1 / 45 房地产基础知识第一章房地产基本知识1、房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、房地产权房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、 间数、 建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、 国有土地使用权证合二为一，统一制作成单一的房地产证，由一个部门统一颁发。4、 房地产证作用房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。5、房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。6、房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。7、房地产三级市场房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。8、商品房房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 45 页2 / 45 租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。9、福利房福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地产地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房地产。10、微利房微利房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠政策。11、集资房集资房是指各单位自筹资金或集资兴建的房屋，产权属取得土地使用权的单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定补交地价的除外）。12、安居房安居房是指：“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房“。现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、 危房户和住房困难户出售。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50% 小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金构成。根据市房屋土地管理局和市住宅发展局1996 年规定：购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配售自住公房的价格购买。但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。居房购买后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。13、平价房平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。14、单位产权房单位产权房（或系统产权房），是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品房计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。15、使用权房使用权房是指房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。16、公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 45 页3 / 45 住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。17、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。18、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。住宅。19、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。20、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。21、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。22、尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。23、烂尾房精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 45 页4 / 45 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。24、居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000 15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地. 25、居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000 3000 人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。26、配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。27、公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。28、土地的使用年期是如何确定的？凡与市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行如下：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。29、五证和两书五证是指国有土地证建设用地规划证建设工程规划证建筑工程施工许可证商品房预售许可证; 两书是指商品房质量保证书商品房使用说明书. 30、房地产中介服务机构包括地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第二章建筑学基本知识1、建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括套内面积（套内面积包括墙体面积和实用面积）和公共面积二个部分。2、套内面积套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 45 页5 / 45 所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2 米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。3、公共面积公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2 米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。4、销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。5、基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。6、容积率规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。7、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积 +阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。8、建筑覆盖率用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之此。建筑密度 = 建筑覆盖率建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。9、共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。10、绿化率用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。11、人口毛密度人口毛密度 =小区内居住人数/ 小区内占地面积（公顷）。12、三通一平精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 45 页6 / 45 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。13、七通一平指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。14、建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。15、住宅间距二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。16、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间 5 米以上，进深7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半， 使用面积增加2% ， 便于灵活隔断、 装修改造。17、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5 米左右，不能任意扩大。18、玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。19、隔断: 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 20、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。21、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩22、标准层精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 45 页7 / 45 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。23、夹层在一个楼层内，局部增设的楼层。24、裙房指与高层建筑相连的附属建筑。25、设备层指专用于布置机电设备等的楼层。26、结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面作用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。27、建筑高度：建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度（坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处）。28、格局指一户房屋之屋型方正或属于长型、不方正、异形。29、私密性指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。30、采光指光线日照之亮度。31、通风风（空气）之来源，去路。32、座向指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。33、景观指观看景色的视野。34、阳台直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。35、露台直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。36、平台精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 45 页8 / 45 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。37、走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。38、承重墙直接承受外力作用和自重的墙体。39、非承重墙一般情况下只承受自重的墙体。40、结构墙主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。41、小区布局形式行列式、围合式、组团式。42、建筑形式塔式、板式、墙式。43、窗落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗等。44、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12 者。45、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12 者46、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。47、住宅用地48、公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。49、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、 组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。50、公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 45 页9 / 45 居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。51、道路红线52、建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。53、钢混结构住宅这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。54、框架结构住宅框架结构住宅， 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、 浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。55、砖混结构住宅砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5 至 6 层以下。第三章房地产开发相关知识1、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发是将“生地” （不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。3、房屋开发由取得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路、铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。4、房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、 增值快的特点。 其风险主要来自四个方面：第一， 是市场风险，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 45 页10 / 45 由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。5、工业物业开发是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他项目的开发经营活动。6、商业物业开发是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。7、房地产二次开发指先将“生地” （不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件） ，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。8、房地产一次开发一次性连土地、房屋开发完成。9、房地产所筹资金用于购置土地、支付建造房屋及其设施的费用。10、工程建设建立指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。11、能源系统包括供电、供热、供气、（煤气、天然气、石油液化气）等设施。12、给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道） 、污水处理、排放工程。13、道路及交通系统包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。14、邮电、电讯系统包括城乡邮电、通讯系统。15、房屋建筑、楼宇开发包括土地“三通一平”，指供热、供电、供水到位，场地平整；或“七通一平”，指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污及场地平整。16、均价精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 45 页11 / 45 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800 元平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。17、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。18、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。19、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得建筑许可证和开工许可证；（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。20、房地产综合开发的基本方式（1）新区开发一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。（2）旧区改造旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。（3）旧区改造与新区开发相结合精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 45 页12 / 45 这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。21、房地产综合开发的特点（1）建设周期长一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。（2）工程项目多一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。（3）投资大由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。（4）牵涉面广房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。（5）经营风险大房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令） 、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。第四章房地产经营管理相关知识1、房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产” ， 英文为“REAL ESTATE ”2、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：1）土地开发； 2）房屋建设、维修、管理；3）土地使用权的有偿划拨、转让；4）房屋所有权的买卖、租赁；5）房地产抵押贷款；6）房地产市场。3、土地所有权精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 45 页13 / 45 含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地作为自己的财产，对其占有、垄断，拥有对土地支配的权利。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。4、房产即对于房屋的占有、使用、收益、和处分的权利。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，另外还有涉外房产。房产按用途分类：1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产；2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。5、房地产经营狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程及售后管理，其实质是营销策略的研究和实施。广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程做出科学的决策，并组织有效的实施。6、房地产经营管理是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。7、土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。8、地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，他的实质就是土地使用权。9、地役权是指利用他人土地供自己使用的权利。10、抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。11、租赁权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。12、房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第五章房地产登记相关知识第一节综合类1、预售商品房的条件房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得建精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 45 页14 / 45 筑许可证、 规划许可证和开工许可证；除付清地价款外，投入开发商建筑的资金已达工程预算投资总额的25% ，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已经解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。2、住房公积金制度结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。第六章房地产面积测绘知识1、建筑面积建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固，层高2.20 米以上（含2.20 米）的永久性建筑。2、计算全部建筑面积有哪些？（按国家规定共15 条）1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20 米以上部位计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4)楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5)房屋顶层上，属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在 2.20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8)与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。9)建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11) 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12) 有玻璃幕墙、 金属板幕墙、 石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主题结构距离一律按150 毫米计算，竣工后计算面积时仍采用150 毫米的数据。13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚、站台等，按其高度在2.20 米以上部位的外围水平面积计算。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 45 页15 / 45 14) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度2.20 米以上部位的外围水平面积计算。15) 有伸缩的房屋，若其与室内相同的，伸缩计算建筑面积。3、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算。4、不计算建筑面积的有哪些？1）突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等用的室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）构筑物、如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。5、什么是套内建筑面积？房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。6、什么是公用建筑面积？各产权主题共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。7、公用建筑面积的分摊原则是什么？如果有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。8、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配店房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。9、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道；沿街的裙楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。10、房屋销售面积由那些组成？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 45 页16 / 45 该套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。11、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算？该套（单元）应分摊的公用建筑面积=该套（单元）内的使用面积应分摊的公用面积/各套（单元）使用面积之和。12、居住小区总用地是包括住宅总用地、公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地总和。13、住宅总用地指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。14、公建总用地指小区内部公用建筑占地面积的总和。15、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5 米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积总和。16、庭院、绿化面积指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山花架、水榭、水池、以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。17、人均占地总面积（平方米/人）人均占地面积 =小区内总用地/本小区规划居住总人数。18、人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。19、总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。20、人口毛密度人口毛密度 =小区内居住人数/小区内占地面积（公顷）。21、建筑容积率建筑容积率 =小区内总居住人数/小区居住总用地（平方米）100% 22、居住建筑密度居住建筑密度 =小区总居住建筑面积（平方米）/小区居住总用地面积（平方米）100%。23、居住建筑面积毛密度居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积（平方米）/小区总用地面积（平方米）。24、居住建筑面积净密度居住建筑面积净密度=小区居住总面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）。28、使用面积系数K1（ % ）精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 45 页17 / 45 使用面积系数 =总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。29、居住面积系数K2（ % ）居住面积系数 =总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。30、结构面积系数K3（ % ）结构面积系数 =总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。31、使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。32、辅助面积是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。33、结构面积是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。34、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。35、套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。第七章房地产产品讲解知识第一节产品概念1、多层：指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯。2、高层：指楼层超过七层的楼宇，安装有电梯。3、超高层：一般指40 层以上或超过100 米以上的楼宇。4、复式：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。（一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。）5、跃层：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室、书房等，用楼梯联系上下，（夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。）6、错层：纵向或横向抛面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。7、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。8、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。9、公寓精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 45 页18 / 45 供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45 平方米，中高层50平方米， 高层 55 平方米； 公寓应充分考虑社会化服务的要求。酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。10、别墅“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”， 实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是 HOUSE ，一种是 Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是 HOUSE 。别墅的特点： 1、别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地。有的依山傍水，景观宜人，使住户能享受大自然之美，有心旷神怡之感；2、别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全，通风采光良好；3、别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等；4、社区型的别墅大都是整体开发建造的，整个别墅区有数十幢独立独户别墅住宅，区内公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。11、独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。12、联排别墅又称 TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1 至 2 个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250 平方米左右。 【特征】 1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。【历史回顾】 19 世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。 在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3 层至 5 层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。 Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。13、双拼别墅精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 45 页19 / 45 它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house ”，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC 别墅是一种双拼别墅。 【特征】 1. 与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2. 是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了 City house 和 Townhouse 兵营式排列的呆板面孔。3. 双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。14、叠拼别墅它是 Townhouse 的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。【特征】：1. 购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2. 稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3. 叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。15、空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。【特征】：1. 空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2. 挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3 米多，从3.1 、 3.3 、3.6 米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。【历史回顾】北京在2000 年前后就有了空中别墅，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。2000 年 3 月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到1146 平方米，被评为“大世界吉尼斯之最”。21800 元平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌子，为炒作提供了新的定义；而其后，中国第一商城建成了1600 平方米的空中别墅，上下共 4 层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是 15 亿元人民币。 2001 年和 2002年，北京空中别墅市场归于静默，到 2003 年以远洋天地群星系列为代表的空中别墅产品再度引起关精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页，共 45 页20 / 45 注。第二节产品规划一、住宅良好的生态环境有五个要素。（ 1） 舒适日本人曾总结出舒适环境的八要素：空气清新，没有污染和臭味；宁静，没有噪声；丰富多彩的绿化；与水景亲近；街道美丽而整洁；具有历史文化古迹；有适于人们散步的场所和空间；有游乐设施。其中，人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。目前，我国主要用5 个指标来衡量舒适度：居住密度；绿地面积；室外活动场所与设施标准；室外环境的噪声标准；日照；（ 2） 方便居住环境的方便主要依据下列因素：居住区内外交通的方便程度；公共服务设施的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度。（ 3）安全居住区环境不仅要保证居民的日常安全，还要考虑在发生特殊情况时的安全，如火灾，地震等。（ 4）卫生居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。居住区的饮用水也应符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共环境要清洁卫生。（ 5）美观居住小区的室外环境主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。二、实现良好生态环境的小区应有以下4 项指标（ 1）营造生态园林，提高楼盘素质小区应注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。（2）提高住宅区的绿化程度住宅区绿化程度高，不仅有利于降低空气污染，改善住宅小气候，而且有利于住宅区的美感。环保专家测定： 一个人所需氧要12 平方米的森林绿地释放的氧才能平衡，而且绿化好的街道与绿化差的街道精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页，共 45 页21 / 45 相比，中午气温要低13 摄氏度，每立方米空气中的含菌量要少4443 。可见，绿化程度是良好的小区自然环境的保障。（3）使用环保建筑材料在住宅建设中要注重推广新型墙体材料，节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用，改变以往秦砖汉瓦的建材结构，提高绿色建材绿色饰材的应用量，推进资源回收与开发的应用力度。（4）重视住宅楼宇外观设计住宅楼宇外观设计一定要协调周边环境，近马路的住宅不宜设置面向路面的外飘阳台，控制各家各户自建飘出式的各类防盗网，小区与小区间的楼房景观要尽量协调。三、住宅辅助设施设计应注意什么？住宅设计，不仅要注重楼宇的安全性、实用性以及美观性，而且更要满足物业管理的需要，尤其对辅助设施的设计来说，更是如此。（ 1）阳台就阳台而言，必须充分考虑到住户空间活动的需要，尽量在客厅采用设置落地玻璃门相隔。这样既增加客厅空间感，又可避免或减少住户二次装修时对墙体拆改的破坏。阳台设计还应尽可能考虑住户晾晒东西的需要，避免出现随处乱挂现象，以保持楼宇美观。阳台排水设计也不能忽视，在设计上应与屋面排水一样安排统一落水管，切忌从阳台凿孔，直接向楼下排水。因为这样很容易引发上下楼住户之间的纠纷，给物业管理工作增加不必要的麻烦。（ 2）厨房住宅的厨房设计，一定要考虑以下两个因素：一是要考虑冰箱的使用，设计好冰箱的位置，连同门框尺寸也要包括在内，以减少拆改现象；二是要考虑抽油烟机的普及和无烟灶台的推广使用，统一设计排烟通风道，预留排烟孔和排风窗，以杜绝在窗台上直接安装抽油烟孔和排风扇口。这样既可保持楼宇的整洁，又可减少炒菜时的空气污染。如采用变压式排油烟管道系统，效果更好。（ 3）卫生间住宅卫生间应统一设置通风道，并在通同道上预留检查口和排风窗，防止住户把排风扇安装在窗台上的情况，以达到净化空气的目的。同时要考虑住户淋浴的需要，安排热水器位置，预留排气窗和煤气管孔，以确保住户的使用安全，并减少穿墙打洞的行为。（ 4）空调统一设计空调位置是今后住宅辅助设计中不容忽视的问题。因为空调安装不仅影响楼宇外观，也最容易损害立面墙体。空调的管线孔要预留好，并尽量设置统一的排水管道。如果住家从室内随意伸出一精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页，共 45 页22 / 45 根塑料管线，孔的位置一定要注意与室内外机安装的位置协调。（ 5）水电表水电表位置，笔者认为还是集中安排在户外为好。这既是物业管理的需要，也是住户的愿望。如果装在住户家里，不论是抄表，还是检查、维修，都会给物业管理公司和住户带来不便，并有可能引发某些意想不到的问题。（ 6）门窗门窗的设计必须符合安全防盗要求，具备防撬、防踹、防攀、防爬入等安全防范功能。这既是城市居民住宅安全防范设施建设管理规定的硬性规定，也是物业管理的迫切需要。否则，家家户户都因安全需要而加装防护设施，必定会大大增加物业管理的难度。四、住宅小区智能化系统我国从 1997 年初开始制小康住宅电气设计（标准）导则，“导则”中规定了小康住宅小区电气设计在总体上满足以的要求：1. 高度的安全性2. 舒适的通讯方式3. 综合的信息服务4. 家庭智能化系统这是我国官方第一次对住宅小区智能化问题提出的设计要求。1999 年 1 月建设部住宅产业化办公室召开关于小区智能化的会议，建设部的官员对小区的智能化系统提出了五个性能指标：安全性、耐久性、实用性、经济性和环境化。全国知名的智能化专家和十余家企业就小区智能化系统结构和等级划分等问题进行了广泛、深入地交流，并在这两个问题上达成了共识：在充分保证居民安全的基础上，切实注重居民将来对宽带数据的剧烈增长的需求，以家庭智能化终端为网络智能节点的网络结构，用先进的技术来提高集成度。并将智能化系统分为初、中、高三级。小区智能化系统分为三层结构：管理中心、网络布线和家庭智能化系统，三者有机、紧密地结合为一个统一的智能网络，该结构的设计充分考虑到用户将来对宽带的需求，注重了网络的建设；家庭智能控制包容了家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户；智能小区综合管理中心既是小区智能网络的管理中心，又是将小区局域同广域网连接起来的通道。智能化应用系统包括四个子系统：物业管理、公共安防、家居智能、信息服务，每个子系统又包含很多分系统，所有分系统通过小区局域网连成一个整体。物业管理系统有5 个分系统，内容涉及给排水、交配电、区域照明、电梯、供暖、电子地图、三表精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 22 页，共 45 页23 / 45 出户、电子公告、广播及背景音乐、一卡通、住户服务中心及小区管理中心等。智能化家居包括家庭智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC 卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。而家庭智能中心系统功能应包括传呼报知（系统处于防盗状态时，有歹徒从门窗侵入，可自动拨打传呼代码通知主人） 、防盗警报、 紧急求救、 电话监听、 电话遥控设防、 险情预警 （煤气泄漏、 火灾报警）、电话遥控家电开关。智能化不等于自动化，仅是安装了若干具有自动化性质的设备还远远不能称之为智能，家居智能化也不等同于写字楼的5A 标准。住宅是人们居家生活的场所，智能化应服务于人们的居家生活，因此应更全面、更富有人性化。智能化的组成部分很多，但专家们认为，一个真正意义的智能化小区必须具备以下素质：网络高速接入功能，即 Internet网高速通道；家居办公符合在家办公的需求；家居娱乐包括VOD自动点播、视频会议、远程教学、交互式电子游戏等；家居安全监控：如火警、煤气泄漏、幼儿和老人求救、远程医疗与监护、开关门报警等；家居管理方面，如小区电子公告牌、远程三表传送收费；家居商务，如网上购物、网上商务联系等。五、 3A 住宅解读建设部颁布的商品住宅性能认定管理办法，是目前房地产市场上最科学、最权威、最规范的惟一住宅性能评判标准。该管理办法把住宅性能分解为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能 5 个方面，通过对各方面性能的综合评价，最终确定住宅的性能等级。以此为参照，凡是达到A级标准的住宅显然都是该一级别里同类产品中的佼佼者。市民购房从此也不再雾里看花，告别了随意化购房时代，购房举动将更加理性。从 A级到 AAA级- 住宅品质逐级跃进凡是能通过性能认定的住宅，不论其达到了哪一性能等级，都是现阶段我国同标准住宅中的精品，统称为“A级住宅”。 面向中低收入家庭的经济适用房的最高性能标准设定为1A 级，即经济适用型住宅；面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能标准设定为2A级，即舒适型住宅： 面向高收入家庭的高档公寓、别墅的最高性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。得到性能认定标志的住宅则说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。1A、2A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能和耐久性能。3A 级商品住宅性能认定除了上述性能外，还在环境性能和经济性能方面作出了新的要求。如果说，1A住宅是“经济适用型房屋”中的精品；那么2A住宅就是“小康示范区”中的精品；3A 住宅则是精品中的顶级品。3A住宅 - 代表我国最高人居水准的住宅按照商品住宅性能认定管理办法，3A 级住宅是目前最能够代表我国住宅建筑水平的“住宅”统精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页，共 45 页24 / 45 计显示，在全国遍地开花的楼盘中，仅有170 多个项目通过了A级认证，其中通过3A住宅性能认定的项目为数极少，例如深圳东海花园、上海仁恒滨江园，均为国内非常有影响力的高尚住宅。武汉市目前仅有武汉地产集团旗下的永清庭园、波光园、紫藤花园、紫竹苑等通过2A住宅性能认定，水木清华和阳光海岸刚刚通过2A的预审。南岸金都项目是武汉市乃至湖北地区第一家申请3A 住宅成功的项目，是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅，因此可以说，该项目不仅仅是开发商带给武汉市民的高档住宅， 也是国家建设部从住宅产业化角度，严格按照 3A住宅性能认定的最高程序来建设的一个项目，它将引领武汉住宅向更高层次发展。3A住宅的五大性能：（ 1）适用性能 -用高科技手段来提升居住的舒适度3A 住宅和普通住宅相比，由于更多地使用了新科技、新技术，更加适宜人居。据了解，3A 住宅中采用了 300 多个成套技术，才能最终确保3A 标准，如屋顶绿化技术，夏季屋顶70高温下仍能保持一片绿色，使室内温度比没有屋顶绿化的要低3 5；又如被人们形象地比喻为“ 房子像人一样会呼吸”的新风系统，可以在封闭家门的情况下，保持室内外空气循环流动，既可防霉又可防腐；而中水系统的运用，可以对生活污水进行处理，实现再利用和循环利用；对太阳能的充分利用亦能为住户减少很多负担。鉴于 3A 住宅中大量运用了高科技手段来提升居住的舒适度，居家于此， 可以说在无形中充分享受到了最为舒适的生活，有效地提升生活质量。（ 2） 耐用性能 -真正的全寿命住宅3A 住宅既是高品质、高舒适的代名词，也是让广大消费者放心的“ 全寿命住宅 ” 。3A 住宅其耐用性要大大高于普通住宅。根据国内权威数据表明，欧洲住宅的平均寿命是80 年，其中英国住宅平均寿命为132 年，北美为40 年，日本仅为33 年，而中国台湾只有23 年左右。根据专家分析的结果，大陆住宅的寿命比台湾还要短。据建设部专家分析，目前造成国内住宅普遍“ 短寿 ” 的原因是由于住宅建筑自身的功能、质量、材料、管网存在着问题，无法满足更长的使用年限，因而造成建筑的“ 夭折 ” 。而 3A 住宅的建筑标准考虑到了70 年，乃至更长时间的居住需求。它从各个方面对住宅的使用标准作出了严格而明确的界定，其耐久性要大大高于普通住宅，如 3A 住宅所用的水泥标号、钢筋的强度和数量都要大大提高和增加。3A 住宅是真正的在规定的使用年限内满足居住需求的全寿命住宅。（3）安全性能 -让业主全然无后顾之忧一般住宅在安全措施方面只考虑消防等基本措施，3A 住宅在燃气、电气设施安全，室内空气和供水的安全上以及安全防范上都走在国内楼盘的最前沿。如深圳东海花园率先引用最先进的智能楼宇监控系统，成为深圳第一个具体使用此系统的楼盘。除了日常安全与防范，3A 住宅应付突发事件上也能有效地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页，共 45 页25 / 45 确保业主的安全，缓降器、软梯等设施可以让业主在突发紧急情况时迅速转移到安全地带。（4）环境性能 -达成住区与外环境的和谐统一最引人注目的是3A 级住宅， 还硬性规定了整个小区的选址必须得当，必须与周围环境相协调，以不妨碍整个地区的空间层次为前提。例如武汉惟一获得建设部3A 住宅标准认证的南岸金都项目，在规划上以 1230 层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式，在建筑平面与空间布局上强调建筑布置与江景之间的协调和最大化利用，突出项目的科技含量和文化含量，以长江之景为设计元素、综合武昌浑厚的历史文脉，充分做到与周边环境的和谐、统一。南岸金都项目通过“ 长高 ” 住宅，预留出六个足球场大的空地，主力楼间距可达200 米，宽阔的江景和绿草如茵、大树参天的社区环境相映成趣，使社区和外环境达成自然的和谐。（5）经济性能 -打造优性价比的高尚住宅现在中国的新建建筑中95不节能， 既有建筑中不节能的则高达99。 建筑节能已经不单是建筑本身的问题， 而是全面建设小康社会中面临的解决能源、资源和环境的大问题。在 3A 住宅中， 通过节能建材、技能技术的运用，住在 3A 住宅的住户可以减少日常能源消耗：中空玻璃和隔热阻断式铝合金型材组合而成的窗户不仅可以降低热传导，还可防止冷凝，所以不用依靠空调就能保持室内舒适宜人的温度，同时，隔热系统的利用，还能有效地减少能耗，减少因空调和暖气产生的环境辐射，仅在电费方面，3A住宅的业主即可少缴5060的电费。第三节户型讲解一、如何判断户型优劣（ 1） 、起居厅：应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于17。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3 米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。（ 2） 、卧室：主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3 米，面积大于12 平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10 平方米。（ 3） 、餐厅：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4 米。（ 4） 、厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5 米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。（ 5） 、卫生间：带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6 米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2 米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页，共 45 页26 / 45 （ 6） 、阳台：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1 米，但其实体的栏板应降至850 至900 毫米（上加横栏杆） ，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。（ 7） 、储藏间：可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。有缺陷的户型一般具有如下特点，挑选时务必仔细辨别：1、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；2、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；3、起居厅的形状不好或尺度不合理；4、入户无过渡空间；5、餐厅面积过大或过小；6、主卧室的宽度小于3 米或面积过小；7、户内交通线长；8、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；9、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；10、功能分区不合理；11、各功能空间面积比例不当；12、跃层户型室内楼梯的位置不当；13、卫生间、厨房宽度不够等等。二、阳台不封利多弊少目前，商品房阳台销售面积的计算一般根据阳台是否封闭分别进行：封闭式阳台的面积按100计算：开敞式阳台面积按50计算。现在有些开发商充分利用这一计算方法，同时也为了迎合部分购房者的需求，将阳台做成封闭式。其实这样的做法对购房者常常不利。（ 1） 、做成封闭式阳台，开发商有可能获取更多的利润。根据建设部1999 年 6 月 1 日正式执行的新的住宅设计规范，阳台在建筑上的定义为：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等使用方面的需要和为家庭成员提供一个与外界大自然保持接触的过渡性场所。由此看来，阳台本应是开放式的。但是，由于封闭式阳台可按商品房全面积出售，而一般封闭式阳台的单位造价较商品房的平均单位造价低楼板一般较薄，外维护结构无保温隔热及防渗漏要求，加上部分购房者固守旧的居住习惯，愿意选择带封闭式阳台的商品房，开发商往往顺水推舟，借机获取更多利润。正所谓“一个愿打，一个愿挨”。（ 2） 、阳台尤其是挑阳台的封闭容易在日常使用中留下结构不安全的隐患。一般阳台板的厚度比普通楼板要薄，加之多为挑阳台，结构整体性能相对较差，若设计成封闭阳台，或交房后住户将开敞式阳台改成封闭式，并当作承受较大荷载的书房或储藏间使用，另外地面装修时为了地面标高一致，往往将原设精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页，共 45 页27 / 45 计 2CM 的地面高差用水泥砂浆找平，上述因素叠加在一起，将有可能引起结构超载，对结构安全构成威胁。此外，原来的开敞式阳台墙壁上一般附设有雨水管，住户封闭阳台进行装修时，往往嫌雨水管难看或妨碍家具布置，将雨水管包上，日后一旦雨水管需要维修，不仅给物业维修造成麻烦，还会破坏原来的装修。（ 3） 、封闭阳台影响家居环境质量。阳台的封闭使原本直接采光的客厅或房间变成了间接采光，同时导致室内通风不畅。另外，对于家中有行动不便，或在室内办公、学习，较少到户外活动的家庭成员来说，开敞式阳台是他们足不出户，就能接触大自然，清心怡神的宝贵场所。所以，开敞式阳台的设置和使用不仅有益于现代城市家庭成员的身体健康，也有益于他们的心理健康。上海万里城倡导开敞式的阳台，除了维护业主的安全和保证房屋的质量外，同时也是为业主提供一个与自然接触的空间，去感受阳光、绿意、清风。当然，也不是所有的封闭式阳台都不必要。一些处于环境嘈杂、空气质量较差地段或沿街立面上的阳台，基于降噪防尘或城市景观的特别要求，应设计成或按照统一的要求改造成封闭式阳台。即便如此，阳台的用途也不宜改变。三、住宅的三维空间如何规定无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、 “进深”和“层高” ，并有统一的标准规定。（ 1） 、住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准 （GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、 2.7 米、 3.0米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3 米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，影响了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。为改变传统的小开间住宅设计格局，从80 年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5 米以上，进深在7 米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40 50 平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页，共 45 页28 / 45 住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做“演进式住宅” 、 “空壳式住宅” 。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。（ 2） 、住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑规模协调标准（GBI100 87）规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补救的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。（ 3） 、住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准 （GBI100 87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。四、板式小高层激荡楼市作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8 至 14 层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。多以南北朝向为主，采光通风充分容积率小、视野开阔入口集中便于安全保卫多是一梯两户，私密性较好精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页，共 45 页29 / 45 相对塔楼，公摊面积少，使用率高空间结构灵活，户型富于变化若围合式布局令人有四合院般归属感小户型热销，小高层也颇受追捧。英语俗语说“小的是美好的”，在“求大求洋”的风潮后，“小”仿佛是楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。板式小高应运北上在上海、武汉已成“主流楼盘”的板式小高层星途亨通，如今在京城楼市中也渐成气候。无论是高档外销楼盘如国展家园、和乔丽晶公寓，还是普通项目如大雄城市花园、大西洋新城、嘉铭园等纷纷采用起“小板”结构。买家更显示出明显的偏爱。到今年夏季，热销楼盘中已经不乏“板式小高层”的身影。目前大西洋新城的小高板已经售罄，恋日嘉园开盘不到一个月涨价两次依然旺销，国展家园则制订了无优惠的“刚性”价格来减缓销售势头。高层塔楼曾经是高档物业的要件，过去几年中京城的高档外销公寓无一例外都是高层。相对于普通的五、六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等缺憾日益凸现。而独具中国特色的板式小高层也就应运而生。板式小高扬长避短板式小高层并非将多层板楼加高那么简单。多层板楼一般一梯3 户，基本上保证户户朝南，采光通风良好，利用率高，容积率低，但目前绝大多数建在郊区，而且没有电梯。当然也有例外，如位于海淀的万泉新新家园是多层带电梯的住宅，价高逾万，非一般人能够承受。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短。目前市场上的板式小高层一般是8 至 14 层，最高的达到18 层，一梯两户居多，私密性强，户型均好性明显，设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90 户，而14 层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯和至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。目前来看，市区内的许多小高层售价5000 余元，与塔楼相当甚至略低，无怪乎人们趋之若鹜。板式小高可以更高板式小高层虽具有种种天然优势，也有要注意的地方。最常见的是开发商想“多出面积”致使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风易受影响，并产生暗间。不过多大进深为宜不可一概而论。如国展家园的板楼部分进深24 米，是一般板式楼的两倍，其设计者北京华特建筑设计公司建筑师王光新说，国展家园多是200 平方米以上的大户型，大进深才能使各个房间有良好的分布。此外，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页，共 45 页30 / 45 板楼较塔楼更容易出现遮挡问题，尤其是有多排板楼的小区，足够的间距、合理的布局都很重要，而恋日嘉园从南到北、依次“拔高”的做法颇为巧妙。出于抗震、日照遮挡等方面的考虑，北京对板式楼的高度限制较大，目前最高也不过20 层，而上海已经建到了35 层，完全成了高层板楼。对此，担纲风格雅园、嘉铭园二期的总体规划、现英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师刘嘉峰认为，随着技术的进步，建高层板楼已经没有抗震方面的问题，如果环境适合，不存在遮挡问题，从某种意义上说，板式住宅限高的做法其实是土地资源的浪费。五、低层住宅因为层数少，所以密度低、环境好；建筑层数较低，所以通过楼梯就可以解决垂直的问题，居民使用也方便。低层住宅结构单一，平面布置紧凑，组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，如：目前最流行的TOWNHOUSE 、别墅、独门独户的标准四合院，也能适应标准较低的居住情况，如乡村的普通民居、城内大量存在的平房、大杂院等。目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。多层住宅在市场占有相当比例，但在北京，因成本原因，即使是普通标准的多层住宅，只要地段不太差，买一套居住能算是一种高标准的享受了。多层住宅的优点在于：12不需要电梯、泵房等辅助设施，如供水，通过城市管网的压力就可以解决；3公共走道等公摊面积比例可以做得比较低，替消费者省了笔钱；4架结构的高标多层住宅。六、高层住宅城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式、蝶式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅必须配备电梯。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口，同一面积的土地采用高层住宅，住宅向高空发展，可以实现较高的容积率，对于建设用地紧张、寸土寸金的北京，是一种最适宜的建筑方式。高层住宅也有一些不足之处：（1） 投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑；（2） 配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，都需要大量的资金投入；（3） 在高层生活的家庭，因垂直交通不便，邻里缺乏交流。（4） 多幢点式高层住宅建在一起，会产生不规则的高空风，影响居住区的生态环境质量。不过，从目前市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各出高招，使高层住宅的舒适度大幅度精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 30 页，共 45 页31 / 45 提高。从今年的北京房地产市场中可以看出，高层住宅房型已表现出新的发展趋势，主要表现在四个方面：板状结构成为主流时下，板状结构的高层住宅大行其道，并普遍受到青睐。这是因为北京人已养成了特定的居住习惯和理念，他们对住宅的日照、采光和通风的偏好，可能远远胜于对小区环境、绿化的需求。以板状高层与点状楼盘做一个简单的比较，前者少有真正意义上的北向房间，而点状蝶形高层其真正完全朝南的卧室很少。一梯十户、八户少了一半儿高层住宅设计另一个明显的进步是每一个标准楼面户型的数目大大减少。据统计分析，今年的高层住宅标准层面一般都在一梯三至四户人家，也就是说， 两台电梯每个层面只要负责1016 个人的垂直输送。户型数的减少，说明开发商在户型的规划上体现了“以人为本”的开发理念，从根本上保证了住宅的私密性，这对一些高品质的楼盘来说尤为重要。景观更为突出现在的开发商在规划设计时，不但充分注意到了住宅内活动区域与休息区域的合理分隔，动线的布局处理得当，而且房型的使用功能也更为齐全。如北向的餐厅设计了观景阳台或者大面积的观景窗，不仅增加了餐厅的直接采光，还使客厅与餐厅空气更为流通。另外，近一两年流行起来的储藏室和工作阳台已被高层住宅房型设计普遍采用。把阳光和风景引入卧室是住宅使用功能完善的一次绝妙的构思。很多房型都为卧室或者主卧室设计了大面积低窗台的观景凸窗或者阳光室，以增加卧室的采光和景观系数。户型进深缩短而面宽加大在房型的设计安排上，现在的开发商对单套住宅总面积的控制已经有了足够的认识。但由于受到地形、结构、朝向等客观因素的制约，高层住宅对总面积的控制和安排远难于多层住宅的设计。但目前两房两厅一卫房型的建筑面积一般都控制在100 平方米左右，两房两厅两卫的总面积控制在110 平方米左右，三房两厅两卫一般控制在130 平方米左右。而在各区域的面积控制上不再是大而无当，也不是小得不能使用。仔细分析发现，单套总面积控制得当源于两大改进：一是大楼的进深正在缩短，与过去高层住宅动辄二三十米的南北进深相比，现在的进深一般只有十三四米，有的甚至更短，从技术上保证了良好的采光和通风。二是对高层住宅的电梯部位设计得向北突出，最大效率地利用了南向的空间，把好的朝向留给了住户。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 31 页，共 45 页32 / 45 七、买房到底哪层更好？对楼层的选择，前些年流行的说法是“三金四银”，近年又改为“四金三银”了，这说明人们的购房思维会随着生活质量的提高而改变。对多层住宅，人们曾经普遍的认识是：如全楼七层，将三、四层，二、五、六层，底层和顶楼分别划成、三个档次。三、四层不高不矮，位置优越，有相对的优势。尤其对老人、儿童、病弱者，上上下下，方便实用，甚至酷暑、严寒温差变化都较底层和顶层要小。但价格肯定不菲，对于经济好的消费者当属首选，所以房产公司的这种楼层都能很快售完。对二、五、六层来说，环境、位置相对差一点。二层噪音、灰尘影响大一些，五层相对高一些，但价格适中，许多讲实际的消费者便把视角瞄准这些楼层，也是很不错的。但要根据家人的年龄、职业、生活习惯来确定，喜欢静的、搞艺术的以五、六层为宜；如家有老人、病人等宜选择二层为佳。近来，不少消费者对底层越来越感兴趣了，这并不完全因为价格相对比较便宜，而是因为他们认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、 “脚踏实地” 、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。所以底楼原本的噪声、灰尘、阴暗、潮湿、卫生、安全条件差的弱点逐渐弱化，被许多人看好而身价渐增。另外，专门选购顶楼的消费者也逐渐增多。据笔者了解，房价较低还不是人们选购顶层的主要因素，因为楼顶的利用价值越来越大而备受青睐（当然，应有建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施） 。他们认为，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！当然，在购房中不管购买哪一层，均不能忽略“坐南朝北”的方位。八、现浇板、预制板选房时你会挑楼板吗？多层住宅楼一般可分为现浇楼板与预制楼板两类。现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺；预制楼板则是在工厂预制，在工地组装。在 70、 80 年代，尤其是80 年代初，预制楼板曾经火过一把。当时，商品混凝土还没有形成规模。现浇楼板所用的混凝土都是在施工现场搅拌，搅拌机械也很简陋，质量难免参差不齐。而选用预制楼板一来质量有保证，二来经济，三来施工速度快，非常符合建筑工业化的潮流。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 32 页，共 45 页33 / 45 但到了 80 年代后期， 随着城市生活水平的提高，再加上商品混凝土、专业搅拌站、 新工具等的普及，预制楼板的缺点就越来越暴露了。首先是房间开间尺寸受到预制板模数的限制，只能是小开间，墙体很密集，建筑立面也因此不能花样翻新。于是，大家把目光又移向了现浇楼板方式。现浇楼板因为是现场浇筑，所以，只要力学分析允许，模板能够定形的造型，它都能实现，甚至可以说只有想不到，而没有做不到。另一方面，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能也优于预制楼板，在预制板楼体中常见的温度缝等质量通病在现浇板楼中也能杜绝。商品混凝土、专业搅拌站、新式泵车的普及又促进了现浇楼板的普及，尤其是现浇楼板中。仅从外观上是能区分出现浇板与预制板的。由于施工工艺的问题，预制板楼房的地面、天花板等大面上不如现浇板平整。如果板缝之间的灌浆处理不好，在板的下方会有一道较明显的水线。现在，常用的预制板宽度上有880mm、 1180mm 两种规格，所以，上面提到的痕迹多会按这个间隔平行分布。九、商铺投资全攻略：四大类型商铺各有卖点“ 为别人打工，还不如自己当老板” 。持有这种想法的人在沈阳并不在少数，加之居民住宅价格持续涨幅较高，使得住宅的投资回报率大打折扣。于是，欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多。2005年，沈阳商铺的供应面积较2004 年会有大幅度增加。商铺的类型和地点也更趋多样化，不仅仅是局限于成熟商业中心。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者又该如何选择适合自己的商铺呢？（ 1）超市商铺 商铺中的一匹黑马随着沈阳商品住宅的大量开发、新兴居住型区域的增多，大型超市也伴随着居住区而诞生。沈阳市已有的各大超市不断加开分店，外地超市纷纷涌入， 为此超市商铺将成为2005 年商铺项目中的一匹黑马，必将以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。超市一般都是该居住区域内日常生活用品的集中选购地，大型超市拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立封闭的商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前沈阳大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者在沈阳已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。（ 2）商务区商铺 2005 年的新兴贵族2005 年，沈阳商业地产最精彩的一幕应该会在北站区域及五里河区域上演。这两个区域内的商铺可以称得上是2005 年沈阳商业地产市场上的新兴贵族。在商铺投资市场上，经验丰富投资者的诀窍之一就是“ 看客买铺 ” 。在上海、北京等商业地产发展较精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 33 页，共 45 页34 / 45 成熟的城市， 已出现了 CBD 商务规划区铺位热销趋势。分析其原因， 关键在于投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。而沈阳的北站区域及五里河区域是金廊上的两个黄金结点，目前该区域内商业氛围尚未形成，其商铺的总价或租金预计会比中街、太原街两个中心商业街便宜。从城市的发展看，每个城市的CBD 商务区规划都非常有限，目前这两个区域的高档消费群体已经形成，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。在具体投资项目选择上，一般来说，CBD 商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领、在沈阳的外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆，健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅以及银行证券、展览展示厅都会是这些地方的主角。（ 3）社区商铺 未来商铺的 “ 潜力股 ”沈阳的社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。社区商铺经历了从无到有的过程，而未来也必将经历从有到整合、规范这样一个过程。沈阳是人口密集型城市，有巨大的消费市场。目前各开发商都非常重视社区商铺的开发。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑，但这并不代表商铺的价格永远增长。记者在走访一些楼盘的商铺时发现一个问题，面积灵活的商铺少，大面积的商铺多，很多缺乏规划性。例如铁西区兴工街附近某楼盘，楼盘沿线的街道狭窄、行人稀少，而各开发商开发的楼盘又比较密集，在这样的情况下，该楼盘推出的却是清一色的两层大面积商铺，销售情况惨淡。而在郊区一些价位较低的楼盘记者却发现了相反的情况，很多楼盘商铺是小面积商铺为主、大面积为辅，大大降低了商铺的总价，又丰富了社区的商业经营模式。因此，投资者在投资社区型商铺时，不妨考察一下城边或郊区的商铺。另外还有一点值得投资者注意的是一些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对项目的包装宣传，从而促成了销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。（ 4）商业街商铺 风险潜力并存商业街的 “ 经典 ” 旺铺，可以说是很多投资者渴望而不可求的商铺投资类型。渴望是因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。不可求是因为其租金或单位面积价格成倍增长，高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求，一经推出即被投资者购租一空的局面。目前沈阳最成熟的商业街首推中街和太原街，就现在情况看， 两条商业街远未达到千金难求的局面，精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 34 页，共 45 页35 / 45 特别是太原街在今明两年都有大量的商铺上市，投资者选择余地较大。由于太原街正处于升级改造阶段，因此在此区域投资商铺，应对未来的规划进行透彻了解。而在商业街改造升级阶段投资商铺也不失为一个有利时机。另外，商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“ 经典旺铺 ” ，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险。第八章银行按揭知识1、 什么是个人住房抵押贷款？个人住房抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。个人住房抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押，则意味着房地产所有权证（产权证）和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。我国居民购房和个人住房公积金贷款，采用房地产权证抵押形式。在抵押期间，抵押人（借款人）仍享有房地产所有权、使用权，即可自己使用也可出租给他人。由于房地产产权证由抵押权人（银行）保管，因此交换、转让、赠送等牵涉产权转移的行为，须事先经银行同意。2、什么是购房按揭？按揭是外来用语。目前我国内地有两种解释，一种是购房人向银行借款购房，在还清借款本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权。当所借款的本息全部还清后，由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权（即所有权）才真正归购房人所有。另一种将按揭视作抵押贷款。由于没有统一的解释，因此，我国内地应规范称房地产抵押贷款，而不简称按揭。3、个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款有什么不同？个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。个人住房商业性贷款，是我国公民因购买商品房而向银行贷款。目前某些区正在试行，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。由于我国鼓励居民购买住房，因此个人住房商业性贷款利率虽比个人住房公积金贷款利率高一些，但比一般商业贷款利率要低。1、 个人住房公积金贷款需提供哪些材料和证明？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 35 页，共 45 页36 / 45 借款人和配偶及符合条件参与计算贷款额度的直系血亲的户口簿、身份证的原件和复印件。借款人与配偶不属于同一户口簿的还要提供婚姻证明。借款人与售房单位签订的商品房预售合同（期房），或商品房买卖合同（现房）。已向售房单位交付20%或 30%以上预付款的收据。借款人和符合条件参与计算贷款额度人员的单位和个人住房公积金帐号及有关经办行的确认证明资料。提供向售房单位索要的：1)商品房预售许可证 （期房）或商品房注册登记证（现房）的复印件；2)售房单位的营业执照复印件；3)售房单位向房地产登记机构办理过的房屋所有权初始登记复印件。6、怎样计算个人住房公积金贷款可贷额度？可贷款额度 =（借款人和配偶及其参与计算贷款额度人员计算住房公积金月工资基数之和）35%12 个月贷款年限（最高年限为二十年）。最高额度，由市公积金管理中心和建设银行济南市分行每年年初公布。2007 年定为 30 万元。在办理个人住房公积金贷款业务时，贷款银行按照上述两条确定您的实际贷款额度。7、个人住房商业性贷款需提供哪些材料和证明？借款人和配偶的户口簿、身份证的原件和复印件。借款人与配偶不属同一户口簿的还要求提供婚姻证明。借款人与售房单位签订的商品房预售合同（期房）或商品房买卖合同（现房）。已向售房单位交付20%或 30%以上预付款的收据。提供向售房单位索要的：1)商品房预售许可证 （期房）或商品房注册登记证（现房）的复印件；2)售房单位的营业执照复印件；3)售房单位向房地产登记机构办理过的房屋所有权初始登记复印件。8、什么叫组合贷款？如何办理？如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价70%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的70%，这叫组合贷款。其申请办法和上面所提两种贷款方式一样，分别提送两种贷款所需材料，但重复的只送一种。组合贷款只有公积金缴存的职工才可以申请。9、借款人如何与贷款银行签订合同？借款人、贷款银行和售房单位（保证方，保证期至借款人将房地产权证交贷款银行收押止）三方签精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 36 页，共 45 页37 / 45 订个人住房公积金贷款或个人住房商业性贷款的借款合同。借款人、贷款银行签订住房抵押合同。某些地区试行的住房贷款担保办法，由借款人、贷款银行、房地产担保企业三方签订的住房抵押贷款合同。10、如何办理借款合同公证？个人住房抵押贷款的借款合同和抵押合同必须办理公证。1)提供办理公证的材料借款人和配偶的户口簿及身份证原件和复印件，配偶不属同一户口簿的还需提供婚姻证明。对于个人住房公积金贷款的借款人其参与计算贷款额度的人员也应提供他们的户口簿和身份证；经房产交易部门签证后的预售合同（期房）或售房合同（现房）。公证费由贷款银行负担。2)办理委托公证。借款人委托贷款银行办理公证的，或贷款银行委托借款人办理公证的均需按公证处的规定办理。11、如何办理房地产抵押登记？房地产一经抵押，必须办理抵押登记。当您接到公证处公证后的借款合同、住房抵押合同文本后，可向所购房屋的所在区、县房地产登记处办理房地产抵押登记，并携带以下资料：银行盖章的“授权委托书”和“房地产其他权利登记申请书”；经公证处公证后的借款合同、住房抵押合同。房地产抵押登记部门如同意登记，将从受理登记之日起的十日内出具登记证明或收件收据证明（指期房）。抵押登记费用由借款人负担。当您办完上述手续，银行将贷款划到您所购住房的售房单位。12、如何办理偿还贷款？贷款期限在1 年（含 1 年）内的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1 年以上的，借款人在借款期内每月以相等月均还款额或者递减还款额偿还银行贷款本金和利息。借款人可选择委托代扣或到银行分行联网储蓄所还款两种方式，按月偿还贷款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式偿还贷款本金和利息，应在与贷款银行签订借款合同的同时，与贷款银行签订代扣还款委托书 ，并指定用于扣款帐户类型（储蓄存折、储蓄卡或信用卡）的帐号，保证每月在扣款日开始前将不低于其月还款额的款项存在其指定的扣款帐户中，就可足不出户自行还款。13、还清贷款后如何注销抵押登记手续？与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 37 页，共 45 页38 / 45 产登记处办理住房抵押注销手续。14、按揭贷款流程图借 款 人贷款银行签订借款合同贷款银行贷款银行借款合同生效1、 借款人必须是具有完全民事行为能力的中国公民及在中国有合法居留权的境外公民；2、 借款人有稳定的职业和收入，有偿还贷款的能力；3、 有贷款银行认可的资产进行抵押和符合贷款银行规定条件的保证人为其担保；4、 已缴纳不低于所购房屋总价30%房款或在抵押银行有不低于所购住房总价30%的存款；5、 贷款银行规定的其他条件。1、 借款人填写个人住房贷款申请表；2、 借款人提交下列资料：身份证明（身份证、户口本或其他有效居留证件）、经济收入证明、购房合同、保证人同意担保的书面意见、已交房款收据或贷款银行存款单（复印件） ；3、 贷款银行对借款人的申请进行评估、审查。借款合同由借款人和贷款银行双方签订。1、 借款人以所购房屋作为抵押物，借款人与贷款银行双方签订抵押合同；2、 借款人须到房地产登记抵押机关办理抵押登记手续、设定抵押权；3、 抵押权设定后，所有有关抵押物权属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任。抵押登记财产保险1、 借款人须到贷款银行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险；2、 保险合同中要明确借款人的贷款行为是该保险的第一受益人；3、 保险期限不得短于申请借款期限，投保金额不低于贷款的本息之和。贷款担保由开发商为借款人提供贷款担保，开发商、贷款银行和借款人三方共同签订保证合同。采用专项提款方式，即贷款银行按合同约定的时间将贷款直接转入开发商在贷款银行的帐户。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 38 页，共 45 页39 / 45 发放贷款12、贷款期如遇到利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇到国家调整利率，贷款期限在1 年以内（含一年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上的贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。13、如借款人逾期还款，如何处理？如借款人逾期还款或存款不足月还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人按合同约定的时间偿还贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。14、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前15 日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出既不可撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。15、银行按揭方式1)等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息的支出最多，本金还的相对较少，以后随着每月利息逐渐减少，归还的本金就逐渐增多。2)等额本金还款法：即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所支付的利息要高于等额本金还款法。因此，如果打算提前还款，最好选择等额本金还款法。16、提前还款方式第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。（不用还利息，但是以付的利息不退。）第二种，部分提前还款，剩余的贷款每月保持还款额不变，将还款期限缩短。（节省利息较多） 。第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。（减小月供负担，但是节省程度低于第二种）第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。（节省利息较多）第五种，剩余贷款将总本金不变，只将还款期限缩短。（月供增加，减少部分利息，但相对不合算）。17、如何还贷比较划算？提前还贷主要是为了减少利息，尤其实在贷款的前几年，本金基数大利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5 年一定要争取多还款，使总贷款数中的本金基数减少，在剩余的贷款中利息负担回减少。如果你选择的是公积金和商贷构成的组合贷款，先还商贷会优惠许多由于公积金贷款含有政策性补精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 39 页，共 45 页40 / 45 贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以提前归还贷款利率高的商贷相对划算一些。如果你是纯商业贷款，又有两种还款方式的区别。具专家分析，两种还款法相比，由于同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息要高于等额本金还款法。如果有提前还贷打算的最好选择等额本金还款法。但是并非所有人都要用等额本金还款法。这要看你自己的财政计划了。对于高薪者或收入多元化的人不妨采用等额本金还款法；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员，普通教师，一般研究人员或者是一位工作四平八稳，与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。如果你贷的是等额本息还款的，那么在前 10 年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额比较小，提前还贷可以减少大笔的利息支出，争取这几年多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。第九章房地产法律摘要知识一、中华人民共和国城市房地产管理法1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995 年 1 月 1 日施行。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 （房产开发）。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁（房产交易）。第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二十二条土地使用权划拨，是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 40 页，共 45 页41 / 45 外。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。第三十三条国家实行房地产价格评估制度第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十五条商品房预售的， 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。第四十六条房地产抵押， 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。第五十二条房屋租赁， 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第七十一条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。二、中华人民共和国土地管理法及实施条例（1999 年 1 月 1 日起施行）三、城市房地产开发经营管理条例（1998 年 7 月 20 日发布并施行）第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（ 1） 、有 100 万元以上的注册资本；（ 2） 、有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 41 页，共 45 页42 / 45 第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20% 。四、济南市房地产转让办法（1998 年 6 月 1 日起施行）房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。第六条房地产转让主要包括下列方式：（ 1） 、买卖；（ 2） 、交换；（ 3） 、赠与；（ 4） 、以房地产抵债；（ 5） 、以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移；（ 6） 、因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；（ 7） 、法律、法规、规章许可的其他方式第七条转让当事人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。第八条不得转让的房地产：（ 1） 、未依法登记取得房地产权证书的；（ 2） 、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（ 3） 、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（ 4） 、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（ 5） 、依法收回土地使用权的；（ 6） 、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。第十条以出让方式取得成片国有土地使用权，应当符合下列条件：（ 1） 、按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金；（ 2） 、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；（ 3） 、需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；（ 4） 、规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；（ 5） 、出让合同约定的其他条件。以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第(2)项、第 (3) 项、第 (4) 项所列的条件，并报市人民政府批准。第十三条集体所有土地上房屋转让的条件。（ 1） 、房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。（ 2） 、居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 42 页，共 45 页43 / 45 （ 3） 、居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。第十四条房地产买卖时的优先购买权共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。第十六条房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。第十八条房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提并下列文件：（ 1） 、房地产权证书；（ 2） 、转让当事人的身份证明；（ 3） 、转让合同或者与转让有关的法律文件；（ 4） 、其他有关的文件。第十九条过户审核和变更登记在15 日内完成。第二十二条房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。第二十三条房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。第二十七条按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物， 需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。第二十八条新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建设管理部门核定。第二十九条转让人应当自房地产权利转移之日起，对房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。第三十条违约责任（ 1） 、因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。（ 2） 、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。五、城市房屋租赁管理办法（1995 年 6 月 1 日起执行）第六条有下列情形之一房屋不得出租：（ 1） 、未依法取得房屋所有权证的；（ 2） 、司法机关和行政机关报依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（ 3） 、共有房屋未取得共有人同意的；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 43 页，共 45 页44 / 45 （ 4） 、权属有争议的；（ 5） 、属于违法建筑的；（ 6） 、不符合安全标准的；（ 7） 、已抵押，未经抵押人同意的；（ 8） 、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（ 9） 、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第九条房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（ 1） 、当事人姓名或者名称及住所；（ 2） 、房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（ 3） 、租赁用途；（ 4） 、租赁期限；（ 5） 、租金及交付方式；（ 6） 、房屋修缮责任；（ 7） 、转租的约定；（ 8） 、变更和解除合同的条件；（ 9） 、违约责任；（ 10） 、当事人约定的其他条款。第十一条租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。第十二条有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：（ 1） 、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（ 2） 、因不抗力致使租赁合同不能继续履行的；（ 3） 、当事人协商一致的。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。第十九条出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：（ 1） 、将承租的房屋擅自转租的；（ 2） 、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（ 3） 、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 44 页，共 45 页45 / 45 （ 4） 、拖欠租金累计6 个月以上的；（ 5） 、公用住宅用房无正当理由闲6 个月以上的；（ 6） 、利用承租房屋进行违法活动的；（ 7） 、故意破坏承租房屋的；（ 8） 、法律、法规规定其他可以收回的。第二十六条房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十八条房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。第二十九条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 45 页，共 45 页