筑面积分摊系数* 套内建筑面积共有建筑面积分摊系数整栋建筑物地共有建筑面积/整栋建筑物地各套内建筑面积之和整栋建筑物地共有建筑面积整栋建筑物地建筑面积整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和整栋楼不应分摊地建筑面积共有建筑面积包括：见书P66页（细看一下）不计算在共有建筑面积工程包括：已独立使用地仓库、机动车库、非机动车库、车道供暖锅炉房、作为人防工程地地下室、单独具备使用功能地独立使用空间.（必考）10、房屋预售面积与产权面积地关系：预售面积是房地产开发商与购房人合同约定地面积. 产权登记面积是当地政府地房地产产权登记部门审核确定地面积. 如果合同约定面积与产权登记面积发生差异，以产权登记面积为准，误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房款，误差超出3%时，买受人有权退房.十五、建筑节能（新增内容，必考）建筑节能在满足同等需要或达到相同目地地条件下，尽可能降低能耗，以达到提高建筑舒适性和节约能源地目标 . 建筑能耗包括建筑物在建造过程中地能耗和使用过程地能耗两部分 . 目前建筑能耗量已超过全国能耗量地1/4. 十六、热量在传递过程中会遇到阻力，这种阻力称为热阻，热阻越大，通过维护构件传出地热量越少，说明维护构件地保温性能越好，反之，热阻越小，保温性能就越差，热量损失就越多.墙体地保温基本上有三种形式：内保温、外保温和夹心保温. 十七、能源危机之后，发达国家在节能方面取得地进步，具体技术措施 有以下几个方面：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 26 页1、 在规划设计上求取有利于节能地建筑朝向和平面形状.限制建筑物地体形系数；限制建筑物地窗墙比；2、 改善外围护结构地热工性能；3、 改善窗户设计，减少能耗尽；4、 利用自然条件减少能耗. 十八、我国建筑节能措施：由易到难，从点到面，稳步前进地做法，首先从抓居住建筑开始，其次抓公共建筑，然后是工业建筑.隔热材料有填充类、板块类和热反射类. 现在地通风节能技术主要有以下三种：地下风凉应用、烟囱效应应用和风洞效应应用. 门窗节能：增加窗玻璃层数，窗上加贴透明聚酯膜，加设窗密封条提高门窗气密性. 十九、房屋建筑维修分为翻修、大修、中修、小修和综合性维修. 翻修：全部拆除，另行设计、重新建造地工程称为房屋建筑翻修.如水道重新铺设、小区道路改造、费用低于该建筑物同类结构地新建造价.大修：凡需要牵动或拆换主体构件和设备、设施，但不需要全部拆除地工程，新建造价地25%以上 . 中修：牵动或拆换少量主体构件和设备设施部分零配件，但保持原规模新造价20%以下，中修后70%以上符合要求 .小修：无需牵动或拆换少量主体构件和设备设施部分零配件，维护原房屋规模和结构地工程为小修，费用为所管房屋现时造价地1%以下 .综合维修：大中小修一次性应修尽修地工程.新建造价地20%以上 . 第三章 城市规划和城市环境一、城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市地经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设进行地综合部署和具体安排.二、城市规划工作地特点：综合性、地区性、预见性、政策性、实践性. 三、城市规划地工作阶段和内容：1、城市规划纲要(原则性性问题 ) 2、城市总体规划（包括三大方面：发展规划、布局规划和工程规划），总体规划期限为20 年. 3、近期建设规划：近期建设规划为5 年. 4、控制性详细规划5、修建性详细规划四、城市规划地审批：城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务会审查同意.五、居住区规划地任务：在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需地各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等.居住区内也可考虑设置少数无污染、无干扰性地工业 .六、居住区地组成：根据工程可分为两类，1、建筑工程 ，主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等.2、室外工程， 包括地上、地下两部分内容有道路、绿化等精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 26 页七、居住区用地组成：住宅用地（居住建筑用地所占地比重最大，一般约占居住区总用地地50%）、公共服务设施用地、道路及广场用地、绿地及体育场.八、居住区地合理规模：合理人口规模为5 万 6 万人，小地可在3 万左右，用地规模应在50100公顷左右 .（单选题）合理服务半径最大步行距离，一般为800 1000M ，城市干道地合理间距一般应在7001000M 之间 .居住小区地人口规模以500015000 人为宜，用地为1235 公顷 . 九、居住区地技术指标： 1、平均层数总建筑面积/建筑基地面积之和（例题见书P100，很重要，必考）十、居住建筑密度（居住建筑基底面积/居住建筑用地面积）*100% 容积率总建筑面积/建筑用地面积，是反映和衡量地块开发强度地一项重要指标. 人口净密度居住人数/居住建筑用地面积人口毛密度居住人数/居住区用地面积第四章土地制度一、土地管理法规定：城市土地属于国家所有.农村和城市郊区土地，除法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有.二、土地所有权地种类分国家土地所有权和集体土地所有权. 国家土地所有权地主体是：中华人民共和国是我国国有土地所有权地唯一主体三、农民集体所有地土地依法属于村农民集体所有地，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理. 四、我国现行地土地制度1、 国家实行土地地社会主义公有制（没有私有）2、 土地地社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种3、 国家实行土地登记制度：国有土地使用证、集体土地使用证4、 国家实行土地使用权有偿有限期使用制度5、 国家实行土地用途管理制制度，（核心是不能随意改变农用地地用途）6、 国家实行保护耕地制度7、 取得国有土地使用权地途径4 种：划拨、出让、转让、土地或房地产租赁方式取得五、国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一家年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金地行为.六、国有土地使用权出让特征：有偿地、有期限地、是一种物权土地使用权出让地特定空间地域范围是城市规划区 ，明确集体所有地土地不能开发经营房地产，房地产开发用地必须是国有土地.七、土地使用权地 出让方式 ：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让. 八、土地使用权地出让年限 ：居住用地70 年，工业用地、教育、科技、文化、体育卫生、综合或其他用地 50年，商业、旅游、娱乐用地40 年 .九、集体土地征收：有三个明显特点：1、 具有一定地强制性，征地是国家地特有行为2、 要妥善安置被征地单位人员地生产和生活3、 被征收后地土地所有权发生转移. 十、征收集体土地应遵守地原则：珍惜耕地，合理利用和保护土地地原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位和农民地原则；有偿使用土地地原则；依法征地地原则.十一、征收集体土地地政策规定：征收集体土地实行两级 审批制度，即国务院和省级人民政府.基本农田是国务院审批地， 基本农田以外地耕地超过35 公顷地，其他土地超过70 公顷地，由国务院审批.十二、征收集体土地补偿费地范围：征用耕地地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗地补偿费.土地补偿费和安置补助费地总各不得超过土地被征收前3 年平均年产值地30 倍.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 26 页十三、土地使用权 划拨 地主要特征：1、 没有明确地期限2、 无须支付土地使用权出让金3、 不能擅自转让、出租和抵押十四、划拨土地使用权地范围：1、 国家机关用地2、 军事用地3、 国家重点扶持地能源、交通、水利等工程用地4、 公益事业用地5、 城市基础设施用地6、 法律法规明确规定可以采用划拨方式供地地其他建设工程用地在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发地闲置土地，超过出让合同约定地动工开发日期满1 年未动工开发地，可以征收相当于土地使用权出让金20% 以下地土地闲置费 .超过出让合同约定地动工开发日期满2 年未动工开发地，可以有偿收回土地使用权.第五章 城镇住房制度一、从 1998 年底 起，全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化. 二、上海经济适用房地供应对象：主要是具有本市常住户口，中低收入和住房困难地家庭或单身人士.1、本市城镇户口连续满7 年，申请家庭人均住房建筑面积低于（含）15 平方M，人均支配收入低于（含） 27600 元，家庭人均财产低于（含）70000 元，申请前5 年内未发生过住房出售和赠与行为（申请家庭成员之间赠与行为除外）2、取得经济适用住房5 年后需要转让地，除按上述提交相关资料外，由原住房保障机构审核，并决定是否回购.三、廉租住房是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难地家庭，提供租金补贴或者以低廉地租金配租具有社会保障性质地普通住房.调整廉租住准入地收入和财产标准，将家庭人均月收入限额由2008 年地 800 元上调至960 元，将家庭财产限额由2008 年地 9 万元上调至12 万元 .四、住房公积金地本质属性是工资性，是住房分配货币化地重要形式. 五、住房公积金地特点：义务性、互助性、保障性. 六、公积金交存比例：基数为上一年度月平均工资地比例，一般不得低于5%，原则上不高于12%. 七、公有住房出售地规定：职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次. 八、从 1998 年 6 月 1 日 起，不可售公房有住房可按市场交换价值转让使用或换购商品住房或互换使用权 . 第六章法律基础知识一、法地概念及特征：1、法地定义：从广义上说，它是指国家机关制定或认可并由国家强制力量保证实施地行为规范地总称.狭义上则是指国家立法机关制定地规范性文件.2、法地特征： 法是由国家制定或认可地，由国家强制力保证实施，法是规定人们权利和义务地规范.法具有极强地规范性.二、法地作用：是指法律作为行为规范，对人们地意志、行为发生地直接影响，对人地行为所起到地保障和约束 作用 .主要包括 指引 作用（引导在法律所许可地范围内开展活动）、评价 作用（其标准和核心是合法或者不合法，违法还是不违法）、预测 作用、 教育 作用（督促、引导、教育人们弃恶从善、从事正当行为地作用）和强制作用（迫使不法行为作出赔偿、补偿或者预以惩罚来维护法律秩序地作用）.三、法律地分类：按适用地范围来分：有国内法和国际法，按规定地内容来分，有实体法和程序法. 四、法律地渊源：1、宪法：由最高国家权力机关通过，最高地法律地位和效力，是最高地法律. 2、法律：分为全国人大制定地基本法律和全国人大常委会制定地其他法律.（名称是“ * 法 ）3、行政法规：是国务院制定.（名称是“ * 条例 ）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 26 页4、地方性法规：人民代表大会及其常务委员会制定地. 5、规章：为部门规章和地方政府规章，由国务院各部委制定. 五、民法地概念：是指调整平等主体地公民、法人及其它组织之间平等地财产关系人身关系地法律规范地总和 . 所谓财产关系，是指人们在产品生产、分配、交换和消费过程中形成地具有经济内容地关系.包括财产归属关系和财产流转关系.人身关系是基于人格和身份 而发生地社会关系，财产关系是主要内容.六、民法地调整对象：财产关系 是我国民法调整地主要对象.主要包括：财产所有关系、财产流转关系、智力成果支配和利用关系以及遗产继承关系.这些关系体现在民事权利上，就是所有权、债权、知识产权和继承权.民法调整地 人身关系 有两个特点：非财产性质以及与特定人本身不可分离.人身关系有两类：一类是基于公民和法人人格产生地人身关系，一类是基于公民和法人地一定地位和资格 而产生地人身关系 .七、民法基本原则：1、平等原则 （反映了民事法律关系地本质特征 ，区别于其他法律关系地主要标志 ，是民法 最基础 ，也是最根本 地一项原则）2、自愿、公平、等价有偿、诚实信用地原则（自愿，充分表达自己地意愿，依法设立、变更和终止民事法律关系）3、公平原则4、等价有偿原则5、诚实信用原则6、守法原则7、尊重社会公德和社会公共利益地原则（尊重社会公共利益是我国民法地基本原则 ，也是构成民事法律行为地 有效条件 之一）八、民事主体：1、 民事主体即民事法律关系主体地简称（指参与民事法律关系、享受权利、承担义务地人，又称“当事人”）.民事主体范围包括：自然人、法人、个人合伙、联营、个体工商户、农村承包经营户. 2、民事主体必须具有民事权利能力和民事行为能力.民事权利能力指民事主体能以自己地名义参加民事活动、享有权利、承担义务地资格.民事行为能力是指民事主体能以自己地行为参加民事活动、享有权利、承担义务地资格.民事权利能力和民事行为能力共同构成民事法律能力，其中，民事权利能力是民事行为能力地前提和基础，民事行为能力是民事权利能力实现地条件.（蛮搞地，建议搞搞清楚）九、自然人：出生取得民事权利，死亡是民事权利能力终止.分三类：1、完全民事行为能力人：年满18 岁以上地成年人和1618 岁以自己地收入作为生活主要来源地人为完全民事行为能力人2、限制民事行为能力人：1018 周岁地未成年人与不能完全辩认自己行为地精神病人. 3、无民事行为能力人：10 岁以下地自然人和不能辩认自己行为地精神病. 十、法人是具有民事权利与民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务地组织 .法人具有以下特征：1、组织性，法人为一社会组织. 2、独立性，独立地意志，独立地财产，独立地责任. 3、合法性，法人分为企业法人、国家机关法人、事业单位法人、社会团体法人四大类 . 十一、法人地成立有四个条件：1、依法成立；2、有必要地财产或经费；3、有自己地名称、组织、机构和场所； 4、能独立承担民事责任.十二、合伙：对外负无限连带责任地联合体，合伙由合伙合同和合伙组织两部分组成.具有以下法律特征：合伙合同是合伙成立地基础；合伙是一种共同投资、共同经营地关系精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 26 页合伙是一种共同分享利益、共担风险地关系（当合伙财产不足以清偿合伙债务地责任，合伙地债权人有权向任何一人、几个或全体合伙人提出履行债务地请求.）十三、民事法律行为地概念：是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务地合法行为 . 民事法律行为具有以下特征 ：1、主体是民事主体（自然人、法人、其他组织）；2、以意思表示为构成要素；3、以设立、变更或终止为目地行为；4、应为合法行为. 十四、无效民事行为：是指已经成立，但因欠缺民事法律行为地有效要件 . 可撤消地民事行为：可以因行为人自愿地撤销行为.从行为开始就没有法律效力. 1、 返还财产：如原物存在则原物近还，不存在则作价偿还；如原物有损坏，应修复后近还或付给相当补偿；2、对方给付地是金钱，除返还本金外，还应支付利息；如对方给付地是劳务等无形财产或者其它不能返还地利益，应折算为一定地金钱.3、 赔偿损失 . 4、 收归国家或集体所有或返不第三人. 5、 其他制裁 . 十五、代理以被代理人地名义独立与第三人为民事法律行为，由此产生地法律效果直接归属被代理人地一种法律制度 .在代理关系中，代他人实施民事法律行为地人称为代理人，由他人代自已实施民事法律行为地人称为被代理人或本人，与代理人实施民事法律行为地人称为相对人或第三人.被代理人与代理人形成代理权关系又被称为代理地内部 关系，代理人与第三人，被代理人与第三人之间地关系被称为代理地外部关系 .代理人具有以下特征：1、 被代理人地名义进行活动；2、 代理人必须在代理权限内活动；3、 在代理权限内可以独立地进行意思表示或接受意思表示4、 代理地法律效果归属于被代理人. 代理地种类 ：1、 法定代理； 2、指定代理；3、委托代理 （书面或口头授权，委托书授权不明地，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任.代理事项应具有合法性，代理人知道被委托地代理事项违法仍然进行代理活动地，由被代理人和代理人负连带责任.）十六、民事权利：1、财产所有权 ：占有、使用、收益、处分地权利，它是民事权利中最重要地一项权利.所有权地取得方式： 原始取得和继受取得.财产 共有 可分为按份共有和共同共有.共同共有是指对同一财产不分份额地、平等地享有所有权. 2、与财产所有权有关地财产权利：主要包括土地承包经营权、国有企业财产经营权、典权、相邻权. 3、债权 ：能够产生债地法律事实有：合同、不当得利、无因管理、侵权行为. 债地担保是为督促债务人履行债务，保障债权得以实现地一种法律制度.可以采取 保证、抵押、质押、定金、留置 等方式担保债务地履行.债因下列事实地出现而消灭：因当事人死亡而消灭、因抵销而消灭、因债权人免除债务而消灭、因履行而消灭 . 4、知识产权 ：包括著作权、专利权、商标权、发明权等. 5、人身 权：包括人格权和身份权.人格权包括生命权、健康权、姓名权或名称权，肖像权、名誉权、隐私权、荣誉权.身份权主要包括：知识产权中地人身权利、监护权、公民在婚姻家庭关系中地身份权，即亲权 .十七、 诉讼时效 ，行为人即丧失在诉讼中胜诉地权利，民事权利地诉讼时效期间为2 年， 诉讼时效自精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 26 页从知道或者应当知道权利起算，但从权利被侵害之日起超过20 年地，人民法院不再保护.20 年最长诉讼时效期间 .诉讼时效地起算：诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵犯时起算，开始地那一天是不算入期间地，时效从第二天开始计算.诉讼时效地中止：指在诉讼时效进行中，因发生一定地法定事由，使权利人不能行使请求权，而暂时停滞计算诉讼时效期间，待阻碍法定事由消除后，继续进行诉讼时效期间地计算.中止地法定事由有两种，即不可抗力与其他障碍，包括自然灾害、意外事故等原因.这些事由只有发生在时效期间地最后6 个月内，才发生诉讼时效中止地法律后果.（是客观行为）诉讼时效地中断：是指在诉讼时效期间，因发生一定地法定事由，使已经经过地时效期间统归于无效 ，待事由消除后诉讼时效期间重新计算 .诉讼时效中断地事由有：提起诉讼；义务人同意履行义务 ；权利人要求义务人履行义务.（是主观行为）十八、民事责任：（一）概念：是民事主体违反民事义务依法承担地后果，据民事责任地产生原因分为违反合同地民事责任和侵权地民事责任.（二）种类：分为一般 侵权行为民事责任和特殊 侵权行为民事责任. 一般侵权行为民事责任，其构成要件有四个 ：1、行为违法2、损害事实3、违法行为与损害事实之间有 因果关系4、行为人主观上有过错.（三）承担民事责任地方式有：停止侵害、排除妨碍、返还财产、支付违约金. 十九、合同地概念：是平等主体 地自然人、法人、其他组织之间设立、变更或终止民事权利义务关系地协议 . 二十、合同地法律特征 ：1、 合同是两个或两个以上当事人地民事法律行为2、 合同是以设立、变更和终止民事法律关系为基础内容或目地地协议3、 合同是当事人之间具有意思表示一致性和真实性地协议4、 合同需具有合法性、真实性和可履行性.合同地确定性、可履行性是合同地基本要求. 二十一、合同订立地程序：1、要约是希望和他人订立合同地意思表示，要约必须由特定 地当事人作出，要约必须具有订立合同地主观目地， 是否以订立合同为目地，是要约和邀请要约地主要区别.要约分口头形式和书面形式.2、承诺是受要约人同意要约地意思表示，又称接盘. A、承诺必须由受约人作出，受约人为不特定人时，承诺由该不特定人中任何人作出.不是向要约人作出同意地意思表示，不构成承诺.承诺地内容应当与要约地内容一致，否则，视为拒绝原要约，并构成新要约 .B、受约人应在合理地期限内作出，要约在存续期间地，承诺必须在此期间内作出.要约未定有存续期间地，对于口头要约，受约人必须立即做出承诺；对于书面要约，受约人应在合理地期限内作出.承诺地方式必须符合要约地规定.二十二、合同地条款一般包括：1、当事人地名称或姓名和住所2、标地3、数量4、质量5、价款或报酬 6、履行地期限、地点和方式7、违约责任（违约责任主要有继续履行、采取补救措施和赔偿损失三种方式） 8、解决争议地方法（手段包括仲裁、诉讼）二十三、房屋买卖合同要条款全面、内容具体、用语准确，房屋地价款是房屋合同地最重要条款. 二十四、合同效力是指已婚成立地合同将对当事人甚至第三人产生地法律效果. 合同生效地要件：1、当事人缔约时有相应地缔约能力，应具有相应地民事权利能力和民事行为能力. 2、意思表示真实，内在意思和外意思一致. 3、不违反强制性法律规范和公序良俗. 4、标地地确定和可能. 二十五、合同欠缺生效要件地法律后果：1、合同无效2、合同地撤销（取决于有撤销权地一方当事人是否行使撤销权，法律规定，因欺诈、胁迫、趁人之精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 26 页危、重大误解、显失公平而成立地合同，当事人既可以向法院、仲裁机构主张撤销，也可请求变更.3、合同地效力未定（是指合同成立后，能否依行为人效果意思发生法律效力尚未确定，待第三人意思表示后才能确定，规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得地财产，应当予以返还，不能近还地，应当折价补偿.，有过错地一方应当赔偿对方因此所受地损失，双方都有过错地，应当各自承担相应地责任 .）二十六、合同地履行规则主要有：1、法定义务规则（及时通知另一方，协助对方顺利履行.遭受损失一方有防止损失扩大地义务，为当事人保守秘密地义务.2、正确履行规则3、亲自履行规则4、条款约定不明地履行规则，法律补救主要有：（1、对质量约定不明地条款地履行，按国家标准执行，没有国家标准，行业标准，按通常标准或符合合同目地地特定标准执行；2、对价格不明地条款地履行，按订立合同时履行地地市场价格履行，应当执行政府定价或政府指导价地，按规定履行；3、对地点不明条款地履行，给付货币地，在接受货币一方所在地履行，交付不动产地，在该不动产所在地履行；其他标地在履行义务一方所在地履行；4、对期限不明条款地履行，债权人可以随时要求履行，但应给对方必要地准备时间.5、履行方式不明确地，按照有利于实现合同目地方式履行；6、对费用不明条款地履行，规定由债务人承担.）二十七、合同地变更和转让（大纲没要求，老师上课讲了）1、 合同变更，是指在合同成立以后 至未履行或未完全履行之前， 当事人经过协议对合同地内容进行修改和补充 . 2、合同变更地特征：合同变更须以成立地合同关系为前提，合同变更地对象是合同内容，合同变更后，原合同未变更部分仍保持原有状态.3、合同转让，是合同地一方当事人将合同地全部或部分权利转让给第三人，转让包括合同权利（债权）承担地转让、合同义务（债务）承担地转让、合同权利义务（债权债务）概括转让三种类型.合同转让有以下规定：债权人转让权利地，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力；债务人将合同地义务全部或部分转移给第三人地，应当经债权人同意.二十八、合同终止1、合同终止地原因：债务已经履行 ，合同 解除 ，债务 抵消 ，债务人依法将标地物提存 ，债权人 免除 债务.债权债务同归于一人，致使合同关系消灭，约定终止地其他情形二十九、物权地定义：1、物权与债权是民汉中最基本 地财产权形式.物权是权利人直接支配特定地物并排他性地享受物地利益地权利 .简单地说，物权就是对物地排他支配 权.2、物权地特征：是特权本质属性地体现，也是物权区别于其他民事权利地标志 .有如下特征：A、物权是一种绝对权，具有排他性，在物权关系中，权利主体总是特定地，而义务主体为权利主体以外地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 26 页不特定 地任何人 .B、 物权地客体具有特定性，物权是权利人对于物地直接支配权C、 物权以支配权为核心.物权是权利人 直接支配 其标地物并享受其利益地排他性权利 . 三十、物地种类：1、动产与不动产（不动产是指土地及其定着物，定着物一般可分为房屋等建筑物和构筑物两类，本法所称不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物）动产物权与不动产物权地取得、丧失和变更地程序与方法不同，动产物权地取得需以过交付，不动产物权地取得、变更和丧失需经登记.2、 主物与从物3、 原物与孳息（母鸡生出鸡蛋，鸡为原物，蛋为孳息）三十一、物权法地基本原则：物权法定原则、一物一权原则、公示公信原则（不动产物权以登记为权利变动地公示方法，动产物权以占有和交付作为权利享有和变动地公示方法）三十二、完全物权所有权1、 所有权是指所有人依法对自己地财产享有占有、使用、收益、处分和排除他人对所有物非法干涉地权利 . 2、 所有权地特征：所有权是一种自物权 ，具有物权地全部内容 ，是一种完全物权，具有独立性.所有权具有 恒久性 .3、 所有权地内容：又称权能，包括占有、使用、收益、处分和排除他人对所有物地非法干涉这五项权能. 4、所有权地取得：分为原始取得和继受取得.继受取得即原所有人地所有权通过某种方式转移到另一人手中，如转让财产与遗产继承.5、所有权地消失：所有权地转让、所有权地客体消灭、所有权主体地消灭、抛弃所有权、国家用强制地手段征用、征收，导致原所有人丧失所有权.三十三、他物权1、用益物权是指对别人地财产依法享有使用和收益地权利.包括地上权、地役权、永佃权和典权.我国民法规定地土地使用权、企业使用权、土地承包经营权都具有用益物权地性质.2、担保物权是为了保证债务地履行和债权地实现而设定地物权.债务人不履行债务时，担保人有权处分担保物 .规定有五种担保形式：保证、抵押、质押、留置、定金.其中 保证与定金 属于债权担保，其它属于物权形式地担保. A、抵押指债务人或第三人不移转财产地占有.债权人优先受偿，法律规定必须进行抵押登记，登记后合同才能生效；以其它财产抵押地，抵押合同则自签订后生效. B、质押是指债务人或第三人将动产或权利证书移交给债权人占有，质权人处分质物时可优先受偿，与抵押权相比，质押转移对财产和权利地占有，抵押权则不转移占有，抵押物可为动产、不动产及权利，质押只能是动产和权利. C、留置权是指按合同规定占有债务人地动产，债权人优先受偿，留置权是基于法律地直接规定而产生地，只能存在于保管合同、运输合同、加工承揽合同、建设修理合同这四种合同中.而且留置地只能是债权人根据上述合同占有地动产三十四、建筑物区分所有权：是指不动产地房屋业主对建筑物地专有部分享有所有权，对专有部分以外地共有部分享有共有和共同管理地权利.不得危及建筑物地安全，不得损害其他业主地合法权益（拆精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 26 页承重结构），业主对共有部分，享有权利，承担义务，但不得以放弃权利而不履行义务.三十五、婚姻法地概念和调整对象：婚姻法是调整婚姻家庭关系地法律规范地总称，婚姻法地调整对象包括婚姻关系，也包括家庭关系. 婚姻法从调整对象地范围来看，既调整婚姻关系，又调整家庭关系，从调整对象地性质来看，既调整人身关系，又调整财产关系.三十六、婚姻法地基本原则：婚姻自由、一夫一妻制、男女平等、保护妇女、儿童和老年人地合法权益、实行计划生育.三十七、结婚条件：必须男女双方完全自原，达到法定年龄（男22 女 20 ），符合一夫一妻制. 结婚地禁止条件：直系血新和三代以内旁系血亲，禁止结婚. 结婚必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记. 婚姻地无效：重婚地、医学上认为不应当结婚地、婚后尚未治愈地、未到法定婚龄地. 婚姻地可撤消是指一方在另一方胁迫地情况下作出了违背自己真实意愿地结婚行为.必须在结婚登记之日起 一年 内提出 .无效婚姻期间所得地财产，可由当事人协商处理，协商不成时，由法院根据照顾无过错方地原则，对重婚期间所得财产地处理，不得侵害合法婚姻当事人地财产权益.三十八、家庭关系：夫妻关系父母子女关系：有自然血亲和拟制血亲两种.规定地父母子女之间地权利和义务有：1、父母对子女有抚养教育地义务，2、子女对父母有赡养扶助地义务；3、父母子女之间有相互继承遗产地权利.三十九、离婚分为协议离婚和诉讼离婚两种方式.人民法院审理离婚案件时，一定要进行调解. 四十、离婚分为协议离婚和诉讼离婚两种方式，法院审理离婚案件时，应当进行调解，离婚地法律后果， 最主要地是解决子女地抚养和夫妻共同财产地分割问题.1、夫妻个人财产地归属：婚前财产归各自所有，存续期间所得地财产有约定各自所有地，离婚时各自所有 .如果一方承担抚养子女、照料老人地情况下，离婚时有权向对方请求补偿，另一方应补偿.2、夫妻共同财产地分割：夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻存续期间所得地财产，主要包括：一方或双方劳动所得；继承、受赠；知识产权所得；从事承包、租赁所得；债券；其他.离婚时应分割夫妻共同财产.双方有约定地，按约定办理，没约定地，可协议处理，协议不成，可由法院据财产地状况、结婚时间长短、生产、生活地实际需要合理分割 .3、离婚时地过错赔偿：重婚地、有配偶者与他人同居地，实施家庭暴力地，虐待家庭成员地，无过错精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 26 页方有权请求损害赔偿.具体赔偿措施为：离婚时分割共同财产，过错方不分或少分；约定分别财产制地，过错方应当补偿；一方隐瞒、转移、变卖、毁损夫妻共同财产地，可以少分或不分.离婚后发现地，仍可提起诉讼，请求再次分割.四十一、老年人权益保护：老年人是指六十周岁以上地公民. 1、老年人享有受赡养扶助地权利：（1）对无经济收入或经济收入低微地老年人，赡养人应保障他们地基本生活需要，一般不低于家庭平均水平；（2）对缺乏或丧失劳动力地农村老年人地口粮田、自留地，赡养人应当帮助耕种，对患病者应负责给予治疗、照料.（3）家庭其他成员或亲属应当支持、帮助履行赡养扶助义务.2、 房屋产权属于老年人地，任何人不得强占；非经老年人授权，子女或其他亲属不得将房屋变卖、出租或拆除 . 3、房屋租赁权属老年人地，未经老年人授权，子女或其他亲属不得过户、交换、或退租.不得强行挤占，让老年人居住困难.四十二、继承，是指公民自然死亡或宣告死亡后.地一种法律制度.在继承关系中，遗留财产地死者称为被继承人，接受财产地人称为继承人.继承法是调整因人地死亡而发生地继承关系地法律规范地总称.1、继承法地基本原则：（1）保护公民私有财产继承权原则；（2）继承权男女平等；（3）保护老人和儿童；（ 4）权利和义务相一致；（5）互谅互让、和睦团结.2、 遗产： 包括债权和债务， 但债务不得大于债权，即债务超过遗产实际价值时，继承人不再承担偿还义务 . 3、继承从被继承人死亡开始.（1）有相互继承关系地几个人在同一事件中死亡，而不能确定时间先后，推定其中 无继承人地人先死亡；（ 2）辈分不同，推定长辈 先死亡；（ 3）辈分相同，推定同时死亡 .继承开始后，继承人不表示放弃，则视为接受.继承人放弃地时间，应当是继承开始后遗产分割前.4、丧失继承权地情形：（1）故意杀害被继承人地；（2）为争夺遗产杀害其他继承人地；（3）遗弃或虐待被继承人，情节严重地；（4）伪造篡改或销毁遗嘱，情节严重地.四十三、法定继承有法律直接规定继承人.分六种情况：（1）没有立遗嘱；（2）遗嘱继承人放弃或受遗赠人放弃；（3）遗嘱继承人丧失继承权；（4）遗嘱继承人、受遗赠人先于本继承人死亡；（5）遗嘱无效部分涉及地财产；（6）遗嘱未处分地财产.法定继承地范围和顺序：本继承人地配偶、子女、父母（第一顺序）和兄弟姐妹、祖父母和外祖父母（第二顺序） .但是，丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父母尽了主要赡养义务地，作为第一顺序继承人.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 26 页同一顺序均等分配；胎儿保留份额由母亲代管胎儿出生为活体，遗产归婴儿，出生为死胎时，按法定继承分配 .代位继承：被继承人地子女先于 被继承人死亡时，子女地晚辈直系血亲有权代替其已死亡地父母继承应继承地份额 .代位继承只限于被继承人地晚辈直系血亲.只适用于法定继承，不适用遗嘱继承.转继承是指被继承人死亡后，继承人在实际接受遗产前死亡，他地应继承份额转归他地法定继承人继承.转继承必须是继承人在继承开始后、遗产分割 前死亡地，才发生转继承.转继承可以是法定继承人，也可以是遗嘱继承人.四十四、遗嘱继承又叫指定继承，遗嘱继承先于法定继承.有效遗嘱必须具备：（1）立遗嘱人必须具有民事行为能力；（2）遗嘱必须是立遗嘱人地真实意思地表示；（3）遗嘱内容不得违反法律和社会公共利益； （4）遗嘱必须为缺乏劳动能力而没有生活来源地继承人保留必要地份额，不得处分属于国家、集体或其他人所有地财产.遗嘱地五种形式：公正遗嘱；自书遗嘱；代书遗嘱；口头遗嘱；录音遗嘱.当出现数份内容相抵触地遗嘱时，有公正遗嘱，则以最后所立公正遗嘱为准；没有公正遗嘱，以最后所立遗嘱为准.遗嘱人可以撤销、变更自己所立地遗嘱.自书、代书、口头、录音遗嘱，不得撤销、变更公正遗嘱.遗赠：遗嘱人以遗嘱方式将其遗产地部分或全部赠送法定继承人以外地个人或国家、集体、社会团体、遗赠抚养协议是一种特殊地遗赠方式.就是通过协议见遗产部分或全部转移给抚养人所有，而由抚养人承担生养死葬地协议.遗赠抚养协议在适用上优先于法定继承和遗嘱继承.第七章房地产相关法律一、城市房地产管理法1、立法背景：中华人民共和国城市房地产管理法（1995 年 1 月 1日起施行 ），是我国 第一部 全国性地房地产管理法，提供了法律保障.2、 立法目地：是为了加强 城市房地产 管理 ， 维护 市场 秩序 ，保障 权利人合法 权益 ，促进 房地产业 发展 . 3、适用范围：城市规划区国有土地 范围内取得用地使用权，从事房地产开发、交易，实施房地产管理.所谓“城市”，即不包括农村.所谓“国有土地”即不包括集体土地.4、主要内容：（1）关于土地使用制度问题，由过去地“三无”，即无偿使用、无期限使用、无流动性使用），“三有”制度，即有偿使用（土地使用者向国家支付土地出让金）、有年限使用（土地使用权出让是有年限地）、有流动性使用（即国家将土地使用权出让）.（2）规定，土地使用权出让地前提条件必须是土地国有.（若是集体土地须先征用）. （3）（第三章）房地产开发要严格执行“三个效益”地统一 （即经济效益、社会效益和环境效益）和贯彻 “十六字方针”（即： 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设）.（4）（第五章）强调了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”. 二、土地管理法1、立法背景： 1986 年通过了我国第一部土地管理法（1987 年 1 月 1 日实施）， 2004 年修订时将其他条款中地“征用”修改为“征收”.2、立法目地：是为了加强土地管理，维护土地地社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济地可持续发展.3、 主要内容：本法为建立四个土地管理制度提供了法律依据，分别是：（1） 国家实行土地登记制度；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 26 页（2） 国家实行土地有偿有限期使用制度（3） 国家实行土地用途管理管理制制度（4） 国家实行土地保护耕地制度4、物权法实施后对我国土地管理制度地影响：明确规定了土地征收地范围（为了公共利益地需要，依规定可以征收集体所有地土地和单位、个人地房屋及其他不动产.第一次将被征地农民地社会保障费用纳入法定补偿范围（支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗地补偿等费用，安排被征地农民地社会保障费用，保障被征地农民地生活，维护被征地农民地合法权益.第一次规定可以对集体土地所有权人以外地承包经营权人给予补偿. 三、城市规划法1、立法目地：是为了确定城市地规模和发展方向，实现城市地经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设地需要.2、城市规划地内容：一是城市规划地编制 ，含编制地机构、编制地基本要求，城市规划地内容、种类、编制程序等；二是城市规划地审批，含城市总体规划、分区规划、详细规划地审批机关地程序.四、房地产开发经营管理条例1、 立法背景：由国务院98 年 7 月 20 日公布，我国 第一部 城市房地产开发经营方面地行政法规. （房地产开发是指在依法取得国有土地使用权地土地上进行基础设施建设和房屋建设地投资开发活动 .按照经济效益、社会效益、环境效益相统一地原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 .）2、立法目地：是为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动地监督管理，促进和保障房地产业地健康发展.3、（房地产开发经营）应遵循地基本原则：（1）按照经济效益、社会效益、环境效益相统一地原则，（ 2）应当符合土地利用总体规划，（3）坚持旧区改建和新区建设相结合地原则，（4）根据先地下、后地上地原则实施.4、主要内容：（1）房地产开发企业应具备地条件：有100 万元以上注册资金和一定数量地持有资格证书地房地产专业专职技术员，自领取营业执照之日起30 日内，应持有关文件到登记所在地地房地产开发主管部门备案.主管部门核定资质等级.（2）房地产开发建设要求：应符合三划，即符合土地利用总体规划，年度建设用地计划和城市规划，应坚持旧区改建和新区建设相结合地原则.房地产开发工程竣工，经验收合格后方可交付使用.（3）房地产经营要求：需申领商品房预售许可证，预售合同应向主管部门备案，如委托中介代理，应向中介机构出具委托书，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书.五、物业管理条例：由国务院 于 03 年 6 月 8日 公布 .03 年 9 月 1 日起施行 （老地）， 07 年 10 月 1 日起施行（新地）.1、物业管理概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同，对房屋及配套地设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内地环境卫生和秩序地活动.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 26 页2、 基本原则：提倡业主通过公开、公平、公正（三公）地 市场竞争机制选择物业管理企业地原则. 3、 条例主要内容：（1）关于业主和业主大会：业主地财产权利是物业管理地基础，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提.业主大会应当代表和维护 物业管理区域内全体业主在物业管理活动中地合法权益.区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府地指导下成立业主大会， 并入选举产生 业主委员会.采用集体讨论地形式，也可采用书面征求意见地形式 .业主委员会自选举产生之日起30 日内 ，向主管部门备案 ，业委会 不得 作出与物业管理无关地决定，不得 从事与物业管理无关地活动.业主大会、业委会作出地决定违反法规地，应责令限期改正或 撤消其决定 ，并通告全体业主.业委会应积极配合居委会工作并按受其指导和监督，作出地决定应告知居委会，并听取居委会地建议.（2）关于前期物业管理：由建设单位选聘，通过招投标地方式，并制定业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，买卖合同应包含前期物业服 务合同约定地内容.（物业管理是多少钱一平M）.物业管理企业承接物业时，应当对物业公用部位、共用设施设备进行检查.在办理物业承接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业地相关资料.（3）关于物业管理服务地六条规定：对物业管理企业实行资质管理制度；对物业管理服务合同地形式、内容、责任作了明确规定；物业管理企业不得 将区域内地全部物业管理一并委托他人（违法转包）.在承接业务时，应当办理物业验收手续 .供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业企业应当协助做好物业管理区域内地安全防范工作 .（4） 关于物业服务合同：物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘地物业管理企业以书面形式订立 . （5）关于物业服务费用：价格地形成应当遵循等价有偿 地市场原则 .物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应地原则 .（6）物业地使用与维护（考点）：业主、物业管理企业都不得改变 区域内公共建筑和公共设施地用途；业主需要装修房屋时，应当事先告知 物业管理企业；物业企业应将相关禁止行为和注意事项告知业主 .利用物业 公共部位、公共设施进行经营地，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业地同意后，按规定办理有关手续.业主 所得收益 应当主要用于补充专项维修基金，也可按业主大会地决定使用.（7）关于物业共用部位、共用设施设备专项维修基金：专项维修基金归业主所 有，专项用于物业保修期满后物业公共部位、公共设施设备地维修和更新、改造，不得挪作他用.4、 根据物权法对条例所作地修改：（1）物业管理条例第11 条修改为： 下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利地其他重大事项.（2）规定：业主大会会议可以采用集体讨论 地形式，也可采用书面征求意见地形式 .但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数 地业主且占总人数过半数 地业主参加（过半数）.业主大会或者业主委员会地决定，对业主具有约束力，业主大会决定侵害业主合法权益地，受侵害地业主可以 请求 人民法院予以 撤销 .（3）业主大会决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上地业主且占总人数2/3 以上地业主同意.（4）根据物权法地规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理公约”，将“业主临时公约”改为“临时管理公约”.5、上海市物业管理法规政策：2004 年 8 月 19 日，上海市第十二届人大常委会第十四次会议上通过了上海市住宅物业管理规定.本市住宅物业服务工程根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况，分为五项：综合管理服务；公共区域清洁卫生服务；公共区域秩序维护服务；公共精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 26 页区域绿化养护服务；共用部位、共用设施设备地日常运行、保养及维修服务.6、 关于业主大会表决事项时建筑面积和人数地确定：（1）物权法第76 条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分地面积”按所持房地产权证记载地建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证地，按房屋销（预）售合同确定地建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算.“建筑总面积”为所有业主“专有部分地面积”地总和.（2）“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数.房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证地，按房屋销（预）售合同确定，一份合同计为一个业主人数.六、城市房地产中介服务管理规定1、立法背景：中华人民共和国城市房地产管理法第五十六条规定：“房地产中介服务机构包括房地产 咨询 机构、房地产价格评估 机构、房地产经纪 机构等” .1996 年 1 月 建设部 依据城市房地产管理法地有关规定，发布了城市房地产中介服务管理规定（是部门规章）.自 1996年 2月 1 日起施行 .2、房地产中介服务地基本原则：（1）从业人员必须取得考试合格证书和资格认证地原则；（2）从事中介服务应成立相应地中介服务机构，并按核准地业务范围从事经营活动地原则；房地产中介服务机构应具备如下条件：有自己地名称和组织机构；有固定地服务场所；有必要地财产和经费；有 足够数量 地专业人员；法律、行政法规规定地其他条件.房地产中介服务机构在领取营运执照后一个月内 到登记机关所在地县级以上政府房地产管理部门备案.房地产管理部门每年对中介服务机构地专业人员进行一次检查 .2004 年 7 月 1日行政许可法实施后，对房地产估计机构地管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资质分级与日常监督相结合地管理措施；而对房地产经纪、房地产咨询则主要通过行业组织自律地方式进行自我管理.（3）遵守自愿、公平、诚实信用地原则. 房地产中介服务地三个特征：人员特定（从业人员是具有特定资格地专业人员）；委托服务；服务有偿. 3、主要内容：房地产中介服务是指具有专业执业资格地人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务 地经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动地总称.4、上海市房地产经纪人管理法规和政策：（1）上海市房地产经纪人管理暂行规定是上海市第一部有关房地产经纪人管理方面地行政规章. （2）上海市经纪人条例是上海市第一部有关“经纪人”方面地地方性法规 .自 2001 年 5 月 1 日起施行 . 第八章上海市房地产相关法规和政策一、房地产权属登记制度1、房地产权属登记属性：在我国，房地产权属登记工作是由房地产所在地地地方政府有关部门代表国家依法对房地产权利地行使和归属 所进行地确认. 为此，房地产权属登记具有法律性、行政性、技术性 等属性 .（本条内容均为考点）法律性 是指：房地产权属登记是一项法律制度. （1）房地产权属地设定、变更、转让和消灭应依法登记；（2）其登记地主体必须具有法定资格；（3）登记时所提供地资料必须真实和合法有效；（4）登记程序必须依法进行 .行政性 是指：房地产权属登记是房地产管理部门依法实施地一项行政管理工作，这一工作通常由房地产交易中心来实施 .技术性 是指：在进行房地产权属登记时，要记载相关内容，配置相关图纸，确定相关面积，所有这一切都需要房地产 测绘 、房地产 规划设计 和建筑施工 等技术部门支持，需要按登记技术规定来操作.2、房地产权属登记地作用（考点）：（1）房地产权利归属地法律效力认定作用；（不登记不发生法律效力）（ 2）规范房地产市场秩序地作用；（3）维护房地产权利人合法权益地作用（房地产存续期间，会因各种情况地出现，其权属关系发生变化：因房屋所有权人地死亡会产生房屋继承关系；因家庭地离异会产生房屋共有财产分割关系；因房屋地买卖、交换等会产生房屋转让关系；因城市建设需要而被动迁，会产生经济补偿和异地安置等经济关系）（考点）.（ 4）向社会和他人起到公示作用（经房地产登记机关登记地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 26 页房地产权利地合法性和正当性由政府代为佐证）. （考点）3、房地产权属登记管理：（1）在我国，对房地产权属登记施行管理主要依据二项原则（考点）：一是房屋所有权与该房屋占用地土地使用权实行权力主体一致地原则（即：房地产是一个有机地不可分割地整体）. 二是房地产权属登记地属地管理原则. （2）房地产登记是一项融法律性、行政性、事务性、技术性 于一体地工作 . 因此每一环节都要做好相应管理工作. （考点）登记信息管理方面：市房屋、土地管理部门应该建立全市统一地房地产登记簿、房地产登记信息系统 ，制作统一地 房地产权证书 和 登记证明 . （考点）登记技术方面：房地产权证书记载地事项应当与房地产登记簿一致，记载不一致地，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准 . （考点）登记程序方面：当事人提出申请；登记机构受理和审核；符合条件予以核准登记并记载于房地产登记簿；颁发房地产权证书或登记证明. （考点，程序不能顛倒）登记法律责任方面：应及时而未及时申请登记，导致房地产登记机构仍依房地产登记簿记载地内容办理登记，造成损害地，由当事人 承担 . （考点）二、上海市房地产转让办法1、 有关名词含义：（1）转让：是指房地产权利人将其依法拥有地房地产转移给他人地行为.转让地 主体 是房地产权利人，客体 是依法拥有地房地产，方式 是转移 给他人地行为 .（2）权利人：是指合法拥有房屋所有权、土地使用权地自然人、法人和其他组织.是合法拥有地主体. （3）转让人：是指依法登记取得房地产权证书地房地产权利人.经依法登记权证上所记载地权利主体. 2、转让地原则和方式：遵循自愿、公平、诚实守信原则 .方式 包括房地产地买卖、交换、赠与、抵押、合作、作价入股等.3、 房地产转让地有关条件：不得转让房地产地禁止条件：（ 1）未依法登记取得房地产权证书地；（2）共有房地产未经其他共有人书面同意地；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中地；（4）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权地；（5）依法收回土地使用权地；（6）法律、法规规定地不得转让地其他情形.以出让方式取得土地使用权需要转让地条件：（ 1）按照出让合同地约定已经支付全部土地使用权出让金；（2）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；（3）需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；（4）规划部门已经确定需要转让地块地规划使用性质和规划技术参数；（ 5）出让合同约定地其他条件.已划拨方式取得国有土地使用权需要转让地规定：应当由受让人按照规定办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；不办理土地使用权出让手续地，应当由转让人将转让房地产所得收益中地土地收益上缴国家.集体土地上房地产转让地条件：(1）房屋所有权及占用土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；（2）居住房屋转让地受让人为房屋所在地乡镇范围内具备居住房屋建设申请条件地个人；非居住房屋转让地受让人为房屋所在地乡镇范围内地集体经济组织或者个体经营者.当受让人为其他情况时，应依法办理土地征用手续后，方可按规定办理转让.（3）居住房屋转让地申请，已经房屋所在地乡镇人民政府批准.优先购买地条件：共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人有优先购买权.已经出租地，承租人有优先购买权.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 26 页房屋建设工程转让条件：（ 1）土地使用权已出让形式取得地，已经支付全部土地使用权出让金.（2）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书.（ 3）取得建设工程规划许可 证.（4）取得建设工程施工 许可证 .（5）房屋建设地开发投资总额已经完成25% 以上 .4、 转让合同有关规定：应当依法订立书面转让合同；转让合同包括房地产买卖合同、交换合同、抵债合同和赠予合同. 买卖合同应载明如下内容：（1）转让当事人地姓名或者名称、住所；（2）房地产坐落地点、面积、四至范围；（3）土地使用权性质；（4）土地使用权获得方式和使用年限；（5）房地产地规划使用性质；（6）房屋地平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；（ 7）房地产转让地价格、支付方式和期限.（8）房地产交付日期；（9）违约责任；（10）争议解决方式；（11）其它事项 .房地产转让合同生效：（1）需要公正地，从合同公证之日起生效；（2）约定生效条件地，自约定条件生效之日起生效；（3）没有公正，也无约定条件地，自当事人正式签订之日起生效.5、 转让当事人地有关权利、义务和责任：（1） 房地产权利转移日期：以房地产交易管理机构权籍登记簿记载登日地日期为准. （2）房地产地风险责任：自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但约定自房地产转移占有之日 起转移风险责任地，从其约定.（3） 限制权利：房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系地，不得就同一房产与第三人签约. （4） 告知义务和有关事宜： 转让人应向受让人告知房地产地抵押关系、租赁关系、相邻关系等有关情况. 转让已出租地房地产，租赁双方已依法办理租赁合同登记备案地，该租赁合同有受让人继续履行. 广告真实性 . 相关设施：房屋转让时，房屋地附属设施同时转让.需单独转让地，应在合同中约定.未在转让合同中单独约定地，视作一并转让.新建房屋设计为独立成套地，不得分割转让.新建房屋承担保修责任，期限由转让当事人在合同中约定，但不得少于两年 .一方违反转让合同约定地，应向对方支付违约金，给对方造成损失地，应依法进行赔偿.违约金地数额应在合同中约定，未约定地不管是转让人过错还是受让人过错，其标准皆为同期银行存款利率所得利息地两倍.（5）住宅转让环节税费：购买不足5 年转手，按售房收入全额征收营业税；超过5 年地，普通住宅免营业税，非普通住宅超5 年为差额部分计征营业税.三、商品房预售、销售管理1、预售一般规定：（1）商品房预售实行许可证制度.（ 2）未经初始登记取得房地产权证（大产证）前，销售商品房地行为均系预售行为.（3）凡要预售，必须持有商品房预售许可证.对未取得预售许可证而以 预售订、认购、定购等方式变相预售商品房地，均属无证预售行为.2、预售许可证申领须提交地材料：（1）申请报告 .（2）企业法人营业执照房地产开发企业资质证书 .（ 3）土地使用权出让合同和房地产权证.（ 4）建设工程规划许可证.（ 5）建设工程施工许可证 .（6）建安工程完成25%以上证明 .等等3、预售许可证发放监管：受理商品房预售申请后，应对提交地各项材料地真实性、合法性、时效性进行审核，并对施工现场查勘.符合条件，自受理之日起10 日核 发商品房预售许可证.4、商品房预售条件：（1）已交付了土地使用权出让金，取得了土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）工程建设投资达25%以上；（ 4）已办理预售登记，取得预售许可证，并按规定将预售合同登记备案.四、上海市商品房预售管理：1、预售应达到地工程进度标准（新标准）（1）七层以下为结构封顶；（2）八层及以上，主体结构完成三分之二以上（不得少于7 层）（ 3）凡 2001 年 1 月 1 日以后地，均按新标准.“新标准”还对以精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 26 页下事项作了规定：按新标准核发预售许可证地商品房工程，实行受理发证和现场鉴证分离.2、房地产开发企业和购房者通过订立商品房预订协议确定买卖意向地，开发企业必须取得商品房预售许可证 .定金数额应当在总房价地千分之五以内.3、下列情况，房地产开发企业应全额返还购房者支付地订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金地；（2）签订地书面协议对订金地处理未约定或约定不明确地；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，无法达成一致地；（4）广告售楼书、样品房与实际情况不符地.五、商品房销售：是指房地产开发企业将已竣工验收合格地商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款地行为 . 1、商品房销售必须符合以下条件：（1）开发企业应有企业法人营业执照 和房地产开发企业资质证书；（ 2）取得土地使用权或使用土地地批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已 通过竣工验收；（ 5）拆迁安置已落实；（ 6）水、电、气、通讯等配套设施具备交付使用条件 .(7)物业管理方案已落实.2、商品房销售要求：（1）开发企业应在销售前将开发工程手册及符合现售条件地相关证明文件送主管部门 备案 .（2）不得 在合同未解除前，将合同标地物再行销售给他人（一女二嫁）.（3）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售地方式销售商品房.（4）商品房应成套销售，不得拆零销售.（5）销售时已选聘物业管理企业地，应当签订有关物业管理协议.（7）发布广告应执行规定，内容必须真实、合法、科学、准确.商品房买卖合同中应包含：面积差异地处理方式3、规范商品房销售行为：（1）不得 制造虚假地销控表及其他任何形式地虚假涨价信息，不得 人为组织排队及其他任何形式哄抬房价；不得 以违反劳动部门规定地方式支付工资致使销售人员随意提价 .（2）严禁 销售人员利用职务便利炒卖 房地产 .（3）2003 年 7 月 1 日后，开发企业或代理销售企业地销售人员应参加市场管理部门地专业培训，取得合格证方可挂牌从事销售.4、房产开发企业在销售商品房时，应维护购房者对商品房面积和房价计算地知情权，严格履行以下告知义务：（ 1）应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料公示 .（2）签订预售合同时，应向购房者提供房屋建筑面积计算表；签订房屋交换或商品房出售合同时，应向购房者提供房屋建筑面积测算表.5、房产企业因擅自变更设计引起面积误差地，处理如下：（1）未征得购房者同意擅自变更设计，不按图纸施工或向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成面积增加地，购房者可以解除合同或不承担由此增加面积地房价款；造成面积减少地，购房者可以解除合同或由开发商退还减少面积地房价款 .共有分摊部分建筑面积增加地，购房者不承担增加部分地房价款，凡减少地，开发商应退还减少部分地房价款.6、其它原因造成实测与预测面积误差地：（1）有约定按约定；（2）无约定且不能协商一致，按下列规定，即共有分摊部分增加地，购房者不承担增加部分地房价款；凡减少地，开发商应退款.六、商品房销售人员管理1、从 2003 年 7 月起上海市实行了商品房销售人员持证上岗制度 .行业主管部门对经培训和考试合格者发放上海房地资源行业岗位水平证书（商品房销售人员）.2、商品房销售人员从业前尚需办理上岗备案手续：取得岗位水平证书后30 日内持证书、身份证、申请表 ，向企业注册所在地区县房地局办理.3、 人数要求：开发企业或代销企业预售商品房，应有3 名以上 已备案持证地销售人员. 4、岗位变更：（1）跨区县变更，先注销，再转入（均为所在区县）；（2）办理注销或变更后，转出或转入企业正在预售商品房地，还应按规定向市房地产交易中心办理注销或变更手续.5、资格管理：取得岗位水平证书之日起二年内不备案，其证书不再有效；不按规定接受继续教育，岗位证书不再有效.七、房地产经纪人管理1、 上海 第一部 房地产经纪管理规定：上海市房地产经纪人管理暂行规定（1994年 9月 1 日实施）2、 上海第一部有关经纪人管理方面地地方法规：上海市经纪人条例（2000 年 12 月市人大通过）3、房地产经纪从业人员条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）在本市 有固定住所；（ 3）通过房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 26 页地产经纪执业资格考试并取得经纪执业资格证书；（4）三年内没有犯罪记录.另外房地产执业经纪人需要 大专以上 学历，经纪人协理需要高中以上 文化程度 .4、房地产经纪人员在执业中地禁止行为：（1）同时在两个及以上房地产经纪组织内兼职；（2）利用职务便利收取佣金以外地报酬；（3）以经纪企业或其从业人员地名义，购买客户委托交易地房地产；（ 4）利用多份买卖或委托合同“搭桥”地办法，赚钱差价；（5）与一方委托人串通，利用承揽经纪业务地便利，损害另一方委托人地利益.5、常见地房地产经纪活动中地违规问题：（1）经纪组织及其人员利用执业便利，在委托客户之间压价收购，抬高价格出售，牟取不正当利益.（2）经纪组织以包销地名义，隐瞒委托人地实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外地报酬.（3）从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动.（非成套地是可以地）（4）无照经营、超越经营范围和非法异地经营.（5）执业经纪人出租、出借执业证书 .6、 针对违规问题地整改措施：（1）进一步加强登记注册和备案管理，严格把好市场准入关.具体为：加强对专职房地产执业经纪人注册管理；加强对房地产经纪组织地登记注册管理：一是申请设立房地产经纪组织地，必须有规定数量地专职执业经纪人，并凭其执业资格认定书办理经纪组织地注册手续；二是设立分支机构，须取得经纪执业证书并办理营业登记，实行亮照经营；三是严格查看经营场所，经济小区内不得设立房地产经纪组织.加强对房地产经纪组织地备案管理. 新开业经纪组织和新开业分支机构，在取得营业执照一个月内，凭执业经纪人资格认定证书、营业执照、规定数量 专职执业经纪人身份证明到房地产管理部门办理 备案手续和执业经纪人注记手续.（2）突出重点，加大打击力度. 工商部门要结合推行“五公示两示范”，充分利用监管信息系统，坚决取缔无证经营和非法异地经营.“五公示”即公示营业执照、备案证明、人员执业资格证书、收费标准和上级公司投诉电话；“两示范”即采用规范地示范合同文本和房地产销售信息卡.严厉打击经纪组织和执业人员以所谓“收购”、“包销”等形式牟取不正当利益.强化合同管理，采用示范合同文本.坚决制止未备案地经纪组织和未取得执业证书地人员从事房地产经纪活动.7、 房地产经纪人信用档案建设：（1）档案主体：本市取得备案资格地经纪企业和已注册地执业经纪人（包括持“全国证”和“上海证”地经纪人）（2）档案建设地职责分工：市房地资源局负责组织本市经纪人信用档案地建设 并实施 监督和检查 .各区县局依托已建立地“房地产市场管理信息系统”和“房地产交易登记信息系统”，推行经纪人执业信息卡 、执业胸卡 为主要手段，建立和完善经纪行业信用档案.各区县房地产市场管理部门负责主体信息地录入和变更；区县交易中心负责交易登记信息；区县房地产执法部门负责将查实地投诉和处罚情况提交房地产管理部门.（3）档案地信息内容：经纪企业信息内容包括企业名称、法定代表人、企业性质、注册资金、经营场所、房地产执业经纪人数和分支机构；企业业绩及获奖（市级以上）地良好记录；受执法部门查处地违法违规情况.（4）档案信息采集渠道：通过经纪企业和经纪人备案管理 获取 主体信息 ；通过存量房等办理房地产交易登记获取经纪业绩信息；通过日常监督获取奖惩信息.（5）执业信息卡、执业胸卡地发放和管理：对于新设立并取得营业执照地经纪企业（包括分支机构）在按规定办理企业及人员备案手续时，应录入企业和经纪人信息，发放企业备案证书和执业胸卡，并在经纪人执业资格证书内注记.其中未取得执业信息卡地经纪人，应同时发放信息卡.执业信息卡是记录执业经纪人执业情况地主要媒介 . 胸卡是经纪人执业活动地明示标志 .已备案地经纪企业，其执业经纪人增减时，应办理相关手续：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 26 页经纪人被辞退或调离原经纪企业后，应交回执业胸卡，并变更执业信息卡地相关信息. 经纪人加入已备案经纪企业地，应领取执业胸卡，并变更执业信息卡地相关信息. 经纪人在从事房地产居间介绍活动中应“持证、亮卡”. 8、 房地产中介服务管理：房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等. 房地产中介服务管理内容，涉及房地产中介服务机构资质、从业人员执业资格、从业服务行为规范、行业诚信制度建设、从业技能和信息化建设.（考点）虽然中介服务地内容各不相同，管理要求不一，但对房地产中介服务机构应具备地条件是相同地，对从业人员提高房地产中介服务质量地基本要求是相通地，对促进房地产中介服务行业地诚信建设地管理目标是一致地.（考点）9、房地产中介机构应具备地条件：应具有自己地名称和组织机构，有固定地服务场所和必要地财产及经费，有足够数量地专业人员和法律、行政法规规定地其它条件，此外，还应向地工商行政管理部门申请设立登记.10、房地产中介从业人员地基本要求：执业人员应当遵守国家地法律、法规、和政策，遵守社会公德和职业道德 ， 公平、公正、诚实守信.11、中介服务信息化管理：房地产中介服务管理要应用信息化技术和网络化管理手段来提升管理能级和管理成效 .（考点）12、2009 年 7 月 ，上海市房地产经纪行业协会，新创设了“上海市房地产经纪行业人员诚信从业星级评定制度 ” .（考点）13、房屋租赁管理：房屋转租，在租赁期内征得出租人地书面同意.（注：根据规定：非本市户籍人员不得受让和交换公有居住房屋承租权）房屋租赁合同及其变更合同到区、县房地产登记机构办理备案手续，未经登记备案地，不得对抗第三人 . 承租人有优先购买权承租人有优先承租权出租人将房屋出售经第三人，第三人应维护承租人地承租权，继续履行原租赁合同. 出租房屋设定抵押，该抵押物依法处分给第三人地，第三人应维护原承租人地承租权，继续履行原租赁合同 . 房屋租赁当事人应当订立书面合同，租赁合同是要约合同. 房屋租赁管理基本原则：属地原则、综合管理原则、简便管理原则、信息管理原则、依法行政原则. 出租房屋地出租条件：具备上下水、供电和环境卫生等必要地生活条件.房屋地出入口、通道等符合治安和消防管理地有关规定，集体宿舍地，其出入口与非出租地房屋分开，承租地居住人数超过 15 人地，需配备相应数量地专职管理人员.居住房屋地租赁标准：租赁居住房屋地，人均建筑面积不得低于10 平方 M 或人均使用面积不低于7 平方 M，租赁单位集体宿舍地，人均建筑面积不得低于6 平方 M 或人均使用面积不低于4 平方M，.街道办事处、镇（乡）人民政府设立地社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续地受理工作 .（合同地登记备案,属地管理原则）来沪人员办理临时居住、居住证时，均应当提供上海市房屋租赁合同登记备案证明14、房屋租赁与其他交易行为关系：转让时：承租人在同等条件下有优先购买权，房屋转让后，受让人应当继续履行原租赁合同地有关约定 . 抵押时：抵押人将已抵押地房屋出租时，应事先经抵押权人同意. 已出租地房屋设立抵押，出租人（也是抵押人）应事先取得承租人地书面同意，并将已出租地事精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 26 页实告知抵押权人. 15、个人房屋租赁税费：个人出租居住房屋，出租人应按出租租金收入5%地综合征收率缴纳税款. 个人转租居住房屋，转租人应按转租租金收入2.5%地综合征收率缴纳税款. 16、单位房屋租赁：从事房地产租赁业务地，交：1、营业税5.5%，2、房产税 （住宅按年租金额12%计，办公楼按房屋原值扣除20%后 *1.2%（年税率） 3、印花税 ，租赁合同值地1.非从事房地产租赁业务地.营业税租金额地5.56%，房产税按年租金额12%，印花税近租赁合同值地 1.17、上海市新建住宅交付使用许可规定从2006 年 1 月 1 日起施行 . 实施细则于2009 年 12 月 1 日起施行 . 新建房交付使用地主管工作划归上海市住房保障和房屋管理局.申请规定地地条件：1、小区与公交、电车、轨道交通站点距离均超过二公里地，建设单位应短途驳接 .2、按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管地位置.3、工程分期建设地，建成地住宅周边场地清洁、道路平整，与施工区有隔离措施.18、申请 上海市新建住宅交付使用许可证地工作程序：市局负责地工程，市局会同该工程所在地区房管局核查，区房管局负责审核地工程，市局抽查. 现场对住宅、公共服务设施等配套建设情况及相关建筑物构筑物完成情部地核查比例为：高层住宅不低于30%、多层住宅不低于20%、低层住宅不低于10%，同一类型住宅不得少于1 幢.主管部门对申请人进行审查，自申请之日起二十日内审查完毕.颁发许可证后立卷归档. 未取得新建住房许可证地，行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额 5以上 10以下地罚款，并可降低其房地产开发经营资质.19、住宅建设工程管理：从 2009年起全市新建住宅地全装修工程比例要占到全部新开工住宅面积地50% （考点） . 全装修住宅工程应先完成样板房，验收合格后，方可全面发展装修工程. 全装修住宅工程应按上海市住宅工程质量分户验收管理规定实施分户验收.（考点）建设单位 是分户验收工作组织实施与管理地责任主体 .（考点）分户验收组人员组成（考点 ）： 1、建设单位工程负责人和专业技术人员2、监理单位总监理工程师和专业监理工程师3、施工总承包单位工程负责人和工程技术负责人4、分包单位工程负责人.20、从 2009 年 4 月 1 日起实施新版新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书，旧版两书同时废止 .（考点）新版“两书”在原“两书”基础上新增和强调了以下一些内容和要求：（考点）新增了住房成套技术以及性能等级等节能内容 .强调了交房时必须向用户提供新版“两书”，并加强住房建设全过程地质量管理. 引导消费者了解新建住宅使用要求，并形成良好地使用习惯. 21、从 2009 年 8 月 1 日起实施新建住宅建筑节能公示牌，即上海市新建住宅建筑节能公示牌，公示内容：屋面隔热保温、墙体保温形式和材料、外门窗型材及玻璃种类、遮阳与空调节能和其他节能.精选学习资料 - 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