史蒂芬咨询史蒂芬咨询-创意园租赁经营方创意园租赁经营方案案fdc.21ask.com 中管网房地产频道 依照项目总体发展定位，确立项目展示发布中心的核心地位，借助展示发布中心的经营及推广活动的举办来吸引纺织纺织行业、时尚行业、文化届等方面人士或企业的关注，最终实现以展示发布中心的经营带动园区其它功能的发展，包括租赁部分的招商工作。总体工作思路总体工作思路经营带动租赁，租赁促进经营经营带动租赁，租赁促进经营2fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道fdc.21ask.com 中管网房地产频道针对专业展览公司经营推广工作经营推广工作外部推介外部推介对象：对象：时装展示活动策划公司、汽车展览策划公司、媒体发布策划公司推介内容：推介内容：项目优势和整体发展定位项目核心功能推介服装展示发布中心（T台）操作要点：操作要点：定向直邮：针对服装展示发布中心设计宣传物料（印刷版和电子版），有选择性地对选定的公司进行投递（寻求邮递公司的协助）或者发送电子邮件9fdc.21ask.com 中管网房地产频道经营成本与收入的测算经营成本与收入的测算展示发布厅展示发布厅面积（）单方成本（元/）小计（元）备注建造成本426010004,260,000分摊成本42604001,704,000包括道路、绿化、水、电、消防等设施的投入装修及设备成本5,000,000包括空调、灯光、音响等主要设备合计10,964,000成本投入估算成本投入估算10fdc.21ask.com 中管网房地产频道经营成本与收入的测算经营成本与收入的测算展示发布厅展示发布厅出租单价出租单价（元（元/天）天）第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年每年出租15次每年出租40次每年出租50次每年出租60次每年出租60次产品发布中心（T台）40,000600,000 1,600,000 2,000,000 2,400,000 2,400,000 多功能厅（小）20,000300,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,200,000 多功能厅（大）30,000450,000 1,200,000 1,500,000 1,800,000 1,800,000 1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 收入测算收入测算按照以上测算的结果，大约在三年可以回收预计投入的成本11fdc.21ask.com 中管网房地产频道租赁工作方案租赁工作方案12fdc.21ask.com 中管网房地产频道租赁思路及模式租赁思路及模式租赁思路：借助展示发布中心推广活动以及省服装协会方面的资源的带动，吸引目标商家关注本项目，结合项目所在区域和项目自身的条件制定合理租赁条件，尽快完成租赁的任务。招商总控招商团队客户（中小型客户为主）宣传配合开拓签订租约重点客户（核心商家）租赁条件客户接洽签订租约反馈市场信息评核客户是否合乎标准租租赁赁模模式式13fdc.21ask.com 中管网房地产频道租赁对象及其租赁操作方式租赁对象及其租赁操作方式 由于本项目租赁范围比较大，物业类型也比较多，具体需要根据不同类型客户的实际需求合理推介租赁物业，避免流失客户。目标客户对象目标客户对象操作方式操作方式设计师之家知名设计师工作室、服装企业设计及形象展示中心、时尚人士生活馆等不提前建造，待承租客户签约后，结合客户的需要进行建造展示厅及品牌总部国内、外一线知名服装（服饰）品牌形象店按照承租客户的需要灵活处理具体的间隔大开间厂房大型服装企业的设计和展示总部、其它较大型从事创意设计类工作的公司只作外墙及门、窗的整改，尽量压缩投入成本14fdc.21ask.com 中管网房地产频道租赁推广租赁推广利用具有引领时尚潮流的杂志或媒体节目进行推广利用具有引领时尚潮流的杂志或媒体节目进行推广 对象：社会中较高层次的人群（如企业主、时尚人士、专业人士等）媒体选择：生活速递、周末画报等操作形式：与相应媒体进行合作沟通推介内容：分析纺织服装业发展现状和发展路向，说明走高端创新路线的必要性市政府提出的“退二进三”政策对旧工业厂房改造带来新的生机项目优势和整体发展定位项目核心功能推介服装展示发布中心（T台） 15fdc.21ask.com 中管网房地产频道租赁推广租赁推广对象：时尚界、服装行业专业群体（如企业主、设计师、时尚人士、下游服务公司、专业媒体等）操作形式：公司自行筹建项目网站，将项目网站对外链接到行业内具有影响力的网站上操作要点：对项目网站整体架构和发布内容进行构思和规划，形成方案广告公司对网站所涉及的平面设计提供方案聘请专业网站公司对项目网站进行组建，并负责日常维护 （以上要点需在工作方向明确后提交进一步的细化方案） 利用网站发布项目的信息利用网站发布项目的信息 16fdc.21ask.com 中管网房地产频道 针对设计师之家（A、B、C）、展示厅、品牌总部以及大开间厂房这几个部分的物业分别进行了不同投资程度的测算，再结合市场的现有情况给予一定的分析，以便公司领导进行决策，具体见下表：租赁成本与收入的测算租赁成本与收入的测算17fdc.21ask.com 中管网房地产频道中等成本投入方案中等成本投入方案项目项目单方建造成本单方建造成本（元（元/）建造面积（）建造面积（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本计算的月租金（元计算的月租金（元/ ）设计师之家A、B、C1500746411,196,0004050展示厅150026513,976,5004050品牌总部150048077,210,5004050合计1492222,383,000备注：该建造成本包括建筑物的土建成本和园区内部相关配套的改造成本租金的估算已经考虑给予承租客户一定的免租期，以及头三年的出租率不能达到100%等条件在内租赁成本与收入的测算租赁成本与收入的测算设计师之家（设计师之家（A A、B B、C C）、展示厅、品牌总部）、展示厅、品牌总部18fdc.21ask.com 中管网房地产频道高成本投入方案高成本投入方案项目项目单方建造成本单方建造成本（元（元/）建造面积（）建造面积（） 建造成本（元）建造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本计算的月租金（元计算的月租金（元/）设计师之家A、B、C2000746414,928,0005060展示厅200026515,302,0005060品牌总部200048079,614,0005060合计1492229,844,000备注：该建造成本包括建筑物的土建成本和园区内部相关配套的改造成本租金的估算已经考虑给予承租客户一定的免租期，以及头三年的出租率不能达到100%等条件在内租赁成本与收入的测算租赁成本与收入的测算设计师之家（设计师之家（A A、B B、C C）、展示厅、品牌总部）、展示厅、品牌总部19fdc.21ask.com 中管网房地产频道大开间厂房大开间厂房成本投入成本投入项目项目单方改造成本单方改造成本（元（元/）改造面积（）改造面积（） 改造成本（元）改造成本（元）按照五年回收建造成本按照五年回收建造成本计算的月租金（元计算的月租金（元/ ）大开间厂房10001057610,576,00040备注：该改造成本包括门、窗、外墙和建筑物周边绿化的改造费用以及园区内部相关配套的改造费用租赁成本与收入的测算租赁成本与收入的测算20fdc.21ask.com 中管网房地产频道小结：小结： 根据项目总体发展定位，项目是朝着高端的方向发展。虽然从现有的接触的部分客户的反映情况来看，对项目租金的认可程度还没有达到比较理想的程度；为了适应长远的发展，以及适应长远的发展，以及支持日后项目发展后的租金提升，我们认为项目需要按较高标准支持日后项目发展后的租金提升，我们认为项目需要按较高标准进行投入建造进行投入建造。 在满足项目投入回收的基本条件之下，我们会在软件上和项目的推广上投入一定的力度，以促使租赁部分物业能够达到较好的租金水平。租赁成本与收入的测算租赁成本与收入的测算21fdc.21ask.com 中管网房地产频道第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年租赁部分设计师之家设计师之家A A、B B、C C1,222,418 2,185,274 2,570,417 3,090,359 3,205,902 展示厅和品牌展示厅和品牌总部总部1,246,930 2,253,760 2,656,492 3,200,180 3,321,000 大厂房大厂房1,269,133 2,538,266 2,538,266 2,792,093 2,792,093 经营部分展示发布中心展示发布中心1,350,000 3,600,000 4,500,000 5,400,000 5,400,000 合计合计5,088,482 5,088,482 10,577,301 10,577,301 12,265,175 12,265,175 14,482,632 14,482,632 14,718,995 14,718,995 租赁和经营部分的收入测算汇总租赁和经营部分的收入测算汇总备注：设计师之家、展示厅和品牌总部按照中等投入的方案计算收益 项目首期租赁部分（不包括大厂房）和经营部分的总体改造面积约为1900019000，总体投入约33003300万元，每平方米的成本约为17361736元22fdc.21ask.com 中管网房地产频道谢谢 谢！谢！23