思南官井旧城改造可行性研究报告精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 32 页目录第一章总论. 11.1 工程名称 . 11.2 工程建设单位及基本情况. 11.3 可行性研究报告编制依据与范围. 11.4 建设地点 . 11.5 建设内容与规模 . 1第二章工程建设地必要性 . 32.1 思南县经济社会发展状况. 32.2 思南县城总体规划布局. 42.3 工程建设地必要性 . 4第三章建设规模与主要建设内容 . 9第四章工程选址及建设条件 . 104.1 选址 . 104.2 工程建设工程条件 . 104.3 工程建设市政条件 .11第五章工程方案 . 125.1 区域简况 . 125.2 总平面布置 . 125.3 建筑方案 . 125.4 结构方案 . 135.5 给排水及消防 . 145.6 供配电及弱电 . 155.7 暖通、空调 . 17第六章环境影响评价与消防安全 . 196.1 环境影响评价 . 19精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 32 页6.2 编制依据 . 196.3 工程主要污染源及污染物. 196.4 环境保护措施 . 196.5 消防 . 20第七章节能节水措施 . 227.1 节水措施 . 227.2 电气节能措施 . 227.3 空调节能措施 . 227.4 建筑节能 . 23第八章投资估算与资金筹措 . 278.1 投资估算 . 278.2 资金筹措 . 27精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 32 页第一章总论1.1 工程名称思南县官井片区旧城改造一期工程1.2 工程建设单位及基本情况1.2.1 工程建设单位贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司1.2.2 工程简况本工程用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006.04 平方 M，建设用地面积4992.81 平方M.用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50M. 用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备.1.3 可行性研究报告编制依据与范围1.3.1 工程设计地主要依据城市居住区规划设计规范GB50180-93民用建筑设计通则JB 50325-2005建筑设计防火规范GB50016-2006 （2006 年版）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（ 2005 年版）住宅建筑规范GB50368-2005民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001、 J114-2001地下工程防水技术规范GB50108-2001贵州省居住建筑节能设计标准DBJ52-49-2008其他相关地国家、地方法令法规.1.3.2 编制范围依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对工程建设地必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细地研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考.1.4 建设地点拟建地点：思南县城府后街1.5 建设内容与规模精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 32 页总用地面积5006.04 平方 M，总建筑面积31398.52 平方 M，建筑层数： A 栋-1+4+27F， B 栋-1+1+5+1F ，C 栋-4+2+24F.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 32 页第二章工程建设地必要性2.1 思南县经济社会发展状况2.1.1 位置范围思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域地中心地带，东经107 52-108 28，北 27 32-28 10，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤.思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江.铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川地水陆交通要塞.境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者地一致赞叹，被誉为“ 中国戏剧地活化石”. 2.1.2 行政区划、面积、人口思南县现辖14 个民族乡， 13 个镇，总人口64 万，全县地域面积达2230.5 平方公里 .2.1.3 自然条件及资源思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡地大斜坡地带地北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向地乌江即为两大山脉地自然分界线，整个地势受乌江切割地影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低.最高海拔1363M ，最低海拔340M ，相对高差1023M.地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主.气候温和，年均气温17.8，年均降雨量1154.3 毫 M，无霜期290 天.适宜稻谷、玉M 、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名地商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地 . 土壤类型共有5 个土类， 15 个亚类， 34 个土属， 82 个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.95%，水稻土占土壤总面积22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等.煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达2636 万吨，煤层稳定，煤质优良.矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等.水能资源丰富，有大小江河284 条，河道总长533 公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达 140 余万千瓦 .全县有大小水利工程1005 处，灌溉面积达12000 公顷 .旅游资源十分丰富，赋有独特地人文景观、自然景观和浓郁地民族风情.境内有神奇瑰丽地乌江山峡，千姿百态地天然溶洞，巧夺天工地石林景观等. 思南县共辖13 个镇 14 个民族乡，有汉、土家、仡佬等17 个民族 .2005 年全县总人口63.0 万人，人口自然增长率为14.0 .其中农业人口为47.25 万人，非农业人口为15.75 万精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 32 页人，人口密度为289 人/平方公里 .粮食生产由简单地数量型向质量效益型转变.工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新地转型发展阶段.2005 年，思南县三次产业结构地比例为55： 26：19. 2009 年，全县生产总值33.9 亿元，全社会固定资产投资完成31.68 亿元，社会消费品零售总额 8.6 亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104 元和 2539 元. 2.2 思南县城总体规划布局2.2.1 城市性质思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值地农副产品为主导，并形成以历史名人为依托地地域特色文化产业；逐步成为铜仁经济区地重要城市之一.2.2.2 用地规模2009 年，全县建设用地总规模11239 公顷，到2010 年和 2020 年，建设用地总规模分别达 11748 公顷和 13000 公顷 .2.2.3 城市对外交通及通讯思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县 27 个乡镇全部通公路，境内公路总长3841 多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路， 326 国道从县境北西附近经过，303 省道从县城穿过，西接326 国道，东至印江县，也是遵义至铜仁地主要交通干线.G56 杭瑞高速（杭州瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市地旅程时间，同时也将提升思南地交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域137 公里， 200 吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地 .境内水运以乌江为骨架，通航水域137 公里，其中乌江思南段78 公里，水面宽200-340M ；有客货码头8 座，各类船只数百艘，200 吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江.“ 十五 ” 期间，建设移动基站74 个，发展了VPMN 网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到3 万户，联通用户1 万户，固定电话用户2.6 万户，小灵通用户1万户，宽带用户0.12 万户 .全县交换机总容量达30592 门，实现乡乡通程控电话.完成了336个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体地现代通信网络. 2.3 工程建设地必要性2.3.1 本工程地建设可改善思南居住条件为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新城市.本工程地实施正是作为改善思南居民居住环境地必要条件，将为改造思南人民精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 32 页地居住条件提供有力保障.保障思南工作有力、生活有序、有效地展开，促进思南经济社会地发展 .本工程地建设，能完善思南县部分城市功能，是保证思南人民正常生产、生活地需要.2.3.2 本工程地建设可以提高就业率，支持思南经济地持续发展经过近 30年地改革发展，尤其是近几年西部大开发地机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力地城市之一.随着西部大开发和城镇化发展战略地实施，思南县委、县政府审时度势提出了以“ 双拥模范县 ” 为特色地新时期地发展战略目标；随着思南县社会经济地发展、城市建设地加快、城市化速度地提高、城市化模式地转变；随着城市地不断发展，开发具有市场发展前景地办公区成为思南县建设地当务之急；随着城市规划思想地发展，人们逐渐认识到以人为本地重要性，为人们提供舒适优美地办公环境；随着这几年可持续发展概念地深入影响，人们在满足自我需求地同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有地自然脉络，尽可能减少对环境地破坏 .使建筑物与环境相互融合，协调发展.二、市场预测一市场调查目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在100m2 以下地占总量地12%,住宅面积在101-120 m2 地占总量地39%,121-140 m2 占总量地31%,141 m2 地上地占总量地18%.从以上统计结果看 ,101m2-140m2 地住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应地主力,市场接受程度最高.购房者能承受多高地房价,是房地产市场上最为关心地问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格地承受能力如下:承受总价格在20 万以下地占26%,承受总价格在21-30 万之间地占 35.5%，承受总价格在31-40 万地占 30.50%，承受总价格在41 万以上地占8%.以上调查结果显示,思南县城购房者所能承受地价格主要在20-30 万之间，其为购房者地主要承受范围.另外，重点调查了我们地工程所在地官井旧城区房地产市场及工程周边地主要楼盘销售状况 .在 2010 年思南县城住宅平均价格为2000 元左右 /平方 M.2010 年第四季度江岸名都楼盘销售均价在2700-3300 元/平方 M，且销售情况良好：金辉叠翠园均价在2400-2700 元 /平方M 且销售情况同样良好.究其原因，一是有良好地地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足地消费群体.总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高 .该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展地趋势.二产品供需预测根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃地房地产市场之一，2001 年上半年武汉完成住宅建设投资39.47 亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2 万平方M.2002 年总投资额为132.5 亿元，同比增长14.9%.其中住宅投资99.39 亿元，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 32 页同比增长15.4%，占总投资地75%，经济房开发投资13.65 亿元，占总投资地10.3%.从销售投资比率来看，98 年销售额只占到投资额地43.78%，99 年上升到60%，在 2002 年，全市销预售总面积为759.32 万（其中住宅销售面积393.13 万）同比增长17.17%；总销售额为118.55 亿元，同比增长26.62%.虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅地良好销量，再结合入住武汉光谷地高科技公司地不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房地需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅地金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高.据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好.三价格预测据调查，今年思南县还将陆续推出一系列地中高档工程，整体工程水平与2010 年工程相比，这些工程无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高 .今年思南县基础建设将要快速发展.几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房地销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势.从原因上看，主要有五：1.在政府土地供应政策与方式变化地情况下，地价上升.住宅集中区地段周边开发工程地增多，形成 “ 扎堆 ” 效应，带动地价上升.2.需求量大 .从目前思南县房地产地消费市场来看，有84.6%地消费者都采用了商业贷款或组合贷款地方式进行购房置业，而且更多地人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民地福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累地需求量在短时期内释放出来 .3.购买力地增强，按揭地作用.城镇居民地人均可支配收入地增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“ 持币观望 ” 者地加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅地金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨.4.住宅品质地提高，也成为了房市升温.因为随着经济地发展，居民对住宅地选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔地目光审视、评判选择住宅，对住宅地品质以及物业管理服务地要求地提高.最终导致价格上扬.5.竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈地竞争.由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南.使思南房地产市场地竞争更为激烈化.综上所述，再结合我们公司地竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方M2500 元左右 .四竞争力分析外地企业纷纷进入思南.由于思南县人口众多，消费市场巨大，加精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 32 页上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场 .在激烈竞争地同时也会提高整体地开发水平和住宅地质量.另外知名企业得到追捧.品牌地魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要地参考因素.无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高地都受到了购房消费者地青睐，尤其是国内知名地地产商和省内外地著名规划设计公司，以其先进地理念推出地楼盘都收到了良好地市场效果.鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司地知名度，根据不同市民地不同需求，推出具有先进理念地楼盘；再加上我们开发地地段位于“ 光谷 ” ，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚地人文气息；高收入阶层地市民较多.而周边地段由于武汉近年来地高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民地购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大地市场潜力，为此工程开发带来了无限地商机 .据此我们有理由相信我们开发地商品房有较强地竞争力.五市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作地白领阶层，周边高校院所地知识分子，入驻华中硅谷地电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好地市民家庭 .由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工地职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平地不断提高，人们对文化地追求也提高到了新地位置，随之而来地是教职工地收入水平也逐步地提高 .2）收入稳定：教职工地收入水平在稳定中逐步提高.东湖高新科技工业园区工作地白领阶层，入驻华中硅谷地电脑从业人员，他们都属于高收入阶层.3）文化水平较高：他们地年龄地大多在3545 岁之间，人到中年是单位地骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好地投资环境.4）对家庭居室地要求较高：除对住宅地舒适性.安全性地要求以外，由于工作地原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境地要求，对住宅品位地要求，对户型地设计要求也比较高.这就意味着该工程地变现性较好，比较容易出手，这也是工程投资本金安全性地保证.所以投资风险不会太大.2.通货膨胀地防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀地影响是长期存在地，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀地防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定地，这就减少了通货膨胀对该工程地影响，同时对该工程地投资采取了相对保守地措施，这就为该工程地投资减轻了风险.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 32 页3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小 .精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 32 页第三章建设规模与主要建设内容总用地面积5006.04 平方 M，总建筑面积31398.52 平方 M，建筑层数： A 栋-1+4+27F， B 栋-1+1+5+1F ，C 栋-4+2+24F.用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50M.用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想地建设场地.本工程是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设工程.总建筑面积32617.2 平方M；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级.居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户.建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 32 页第四章工程选址及建设条件4.1 选址工程专家组会同思南县发展计划局、规划局、贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县委、县政府.将在贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街划拨建设官井片区旧城改造工程.其理由如下：4.1.1本工程用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，土地权属清楚，建设官井片区旧城改造工程不需新征土地.4.1.2由于该地址位于思南县思唐镇府后街，交通非常便利.4.1.3水电等设施齐全，能满足官井片区旧城改造工程地用电、用水要求.4.2 工程建设工程条件4.2.1 地形地貌整个用地呈不规则扇形用地，南北长约112M，东西宽约136M，用地面积约为5006.04平方M. 场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起.场地最高高程为473.5M ，最低高程为425.0M ，最大高差近50M，用地高差较大.4.2.2 气象与水文场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明，年均气温17.8，年均降雨量 1154.3 毫 M，无霜期290 天，水能资源丰富.4.2.3 植被工程区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多.4.2.4 地震据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用.4.2.5 建设材料和运输条件本工程建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要.此外，工程地区有大型地建材市场，具有充足地资源，路基所选用地石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应地生产厂家供给，并能满足建材质量标准地要求.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 32 页本工程筑路材料主要采用公路运输方式，工程所属地公路比较发达，完全可以满足本工程建设期间材料运输要求.4.3 工程建设市政条件4.3.1 供电、供水和排水本工程用电量不大，建设用电和生活用电不成问题.供水能得到保证，城市水厂就在工程附近 .排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂.4.3.2 市政交通条件工程所在地南临思南县城老城区，位于新城开发区，市政交通条件十分便利.4.3.3 邮电通信思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络.工程处市区中心地带，信息传递方便.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 32 页第五章工程方案5.1 区域简况5.1.1 地理位置官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81 平方 M.用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50M.5.1.2 交通条件工程所在地位于思南县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常方便.5.1.3 场址地形地貌官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81 平方 M.用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50M.场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起 .5.2 总平面布置5.2.1 总平面布置官井片区旧城改造一期工程由A、B、C 三栋居住用房，A、B 两栋紧靠府后街，C 栋毗邻环城路， A、B 与 C 之间修建休闲场所及花坛.强化住宅中心主要涉及以下两个方面.第一层面，是对住区主题概念地强化.强化明确地主题，不单给予居住环境设计主线，而且也会加强楼盘在市场上地竞争力.方案中强调现代文化地“ 时代感 ” 和城市景观资源地“ 导入 ” 作为住区地主体概念.第二层面，是对住区空间几何中心地强化.在方案中，我们关心住区地公共空间环境.对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间地凝聚力和识别性，并从视觉上引导居民相互交往.5.2.2 竖向设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好地视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为20M，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地地连接方式采用平坡式与台阶式相结合.5.3 建筑方案5.3.1 工程类别本工程是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设工程.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 32 页5.3.2 总体布局本工程设有三栋主居民住房，总建筑面积32617.2 平方 M；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级.5.3.3 平面布置居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户.5.3.4 剖面设计建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%，建造一个适宜人居地生活小区.5.3.6 无障碍设计根据城市道路及建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001 第 4 条：所有入口及人行道设置提示盲道 .具体由景观公司设计施工；根据城市道路及建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001第 7 条：所有入口及室外踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡道宽度1.2M坡度 1 ：12，具体由景观公司设计施工.5.3.7 立面设计设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好地视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为20M，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地地连接方式采用平坡式与台阶式相结合.5.4 结构方案5.4.1 工程设计采用地规程规范建筑结构可靠度设计统一标准建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑地基基础设计规范建筑桩基技术规范砌体结构设计规范5.4.2 自然条件场地地质较稳定，适宜进行本工程地建设.5.4.3 地震设防本工程属于丙类建筑工程，按六度进行抗震设防，本建筑地结构安全等级为三级.5.4.4 结构形式根据工程区地自然条件及建筑物地平面布置地特点，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 32 页系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，基础拟采用扩展基础.5.4.5 结构计算材料明细表：混凝土部分：（1）桩身： C30（2）基础梁、独立基础： C30（3）楼层梁、板、楼梯： C25-C30（4）竖向构件柱、墙： C25-C40钢筋部分：直径 12mm I 级直径 12mm II级板筋为冷扎带扭钢筋主要填充砖材：加气混凝土砌块.5.5 给排水及消防5.5.1 编制依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2009(2009 年版）2、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005 年版）3、建筑设计防火规范GB 50016-20064、全国民用建筑给水排水工程设计技术措施（2009 年版）5、室外给水设计规范GB 50013 20066、室外排水设计规范GB 50014 20067、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）8、各专业提供地有关资料及建设单位要求9、其它相关国家标准、规范、规程及规定5.5.2 编制范围1.本工程室内给水排水和消防给水系统设计. 2.本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计.5.5.3 给水1、用水量工程1)商场用水量定额： 5L/ 平方 M 营业厅；2)住宅生活用水量定额：140L/人 d；3)道路、广场及绿化浇洒用水：2.0L/平方 M ；2、给水方式采用市政管网直接供水并结合低位水池、变频加压泵中高区加压供水.3、管网规划精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 32 页由二根 DN150 进水管从本工程二端引入，在规划区内形成环状管网供水.5.5.4 污水排放排水体制排水体制采用雨、污分流制.污水量确定生活污水按居民给水用水量地90%估算，则规划区总地污水量约为65 m3/d.5.5.6 污水处理污水先排入小区主排水管道经化粪池处理后，排入市政污水排水管网.5.5.7 消防1、室内消防给水工程室内消火栓用水量40L/S,火灾延续时间3 小时 .室内消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水泵、屋顶水箱联合供水.2、室外消防给水工程消防给水采用生活、生产、消防合一制，在主干管环网上布置室外消火栓，其间距不大于 120M 设置 .室外消防用水量为30L/S，同时发生火灾次数1 次，火灾持续时间为3 小时 .3、建筑灭火根据建筑灭火器配置设计规范，在必要地部位设置气体灭火装置.5.6 供配电及弱电5.6.1 设计依据和供电特征民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008低压配电设计规范 GB50054-95建筑物防雷设计规范 GB50057-94 （2000 年版）建筑照明设计标准 GB50034-200410Kv 及以下变电所设计规范 GB50053-94供配电系统设计规范 GB50052-2009高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95(2005 年版 )建筑设计防火规范 GB 50016-95(2005 年版 )汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97通用用电设备配电设计规范 GB50055-93民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB 50198-94火灾自动报警设计规范 GB 50116-98精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 32 页智能建筑设计标准 GB/T50314-2006综合布线系统工程设计规范 GB50311-2007有线电视系统工程技术规范 GB 50200-94工程建设标准强制性条文.房屋建筑部分（2009 版）；建筑工程设计文件编制深度规定（2008 版）；5.6.2 用电负荷按照变压器尽量接近负荷中心和便于运行管理地原邮电部，拟于小区转换层内设置变配电所，采用TN-S 配电系统，本工程车库及其他建筑地消防用电设备负荷等级为二级，其它负荷为三级 .负荷指标：住宅用电取6KW/ 户；商铺用电取60w/m2 ；车库及配套建筑用电取25w/m2.供电电源：本工程拟采用由一路10KV 线路供电 +消防负荷备用电源.5.6.3 变、配电线路敷设：住宅配电电缆从变压器低压屏用电缆从电力管引入住宅强电井，然后用阻燃导线供电到每层楼层计量配电箱；商铺和配套建筑用电从变压器低压屏用电缆穿电力管引至各栋商铺电计量箱，然后用阻燃导线穿管供电到各用电商铺；地下车库设置分区配电系统，每个分区内设配电箱 .动力配电及控制设计：1、生活泵、排水泵采用放射式配电，并采用水位自动控制.2、消火栓泵、喷淋泵采用双电源双回路放射式配电，并在末端进行自动切换.消防水泵由就地 /远方（消火栓处和消防中心）控制；喷淋泵由手动/自动控制 .3、防排烟风机采用双电源双回路供电，并在末端进行自动切换.并由就地 /远方（消防中心）手动及消防报警系统联动控制.5.6.4 户外供电及照明在大楼屋顶处、四周、庭园内，结合园林景观工程做投光灯、路灯、庭园灯、草坪灯，电压等级采用220V,室外灯具选用半截光型或截光型配光灯具，选用紧凑型荧光灯、金卤灯、高压钠灯光源，采取接触器与时间继电器配电箱集中控制.5.6.5 防雷本建筑为一类高层按二级防雷建筑考虑.每栋楼设总等电位联结，带淋浴设施卫生间设局部等电位联结.建筑采用共用接地系统，接地电阻不大于1 欧姆 .各栋建筑接地系统互相连结，仝小区接地网联成整体.低压配电系统地接地型式采用TN s制.在配电系统各级设电涌保护器.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 32 页5.6.6 弱电小区内设置语音通信系统，局域网(数宁 )通信系统和有线电视系统，根据本工程和全小区建筑面积，设置语音通信远端交换机站和局域网工作站.通信容量，住户按1.5 对/户计，其它场合按用途适量考虑，则语音通信容量为150 对(包括公共及商业用户)，数字通信点为150 点(包括公共及商业川户).住户每户一条视频线接入，其它场所按用途适量配置，则共有约有100 个端口用户 (包括公共及商业用户).小区住户设置可视对讲保安系统，住宅每户考虑紧急报警装置.地下车库、商业及公共建筑地有关部门设置电视监控保安系统，小区设周界防越报警系统.因此全小区设一个消防保安中心 .智能系统线路，地下暗敷，室外采用地下PVC 管道敷设，地下车库内采用封闭桥架敷设.5.7 暖通、空调5.7.1 设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2003 ）.城镇燃气设计规范（GB 50028-2006 ）建筑设计防火规范(GB 50016-2006 ）高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）(2005 年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97 ）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005 ）车库建筑设计规范（JGJ100-98）其他相关地现行法规、标准及规范.本工程规划设计方案地相关审查意见书建设方提供地设计委托书、有关使用要求和设计技术要求.各相关专业提供地图纸及资料.5.7.2 通风、空调工程1.因空调系统未确定具体空调形式，故不在本次设计范围内.仅预留相应动力站站房等功能房间 .2.车库通风设置机械通风系统，车库根据防烟分区情况采用机械排风，自然补风或机械排风，机械补风相结合地方式，该系统平时排风，火灾时排烟.送风量不小于排风量地50%.3.柴油发电机房及储油间设独立地机械通风系统，高温烟气高空排放.4.设备用房设独立地机械排风（局部设备房兼事故通风）及机械补风系统.5.卫生间通风采用卫生间通风器，通过排风井排出.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 32 页6.各个公用卫生间均设置机械排风装置，集中排放浊气.7.厨房油烟、卫生间浊气、柴油发电机燃烧尾气均通过各自地土建竖井高空排放.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 32 页第六章环境影响评价与消防安全6.1 环境影响评价6.1.1 社会环境影响拟建工程地修建，可对区域社会环境产生一系列有利影响，有利于改善办公条件，促进城市和区域经济地发展.6.1.2 生态环境影响土石方地填挖及建筑物地施工将引起自然环境地改变，施工期间及运营期间污水也对周边环境及居民生活造成一定影响.因此，建设期间需要重视对周围环境地保护，尽量减少工程建设对环境带来地不利影响 .6.1.3 声环境及空气环境影响施工期间来自施工机械和运输车辆地噪音，营运期间产生地噪音都对环境有影响.同时，施工期灰土拌和与施工车辆机械等运行产生地扬尘对大气产生污染.建议施工拌和场地要选择合理位置，尽量减少噪音及废气对居民地影响.6.2 编制依据1 民用建筑电气设计规范2 低压配电设计规范3 高层民用建筑设计防火规范4 火火报报警系统设计规范5 建筑物防雷设计规范6.3 工程主要污染源及污染物大楼排出地粪便污水及其他污水，外排量为20m3/d，这是此工程地主要污染源.6.4 环境保护措施(1)采用高效节能电气产品.(2)采用智能化开关控制设备.(3)电力电缆采采用低卤低烟产品.(4)采用气体放电光源照明器.(5)变电站、开闭所、发电机房布置于地下.(6)发电机排烟达欧洲2#标准 .(7)没置小区物管计算机网络.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 32 页6.5 消防6.5.1 设计依据(1)建筑设计防火规范(2)高层民用建筑设计防火规范(3)自动喷水灭火系统设计防火规范(4)汽车库、修车库、停车场设计防火防火规范(5)建筑灭火器配置设计规范6.5.2 建筑消防设计1、安全疏散：该栋建筑有两个出口，并疏散楼梯到顶屋均出屋面.符台规范要求 .2、本工程消防控制室设在一层设备用房内.3、报警灭火：详见设备专业有关设施.6.5.3 电气消防1、系统组成及保护等级确定：根据本建筑性质，设火灾自动报警系统. 2、消防设施电源供给：本小区消防用电负荷为二级负荷，消防中心用电及消防用电设备采用耐火电力电缆或耐火电力电线双电源放射式末端切换供电.3、应急、疏散照明设备用房、住宅地楼梯问、电梯前室设自带电源地应急照明灯及火灾疏敞照明，应急照明电源地连续供电时问小少于90min.4、火灾自动报警系统在变配电房，各设备用房设感烟探测器；柴油机房设感温探测器，火灰报警信号送至消控室地消防报警主机.5、消火栓、自动喷酒与控制系统消火栓系统中地消防泵均可由各层消火栓报警按钮直接启功，也可由消防中心手动启动.自动喷洒系统由水流指示器及报警阀地动作信号送至消防中心报警，火灾确认后启动喷洒泵，也可由消防中心手动启动喷洒泵.6、防火卷帘控制系统火灾时，关闭有关部位地防火卷帘门，并接收其反馈信号，疏散通通道上地防火卷帘门两侧均设置手动控制按钮.7、消防电话在设备房消控中心设消防电话总机且设置直接向消防部门报警地外线电话；在水泵房、排烟机房、变配电房、柴油机消防电梯机房设固定地对讲电话；手动报警按钮处设对讲电话插孔 .精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 32 页 8、火灾时，接通事故照明灯和疏散指示灯，切断有关部位地非消防电源.9、在柴油发电机房设置气体灭火控制系统.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 32 页第七章节能节水措施7.1 节水措施1、选用高效率地水泵和配套电机，以节省运行电耗.选用加压设备在水泵高效区内运行.2、充分利用城市自来水水压供水.高区用水采用管网叠压变频供水设备，以节省运行电耗.3、各用水点均设置水表计量，节约用水.4、用户装修时应选用节能、节水型产品，大便器冲洗水箱容积应小于6L. 节水器具应符合节水型生活用水器具CJ164-2002 中第 4.2.1、第 4.2.3、第4.2.4、第 4.3.2 及第 4.4条规定 .7.2 电气节能措施1、变压器选用节能型产品.2、采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备地功率因数.3、照明配电采用合理地控制方式，照明灯采用光效高地节能灯，镇流器选用节能型电感镇流器 .4、照明功率密度值不能大于规范GB50034-2004 同，建筑照明设计标准地规定.5、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流.6、设计时考虑稳定电压措施.7.3 空调节能措施1、空调主机因地制宜采用水源热泵机组，机组能效比满足公共建筑节能设计标准（GB501892005）地要求，有效地利用了能源.2、空调水循环泵采用变频技术实现在不同地负荷条件下，流量和扬程地匹配.3、根据建筑功能和使用时间合理划分空调系统，在制冷站对各空调水环路地供回水温度等参数进行监测，合理调配空调主机地运行.在空调房间内均设有对空调末端设备地控制装置，在满足用户要求地前提下尽量避免不必要地负荷消耗.4、新风系统采用变频调速，可以实现新风量根据实际情况地调整，最大限度地节省能源.在人员密集场所设置排风系统，过度季节可以利用新风冷量实现空调效果，节约空调运行费用 .精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 32 页5、提高空调系统自动化控制水平，根据系统设备地配置设计有监测和控制系统，可以对空调系统进行集中管理和控制，在合同利用能量地前提下使空调效果最佳.6、车库通风系统采用多台风机组合地方式，可以实现不同通风需求量情况下地变风量运行，从而达到节能地目地.7.4 建筑节能1、总体布局上系统主干管靠近负荷中心，使服务距离最近，节省能耗.2、积极采用新型节能墙体和屋面地保温、隔热技术与材料.3、采用保温隔热和密闭性能好地门窗.第八章工程组织管理与实施进度8.1 工程组织管理1、本工程由贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司负责建设实施.2、工程建设必须坚持质量第一，本工程建设要积极推行工程法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制.为顺利完成本工程地建设任务，由思南中天投资开发有限责任公司成立工程建设领导小组，下设办公室，配备精干人员，建立制度，加强领导，确保“ 工程 ” 实施，由领导小组全面具体地负责工程建设工作.主要完成工程实施准备、资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段.这些阶段地各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行.将工程实施时期各个工作阶段地各个工作环节进行统一规划，以便对工程实施进度做出合理而又切实可行地安排，达到保证工期、顺利投入使用.8.2 工程设计和施工管理1、基建工程工程应委托具有相应资质地建设工程勘查设计单位进行地质勘察，并编制建设工程勘查文件作为建筑结构设计地依据.建设单位要通过招标选择信誉好、技术力量强、具有相应资质等级地设计单位进行设计.设计要依据已批准地工程概算和建设标准进行，严禁擅自提高标准.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 32 页2、工程建设实行政府采购.按照政府采购法、招标投标法地规定，通过同级政府集中采购机构进行采购.施工单位确定后，应根据国务院颁布地建筑安装工程承包合同条例签订合同，施工合同中应明确双方地权利、义务、付款方式、工程质量要求、检验和验收方法、材料、设备地供应方式与质量标准、设计变更、违约责任及处置办法等.3、建设单位在工程建设中，要严格按照建筑安装工程技术质量规范和验收评定标准进行施工检查监督和组织验收.所有基建工程均应按规定办理施工许可执照，选择素质高、能力强、执法严格地工程质量监理单位对工程质量、建设工期、工程投资等进行监理，签订监理合同，明确工程监理单位地责任.建设单位要参与施工组织管理地全过程，以确保工程进度和工程质量.4、建设工程竣工后，由工程建设领导小组组织有关部门和单位成立验收组织，按规定组织竣工验收，办理竣工验收证书，并将完整地竣工验收资料移交档案管理部门.8.3 工程实施进度工程计划建设工期为8 个月，具体实施进度如下：1、2011 年 8 月-2011 年 9 月完成工程可行性研究报告地编制及评估、论证.2、2011 年 10 月进行工程设计、勘探，同期进行工程及设备地招标采购工作.3、2011 年 11 月 -2012年 2 月土建工程施工.4、2012年3月竣工验收并交付使用.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 32 页第九章 工程招投标方案9.1 总则1、为保证思南中天投资开发有限责任公司工程建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程工程招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案.编制依据（1）中华人民共和国招标投标法（2）中华人民共和国建筑法（3）中华人民共和国合同法（4）贵州省建筑工程招标投标管理办法（5）建筑工程招标投标规程等有关法律、法规2、本方案仅适用于思南中天投资开发有限责任公司工程建设工程地招标投标.3、本工程招标投标遵循地原则：公开、公平、公正和诚实信用地原则.4、本工程招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外地投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动.9.2 招标方案1、招标范围（1）思南县官井片区旧城改造一期工程工程地勘察、设计全部进行招标.（2）工程地建筑工程、安装工程全部进行招标.（3）工程地工程监理全部进行招标.（4）工程所需设备采购活动实行全部招标.（5）工程所需地重要材料部分进行招标.（6）工程其他工程进行部分招标.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 32 页2、招标组织形式该建设工程地建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备地采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标.3、招标方式该建设工程地建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备地采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其他采用邀请招标.4、招标基本情况表表 81 招标基本情况招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他方式项目精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 32 页第十章投资估算与资金筹措10.1 投资估算10.1.1 估算依据：（1）、土建工程套用1998年贵州省建筑工程预算定额及贵阳地区基价；（2）、 2002 勘察设计收费标准；（3）、安装工程套用(1995)贵州省安装工程预算定额；（4）、设备费按设备生产厂家询价；（5）、其它费用根据建设单位提供数据及参考国家有关规定具体情况计列. 10.1.2 投资估算范围：（1）、工程费用：建筑主体结构及辅助设施地土建工程、装饰工程、给排水、消防、电气照明、及环境绿化等费用.（ 2）、其它费用：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代理、质量监督、施工图审查等费用.（3）、预留费：基本预留费按7%；涨价预留费按工程费用地5%.10.2 资金筹措本工程估算总投资：6082.96 万元 .其中工程费用5314.98 万元，其他费用370.27 万元，基本预备费227.41 万元，土地购置费170.3 万元 .详见下表：工程投资估算表工程工程及费用建筑面积（m2)投资价值（万元）工程费用土建工程给排水工程电气工程通风燃气其它小计其它费用合计一般土建31398.53767.823767.82 给排水工程125.59 125.59 电气工程0.00 238.63 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 32 页通风燃气工程94.20 94.20 室外综合管网30.14 30.14 土石方工程450.00 450.00 边坡治理费354.40 电梯安装费160.00 道路、绿化等室外工程94.20 94.20 小计5314.98 5314.98 其它费用建设工程筹建管理费66.15 建设工程规划综合费6.28 工程勘察设计费70.00 工程监理费124.00 施工图审查费2.51 环境影响评价费0.90 白蚁防止费1.41 消防系统地行政收费0.30 防雷工程设计审核费0.53 城市建设配套费94.20 建设工程综合服务费3.99 特种设备检测费1.92 小计370.27 370.27 基本预备费227.41 土地购置费170.3170.3总计6082.96 第十一章结论与建议11.1 结论从经济效益来说：本工程地实施，为思南县地房地产经济注入了新鲜血液，有力地推动了思南县地房地产经济发展，起到了搞活经济地作用.从社会效益来说：工程建成后，将成为思南县城地一个亮点，为居民提供了优越地住宅环境，积极有效地响应了思南县地安居工程，使居民能够更好地生活和工作，使思南人民能够更好地感受到经济发展所带来地直接好处.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共 32 页从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度地减小了对环境地破坏，该工程完成后，从前地脏乱差地大体环境变成了环境幽雅，全新地建筑造型，秀丽地自然景观，功能齐全，配套地公共服务设施以及便利地交通，无疑将在该市形成一个全新地修养圣地，对于美化光谷地市容，改善环境带来较大地影响.经过以上系统分析，本工程地建设实施，可以为工作人员提供足够地办公用房和必备地配套设施，有利于思南中天投资开发有限责任公司地规范化管理；有利于改善思南县城地环境，提高思南就业率，支持思南经济地持续发展；美化思南县城环境，维护当地人民群众地利益，促进社会经济快速、协调、持续发展等，具有重要作用.因此，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该工程是完全可行地.11.2 建议强化工程进程中地投资、质量、进度计划，注重对可能发生地不利条件及变化因素地预测与防范对策，以保证工程按期完成.（1）实行速度管理，加强工程运作进度，以避免市场可能地由高峰期向下降期转折地风险.（2）公司各部门紧密配合，以加快工程运作进度.（3）要做精品 .产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来地标志性、有品位地产品 .（4）工程成本须合理控制，以保留市场波动时地降价应对空间.（ 5）注意严格地按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作.特别要准备好抗风险资金，不可挪用.精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 32 页，共 32 页