北车哈尔滨项目定位报告致：北车集团偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目认识本案位于哈尔滨市辖区新香坊区（原动力区），新香坊区定位于哈尔滨工业区，是未来规划的国际现代工业生态新城。项目用地位于老城区南部，距市区仅7公里，紧邻铁路，与飞机场距离35公里以上。l项目区位距市中心7公里距机场35公里火车孙家站城市核心区边缘地带1伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目认识新香坊区新香坊区是2006年新成立的片区，由原香坊区和动力区合并土地面积339.5平方公里，人口72.4万，下辖20个街道办事处，两乡两镇本项目占地：76亩公建配套：2万平米居住物业：156822平米回迁物业：约65000平米容积率：3.5l项目属性及规模项目容积率高，总体量小，回迁占很大比例，住宅为主定性为城市核心区边缘小规模住宅开发2伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目特点与其他项目不同，本项目是一个有既有方案的项目既有方案的调整需要基于项目精准的定位研判，本报告就是针对方案存在的争议问题进行的分析与论证研究内容包括，项目定位、设计方向以及其他专题3伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目需要解决的核心问题核心问题产品设计方向其他专题研究户型面积区间项目定位问题结合定位结合定位市场非南北向产品商服运营及发展模式研判地下空间处理方式4伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目定位三、区域市场分析二、用地属性分析四、综合分析与定位一、区域环境研判5伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved一、区域环境研判6伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved城市及区域规划l 城市规划北跃、南拓、中兴、强县l 北跃：在江北搭建研发和产业化平台。打造原生态的万顷松江湿地，建设松花江至呼兰河区域的“两纵、四横、十八湖”的北国水城水系，抓好科技创新城等几个重点区建设。l 南拓：整合周边地区的工业园区，打造一个工业特色鲜明、新兴产业集聚、城市功能完备、城市设计现代、区域协调发展的国际现代生态工业新城区。 l 中兴：即立足道里、道外、南岗、香坊4个老城区现实基础，针对老城区交通、环境、卫生等方面存在的问题，将大力实施基础设施建设，全面提升老城区交通承载功能、生态环境质量、城区市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和辐射带动能力， l 强县：大力推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中、资本向重点产业集中，加快“城乡一体化、县域工业化、农村城镇化和农业产业化”进程。“北跃”“南拓”城市核心区城市核心区（老城区）（老城区）“中兴”“强县”城市核心区快速扩张将大力发展项目所在区域，对项目发展带动作用明显7伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved城市及区域规划l 区域简介l意向地块位于哈尔滨市香坊区，香坊区位于哈尔滨市城区东南部,东与阿城区毗邻，北与道外区相接，西与南岗区为邻，南与平房区接壤l辖区面积339.55平方公里，总人口79万人。辖20个街道办事处、三镇一乡，哈尔滨四个中心城区之一l2006年10月，香坊动力两区合并为新香坊区l 香坊区是哈尔滨市重要的工业区，重要的农业科研区、重要的物流区。地块位于核心城区边缘地带，区域人口密度大，居住需求旺盛8伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved城市及区域规划l 区域总体规划l双心：即原香坊区商业中心和原动力区商业中心，形成以原香坊区商业中心及原动力区商业中心为核心的“双心”结构。 l 二轴二环：即中山路公滨路、和平路哈平路，贯穿都市核心的城市发展轴和沟通新的香坊区主城区和发展区的城市三环路、四环路。l三区：以三环路为轴线，将规划区用地划分为西部、东部、南部三个地区来源：哈尔滨市城市规划局双心、二轴二环、三区l两区：哈大齐工业走廊的香坊工业新区和机电工业园区。l四园：新香坊集装箱中心站物流园区、孙家站物流园区、龙运物流园区、成高子物流园区。建设“两区、四园”来源：哈尔滨市城市规划局西部地区东部地区南部地区集装箱中心站物流园区孙家站物流园区成高子物流园区龙运物流园区双心区域原有价值感不强，规划定位于物流产业园区，区域发展对项目发展构成双刃剑项目位置9伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域环境研判l结论核心城区边缘地带刚需旺盛规划以物流为核心的产业发展功能区域原有价值感不强可借助核心区外扩发展人口稠密、需求旺盛城市级别规划有利好作用优势与核心仍有一定距离规划物流园区区域原有价值感不强缺陷10伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved二、用地属性分析11伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地属性分析二、项目开发的限制条件三、结论一、用地自身属性12伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性l 地块总览通 乡 街黑色为现状、蓝色为规划中动 力 南 北 街保 健 路进乡小学孙家站哈啤商业商铺商业商铺商业商铺火车道菅 草 街商业商铺项目外部交通路网密集，规划道路级别较高，交通条件较好13伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性l 原方案指标技术经济指标总用地面积（平方米)50728.7用地性质居住共建混合用地总建筑面积（平方米）216841地上住宅150280其中住宅（估算）90000回迁（估算）65000公建20728合计177550容积率3.5建筑密度（%）25.00%绿地率（%）30.00%绿地面积（平方米）15218.61停车泊位（辆）2000建筑限高60米廉租房总建筑面积2%0.80.80.80.8以下以下以下以下 别墅别墅别墅别墅 2-32-32-32-3层层层层1.0-1.2 1.0-1.2 1.0-1.2 1.0-1.2 情花洋房情花洋房情花洋房情花洋房 4-64-64-64-6层层层层1.5-1.6 1.5-1.6 1.5-1.6 1.5-1.6 小高层小高层小高层小高层 9 9 9 9层层层层2.0-2.2 2.0-2.2 2.0-2.2 2.0-2.2 小高层小高层小高层小高层 12121212层层层层3.03.03.03.0以上以上以上以上 高层高层高层高层 18181818层层层层容积率3.5 高层规模小，回迁房在指标中占比例大，同时还需考虑一定比例廉租房面积住宅可售面积仅90000平米，宜缩短周期，采取快进快出的开发策略容积率3.5，开发强度高，产品类型受到局限，对品质提升提出更高要求14伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性通乡街，规划将拓宽为主要干道，是本项目四至级别最高的道路，适宜作为社区形象面l 四至街道通乡街15伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性菅草路现状为铁路，我项目周边道路除通乡街外均为现状铁路，对项目有一定影响l 四至街道菅草街、保健路保健路16伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved3项目自身属性l 地块内部及周边现状建筑12345612456孙家站哈啤厂近乡小学盛缘煤炭公司现状危楼黑龙江六建地块周边风貌多为原驻企业，用地内有小学资源可保留17伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性生活配套重点集中于进乡街，具有一定规模，以商服为主，业态较全，档次较低l 附近生活配套购物（通乡商店）通讯邮政、银行医疗教育（哈尔滨三中）教育（近乡小学）18伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目自身属性l 小结项目用地体量较小，且含一定回迁比例，可售面积受限因项目体量小，销售周期短，宜采用快进快出策略容积率3.5，建筑类型受限，对品质提出更高要求现状道路规划明确，交通便利项目附近配套主要依赖于进乡街项目可售体量小，宜缩短操作期，采用快进快出策略19伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地属性分析一、用地自身属性三、结论二、项目开发的限制条件20伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l项目地块陌生城市核心区项目位置l 项目地块处于核心城区边缘地带，远离城市核心区l 哈尔滨居民区域认可度低地块处于城市核心区边缘地带，区域原有认可度低，缺乏强有力的价值支撑21伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l物流园区根据规划，孙家站将建设为香坊区四个大型物流园区之一。来往大型车辆对环境造成极大影响，货物运输影响居民日常生活，各种外来人员带来安全隐患。规划物流园区的建设将带动区域发展，但同时物流业将对区域环境产生不利影响22伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l 附近铁路地块南部临近火车孙家站，北部亦有现状火车道，来往火车将影响业主休息。项目用地南临火车孙家站，南北两侧靠现状铁路，对居民生活造成影响23伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l回迁户所占比例大l 区域回迁户占据6万平米建面，在本项目15万建面中约占40%，影响商业销售l 回迁户入住小区，对项目整体品质造成一定影响，如无明确区域划分，将影响业主购买用地面积小，同时回迁户所占比例较大，影响可售面积，在布局上也形成干扰香坊新区村民选房24伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l用地距核心生活区较远，由于当地人群生活半径较小，属偏远区域l区域内同类高层项目较多，价格品质等因素相差无几，使得区域内项目同质化严重l区域其他项目同质化严重区域内其他项目区域内其他项目同质化严重，对项目品质提出更高要求25伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved项目开发的限制条件l 小结地块处于城市核心边缘区，区域价值感不足规划物流园区发展对项目有利有弊项目用地南临火车孙家站， 南北靠现状铁路，对居民生活造成影响回迁户所占比例较大，影响可售面积区域内其他项目同质化严重紧邻物流园区铁路，地块陌生，回迁所占比例大26伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地属性分析一、用地自身属性三、结论二、项目开发的限制条件27伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地属性分析结论省会城市核心区域 交通便利，路网密集规划明确 地块属性相对陌生项目可售体量小区域项目同质化严重回迁户所占比例大 周围铁路、物流园区明显突破区域价值有难度，不宜盲目追高，应采用顺势策略灵活把握小体量优势，遵从市场为导向的项目定位与产品设计28伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved三、区域市场分析29伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场分析二、客户群体研究三、结论一、区域市场供应研究30伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究项目名称建面规模（万平米）现有 供应量（万平米）南郡凤凰湾16.35鑫都绿荫芳邻3.10.2绿海华庭29.92水木兰亭17.13东方玫瑰园10.75祥和家园2.80.1富丽国际6.91泰山领秀102立汇美罗湾7015l在售项目分布状况项目所在区域在售项目分布均匀，目前总供应量较少，供不应求项目位置31伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究项目名称建面规模（万平米）容积率金色桃源待定待定日出印象名苑7.94.46闻达绿洲约3约5海富漫香林195.24明光翡翠湾54.8金色玫瑰园114.78怡园绿景待定待定l区域潜在供应量项目所在区域潜在供应项目规模较小，需求旺盛，市场发展前景非常大32伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究l与其他区域价格对比各区域价差明显，香坊区均价与城市核心区的价差较大，由区域属性所决定松北区道外区道里区南岗区香坊区区域名称区域均价代表项目代表项目均价香坊区5800-6400绿海华庭6250道里区7000-8000宝融上元府邸7380道外区5500-6500东一时区5500南岗区8000-9500民生国际9380松北区4000-5000丽景花园410033伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究项目名称高层使用面积均价建筑面积均价鑫都绿荫芳邻100006250绿海华庭100006250水木兰亭94005975（尾盘）祥和家园98006125（尾盘）富丽国际93005812立汇美罗湾93005800l区域价格水平项目区域市场价差小，市场供应产品同质化严重在售项目待售项目项目名称使用面积报价建筑面积报价东方玫瑰园103006400日出印象名苑100006250闻达绿洲7000海富漫香林104006500明光翡翠湾112007000怡园绿景待定待定34伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究区域目前在售项目市场供应均为中高密度类型产品，销售速度快，价格差异小l产品形式及销售状况分析l区域当前在售项目主以中高密度类型产品为主；l通过各产品配比统计可以看到，市场主力供应产品存在一定差异，高层较大比重，多层次之l从在售项目月均销售去化统计来看，销售速度比较快，客户对于区域高密产品接受度高l目前在售项目因受区域接受度及产品品质等因素影响，销售价格差距小，区域产品同质化严重区域在售项目类型配比统计0%20%40%60%80%100%鑫都绿荫芳邻绿海华庭水木兰亭祥和家园富丽国际立汇美罗湾洋房多层小高层高层35伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场供应研究结论l在售项目市场分析l潜在项目市场分析n市场状况：区域中目前在售项目不多，市场供应量小n产品供应：区域市场主力供应以高层、多层为代表的中高密度类型产品形式；n销售情况：目前在售项目销售速度较快，月均销售速度在60-80套左右；n市场状况：潜在项目数量较少，住宅市场将有很大发展空间；n产品类型：潜在项目未来市场供应以中高密度的经济型产品为主目前区域住宅市场竞争环境相对单纯，销售速度快，高层产品为供应主流；区域未来市场供应规模仍然不大，住宅市场仍有很大发展空间36伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场分析一、区域市场供应研究三、结论二、客户群体研究37伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl问访研究通过对哈尔滨需求调研，了解本地客户的构成、年龄结构、置业特点等方面的信息，以指导项目定位。客户调研目的结合城区及香坊区准购房客户，抽取92个调研样本，采取一对一问访的方式。客户调研方式结合本案及区域市场特点，选取重点区域购房者相对集中的区域进行需求问访：客户群体研究38伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl客户属性调研年龄层次n区域重点项目主要客户年龄大多数三十多岁中青年人n城市核心区客户年龄分布比较平均，仍以中青年人为主，区域属性不同，客户年龄层次不同客户群体研究39伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl客户属性调研区域客户构成n香坊地区主要客户来源为地缘性客户，少量本市市中心及郊区客户n非香坊区客户主要为三十岁左右中青年人客户群体研究40伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedn夫妻两口和三口之家是区域客户主要家庭结构构成，应重点考虑其需求并作出相应产品客户群体研究l客户属性调研家庭结构41伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved客户群体研究l置业偏好调研香坊n客户主要关注产品的居住属性，置业目的主要以自住为主；n从置业关注因素来看，对舒适度有一定要求，价格是影响购买的决定因素！置业关注因素42伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved客户群体研究l置业偏好调研城区n客户对于城区产品未来升值潜力较为看重，有投资意向业主不在少数；n从置业关注因素来看，剔除价格因素外，升值潜力、交通可达性及产品形式是影响购买的决定因素！置业关注因素43伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved客户群体研究小结1.地缘性客户是香坊的主要客群。2.与城市核心区不同，香坊区域客户年龄集中在40岁以下，年轻的夫妻两口和三口；可见，我项目应将主要精力集中满足中青年客群首次置业需求！3.低总价是提升项目自身属性的制胜法宝，也是吸引客户购买的决定性因素；建议项目在面积规划中，注重中小户型中低总价的设计，同时完善户型功能，保证高品质低总价的高位性价比优势。4.城区住宅体现出一定投资属性，香坊地区则以自住为主。总价及面积是置业关注的决定性因素！44伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场分析一、区域市场供应研究三、结论二、客户群体研究45伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved区域市场分析l结论在售项目供应量不大待售项目供应量不大本地刚需大香坊区价差不大与城市核心区存在较大价差市场刚需大以区域地缘性客户及中青年客群为主，青睐中小面积中低总价产品香坊区客群以青年人为主香坊区客群多为首次置业香坊区客群多为自住总价是置业的决定性因素市场供应量市场供应量区域均价区域均价客户研究客户研究46伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved四、综合分析与定位47伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved第第 48 页页第48页区域综合分析交通发达核心区边缘地带城市快速发展利好作用区域交通规划完善城市核心区人口众多核心区边缘规划有利好作用刚需大区域大环境支撑房地产市场发展48伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved用地综合分析用地自身属性开发的限制条件与区域周边的关系 可售体量小，容积率高，销售周期短，配套薄弱如何最大限度挖掘自身价值属性项目区域为规划物流园区临近铁路处于城市核心区边缘地带回迁比例大周围项目同质化严重应采取措施积极应对，规避风险本身不能带动区域发展依托城市及香坊核心区发展顺势而起抓紧发展机遇项目小环境对发展有一定束缚，强化整体项目居住属性，同时采取措施积极应对限制条件，顺区域发展之大势，以区域市场为导向进行精准定位49伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场综合分析1、“高速发展，遍地开花”诠释目前哈尔滨市中端住宅市场的整体发展态势，哈尔滨市中端住宅市场尚处于发展初期，未形成明确的居住板块，各项目分布在哈尔滨市各个行政区域，借势发展，自成体系；2、“高楼迭起，供不应求”哈尔滨整体市场供应以高层为主，供应量不大，去化速度快，整体呈现供不应求的态势。3、“区域客源低龄化，首置自住比例多”区域客户以地缘性为主，呈现低龄化趋势，自住与首次置业成为主流客群的置业偏好。4、“体现品质卓越，跳出区域束缚”区域高层住宅产品同质化严重，项目体量小灵活性强成为项目优势！做足差异化方能跳出区域束缚，应通过内部异化产品实现价值形象双位提升！结合市场情况，以主流客户为导向必将为本项目未来赢来更为广阔的发展机会！50伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved定位与结论 整体定位l区域发展带动市场l市场影响开发l开发对位产品l产品打造社区l社区实现价值城市及区域的高速发展必将带动哈尔滨房地产市场的春天顺应市场潮流，谨慎把握市场，大胆创新开发15万平米小盘，开发所受局限性小，灵活把握市场脉络，建议项目开发进市场对位产品，以达到高效回款以年轻人为主的香坊未来客群是我们未来的主要业主，以中小户型为主，面向年轻人的社区即弥补了市场的空白，又满足客户需求以同样属性的苹果派为例，打造哈尔滨第一个青年社区，带动区域发展同时实现产品价值最大化！以首次置业为导向面向地缘性及中青年客群，打造哈尔滨第一个时尚社区，实现项目价值最大化！l市场l开发l产品l社区价值价值区域发展供应小刚需大钱景好体量小灵活规避劣势中小户型高性价差异化中青年社区活力时尚哈尔滨首个时尚社区带动带动实现实现51伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved一群时尚的城市骄子一群时尚的城市骄子定位与结论52伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved在房价飞涨的年代，在房价飞涨的年代，依然把笑容作为生活依然把笑容作为生活的全部表情的全部表情定位与结论53伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved与知音者为邻，与知音者为邻，分享一切可以分享的美丽颜色分享一切可以分享的美丽颜色定位与结论54伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved不在家中聚会不在家中聚会不必在家中聚会不必在家中聚会定位与结论55伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved两个人的很美的世界两个人的很美的世界定位与结论56伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品设计方向二、非南北向产品接受度研究一、户型面积区间研判57伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved一、户型面积区间研判58伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved户型面积区间研判l重点调研项目分布南郡凤凰湾绿海华庭明珠公寓水木兰亭海富漫香林项目位置结合本项目自身属性，在区域内在售及待售的16个项目中，根据区位条件、项目规模、资源属性等因素综合选取与本项目可比的在售及待售项目样本进行重点研究鑫都绿荫芳邻三力名居富丽国际东方玫瑰园祥和家园泰山领袖立汇美罗湾闻达绿洲金色桃源日出印象名苑明光翡翠湾金色玫瑰园怡园绿景59伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved户型面积区间研判l高密度重点调研项目产品类型配比统计通过对于区域高密度产品类型配比统计可以看到：n调研区域中目前市场供应项目相对较少，其中明光翡翠湾及海富漫香林为待售；n从市场供应产品类型来看，二居所占比例最大，一居次之，小面积低总价优势产品自住属性明显！60伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl主力供应面积区间统计户型面积区间研判一居类产品市场分析调研区域中一居面积多处在30-50平米之间；海富漫香林项目因仅一种一居产品，故其面积区间较小535650514061伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl销售面积情况统计明珠公寓热销户型面积区间统计热销户型面积区间总体供应面积区间绿海华庭10203040506070南郡凤凰湾n热销户型面积点评：针对于一居产品来看，40-50平米以下的产品最热销n月均消化量点评：通过调研数据统计可以看到，小户型产品销售情况良好产品面积区间研判一居类产品市场分析5053水木兰亭海富漫香林明光翡翠湾455630503351372440302520151050月均去化套数24套25套16套未开盘未开盘未开盘62伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl主力供应面积区间统计户型面积区间研判二居类产品市场分析调研区域中二居面积多处在50-90平米之间，以50-70为主；绿海华庭项目因仅三种二居产品，故其面积区间较小63伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl销售面积情况统计明珠公寓热销户型面积区间统计热销户型面积区间总体供应面积区间绿海华庭30405060708090南郡凤凰湾n热销户型面积点评：针对于二居产品来看，60-70平米以下的产品最热销n月均消化量点评：通过调研数据统计可以看到，60-70平米去化速度非常迅速，成为热销的主力户型产品面积区间研判二居类产品市场分析55水木兰亭海富漫香林明光翡翠湾6050403020100月均去化套数48套60套45套未开盘未开盘未开盘8070 805090649439（一居半）83507064伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl主力供应面积区间统计户型面积区间研判三居类产品市场分析调研区域中三居面积多处在80-100平米之间；三居产品在区域内供应量较小，面积区间大多不超过100平米65伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl销售面积情况统计明珠公寓热销户型面积区间统计热销户型面积区间总体供应面积区间绿海华庭707580859095100南郡凤凰湾n热销户型面积点评：针对于三居产品来看，80-85平米的产品最热销n月均消化量点评：通过调研数据统计可以看到，三居产品在区域中不是市场主流，面积大，总价高，去化速度一般产品面积区间研判三居类产品市场分析水木兰亭海富漫香林明光翡翠湾302520151050月均去化套数17套10套20套未开盘未开盘未开盘80100891059010090100721008010066伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl户型面积及总价需求对比n总价范围点评：7成客户对50万以下的总价表示可以承受，70万以上接受度明显降低n户型面积点评接近七成客户选择两居，两成客户选择一居，应主要以这两种产品作为主力供应户型产品面积区间研判客户需求分析67伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl市场分析小结产品面积区间研判产品类型主力供应使用面积区间()比例（100%）住宅类产品30-40一居10-20%50-65小两居30-40%65-75大两居30-40%80-85三居5-10%产品类型区域供应面积区间()主力户型面积区间()一居24-5630-50两居50-9450-80三居80-10080-85l产品定位结论面积均为使用面积68伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved产品面积区间研判l户型展示及点评l南北通透，非端户设计l双阳台通透客厅l餐厨一体，分区明确海富漫香林二层平面图立汇美罗湾一层平面图l灵动两居，南北通透l餐厨相连，客餐分区l主卧附带观景飘窗立汇美罗湾海富漫香林69伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl户型方正，南北通透l餐厨一体，分区明确l双卧采光，舒适自然产品面积区间研判l户型展示及点评南郡凤凰湾一居平面图南郡凤凰湾绿海华庭l南北通透，非端户设计l餐厨一体，分区明确l双卧采光，舒适自然l南北双阳台，通透客厅绿海华庭一居平面图70伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved二、市场非南北向产品研究71伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l宏观市场概述结合市场来看，非南北向产品应研究两个重要问题市场供应量研究客户接受度研究?72伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l客户接受度研究 由于哈尔滨地处中国极北，天气寒冷，冬天日照较南方城市短很多，当地客户对南北朝向敏感度较高。 大多数客户，在同等条件下绝不会选择东西朝向房间。 当地客户认为，无论高层多层，非南北向的产品，在档次上不如南北向板楼，对非南北向产品认可度极低。非南北向产品市场接受度低73伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l市场供应量研究 由于认可度低，除非受地块限制，开发商很少做非南北向产品 在城区内供应量较少，塔楼住宅产品更是几近绝迹 哈尔滨四个中心城区在售及待售项目中有非南北向产品的项目不足10%非南北向产品市场供应量小板楼林立，塔楼绝迹南北快销，不认东西74伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l现有情况描述针对宏观情况，以同时具备两种产品的项目，对以下三个方面进行市场调研一、与同类南北向板楼产品价差三、与同类南北向板楼产品销售速度二、与同类南北向板楼产品面积差75伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l产品价格对比项目名称民生国际四季上东明光翡翠湾海富漫香林水木兰亭非南北向产品与南北向产品价差300500-1000300-500500300-500非南北向产品与南北向板楼存在很大价差76伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l户型面积对比项目名称民生国际四季上东明光翡翠湾海富漫香林水木兰亭非南北向产品与南北向面积对比小约20%小约10%未定，但肯定要小小约20%小约15%非南北向产品均比同项目南北向板楼面积小77伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l去化速度对比项目名称民生国际四季上东明光翡翠湾海富漫香林水木兰亭非南北向产品与南北向销售速度对比本期剩最后5%，都是东西向一期尾盘时东西向滞销尚未开盘尚未开盘南北向100套/月，东西向不到20套/月非南北向产品均比同项目南北向板楼去化速度慢78伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved市场非南北向产品研究l结论尽量避免出现如局部必须出现非南北向产品，建议做小户型，适度让利从宏观上看，非南北向产品，客户接受度低，市场供应量小。从现有状况看，非南北向产品，相对南北向板楼产品，价格低，户型小，去化速度慢从本项目回迁房政策也可反映出当地对于南北朝向的关注程度伟业建议79伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved商服在哈尔滨市的发展模式及运营状况专题研究80伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved商服概况概念商业服务的简称，即利用商业如医药、运输、食品、建筑等为媒体向他人或团体提供服务，并收取收取一定费用的行业发展状况哈尔滨市作为东北部二线城市，商服整体发展正趋于完善。但在城市边缘区域，存在业态不全面、规模较小、档次较低等特点。作用 繁荣而发达的商服不仅能充分发挥商业和休闲功能，充分满足消费者多元需求，还能全面提升区域品质，带动区域高速发展整体趋于完善，各区域发展有一定差别81伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved发展模式和运营状况l自发性商服 建设时不设计独立商服，由一层业主自发将住宅改为商服，多见于高密度纯住宅区，主要针对于小区内部业主区域大量住宅首层被后期改为商服，商业需求真实存在 这种商服多为社区生活商业，运营状况取决于运营者的商业手段和商品价值 运营状况一般，不存在租赁费用，运营状况不温不火 该种商服与开发商利益无关，属于自发型行为，不推荐使用82伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved发展模式和运营状况l大型集中式商业 可全面提升区域品质，但受限于区域属性及后期招商，占用过多公建，难以分割销售大中电器、苏宁电器家乐福运营状况良好但初期投入过大，后期造成利润沉淀，与快速回款目的相悖83伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved发展模式和运营状况l大型集中式商业本项目大型集中式商业结合小盘特点，不利于资金周转，存在操作难度，不建议采用集中式商业后期招商、经营耗费精力大型集中式商业很难拆分销售前期投入较大，占用资金项目规模小，不宜拉长操作周期84伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved发展模式和运营状况l临街商铺 建设时设计底层或两层商服出租或出售，满足业主需求，带动周边区域商业运营状况良好，快速变现，投资客置业踊跃 运营状况除设计问题外均不错，对周边影响较大，带动项目自身品质同时吸引部分业主 补充附近商业业态，快速回款以实现开发商利益85伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reservedl临街商铺均价高均价为13000-17000均价为住宅2倍左右商服投资客需求量大月去化3-6套去化快售价高、去化快，能实现发展商的快速回款，在现金流与价值最大化寻求平衡发展模式和运营状况86伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved发展模式和运营状况l临街商铺适于本项目特点，满足发展商预期目标，建议采用临街商铺为主的形式 临街型商铺模式前期投入较小，运营状况良好，适于本项目体量，同时满足规划公建指标，能够提升项目品质，带动项目销售解决周边常驻人口配套问题可大部分消化2万平米公建指标本项目可实现快速变现预期，减小资金压力可结合入口及商业金角位置局部放大 临街商铺！87伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved1、关于项目底商销售价格：商业所处地段及区域内部商业成熟度对于项目底商销售价格造成直接影响，区域底商首层销售价格为上层住宅均价2倍左右。2、关于底商面积划分：街铺是哈尔滨房地产投资客户的首选，总价门槛较为敏感，经营面积在40-50平米铺位面积受客户重点关注，销售速度较快。3、关于底商规划布局：首层底商价格及销售速度均表现最佳，二层底商多采用与首层搭售方式出售，二层商业独立销售客户接受度较低且对于销售价格与销售速度影响较大。建议底商首选一层，如局部出现二层，建议采用与一层搭售方式，以实现良好销售。发展模式和运营状况l临街商铺调研结论88伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved地下空间的处理方式89伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式l充分利用地下空间？l 快速回笼资金？l挖掘地下空间价值？开发商目标车位？仓储？其他？l基本情况介绍基于限高条件，容积率提升有很大难度，由于高层地下必然开挖，而地下又存在一定量的人防配比，使得地下空间的合理利用成为一个重要专题。如何最大效力利用地下空间呢？我们认为，可以通过三种方式来利用可能性实现 快销产品 短线投资开发策略/盈利模式90伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式出于安全与保证小区住宅品质的考虑，不建议将地下空间作为仓储使用l 方向一仓储空间车多人杂带来安全隐患降低小区品质难以与物流园区竞争仓储孙家站作为规划物流园区，有专业仓储空间，本项目作为住宅小区难以与之竞争91伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式随着私家车保有量的上升，基于哈尔滨的严酷气候，车位市场需求必将激增l方向二地下车位私家车保有量上升宏观背景气候恶劣哈尔滨市私家车保有量（万辆）中温带大陆性气候，冬长夏短，1月平均气温零下25左右 ，最低气温曾达零下52.3。地下车位能够减少热车时间，延长车辆寿命92伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式市场存量小，潜在供应激增，市场前景看好l方向二地下车位潜在供应激增市场状况市场存量小立汇美罗湾项目销售经理表示：前三期低估了业主对车位的需求，第四期要激增车位，以满足项目业主需求。09年开盘的项目均只有6:1-10:1左右，市场存量小10年开盘的新项目表示车位在2:1-3:1之间，待售的项目均表示将至少做到3:1，潜在供应量激增93伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式需求度高，价格高，做足车位利于快速回款，增加效益l方向二地下车位自身条件价格高根据市调结果，市内的车位价格到达15-20万一个，而香坊区的车位价格也至少有10万左右，做足车位，不但满足业主需求，更能增加效益看，达到快速回款的目的需求度高区域内项目车位均易于去化，其中民生国际项目销售谈到：10:1的比例太小了，再做多两倍都卖的出去，很多本项目业主到临街项目购买车位，其他项目也表示供不应求94伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式综合判断，地下空间建议主要用于车位功能，采用2：1的配比设置l 方向二车位客观条件利于发展市场存量小需求大，可销售车位95伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式地下会所如健身等符合中青年定位，可提升项目品质，建议建设规模2000平方米左右l 方向三地下会所健身等设施符合中青年定位合理利用空间，利润最大化地下会所96伟业顾问 Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved专题研究地下空间的处理方式l 定位建议地下会所地下车位仓储开发模式可行性研究开发建议取上限原则，做2:1车位可做会所，2000平方米左右不建议做仓储97感谢观赏2011-01-19Copyright by B.A.Consulting, All rights reserved