淮安现代国际新城现代家居博览园业态定位现代家居博览园业态定位现代国际新城总体定位现代国际新城市场部分业态研究现代国际名酒城总体定位现代国际名酒城业态定位项目总体定位项目总体定位以专业市场集群、CBD中央商务区、都市商业中心为核心的淮安首个集约型商业综合区淮安首个集约型商业综合区（HOPSCAHOPSCA）现代国际新城总体定位现代国际新城市场部分业态研究现代国际名酒城总体定位现代国际名酒城业态定位我们深入研究国内所有种类的专业市场，对每一个专业市场的经营业态进行罗列分析，穷尽每一种可能发展成本案的业态，寻找出最适合本案的专业市场。 序号市场种类市场种类适合本项目的理由适合本项目的理由不适合本项目的理由不适合本项目的理由1金属市场1.金属市场多为产地市场，本项目所在地无资源优势 2.金属市场多为大条铺形态，档次较低 3.金属市场对铁路交通的较高2食品市场1、整个淮安真正意义上的食品市场就一个，基本为空白，且年代久、业态低端、体量小、规划落后。可通过后续的资源整合、市场拆迁来创建新一代食品市场；2、通过整合现代集团的自有优势资源，将浙江食品市场的经营业态引进至江苏淮安；3、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求，成为辐射苏北的食品类专业市场；4、淮安周边的县城批发食品都到淮安市区的食品市场来，具有一定的辐射范围。 5.淮安处于苏北中心位置，交通条件逐渐成熟，对周边城市的辐射能力日益加强。1.淮安本地食品市场业态比较落后 2.淮安城市总人口不到100万，总体消费能力有限3粮油市场1.粮油市场经营场所整体档次较低2.项目所在区域总体人口较少 4水果蔬菜市场1.交通便捷，物流系统发达。1.水果蔬菜市场为条铺状态经营，档次不高，市场整体比较脏乱。2.城市整体规模有限，水果蔬菜类市场总容量有限 3.项目所处位置较偏，无公共交通体系市场类型分析表市场类型分析表5酒水市场1、淮安目前尚无真正意义上的酒水市场，基本为空白，酒水商户多为散兵游勇，但总体量颇为可观，适合建设酒城；2、通过整合现代集团的自有优势资源，将浙江食品市场的经营业态引进至江苏淮安；3、杭州现代国际红酒城目前已启动招商，根据现代酒城的全国连锁战略，淮安设立酒城对现代联合市场集团具有重要的战略意义；4、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求，成为辐射苏北的酒水专业市场；5、辐射淮安周边县市，并与杭州现代国际红酒城相呼应，形成跨区域合作，进一步将影响力扩大至华东乃至全国。1、邻近的宿迁市建有“华夏国际酒都”。2、所在区域人口较少6妇婴用品市场1.项目所处区域基本无公共交通2.淮安城市人口较少，妇婴用品市场发展潜力不大7医疗保健市场1.随着各种类型销售终端销售能力越来越强，在市场内的销售越来越少2.国内保健品行业现在主打礼品市场，对价格的敏感度不高，市场的廉价优势不能体现 8图书音像市场1.互联网传播正逐步取代传统的媒介传播方式，音像类市场市场容量越来越少2.专业的图书市场对发行、传播资质要求较高。9文体市场1.淮安现有综合类市场较多，综合市场中均有问题类市场所涉及到的经营品类2.淮安总人口有限，不足以支撑较大规模的文体用品市场的生存10印刷包装市场1.印刷包装市场一般设置在能够引领整个行业发展方向的城市中2.该类市场的消费者多为行业内的企业用户，淮安本地印刷包装企业较少，规模不大 11皮革市场1.皮革市场是产地市场，淮安几乎没有皮革加工和皮制品生产企业2.皮革市场多为批零兼营型市场，对城市以及周边城市居民消费能力要求较高12服装市场1.服装市场为消费地或者产地型市场，淮安在这两个方面均不能满足2.长三角地区集聚了较多极为发达的服装市场，项目很难与之竞争3.服装市场有市场集聚效应，单独一个市场很难形成集群的效果13家纺市场1.淮安家纺相关产业并不发达2.淮安已有综合类的市场足以满足现在淮安市场的需求14箱包市场1.淮安不是一个人口流动较大的交通枢纽型城市 2.项目所处位置人口流动性不是很大3.淮安箱包行业基础较薄15家居市场1、本项目的位置属于清浦区，家居类专业市场在该区属于完全空白；2、本项目所在的清浦区属于淮安新开发的集中住宅新区，未来的刚性需求量会较大；3、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求；4、淮安本地的家居类专业市场相当成熟，并已成为淮安不可或缺的产业；5、淮安目前有较多待拆迁的家居类专业市场，市场机会较多，通过市场的渗透与挖掘，可抓住部分市场份额；6、家居、建材、装饰是目前淮安相当成熟的产业链，有了产业链的支撑，产业会持续健康的发展；7、淮安城市正处于快速发展阶段，全市造城运动，对家居类产业会有较大依附性与成长性。1.淮安现有家居、建材类市场较多，处于销售招商阶段的家居、建材类的市场也较多，总体量巨大16装饰市场17布艺窗帘市场18陶瓷市场19五金市场20灯具市场21百货类市场1.淮安现有和正在上马的百货类市场较多2.百货类市场对地段和交通的需求比较高3.项目东侧现已有一个百货类市场21汽车汽配市场1.一个城市的汽配市场容量是由城市的汽车拥有量所决定的，淮安的城市人口和淮安的整体经济和收入水平决定了淮安汽配行业总体容量不大 2.汽配市场一般和汽车4s店集中区域联动，淮安主城区北部已经有大规模的汽车以及配件市场集群 23IT数码市场1.IT数码市场多为品牌连锁型市场2.IT数码市场多处于闹市区 24家电市场1.近些年家电类市场已经基本转变为品牌连锁型市场 2.面对市区内品牌家电连锁的竞争，项目并没有明显优势25化工市场1.化工市场属于消费地市场，需要有下游大量生产企业的支撑2.化工市场污染比较严重，政府不大可能给于经营许可26机电机械市场1.淮安城市处于快速发展通道，市场需求量较大1.机电机械市场多为露天或者条铺市场，不符合清浦区的整体发展规划 序号序号市场名称市场名称经营业态经营业态可经营体量可经营体量理理 由由1食品市场主要以副食品、营养保健品、干货炒货、休闲食品等食品为主导经营结构。35万1、整个淮安真正意义上的食品市场就一个，基本为空白，且年代久、业态低端、体量小、规划落后。可通过后续的资源整合、市场拆迁来创建新一代食品市场；2、通过整合现代集团的自有优势资源，将浙江食品市场的经营业态引进至江苏淮安；3、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求，成为辐射苏北的食品类专业市场；4、淮安周边的县城批发食品都到淮安市区的食品市场来，具有一定的辐射范围。2酒水市场主要以白酒、啤酒、黄酒、保健酒、红酒等酒类为主要经营结构。13万1、淮安目前尚无真正意义上的酒水市场，基本为空白，酒水商户多为散兵游勇，但总体量颇为可观，适合建设酒城；2、通过整合现代集团的自有优势资源，将浙江食品市场的经营业态引进至江苏淮安；3、杭州现代国际红酒城目前已启动招商，根据现代酒城的全国连锁战略，淮安设立酒城对现代联合市场集团具有重要的战略意义；4、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求，成为辐射苏北的酒水专业市场；5、辐射淮安周边县市，并与杭州现代国际红酒城相呼应，形成跨区域合作，进一步将影响力扩大至华东乃至全国。通过对各种市场的分析，我们得出可行性的市场经营业态，汇总如下通过对各种市场的分析，我们得出可行性的市场经营业态，汇总如下3现代家居生活广场主要以现代时尚家具为主题风格进行，主要经营入驻商品为：软体沙发、睡眠中心、现代儿童家具、现代卧房家具、现代实木家具、整体客厅系列家具、红木家具、办公家具为主体的经营结构。68万1、本项目的位置属于清浦区，家居类专业市场在该区属于完全空白；2、本项目所在的清浦区属于淮安新开发的集中住宅新区，未来的刚性需求量会较大；3、本项目的地理位置距离淮安南高速入口仅有4分钟车程，交通物流相当便捷，完全可满足辐射型专业市场的需求；4、淮安本地的家居类专业市场相当成熟，并已成为淮安不可或缺的产业；5、淮安目前有较多待拆迁的家居类专业市场，市场机会较多，通过市场的渗透与挖掘，可抓住部分市场份额；6、家居、建材、装饰是目前淮安相当成熟的产业链，有了产业链的支撑，产业会持续健康的发展；7、淮安城市正处于快速发展阶段，全市造城运动，对家居类产业会有较大依附性与成长性。4欧美家居生活广场（白金汉宫）主要以欧美、新古典为主题的风格进行，主要产品以欧洲文艺复兴时期的家居风格，主要经营入驻商品为：欧式家居、美式家居、新古典家居等。23万5现代装饰生活广场主要以装饰类商品为主题进行展示展销，主要入驻商品为：陶瓷卫浴、橱柜、地板、装饰五金、门业等。810万6现代灯饰生活广场 主要以灯具及灯具配套产品为主题展示，主要风格为现代灯饰、新古典灯饰、古典灯饰等。35万7现代软装生活广场 主要以窗帘布艺、床上用品、居家饰品为主题的经营结构。23万8现代创意设计广场 主要以空间设计公司、规划设计公司、设计师等为主题的设计大厦。12万淮安及周边同类市场淮安及周边同类市场其具备的优势其具备的优势淮安现代国际新城攻淮安现代国际新城攻略建议略建议淮安食品城1.该项目处于城市中心，交通便捷人流量大； 2.属于自发形成的市场，根生蒂固；1.争取政府主导对老市场的拆迁2.业态适当升级 3.淮安和项目当前条件下，启动经营面积不应超过1.5万平方米，如需达到3万以上的经营面积，需要三到五年的培育期4.争取公共交通体系的通达5.合理利用商铺空间，提升市场服务配套、装修 6.对现代集团自有资源整合利用 苏北大市场1.该项目处于城市中心，交通便捷人流量大； 2.有其它业态相互补充；华夏国际酒都（宿迁）1、位于宿迁市洋河镇，富有酒文化底蕴；2、项目总体量大，建筑面积67万；1、充分利用淮安当地的“酒文化”资源；2、业态规划涵盖各种酒类，品种齐全；3、利用项目优异的交通条件，辐射周边城市；4、合理留用与杭州现代国际红酒城的连锁经营优势；5、有效整合现代集团自有资源； 第一酒市（上海）1、其整体档次定位较高 ；2、政府支持力度较大；将项目可行性业态和淮安本地同类业态相比较，针对其它项目的优势，我们给出项将项目可行性业态和淮安本地同类业态相比较，针对其它项目的优势，我们给出项目的目的攻略建议攻略建议红星美凯龙1.属家居行业全国连锁企业，在业内具有较高的声誉 2.在国内租赁式家居市场中，其经营管理较为成熟，处于较高水平 3.在国内家居行业中，其整体档次定位较高 4.一期、二期两店同时运营，在东北片区达到互应的效果1.差异化竞争，走红星美凯龙、居然之家与新锦绣、淮安国际商城、大长江家居广场之间的经营路线2.独创行业内所没有的经营模式，走家居行业的超市、百货模式，最终打造现代自有的连锁品牌，颠覆淮安现有传统模式下的行业专业市场 3.先启动该模式，有助于项目二、三期延伸产业的定位和招商4.利用项目优异的交通条件，辐射周边城市 5.项目后期整合淮安现有的自发低端的建材市场，可继续扩大项目开发规模居然之家1.属家居行业全国连锁企业，在业内具有较高的声誉 2.在国内租赁式家居市场中，其经营管理较为成熟，处于较高水平 3.在国内家居行业中，其整体档次定位较高 4.项目前期整合推广投入较大，在淮安业内形成一定的口碑 新锦绣1.本土知名品牌，有多年的品牌沉淀 2.淮安本土经营户和消费群体对该市场的认同度较高 淮安国际商城1.体量巨大，业态齐全 2.项目启动时，政府给予很大的支持 3.项目为街铺形态经营，交通物流便捷大长江家居广场1.项目周边有物流配套体系 2.与博德五金建材形成业态互补，达到较大规模我们的建议：我们的建议：中国现代国际名酒城现代国际新城总体定位现代国际新城市场部分业态研究现代国际名酒城总体定位现代国际名酒城业态定位现代国际新城已取得地块业态定位：现代国际新城已取得地块业态定位：现代国际商业中心现代食品城中国现代国际名酒城一期业态平面图一期业态平面图A：现代食品城 B：浙商大厦 C：现代铂金公馆 D：中国现代国际名酒城BDAcC集批零交易功能、物流配送功能、精品集批零交易功能、物流配送功能、精品展贸功能、信息发布功能、电子商务功展贸功能、信息发布功能、电子商务功能等于一体的苏北食品总部基地能等于一体的苏北食品总部基地现代食品城的定位前期已经做过比较细致的研究，现正处于销售中，在此不再赘述，后面我们主要研究中国现代国际名酒城的业态定位现代食品城总体定位：现代食品城总体定位：经营专业市场几十年的现代集团品牌优势现代国际名酒城位于淮安现代新城综合体内的专业市场集群优势品牌公司全权管理，确保市场永续经营“先商业，后地产”的领先商业模式政府重点建设项目的背景优势与华夏国际酒都的错位竞争中国中国现代国际名酒城定位方向现代国际名酒城定位方向中国现代国际名酒城（淮安）总体定位：苏北地区档次最高的酒类批发、零售交易市场苏北地区档次最高的酒类批发、零售交易市场关于现代国际名酒城连锁的定位：打造全国最大的酒类连锁市场！打造全国最大的酒类连锁市场！ 杭州、杭州、淮安淮安、济南、合肥、烟台、济南、合肥、烟台现代国际名酒城将迅速占领华东地区，进而覆盖全国主要城市。现代国际名酒城将迅速占领华东地区，进而覆盖全国主要城市。业态定位业态定位 白酒、红酒、黄酒等各种酒类综合经营。白酒、红酒、黄酒等各种酒类综合经营。功能定位功能定位交易平台交易平台 满足不同客户群体的需求，使其成为消费者的最佳的一站式酒水卖场。品牌展示品牌展示 具备产品展示与推广展示功能，让消费者在感官上感受到不同国家、不同品种酒类，引导时尚消费心理，使消费者在获得高品质产品的同时体验到一种别样的购物乐趣与心境。文化交流文化交流 国内目前惟一以展示酒文化和艺术的专业博物馆，以华夏酒文化和世界酒文化发展史为展示主线，通过酒具、典故、轶事等实物和文化串联，让世人了解酒生产历史和博大精深的酒文化。电子商务电子商务 联合阿里巴巴打造全国最大的酒类网上交易平台。酒城将以入住酒类商家实体店品牌展示、体验为基础，以电子商务、网上商城展示为辅助，为入驻商家提供完整的品牌展示、保税仓储、金融物流等服务现代国际新城总体定位现代国际新城市场部分业态研究现代国际名酒城总体定位现代国际名酒城业态定位中国中国现代国际名酒城各楼层业态规划现代国际名酒城各楼层业态规划楼层楼层项目项目经营业态经营业态1F国酒交易区国酒经典区精品国酒区地方特色国酒区2F红酒交易区奢华馆精品红酒区红酒博览汇3F酒文化展示酒庄会所区云贵川酒文化展示区粤浙沪酒文化展示区苏皖酒文化展示区4F配套电子商务餐饮新品展示酒器酒具类经营穿插到各楼层各业态的经营区域中去。国酒经典区主要经营国内最高档的经典白酒。精品国酒区主要经营国内中高档国酒。地方特色国酒区主要经营具有城市地方特色的酒种。1F主要以国酒交易为主主要以国酒交易为主国酒经典区国酒经典区精品国酒馆精品国酒馆地方特色国酒区地方特色国酒区2F2F主要以红酒交易为主主要以红酒交易为主奢华馆主要经营法国列级名庄酒。经典红酒区主要经营国内外中高档红酒。红酒博览汇主要经营世界各国具有代表性的红酒。奢华馆奢华馆经典红酒区经典红酒区红酒博览汇红酒博览汇3F3F主要以经营国内分区的特色酒种类主要以经营国内分区的特色酒种类云贵川酒文化展示区主要经营云贵川当地特色酒粤浙沪酒文化展示区主要经营粤浙沪当地特色酒苏皖酒文化展示区主要经营苏皖当地特色酒酒庄会所区主要特设世界顶级酒庄及商务会所，以常规性世界顶级酒庄展示和一年一度大型世界葡萄酒展会与产区常年展相结合；其主要经营形态为大面积、多品种为主。 云贵川酒文化展示区云贵川酒文化展示区粤浙沪酒文化展示区粤浙沪酒文化展示区苏皖酒文化展示区苏皖酒文化展示区酒庄会所区酒庄会所区4F4F主要用于酒类新品展示、发布，主要用于酒类新品展示、发布，电子商务区进行网上交易和为市场配套的餐饮。电子商务区进行网上交易和为市场配套的餐饮。酒类新品展示、发布酒类新品展示、发布电子商务区电子商务区餐饮区餐饮区配套食堂特色小吃美食城关于各楼层业态的补充说明：关于各楼层业态的补充说明：酒器酒具、日常配套、酒类包装、物流入驻等业态在楼层布局图中均未加入，在做详细规划时均需要考虑详尽。方案撰写过程中未考虑招商难度和淮安实际消费能力等问题，在实际操作的过程中，如果13万体量偏大，可以将体量做到6-8万，所以整体的建筑方案设计过程中需要考虑到这一点。