豪宅会所专题分享豪宅会所专题分享在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受：在物业发展建议阶段，我们经常会深刻感受：会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；会所已成为支撑豪宅客户特定生活模式的必备设施；但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价但对于会所，开发商又爱又恨，爱是因为它带来的高价值，恨是因为它的经营难题；值，恨是因为它的经营难题；现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；现在，看起来，会所更像是一种奢侈品；同时，我们常常会遇到这样的问题：同时，我们常常会遇到这样的问题：为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌为了与豪宅身份匹配，一味地堆砌“豪豪”，我们很兴奋我们很兴奋；开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执开发商考虑到运营难题，一再删减会所的功能，或固执地拒绝建会所，地拒绝建会所，我们很苦恼我们很苦恼；客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档客户未必明白自己的真正需求，开发商仍然在延用高档大盘会所的手法来操作豪宅会所，大盘会所的手法来操作豪宅会所，我们很迷茫我们很迷茫；我们为什么研究会所？我们为什么研究会所？开发商：经营问题成为顾虑的焦点：开发商：经营问题成为顾虑的焦点：厦门会所厦门会所100%100%亏损；亏损；广州会所约广州会所约90%90%亏损；亏损；深圳会所约深圳会所约84%84%亏损；亏损；北京会所约北京会所约60%60%亏损；亏损；香港会所约香港会所约20%20%亏损亏损顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：顾问公司：缺乏经营意识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无经营意识；功能设置无经营意识；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；功能设置只考虑高档，但少考虑可落实性；对金钥匙等专业公司笃信；对金钥匙等专业公司笃信；国内豪宅会所的现状国内豪宅会所的现状目前国内会所普遍处于亏损状态的原因目前国内会所普遍处于亏损状态的原因n会所的定位、功能、经营模式十分模糊会所的定位、功能、经营模式十分模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 n销售期与实际使用期的客户需求不一致销售期与实际使用期的客户需求不一致 功能设置期功能设置期 销售期销售期n功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求功能配置上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用出现需求与使用差异说明某些科目的设置存在欠缺，从而抑制了业主使用。l设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；l规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系；l儿童活动场地没有成人休息座椅；l咖啡、阅览、桌球等混在一起雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会失败会所特征失败会所特征香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客户优满足客户优越感和开发越感和开发商形象商形象 满足客户满足客户使用需求使用需求 满足客户优满足客户优越感和开发越感和开发商形象商形象 满足客户满足客户使用需求使用需求那么，那么，我们如何推动开发商建会所？我们如何推动开发商建会所？又如何解除开发商会所建成后能又如何解除开发商会所建成后能否成功运营的疑虑？否成功运营的疑虑？如何推动开发商建会所？如何让开发商与会如何推动开发商建会所？如何让开发商与会所热恋？所热恋？国贸坚持不建会所，熊总称“我可以给会所贴3年钱，但3年后呢？我们安排国贸考察北京、深圳一线城市豪宅，但国内会所成功寥寥，对国贸影响不大我们系统研究国内豪宅会所4大模式，与国贸最终确定会所类型，国贸同意2008年1月2008年2月2007年12月物业发展建议汇报物业发展建议汇报终稿汇报终稿汇报规划设计讨论会规划设计讨论会进而安排国贸考察香港贝沙湾、浅水湾、阳明山庄等豪宅，考察后，国贸当即同意建会所国贸天域会所的一波三折国贸天域会所的一波三折p坚持会所的重要性；坚持会所的重要性；p动用公司资源；动用公司资源；p用案例说话用案例说话如何推动开发商如何推动开发商如何使开发商与会所结婚生子（成功运营）如何使开发商与会所结婚生子（成功运营）？面对开发商如何运营的疑虑，我们不明白面对开发商如何运营的疑虑，我们不明白对会所我们不专业，去访谈专业物业公司，考察成功案例对会所我们不专业，去访谈专业物业公司，考察成功案例总结成功会所的规律，找准我们会所所处的位置总结成功会所的规律，找准我们会所所处的位置国内豪宅会所成功经营国内豪宅会所成功经营4 4大模式大模式国内成功会所典型案例国内成功会所典型案例会所会所盈利状况盈利状况天琴湾会所天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，虽然常住业主不多，但茶室生意不错但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客户，对内200多的价格，对外1000多元的价格 成都金林半岛成都金林半岛 0304年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。23层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭后海天骄华庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月招商海月 会所外包，2 2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利10001000元，元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾万科金域蓝湾 会所美容、会所美容、spaspa等包给法国品牌思妍丽等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金 国内豪宅会所成功经营国内豪宅会所成功经营4 4大模式大模式酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式广州珠江帝景广州珠江帝景北京棕榈泉北京棕榈泉国际公寓国际公寓大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式深圳招商海深圳招商海月花园月花园小而精的半封小而精的半封闭经营模式闭经营模式成都金林半岛成都金林半岛特殊模式特殊模式常规模式常规模式成功会所特征成功会所特征大而精的俱乐部模式大而精的俱乐部模式大而精的俱乐部模式大而精的俱乐部模式棕榈泉棕榈泉13,000 13,000 平平米五星级豪华俱乐部式会所米五星级豪华俱乐部式会所项目区位项目区位北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园 项目参数项目参数占地近7万平方米，总建筑面积32万平方米的，有11栋3133层板式塔楼，约1100户物管费用物管费用5.60元/平方米月项目均价项目均价35000元/平方米（最终市价）1300013000平方米超五星级豪华会所平方米超五星级豪华会所 会所功能档次定位会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部高级私人俱乐部会所对外经营会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。入会方式入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费USD12,000。会所主要功能设施会所主要功能设施集中于高规格的健身集中于高规格的健身保健和餐饮会议保健和餐饮会议l俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会七个不同大小的贵宾厅房及会议室议室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至 200人的活动。 l正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴 A A健身休闲设施健身休闲设施l55 米长，700多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池 l全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。l3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA B餐饮会议设施餐饮会议设施C C其它设施其它设施l红酒雪茄吧l大堂吧台提供私人健身教练及保健顾问服务提供宴会订制和私房菜上门服务经营状况及启示经营状况及启示专业机构管理，俱乐部专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体体专业机构管理专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱乐部式经营俱乐部式经营俱乐部式经营俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。和社交联谊环境。和社交联谊环境。和社交联谊环境。收费项目收费项目特色特色活动活动年费年费l会员入会需缴纳一定数量年费作为进入性门槛进入性门槛，同时享受部分免费项目和折扣优惠l日常重点特色活动以收费的形式经营，为主要盈利方式主要盈利方式l定期举办特色活动，并通知会员自行选择，免费或收费活免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次动均有，阶段性增加消费频次经营方式经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用独立核算，经营成本不摊入物管费用基础类收入基础类收入主体类收入主体类收入刺激类收入刺激类收入酒店式的开放经营模式酒店式的开放经营模式独立酒店式的经营模式独立酒店式的经营模式广州珠江帝景广州珠江帝景（酒店）（酒店）项目区位项目区位广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧 项目参数项目参数占地65万平方米，总建筑面积87万 平方米的大社区物管费用物管费用2.80元/平方米月项目均价项目均价25000元/平方米投资逾投资逾2 2亿、占地超亿、占地超3 3万万平方米的超大型酒店式会所平方米的超大型酒店式会所功能档次定位功能档次定位广州首个超大型酒店式豪华会所 独立酒店式经营独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务管理方式管理方式由合生国际酒店管理有限公司管理 ，完全独立酒店式经营酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店店合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理 客房及配套客房及配套设施设施100间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统餐饮餐饮中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小时送餐服务会议会议能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要康乐中心康乐中心大型大型SPASPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室球馆、桌球馆和棋牌室其他其他开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全 l依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好l业主只享有康体方面的优惠大而专的封闭经营模式大而专的封闭经营模式大而专的开放经营模式大而专的开放经营模式海月花园海月花园70007000平平方米社区会所方米社区会所项目区位项目区位南山区蛇口后海大道东侧 项目参数项目参数占地85610.70 平方米，总建筑面积129706.00 平方米的大社区物管费用物管费用3.2元/平方米月项目均价项目均价4800-6800元/平方米（2004年）70007000平方米社区会所平方米社区会所深圳成功经营典范深圳成功经营典范功能档次定位功能档次定位高档社区会所半封闭式经营半封闭式经营服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦内容逐渐聚焦健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。健身房、室内篮球场、羽毛球场地等运动类为主，项目最多，面积较大。 以恒温泳池为以恒温泳池为主，直径主，直径25m25m半圆形池，水半圆形池，水深深1.1-2m1.1-2m。增。增加棋牌室，全加棋牌室，全部更换为自动部更换为自动麻将桌。麻将桌。一期会所设施一期会所设施二期会所设施二期会所设施二期会所设施二期会所设施一期会所大而一期会所大而全，全，经营不十经营不十分成功分成功二期集中于体二期集中于体育设施，为育设施，为业业主喜好项目主喜好项目三期增加业主三期增加业主需求旺盛的需求旺盛的棋棋牌室牌室经营状况经营状况外包为主，结合自营外包为主，结合自营，深入挖，深入挖掘居民日常需求掘居民日常需求外包外包经营策略灵活经营策略灵活自营自营n音乐教室音乐教室2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好业主反响较好。n其它课程班其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良经营情况良好好n麻将房麻将房生意非常火爆，生意非常火爆，每晚盈利每晚盈利10001000元元，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎；n健身房健身房如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，使用频率高使用频率高主要主要盈利项目盈利项目针对少年儿童教育需求针对少年儿童教育需求针对成人文化娱乐需求针对成人文化娱乐需求大而专的半封闭经营模式大而专的半封闭经营模式香港阳明山庄香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所会所功能档次定位功能档次定位高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所半封闭式经营半封闭式经营服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。管理方式管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营接待处 健身中心 儿童游乐室 室外泳池 罗马恒温泳池 兰花游泳池茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅大堂餐厅及酒吧宴会服务康乐部自动取款机、超市、停车场入口室外泳池网球场兰花泳池滑板场 溜冰场户外游乐场小型足球场 篮球场高尔夫练习场保安部（24小时）物业管理处洗衣店柏基国际幼稚园阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致阳明山庄会所外部功能设置阳明山庄会所外部功能设置3层健身房艺教室篮球场攀石场壁球室舞蹈室儿童游乐室（适合410岁）儿童游乐室（适合04岁）桑拿室罗马泳池蒸汽浴室美式壁球室及小型羽毛球场桑拿室乒乓球室舞蹈室太阳灯照射床品味廊漩涡水流浴池桑拿室接待处及健怡坊漩涡水流浴池绿洲游泳池儿童戏水池阳明山庄会所内部功能设置阳明山庄会所内部功能设置阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营受部分免费服务；部分采取会员制对外经营香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制”的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。l内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。l对外经营的会所（案例：柏景湾）对外经营的会所（案例：柏景湾）在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女和子女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。柏景湾阳明山庄小而精的半封闭经营模式小而精的半封闭经营模式小而精的半封闭经营模式小而精的半封闭经营模式金林半岛金林半岛30003000平方米平方米 顶级会所顶级会所项目区位项目区位青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧 项目参数项目参数占地面积93338平方米，建筑面积80000平方米，299户 物管费用物管费用3元/平方米月项目均价项目均价18000元/平方米（别墅）半岛会半岛会33000000平方米成都顶级纯别墅社区会所平方米成都顶级纯别墅社区会所功能档次定位功能档次定位高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘半封闭式经营半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万；管理方式管理方式与物管完全独立分开经营与物管完全独立分开经营管理管理以女人为主题的精准设施定位，同时提升项以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力目的整体档次和盈利能力前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想调整调整调整后会所功能聚焦调整后会所功能聚焦以服务女人为主，以服务女人为主，引进法国高端品牌引进法国高端品牌spaspa，2 23 3层作为层作为SPASPA房，房，大受女性客户欢迎大受女性客户欢迎红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事事会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。月有活动。特色活动特色活动效果不佳效果不佳常规活动常规活动客户认可客户认可VSVS成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，开发开发商还可以从中分成得商还可以从中分成得利利。外部资源整合外部资源整合4 4大模式的适应性大模式的适应性KPIKPI豪宅会所豪宅会所4 4大模式大模式KPIKPI会所模式会所模式档次定位档次定位运营方式运营方式盈利模式盈利模式适应性条件适应性条件案例案例大而精的俱大而精的俱乐部模式乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部l俱乐部式经营俱乐部式经营l独立核算，经营成本不摊入物管费用年费年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动特色活动，阶段性增加消费频次l城市圈层文化成熟城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集上流社会有聚集活动的倾向活动的倾向l具有特殊资源的项目具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开酒店式的开放经营模式放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营完全酒店式经营，对管理方提出较对管理方提出较高要求高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店l项目所在地适于休闲项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有度假或商务中心区，有酒店需求酒店需求；l企业集团有实力和能企业集团有实力和能力运作力运作广州珠江帝景大而专的封大而专的封闭经营模式闭经营模式大型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足基本对内经营即可满足盈利需求盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半小而精的半封闭经营模封闭经营模式式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所l半封闭式运营半封闭式运营l与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘具体项目，按城市层级、开发商实力、楼盘档次选择适当模式档次选择适当模式具体项目选择适当模式：具体项目选择适当模式：l城市层级；城市层级；l开发商实力；开发商实力；l楼盘档次楼盘档次大而专的封闭经营模大而专的封闭经营模式、小而精的半封闭式、小而精的半封闭经营模式是豪宅会所经营模式是豪宅会所选择最多的两大模式，选择最多的两大模式，其中后者适应性更强。其中后者适应性更强。豪宅会所成功运营的共同因素豪宅会所成功运营的共同因素豪宅会所成功运营的共同因素豪宅会所成功运营的共同因素会所功能设置锁定消费者需求会所功能设置锁定消费者需求女主人和小朋友是会所需要满足女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群的核心人群重点项目品牌嫁接，实现开发商、重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢品牌运营商、会所管理方三赢将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作用多种收费模式多种收费模式品牌嫁接品牌嫁接功能设置功能设置消费者需求消费者需求会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友针对小孩的消费项目针对小孩的消费项目为小孩花钱是当今家庭的小孩花钱是当今家庭的最大支出最大支出n香港柏景湾：香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队针对女人的消费项目针对女人的消费项目女人有闲，重保养，经常女人有闲，重保养，经常性支出巨大性支出巨大n成都金林半岛成都金林半岛：针对女人的法国主题spa国贸天域会所女主人和小朋友功能设置重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势是会所经营的重要趋势国内楼盘会所品牌嫁接：国内楼盘会所品牌嫁接：l万科北方楼盘万科北方楼盘：健身较多包给一兆韦德健身中心；l万科金域蓝湾万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽；l华侨城华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌l星河丹堤：星河丹堤：引入中航健身会l招商海月招商海月：2层整层包给李云迪的老师但昭义 ，设名人钢琴中心l北京棕榈泉：北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营附件附目前国内典型的品牌运营商名单附件附目前国内典型的品牌运营商名单品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢理方实现三赢l会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定开发商开发商品牌运营商品牌运营商会所管理方会所管理方l收租金l或直接参与分成l与开发商独立开，单独承担责任和盈亏l部分设施招商l或整体打包托管l会所管理方为物业公司还是酒店？l充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补国贸天域生活手册三赢需注意的三赢需注意的3 3个问题：个问题：会所经营多重收费相结合，控制物管费用，会所经营多重收费相结合，控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性减少摊入的会所年费，降低客户抗性收费形式收费形式收费内容收费内容会员及业主权益会员及业主权益收费方收费方年费年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目特殊项目收费收费如健身保健等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营项目活动收费活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益外部收益提成提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费主体类收入主体类收入基础类收入基础类收入刺激类收入刺激类收入拓展类收入拓展类收入控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性全国典型豪宅物管费用全国典型豪宅物管费用厦门豪宅物管费用厦门豪宅物管费用北京棕榈泉5.6元/平方米月建发爱琴海6元/平方米月招商海月花园3.2元/平方米月五缘湾1号2.9元/平方米月，无会所成都金林半岛3元/平方米月东方高尔夫3.4元/平方米月深圳万科金域蓝湾3.95元/平方米月海峡国际社区公寓3.8元，会所单独收费广州云顶至尊预计4元/平方米月l内地豪宅客户群体也对内地豪宅客户群体也对物管费敏感物管费敏感，如爱琴海6元/平方米月客户抗性极大l香港将会所费用嫁接到香港将会所费用嫁接到物管费的做法在内地不适物管费的做法在内地不适用，香港有法律保障用，香港有法律保障以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费付费项目相结合，带动其它经营项目的消费咖啡吧咖啡吧健身功能健身功能恒温泳池恒温泳池带动带动带动带动SPASPA瑜伽馆瑜伽馆健身房健身房恒温泳池免费开放，对其他付费项目起到带动作用将会所部分功能费用适当加入物管将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目：费中，实现部分免费项目：保证会所档次；保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用带经营作用顶级艺术馆免费保证会所高档次免免费费一些体会一些体会会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格的必备设施；的必备设施；豪宅因地域、文化、项目不同，因豪宅因地域、文化、项目不同，因“豪豪”的程度各不相同，故会所设置的程度各不相同，故会所设置首要考虑的，不是不切实际的首要考虑的，不是不切实际的“豪豪”的功能堆砌，也不单是市调时客户的的功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，而是喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑的是会所功能设置后能否运站在开发商的角度，考虑的是会所功能设置后能否运营的问题，是按开发商实力确定会所功能的可落地性营的问题，是按开发商实力确定会所功能的可落地性；一旦确定后，在与开发商就会所方面较量的过程中，该坚持就得坚持，一旦确定后，在与开发商就会所方面较量的过程中，该坚持就得坚持，并动用公司一切资源说服开发商，否则一再折中后的会所将是一块四不并动用公司一切资源说服开发商，否则一再折中后的会所将是一块四不像的鸡肋。像的鸡肋。此外，在国贸天域物业发展建议阶段，我们没有沿用一贯物业发展此外，在国贸天域物业发展建议阶段，我们没有沿用一贯物业发展建议的套路，而是将建议的套路，而是将片区管家片区管家作为会所业主享有的权益，形成作为会所业主享有的权益，形成5大专大专属服务体系。属服务体系。经营会所，就像烹饪一道好菜，要为你的食客负责，好看只是一经营会所，就像烹饪一道好菜，要为你的食客负责，好看只是一时的功效，它的味道、营养都要够格，才能最终赢得称道。如何时的功效，它的味道、营养都要够格，才能最终赢得称道。如何将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅，炒、炸、焖、煮、溜、煎将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅，炒、炸、焖、煮、溜、煎方法不拘，只要用心，就可为你的业主烹饪出一道好菜，赢方法不拘，只要用心，就可为你的业主烹饪出一道好菜，赢得长期的功效！得长期的功效！附件：外包商推荐附件：外包商推荐会所外包商推荐会所外包商推荐咖啡吧咖啡吧深圳深圳KosmoKosmo咖啡咖啡 联系电话： 0755-26861419案例案例：小型品牌市场咖啡吧 参与香蜜湖香蜜湖1 1号、万科号、万科1717英里英里等健身俱乐部健身俱乐部深圳中航健身会深圳中航健身会 联系人：陈先生 13113652268案例案例：经验丰富经验丰富，中信红树湾、泰宁花园、碧海云天、安柏丽晶中信红树湾、泰宁花园、碧海云天、安柏丽晶等楼盘设有会所，且在喜来登酒店、中心城市广场设有会所上海一兆韦德健身俱乐部上海一兆韦德健身俱乐部 联系电话：021-63212666介绍介绍：实力雄厚实力雄厚，创建于美国，具有具有6666年健身经验的上市公司年健身经验的上市公司，1999年进入中国，已与全国多个楼盘合作广州力美健健身俱乐部广州力美健健身俱乐部 联系电话：020-62553535介绍介绍：在上海、广州、深圳、东莞、重庆设有分店上海丽池投资管理有限公司上海丽池投资管理有限公司 联系电话：021-52980111介绍介绍：2003年注册，前身为福建厦门丽晶娱乐有限公司，现在厦门、湖州、上海有项目会所外包商推荐会所外包商推荐女人主题女人主题思妍丽思妍丽 联系电话： 0755-83248015 张小姐案例案例：国际品牌，与万科有紧密合作，如深圳金域蓝湾、金色家园与万科有紧密合作，如深圳金域蓝湾、金色家园等，擅长项目水疗，SPA，美容，足疗等，关注女人需求皇室裁缝皇室裁缝戴维森戴维森 联系电话： +44 (0) 207 434 3016简介简介：创立于1803年著名萨维尔街38号的戴维森 (Davies & Son)公司代表了这条街西服定制的顶级水平。公司在1900年开始，就已经为所有的英国、西班牙、丹麦、希腊、葡萄牙等 的国王和皇家王室成员手工缝制西服，所以公司到至今已皇室裁缝皇室裁缝为闻名。伊顿公学伊顿公学伊顿公学伊顿公学 联系电话： +44 (0) 207 434 3016简介简介：伊顿公学是英国首屈一指的名校，就读伊顿，是每个英国人向往的最高荣誉。暑期英语研修班，不仅使用的是伊顿公学一流的校舍设施，而且研修计划也是由伊顿公学的有关专家亲自设计和参与。是一个既能学习英语，是一个既能学习英语，又能了解英国历史、文化的暑期研修班。又能了解英国历史、文化的暑期研修班。分享结束分享结束!谢谢谢谢Thank you!