社区商业定位与规划社区商业定位与规划 住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商住宅区商业地产和商业街区前期规划与高效招商4 目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求n规模定位规模定位n市场定位市场定位n主题定位主题定位n租售定位租售定位社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求p主题形象定位主题形象定位n社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 住宅楼盘的整体风格；住宅楼盘的整体风格； 项目片区的整体氛围；项目片区的整体氛围； 主题营造的可实现性等；主题营造的可实现性等；p租售定位租售定位售价定位售价定位n收益还原法收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为一般为6：均价租金均价租金/投资回报率；投资回报率；n由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低报率相应较低,均价：均价：60元元/6%12月月=12000元元/50元元/6%12月月=10000元元/n根据收益还原法，项目售价在根据收益还原法，项目售价在1000015000元元/之间。之间。n即通过即通过市场比较法与收益还原法市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：得出项目的均价为： 12000元元/ 左右。左右。社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 业态组合规划原则业态组合规划原则n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；业态；n 项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；n 项目必须符合商铺建筑设计技术指标。项目必须符合商铺建筑设计技术指标。n根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：有以下几点： 在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。良好的展示面。社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求p社区商业的规模规划社区商业的规模规划n社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。规划。n当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置期空置n由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。值。n社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。就会使社区商业价值降低。p社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业社区商业中心模式中心模式社区次主社区次主力店模式力店模式社区商社区商业街模式业街模式123n超市百货主力店面积超市百货主力店面积一般标准超市规模达到一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在平方米，单层面积一般在3000平平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米求单层面积达一万平米.n次主力店面次主力店面次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。平米之间。n街铺面街铺面街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。面积较小。n在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。导致单位租金难以成长。社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划n当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。当前社区规划设计重住宅轻商场的现象比较严重，导致商场空间难用。发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大，主要体现在：楼商场的空间破坏性较大，主要体现在：住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字型动线；住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用；住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。n虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。 社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系p社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系n方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。方式一：转换层设计，将住宅和商铺独立化。为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者为充分保证住宅、商铺的设计要求，转换层不失为一种可以两者兼顾的设计方向。兼顾的设计方向。例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分例如，底商三层，在第四层设计一层转换层，以此作为住宅的分户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等户层，同时将第四层的平台建成空中花园，同样可以进行绿化等环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对环境景观的设计，既创造了住宅的销售卖点，又能够解决住宅对商铺的影响。商铺的影响。n方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。方式二：寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡。住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下住宅的消防、采光、通风要求较多，住户大堂、消防楼梯、地下车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影车库出入口等相关硬性配套设施，都会对商场形成一定的负面影响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方响，这些设施应该尽可能往建筑物四周、地段偏离主街道的地方进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大进行设置，柱网结构方面可以局部的通过梁作为过渡，保证绝大部分区域商场柱网结构布局的合理性。部分区域商场柱网结构布局的合理性。社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系目目 录录 第三部分第三部分 社区商业建筑规划设计与要求社区商业建筑规划设计与要求 第一部分第一部分 社区商业的定位与要求社区商业的定位与要求 第二部分第二部分 社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求 第四部分第四部分 社区商业配套规划设计与要求社区商业配套规划设计与要求 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划 业态业态-社区购物中心社区购物中心 基基 本本 特特 点点选址商圈与目标顾客规模商品（经营）结构商品售卖方式服务功能管理信息系统市、区级商业 中 心商圈半径为510公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店各个租赁店独立开展经营活动停车位：300-500个各个租赁店使用各自的信息系统基本特点：基本特点： 社区购物中心的系统规划：社区购物中心的系统规划： 美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（onestopshopping） 的目的；（4） 拥有足够数量的停车场；（5） 有更新地区或创造新商圈的贡献。 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划英美两国社区购物中心的比较：英美两国社区购物中心的比较： 国别国别形式形式营业面积营业面积服务人口服务人口-商圈商圈汽车普及率汽车普及率美国美国单层楼为主9000-3.6万平方米2-10万很高英国英国多层的购物中心和多层停车场1-3 万平方米2-4万高，但低于美国 国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划社区购物中心的商业功能社区购物中心的商业功能 1 1、购物功能：大型超市、购物功能：大型超市+ +百货百货业态业态选址选址商圈与目商圈与目标顾客标顾客规模规模商品（经商品（经营）结构营）结构商品售卖商品售卖方式方式服务功能服务功能管理信息管理信息系统系统大型超市 市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算 设不低于营业面积40%的停车场 程度较高 大型超市： 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划百百 货：货：品牌专卖店：按品类分-shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专 卖店实现。专业店：屈臣氏-个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、 专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店 (Office Supply)、玩具专业店（Toy Stores）、家电专业店（Home Appliance）、药品专业店（Drug Store）、服饰店（Apparel Shop） 等。 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划2 2、餐饮：、餐饮：各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成；如星巴克、麦当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。3 3、休闲娱乐：、休闲娱乐：设置娱乐城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。4 4、配套服务功能：、配套服务功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。 社区购物中心社区购物中心配套规划配套规划n租赁关系未确定之前的规划要求租赁关系未确定之前的规划要求尽管目前出现了尽管目前出现了“订单式商业地产订单式商业地产”模式，但主力店在项模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。期战略规划。面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划超市百货主力店配套规划n租赁关系确定后的规划要求租赁关系确定后的规划要求对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设施的提对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设施的提供也应该具有一定的合理性，若前期设计对配套规划设计未供也应该具有一定的合理性，若前期设计对配套规划设计未考虑或者考虑得不够，都或多或少会影响商铺的使用。考虑或者考虑得不够，都或多或少会影响商铺的使用。以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个方面：方面：理货区位置的预留理货区位置的预留熟食区烟道位置的预留及合理规划熟食区烟道位置的预留及合理规划考虑到空间限制，应该以踏步式自动扶梯替代通常使用考虑到空间限制，应该以踏步式自动扶梯替代通常使用的平步式自动扶梯的平步式自动扶梯应该充分考虑对中庭、停车位的规划应该充分考虑对中庭、停车位的规划n根据社区商业类型不同根据社区商业类型不同外向型商业街区对停车位要求较高外向型商业街区对停车位要求较高外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。内向型商业街区对停车位要求低内向型商业街区对停车位要求低内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。的交通，破坏了商业街气氛。停车位的规划停车位的规划 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