雍江苑市场分析报告重庆最近12个月新房价格走势二选一一、雍江苑产品分析二、竞争产品分析三、参考产品综述本报告主要调查近半年以来，与本项目价格或地域相近竞争楼盘新开楼栋的销售速度，以判断雍江苑的销售速度在市场中的位置。一、雍江苑产品分析 1、项目销售整体情况 2、具体楼栋分析1、项目销售整体情况价格：8500-15000元/平方米，五六号楼开盘均价12000元，最高价15000元/平方米，11号楼均价8500元/平方米。库存率：库存约72%主销户型：主要销售的是三房户型，占84%。楼盘名楼盘名均价均价类类型型批次批次面积面积户户型型产品产品面积面积（）（）套数套数去去化化套套数数去化去化率率各户各户型比型比例例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域雍江苑雍江苑5 5号楼号楼1200012000公公寓寓3017530175三三房房1321323434181852%52%100%100%52%52%（1818套）套）20082008年年3 3月月渝中区渝中区雍江苑雍江苑6 6号楼号楼1200012000三三房房119-119-1221223434212161%61%100%100%61%61%（2121套）套）20082008年年3 3月月雍江苑雍江苑1111号楼号楼85008500二二房房79-8679-869090131314%14%51%51%22%22%（3939套）套）20082008年年4 4月月三三房房102-102-1031038888262629.529.50%0%49%49%前期三栋楼的库存率约72%，库存面积约21589平方米。5号和6号楼是一线江景房，均价在10000-12000元/平方米，均为三房产品，库存率约43%。11号楼是二线江景房，两房和小三房都有，均价8500元/平方米，库存较高，约为78%。从已经去化的78套来看，只有13套两房，三房占84%。主要销售的是三房户型，占84%。2、具体楼栋分析五号楼小结：五号楼总面积约4517，共34套，都是132三房，可售15套，库存率约48%。均价12000元/平方米。六号楼小结：六号楼面积约4148，共34套，都是122左右的三房，可售13套，库存率39%。均价约12000元/平方米。十一号楼小结：11号楼约16383，共178套，均价在8500元/，有两房和小三房，面积在80-100，总体库存率约为78%。从已经销售的2.3.4.5号房型统计，20套中有15套是小三房，占75%。二、竞争产品分析 1、竞争产品销售情况 2、竞争产品个案分析 1、竞争产品销售情况按地域和价格相近选择楼盘名均价类型批次面积户型产品面积（）套数去化套数去化率各户型比例销售率开盘时间区域雍江苑5号楼12000公寓 30175三房132341852%100%52%（18套）2008年3月渝中区 雍江苑6号楼12000三房119-122342161%100%61%（21套）2008年3月雍江苑11号楼 8500二房79-86901314%51%22%（39套）2008年4月三房102-103882629.50%49%龙湖春森彼岸3号楼 10000公寓29061二房74-98683450%27%46%（87套）2008年4月江北区三房84-1141175345%47%四房130-150633446%26%阳光100国际新城D2楼 9000公寓22082二房86-89483981%33%67%（101套）2007年12月南岸区 三房105-118966267%65%复式150-2174002%中新城上城6号楼 12000酒店公寓 88285一房36-4816215495%39%87%（363套）2007年10月九龙坡区 二房50-6222318382%53%三房72-106342676%8%中新城上城5号楼 12000写字楼 一房30-501982110%54%10%（40套）2008年5月二房59-82721926%20%三房101-1479500%26%棕榈泉国际花园C区11号楼9200（不含装修） 小高层 8281两房83-894009%81%（36套）2008年6月渝北区三房133-15242150%9%四房150-175363478%94%棕榈泉国际花园C区10号楼 两房83-894009%90%（40套）三房133-15244100%9%四房150-1753636100%82%世纪英皇南塔楼 9500公寓34158一房38-471519966%60%64%（159套）2007年11月江北区二房54-69956063%39%复式260-610200%1%中海北滨一号 6000公寓 58000两房118-12414318048%8%（25套）2008年6月21号江北区三房142-1751347045%复式180-27022007%楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次面批次面积积户型户型产品面产品面积（）积（）套数套数去化套去化套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间奥园康城奥园康城 45004500公寓公寓 189334189334 一房一房36366666555583%83%4%4%22%22%（355355套）套）2008.6.14 2008.6.14 二房二房61-7761-7793593523523525%25%58%58%三房三房81-13181-131601601656511%11%38%38%珠江太阳城珠江太阳城1-21-2栋栋 70007000 公寓公寓 2014920149二房二房86862929252586%86%20%20%75%75%（111111套）套）20082008年年4 4月月三房三房103-131103-131118118868673%73%80%80%珠江太阳城珠江太阳城1-31-3栋栋 4053840538 二房二房86862929171758%58%20%20%53%53%（7979套）套）20082008年年5 5月月 三房三房103-131103-131118118626252%52%80%80%珠江太阳城珠江太阳城2-12-1栋栋 二房二房86862929262690%90%20%20%90%90%（132132套）套）三房三房103-138103-13811811810610690%90%80%80%奥林匹克花园奥林匹克花园3 3号号楼楼 55005500公寓公寓 2266622666一房一房464666667 710%10%25%25%18%18%（4848套）套）20082008年年4 4月月1919日日二房二房71-7371-73131131363627%27%50%50%三房三房929266665 57%7%25%25%富力海洋广场富力海洋广场1 1号号楼楼 90009000公寓公寓9554095540 一房一房32-4632-4617417414814885%85%50%50%80%80%（219219套）套）20082008年年3 3月月 二房二房57-6257-62116116898976%76%33%33%三房三房72725858424272%72%17%17%富力海洋广场富力海洋广场4 4号号楼楼 三房三房96965858363662%62%35%35%55%55%（9494套）套）20082008年年4 4月月四房四房118-118-136136112112585851%51%65%65%富力海洋广场富力海洋广场3 3号号楼楼 三房三房969658580 00%0%35%35%0 020082008年年6 6月月四房四房118-118-1361361121120 00%0%65%65%竞争市场各户型竞争市场各户型供应量供应量一房一房817817二房二房20162016三房三房18351835其他其他387387总计总计50555055竞争市场已销售竞争市场已销售户型数量户型数量一房一房487487二房二房794794三房三房621621其他其他162162总计总计206420642、竞争产品个案分析龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸物业类型：高层、小高层，毛坯产品用途：商住公寓写字楼建筑面积：78.23万平方米开发商：重庆龙湖地产发展有限公司楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套套数数去去化化套套数数去化去化率率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸3 3号楼号楼1000010000公寓公寓2906129061二房二房74-9874-986868343450%50%27%27%46%46%（8787套）套）20082008年年4 4月月江北区江北区三房三房84-11484-114117117535345%45%47%47%四房四房130-130-1501506363343446%46%26%26%注：单层价格差约100元/平方米，交房时间为2009年10月30号。龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸阳光100国际新城阳光100国际新城物业类型：高层，毛坯产品用途：商住公寓花园洋房建筑面积：120.00万平米开发商：重庆渝能壹佰房地产开发有限公司楼盘名楼盘名均价均价类类型型批次面批次面积积户户型型产品产品面积面积（）（）套套数数去去化化套套数数去化去化率率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域阳光阳光100100国际新国际新城城D2D2楼楼90009000公公寓寓2208222082二二房房86-8986-894848393981%81%33%33%67%67%（101101套）套）20072007年年1212月月南岸区南岸区三三房房105-105-1181189696626267%67%65%65%复复式式150-150-2172174 40 00 02%2%注：各层价格差约100元/平方米，2009年6月交房。阳光100国际新城阳光100国际新城阳光100国际新城中新城上城楼盘名楼盘名均价均价类类型型批次面批次面积积户户型型产品产品面积面积（）（）套套数数去去化化套套数数去化去化率率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域中新城上城中新城上城6 6号楼号楼1200012000酒酒店店公公寓寓8828588285一一房房36-4836-4816216215415495%95%39%39%87%87%（363363套）套）20072007年年1010月月九龙坡区九龙坡区二二房房50-6250-6222322318318382%82%53%53%三三房房72-72-1061063434262676%76%8%8%中新城上城中新城上城5 5号楼号楼1200012000写写字字楼楼一一房房30-5030-50198198212110%10%54%54%10%10%（4040套）套）20082008年年5 5月月二二房房59-8259-827272191926%26%20%20%三三房房101-101-14714795950 00%0%26%26%中新城上城物业类型：高层毛坯产品用途：写字楼公寓、酒店、高档住宅总建筑面积：80万平方米开发商：香港中新集团交房：2009年5月中新城上城B1型一室两厅一卫套内型一室两厅一卫套内45.66户型户型A2型单间配套套内39.87户型中新城上城C5型两室两厅两卫套内型两室两厅两卫套内62.06户型户型G户型两室两厅单卫85户型棕榈泉国际花园楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套套数数去去化化套套数数去化去化率率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园C C区区1111号楼号楼92009200（不（不含装含装修）修）小高小高层层82818281两房两房83-8983-894 40 00 09%9%81%（36套）套）20082008年年6 6月月渝北区渝北区三房三房133-133-1521524 42150%150%9%9%四房四房150-175363478%94%棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园C C区区1010号楼号楼两房两房83-8983-894 40 00 09%9%90%90%（4040套）套）三房三房133-133-1521524 44 4100%100%9%9%四房四房150-150-17517536363636100%100%82%82%棕榈泉国际花园物业类型：多层、小高层、别墅，精装修（可选）产品用途：住宅总建筑面积：约80万平方米开发商：重庆棕榈泉房地产开发有限公司在售的10号11号楼08年底交房，加层差价100元/平方米，交房精装修需另选，标准为1800元/平方米。小高层，高层共11栋（7栋高层，4栋小高层），从2007年5月开盘，销售情况良好，表现突出，陆续推出，平均2个月销售一栋约60套，目前还有一栋高层（3号楼143套，面积87平方米27套，面积130144平方米116套），两栋小高层（每栋40套，面积130150平方米）未开。低区87平方米两房起价约6000元/平方米，高区毛坯房均价为9200元/平方米，主销产品价位在8000多，棕榈泉国际花园G型套内130户型棕榈泉国际花园B型套内150户型棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园棕榈泉国际花园F型型套内套内143户型户型棕榈泉国际花园A型套内175户型棕榈泉国际花园世纪英皇楼盘名楼盘名均价均价类类型型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套套数数去去化化套套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域世纪英皇南塔楼世纪英皇南塔楼95009500公公寓寓3415834158一房一房38-4738-47151151999966%66%60%60%64%64%（159159套）套）20072007年年1111月月江北区江北区二房二房54-6954-699595606063%63%39%39%复式复式260-260-6106102 20 00%0%1%1%世纪英皇物业类型：高层，毛坯产品用途：酒店、写字楼、公寓总建筑面积：16万方开发商：重庆江州实业(集团)有限公司和重庆林建物业有限公司交房2008年12月世纪英皇A型面积47.34户型B型面积43.41户型世纪英皇C型面积69户型D型面积54.71户型世纪英皇E型面积38.43户型F型面积62.46户型中海北滨1号楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套套数数去去化化套套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域中海北滨一号中海北滨一号60006000公寓公寓5800058000两房两房118-118-12412414314318180 048%48%8%（25套）套）20082008年年6 6月月2121号号江北区江北区三房三房142-142-1751751341347 70 045%45%复式复式180-180-27027022220 00 07%7%中海北滨1号物业类型：联排别墅、小高层，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：14.6万平方米开发商：中海地产注：每层价格差为200元/平方米，江景房型加1000元/平方米，09年8月交房。中海北滨1号套内156户型中海北滨1号套内222户型中海北滨1号套内123户型奥园康城楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次面批次面积积户型户型产品面产品面积（）积（）套数套数去化套去化套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域奥园康城奥园康城45004500公寓公寓189334189334一房一房36366666555583%83%4%4%22%22%2008.6.142008.6.14渝中区渝中区二房二房61-7761-7793593523523525%25%58%58%三房三房81-13181-131601601656511%11%38%38%奥园康城物业类型：洋房、小高层、高层，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：60万平米开发商：中国奥园地产集团新开六栋高层，10层以下，单层加价5元/平方米，10-20层每高一层加价10元/平方米，20层以上每高一层加价15元，09年5月交房。珠江太阳城楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套数套数去化套去化套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域珠江太阳城珠江太阳城1-21-2栋栋70007000公寓公寓2014920149二房二房86862929252586%86%20%20%75%75%20082008年年4 4月月江北区江北区三房三房103-103-131131118118868673%73%80%80%珠江太阳城物业类型：高层，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：100万平米开发商：重庆珠江实业有限公司楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套数套数去化套去化套数数去化率去化率各户型各户型比例比例销售率销售率开盘时间开盘时间区域区域珠江太阳城珠江太阳城1-31-3栋栋70007000公寓公寓4053840538二房二房86862929171758%58%20%20%53%53%20082008年年5 5月月江北区江北区三房三房103-103-131131118118626252%52%80%80%珠江太阳城珠江太阳城2-12-1栋栋二房二房86862929262690%90%20%20%90%90%三房三房103-103-13813811811810610690%90%80%80%价格区间在50008000元/平方米，江景房均价在8000元/平方米，非江景房低层特价5000元/平方米，加层差价为3050元/平方米。交房时间09年5月。奥林匹克花园奥林匹克花园物业类型：高层，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：250万平方米开发商：重庆奥林匹克花园置业有限公司楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品产品面积面积（）（）套数套数去化去化套数套数去化去化率率各户各户型比型比例例销售销售率率开盘时间开盘时间区域区域奥林匹克花园奥林匹克花园3 3号楼号楼55005500公寓公寓2266622666一房一房464666667 710%10%25%25%18%18%20082008年年4 4月月1919日日北部新北部新区区二房二房71-71-7373131131363627%27%50%50%三房三房929266665 57%7%25%25%四号楼本周五（7月11日）开盘，开盘报价5500元/平方米优惠800元/平方米，在此基础上再按全款9.7折按揭9.8折。大约价格为一房4100，其他房型42004300元/平方米，加层差价为10元/平方米。交房2009年10月富力海洋广场富力海洋广场物业类型：高层精装修产品用途：住宅，酒店，写字楼总建筑面积：39万平方米开发商：重庆富力城房地产开发有限公司楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积户型户型产品面产品面积（）积（）套数套数去化去化套数套数去化去化率率各户各户型比型比例例销售销售率率开盘时间开盘时间区域区域富力海洋广场富力海洋广场1 1号号楼楼90009000公寓公寓9554095540一房一房32-4632-4617417414814885%85%50%50%80%80%20082008年年3 3月月江北江北区区二房二房57-6257-62116116898976%76%33%33%三房三房72725858424272%72%17%17%富力海洋广场富力海洋广场4 4号号楼楼三房三房96965858363662%62%35%35%55%55%20082008年年4 4月月四房四房118-118-136136112112585851%51%65%65%富力海洋广场富力海洋广场3 3号号楼楼三房三房969658580 00%0%35%35%0 020082008年年6 6月月四房四房118-118-1361361121120 00%0%65%65%均价80009000元/平方米，加层差价20元/平方米，装修标准1500元/平方米，一号楼10月底交房。重庆喜来登国际中心重庆喜来登国际中心物业类型：高层，毛坯产品用途：SOHO公寓总建筑面积：16万平方米开发商：美国喜达屋饭店管理集团香港港迪万斯集团与重庆泰正（集团）有限公司楼盘名楼盘名均价均价类型类型批次批次面积面积产品产品面积面积（）（）套数套数去化去化套数套数销售销售率率开盘时开盘时间间区域区域喜来登国际喜来登国际中心中心A A栋栋1200012000SOHOSOHO公寓公寓351533515320-20-505052852811311378%78%20062006年年1212月月南岸南岸区区07年初均价为5800元/平方米，现高区均价为1200016000元/平方米。交房09年6月。A栋D2型一室一厅一卫套内53.01户型A栋A2型一室一厅一卫套内31.95户型和黄珊瑚水岸和黄珊瑚水岸物业类型：高层、超高层、TOWNHOUSE及LOFT，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：45万平米开发商：和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司占地逾12万平方米，总建筑面积逾45万平方米，是和记黄埔地产集团在重庆倾力打造的首个汇聚滨江豪宅、高端商业、国际园林于一体的大型综合项目。由高层、超高层、TOWNHOUSE及LOFT等不同类型的豪华住宅组成，配有6万平方米的大型商业城，悠闲的意大利园林，尊贵的豪华住客会所。该案初步定于8月初开盘，滨江房源定价在1万/平方米以上，期望值在1.21.5万/平方米，加层差价方案未定，内区房源价格在80009000元/平方米。09年底交房。招商江湾城项目占地210亩，建筑面积50万方，以小板式高层建筑为主，立面采用新古典风格，整个项目一共是12栋高层住宅楼及商业配套设施组成，规划了两千多户，设计的是分五期开发。一期建筑面积约11万方，由3栋板式高层形态围合而成的园林式住宅，有455户，一期是三栋板式高层围合大中庭花园，1、2号楼是一线江景楼栋，前江后院格局，3号楼大部分户型也都能看江，同时享受江、山、湖多重景观，整个一期80%以上的户型都能享受江景资源。一期户型基本是以110到180平米的舒适型户型为主，户型配备两梯两户、两梯三户。7.10开始接受免费办理会员卡，可在所有优惠赠送开盘折扣后再享受1%的折扣。计划在八月正式开盘。09年底2010年初交房。招商江湾城物业类型：高层，毛坯产品用途：住宅总建筑面积：50万平米开发商：招商地产三、参考产品综述楼盘名楼盘名均价均价建筑建筑形态形态户型户型面积面积总套总套数数总库总库存率存率开盘时开盘时间间备注备注地域地域协信阿卡迪亚协信阿卡迪亚 1000010000联排联排别墅别墅280-280-3203201111110%0%2007.62007.6有两栋独栋总价超过有两栋独栋总价超过50005000万，独栋均价万，独栋均价2500025000左右左右渝中渝中区区坡岭顿小镇坡岭顿小镇1100011000联排联排别墅别墅267-267-29129122622629%29%2007.52007.5南加州西班牙风格南加州西班牙风格南岸南岸区区保利国际高尔保利国际高尔夫花园夫花园1700017000独栋独栋别墅别墅260-260-350350434390%90%2008.42008.4小区有高尔夫球场小区有高尔夫球场金开金开区区佰富高尔夫别佰富高尔夫别墅墅 1800018000独栋独栋别墅别墅300-300-500500393928%28%20072007年年底底纯正的高尚贵族生活社区纯正的高尚贵族生活社区江北江北区区上邦国际社区上邦国际社区1000010000独栋独栋别墅别墅212-212-360360373785%85%20072007年年底底欧洲原乡的假日小镇欧洲原乡的假日小镇九龙九龙坡区坡区协信彩云湖协信彩云湖1 1号号1100011000联排联排别墅别墅278-278-320320363688%88%2008.42008.4彩云湖的部分水源由泉眼彩云湖的部分水源由泉眼自地下涌出自地下涌出九龙九龙坡区坡区协信云溪谷5080元华宇渝州新都4640元东海岸5100元华宇北国风光5300元华宇金沙港湾4700元江湾国际花都5800元中海北滨1号5500元南方新城LOMO公馆4700元谢谢！2008.7.8