缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险保利文化广场商业方案深圳美格行房地产顾问有限公司深圳美格行房地产顾问有限公司缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险 目目 录录一、本司对项目的理解一、本司对项目的理解二、商户组合二、商户组合三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作四、项目招商进程四、项目招商进程缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险一、本司对项目概念的理解一、本司对项目概念的理解 1.1 商业发展史商业发展史阶段阶段形态形态时期时期特点特点第一代商业第一代商业百货形态90年代之前计划经济的产物，纯粹的卖方时代，完全为了满足生活的初级消费第二代商业第二代商业自选商场90年代初存储式商业经营模式，有一定的价格优势第三代商业第三代商业连锁经营90年代中期多为大型商场、商业中心，且体现出了服务模式的商业经营优势第四代商业第四代商业ShoppingMALL90年代末多种业态组合而成并注重商业的有机组合第五代商业第五代商业主题式购物中心主题式购物中心突出商业的“主题”，且更加专业化、人性化,体现民族文化，改变的是思维,提倡消费文化前四代商业基本以物质为基础，而第五代商业重视精神的追求，着重商业的前四代商业基本以物质为基础，而第五代商业重视精神的追求，着重商业的主题主题，商业的管理、服务更具专业化及人性化。本项目是中国首个以商业的管理、服务更具专业化及人性化。本项目是中国首个以“文化营销文化营销”为主题的第为主题的第五代商业，且演绎五代商业，且演绎“时尚人文时尚人文”的有机结合。的有机结合。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险一、本司对项目概念的理解一、本司对项目概念的理解 1.2 本项目本项目“文化营销文化营销”理解理解含义：含义： “保利保利”以其实战经验及在全国的影响力，且在一定程度上发挥其独一无二的以其实战经验及在全国的影响力，且在一定程度上发挥其独一无二的“文化文化”实力；实力； 商业体现文化，商业与文化的有机结合，各种商业体内每种业态及商家所包含和代表的商业体现文化，商业与文化的有机结合，各种商业体内每种业态及商家所包含和代表的文化内涵；文化内涵； 整合并使用商业文化的资源，充分发挥商业文化的整合并使用商业文化的资源，充分发挥商业文化的“一体两面一体两面”； 享誉国际的保利剧院、保利博物馆可提升整个项目的档次及文化内涵；享誉国际的保利剧院、保利博物馆可提升整个项目的档次及文化内涵； 项目的硬件条件（国际顶尖级别的工程设计）也充分证明了其独特性；项目的硬件条件（国际顶尖级别的工程设计）也充分证明了其独特性； 提炼商家的提炼商家的“特殊性特殊性”，充分发挥各商家特有的商业文化；，充分发挥各商家特有的商业文化；缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险一、本司对项目概念的理解一、本司对项目概念的理解 1.2 本项目本项目“文化营销文化营销”理解理解“文化营销文化营销”的表现方式：的表现方式： 商家组合商家组合，在各区域特有文化的前提下，挑选出文化代表性商家，通过商家的整合等来体现文化； 商家本身所具有的文化，商家本身所具有的文化，商家的唯一性或独特性，通过对商家细节上的简单装饰或修改等，为顾客带来“只有在这里（保利）才可以得到的感受”； 商家经营上的唯一性、独特性，商家经营上的唯一性、独特性，以商家经营为第一原则， 通过项目特有的商业设施（保利博物馆、影院等），联合迎对市场需求，可定期举办文艺性演出定期举办文艺性演出、联合联合联合各业态类商家搞活动联合各业态类商家搞活动等、如听歌剧、看展览、看电影、类似“法国商品节”等来宣传商业文化，进一步突出本项目的文化特色； 商业在二装中体现的文化气息商业在二装中体现的文化气息，如通过整体装修风格、文化设施设备等来营造商业氛围； 商业经营管理模式所体现出的文化及个性商业经营管理模式所体现出的文化及个性； 商业服务上所传播的文化商业服务上所传播的文化等等。以上仅为抛砖引玉，随着对项目了解的深入将会有更深层次的表现方式。以上仅为抛砖引玉，随着对项目了解的深入将会有更深层次的表现方式。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.1 对商户的要求对商户的要求根据项目的根据项目的“文化营销文化营销”特征，敝司认为在商户的选择上主要要求有以下特征，敝司认为在商户的选择上主要要求有以下几点：几点： 能将商业做出文化层次的，代表一定的消费文化；能将商业做出文化层次的，代表一定的消费文化； 有创新思想、引领消费潮流时尚、愿意根据本项目的具体情况改变其装有创新思想、引领消费潮流时尚、愿意根据本项目的具体情况改变其装 修或管理等的商家；修或管理等的商家； 细节体现价值，对商业装修、管理等追求到细节；细节体现价值，对商业装修、管理等追求到细节； 实力商家，能带动消费的主力商家品牌等。实力商家，能带动消费的主力商家品牌等。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场A3层业态规划层业态规划:(时尚饮食时尚饮食+健康饮食或私房菜健康饮食或私房菜)具体业态具体业态：韩国料理、泰国菜、西餐扒房、中西概念餐厅建议商家建议商家：阿里郎韩国料理、丹阳韩国料理、星期五西餐厅、大灰狼餐吧、檀都印度餐厅、雨花西餐厅、新罗宝韩国餐厅、长今苑、KC韩国料理、皇子扒房、湘菜时代餐厅等等特色餐饮特色餐饮韩国料理韩国料理泰国特色餐泰国特色餐饮饮台湾料台湾料理理异域特色异域特色餐饮餐饮保利文化广场保利文化广场A3层业态规划层业态规划铁板烧铁板烧异域特色餐饮异域特色餐饮中餐概念中餐概念店店/ 高高级西餐级西餐凯宾斯基酒店凯宾斯基酒店缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合商户名称商户名称文化特征文化特征丹阳韩国料理典型的韩式餐饮，尝过韩式白菜泡菜的客人都对这个韩国饮食文化中的“国粹”难以忘怀。星期五西餐厅环境格调高雅，欧陆式风格建筑大灰狼餐吧大灰狼餐吧教注重细节，其卫生间叫“解放区，洗手处的纸巾旁写着“擦狼爪专用”，门口赫然立着一块“日本人不得入内”的大牌阿里郎韩国料理精致韩国烧烤。这里的餐具、烤炉、用料都是从韩国本土运来的，菜式也是本土的厨师亲自料理，吃起来口味别具一格！檀都印度餐厅走进檀都印度餐厅，柔和的、微黄的灯光，加上精致的印度式装饰及布置，整间餐厅显得优雅大方。TANDOOR餐厅进餐环境有印度特色,餐厅里播放着印度的音乐，使大家口里品尝印度美食，耳朵也在同时享受着，仿似置身印度一般雨花西餐厅提出以“着意求新，以客为尊”为经营宗旨，及“营造幽雅、舒适、休闲之气氛，融汇西方餐饮美食”的全新经营概念幽雅浪漫的气氛，融汇西方美食的出品赢得了社会各界人士的好评缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险商户名称商户名称文化特征文化特征新罗宝韩国餐厅“韩国饮食以自然为本，韩国酱料和泡菜延续了数千年的岁月，蕴含着久远的传统。有时是原汁愿味、平平淡淡，有时是华丽无比，令人不忍食用。从豪华的宫廷宴席到简单的四季小炒，韩国饮食具有无穷无尽的风韵长今苑印尼G.G.S.L是一家有着三十余年历史的以韩式料理及印尼风味为主的高档餐饮连锁集团“长今苑”格调高雅，环境优美，是您进行商务谈判，会友休闲的首选场所。KC韩国料理KC韩国料理是一家由韩国人经营的纯正韩国料理店,这里你不仅可以品尝到韩国风味的美味佳肴，还可以享受到舒适，洁净的环境,聘请的服务员不仅服务热情周到且均可以用韩语服务皇子扒房正宗法式菜肴及美酒，桌前的现场烹制，让您在用餐时领略精湛的厨艺。高雅、富贵的装饰，品美酒、尝佳肴、赏美景，尽在其中。豪华贵宾房，更显尊贵大气。湘菜时代餐厅公司抱着“传播湘菜饮食文化、打造健康湘菜品牌”的经营理念,目前自营与荣誉管理深圳第一家湘菜馆“小芙蓉”、特色湘菜店“湘菜时代”、“百姓食铺”等数家连锁店2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场A4层业态规划层业态规划:高级粤菜潮菜酒楼或大型概念店具体业态具体业态：中国餐饮精华的八大菜系其中之一或者大型的概念店建议商家建议商家：澳葡街、荷风大酒楼、东园海鲜酒楼、王子厨房、潮江春、印尼海鲜酒家、北海渔村酒楼、百鲜楼、新大好大酒楼等高级粤菜或潮菜酒楼高级粤菜或潮菜酒楼保利文化广场保利文化广场A4层业态规划层业态规划缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险商户名称商户名称文化特征文化特征澳葡街澳葡街风味餐厅以澳门（粤菜）,葡国特色菜为主,在融入日式,西式及东南亚风味,是一家集中,日,西式美食为一体的时尚饮食企业王子厨房典型的概念餐厅，功能分区较为清晰，后现代的装修风格潮江春提倡概念餐饮，在坚守秉承传统，与时并进的信念下，致力为顾客提供优质及多元化的饮食服务。印尼海鲜酒家本酒楼以经营特色粤菜，精选东南亚风味为主题。秉承传统优良的饮食文化精髓,融入现代创新理念，紧紧握住时尚饮食发展的脉搏，建立高质素的服务队伍，以服务普罗大众为已任，贴住家庭及商务理念，出位演绎浓情喜宴的特色文化荷风大酒楼经营正宗粤菜、川湘系列、潮客菜及各地风味于一体，可领略到中华饮食文化博大精深之真谛北海渔村酒楼凭着“品味第一，顾客至上”的宗旨，赢得了广大顾客的厚爱,不少经常往返于深港两地的香港客人成为北海渔村的常客和朋友百鲜楼以经营“南番顺”风味为主流，百鲜楼荟萃丰富多变的粤菜精华，融汇客家、五邑等地方特色美食百鲜楼始终秉承“科学，营养，健康，时尚”的出品特色，塑造“超前化，超值化，个性化”的亲情服务风格东园海鲜酒楼经营高级粤菜、海鲜、鲍燕翅、东山羊、海南风味名菜等，堪称“顺德美食天堂”新大好大酒楼设计高贵典雅、宽敞豪华，设备时尚现代,提供最具特色的精湛出品和最殷勤周到的服务，是深圳罕有的大型高级粤菜酒楼之一二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合A区商家组合思路：区商家组合思路：每个商家都能表现出一定的餐饮文化，让顾客、游客进入每个商家都能表现出一定的餐饮文化，让顾客、游客进入每个商户都可以感受到其独特的餐饮文化氛围；每个商户都可以感受到其独特的餐饮文化氛围； 在商户原有风格的基础上适当的进行创新，使其与整体规在商户原有风格的基础上适当的进行创新，使其与整体规划划休闲餐饮文化区相辅；休闲餐饮文化区相辅； 挖掘传统餐饮文化，将传统文化融入时尚购物中心中，丰挖掘传统餐饮文化，将传统文化融入时尚购物中心中，丰富购物中心的内涵，同时提供传统餐饮创新的舞台；富购物中心的内涵，同时提供传统餐饮创新的舞台；缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场B1层及层及C1层步行街业态规划层步行街业态规划具体业态具体业态：精品服饰、珠宝、工艺礼品、时尚休闲服、户外运动用品、汽车展示及相关文化产业等建议商家建议商家：周生生、钻石世家、梵克雅宝、龙浩、进口汽车展示厅、火狐狸、任我行、依米奴休闲服、周大福、金至尊、老凤祥、金大福、宝岛眼镜、大明眼镜、雪亮眼镜、博士伦隐形眼镜、欧莱雅、玉兰油、兰蔻、娇兰、4711科隆香、香奈儿、丁家宜、芭克闪冰、哈根达斯等珠宝、时尚精品区珠宝、时尚精品区雪雪糕糕屋屋汽车展厅汽车展厅男女男女时尚运动休闲服时尚运动休闲服保利文化广场保利文化广场B1层及层及C1层步行街业态规划层步行街业态规划肯德基肯德基缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合商户名称商户名称文化特征文化特征周生生周生生以富现代感、时尚的形象，为顾客提供一站式专业珠宝服务。龙浩龙浩坚持“引领时尚，传播健康”的经营理念森马休闲服品牌建设是森马持续发展的根基，管理技术的创新是森马品牌持续发展的竞争力保障唐狮休闲服我们将继续沿着专业的品牌推广，社会化的生产，特许加盟之路，以统一形象、统一管理、统一核算、统一培训、统一价格、统一配送，为客户提供优秀的品牌，共拓广阔的市场。佐丹奴休闲服是亚太区最知名的服装零售商之一,我们的愿景：做世界上最好和最大的服装零售品牌我们的任务依米奴休闲服拥有现代化的管理模式，以设计为灵魂，产品质量为基础，选料讲究，裁剪严谨，做工精细。周大福大福珠宝金行有限公司在香港及国内的珠宝首饰行业里，每年销售额占市场第一位金至尊致力以高科技融合于珠宝首饰设计及生产中，产品系列款式新颖多元化缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险商户名称商户名称文化特征文化特征老凤祥中国首饰业的世纪品牌。老凤祥银楼是国内唯一的由一个半世纪前相传至今的百年老店金大福是经中国人民银行总行批准为上海黄金交易所首批108个会员单位之一宝岛眼镜开创了眼镜专业的连锁经营大明眼镜著名的中华老字号眼镜专业公司,素以“验配准确、技术精良、专业能力强和承接高难光度眼镜定配制作”而闻名雪亮眼镜本着“以人为本，唯才是举，以诚待客，取信于民，科学务实，团结开拓”的企业精神；“严把质量，慎之又慎；差以毫厘，失之千里”的质量警训博士伦隐形眼镜博士伦是一家全球性的眼睛保健公司，致力於通过创新的科技与技术，让消费者看得更好、形象更好、感觉更好欧莱雅作为财富500强之一的集团玉兰油作为宝洁公司(Procter&Gamble)全球著名的护肤品牌，OLAY致力于为女性提供专业全面的高品质美肤产品兰蔻Lancome有化妆王国的称号，以追求完美的风格，为各地女士带来顶级的护肤享受。娇兰娇兰共推出300余种香水，不仅在法国几乎成为了香水代名词，且在全球高档化妆品市场上保持着至高声誉。4711科隆香水现在已经是世界著名品牌香水，商标颜色是耀眼的绿色，在科隆火车站看到的第一个巨大商标牌就是“4711科隆香水”。2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险商户名称商户名称文化特征文化特征香奈儿香奈儿已经成为全球最知名的品牌；双的经典LOGO将永远袭卷时尚流行、永不缺席。丁家宜“丁家宜面容一洗白”参与了国内洗面奶市场培育全过程，开创了生物美容先河，产品成功地在华南、华北、东北、西北等地推广，获得了消费者的热烈回响芭克闪冰将不含牛奶、口感软滑的闪冰为您增添一份挑战冷流的刺激。精品冰淇淋呈现在您面前，倡导健康、营养、美味的芭克哈根达斯不仅在全美，在全球都是极受欢迎的品牌。无论在那里，一提到“哈根达斯”，人们就会想起极其美味诱人的冰淇淋，在中国也是如此，她似乎更象是优质生活和品味的象征。2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场B2层及层及C2层步行街业态规划层步行街业态规划具体业态具体业态：根据影视主题，引入好莱坞专卖（香港、澳门有）、潮流服饰专卖及部分服饰精品等建议商家建议商家：好莱坞专卖店、吉祥斋、H&B、DISA、锐步、彪马、斐乐、美津侬、茵宝、匡威、安踏、康威、双星、鸿星尔克等好莱坞专卖、超流服饰专卖好莱坞专卖、超流服饰专卖肯德基肯德基 精品服饰精品服饰保利文化广场保利文化广场B2层及层及C2层步行街业态规划层步行街业态规划缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合商户名称商户名称文化特征文化特征吉祥斋吉祥斋古典与现代的结合，吉祥斋演绎出现代女性的风范。吉祥斋可触摸的古老，可看见的历史。DISADISA在中国市场始终坚持国际品牌路线，并秉承其优良的品质，以轻松自然、时尚优雅的风格以及独特的设计、精致的面料、高端的工艺成就男人的典范。锐步Reebok成为全球运动鞋的第一品牌，它的舒适性、保护性、高科技素质以及多款式受到各国体育爱好者的青睐。彪马发源地德国产品线运动服装和运动鞋系列男士和女士运动服装和运动鞋斐乐世界前三位的运动品牌,明快大胆的设计风格、卓尔不群的高雅气质和独特的产品功效，使FILA（斐乐）在国际顶尖运动品牌中风韵独具，誉满全球。茵宝是世界领先的运动品牌之一，服务于各类运动项目匡威Converse运动鞋、休闲鞋及服装配件的销售网络已遍布全球90多个国家和地区缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险商户名称商户名称文化特征文化特征安踏集“中国驰名商标”、“中国名牌产品”、“中国免检产品”等荣誉于一身康威是中国最早专业生产，销售体育用品的公司之一，下设康威集团体育用品公司、零售公司、服装公司、鞋业公司及器材公司等双星拥有140多条鞋类生产线，热硫化鞋、冷粘鞋、布鞋、皮鞋、注射鞋、专业鞋六大类并举鸿星尔克以“科技领跑”作为其发展战略，是国内第一家以科技为主导的运动品牌2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场B1层业态规划层业态规划：文化艺术生活馆文化艺术生活馆具体业态具体业态：生活艺术、家居生活馆、工艺精品区等建议商家建议商家：施华洛世奇、红苹果家居精品、开封汴绣、时尚家居陶瓷精品、琉璃工坊等保利文化广场保利文化广场B1层业态规划层业态规划工艺精品区工艺精品区（水晶、玻璃、琉璃、翡翠、画廊、灯饰、收藏品）（水晶、玻璃、琉璃、翡翠、画廊、灯饰、收藏品）必胜客必胜客肯德基肯德基生活艺术区生活艺术区家居生活馆家居生活馆缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合商户名称商户名称文化特征文化特征红苹果家电家居精品施华洛世奇国际级工艺礼品专营店缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合保利文化广场保利文化广场B2层业态规划：层业态规划：数码音像馆数码音像馆具体业态具体业态：图书、影音数码电脑类等建议商家建议商家：博恩凯音像聆听音乐中视音像钜田数码、三星、飞利普、动漫精品等图书图书/杂志杂志/软件软件/电影主题精品电影主题精品影视音像旗舰店影视音像旗舰店必胜客必胜客卡通精品卡通精品/动漫游戏器械动漫游戏器械/数码摄影数码摄影/数码产品数码产品随身视听随身视听肯德基肯德基流行流行钟表钟表专业唱片专业唱片咖啡咖啡饮品饮品ATMATM专业影音专业影音器材器材四维四维 影院影院保利文化广场保利文化广场B2层业态规划层业态规划缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合商户名称商户名称文化特征文化特征博恩凯音像深圳音像店的龙头聆听音乐概念音像店中视音像前沿音像店钜田数码特色数码专卖缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险B区商家组合思路：区商家组合思路：体现深圳时尚、前卫、创新的文化精髓；体现深圳时尚、前卫、创新的文化精髓；体现中华及异域服饰的文化；体现中华及异域服饰的文化；体现前沿汽车文化，带动有车族群的文化消费；体现前沿汽车文化，带动有车族群的文化消费；由奥运为目标带动整个南山及至深圳的运动文化；由奥运为目标带动整个南山及至深圳的运动文化；数码的前卫，音乐的动听文化数码的前卫，音乐的动听文化;体现生活的文化，艺术的生活在保利文化广场；体现生活的文化，艺术的生活在保利文化广场；二、商户组合二、商户组合 2.2 业态组合业态组合缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险首先美格行公司将会组织一只精干的招商队伍来把保利文化广场首先美格行公司将会组织一只精干的招商队伍来把保利文化广场项目做好，美格行将安排一名高级招商经理、一名招商经理、二名招项目做好，美格行将安排一名高级招商经理、一名招商经理、二名招商主任、三名招商专员负责招商工作，但若要在商主任、三名招商专员负责招商工作，但若要在2007年年4月份招商完月份招商完成，则开发商需要配合的工作主要有以下几点成，则开发商需要配合的工作主要有以下几点:：三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作 3.1 队伍进驻队伍进驻缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点双方配合问题点1、主力商家进驻必须加快，在全面招商开展前应该完成。、主力商家进驻必须加快，在全面招商开展前应该完成。 主力商家的进驻对商场的整体招商起到非常大的带动作用，甚至主力商家的进驻对商场的整体招商起到非常大的带动作用，甚至一个主力商家的进驻可以对项目周遍产生巨大的影响，对小商家的号一个主力商家的进驻可以对项目周遍产生巨大的影响，对小商家的号召力更大，加快招商进程。召力更大，加快招商进程。2、现场气氛的包装，体现商业气息，在建筑外墙做大面积广告；、现场气氛的包装，体现商业气息，在建筑外墙做大面积广告； 招商气氛对招商有极大的影响力，所以就有情景营销的说法，在招商气氛对招商有极大的影响力，所以就有情景营销的说法，在客户犹豫的时候，一种氛围可以使其成交的可能性大增，同时现场包客户犹豫的时候，一种氛围可以使其成交的可能性大增，同时现场包装是在对外界宣传我们正在做什么事。装是在对外界宣传我们正在做什么事。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点双方配合问题点3、重新启动招商：、重新启动招商： 配合主力商家的进驻召开新闻发布会（圣诞前），明星来做活动，配合主力商家的进驻召开新闻发布会（圣诞前），明星来做活动，报纸媒体强势配合，在深圳、广州、上海、香港、澳门等地展开宣传，报纸媒体强势配合，在深圳、广州、上海、香港、澳门等地展开宣传，举行活动；举行活动；4、适当的推出招商优惠政策；、适当的推出招商优惠政策； 在适当的时候做出的一些让步会让成交变的更加简单，在关键时在适当的时候做出的一些让步会让成交变的更加简单，在关键时候的一些优惠可以加快招商的进程。候的一些优惠可以加快招商的进程。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点双方配合问题点5、审批商家速度必须快（、审批商家速度必须快（2天内给予答复）；天内给予答复）； 为了尽快的达成商家进驻，我们希望开发商可以很快的回复所有为了尽快的达成商家进驻，我们希望开发商可以很快的回复所有商家的意见，这样我们可以更准确的找到需要的商家资源。商家的意见，这样我们可以更准确的找到需要的商家资源。6、内部装修体现文化气息，商家二装上给予配合；、内部装修体现文化气息，商家二装上给予配合； 体现文化的气息，在内部公共装修上的文化完全可以带动商家在体现文化的气息，在内部公共装修上的文化完全可以带动商家在二装时加大文化体现力度。二装时加大文化体现力度。缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险三、关于招商之前期工作三、关于招商之前期工作 3.2 双方配合问题点双方配合问题点7、专业的经营管理公司：、专业的经营管理公司： 全面控制商场的经营管理权，以便整个商场按照预先的商业定位全面控制商场的经营管理权，以便整个商场按照预先的商业定位进行；统一管理，可保持商场的整体企业形象，便于商场对外宣传；进行；统一管理，可保持商场的整体企业形象，便于商场对外宣传；通过有效的管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场通过有效的管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场之主题及定位，并按市场发展趋势，不断更新商场的产品，满足消费之主题及定位，并按市场发展趋势，不断更新商场的产品，满足消费者不断变化的需求。者不断变化的需求。 8、商场配套设施：、商场配套设施： 文化气息的体现，相关的配套，由三排到仓储到上下货，都是体文化气息的体现，相关的配套，由三排到仓储到上下货，都是体现开发商的实力和内涵。现开发商的实力和内涵。 缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险（一）、招商总思路：（一）、招商总思路：先招主力店、再招次主力店、最后全面招商先招主力店、再招次主力店、最后全面招商根据南山后海及南山保利文化中心周边的实际情况和本项目的业态规划以及建筑特点；可分不同楼层和不同区域，在总体招商原则的基础上，同时展开招商工作。这样能使各楼层和各区域的招商工作独立开来，分别招各区域的主力店、次主力店和普通商家。这样既不相互影响进度又能相互促进，从而加快招商进度，提高招商率，保证招商工作的完成。四、项目招商进程四、项目招商进程 4.1 招商时间节点招商时间节点缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险（二）、招商步骤及流程（二）、招商步骤及流程第一阶段第一阶段 主力商家招商（特指本司招商区域的主力商家）主力商家招商（特指本司招商区域的主力商家） （）（）项目商业规划及招商方案确定制作招商宣传册及筹备法律文件少量的宣传公关工作针对主力商家进行重点直销推广检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整第二阶段第二阶段 全面招商工作（）全面招商工作（）跟进所有目标商户、与商户洽谈租赁条款根据各商户的质素及营业性质来商定其位置检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整检讨这一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当调整第三阶段第三阶段 落实商户进驻商场及交付使用试业开幕（）落实商户进驻商场及交付使用试业开幕（）落实进驻商户，签订正式合约协助商户进场，装修等工程问题开幕活动与开街仪式结合，举办宣传活动，打响知名度。四、项目招商进程四、项目招商进程 4.1 招商时间节点招商时间节点(时间视进场时间需另做调整时间视进场时间需另做调整)缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险月份月份招商率招商率2006.12.12007.1.3110%2007.2.12007.3.3150%2007.4.12007.4.3085%2007.5.12007.7.31筹备开业四、项目招商进程四、项目招商进程 4.1 招商时间节点招商时间节点(时间视进场时间需另做调整时间视进场时间需另做调整)缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险工作安排工作安排工作内容工作内容时间安排安排1、资料准料准备招商手册及相关资料06年12月1日前2、广告配合、广告配合项目周边围墙进行广告宣传06年12月20日前3、招商人、招商人员驻场美格行将安排一名高级招商经理、一名招商经理、二名招商主任、三名招商专员负责现场接待06年12月5日前4、主力店招商工、主力店招商工作安排作安排主力店商家普查工作 美格行项目招商小组将对目前深圳、广州、上海、北京、香港、澳门等主力店店商家进行普查，普查商家数量为3040家。06年12月1日12月24日主力店商家洽谈美格行项目招商小组将对810家重点商家进行沟通、洽谈06年12月25日07年1月31日主力店店招商完毕确定56主力店商家意向进驻07年1月31日前广告配合进行项目周边围墙广告推广06年12月20日前负责人美格行项目招商小组四、项目招商进程四、项目招商进程 4.2 招商进度内容招商进度内容(时间视进场时间需另做调整时间视进场时间需另做调整)缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险工作安排工作安排工作内容工作内容时间安排安排5、次主力店招商、次主力店招商工作安排工作安排商家普查美格行项目招商小组将对目前深圳、广州、上海、北京、香港、澳门等次主力店商家进行普查，累计普查商家数量约为200300家06年12月25日07年2月28日商家洽谈美格行项目招商小组将根据项目的业态的分布要求，选择最适合项目的商户进驻。07年2月28日07年3月31日主力商家主力商家签约新新闻发布会布会根据广告推广根据广告推广选择在此在此时间做，可以大大的促做，可以大大的促进商商家信心，重新启家信心，重新启动招商工作招商工作06年年12月月25日日次主力店招商基本完毕确定10-20家意向商家进驻签约07年3月31日前负责人美格行项目招商小组6、项目全面招商目全面招商工作安排工作安排商家普查美格行项目招商小组将对目前深圳、广州、上海、北京、香港、澳门等合适类型商家进行普查，累计普查商家数量约为400500家 06年12月25日07年3月31日商家洽谈美格行项目招商小组将根据项目的业态的分布要求，选择最适合项目的商户进驻。07年4月1日07年4月30日全面招商基本完毕确定30-50家意向商家进驻签约07年4月30日负责人美格行项目招商小组7、商、商户进驻事宜事宜解决商户最后问题07年5月1日07年6月30日8、商、商户进场装修装修配合商户装修，保证项目按期隆重试业07年7月1日07年7月31日项目试营业2007年8月1日（预计）四、项目招商进程四、项目招商进程 4.2 招商进度内容招商进度内容缔缔 造造 商商 业业 持持 续续 繁繁 荣，荣， 降降 低低 客客 户户 投投 资资 风风 险险结语结语 由于时间仓促，以上仅为敝司对项目的初步认识及理解，由于时间仓促，以上仅为敝司对项目的初步认识及理解，具体执行在深入项目后展开并进行合理的调整，谢谢！具体执行在深入项目后展开并进行合理的调整，谢谢！