房地产项目可行性分析报告这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。 政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的， 房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。 房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制， 对土地使用的控制， 对环境保护的要求， 尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制， 以及新税务政策的制定， 都对房地产投资者构成风险 . 项目盈利能力分析1 静态财务盈利指标投资利润率是指项目到达设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年利润额变化大的项目，应以生产期各年的平均年利润来计算，计算公式为：投资利润率 =年利润总额或年平均利润总额项目总投资100% 在项目评估中， 将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较，以判断项目的投资利润率是否到达本行业的平均水平或所希望到达的水平。投资利税率是项目到达设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平均利税总额与项目总投资的比率。计算公式为：投资利税率 =年利税总额或年平均利税总额项目总投资100% 年利税总额 =年销售收入 ( 不含销项税 ) 一年总成本费用 ( 不含进项税 ) 或：年利税总额 =年利润总额 +年销售税金及附加 ( 不含增值税 ) 在项目评估中， 可将投资利税率与行业平均利税率比照，以判别项目单位投资对精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 7 页国家积累的奉献水平是否到达本行业的平均水平。资本金利润率是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率，它反映项目资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金利润率 =年利润总额或年平均利润总额资本金100%1.2 动态财务盈利指标1、项目财务净现值是考察项目盈利能力的绝对值指标， 反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。 项目财务净现值大于零说明项目可行，到达或超过了设定折现率要求的盈利水平。 一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。其公式为：净现值 =各期现金流入量 *贴现系数 - 各期现金流出量 *贴现系数2、财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。但是财务内部收益率不是初始投资在整个计算期内的盈利率， 因而它不仅受项目初始投资规模的影响，而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。对常规投资项目 , 财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。财务内部收益率 (FIRR) 指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。这种项目内部决定性， 使它在应用中具有一个显著的优点， 即防止了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可。不足的是财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率。2 项目清偿能力评价静态投资回收期亦称返本期，它是反映投资项目实际清偿能力的重要指标，其计算公式为：静态投资回收期 = 累计净现金流量出现正值的年数-1+上一年累计净现金流量的绝对值 / 出现正值年份净现金流量假定用 Pc表示静态的基准投资回收期， 则当 PtPc时，该项目是可以考虑接受的。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 7 页运用静态投资回收期的优点：经济意义明显、直观，计算简便；在一定程度上反映投资效果的优劣。 缺点：只考虑投资回收前的效果， 不能反映回收之后的效果，无法衡量项目投资收益的大小；没考虑时间价值，无法正确辨识项目优劣。2.2 动态投资回收期 Pt是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。表达公式为：动态投资收回收期 = 累计折现值开始出现正值的年数-1+ 上年累计折现值的绝对值/ 当年净现金流量的折现值在项目财务评价中， 动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期 Pt 与基准回收期 PC相比较，如果 PtPC，说明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。在附加几个财务指标 :( 具体数字公式 , 无法输入某些符号 , 就用文字代表 ) 3 项目清偿能力分析主要是考察项目计算期内各年的财务状况即偿债能力，主要是通过借款还本付息计算表、 资金来源与运用表和资产负债表的评估，计算财务比率和固定资产投资借款归还期进行，包括以下几个指标： 财务比率、 固定资产借款归还期。 3.1 、财务比率分析是通过资产负债表计算资产负债率、流动比率和速动比率等财务比率，与同行业的平均水平和其他参照物相比较，以确定项目财务的清偿能力。 其中资产负债率的公式为：资产负债率 =负债总额 / 资产总额一般来说，这一比率应低于100% ，因为企业负债只能最终以资产清偿。该指标反映债权的安全，但同时也反映企业利用负债经营能力。 其中流动比率的公式为：流动比率 =流动资产总额 / 流动负债总额这一指标是衡量企业流动资产在短期债务到期前用于偿付流动负债能力的财务指标。一般200% 是最正确状态。如果比例高了，则说明资产闲置；过低则是债权不安全。而速动比率的公式为：速动比率 =速动资产总额 / 流动负债总额，这一指标是衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。最正确比率为100% 。32、固定资产借款归还期是指在国家政策规定及项目具体财务条件下，项目投产后可用作还款的利润、 折旧及其他收益额归还固定资产投资借款本金和利息所需要的时间。进行比率分析应该要注意以下的几点：所分析的项目要具有可比性、相关性, 将精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 7 页不相关的项目进行比照是没有意义的；比照口径的一致性, 即比率的分子项与分母项必须在时间、范围等方面保持口径一致；选择比较的标准要具有科学性, 要注意行业因素、 生产经营情况差异性等因素； 要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析 , 不可孤立地看某种或某类比率, 同时要结合其他分析方法, 这样才能对企业的历史、现状和将来有一个详尽的分析和了解, 到达财务分析的目的。而比率分析法的局限性主要表现在：在财务分析中， 比率分析用途最广， 但也有局限性，突出表现在：比率分析属于静态分析， 对于预测未来并非绝对合理可靠。比率分析所使用的数据为帐面价值，难以反映物价水准的影响。 可见，在运用比率分析时，要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析，不可单独地看某种或各种比率，否则便难以准确地判断公司的整体情况；要注意审查公司的性质和实际情况，而不光是着眼于财务报表；要注意结合差额分析。1、项目建设背景西安市丰庆路兰州军区所属土地，需要开发改造，项目占地沿劳动路26 亩、丰庆路 36 亩，总占地 62 亩，规划总 24 万平方，其中商铺面积6 万平方。项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间，项目分两块，分别为丰庆路沿街、劳动路沿街，周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈，商业前景优越。项目为部队开发，缺乏地方开发手续，不能做按揭，土地年限40 年。目前，总政开发手续已经齐全。2、项目合作概况项目以联合开发为主，其中返还部队6 万平方，部队每平方支付3300 元。返款支付分三次，首次为项目四层结束，返还6000 万，项目封顶返还一部分，交房返还一部分。同时，部队占开发利润36% ，相关领导人占 32%(此部分可细谈降低 ) 。二、西安市住宅市场现状分析1、2011 年 11 月住宅市场分析西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示：11月 23 日西安市商品房成交继续下滑。 23 日商品房共成交 226 套，较上前一日减少27套，其中住宅共成交，179 套， 较上前一日减少21套。商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%。其中，普通住宅成交面积环比下滑27.4%。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 7 页2、商业地产领袖西安在住宅整体滑坡的同时， 商业项目却异常兴盛， 更多投资资本大量涌入商业地产市场， 商铺出现热销。 从骡马市的罗马星时代广场热销，到东门里大连万达广场的枪手，可以看出，商铺，以及公寓楼正在成为西安地产市场主力。三、项目建设指标序号项目单位数量1 总建筑面积平方米240000 2 住宅面积平方米18000 3 商铺面积平方米60000 4 容积率四、项目投资估算及盈利分析1、编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额万元1 商铺建安2500 60000 17143 2 住宅建安成本2100 180000 37800 3 室外工程100 240000 2400 4 机电工程50 240000 1200 5 销售费用 1 60000 3000 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 7 页销售费用 2 120000 3000 6 管理费用520000 2400 7 其他成本1000 8 总投资67943 以上投入未计算财务成本在内。3、销售收入根据项目所处位置、 周围环境和西安市成本房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为5000 元/ m2 ，低层商铺均价定位为10000 元/ m2 ，部队返款 3300 元/ m2。销售收入见下表：序号项目单位数量价格金额万元1 住宅元/ m2120000 5000 60000 2 部队返款元/ m260000 3300 19800 3 低层商铺元/ m260000 10000 60000 合计139800 以上销售收入，未计算房价上涨。4、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为 6% ，共应交纳税金及附加8388万元。5、盈利能力分析序号项目合计万元1 总销售收入139800 2 总投资67943 3 税金8388 4 利润额63469 6、其他分配序号项目合计万元1 总利润63469 2 部队占股 36% 22848 3 领导占 32% 20310 4 利润额20311 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 7 页五、合作方式及实际投资分两种投资模式。第一种模式：投资开发。1、投资人敢 2011年 12 月 14日前，部队考核相关开发手续及批文，签订合作协议，双控账号注资1600 万元；2、部队拆迁，及办理开工手续，1-3 个月。3、正式开工前，给部队交2000 万开发保证金，即开始开发运营。4、前期总投资 5000 万以内。第二种模式：担保入股模式1、投资人敢 2011年 12 月 14日前，部队考核相关开发手续及批文，签订合作协议，双控账号注资1600 万元；2、协议签订 1-2 个月，投资人可才抽出资金，并占项目5% 股份，同时在资金双控期间，由实际开发人按照银行同期利息给予利息补偿。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 7 页