房地产工程开发全过程的成本控制与管理前言房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部 )的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。房地产工程全成本的概念和范围：房地产工程的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、 3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 17 页事而不是哪个部门那几个人的事情。以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。）房产开发工程成本控制的九个环节第一项工程立项环节成本控制第二项二、规划设计环节成本控制要点第三项招投标环节成本控制第四项施工环节成本控制第五项材料及设备采购环节成本控制第六项销售环节成本控制第七项工程预结算环节成本控制第八项期间费用的控制环节成本控制第九项物业管理阶段成本控制一、工程立项环节成本控制要点工程立项环节的成本控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 17 页环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得 (行政国家划拨， 房产开发不可能 )。这一阶段成本控制公司领导及经营部门( 按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式1、新征土地（国家出让方式获得）征地费用少交或晚交，力争减免经营部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用经营部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、工程部和成本部负责规划条件满 足 公 司 利 益 最 大化，合理提高容积率，降低土地成本公司决策层负责工程、营销、成本参与2、买 断 工 程（转让方式获得）买断内容明确买断内容明细公司决策层负责付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责付款时间周期长、次数多公司决策层负责四通一平的标准明确验收标准明细工程部负责手续风险与工程付款时间直接挂钩。公司决策层负责3、合作开发合作方式符合集团要求，有利于公司发展；公司决策层负责分成比例双赢原则；公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房，营销部负责交房标准不低于合同中交房标准营销部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式公司决策层负责公司决策层负责精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 17 页二、规划设计环节成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、工程部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本）控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、 规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更经营部、工程部、营销策划相互配合（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由公司决策层工程部负责，销售部配合进行评审。（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定工程部负责。根据提交的设计成果进行投资估算成本部负责，工程部配合2、报批设计（1）设计方案根据工程前期运营的情况和市场分析制订设计任务书工程部负责，销售部协作方案设计招投标工程部负责方案设计评审工程部负责组织精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 17 页（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整工程部责。控制要点控制什么怎么控制谁来控制3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核工程部负责（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算工程部负责，成本部配合制订经营指导书工程部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审工程部负责设计调整工程部负责4、地质勘探（1）地质勘察勘查单位的选择工程部负责（2）设计方案评审勘查报告的分析5、 施工 图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70% 的部分属于设计方可控部分，应严格审核。工程部负责，其他部门协助（2）报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。工程部负责（3）审图互 审 互 签 ， 明 确 修 改 意见，设计洽商工程部负责6、 销售 处设计售楼规模要求结合营销费用控制工程部负责7、 装修 方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求工程部负责，销售部协助（2） 材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备工程部负责控制要点控制什么怎么控制谁来控制8、功能设计（1）小区建筑物功能市场调研销售部负责精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 17 页的经济评估有针对性扩充建筑物功能工程部负责，销售部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件工程部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额工程部负责，工程部协助（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制工程部负责（5）销售宣传保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性工程部负责，销售部协助9、设计变更（1）设计调整费用工程部洽谈工程部负责（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行工程部负责、销售部协助10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装工程部负责（3）采购招投标工程部负责其他费用物业管理完善费限额设计工程部负责，成本部配合三、招投标环节成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、工程部、财务部等多个部门的配合运作。这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。该环节的工程部、工程部、成本控制部共同承担该项职能。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 17 页控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立合格承包商、工程监理、造价咨询、材料及设 备 供 货 商 名 录 及 资 料库。从公司合格承包商名录中选择投标单位。投标单位不少于三家。（已建立合格承包商名录的直接从名录中筛选，没有 的 公 司 各 部 门 均 可 推荐）经营部负责规划、设计、勘察等前期工作的招标洽谈；成本控制部负责工程、监理、造价咨询、配套工程、及材料的招投标及合同洽谈签约，工程部工程不配合。销售策划、方案代理等部负责各负责单位筛选三家以上投标单位报公司审核。招标委员会审核招标委员会主任审批。2、招投标文件各类合同的招投文件内容应包含：（1）工期；（ 2 ） 工 程 造 价 或 取 费 标准；（ 3）质量要求；（ 4）付款方式；（ 5）招标范围；（ 6）结算方式；（ 7）验收标准；（ 8）投标注意事项；（ 9）废标条件（投标书必须 加 盖 投 标 单 位 法 人 印章）；（ 10）投标时间；（ 11）开标时间；（ 12）评标方法；（ 13）投标单位补充意见；（ 14）标准合同条文；（ 15）图纸、其他要求等。（ 16）保修期限工程部、工程部负责编报招标工程的技术要求；成本控制部负责招标文件商务部分的起草，连同工程部或工程部编报的技术文件汇总整理招标文件后按流程审核。成本控制部会同工程部和工程部对照表材料进行市场考察；工程类招标由成本控制部负责各类标的的编制与审核。3、评标和定标(1) 技术性评标和定标(2) 经济性评标定标综合评定，确定中标单位。1、技术评标2、经济评标3、合作经历4、企业业绩和信誉公司评标小组精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 17 页四、施工环节成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制需工程部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成，因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、设计变更环节（1）变更评估工程前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。成本控制部负责计算 变 更 费 用 （ 含 可能 引 起 的 索 赔 ） 进行测算。工程部负责变更引起 的 工 期 变 化 记录。成本部负责变更后的成本分析。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 17 页（ 2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成两类（一般变更、重大变更），不同类别按相应的审核签认流程进行。工程部、工程部负责设计变更通知单。变更 必须有设计单位、工程部、工程部共同签字后发放。（3）变更的审批一般变更由工程部、工程部审批，重大变更由公司领导审批工程部负责下发控制要点控制什么怎么控制谁来控制2、施工现场签证（ 1）签证的必要性现场签证的确认依据招标文件和施工合同工程部负责（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。（3）签证的费用1、低于 5000 元的经工程部讨论后，由工程经理签署原始签证单。报工程部审核盖章后下发相关单位。2、大于 5000 元的报公司工程部审核对后由公司领导审批（总工或总经理）费用核对由成本部（ 4）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。工程部负责（5）签证的审批施工洽商通知单必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（6）签证的反馈对工程变更、签证应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。工程部、工程部和成本控制部3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审图纸多层次会审会签及审批制度。工程部负责精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 17 页（ 3）分项、分部图会审（ 4）各专业技术图纸会审各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（ 3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。工程部、工程部、成本控制部协商，公司领导审定。5、材料供应（1）选型（ 2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。工程部协同工程部负责先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。工程部、工程部成本部限时编制材料计划。材料计划签认。工程部、工程部要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。工程部、工程部6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。工程部、工程部、成本控制部、财务部（1）付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。执行流程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 17 页五、材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。这一阶段的成本控制需工程部、工程部、成本控制部、财务部等各相关部门共同完成控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、材料进场计划采 购 招 投 标 及 订立合同时间与工程进度相配合工程部、工程部共同负责生产周期运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。成本控制部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。工程部、工程部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。执行公司招投标管理流程3、材料款的支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的 5% 。依据合同中约定付款。执行工程款审批流程4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量工程部负责质量验收外观质量的验收安装后质量的验收精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 17 页投入使用后的质量验收5、材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期销售环节成本控制要点销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、 营 销 方案（ 1）费用总额确定费用目标总额营 销 部 、 组 织工 程部 及 相 关 部 门形 成营 销 方 案 报 公司 领导审批（ 2）市场信息收集（ 3）营销计划（ 4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用（ 5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作2、 营 销 现场费用（ 1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制营销部负责（ 2）现场销售器具费（ 3）卖场、现场包装费（ 4）销售模型费用（ 5）宣传资料及礼品费（ 6）展销费（ 7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度营 销 部 负 责 ，公 司领导审批3、 媒 体 选择（ 1）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责营销部负责（ 2）招投标先评后选的原则销售部负责。内部评审招投标4、 样 板 房装修（ 1）设计费用目标方案选择经 营 部 负 责 设计 ，工 程 部 负 责 建设 和维护（ 2）施工、维护施工合同现场管理精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 17 页控制要点控制什么怎么控制谁来控制5 、 销 售 回款（ 1）销售折扣点营销部负责市场销售价格的调研，提报方案公司领导审批（ 2）回款周期财务中心负责，营销部配合6 、 销 售 补充条款及承诺（ 1）承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责。设计、工程监督（ 2）设计变更与承诺变更审批承诺变更工 程 部 负 责 ， 营 销 部 协助。7 、 客 户 交房（ 1）交房日期（ 2）保修期（ 3）质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议营销部负责，工程部、工程部、物业公司配合与 销 售 相 关 的 其 他 费用 （ 如 因 销 售 要 求 而发 生 的 设 计 洽 商 变 更费）严格按相关流程进行由营销部提出，报公司领导审批后实施精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 17 页工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准确性。这一环节的资料的审核要工程部、工程部、成本控制部共同协作完成，成本控制部是该环节的主要职能部门。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、公司统一招 标 工 程 的工程预算（ 1）工程预算内容与 招 标 范 围 的 统 一（ 2）标底中材料价格的确定（ 3）合同价款的确定设 计 图 纸 完 整 ， 减 少 变更材料选用明确标 底 编 制 详 细 ， 避 免 缺项漏项，材料价格严格执行市场价。所有预算工程，预算出来后要多方比较，组织相关部门进行会审，报总工审核。经营部负责设计图纸的完整性成本部负责造价的合理和准确性2、不在招标范 围 的 零 星工程合同价款的确定对 公 司 所 有 不 在 招 标 范围的工程先预算后发包。对 图 纸 设 计 上 暂 时 定 不下 做 法 或 施 工 范 围 的 工程 ， 每 月 到 现 场 实 际 收方。成本控制部负责，工程部、工程部配合2、工程结算（ 统 一 招 标的工程）变更工程量的增减现场签证的增减资 料 的 完 整 性 准 确性甲 方 发 包 工 程 及 甲方供材的结算所有工程变更须由工程部审核签字。现场签证单随时发生及时发放到成本控制部，对费用进行及时审核以便结算调整。工程部对施工企业提报的结算资料审核签字后报工程部审核。成本控制部审核费用财务中心负责结算工程款的支付工程部、工程部负责提报到成本控制部的结算资料是完整准确的，成本控制部负责各类费用和理性准确性，财务中心负责工程款的分期支付4、不在招标范 围 的 零 星工程结算（ 1）竣工资料的完整性、及时性（ 2）现场做法的隐蔽资料（ 3）材料价格的确定工程部、成本控制部共同办理施工用材料价格的确定。工程部负责零星施工工程竣工资料的整理，并组织工程部、成本控制部及时到现场验收，保证竣工后及时结算工程部、工程部负责资料的准确性，成本控制部负责造价的审核精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 17 页5、违约与索赔（ 1）工期（ 2）质量发包方履行自己的合同义务发包方督促承包方履行合同义务工期与质量重视过程中控制工程部、工程部负责施工合同中技术条款的监控成本控制部负责施工合同中合同条款经济部分的监控（ 3）配合管理工程经理负责现场各施工方的配合协作问题，明确哪些配合需支付配合费配合费用的发生在合同条款中约定工程部负责施工过程中协调、配合（ 4）停工、窝工该工作注重及时性，当造成重大停、窝工时，工程部、工程部先分析原因提报资料，报公司领导共同分析确定。成本控制部及时进行停、窝工费用核算工程部、工程部、成本控制部共同配合期间费用的成本控制要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。（财务费用）控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、财务费用（ 1 ） 公 司 开 发 速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制财务中心负责年度资金计划，控制占压资金量（ 2）土地价款的支付制定工程总体开发计划工程部负责工程总体开发计划（3）工程款的支付完成工程进度工作量施工过程发生的设计变更进度工作量的割算审核执行公司进度款拨付流程（ 4）销售回款的管理制定年度销售计划营销中心负责年度销售计划2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助依据国家和公司有关规定制定方案有决策层审批人力资源部（办公室）负责拟定方案，公司决策层审批执行精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 17 页（4）绩效工资3、行政管理费用（1）通讯费用通讯费用实行限额报销办公室与财务中心负责（2）办公费用办公费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；（4）招待费用招待费用实行限额报销物业管理成本控制要点房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。物业公司担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制1、委托物业管理（ 1）未销售的商品房（2）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约工程提交物业管理方案经同公司营销部达成一致意见后签订委托管理协议营销不负责与物业公司签定委托管理协议2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同公司营销中心达成一致意见后签订委托管理协议营销部与物业公司签定委托经营合同3、物业维修（ 1）使用维修基金部分（2）需维修费用使用维修基金部分，维修费用由物业公司确认，业主委员会同意执行国家规定。需维修费用的部分，业主申报，物业公司使用维修基金的由物业公司负责。房屋维修执行公司流程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 17 页确认上报公司，工程中心制订方案，成本中心出预算，工程中心负责实施维修4、物业亏损或补贴（ 1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（ 3 ） 水 电 费 亏 损（含差额部分）依据国家有关条例规定由物业公司统一实施物业公司精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 17 页