房地产投资分析复习资料第 1 页第 1 章 房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念: 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005 年在香港发行的内地第一支REITs）（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1 ”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入 指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。房地产避税优势说明应交的所得税 =所得税税收基数所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20 年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分）1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析（方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力， 全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、 评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 2 页一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限， 投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、 风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说， 房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。区别 : 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点( 一) 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。( 二) 开发后出售房地产项目时的现金流量对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。此时净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。( 三) 置业投资项目的现金流量置业投资的现金流量通常是由两部分构成：一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；另一部分是持有期末物业的净转售收益。此处的现金流量图与开发后持有的房地产项目的的现金流量图类似。8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点） 。一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末惯例法。相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，及其计算公式。抵押常数名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 3 页每 1 元的贷款每月（或年）的偿还额定义为抵押常数。其实质是已知年金现值（即贷款额）求解年金。一般有两种情况：给定年利率，要求按年等额偿还给定年利率，要求按月等额偿还抵押贷款余额（P余）贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还后，尚未偿还的贷款本金数额。10、熟悉按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材P39 页最后 1 行至 P40页；还可以参见P48 页第 17 题）本息分开偿付的计算有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年的本金和利息分开计算：1）第 1 年的本金和利息求取先求每年的还款额A（每年相同）求第 1 年应还利息：利息=贷款总额年利率求第 1 年应还本金：本金=A利息。2）第 2 年的本金和利息求取先求每年的还款额A（每年相同）求第 1 年末贷款余额 =贷款总额第1 年还的本金求第 2 年应还利息 =第 1 年末贷款余额年利率。求第 2 年应还本金 =A第 2 年应还的利息11、熟悉财务杠杆的概念利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆 。资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差 。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 4 页12、了解财务杠杆的正负作用借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。（1）财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。（2）财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3 者之间的关系（实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数），具体见教材P41 倒数第 4 行的计算式子。14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收 是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（或收益）。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。收益率 通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。内部收益率 是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率可以有两种形式：全部投资收益率和权益投资收益率。15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率（即自有资金收益率）的含义。（1）全部投资收益率全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款， 所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。（2）权益投资收益率（或称自有资金收益率）权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中 的自有资金所计算的收益率 。 自有资金的投入通常也叫做权益投资。权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率） 而言的， 是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。第 2 章 房地产市场分析1、了解房地产市场的特征1、信息不充分的市场2、区域性强3、产品的异质性4、垄断性5、是房地产权益的交易市场名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 5 页2、了解对房地产投资环境分析的主要内容（如教材P64 政治环境基础设施环境）（1）政治环境；（ 2）法律环境； （3）经济环境； （4）社会文化环境； （5）自然地理环境；（6）规划环境；（7）基础设施环境3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、熟悉房地产市场调查中直接调查法中4 类方法的各在哪些类型房地产项目进行运用。见教材 P72，结合平时上课的所举的例子。直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷 调查）5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法（专家征询法）基本过程（1）组成专家小组。按照课题所需知识范围，确定专家。专家人数的多少，可根据预测课题的大小和涉及面的宽窄而定，一般不超过20 人。（2）向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上有关这个问题的所有背景材料，同时请专家提出还需要什么材料。然后，由专家做书面答复。（3）各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见，并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。（4）将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比，再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改自己的意见和判断。也可以把各位专家的意见加以整理，或请身份更高的其他专家加紧评论，然后把这些意见再分送给各位专家，以便他们参考后修改自己的意见。（5）将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位专家，以便做第二次修改。逐轮收集意见并为专家反馈信息是德尔菲法的主要环节。收集意见和信息反馈一般要经过三、四轮， 在向专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的基本原理移动平均法 : 是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。趋势预测法 : 这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。其基本原理是：根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。在这里，我们只介绍直线趋势方程。指数平滑法 : 是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。回归分析法 : 根据“自变量”来分析“因变量”的变化方向和程度。在采用回归分析法进行预测时， 预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；预测对象和影响因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态；样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 6 页第 4 章 房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。2、了解商业区分为3 个等级其功能从高到低可分为中央商业区（ CBD ） 、城区商业区和街区商业区。3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析（5 个方面）1、地域的分析与选择2、具体地点的分析与选择3、在该地点上的开发潜力分析4、土地使用权获取方式分析5、具体影响因素分析4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4 点（1）市政公用和公建配套设施完备的程度（2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）（3）环境因素（4）居民人口与收入: 如“闹中取静”的说法5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3 点（1）与其他商业设施的接近程度（2）周围土地利用情况和环境（3）易接近性（交通便捷程度、停车位）6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5 条原则商业项目的区位选择原则：（1）最短时间原则（2）区位易达性原则（3）接近购买力原则（4）满足消费心理原则（5）接近 CBD原则第 5 章 房地产投资项目基础数据分析估算1、掌握房地产开发的总成本费用两种分类方法及各自包含的内容（开发成本和开发费用之分，开发直接费和开发间接费）（教材 P142第 1 段、第 2 段内容），将来工作了这些是基本常识。房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（1）包括 开发成本和开发费用。开发成本 包括土地费用 （土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 7 页开发费用 包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。2、了解土地征用拆迁费（农村土地、城镇土地的区别）、土地出让价款的内涵（1）土地征收拆迁费（分农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费两种形式）农村集体土地征收拆迁费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。（2）土地出让地价款土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。3、熟悉前期工程费包括的内容。前期工程费 :开发项目前期规划、设计、可行性研究， 水文、地质勘测， 以及“五通一平”等阶段的费用支出。4、熟悉基础设施建设费的含义基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。5、熟悉建筑安装工程费的内容。建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费；设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。6、熟悉公共配套设施建设费的内容主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。7、熟悉销售费用所包含的内容主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。8、掌握房地产开发产品定价方法主要有哪些？（1）成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法）（2）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）9、了解经营收入估算的过程经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。10、熟悉营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”） ，如果是“三税一费”则是在此基础上加上印花税。总的来说，这些都是销售环节税费，不是开发期间的税费。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 8 页各自税率应该知道和了解。11、了解城镇土地使用税、房产税（拥有房地产时缴纳）的相关知识城镇土地使用税（属于开发期间税费）土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。每个城市的标准不相同。广州市一级土地为27 元/ ，二级土地为18 元/ ，三级土地 （五山街属于三级）为 10 元/ ，四级至六级土地为依次为6、4、3 元/ 。房产税 是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产， 以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030% 后的余额为计税依据计算缴纳。广州房产税的税率实行比例税率：（1）从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30% 的余值计算，税率为1.2%；（2）从租计征的，按照房产出租的租金收入计算，税率为12% 。12、了解土地增值税的概念、征税对象，掌握增值额计算、扣除项目的计算以及土地增值税税额的计算（见教材P189表 5-25 计算和 P193 第 21 题的土地增值税的计算）土地增值税 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象 征收的一种税。是对转让房地产获取的增值额征收。（1）计算增值额的扣除项目：房地产开发成本（土地出让金、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等）房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）旧房或建筑物评估价格（转让旧房地产时适用）转让房地产有关的税金（“两税一费”和印花税）财政部规定其他扣除项（按开发成本的20% ）增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。（1）增值额未超过扣除项目金额50% （包括本比例数，下同）的部分，税率为30% ；（2）增值额超过扣除项目金额50% ，但未超过扣除项目金额100% 的部分，税率为40% ；（3）增值额超过扣除项目金额100% ，但未超过扣除项目金额200% 的部分，税率为50% ；（4）增值额超过扣除项目金额200% 的部分，税率为60% 。13、掌握房地产投资资金主要来源（最重要的3 方面：资本金、银行贷款、预售收入；其他的来源：承包商垫资、合作开发获得资金）14、掌握还本付息的一般资金来源（未分配利润、折旧费、摊销费、预售（租）收入），如果是开发出售型投资项目，则主要还款来源是预售（租）收入。一般建设项目贷款本息偿还的资金来源有：1、利润（主要是未分配利润，见损益表举例）2、折旧费（由于折旧被提取后，暂时处于闲置，因而可以利用新增折旧基金作为偿还贷款名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 9 页来源）3、摊销费（如一些无形资产和递延资产要进行摊销，具有“沉淀”性质，可用于归还贷款）4、其他还款资金（主要包括预售（租）收入和一般销售收入）房地产开发项目主要还款资金来源15、熟悉开发贷款的偿还方式（6 种）1、按实际能力还款（有多少销售收入就还款多少）2、一次还本、利息照付（每期只付利息，期末还本金）3、等额还本付息4、等额还本、利息照付5、期末一次性偿还本金和利息6、“气球法”（或称漂浮式还款，各期实际还款额低于预定还款额，期末全部还清）16、掌握财务费用的计算方法（参见教材P179182 相关内容、教材P187-188 计算例题的内容、 P193作业题 21 题） （重点掌握等额本金并支付利息的还款方式）计算建设期末的累计借款本金与未付利息之和为Ic 。计算各年应偿还的本金A（含建设期末应付的利息）每年偿还本金A=Ic n 计算每年应支付利息。计算公式为：每年支付利息=年初借款本金累计年利率计算各年的还本付息额At。计算公式为：第 6 章 房地产投资项目财务分析1、掌握全投资的现金流量表和自有资金的现金流量表之间的区别（教材P201-202）3 点不同全部投资现金流量表序号项目合计 1 2 3 N 1 资金来源1.1 销售收入1.2 出租收入1.3 自营收入1.4 资本金1.5 长期借款1.6 短期借款1.7 回收固定资产余值1.8 回收经营资金名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 10 页1.9 净转售收入2 资金运用2.1 开发建设投资2.2 经营资金2.3 运营费用2.4 修理费用2.5 经营税金及附加2.6 土地增值税2.7 所得税2.8 应付利润2.9 和 2.10 借款本金偿还和利息支付3 盈余资金 =（1）-（2）4 累计盈余资金出售项目资金来源与运用表序 号项目合计 1 2 3 N 1 资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4 销售收入资本金长期借款短期借款 2 资金运用 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3 盈余资金（ 1）- （2） 4 累计盈余资金2、理解资金平衡分析的基本要求（资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零）3、了解所得税额、应纳税所得额、利润总额（或税前利润）、税后利润之间的关系。 （P211最后几行和P212前 3 段）（1）关于利润总额损益表中的利润总额一般应为：利润总额 =经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 11 页税以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额 =销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税以出租为主的房地产项目利润总额利润总额 =出租收入经营成本运营费用经营税金与附加（2）关于税后利润税后利润 =利润总额所得税其中，所得税 =应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为25% 。4、了解各财务报表之间的相互关系（教材P217）“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标， 根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。各类报表的填写顺序： 借款还本付息表 （在此之前需计算“财务费用或建设期利息”）土地增值税计算表 （在此之前需填好“销售收入及经营资金与附加”计算表、“总投资或总成本费用”计算表）投资计划与资金筹措表利润表现金流量表资金来源与运用表资产负债表。5、掌握收益乘数的概念收益乘数表示物业的市场价值（价格） 与总收入或净收入之间的比率关系。该指标可用于将那些明显不能接受的项目加以剔除。收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。总收益乘数 =市场价格总收入；净收益乘数 =市场价格净经营收益。总收益乘数更常用一些。6、熟悉营业比率、损益平衡比率、全面资本化率、现金回报率等指标的计算公式。（1）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。营业比率 =经营支出实际总收入100% 一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。主要是考察与物业本身生财能力有关的指标。（2）损益平衡比率是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率） 。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。损益平衡比率 =（经营支出还本付息额）潜在总收入100% （3）全面资本化率表示预期净经营收益占市场价格的百分比。全面资本化率 =净经营收益市场价格100% 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 12 页全面资本化率是净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。（4）现金回报率（也叫资本金净利润率）：是指税后现金流量与股本投资之比。现金回报率 =税后现金流量初始股本投资100% 实质上是税后的资本金报酬率。作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。 它没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变化对投资绩效的影响。7、掌握各财务分析指标与报表之间的关系（教材P229的表 6-12 ）分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标8、掌握投资利润率、投资利税率、资本金净利润率、资本金利润率等指标的计算公式。（1）投资利润率=年利润总额总投资额100% 其中，总投资额 =开发建设投资经营资金；年利润总额为房地产开发商品的净销售收入与成本之差除以年数。(2) 投资利税率 =利税额总投资额100% 式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。（3）资本金利润率 =利润总额资本金100% 。计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。（4）资本金净利润率=税后利润资本金100% 。9、掌握静态投资回收期的计算原理，参见教材P232的例 6-4 的计算。当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，投资回收期=项目总投资项目年平均收益额当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时，投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数1）（上期累计现金流量的绝对值本期净现金流量）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 13 页10、掌握资产负债率、流动比率、速动比率等计算公式，并大致判断偿债能力强弱和指标范围。(1) 资产负债率 : 一般企业在40% 60% ，而一些资金密集型行业的企业如房地产开发企业的资产负债率一般在70% 80% 。资产负债率反映了项目对债权人资金偿还的保障程度。(2) 流动比率 : 计算公式：流动比率=流动资产流动负债100% 该指标主要反映流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力，流动比率越高，说明项目偿还债务能力越强。(3) 速动比率计算公式：速动比率=速动资产流动负债100% ，其中速动资产=流动资产存货由于一般存货的变现能力较差，因此扣除了存货后计算的速动比率更能准确反映项目的短期偿债能力。一般认为速动比率为1 左右较安全，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电、制药、家电等）流动比率一般只有90% 左右，而房地产开发企业这一比率可能在65% 左右。11、掌握财务净现值、内部收益率、动态投资回收期等实际计算和指标的作用（参见P270页的作业题20-22 ）当 NPV 0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；当 NPV 0 时， 表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；当 NPV 0 时， 表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行， 应拒绝。因此，只有NPV 0 时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。财务内部收益率的试算法的步骤： 1、首先假定一个折现率i1 ，求出项目的净现值NPV1 ； 2、若 NPV1 0，则重新设定一个折现率i2 ，设 i2 i1 ，重新计算项目的净现值NPV2 ；若 NPV1 0，则重新设定一个折现率i2 ，设 i2 i1 ，重新计算项目的净现值NPV2 。 3、重复第（ 2）步，经过反复试算，直至有两个折现率，刚好使得NPV一个为正，一个为负，并且两个折现率相差1% 。 4、若设 NPV1 0， NPV20，按下式插值法求得内部收益率。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 14 页财务内部收益率的评价原则：1、若 FIRRi （同期贷款利率） ，则项目盈利或盈亏平衡；反之，则亏损。 2、若 FIRRic （同期本行业的基准收益率），则项目盈利超出或相当于行业平均收益水平；反之，项目盈利低于行业平均收益水平。当要进行互斥方案的评价时，除了按以上原则判断每个项目的盈利水平以外，还要进行方案间的FIRR 比较，选择FIRR 最大的方案为投资方案。动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数1）（上期累计现金流量折现值的绝对值本期净现金流量折现值）第 7 章房地产投资项目不确定性分析1、掌握房地产开发投资项目和房地产置业投资项目各有哪些主要的不确定性因素？房地产开发投资项目的主要不确定性因素1、租售价格（以当前的租售价格估算未来）2、土地费用（若未获得土地使用权，则未知）3、开发周期（前期、建设期、租售期）4、建安工程费（事前估算，与实际承包商报价）5、融资成本（政府宏观调控政策的变化）6、建筑面积（若开发商未拿到批文，则未知）7、资本化率房地产置业投资项目的主要不确定性因素1、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、出租率5、运营成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本2、掌握临界点分析（盈亏平衡分析）的计算公式及其应用（Z：表示利润； P ：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r ：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本； CF：表示固定成本；则公式可表示为：Z=PQ(1r) CvQ CF ） ，能利用公式求一定利润 Z 情况下的开发量或销售量Q ）3、熟悉固定成本、可变成本的概念（1）固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。如土地使用费、固定资产折旧费。（2）变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。如建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 14 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 15 页4、熟悉单变量敏感性分析的基本步骤（参见例7-9 、7-10 ） 。（1）确定分析指标。（2）选择需要分析的变量。 （常见的因素：项目投资额、租售价格、经营费用或成本、建设周期、投资收益率、建筑面积、出租率或空置率）（3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如5% 、 10% 等）或不同取值的几种状态。（4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。第 8 章房地产投资项目风险分析1、了解风险的概念风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。2、了解房地产投资风险（置业投资、开发投资）的表现3、了解房地产投资风险的类型1、自然风险与意外风险自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2、财务风险财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。3、经营风险经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性） ，造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4、市场风险 : 市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。5、政策风险政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6、社会与政治风险社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。4、了解房地产投资项目风险组合、风险转移的一般做法风险组合风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。风险转移风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。5、了解风险分析的步骤1、选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。2、列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 15 页，共 16 页 - - - - - - - - - 房地产投资分析复习资料第 16 页3、分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。4、根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。第 9 章房地产投资决策分析1、了解不确定型决策准则有哪些（5 种）？大致了解各种准则分析过程。（1）悲观准则（小中取大准则）（2）乐观准则（大中取大准则）（3）折衷准则（每一方案的最大和最小损益值的加权平均值最大的优选）（4）后悔值准则（最小后悔值）（5）机会均等准则（每种状态是等概率的，然后求期望值）2、熟悉互斥方案、独立方案的概念互斥方案 是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。如在某一确定地点有建商场、写字楼、住宅等方案，投资者选择了其中一个方案，其他方案无法实施。独立方案 是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中， 选择某一方案并不排斥选择另一方案。如某房地产开发公司资金充裕，想投资多个项目， 这些项目所在的方案之间是相互独立的。3、熟悉净现值率的概念和计算公式净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。其表达式为：如果判断项目的可行性，则NPV 0 的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。4、熟悉差额投资内部收益率，参见教材P354 页例题 9-7 利用差额投资内部收益率计算过程。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：式中： IRR差额投资内部收益率；投资大的方案第t 期净现金流量；投资小的方案第t 期净现金流量； n开发经营期。5、了解不同投资规模的房地产开发项目方案比选应采用的指标，计算题相同、不同各自应采用的指标，效益相同或相近而费用不同的方案比选应采用的指标。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - 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