本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1京能置业 (600791)公司研究 /深度报告报告摘要：天津东疆港项目或因天津自贸区规划而提升价值据悉天津自贸区规划已上报国务院等待批复，而天津自贸区位于东疆一岛上的东疆保税港区。公司在2010年通过股权收购获得天津东疆港南端一项目，规划建筑面积 79 万平， 占 2012 年底公司总土地储备44% 。该项目定名京能海与城，规划集高层，联排，洋房，商业，教育为一体的综合项目。计划今年四季度首次推盘销售。若天津自贸区成功获批，则该区域的区域价值将大幅提升，公司项目已锁定成本，未来利润空间有望增大。大股东京能集团与横琴新区管委会签订战略合作框架协议，公司有望获益2010年底公司大股东京能集团与广东省珠海市横琴新区管委会签订战略合作框架协议，合作内容包括：京能集团将充分发挥其在商业地产、能源等方面优势，参与横琴新区商业地产的建设和运营，开发建设城市商业综合体，参与能源基础服务设施建设，并为横琴新区组建商业银行、碳减排交易所提供支持和帮助，横琴管委会为京能集团项目尽快落户实施提供便利，给予政策支持。 2009 年国务院批准实施 横琴总体发展规划 ，将横琴新区纳入珠海经济特区范围，横琴新区是连接粤港澳的重要窗口，有望成为未来自贸区的候选。公司借助大股东实力，扩张空间广阔。北京四合上院项目已无可售房源，若今年结算75% ，则公司 EPS约1.15 元今年主要在售项目北京四合上院可售面积6.04 万平， 均价 5.5 万元 /平，据此计算该项目今年可实现销售额33 亿元。根据北京市住建委网站显示，该项目已无可售房源，联机备案套数占总套数约1/3，其余与资格核验中和已预订状态。该项目将贡献公司今年主要净利润，假设今年结算75% ，则公司EPS 为 1.15 元，若结算50% ，则EPS 为 0.80 元。公司合理估值为6.52元，给予“强烈推荐”评级假设北京四合上院项目今年结算75% ，则公司未来三年EPS 分别为 1.15 元， 0.57元和 0.69 元，对应 2013 年 PE5 倍。 NAV 估值 8.15 元，若给予20% 折价，则合理估值为 6.52 元。安全边际高，维持“强烈推荐”评级。风险提示销售情况低于预期；结算周期延长；调控政策再次升级等。盈利预测与财务指标项目/年度2012 2013E 2014E 2015E 营业收入（百万元）1078 2841 1688 2254 增长率（ %）-40.8% 163.5% -40.6% 33.5% 归属母公司股东净利润（百万元）165 523 256 312 增长率（ %）-17.4% 216.1% -51.0% 21.8% 每股收益（元）0.37 1.15 0.57 0.69 PE 14 5 9 8 PB 1.9 1.4 1.2 1.0 资料来源：民生证券研究所一半储备在东疆，借力集团跨区扩张京能置业（ 600791）点评报告民生精品 -深度报告 /房地产行业2013 年 08 月 30 日强烈推荐首次交易数据（2013-08-30 ）收盘价（元）5.37 近 12 个月最高 /最低5.88/3.64 总股本（百万股）452.88 流通股本（百万股）452.31 流通股比例（ %）99.87% 总市值（亿元）24.32 流通市值（亿元 ) 24.29 该股与沪深300 走势比较分析师分析师：肖肖执业证书编号：S0100511070001 电话： (86755)2266 2097 Email ：xiaoxiaomszq.com 分析师：赵若琼执业证书编号：S0100511010006 电话： (8610)8512 7648 Email ：zhaoruoqiongmszq.com 相关研究1. 京 能 置 业 （ 600791） 深 度 报 告20130724-背靠京能集团， 打造国资地产旗舰-20%0%20%40%60%12-0812-1213-0413-08Fetching.沪深300 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 京能置业（ 600791）本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2 公司财务报表数据预测汇总利润表资产负债表项目（百万元）2012 2013E 2014E 2015E 项目（百万元）2012 2013E 2014E 2015E 一、营业总收入1078 2841 1688 2254 货币资金301 1547 2436 3465 减：营业成本480 1121 825 1386 应收票据0 1 0 0 营业税金及附加188 490 243 226 应收账款2 4 2 3 销售费用14 57 34 45 预付账款84 84 84 84 管理费用19 57 34 45 其他应收款11 11 11 11 财务费用6 2 17 33 存货4139 4359 4577 4805 资产减值损失1 0 0 0 其他流动资产29 29 29 29 加：投资收益(13)0 0 136 流动资产合计4564 6031 7138 8396 二、营业利润357 1115 536 656 长期股权投资299 299 299 299 加：营业外收支净额(0)0 0 0 固定资产18 18 17 16 三、利润总额357 1115 536 656 在建工程0 0 0 0 减：所得税费用89 279 134 164 无形资产0 0 0 0 四、净利润267 836 402 492 其他非流动资产48 53 53 53 归属于母公司的利润165 523 256 312 非流动资产合计366 370 369 369 五、 基本每股收益（元）0.37 1.15 0.57 0.69 资产总计4930 6401 7507 8764 短期借款430 1386 1697 1561 主要财务指标应付票据0 0 0 0 项目2012 2013E 2014E 2015E 应付账款175 175 175 175 EV/EBITDA 10.35 3.37 6.81 5.47 预收账款524 0 682 886 成长能力 : 其他应付款421 421 421 421 营业收入同比-40.8% 163.5% -40.6% 33.5% 应交税费374 374 374 374 营业利润同比-12.1% 212.6% -52.0% 22.3% 其他流动负债0 0 0 0 净利润同比-17.4% 216.1% -51.0% 21.8% 流动负债合计2,358 2,515 2,720 2,985 营运能力 : 长期借款803 1,303 1,803 2,303 应收账款周转率664 990 509 781 其他非流动负债0 0 0 0 存货周转率0.12 0.26 0.18 0.30 非流动负债合计851 1,351 1,851 2,351 总资产周转率0.22 0.50 0.24 0.28 负债合计3,209 3,866 4,571 5,337 盈利能力与收益质量 : 股本453 453 453 453 毛利率55.5% 60.6% 51.2% 38.5% 资本公积150 150 150 150 净利率15.3% 18.4% 15.2% 13.8% 留存收益608 1,104 1,360 1,672 总资产净利率 ROA 3.4% 9.2% 3.7% 3.8% 少数股东权益481 795 941 1,121 净资产收益率 ROE 13.3% 30.0% 12.8% 13.5% 所有者权益合计1,720 2,534 2,936 3,428 资本结构与偿债能力 : 负债和股东权益合计4,930 6,401 7,507 8,764 流动比率1.94 2.40 2.62 2.81 资产负债率0.65 0.60 0.61 0.61 现金流量表长期借款 /总负债0.25 0.34 0.39 0.43 项目（百万元）2012 2013E 2014E 2015E 每股指标（元）经营活动现金流量-769 771 407 425 每股收益0.37 1.15 0.57 0.69 投资活动现金流量(2)0 0 136 每股经营现金流量-1.70 1.70 0.90 0.94 筹资活动现金流量478 475 483 467 每股净资产2.74 3.84 4.41 5.09 现金及等价物净增加(293)1246 890 1029 资料来源：公司公告，民生证券研究院整理名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 京能置业（ 600791）本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3 分析师与联系人简介肖肖 ，房地产行业分析师，北京大学光华管理学院金融学硕士，中国人民大学哲学学士，2011年加入民生证券。赵若琼 ，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。分析师承诺作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。评级说明公司评级标准投资评级说明以报告发布日后的12 个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300 指数涨跌幅为基准。强烈推荐相对沪深300 指数涨幅20%以上谨慎推荐相对沪深300 指数涨幅介于10%20%之间中性相对沪深300 指数涨幅介于-10%10%之间回避相对沪深300 指数下跌10%以上行业评级标准以报告发布日后的12 个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300 指数涨跌幅为基准。推荐相对沪深300 指数涨幅5%以上中性相对沪深300 指数涨幅介于-5%5%之间回避相对沪深300 指数下跌5%以上民生证券研究院：北京： 北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层； 100005 上海： 浦东新区浦东南路588号（浦发大厦）31楼F室； 200120 深圳： 深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座； 518040 名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - 京能置业（ 600791）本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4 免责声明本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“ 本公司 ” ）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或 /和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本公司版权所有并保留一切权利。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。名师资料总结 - 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