房地房地产开开发项目目 可行性研究可行性研究学学 习习 目目 标标p了解可行性研究的含义，熟悉房地产开了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容发项目可行性研究的内容p熟悉房地产市场调研的内容及方法熟悉房地产市场调研的内容及方法p掌握财务评价主要经济指标的计算方法掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制及财务评价基本报表的编制p熟悉房地产开发项目不确定性分析熟悉房地产开发项目不确定性分析 第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的 可行性研究：可行性研究：是在投是在投资决策前，决策前，对建建设项目目进行全行全面的技面的技术经济分析、分析、论证的科学方法。具体地的科学方法。具体地讲，就是，就是在工程在工程项目投目投资决策前，决策前，对与与项目有关的自然、社会、目有关的自然、社会、经济和技和技术等方面情况等方面情况进行深入行深入细致的研究；致的研究；对拟定的定的各种可能建各种可能建设方案或技方案或技术方案方案进行行认真的技真的技术经济分析、分析、比比较和和论证；对项目的目的经济、社会、社会、环境效益境效益进行科学行科学的的预测和和评价。价。 目的：目的：是是实现项目决策的科学化、民主化，减少或目决策的科学化、民主化，减少或避免投避免投资决策的失决策的失误，提高，提高项目开目开发建建设的的经济、社会、社会和和环境效益。境效益。 第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述二、可行性研究的作用和编制依据二、可行性研究的作用和编制依据 1可行性研究的作用可行性研究的作用 （1）项目投目投资决策的基本依据决策的基本依据 （2）筹集建）筹集建设资金的依据金的依据 （3）项目立目立项、用地、用地审批的条件批的条件 （4）开）开发商与有关各部商与有关各部门签订协议、合同的依据、合同的依据 （5）编制下一制下一阶段段规划划设计方案的依据方案的依据第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述三可行性研究的阶段划分三可行性研究的阶段划分 1 投投资机会研究机会研究阶段段 2 初步可行性研究初步可行性研究阶段段 3 详细可行性研究可行性研究阶段段 4 项目的目的评价和决策价和决策阶段段 第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 1、项目概况目概况 2、开、开发项目用地的目用地的现状状调查及及动迁安置迁安置 3、市、市场分析和建分析和建设规模的确定模的确定 4、规划划设计方案方案选择 5、资源供源供给第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 6、环境影响和境影响和环境保境保护 7、项目开目开发组织机构和人力机构和人力资源配置源配置 8、项目目实施施进度度 9、项目目经济及社会效益及社会效益 10、结论及建及建议第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述五、可行性研究的编制要求五、可行性研究的编制要求 1、编制依据可靠；制依据可靠； 2、结构内容完整；构内容完整； 3、表述形式尽可能数字化、表述形式尽可能数字化、图表化；表化； 4、文本格式、文本格式规范、附范、附图附表附件附表附件齐全；全； 5、深度能、深度能满足投足投资决策和决策和编制制项目初步目初步设计的需要。的需要。 第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述六、可行性研究的步骤六、可行性研究的步骤 1、接受委托、接受委托 2、调查研究研究 3、方案、方案选择和和优化化 4、财务评价和国民价和国民经济评价价 5、编制可行性研究制可行性研究报告告 第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究一、房地产市场调查的含义与作用一、房地产市场调查的含义与作用 市市场调查是房地是房地产投投资决策的前提与基决策的前提与基础。 1、房地产市场调查的含义、房地产市场调查的含义 市市场调查也称也称为市市场调研、研、营销调研，是研，是现代市代市场营销理理论的重要的重要组成部分，是适成部分，是适应市市场经济、市、市场营销发展需要的展需要的产物。物。第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究一、房地产市场调查的含义与作用一、房地产市场调查的含义与作用 2、市场调查的作用、市场调查的作用 （1）有助于房地）有助于房地产企企业确定正确的投确定正确的投资方向方向 （2）有助于房地）有助于房地产企企业适适时进行行产品更新品更新换代代 （3）有助于）有助于项目投目投资者制定科学的者制定科学的营销和开和开发计划划 （4）有助于）有助于项目投目投资者者实施正确的价格策略施正确的价格策略 （5）有助于房地）有助于房地产企企业改善改善经营管理，提高管理，提高经济效益效益第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究二、房地产市场调查的原则二、房地产市场调查的原则 1、准确性原、准确性原则 2、时效性原效性原则 3、全面性原、全面性原则 4、针对性原性原则 5、创造性原造性原则第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究三、房地产市场调查的类型三、房地产市场调查的类型（一）按市场调查的范围分类（一）按市场调查的范围分类 1、专题性的市性的市场调查 2、综合性的市合性的市场调查（二）按市场调查的功能分类（二）按市场调查的功能分类 1、探、探测性性调查 2、描述性、描述性调查 3、因果性、因果性调查第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 1、准、准备阶段段 （1）提出）提出问题，明确目，明确目标 （2）初步情况分析和非正式）初步情况分析和非正式调查 （3）制定）制定调查方案和工作方案和工作计划，划，拟订调研研计划划书 第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 2、实施施阶段段 （1）建立）建立调查组织 （2）收集第二手）收集第二手资料料 （3）收集第一手）收集第一手资料料第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 3、分析和、分析和总结阶段段 （1）数据的分析与解）数据的分析与解释 （2）编写写调研研报告告 调研研报告的主要内容包括：告的主要内容包括： 1）调查目的、方法、步目的、方法、步骤、时间等等说明；明； 2）调查对象的基本情况；象的基本情况； 3）所）所调查问题的的实际材料与分析材料与分析说明；明；第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 3、分析和、分析和总结阶段段 4）对调查对象的基本象的基本认识，做出，做出结论； 5）提出建）提出建设性的意性的意见和建和建议； 6）统计资料、料、图表等必要附件。表等必要附件。 （3）总结反反馈第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法（二）市场调查方法 1、观察法察法 （1）直接）直接观察法察法 （2）亲自自经历法法 （3）痕迹）痕迹观察法察法 （4）行）行为记录法法 2、实验法法第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法（二）市场调查方法 3、询问法法 （1）小）小组座座谈法法 （2）深度）深度访谈法法 （3）面）面谈调查法法 （4）电话调查法法 （5）邮寄寄调查法法 （6）留置）留置问卷法卷法第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （1）宏）宏观环境境调研研 1）经济环境境 2）政策）政策环境境 3）人口）人口环境境第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （2）区域）区域环境境调研研 1）结合合项目所在城市的目所在城市的总体体规划，分析划，分析项目的区域目的区域规划、功能定位、开划、功能定位、开发现状及未来定位；状及未来定位； 2）进行区域的交通条件研究；行区域的交通条件研究； 3）对影响区域影响区域发展的其他因素和条件展的其他因素和条件进行研究，如：行研究，如：历史因素、文化因素、史因素、文化因素、发展水平等；展水平等； 4）对区域内楼区域内楼盘的的总体价格水平与供求关系体价格水平与供求关系进行分行分析。析。 第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （3）项目微目微观环境境调研研 1）对项目的用地目的用地现状及开状及开发条件条件进行分析行分析 2）对项目所在地的周目所在地的周边环境境进行分析行分析 3）对项目的目的对外外联系程度、交通系程度、交通组织等等进行分析行分析第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 2、消费者调研、消费者调研（6W+H） （1）消）消费者的者的购买力水平力水平 （2）消）消费者的者的购买倾向向 （3）消）消费者的共同特性者的共同特性第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 3、竞争楼盘调研、竞争楼盘调研 （1）产品品 1）区位）区位 2）产品特征品特征 3）公司）公司组成成 4）交房）交房时间 （2）价格）价格 （3）广告）广告 （4）销售情况售情况 （5）物）物业管理管理第二节第二节 房地产市场的调查与研房地产市场的调查与研究究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 4、竞争对手调研、竞争对手调研 （1）确定）确定调研内容研内容 （2）在上述）在上述针对竞争争对手的手的调查研究的基研究的基础上上进行行对比分析，比分析，评价价竞争争对手的手的优势与劣与劣势。 （3）为项目所在企目所在企业的机构的机构调整及开整及开发战略提供准略提供准确依据。确依据。第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估算的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成、房地产开发项目成本费用构成 （1）土地）土地费用用 （2）前期工程）前期工程费 （3）房屋开）房屋开发费 （4）管理）管理费用用 （5）销售售费用用第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估的投资估算与收入估算算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成、房地产开发项目成本费用构成 （6）财务费用用 （7）其他）其他费用用 （8）不可）不可预见费 （9）税）税费第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估的投资估算与收入估算算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 2、房地产开发项目成本费用估算方法、房地产开发项目成本费用估算方法（二）房地产开发项目的收入估算（二）房地产开发项目的收入估算 房地房地产开开发项目的收入主要包括房地目的收入主要包括房地产产品的品的销售收售收入、租金收入、土地入、租金收入、土地转让收入（以上收入（以上统称称为租售收入）、租售收入）、配套配套设施施销售收入和自售收入和自营收入等。收入等。第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 一、房地产开发项目财务评价概述一、房地产开发项目财务评价概述 1、财务评价的概念、财务评价的概念 财务评价是根据国家价是根据国家现行行财税制度、价格体系和税制度、价格体系和项目目评价的有关价的有关规定，从定，从项目目财务的角度，分析、的角度，分析、计算算项目目直接直接发生的生的财务效益和效益和费用，用，编制制财务报表，表，计算算财务评价指价指标，考察，考察项目的盈利能力、清目的盈利能力、清偿能力以及外能力以及外汇平平衡等衡等财务状况，据以判断状况，据以判断项目的目的财务可行性。可行性。 财务评价是房地价是房地产开开发项目可行性研究的核心内容，目可行性研究的核心内容，无无论对开开发商商还是是对给房地房地产开开发项目提供目提供资金支持的金支持的金融机构都是十分重要的。金融机构都是十分重要的。 第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 一、房地产开发项目财务评价概述一、房地产开发项目财务评价概述 2、财务评价的一般步骤、财务评价的一般步骤 （1）选取、取、计算算财务评价基价基础数据数据 （2）编制和分析制和分析财务评价基本价基本报表表 （3）进行不确定性分析行不确定性分析 （4）提出）提出财务评价价结论第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 二、房地产开发项目财务评价基本报表二、房地产开发项目财务评价基本报表 1、现金流量表、现金流量表 （1）现金流量表（全部金流量表（全部资金）金） （2）现金流量表（自有金流量表（自有资金）金） 2、损益表、损益表 3、资金来源与运用表、资金来源与运用表 4、资产负债表、资产负债表 5、财务外汇平衡表、财务外汇平衡表第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 1、房地产开发项目、房地产开发项目财务评价指标体系财务评价指标体系评价内容价内容基本基本报表表评价指价指标静静态指指标动态指指标盈利能力分析盈利能力分析现金流量表（全部金流量表（全部资金）金） 静静态投投资回收期回收期财务内部收益率内部收益率财务净现值财务净现值率率动态投投资回收期回收期现金流量表（自有金流量表（自有资金）金） 静静态投投资回收期回收期财务内部收益率内部收益率财务净现值动态投投资回收期回收期损益表益表投投资利利润率率投投资利税率利税率资本金利本金利润率率偿债能力分析能力分析资金来源与金来源与资金运用表金运用表借款借款偿还期期资产负债表表资产负债率率流流动比率比率速速动比率比率外外汇平衡分析平衡分析财务外外汇平衡表平衡表第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （1）投）投资回收期回收期第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （2）投）投资利利润率率 （3）投）投资利税率利税率第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （4）资本金利本金利润率率第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （5）借款）借款偿还期期第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （6）资产负债率率 （7）流）流动比率比率第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （8）速）速动比率比率 速速动资产流流动资产存存货第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （1）财务净现值第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （2）财务净现值率率第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （3）财务内部收益率内部收益率计算算FIRR的方法主要有两种：的方法主要有两种：方法一：插方法一：插值法法计算算FIRR的方法主要有两种：的方法主要有两种：方法二：方法二：Excel函数法函数法第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （4）动态投投资回收期回收期第四节第四节 房地产开发项目的财务房地产开发项目的财务评价评价 四、房地产开发项目的不确定性分析四、房地产开发项目的不确定性分析 1、盈、盈亏平衡分析平衡分析 2、敏感性分析、敏感性分析 3、概率分析、概率分析第五节房地产开发项目第五节房地产开发项目 可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写一、房地产开发项目可行性研究报告的基一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成本构成 1、封面、封面 2、摘要、摘要 3、目、目录 4、正文、正文 5、附表、附表 6、附、附图 7、附件、附件第五节房地产开发项目第五节房地产开发项目 可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写二、房地产开发项目可行性研究报告的撰二、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容写内容 1、项目目总说明明 2、项目概况目概况 3、投、投资环境研究境研究 4、市、市场研究研究 5、项目地理目地理环境和附近地区境和附近地区竞争性争性发展展项目目 6、规划方案及建划方案及建设条件条件第五节房地产开发项目第五节房地产开发项目 可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写二、房地产开发项目可行性研究报告的撰二、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容写内容 7、建、建设方式及方式及进度安排度安排 8、投、投资估算及估算及资金筹措金筹措 9、项目目评估基估基础数据的数据的预测和和选定定 10、项目目财务评价价 11、风险分析（不确定性分析）分析（不确定性分析） 12、可行性研究的、可行性研究的结论与建与建议