房地产常用法律法规术语1、国有土地使用权出让1.1 国有土地使用权出让可以采取哪些方式？ 基本招拍挂制度：1. 招标 ：招标出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布招标公告，邀请有意向的投标人参加国有土地使用权投标，在规定的时间地点由不少于三家投标人参与， 开标、唱标后，经由评标委员会按照评标标准包括投标价格、企业资质等对企业提交的投标文件进行评审，根据投标结果确定土地使用者的行为。2. 拍卖 ：拍卖出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布拍卖公告，由不少于三个竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，在不低于底价的基础上，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。3. 挂牌 ：挂牌出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布挂牌公告，由一个以上的竞买人在挂牌期间按照规定起始价和最小增价幅度进行竞价，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。 创新的挂牌、拍卖、招标方式：精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 14 页国土部要求根据当地土地市场、住房建设发展阶段， 对需要出让的宗地，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局，节约集约利用，有效合理调整地价房价，保障民生，稳定市场预期的目标，鼓励采用创新的土地出让方式：1. 限房价、竞地价： 以“限房价、 竞地价”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。2. 限定配建保障性住房建设面积：以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的， 市、 县国土资源主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊方法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。土地出让成交后，成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 14 页3. 对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定： 以“土地利用综合条件最正确”为标准出让土地使用权，市、县国土资源主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求， 制定土地出让方案和评标标准，在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、 开发建设周期、 建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，会同有关部门制定标书，依法依纪，发布公告，组织招投标。经综合评标，以土地利用综合条件最正确确定土地使用者。确定中标人后， 应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。1.2 国有土地使用权出让最高年限如何确定？1居住用地 70 年2工业用地 50 年3教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年4商业、旅游、娱乐用地40 年5综合或者其他用地50 年2、民法相关知识精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 14 页答：民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。2.2 民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人2十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人3十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意4不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动5不能识别自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动6不能完全识别自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意2.3 、代理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 14 页2.3.1 代理的种类有哪些？委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理2.3.2 无代理权、超越代理权或者代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？1无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意2代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。3代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。4第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。2.3.3 以下哪些情形会导致委托代理事项终止？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 14 页1代理期间届满或者代理事务完成2被代理人取消委托或者代理人辞去委托3代理人死亡4代理人丧失民事行为能力5作为被代理人或者代理人的法人终止2.4 、民事责任2.4.1 概念：民事责任，对民事法律责任的简称，是指民事主体在民事活动中，因实施了民事违法行为， 根据民法所承担的对其不利的民事法律后果或者基于法律特别规定而应承担的民事法律责任。它主要是一种民事救济手段，旨在使受害人，被侵犯的权益得以恢复。2.4.2 承担方式主要有：1停止侵害2排除阻碍3消除危险4返还财产精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 14 页5恢复原状6修理、重作、更换7赔偿损失8支付违约金9消除影响、恢复名誉10赔礼抱歉以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2.5 、诉讼时效我国民事诉讼效时期间有以下3 中情况：1 从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年；2 从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年；包括：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 14 页寄存财物被丧失或被损坏的。3不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为年；超过年的，人民法院不予保护。、合同法相关知识3.1 合同生效应具有哪些条件？1当事人具有相应的民事行为能力2意思表示真实3不违反法律和社会公共利益4法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3.2 合同变更有哪些方面的规定？合同变更应取得签署合同的人全部同意合同变更的方式必须是书面的，口头的不行！可以另行签署一个协议补充协议对原合同条款进行变更假设在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字3.3 规定什么情形下当事人可以解除合同？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 14 页1因不可抗力致使不能实现合同目的2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务3当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的5法律规定的其他情形3.4 “定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。 作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用； 作为违约责任的一种， 当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；罚则的责任，适用双倍返还或丧失规则。订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果：双方均依约履行， 订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 14 页交付方违约的，订金没收；收受方违约的，原价返还订金给对方。可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约束。预付款 是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性；预付款本身乃是主合同标的的一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代物。3.5 “买卖不破租赁”：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。3.6 什么是房屋承租人的“优先购买权”？优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。：是指不能预见、不能防止并不能克服的客观情况。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 14 页如： 1自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流；2政府行为，如征收、征用；3社会异常事件，如罢工、骚乱。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。 提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 14 页：是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者防止财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。：是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。：仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理， 由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。3.13 违约3.13.1 什么是“违约”违约是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为发生的前提是当事人之间存在合同关系。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 14 页根据民法通则第一百一十六条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。3.13.2 违约的具体情形有哪些？ 在履行期限内，明确表示不履约或延迟履行不完全履约3.13.3 什么是根本违约？又称重大违约， 是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害方可以主张解除合同，并可要求损害赔偿。一方明确表示不履行合同一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同守约方可以要求违约方支付违约金3.13.6 违约责任有哪些？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 14 页继续履行 ：在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同。其构成要件下： 1存在违约行为； 2必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为；3必须是违约方能够继续履行合同。赔偿损失 ：违约方赔偿守约方所受的损失差价损失。其构成要件如下： 1违约行为； 2损失； 3违约行为与损失之间有因果关系； 4违约一方没有免责事由。违约金责任： 由当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时向另一方支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。采取补救措施定金罚则： 给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金； 接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 14 页