u物业管理是房地产开发过程的延续，是以物业管理是房地产开发过程的延续，是以实现物业者的有关目标、使物业保持良好运实现物业者的有关目标、使物业保持良好运行状况的一种专业服务。行状况的一种专业服务。u随着房地产市场的发展，尤其是以收益性随着房地产市场的发展，尤其是以收益性房地产为目标的投资活动的增加，物业管理房地产为目标的投资活动的增加，物业管理也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了也逐渐拓展了服务领域和服务模式，出现了资产管理、设施管理等专业服务模式。资产管理、设施管理等专业服务模式。第十章第十章 物业资产管理物业资产管理u本章将在界定房地产资产管理相关概念的本章将在界定房地产资产管理相关概念的基础上，以收益性物业管理为主对收益性物基础上，以收益性物业管理为主对收益性物业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼业管理的内容进行简要介绍，重点对写字楼和零售商业物业的分类及其影响因素、物业和零售商业物业的分类及其影响因素、物业管理过程中租户的选择与租金的确定、租约管理过程中租户的选择与租金的确定、租约谈判、市场营销和保险等予以分析。谈判、市场营销和保险等予以分析。第十章第十章 物业资产管理物业资产管理学习目的与要求学习目的与要求 掌握物业管理、房地产资产管理等概念掌握物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法。测算方法。n具体来讲：具体来讲：n掌握：掌握：物业管理中的费用测算和财务报告。物业管理中的费用测算和财务报告。n熟悉：熟悉：房地产物业管理的概念和内容、写字房地产物业管理的概念和内容、写字楼和零售商业物业分类方法与影响，确定写字楼和零售商业物业分类方法与影响，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。楼和零售商业物业租金的方法。n了解：了解：物业管理的内容。物业管理的内容。1、房地产资产管理、房地产资产管理从开发项目竣工投入使用开始，对房地从开发项目竣工投入使用开始，对房地产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。这四个职能之内的房地产管理人员的责任。这四个职能之间有一定冲突，但有一共同的目标：使房地间有一定冲突，但有一共同的目标：使房地产价值最大化。产价值最大化。第一节第一节 房地产资产管理房地产资产管理 物业管理和设施管理以运行为主，资物业管理和设施管理以运行为主，资产管理和投资管理以策略性管理为主。四产管理和投资管理以策略性管理为主。四者关系如下图：者关系如下图：物业管理是一种专业行业，它综合运物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。行。物业管理的核心工作，是对房地产资物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运作状态。常的运作状态。2、物业管理、物业管理物业管理关注的重点是建筑物的租户物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用物业。望继续租用物业。2、物业管理、物业管理设施管理是一种新型房地产服务业务，其主设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。机构创造一个良好的工作环境。具体内容：制定长期财务规划和年度财务计具体内容：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计房地产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。理与设施管理报告等。3、设施管理、设施管理 资资产产管管理理的的内内容容较较广广，其其内内容容包包括括：制制定定物物业业策策略略计计划划、持持有有或或出出售售分分析析、检检讨讨物物业业重重新新定定位位的的机机会会、审审批批主主要要的的费费用用支支出出，监监控控物物业业运运行行绩绩效效，管管理理并并评评估估物物业业管管理理公公司司的的工工作作、协协助助物物业业管管理理公公司司与与客客户户关关系系，定定期期进进行行资资产产的的投投资资分分析和运营状况分析。析和运营状况分析。4、资产管理、资产管理 房房地地产产组组合合投投资资管管理理涉涉及及的的内内容容更更广广，包包括括确确定定物物业业投投资资者者或或业业主主的的投投资资目目标标，评评估估资资产产管管理理公公司司的的绩绩效效，审审批批资资产产公公司司提提出出的的物物业业更更新新改改造造计计划划，管管理理资资产产实实现现组组合合投投资资收收益益的的最最大大化化，就购买、处置物业做出决策等。就购买、处置物业做出决策等。5、房地产组合投资管理、房地产组合投资管理根据物业管理的类型和特点不同，可以根据物业管理的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。理和收益性物业管理。就收益性物业管理而言，其工作的内容就收益性物业管理而言，其工作的内容主要包括以下几个方面：主要包括以下几个方面：第二节第二节 物业管理的内容物业管理的内容1、确立目标、确立目标2、检查物业质量状况、检查物业质量状况3、形成租金方案和出租策略、形成租金方案和出租策略4、提出预算、提出预算5、签订物业管理委托合同、签订物业管理委托合同6、物业管理记录和控制、物业管理记录和控制一、制定管理计划一、制定管理计划二、加强市场宣传以提升物业的租金 为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强为使物业达到一个较为理想的水平，必须加强宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位宣传工作。宣传应围绕物业的特性来进行，如位置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强置、周围景观、通达性和方便性等，一般不以强调租金低廉吸引客户。调租金低廉吸引客户。 物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要物业管理人员选定了进行宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼选择适当的宣传媒介。一般来说，中低档写字楼物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、物业：报纸或期刊；大规模收益性物业：报纸、期刊广播或电视。期刊广播或电视。二、加强市场宣传以提升物业的租金 另外，要特别注意另外，要特别注意“看楼看楼” ，良好的第一印象，良好的第一印象非常重要。非常重要。 展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未展示物业是一种艺术，它取决于物官人员对未来租户的了解程度。来租户的了解程度。三、制定租金收取办法三、制定租金收取办法 制定租金收取办法的目的是尽量减制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损少由于迟付或拖欠租金而给业主带来损失。失。 激励比处罚更为重要。激励比处罚更为重要。 合理确定收取租金的时间和收取方合理确定收取租金的时间和收取方式。式。 提倡主动的收租服务。提倡主动的收租服务。四、物业的维修养护 物业管理人员被授权负责物业的维物业管理人员被授权负责物业的维修，必须以不突破维修预算为原则。对修，必须以不突破维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主的同主要设备的更新工作必须取得业主的同意。意。五、安全保卫 保障租户人身和财产安全，通常是保障租户人身和财产安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。意见。六、协调与为主和租户的关系 及时沟通和对话是建立业主、物业管及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。物管人员必须设法使三方经常沟通。七、组织与控制 从业主的角度来说，能否实现预期的从业主的角度来说，能否实现预期的物业管理目标，是物业管理工作有效与否物业管理目标，是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察，的标志。业主如能定期地对物业进行视察，则物业维修计划、保安计划的实施情况就则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大容易识别。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。性。 广义的写字楼是指国家机关、社会团广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。地。第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理 写字楼分类在我国尚无统一的标准，写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 p331一、写字楼物业的分类一、写字楼物业的分类 位置、交通方便性、声望或形象、建位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。物业管理水平、租户类型。二、写字楼分类过程中要考虑的二、写字楼分类过程中要考虑的因素因素 考虑的主要准则，是潜在的租户所经营考虑的主要准则，是潜在的租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利能力、所需面积大小及其需要提供的特殊利能力、所需面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。物业管理服务的内容。三、写字楼租户的选择三、写字楼租户的选择l租金的计算与内涵租金的计算与内涵l考虑因素：考虑因素：1)计算可出租或可使用面积计算可出租或可使用面积2)基础租金与市场租金基础租金与市场租金3)出租单元的面积规划和室内装修出租单元的面积规划和室内装修四、写字楼租金的确定四、写字楼租金的确定1、租赁合约中的标准条款、租赁合约中的标准条款租金定期增加方式的租金调整条款租金定期增加方式的租金调整条款在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。都必须包含在租金中。“毛租毛租”当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫种出租方式叫“净租净租”。具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。计算的方法。五、写字楼物业的租约与租约谈判五、写字楼物业的租约与租约谈判2、折让优惠和租户权利的授予、折让优惠和租户权利的授予五、写字楼物业的租约与租约谈判五、写字楼物业的租约与租约谈判一、物业分析一、物业分析 零售商业物业的出租，一般以可出租面积零售商业物业的出租，一般以可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。面积。1、零售商业物业的分类、零售商业物业的分类 主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等射区域的范围等第四节第四节 零售商业物业管理零售商业物业管理一、物业分析一、物业分析 1、零售商业物业的分类、零售商业物业的分类（1）市级购物中心）市级购物中心 （2）地区购物商场）地区购物商场（3）居住区商场）居住区商场 （4）邻里服务性商店）邻里服务性商店（5）特色商店）特色商店 第四节第四节 零售商业物业管理零售商业物业管理2、零售商业物业的商业辐射区域分析、零售商业物业的商业辐射区域分析3、特色、位置和停车、特色、位置和停车二、选择租户二、选择租户1、声誉声誉 2、 财务能力财务能力3、租户组合与位置分配租户组合与位置分配4、租户需要的服务租户需要的服务三、零售商业物业的租金三、零售商业物业的租金1、基础租金基础租金 2、百分比租金百分比租金3、代收代缴费用和净租约代收代缴费用和净租约4、租金的调整租金的调整四、零售商业物业的租约 租约中，除了对租金及其他费用的数量租约中，除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定外，和支付方式、支付时间等做出具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定：还要对下述的几个特殊问题做出具体规定：1)关于每一独立承租单元的用途关于每一独立承租单元的用途2)限制经营内容相似的租户限制经营内容相似的租户3)限制租户在一定地域范围内重复设店限制租户在一定地域范围内重复设店4)营业时间营业时间5)公用面积的维护公用面积的维护6)广告、标志和图形广告、标志和图形7)折让优惠折让优惠8)其他条款其他条款第五节 物业管理费用的测算与财务报告一、收益性物业经营状况的评估一、收益性物业经营状况的评估1、现金流、现金流1)潜在毛租金收入潜在毛租金收入2)空置和收租损失空置和收租损失3)其他收入其他收入4)有效毛收入有效毛收入=潜在毛租金收入潜在毛租金收入-空置收租损失空置收租损失+其他收入其他收入5)经营费用经营费用6)净经营收入净经营收入=有效毛收入有效毛收入-经营费用经营费用7)抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息8)现金流现金流 税前现金流税前现金流=净经营收入净经营收入-抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息 税后现金流税后现金流=税前现金流税前现金流-准备金准备金-所得税所得税2、相关问题分析、相关问题分析1)物业估价物业估价2)准备金和保证金基金准备金和保证金基金a.准备金（大修基金）准备金（大修基金）通常用于支付通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（例如设物业经营过程中的资本性支出（例如设备或屋面的更新）备或屋面的更新）b.保证金基金保证金基金c.所得税所得税二、收益性物业管理中的经营费用二、收益性物业管理中的经营费用1、经营费用的具体项目、经营费用的具体项目1)人工费人工费2)公共设施设备日常运行、维修及保养费公共设施设备日常运行、维修及保养费3)绿地管理费绿地管理费4)清洁卫生清洁卫生5)保安费用保安费用6)办公费办公费7)固定资产折旧费固定资产折旧费8)不可预见费不可预见费9)法定税费法定税费10)企业管理费及利润企业管理费及利润11)保险费保险费12)房产税房产税三、预算三、预算 预算不是一门很精确的科学，它只是一个工预算不是一门很精确的科学，它只是一个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，做出费用支出计划，预算可以帮助物业管理企量，做出费用支出计划，预算可以帮助物业管理企业努力减少物业尽经营收入的变动，估算在某一时业努力减少物业尽经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支间上物业现金流的状况。当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理办法，以满足这项费用的支出。到妥善的处理办法，以满足这项费用的支出。 三、预算三、预算 预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预预算有许多类型，在物业管理中经常遇到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。和长期预算。四、收益性财务收支报告四、收益性财务收支报告 编制收益性财务收支报告是物业管理编制收益性财务收支报告是物业管理企业的一项重要内容。企业的一项重要内容。 对出租物业来说最主要记录的是租金对出租物业来说最主要记录的是租金清单，它是物管企业定期向业主提供的清单，它是物管企业定期向业主提供的一系列报告之一。一系列报告之一。 四、收益性财务收支报告四、收益性财务收支报告 物管企业对每一个物业出租单元都有一个物管企业对每一个物业出租单元都有一个分类帐，该分类帐一般记录租户名称或姓名、分类帐，该分类帐一般记录租户名称或姓名、电话号码、出租单元的具体位置、租金标准、电话号码、出租单元的具体位置、租金标准、每月的最后收租期限、缴纳保证金数量、承租每月的最后收租期限、缴纳保证金数量、承租起始日期、租期、经常收费、代收代缴费用和起始日期、租期、经常收费、代收代缴费用和其他在租约中规定的费用。其他在租约中规定的费用。 在物管企业提供的报告中，还应包含有关在物管企业提供的报告中，还应包含有关经营情况的报告，这是物业管理企业和业主相经营情况的报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式。互沟通的重要方式。复习思考题：1.什么是物业管理？什么是物业管理？2.物业管理工作对房地产估价师有什么意义？物业管理工作对房地产估价师有什么意义？3.物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？具体体现的？4.收益性物业的经营收入和运营成本主要包括收益性物业的经营收入和运营成本主要包括什么？什么？5.收益性物业管理中的现金流是如何计算的？收益性物业管理中的现金流是如何计算的？