p 万事开头难p 良好的第一印象交楼（入伙）工作程序交楼（入伙）工作程序0（一）文件资料的准备一：交楼前的准备工作一：交楼前的准备工作1p政府有关物业管理法规条例、住宅室内装饰装修管理办法、房屋建筑工程质量保修办法p物业管理公司营业执照及资质证书p物业管理公司收费许可证p前期物业服务合同p物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证p物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复入伙涉及的政府文件资料入伙涉及的政府文件资料2住宅质量保证书 住宅使用说明书入伙工作方案 入伙工作流程及执行标准入伙通知书 收楼须知业户手册 业主临时公约物业管理服务费收费协议 业主（用户）入伙房屋验收表p上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。上述文件一经业主接受或签定，就构成了今后物业管理的法律基础。入伙涉及的主要文件资料入伙涉及的主要文件资料3p物业管理收费标准一览表p业户联络资料登记表p验收遗漏工程记录表p锁匙托管承诺书p入伙涉及的其他文件资料入伙涉及的其他文件资料4p中华人民共和国建设部于1998年以“建房（1998）102号文”的形式下发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的制度，该制度要求从1998年9月1日起执行此规定，强制要求建设单位在向业主交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。1 1、住宅质量保证书住宅质量保证书及及住宅使用说明书住宅使用说明书5按照建设部的规定，住宅使用说明书须至少包括以下内容：1、房屋结构说明；2、房屋使用注意事项和使用方法；3、二次装修时的要求；4、不按说明书使用房屋造成损害的责任。 住宅使用说明书住宅使用说明书6按照建设部的规定，住宅质量保证书须至少包括以下内容：1、明确告之房屋的设计、施工、监理单位、房屋的质量竣工验收情况；2、房屋正常使用的最低保修时间；3、保修单位和保修电话；4、保修争议的投诉电话和投诉部门。 住宅质量保证书住宅质量保证书7p入伙通知书是在建设单位完成楼宇的施工并于物业管理企业验收房屋合格、接管之后，通知全体业主办理入伙手续的通知。主要包括以下内容：（1）房屋具体位置（2）房屋竣工验收合格以及物业管理企业验收接管合格的情况介绍（3）准予入伙的说明（4）入伙具体时间和办理入伙手续的地点（5）委托他人办理入伙手续的规定（6）业主入伙时需要准备的相关文件和资料2 2、入伙通知书、入伙通知书8p收楼须知是物业管理企业告知业主（用户）在办理入伙手续时应携带的各种证件、相关资料、费用以及入伙程序、注意事项等的文件。主要包括以下内容：（1）入伙情况说明（2）入伙时需要准备的证件、资料、费用等（3）入伙程序以及注意事项3 3、收楼须知收楼须知9p业户手册是向业主用户介绍物业管理服务相关情况的文件，是管理处物业管理服务指南性质的文件。主要包括以下内容： （1）欢迎辞 （2）项目概况 （3）物业管理公司以及管理处情况介绍 （4）装修管理指南 （5）项目内相关公共管理制度 （6）公共及康乐设施介绍 （7）服务指南及服务电话 （8）其它需要说明的情况以及相关注意事项4 4、业户手册业户手册105 5、业主临时管理规约业主临时管理规约建设部关于印发建设部关于印发业主临时管理规约（示范文本）业主临时管理规约（示范文本）的通知的通知 各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局：为了贯彻物业管理条例，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了业主临时管理规约（示范文本），现印发给你们，供建设单位制定业主临时管理规约参考使用。 中华人民共和国建设部 二四年九月六日11p业主办理入伙手续时，物业管理单位要与业主签订物业管理服务收费协议，为进一步清晰双方的权利义务，协议中应详细明确：（1）各业主实际收费面积（2）各业主实际收费金额（3）管理处收费时间（4）收缴方式（5）滞纳金及有关催缴措施（6）调整管理费的条件或其它情况6 6、物业管理服务费收费协议物业管理服务费收费协议12p业主（用户）入伙房屋验收表是记录业主（用户）对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现，使用该表可以清晰地记录业主用户的验收情况。主要包括以下内容：（1）房屋号（2）业主（用户）姓名、验收人姓名（3）验收情况简介（4）房屋分项验收情况记录（5）双方签字确认（6）注明验收时间7 7、业主（用户）入伙房屋验收表业主（用户）入伙房屋验收表13（二）交楼前的工程准备（二）交楼前的工程准备14登记遗漏工程对遗漏工程进行统计、归类、总结将遗漏工程总结递交发展商、承建商，若有时间将督促承建 商进行整改、执漏管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交15有关核表工作一定要做到表对户、户对表、记录清晰对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、燃气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、燃气公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单元交付后水、电、燃气的正常供应建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结 核对水表、电表、燃气表核对水表、电表、燃气表16含电表房、水表房、管井房、电房等设备房及管理用房的锁匙贴标签，将锁匙移交物业部 核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配核对施工方移交的锁匙数量及是否匹配17工程人员对物业内不充许改动的墚、柱、承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备（如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等）应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会管理处等作出适当安排准备物业单元内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业户开展二次装修工程 熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作181.日期、时间2.地点3.分组及岗位安排4.现场布置5.入伙工作流程及执行标准6.入伙工作模拟演习7.前期筹备（三）入伙工作方案（三）入伙工作方案191 1、入伙日期及办理时间的确定、入伙日期及办理时间的确定p日期的确定应考虑分批办理p办理时间的确定应充分考虑业主的需求2 2、入伙地点的确定、入伙地点的确定p地点的确定要考虑集中，提供一站式的服务20注：所有参与入伙工作的人员均要接受管理员工服务意识、礼仪礼貌、 行为举止及穿着等方面的岗前培训。3 3、工作岗位安排、工作岗位安排p 引导组p 收款组p 签约组p 验房组p 咨询组21p 对着装的要求，仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求，站立的要求进行培训p 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案p 增加岗位p 做好迎接业主的训练p 交楼当天准备雨伞安保工作的安排安保工作的安排22p公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主p交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁清洁工作的安排清洁工作的安排23p 气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外p 布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀p 该项工作可交由专业布置、策划公司完成4 4、现场布置、现场布置24p楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌p停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等p交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置p收楼程序指示牌p交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、 装修申请处等标识的准备标识的准备255 5、入伙工作流程、入伙工作流程验明入伙资格，缴付入伙费用验明入伙资格，缴付入伙费用业业 主主提交资料、验明业主身份提交资料、验明业主身份管理处收款组管理处收款组管理处签约组管理处签约组管理处验房组管理处验房组办理入伙手续办理入伙手续验收楼宇验收楼宇验收交付验收交付入伙完毕入伙完毕交交验验楼楼表表营销中心营销中心地产财务部地产财务部缴清购房费用缴清购房费用26p 按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序p 交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复6 6、交楼前的模拟演练、交楼前的模拟演练27对锁匙的管理p专人专责管理，摆放在锁匙柜p制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁匙的去向p交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋7 7、入伙前的前期筹备、入伙前的前期筹备28p 将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋p 将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用 收楼文件资料的管理收楼文件资料的管理29p业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录p建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到 建立初步的业主建立初步的业主/ /住户档案住户档案30p单元装修标准及设施清单、单元的电话线、有线电视、空调机主机、电表、水表、燃气表的位置、单元总的配电量等p对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉p小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等p物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所燃气公司、供电公司、供水公司等 掌握物业设施、设备的基本情况掌握物业设施、设备的基本情况31l 确定交楼路线图、二次装修货物运输路线图l 政府相关文件及收楼文件资料的熟悉工作l 相关收费标准及收费依据的熟悉 认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程32p合理办理入伙手续，避免集中办理产生混乱；p“一站式”的服务，方便业主；p工作现场公开工作流程，提高效率和透明度；p设立专人引导车辆，维持有序现场；p明确修补队伍的安排，重点放在单元室内遗留问题的修补；p充分运用机会宣传物业管理知识及物业管理公司形象。入伙工作程序注意事项入伙工作程序注意事项33二：交楼期间的工作二：交楼期间的工作34车辆安排车辆安排清洁安排清洁安排保安控制保安控制绿化安排绿化安排路标指示牌布置路标指示牌布置人流控制人流控制交楼现场的控制交楼现场的控制351.清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。2.将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。3.管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询。4.当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收，交换锁匙并让业主签收。5.对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。三：交楼后的工作三：交楼后的工作36谢谢大家谢谢大家! !祝大家工作愉快！祝大家工作愉快！37