加州工程战略加州工程战略 第一部分：市场摸底第一部分：市场摸底 中介公司市中介公司市场场摸底摸底中原地产美联物业大业兴房产中房网络大泽置业中介公司市中介公司市场摸底摸底 之之 中原地中原地产-针对200万总价的小商铺,到达净收6%报答率投资者感兴趣。(净收含义：客户不承当4.05%买卖税金及4%上下佣金，因此折算实践投资报答率约为6.8%)-对中国银行承租商铺,投资者比较看重品牌良好的运营才干及稳定的投资报答。接受6%报答。-对大型商铺来讲,中原地产现有一房源为带租约9%投资报答率,单价5000元/平方,面积2000方,总价1000万,5楼的商业裙楼,可以评价到2000万,即贷款可达1000万,此物业不断处于待售阶段。-针对总价2000多万级商铺,投资报答率在9%以上客户较感兴趣。-位置不是很当道。-价钱高,报答低.小商铺净投资报答6%可以,银行租赁的物业净投资报答率6%投资者较感兴趣.徐生记高总价,报答8%以上才有客户感兴趣。-面积又大,要的资金又多。- “很难啊, 他司还不给佣金,合同又不公平。-7月9日美联物业将我司物业登了重庆晨报广告,但咨询客户较少。中介公司市中介公司市场摸底摸底 之之 美美联物物业-针对200万总价的小商铺, 6%净投资报答率投资者感兴趣。-对徐生记大型商铺来讲,8%报答客户才会感兴趣。-我司工程现场玻璃上的招贴画需撤除。-客户付第一笔首付款即支付佣金。中介公司市中介公司市场摸底摸底 之之 大大业兴-针对烟酒行小商铺,到达净收6%报答率投资者感兴趣.现有一投资客非常有意向购买此铺。-2021年中房网络成交一宗6000万位于石桥铺的商业物业,其报答高达9%。 -针对总价2000多万级商铺,淡化总价概念,强化单价概念,投资报答率在9%以上客户较感兴趣。中介公司市中介公司市场摸底摸底 之之 中房网中房网络-工程现场玻璃上的招贴画要求撤除。-小门面投资报答为6%可以向客户引荐。-徐生记大商铺,报答8%可以向客户引荐。中介公司市中介公司市场摸底摸底 之之 大大泽置置业 自有客自有客户户市市场场摸底摸底-仅有中低总价接受力的意向客户。-烟酒小商铺6%报答有客户购买意向。-中国银行商铺组合有一定客户询价。市场反响小结-500-500万以下中小商铺投资报答率万以下中小商铺投资报答率6%6%客户感兴趣客户感兴趣-徐生记大酒楼大面积高总价商铺徐生记大酒楼大面积高总价商铺8%8%投资报答率客户感兴趣投资报答率客户感兴趣5%-8%5%-8%租金报答返算已租赁商家总价租金报答返算已租赁商家总价商家商家/ /总建面总建面年租金年租金5%5%总价总价/ /单价单价6%6%总价总价/ /单价单价7%7%总价总价/ /单价单价8%8%总价总价/ /单价单价理论成本单价理论成本单价徐生记/2809.9134875226975040 / 960022479200 / 800019267886 / 685716859400 / 60007500中行/2693292566585120 / 244805487600 / 204004703657 / 174864115700 / 153007500烟酒/60.7887523.21750464 / 288001458720 / 240001250331 / 205711094040 / 180007500红都/122.61176962353920 / 192001961600 / 160001681371 / 137141471200 / 120007500合合计3262.28188322737664540 / 1257231387117 / 1047626903243 / 898023540338 / 78577500从上表可以看出从上表可以看出: :-根据对中介公司的试探及对前期客户的分析根据对中介公司的试探及对前期客户的分析, ,投资客户对小商铺的投资报答率要求为投资客户对小商铺的投资报答率要求为6%,6%,大商铺投资报答大商铺投资报答率要求为率要求为8%,8%,所以对本案已租赁商铺来讲所以对本案已租赁商铺来讲, ,以上已租赁商铺的市场接受价钱为以上已租赁商铺的市场接受价钱为= =小商铺小商铺(6%)+(6%)+大商铺大商铺(8%)=(548(8%)=(548万万+146+146万万+196+196万万)+1686)+1686万万=2576=2576万元万元 -已租赁面积已租赁面积3262.283262.28平方平方, ,未租赁面积为未租赁面积为2825.932825.93平方平方, ,假设按照此前招商程度招商假设按照此前招商程度招商, ,剩余面积市场接纳销剩余面积市场接纳销售价钱为售价钱为22312231万元万元( (已租部分未租部分的已租部分未租部分的1212层面积配比接近层面积配比接近) )-也就是说也就是说, ,照此思绪销售照此思绪销售, ,市场接受的价钱最理想仅为市场接受的价钱最理想仅为2576+2231=48072576+2231=4807万元万元第二部分：执行战略第二部分：执行战略我们的思索！我们的思索！-A 按现行形状销售,完全无法到达预期。-B 租金报答和工程的运营气氛是投资者的投资看重的重要要素，我们只能经过以专业市场结合社区商业配套的定位方向，经过部分的专业市场来提升工程的整体租金,才干实现商铺的升值和销售的价值从而提升工程的报答率。-C 先行招商，再寻觅时机整体打包出卖，在工程现有的条件下尽能够的实现利润最大化。招商先行招商先行运营管理运营管理整体出卖整体出卖 左左侧专业侧专业市市场场分割表示分割表示图图楼楼楼楼层层功能分布功能分布功能分布功能分布: : : :面积为产权证上标注建筑面积楼层楼层经营功能经营功能建筑面积建筑面积面积比率面积比率1楼左侧专业市场1087.343.45%2楼左侧专业市场1557.821楼右侧社区配套型商业(徐生记+红都+烟酒+中国银行+180.81m未租)1774.3356.55%2楼右侧徐生记大酒楼1668.76(已经出租)专业专业市市市市场场租金价租金价租金价租金价钱钱体系体系体系体系专业市场专业市场1 12 2层租金均价为层租金均价为89.7989.79元元/ /平方米平方米 1/F1/F：临街元：临街元/ /平方米平方米 不临街不临街9090元元 / /平方米平方米 2/F2/F：7070元元/ /平方米平方米 注：以上为专业市场散租租金注：以上为专业市场散租租金专业市场年租金约为285万(面积2645.12平方)一楼临街元/平方月一楼临街年租金合计=691*12=112万一楼不临街90元/平方月一楼不临街年租金合计=396.3*90*12=43万 二楼租金平均70元/平方月 二楼年租金合计=1557.82*70*12=130万 以出租率100%计算， 租金合计：一楼+二楼=285万以出租率80%计算， 租金合计：一楼+二楼=228万以出租率70%计算， 租金合计：一楼+二楼=200万 专业专业市市场场年租金年租金社区配套型市场年租金=189万+21万=210万(面积为3443.09平方)已租赁商家的年租金为=徐生记万+红都12万+烟酒9万+中国银行33万=189万未租赁商铺的年租金=租金100 元/平方月*未租面积180.81平方*12=21万社区配套商业年租金社区配套商业年租金专业市场以100%出租率出租：专业市场285万+社区配套商业210万=495万专业市场以80%出租率出租：专业市场228万+社区配套商业210万=438万专业市场以70%出租率出租：专业市场200万+社区配套商业210万=410万工程年租金工程年租金 按9%投资报答率返算工程总价:专业市场按70%出租率，那么总价为4556万专业市场按80%出租率，那么总价为4867万专业市场按100%出租率，那么总价为5500万投资报答率投资报答率 按7%投资报答率返算工程总价:专业市场按70%出租率，那么总价为5857万专业市场按80%出租率，那么总价为6257万专业市场按100%出租率，那么总价为7071万 按8%投资报答率返算工程总价:专业市场按70%出租率，那么总价为5125万专业市场按80%出租率，那么总价为5475万专业市场按100%出租率，那么总价为6188万