余源鹏老师领导智地网同仁已研究编写近百本房余源鹏老师领导智地网同仁已研究编写近百本房地产图书。为满足广大房地产从业人士的学习需要，地产图书。为满足广大房地产从业人士的学习需要，余源鹏老师在智地网提供数百万份房地产资料供免费余源鹏老师在智地网提供数百万份房地产资料供免费下载，并在全国每月举办近百场房地产、商业地产培下载，并在全国每月举办近百场房地产、商业地产培训课程！同时余源鹏老师每天做客智地网，为广大房训课程！同时余源鹏老师每天做客智地网，为广大房地产从业人士提供免费咨询。地产从业人士提供免费咨询。2008.10营销执行中策划行中策划师的沟通困境及的沟通困境及应对上海世上海世联 代理代理实施部施部 潘潘磊磊本报告是严格保密的。3执行沟通行沟通“接接线员”的无奈的无奈发展商展商你你建议督促确认指令沟通反馈传达执行p工作搭档工作搭档p销售案售案场p广告、媒介公司广告、媒介公司有效沟通有效沟通 ？先学会做个指令清晰的？先学会做个指令清晰的“接接线员”吧！吧！本报告是严格保密的。4与策划与策划师有关的人有关的人们 执行跟行跟进工作的工作的“442”阵型型边后后卫公司公司职能部能部门财务、行政、秘、行政、秘书中后中后卫你的你的领导和依靠和依靠经理、理、总监中后中后卫发展商展商营销部部门边后后卫发展商展商职能部能部门工程部、物工程部、物业部部边前前卫1、文案、文案 2、设计中中场核心核心就是你就是你边前前卫媒介合作公司媒介合作公司前前锋销售售经理理诸位位销售精英售精英本报告是严格保密的。5你能整合的你能整合的资源源领导 + 前前辈 + 平台：平台：智力智力资源、源、经验资源源发展商展商营销部部门、老、老总决策决策资源、人力、物力源、人力、物力调配配资源源企划部企划部门、广告公司、广告公司创意意资源、表源、表现力和推力和推动力力资源源媒介合作公司媒介合作公司渠道渠道资源、行源、行业视角角如果你如果你“眼眼观六路、耳六路、耳听八方听八方”那么你能整合那么你能整合的的资源源远不止不止这些些 !销售一售一线客客户资源、信息源、信息资源、源、执行力行力资源、策划思源、策划思维的原的原动力力本报告是严格保密的。6整合的困境整合的困境大声大声说出你的委屈出你的委屈用怎用怎样的的语言来形容你言来形容你现在所服在所服务的开的开发商？商？态度蛮横？尖酸刻薄？自以度蛮横？尖酸刻薄？自以为是？是？“你必你必须 / 勿必勿必 ”“做做这个有什么效果？能个有什么效果？能卖几套房子？我几套房子？我们做不了？做不了？”“你不用多你不用多讲，我懂，就按我，我懂，就按我说的的 ” 试着模仿一下以最深着模仿一下以最深恶痛痛绝的开的开发商平商平时怎怎样给你你们说话的？的？如果你如果你实在没有在没有办法改法改变你痛恨他的你痛恨他的现实，那么你一定，那么你一定记住住可恨之人，必有可可恨之人，必有可爱之之处？本报告是严格保密的。7整合的困境整合的困境大声大声说出你的委屈出你的委屈你知道你知道销售一售一线的同事是怎的同事是怎样看待你看待你这个个“策划策划师”的的吗？“不知道你每天在忙什么？忙得有用不知道你每天在忙什么？忙得有用吗？”“你你还不如我了解不如我了解项目，了解客目，了解客户，凭什么搞，凭什么搞“策划策划”？”“没治了，整天就知道瞎折没治了，整天就知道瞎折腾！”反思一下你平反思一下你平时是怎是怎样与与“销售售线”的搭档的搭档们同甘共苦的？同甘共苦的？他他们是你是你营销执行中最行中最亲密和关密和关键的的资源，你真的了解他源，你真的了解他们吗？本报告是严格保密的。8工作推工作推进中中强力沟通的有效前提力沟通的有效前提如果你能做到如果你能做到这些些那你就不必研究沟通那你就不必研究沟通执行了，因行了，因为你你说的每一句的每一句话都将都将掷地有声，没有人敢不服！地有声，没有人敢不服！p比开比开发商工程部更了解商工程部更了解项目目规划、划、产品特征；品特征；p比比销售售经理更了解理更了解销售售进度和度和项目目进展；展；p比比销售代表更了解客售代表更了解客户心理，心理，购买动机；机；p比广告比广告设计师更更爱美，更臭美；美，更臭美；p比区比区长、镇长、居委会大、居委会大妈更了解更了解项目周目周边的的“吃喝拉撒吃喝拉撒”；p比投比投资商老板更商老板更热爱你的你的项目；目；本报告是严格保密的。9点中点中执行策划沟通的死穴行策划沟通的死穴精准的把握沟通精准的把握沟通对向的需求，然后向的需求，然后本报告是严格保密的。10然后研究一下与你然后研究一下与你对接的接的发展商展商经理理如果你没如果你没让他足他足够信服，他一般信服，他一般这样看待你看待你p乙方，乙方，为我服我服务的！的！p“专业什么呀？什么呀？”p帮我打理帮我打理琐事，替我事，替我“擦屁股的擦屁股的”！p一旦出了一旦出了问题，用来推卸，用来推卸责任的！任的！p写手！写手！一起分析他一起分析他p他他对你的真你的真实需求是什么？需求是什么？p他有什么他有什么难言之言之隐和苦衷？和苦衷？p他有什么可他有什么可爱之之处？本报告是严格保密的。11你你该怎么尊重和怎么尊重和满足他呢？足他呢？p了解他的了解他的办事事风格和沟通方式，修正自己的沟通格和沟通方式，修正自己的沟通习惯与他同步与他同步“共振共振”；p求同存异，目求同存异，目标共共识，大胆要求，不卑不亢；，大胆要求，不卑不亢；p如果你有把握，如果你有把握，为何不答何不答应的更干脆、更具体、更胸有成竹呢？的更干脆、更具体、更胸有成竹呢？p不不贪功，适度功，适度赞美，学会引用他的美，学会引用他的话来来说明明问题；p“成品原成品原则”，给他的他的东西能直接服西能直接服务于他的工作，拒于他的工作，拒绝毫无意毫无意义的半成品；的半成品；p简单明了，直截了当，不繁明了，直截了当，不繁琐，不拖沓，不拖沓，务实可靠；可靠；p一定比他更了解一定比他更了解产品，更了解客品，更了解客户，更了解，更了解销售售进度，度，让他遇到他遇到问题就想就想问你，你，让他形成他形成对你的依你的依赖，离不开你；，离不开你；p学会适度利用更高学会适度利用更高层领导的推的推动力；力；p重重视书面表达、面表达、传真信函的威力；真信函的威力；p善用善用1、2、3，他，他们只只对条理清楚的人有耐心。条理清楚的人有耐心。本报告是严格保密的。12你与广告公司或企划你与广告公司或企划设计有多少共同有多少共同语言？言？他他们的的专业语言，最起言，最起码你得明白怎么回事？你得明白怎么回事？pAI格式与格式与JPG格式是怎么回事？格式是怎么回事？p写真板都有哪些材写真板都有哪些材质的？的？p楼楼书用用骑马钉的的还是胶装的？是胶装的？p哑粉粉纸与与铜版版纸是怎么回事？是怎么回事？ 。 。如果你不懂，那么。如果你不懂，那么“百度百度”一下先！一下先！分析他分析他们需求，然后需求，然后记住住p指令清晰指令清晰什么什么时间完成什么完成什么设计任任务，完成的，完成的标准和要求。准和要求。让他拿到你的任他拿到你的任务单就明白怎么下手。就明白怎么下手。p坚持原持原则尊重他的尊重他的专业，但，但请他更尊重市他更尊重市场和客和客户，不要，不要让他沉迷于自我灵感的陶醉之中。他沉迷于自我灵感的陶醉之中。本报告是严格保密的。13与你的工作搭档与你的工作搭档们一起成一起成长！市市场一一线的的销售精英，他售精英，他们是是你是怎你是怎样对待你待你XDJM的？的？本报告是严格保密的。14PS: 情景模情景模拟 你是怎你是怎样接打开接打开发商商电话的？的？本报告是严格保密的。15尾声尾声 向着成向着成为一名一名“精干高效、精准精干高效、精准时效效”的策的策划划师目目标迈进！谢谢大家！大家！本报告是严格保密的。16以上有不以上有不当之处，当之处，请大家给请大家给与批评指与批评指正，谢谢正，谢谢大家！大家！