1 一、估价方法根据城镇土地估价规程 （以下简称规程 ） ，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法） 、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程 ，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。二、估价过程：1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价成果介绍及内涵根据某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知（某政发201113号） ，某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。基准地价内涵为在乡镇范围内，以 2009年 7 月 1 日为基准地价基准日，在现状利用条件和“ 三通一平” 土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。某县乡镇国有建设用地基准地价表单位：元/平方米等别乡镇名称用途级别基准地价一二三一商业430 370 300 容积率1.0 1.0 1.0 住宅380 320 260 容积率1.4 1.4 1.4 工业220 200 180 二商业380 330 260 容积率1.0 1.0 1.0 住宅340 280 220 容积率1.4 1.4 1.4 工业210 190 170 三商业330 280 220 容积率1.0 1.0 1.0 住宅300 240 190 容积率1.4 1.4 1.4 工业200 180 160 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 10 页 - - - - - - - - - 2 根据城镇土地估价规程与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价（基准地价Kf） （1+Ki） Kai KY Kv Kt Kai式中： Ki宗地区域修正因素修正系数Kai宗地个别修正因素修正系数KY年期修正系数Kv容积率修正系数Kt估价期日修正系数Kf开发程度修正额Kai特殊因素修正系数。确定估价对象土地级别及基准地价根据估价对象的具体位臵及某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告 中“ 某县乡镇土地级别范围表” ， 确定估价对象所在土地级别为一等 3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。 区域因素修正系数 Ki根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“ 宗地地价区域因素指标说明表” 及“ 宗地地价区域因素修正系数表” ，按照评估宗地的区域因素条件，建立“ 评估宗地地价区域因素修正系数表” 。某县乡镇 3 级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距商业中心距离(米) 5000 交通条件临道路状况综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路距公交站点距离500 客运码头2000 距火车站距离1500 距长途汽车站距离1400 基本设施状况供水保证率(%) 100 100-98 98-95 95-90 90 排水状况好较好一般较差差电力保证率(%) 100 99-98 98-96 96-94 94 距银行网点距离3500 距电信营业厅距离200 人口状况人口密度人口稠密区人口较稠密区一般区域人口较稀疏区人口稀疏区城市规划道路规划综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路用地规划最佳用途较适合用途一般适合用途不太适合用途不适合用途名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 10 页 - - - - - - - - - 3 某县乡镇 3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.3959 距商业中心距离0.3959 0.1545 0.0773 0 -0.0799 -0.1598 交通条件0.2135 临道路状况0.0776 0.0258 0.0129 0 -0.0135 -0.0270 公交便捷度0.0685 0.0228 0.0114 0 -0.0119 -0.0238 客运码头0.013 0.0043 0.0022 0 -0.0023 -0.0045 距火车站距离0.0233 0.0077 0.0039 0 -0.0041 -0.0081 距长途汽车站距离0.0311 0.0074 0.0037 0 -0.0038 -0.0077 基本设施状况0.1525 供水保证率0.032 0.0124 0.0062 0 -0.0065 -0.0129 排水状况0.0232 0.0104 0.0052 0 -0.0054 -0.0109 电力保证率0.04 0.0133 0.0067 0 -0.0070 -0.0139 距银行网点距离0.0351 0.0126 0.0063 0 -0.0066 -0.0132 距电信营业厅距离0.0222 0.0142 0.0071 0 -0.0074 -0.0149 人口状况0.1321 人口密度0.1321 0.0464 0.0232 0 -0.0242 -0.0485 城市规划0.106 道路规划0.0631 0.0244 0.0122 0 -0.0128 -0.0256 用地规划0.0429 0.0164 0.0082 0 -0.0086 -0.0172 宗地商业用地区域因素修正系数因素因子优劣程度修正系数商服繁华度距商业中心距离 (米) 优0.1545 交通条件临道路状况优0.0258 距公交站点距离优0.0228 客运码头优0.0043 距火车站距离优0.0077 距长途汽车站距离优0.0074 基本设施状况供水保证率(%) 优0.0124 排水状况优0.0104 电力保证率(%) 优0.0133 距银行网点距离优0.0126 距电信营业厅距离优0.0142 人口状况人口密度优0.0464 城市规划道路规划优0.0244 用地规划优0.0164 合计0.3726 个别因素修正系数 商业用地临街深度修正土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 10 页 - - - - - - - - - 4 临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。临街深度修正系数表深度系数44-6 6-8 8-10 10-12 12-14 14-16 16-18 18-20 主干道1.67 1.45 1.30 1.25 1.16 1.10 1.05 1.302 1.00 次干道1.45 1.30 1.25 1.16 1.10 1.05 1.02 1.00 支路1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“ 临街深度修正系数表” ，确定其临街深度修正系数为 1.00 。宗地面积修正系数估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“ 宗地面积状况修正系数表” 确定估价对象宗地面积状况修正系数为 Ks1.04 。宗地面积状况修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明1000m2800-1000 m2500-800 m2200-500 m22000m21500-2000 m21000-1500 m2500-1000 m210000m28000-10000 m25000-8000 m22000-5000 m22000 m2工矿仓储1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 宗地形状修正系数估价对象宗地形状规则，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中 “ 宗地形状修正系数表” 确定估价对象宗地形状修正系数为Kv1.04 。宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则形状较为规则对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则， 对土地利用产生严重影响商服用地1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 住宅用地1.05 1.03 1.00 0.97 0.95 工矿仓储用地1.06 1.04 1.00 0.96 0.94 宗地用途修正系数根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU1.0。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 10 页 - - - - - - - - - 5 商服用地宗地用途修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明商场、超市、各类批发（零售） 市场、加油站宾馆、酒店、 饭店、旅馆、招待所、酒吧小型商店、 餐馆、度假村写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等企业、服务业办公用地，以及经营性的办公场所用地洗车场、洗染店、废旧物资回收站、 维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所修正系数1.10 1.05 1.00 0.96 0.92 个别因素修正系数商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数 宗地面积状况修正系数 宗地形状修正系数宗地用途修正系数=1.01.041.041.10=1.1898 。年期修正系数 KY当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：nmrrK)1/(11)1/(11Y公式中：KY- 估价对象的土地使用年期修正系数r土地收益还原利率m估价对象设定使用年限n基准地价设定土地使用年期根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告，某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用地 40 年、工业用地 50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY1.0。容积率修正系数 Kv估价对象设定容积率 0.2，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中 “ 容积率修正系数表” 确定估价对象容积率修正系数为 Kv0.44。乡镇商业用地容积率修正系数表容积率0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 修正系数 0.60 0.8 1 1.0462 1.0923 1.1385 1.1846 容积率2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 3.2 3.4 3.6 修正系数1.2308 1.2769 1.3231 1.3692 1.4154 1.4615 1.5077 1.5538 1.6 估价期日修正系数Kt由于基准地价所对应的基准日为 2009年 7 月 1 日，而本次评估的估价基准日为 2011年9 月 26日， 考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“ 某名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 10 页 - - - - - - - - - 6 县城规划区地价交易时间修正系数表” ， 在综合考虑当地历年以来房地租金、 物价指数的实际变化情况下确定地价交易时间修正系数。某县乡镇地价交易时间修正系数表类别商业用地住宅用地工业用地地价月上涨幅度0.64% 0.30% 0.20% 估价对象所在的区域自 2009年 7 月 1 日至估价基准日商业用地地价期日修正系数 Kt=10.64% 271.1664 。开发程度修正 Kf某县基准地价内涵界定的土地开发程度为宗地红线外“ 三通” （通路、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，本次评估设定估价对象土地开发程度为宗地红线外 “ 五通” （通路、通讯、供电、供水、排水）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定开发程度不一致。故需作土地开发程度修正。根据某县县城规划区各项土地开发费用表，确定估价对象土地开发程度修正额 Kf=16元/平方米。土地开发费表单位：元/ 平方米特殊因素修正系数Kai当估价对象有特殊因素会影响到地价水平时，应确定特殊因素修正系数以体现该影响情况。由于估价对象所在区域的基准地价基准日为2009年 7月 1日，根据2010年8月 X 日 XX 省人民政府办公厅关于印发 XX 省耕地开垦费征收使用管理办法的通知 （X 政办发2010XX 号）文件规定，某县耕地开垦费征收标准由原来的水田 12元m2、旱地 7.5元m2调整为水田2 万元/亩（即 30元m2） 、旱地 1.2万元/亩（即 18元m2） ，估价对象所在区域由于政策因素的原因，土地价格每平方米大约增加了10.5元18元， 平均上涨 14.25元m2，故可根据上述情况确定估价对象特殊个别因素修正系数Kai所在级别基准地价上涨额度11.0475 。测算地价宗地地价=（基准地价Kf） （1+Ki） Kai KY Kv Kt Kai（30016） （10.3726 ） 1.18981.0 0.61.16641.0475 =378.32 （元/平方米）级别道路设施费用供水设施费用排水设施费用供电设施费用通讯设施费用供气设施费用场地平整乡镇1级19-22 9-10 7-8 9 7-8 10-12 16-19 乡镇2级18-19 8-9 6-7 8-9 6-7 10 15-16 乡镇3级16-17 8-9 6-7 8 6 10 14-15 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 10 页 - - - - - - - - - 7 2、收益还原法收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时， 适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。公式：无形资产收益=总收益 收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重臵成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重臵价格折旧总额配套机器设备重臵价格年折旧费 已使用年限房产价值 =房屋重臵价格折旧总额重臵价格年折旧费 房屋已使用年限待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位臵，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表实例 A：建筑面积：3210平方米单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年1213 1187 38 9 29 90.34 2009年1400 1340 49 11 38 118.38 2010年1600 1500 78 22 56 174.45 合计4213 4027 165 42 123 平均每年127.73名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 10 页 - - - - - - - - - 8 实例 B：建筑面积：2080平方米单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年504 476 28 9 19 91.35 2009年684 656 39 14 25 120.19 2010年864 832 55 15 40 192.31 合计2052 1964 122 38 84 平均每年134.62实例 C：建筑面积：1945平方米单位：万元、元/平方米年份销售收入营业成本与费用利润总额所得税净利润每建筑面积净利润2008年472 445 27 9 18 92.54 2009年639 614 38 14 24 123.39 2010年808 778 51 14 37 190.23 合计1919 1837 116 37 79 平均每年135.39该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来 40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于 20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即：（123.73 134.62 135.39 ）3132.58元/建筑平方米。根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为15%，建筑限高为7.5米，容积率0.2，总建筑面积 397.0平方米，钢结构网架长约 45 米，宽约 27米，面积最多不超过 1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约 1612平方米。则该加油站年净收益=132.58 1612 10000 21.3719万元。该加油站整体资产价值收益还原法计算公式：Va r 1-（1+r）-n V 表示整体资产价值；a表示年纯收益(即年净利润)；r 表示房地产资本化率；n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限 50年，假定 2011年 9月竣工，尚可使用年限 50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年）资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出资本化率的方法。通过选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的交易价格、净收益名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 10 页 - - - - - - - - - 9 等资料，选用相应的收益法计算公式Va/r ，反求出资本化率r=a/v 。选取的可比实例及相关资料可比实例净收益（万元年）价格（万元）资本化率1 8.61028.00%2 18.419010.00%3 7.3987.00%4 24.62629.00%5 17.216111.00%由于周边类似加油站实例的资本化率差额不大，且均与当地社会平均水平接近，则采用上述实例的资本化率算术平均值作为估价对象的资本化率，即：（8.00% 10.00% 7.00% 9.00% 11.00% ）59.00% 则估价对象整体资产价值为：V=21.37199% 1-（1+9% ）-40=229.9052 万元。特许经营权价值采用无形资产评估里的“ 三分说” 理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取 33%，则 P=V 33%=229.9052 33%=75.8687 万元。机器设备价值据估价人员现场查勘，该加油站可规划储油罐4个，容量均为 20m3，假定2011年 9 月购臵，可使用寿命20年；加油机4 台，假定 2011年9 月购臵，可使用寿命 8 年；配电瓶1台，假定 2011年9 月购臵，可使用寿命30年；发电机组1台，假定 2011年 9月购臵，可使用寿命20年。经估价人员市场调查，储油罐重臵价格约500元/m3，加油机重臵价格约1.2万元/台，配电瓶重臵价格约1.2万元/台，发电机组重臵价格 2万元/台。机器设备均为新臵，无需折旧。储油罐价值0.05 2044万元加油机价值1.2 44.8万元配电瓶价值1.2 11.2万元发电机组价值212 万元机器设备现值 S=4 4.81.2212万元房产价值该加油站规划房屋建筑面积397.0平方米，假定竣工时间 2011年 9月，建筑结构为混合结构，房屋耐用年限50年，尚可使用50年；钢结构网架面积1215平方米，竣工时间 2011年 9月，建筑结构为钢架结构，建筑耐用年限60年，尚可使用 60年。依据某计物价20037号公布的同类物业、 用途相近、 结构相似的建筑重臵成本，同时参照统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 10 页 - - - - - - - - - 10 结合估价人员市场调查情况， 确定房屋重臵价格单价 900元/平方米、钢结构网架重臵价格 280元/平方米。房屋现值房屋重臵价格折旧总额重臵价格年折旧费 房屋已使用年限年折旧指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。A、当在土地出让年期期满前，房屋已到经济耐用年限，则耐用年限的确定:钢混结构耐用年限 60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。年折旧费房屋重臵价格（1残值率）耐用年限或房屋可使用年限B、如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限这时不计房屋残值，即残值率为 0。年折旧费=房屋重臵价格/ 房屋可使用年限由于该宗地的地上建筑物在土地使用权出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，房屋可使用年限取40年、钢结构网架可使用限取40年。且均为新臵，无需折旧。房屋价值=重臵单价建筑面积900397.0 2801215 69.75万元。、加油站土地使用权价值：加油站土地使用权价值=229.9052-75.8687-12-69.7572.2865万元计算宗地单位面积地价单位面积地价=总地价总用地面积= 72.2865 10000 1681.0=430.02 元/平方米。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 10 页 - - - - - - - - -