房产1032三组组长：贾慧慧组员：孙溪溪张传红王美云济南小户型的调研目录调研计划 调研表格 调研分析 调研总结调研计划u任务分配u调研背景u调研目的u调研组织及范围u调研指标、内容及要求u调研辅助辅料、方法及实施任务分配l 贾慧慧负责撰写调研计划l孙溪溪和张传红负责查询资料l张传红负责做PPt、Wordl王美云负责打印成稿l贾慧慧与王美云负责校对调研背景近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就济南市而言，这一行业，更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展。在很大程度上改善了济南市广大居民的住房条件，有力推动了济南市城乡和社会经济的快速发展。房地产业已成为济南市国民经济的重要行业，对改善住房状况起到了关键作用，然而对刚毕业的大学生或没有足够资金的社会青年而言，小户型已成为这类人群关注的焦点。调研目的l调研目的了解济南市小户型的一些情况l研究目的为即将毕业的大学生或资金不足的社会青年提供更多关于购买小户型的技巧和讯息。调研组织及范围l调研组织（1）监控负责人：孔媛媛（2）调研人员：贾慧慧，孙溪溪，张传红，王美云l调研范围（1）调研地点：济南市（2）调研楼盘：丁豪广场，中建文化广场，香格里拉，巴黎花园，中齐未来城调研指标、内容及要求调研指标及内容(1)主打小户型楼盘：小户型的情况(2)交通路网：交通情况及路网情况(3)国家政策调研的楼盘丁豪广场、香格里拉、巴黎花园、中建文化广场、中齐未来城调研要求按调研指标详细调研，画出小户型图调研辅助辅料、方法及实施l辅助辅料济南楼市图，调研表格，笔记本，纸笔，计算器等l方法（1）观察法（2）询问法（3）资料查询l实施（1）调研时段及相关方法（2）调研管理和监控调研表格的设计l楼盘名称楼盘名称l调研项目调研项目l开发商开发商l投资商投资商l项目特色项目特色l环线位置环线位置l所属商圈所属商圈l物业类别物业类别l建筑类别建筑类别l装修状况装修状况l物业地址物业地址l交通状况交通状况l开盘时间开盘时间l入住时间入住时间l开工时间开工时间l竣工时间竣工时间l调研时间调研时间l占地面积占地面积l建筑面积建筑面积l容积率容积率l绿化率绿化率l户数户数l户型种类户型种类l户型特点户型特点l物业费物业费l物业公司物业公司l售楼地址售楼地址l物业顾问物业顾问l公司景观设计单位公司景观设计单位l建筑设计单位建筑设计单位l房价房价l配套设施配套设施调研分析l小户型的定义l小户型的形式及复合地产l济南小户型楼盘的分布特征l济南小户型楼盘的对比分析小户型的定义l小户型（SOLO）原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。小户型的形式及复合地产u形式（1）酒店式公寓（2）小户型公寓（3）小户型住宅（4）小户型写字间u复合地产复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作。复合型地产，说白了，就是打破以往地产开发中的但以理念支持，以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、科技等），创造出一种全新的地产经营模式。济南小户型楼盘的分布特征l（1）其分布也大致集中于经一路沿线、北园大街、山大路和文化东路。l（2）这些地方第三产业发达，外来人口多，特别是个体工商户比较多，如北园大街个体私营业主和山大路的从事IT产业的年轻人比较多。l（3）山大路文化路是高校集中的地区，租赁市场空间大，市场供不应求，需求量极大。l（4）这些地方交通方便、人口流动性大，商务、商业发达。调研楼盘的对比分析l从价位方面分析l小户型价位较集中在8000元/平方米左右浮动，只有巴黎花园均价较高一些。由于小户型物业在建筑（建材）成本及施工成本上高于其他类型的物业，所以小户型的单价略高于同区位、同类型的其他户型的单价，差价约在1015之多.从容积率方面分析l上述五个楼盘的容积率均在2.5左右，只有巴黎公园的稍低于2。由公式：容积率=总建筑面积/总占地面积可得，上述五个楼盘的总建筑面积都比较大。国家对于容积率的规定，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅不应超过3，这就限制了开发商的开发程度。从绿化率方面分析l对于一般的小区而言，绿化率=绿地率，唯一不同的是，绿化率指的是规划地块内各类绿化面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿化率=绿化面积/土地面积，这里的绿化面积逼近包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，还包括屋顶、晒台的人共绿地；而绿地面积不包括后者。国家规定，良好小区的绿化面积不小于30%，从上图可知，我们调查的济南五个楼盘的绿化率均达标。从物业方面进行分析l从下图可知，五个楼盘的物业费大都在1.50元/平米.月左右，可见济南物业的收费水平没有太大的差别。从建筑类别及物业类别分析l丁豪广场的多为高层，住宅、公寓和城市综合体；香格里拉的多为塔楼、高层，住宅、公寓及商住楼；巴黎公园的多为多层、高层和小高层，住宅及写字楼；中建文化广场的多为板楼和高层，住宅和普通住宅；中齐未来城的较多为板楼结合、多层和高层，住宅、公寓及花园洋房。由此可见，不同区域的建筑类别及物业类别是不同的。调研中的问题l1、在撰写调研计划时遇到的问题l（1）由于经历的少，撰写计划时所想的内容欠缺l（2）有些计划根本不符合现实，无法进行下一步的调研工作l（3）在撰写计划时，组员意见发生分歧，会耽误时间l2、在收集信息时遇到的问题l（1）由于组员太少，收集的信息不太全面l（2）关于小户型的信息，更新的不太快，信息较落后，很多信息收集不到l（3）由于济南小户型的楼盘比较多，我们仅仅选择的只是济南五个楼盘，代表性不强l3、在分析时遇到的问题l分析内容不够透彻，有些内容因为收集不到无法分析，加之时间比较紧，我们仅仅从房价、容积率及绿化率等方面进行了分析，不能让别人很清晰地了解小户型的相关情况。本周所学内容l了解了济南的一些小户型的楼盘l学到了很多小户型的相关内容l团结合作精神：分工协作的能力。l设计问卷调查的方法l了解了查询资料的方法l与人沟通的能力与技巧相关链接l济南作为山东的省会城市、环渤海经济圈的龙头，吸引了越来越多的省内外人流。据统计，济南目前流动人口约50万，而且以15%20%的年增长率增长，主要包括全国、全省各地驻济人员，省内外的大学生和个体工商户。2005年，仅济南市高校毕业生达到23万人，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些流动人口提供了在济南“成个家”的机会，许多人逐渐加入了购房大军。他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。济南房地产市场可谓是红红火火，许多小户型的楼盘都有不俗的销售业绩。l国家对于小户型也有相关的政策，从国四条”到“国十一条”，从“遏制房价过快上涨”到“加快中低价位、中小套型普通商品房住房建设”，这样的一系列政策转变和出台，也预示着2010年楼市的发展趋势，同时为2010年房地产开发指明了方向。我们相信，具有社会责任感和使命的房地产开发商会响应国务院号召积极投入到中小型商品房的建设中来，同时，具有性价比的中小套型的商品房也将成为2010年的热销户型。l