CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.逻辑的策划逻辑的策划北京第一棉纺厂项目市场定位和规划评价体系北京第一棉纺厂项目市场定位和规划评价体系北京第一棉纺厂项目市场定位和规划评价体系北京第一棉纺厂项目市场定位和规划评价体系1建筑策划建筑策划建筑策划建筑策划城市形态城市形态城市形态城市形态 场地形态场地形态场地形态场地形态 规划形态规划形态规划形态规划形态 单体形态单体形态单体形态单体形态可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究 项目概况和城市形态分析项目概况和城市形态分析项目概况和城市形态分析项目概况和城市形态分析 土地合作方式和开发计划土地合作方式和开发计划土地合作方式和开发计划土地合作方式和开发计划 市场分析市场分析市场分析市场分析 规划设计分析规划设计分析规划设计分析规划设计分析 投资收益分析投资收益分析投资收益分析投资收益分析设计任务书设计任务书2 引子引子引子引子3类专业化房地产企业类专业化房地产企业类专业化房地产企业类专业化房地产企业 产品导入型关注产品创新、消费引导产品导入型关注产品创新、消费引导产品导入型关注产品创新、消费引导产品导入型关注产品创新、消费引导 销售导入型关注能否提高售价销售导入型关注能否提高售价销售导入型关注能否提高售价销售导入型关注能否提高售价 市场导入型关注市场空白点和决战点市场导入型关注市场空白点和决战点市场导入型关注市场空白点和决战点市场导入型关注市场空白点和决战点CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.3NO.0NO.0NO.0NO.0总纲总纲总纲总纲我们的工作原则、我们的工作方法、我们的工作目的我们的工作原则、我们的工作方法、我们的工作目的我们的工作原则、我们的工作方法、我们的工作目的我们的工作原则、我们的工作方法、我们的工作目的建立清晰的思考逻辑和有效的工作方法建立清晰的思考逻辑和有效的工作方法建立清晰的思考逻辑和有效的工作方法建立清晰的思考逻辑和有效的工作方法CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.4CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 我们的工作原则我们的工作原则我们的工作原则我们的工作原则实证与理性实证与理性实证与理性实证与理性我们坚持数据的真实性与决策过程的内在逻辑我们坚持数据的真实性与决策过程的内在逻辑我们坚持数据的真实性与决策过程的内在逻辑我们坚持数据的真实性与决策过程的内在逻辑规划即策略规划即策略规划即策略规划即策略我们坚持产品专业思考与市场营销的有效统一我们坚持产品专业思考与市场营销的有效统一我们坚持产品专业思考与市场营销的有效统一我们坚持产品专业思考与市场营销的有效统一三点定一面三点定一面三点定一面三点定一面我们坚持多角度看待问题，坚持调研与分析结我们坚持多角度看待问题，坚持调研与分析结我们坚持多角度看待问题，坚持调研与分析结我们坚持多角度看待问题，坚持调研与分析结 合，坚持精致与粗放结合，坚持专业与大众结合合，坚持精致与粗放结合，坚持专业与大众结合合，坚持精致与粗放结合，坚持专业与大众结合合，坚持精致与粗放结合，坚持专业与大众结合5 我们的工作方法我们的工作方法我们的工作方法我们的工作方法CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.产品流程产品流程产品流程产品流程设计评价设计评价设计评价设计评价区位关系、城市形态、用地条件、经济评价区位关系、城市形态、用地条件、经济评价区位关系、城市形态、用地条件、经济评价区位关系、城市形态、用地条件、经济评价项目认识项目认识项目认识项目认识市场判断市场判断市场判断市场判断市场导入、土地分析、项目定位、产品比较市场导入、土地分析、项目定位、产品比较市场导入、土地分析、项目定位、产品比较市场导入、土地分析、项目定位、产品比较基础研究、直访调查、普访调查、区域分析基础研究、直访调查、普访调查、区域分析基础研究、直访调查、普访调查、区域分析基础研究、直访调查、普访调查、区域分析概念设计、专业评价、大众评价、商业评价概念设计、专业评价、大众评价、商业评价概念设计、专业评价、大众评价、商业评价概念设计、专业评价、大众评价、商业评价6 我们的工作目的我们的工作目的我们的工作目的我们的工作目的 创造切合市场的创新产品创造切合市场的创新产品 建立严谨规范的工作流程建立严谨规范的工作流程 打造专业高效的经理团队打造专业高效的经理团队CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.7NO.1NO.1NO.1NO.1项目认识项目认识项目认识项目认识工作方法：区位关系、城市形态、用地条件、经济评价工作方法：区位关系、城市形态、用地条件、经济评价工作方法：区位关系、城市形态、用地条件、经济评价工作方法：区位关系、城市形态、用地条件、经济评价CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.明确项目的可行性明确项目的可行性明确项目的可行性明确项目的可行性8CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.项目概况：项目概况：区位关系区位关系纯金区位、交通发达纯金区位、交通发达东东 五五 环环 路路长长 安安 街街京京 通通 快快 速速 路路地地 铁铁 一一 号号 线线朝朝 阳阳 路路朝朝 阳阳 北北 路路东东 四四 环环 路路CBDCBD1500m1500m3000m3000m 区域城市特征：位于北京市东部朝阳区，距离区域城市特征：位于北京市东部朝阳区，距离区域城市特征：位于北京市东部朝阳区，距离区域城市特征：位于北京市东部朝阳区，距离CBDCBDCBDCBD中央商务东侧边缘中央商务东侧边缘中央商务东侧边缘中央商务东侧边缘3.6km3.6km3.6km3.6km，属于，属于，属于，属于CBDCBDCBDCBD辐射区。辐射区。辐射区。辐射区。主要城市功能为依托于主要城市功能为依托于主要城市功能为依托于主要城市功能为依托于CBDCBDCBDCBD的住宅及其商业、教育、医疗、文化娱乐等配套设施。的住宅及其商业、教育、医疗、文化娱乐等配套设施。的住宅及其商业、教育、医疗、文化娱乐等配套设施。的住宅及其商业、教育、医疗、文化娱乐等配套设施。 区域城市交通状况：区域城市交通状况：区域城市交通状况：区域城市交通状况：3 3 3 3横横横横2 2 2 2纵的城市道路格局纵的城市道路格局纵的城市道路格局纵的城市道路格局 横向北起：朝阳北路、朝阳路（朝阳门外大街）、京通快速路（地铁快速轨道交通）。横向北起：朝阳北路、朝阳路（朝阳门外大街）、京通快速路（地铁快速轨道交通）。横向北起：朝阳北路、朝阳路（朝阳门外大街）、京通快速路（地铁快速轨道交通）。横向北起：朝阳北路、朝阳路（朝阳门外大街）、京通快速路（地铁快速轨道交通）。 纵向西起：东四环路、东五环路两环路属北京市最重要的快速环形交通干道。纵向西起：东四环路、东五环路两环路属北京市最重要的快速环形交通干道。纵向西起：东四环路、东五环路两环路属北京市最重要的快速环形交通干道。纵向西起：东四环路、东五环路两环路属北京市最重要的快速环形交通干道。9CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.项目概况：项目概况：城市形态城市形态配套齐全、潜力巨大配套齐全、潜力巨大周边城市风貌：周边城市风貌：周边城市风貌：周边城市风貌：北侧：北侧：北侧：北侧：隔朝阳路为京棉集团职工住宅区。政府正在酝酿进行改造，现居民全部回迁，预计隔朝阳路为京棉集团职工住宅区。政府正在酝酿进行改造，现居民全部回迁，预计隔朝阳路为京棉集团职工住宅区。政府正在酝酿进行改造，现居民全部回迁，预计隔朝阳路为京棉集团职工住宅区。政府正在酝酿进行改造，现居民全部回迁，预计5 5 5 510 10 10 10年内会形成一个年内会形成一个年内会形成一个年内会形成一个150150150150万万万万m2m2m2m2的巨大社区，沿东四环路为的巨大社区，沿东四环路为的巨大社区，沿东四环路为的巨大社区，沿东四环路为15 15 15 15万平方米的办公及商业。万平方米的办公及商业。万平方米的办公及商业。万平方米的办公及商业。西侧：西侧：西侧：西侧：以商业、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新兴建筑群落，都会华亭为高档住宅、以商业、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新兴建筑群落，都会华亭为高档住宅、以商业、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新兴建筑群落，都会华亭为高档住宅、以商业、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新兴建筑群落，都会华亭为高档住宅、商住社区，兼有办公功能；华堂商场为北京著名市场，是服务于中端消费群体的一个大型综合商住社区，兼有办公功能；华堂商场为北京著名市场，是服务于中端消费群体的一个大型综合商住社区，兼有办公功能；华堂商场为北京著名市场，是服务于中端消费群体的一个大型综合商住社区，兼有办公功能；华堂商场为北京著名市场，是服务于中端消费群体的一个大型综合商场，商业气氛非常兴旺，麦当劳、肯德基、必胜客等国外著名餐饮连锁企业均在此开店；再商场，商业气氛非常兴旺，麦当劳、肯德基、必胜客等国外著名餐饮连锁企业均在此开店；再商场，商业气氛非常兴旺，麦当劳、肯德基、必胜客等国外著名餐饮连锁企业均在此开店；再商场，商业气氛非常兴旺，麦当劳、肯德基、必胜客等国外著名餐饮连锁企业均在此开店；再向西为新型商住项目住邦向西为新型商住项目住邦向西为新型商住项目住邦向西为新型商住项目住邦2000200020002000；其西南为服务于北京中高端客户的以居住为主，办公、商业；其西南为服务于北京中高端客户的以居住为主，办公、商业；其西南为服务于北京中高端客户的以居住为主，办公、商业；其西南为服务于北京中高端客户的以居住为主，办公、商业（沿东四环路）为辅的（沿东四环路）为辅的（沿东四环路）为辅的（沿东四环路）为辅的70 70 70 70多万平方米大型社区远洋天地。多万平方米大型社区远洋天地。多万平方米大型社区远洋天地。多万平方米大型社区远洋天地。东侧：东侧：东侧：东侧：朝阳无限、兴隆家园、白领家园等为以居住功能为主的服务于中端消费客户的大型社区，朝阳无限、兴隆家园、白领家园等为以居住功能为主的服务于中端消费客户的大型社区，朝阳无限、兴隆家园、白领家园等为以居住功能为主的服务于中端消费客户的大型社区，朝阳无限、兴隆家园、白领家园等为以居住功能为主的服务于中端消费客户的大型社区，朝阳园为香港客户聚居的中高档社区。朝阳园为香港客户聚居的中高档社区。朝阳园为香港客户聚居的中高档社区。朝阳园为香港客户聚居的中高档社区。南侧：南侧：南侧：南侧：为为为为30m30m30m30m绿化退线，隔绿化退线，隔绿化退线，隔绿化退线，隔2 2 2 2车道市政路为地铁上盖及经济适用住宅通惠家园的背部。车道市政路为地铁上盖及经济适用住宅通惠家园的背部。车道市政路为地铁上盖及经济适用住宅通惠家园的背部。车道市政路为地铁上盖及经济适用住宅通惠家园的背部。10CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.周边生活配套情况：周边有民航总医院、第二外国语学院、北京广播学院、首都经贸大学、芳草周边生活配套情况：周边有民航总医院、第二外国语学院、北京广播学院、首都经贸大学、芳草周边生活配套情况：周边有民航总医院、第二外国语学院、北京广播学院、首都经贸大学、芳草周边生活配套情况：周边有民航总医院、第二外国语学院、北京广播学院、首都经贸大学、芳草地小学分校、九洞高尔夫球场、兴隆公园、红领巾公园、朝阳公园等多项生活、卫生和教育配套地小学分校、九洞高尔夫球场、兴隆公园、红领巾公园、朝阳公园等多项生活、卫生和教育配套地小学分校、九洞高尔夫球场、兴隆公园、红领巾公园、朝阳公园等多项生活、卫生和教育配套地小学分校、九洞高尔夫球场、兴隆公园、红领巾公园、朝阳公园等多项生活、卫生和教育配套设施，使这里成为生活便利、适于居住的地区。设施，使这里成为生活便利、适于居住的地区。设施，使这里成为生活便利、适于居住的地区。设施，使这里成为生活便利、适于居住的地区。朝阳公园朝阳公园红领巾公园红领巾公园华堂商场华堂商场第二第二外国语外国语学院学院广广播播学学院院联大联大商务商务学院学院清华大学清华大学美术学院美术学院首都首都经贸经贸大学大学矿矿业业大大学学芳草地小学分校芳草地小学分校项目位置项目位置朝阳医院分部朝阳医院分部民航总医院民航总医院北京工业大学北京工业大学兴兴隆隆公公园园朝阳医院朝阳医院11项目概况：项目概况：用地条件用地条件规模适度、环境优良规模适度、环境优良CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.占地面积占地面积18.46ha18.46ha建设用地面积建设用地面积12.64ha12.64ha集中绿地面积集中绿地面积1.09ha1.09ha城市道路代征城市道路代征4.73ha4.73ha地上总建筑面积地上总建筑面积32.5732.57万万m m2 2其中：住宅其中：住宅27.7427.74万万m m2 2社会停车场社会停车场1.481.48万万m m2 2集贸市场集贸市场3.123.12万万m m2 2幼儿园幼儿园0.290.29万万m m2 212 投资收益分析（保守估算）投资收益分析（保守估算） ： 总建筑面积：总建筑面积：32.632.6万平方米万平方米 其中住宅：其中住宅：27.6827.68万平方米，万平方米， 商业：商业：3.823.82万平方米万平方米 项目开发周期：五年项目开发周期：五年 预计销售价格：塔楼为预计销售价格：塔楼为60006000元元/ /平方米，板楼为平方米，板楼为70007000元元/ /平方米，平方米， 商业为商业为1800018000元元/ /平方米平方米 预计开盘时间：预计开盘时间：20052005年年10 10月月 总销售额：总销售额：27.2627.26亿元亿元 总开发成本：总开发成本：20.1220.12亿元亿元 资金投入最高额：资金投入最高额：8.608.60亿元亿元 税前利润：税前利润：5.645.64亿元亿元 税后利润：税后利润：3.763.76亿元亿元 利润率：利润率：19.38%19.38% 股东实际投资利润率：股东实际投资利润率：25.09%25.09%CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.项目概况：项目概况：经济评价经济评价收益良好、操作性强收益良好、操作性强13NO.2NO.2NO.2NO.2产品流程产品流程产品流程产品流程工作方法：市场导入、土地分析、项目定位、产品比较工作方法：市场导入、土地分析、项目定位、产品比较工作方法：市场导入、土地分析、项目定位、产品比较工作方法：市场导入、土地分析、项目定位、产品比较CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.确定工作方法和目标计划确定工作方法和目标计划确定工作方法和目标计划确定工作方法和目标计划14CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.产品策划产品策划工作流程工作流程市场问题市场问题市场问题市场问题1 1、解决谁来买和买得起买不起的问题、解决谁来买和买得起买不起的问题2 2、解决和那些竞争对手主力决战的问题、解决和那些竞争对手主力决战的问题局部市场属性局部市场属性解决局部市场为区域客户提供那类产品问题解决局部市场为区域客户提供那类产品问题区域社会消费阶层构成区域社会消费阶层构成解决区域市场细分的问题解决区域市场细分的问题局部和区域市场空白点局部和区域市场空白点解决目标客户的问题解决目标客户的问题有有解决能否插入问题解决能否插入问题无无解决和谁竞争问题解决和谁竞争问题验证依据：验证依据：1 1、是否符合区域市场特征、是否符合区域市场特征2 2、是否具备用地条件保证、是否具备用地条件保证3 3、是否满足利润要求、是否满足利润要求4 4、是否有利于提升公司品、是否有利于提升公司品牌价值牌价值确定市场切入点确定市场切入点解决产品类型和配比的可行性问题解决产品类型和配比的可行性问题产品问题产品问题产品问题产品问题1 1、解决客户在买得起的情解决客户在买得起的情况下喜欢或不喜欢的问题况下喜欢或不喜欢的问题2 2、解决与竞争项目在标准、解决与竞争项目在标准与气质上的差异化问题与气质上的差异化问题产品基本属性问题产品基本属性问题产品基本属性问题产品基本属性问题解决产品的纯粹性问题解决产品的纯粹性问题产品标准问题产品标准问题解决产品的性价比问题解决产品的性价比问题确定产品确定产品技术设计技术设计技术设计技术设计判断标准：判断标准：1 1、产品品质较差的、产品品质较差的2 2、供应量相对较少的、供应量相对较少的3 3、其他薄弱点、其他薄弱点借鉴标准：借鉴标准：1 1、产品品质最好的、产品品质最好的2 2、产品理念差异化较大的、产品理念差异化较大的3 3、市场效应较好的、市场效应较好的土地利用分析土地利用分析土地利用分析土地利用分析15NO.3NO.3NO.3NO.3市场判断市场判断市场判断市场判断工作方法：基础研究、直访调查、普访调查、区域分析工作方法：基础研究、直访调查、普访调查、区域分析工作方法：基础研究、直访调查、普访调查、区域分析工作方法：基础研究、直访调查、普访调查、区域分析CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.寻找区域市场切入点、确定产品规模和货值区间寻找区域市场切入点、确定产品规模和货值区间寻找区域市场切入点、确定产品规模和货值区间寻找区域市场切入点、确定产品规模和货值区间16CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：基础研究基础研究 20032003热销楼盘专题热销楼盘专题一、样本选取：一、样本选取：22 22个北京热销楼盘个北京热销楼盘二、热销楼盘的二、热销楼盘的9 9大核心问题：大核心问题：1 1、在哪里？楼盘分布，区位因素、在哪里？楼盘分布，区位因素2 2、产品类型统计、产品类型统计3 3、是否户型面积决定销售成绩、是否户型面积决定销售成绩4 4、是否规划因素导致、是否规划因素导致5 5、是否户型品质导致、是否户型品质导致6 6、是否园林设计因素导致、是否园林设计因素导致7 7、是否品牌因素导致、是否品牌因素导致8 8、销售单价，单价接受程度、销售单价，单价接受程度9 9、产品总价区间，总价接受程度、产品总价区间，总价接受程度三、综合结论：三、综合结论：从略，另见报告从略，另见报告17一、样本选取：一、样本选取：两大类两大类47 47个楼盘个楼盘二、小户型的二、小户型的4 4大核心问题：大核心问题：1 1、如果京棉一厂项目可以发展小户型，那么是什么类型的小户型？、如果京棉一厂项目可以发展小户型，那么是什么类型的小户型？2 2、如果发展居住类的小户型产品，是什么样的产品？、如果发展居住类的小户型产品，是什么样的产品？3 3、京棉一厂项目是否可以全部发展小户型产品？、京棉一厂项目是否可以全部发展小户型产品？4 4、如果设计有小户型，小户型占整个项目的多大比例为最佳？、如果设计有小户型，小户型占整个项目的多大比例为最佳？三、综合结论：三、综合结论：1 1、京棉一厂项目可以发展居住类小户型项目。、京棉一厂项目可以发展居住类小户型项目。2 2、居住类小户型产品以销售面积、居住类小户型产品以销售面积50 50平方米作为产品的最底端的底限。平方米作为产品的最底端的底限。3 3、京棉一厂不能够全部发展小户型产品。、京棉一厂不能够全部发展小户型产品。四、有待回答的问题：四、有待回答的问题：1 1、户型配比问题。、户型配比问题。2 2、中大户型的产品定位问题。、中大户型的产品定位问题。CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：基础研究小户型专题基础研究小户型专题18CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：直访式调查直访式调查模板模板19CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：直访式调查直访式调查结论框架，另见报告结论框架，另见报告1 1、受访者社会阶层分析：、受访者社会阶层分析：2 2、受访者购房思路分析：、受访者购房思路分析：（1 1）区位交通方面：）区位交通方面：（2 2）城市设施方面：）城市设施方面：（3 3）保值增值方面：）保值增值方面：3 3、受访者的生活方式和爱好、受访者的生活方式和爱好（1 1）家庭结构问题：）家庭结构问题：（2 2）家庭支出问题：）家庭支出问题：（3 3）汽车拥有问题：）汽车拥有问题：（4 4）业余爱好问题：）业余爱好问题：4 4、受访者对产品的认识：、受访者对产品的认识：（1 1）空间和功能问题：）空间和功能问题：（2 2）精装修问题：）精装修问题：（3 3）社区规模和安全性问题：）社区规模和安全性问题：（4 4）集中绿化问题：）集中绿化问题：（5 5）采暖设备问题：）采暖设备问题： （6 6）现房期房问题：）现房期房问题： 阶层家庭收入（万元/月）职业特征年龄家庭结构10.7-1.1公司普通员工级26-30夫妻2人21.5-5.0公司部门经理、高级主管级及从事与销售有关的人员28-352口或3口之家35.0-20.0公司董事总副经理级或私营业主或独立执业的演员、设计师等30-402口或3口之家受访者基本特征受访者基本特征 购房总价统计购房总价统计 购房面积统计购房面积统计 20市场判断：市场判断：普访式调查普访式调查模板模板CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.一、经济类：一、经济类：1、您认为以自己的家庭收入可以承受的房屋总价是多少？A、40-50万 B、50-60万 C、60-80万 D、80-100万 E、100-120万 F、120-150万 G、150万以上 2、您可以接受的住房月供是多少？A、3000元以下 B、3000-4000元 C、4000-5000元 D、5000-6000元 E、6000-8000元 F、8000-1万元 G、1万以上 3、您认为您购买的住房月供占家庭月收入的比例是多少较为合理？1/4以下 B、1/3以下 C、1/2以下 D、2/3以下 4、您的住房公积金是否专款专用于住房的银行还贷？是 B、否 5、如果办理银行按揭您会更信赖哪一家银行的服务？A、中国工商银行 B、中国建设银行 C、中国农业银行 D、中国银行 E、招商银行 F、民生银行 G、光大银行 H、外资银行 6、您买房的目的会是什么？纯粹居住 B、视为投资品种，保值增值 C、出租 7、如果您所购房屋在一年中只是时段性居住，您会认同如下哪种方式？请父母、朋友定期打理 B、自己安排出租 C、采取类似分时度假的方式，请专业公司帮助出租 二、生活类：二、生活类：1、您选择住房时会重点考虑北京的哪一个区域？（请用数字排序）A、东部 B、西部 C、北部 D、南部 2、您倾向于哪种特色的社区？城市化程度高，消费便捷 文化气息浓厚，人文素质较高 生活安逸，远离尘世喧嚣 D、年轻、积极、有活力 3、您的购物方式为如下哪一种？有较强的目的性 B、闲逛式 C、把购物和看电影、健身、娱乐相结合 4、您会倾向于到如下哪一类或近似的购物场所消费？A、燕莎商城 B、华堂商场 C、家乐福 D、个性化精品店 5、您会倾向于如下哪一类商业形式？A、百货商场 B、超级市场 C、室外商业步行街 D、室外商业广场6、您在闲暇时间更倾向于在如下哪一类场所活动？A、城市公共场所 B、社区会所 C、社区内的公共绿地 D、家里 7、您喜欢如下哪一种风格的餐馆？自然质朴 B、简约时尚 C、新奇前卫 D、古典装饰8、如果您是女性受防者，您会倾向购买如下哪一品牌或相近品牌的化妆品？A、雅诗兰黛 B、欧泊莱 C、CD D、美宝莲 E、玉兰油 9、您会更多地选择哪种出行方式？A、家庭轿车 B、公交车 C、地铁 D、出租车 10、您的家庭是否拥有轿车（含私人购买和单位配置私人经常使用的情况），拥有情况任何？A、有2辆 B、有1辆 C、无，近期有购车计划 D、无，近期无购车计划11、您在购买住房时对孩子的幼儿园和小学设置在社区内是否会非常在意？很在意 B、会考虑，但非重要因素 C、不在意，孩子会去最好的教育机构 12、您在住房消费上会认同哪一种观念？买房应一步到位 B、只做10年以内的计划 C、只做5年以内的计划D、只做2-3年以内的计划 13、您买房是否会考虑和父母一起居住？A、不住一起 B、可临时住一起 C、住在一套内 D、住在紧邻的两代居内 三、产品类：三、产品类：1、您会接受哪一类社区规划模式？开放式 B、封闭式 C、社区封闭，但与城市有一步之间的距离 2、您会选择居住如下哪种规模的社区组团？A、2-3栋塔楼形成组团 B、6-7栋塔楼形成组团 C、10栋以上塔楼形成组团 3、以您目前的生活方式，在经济能力范围内，您认为选择如下哪种户型格局是较为合适的？1室2厅1卫 B、2室2厅1卫 C、2室2厅2卫 D、2室2厅2卫+半间多功能房 E、3室2厅2卫 F、3室2厅2卫+半间多功能房 G、4室2厅2卫 4、在面积受限的情况下，您认为如下房间重要性的排序是怎样的？（请用数字排序）A、书房 B、生活阳台 C、服务阳台 D、储藏间 E、保姆间 5、您是否喜欢错层的空间或楼上楼下式的复式空间？更喜欢前者还是后者？A、是 B、否 C、前者 D、后者 6、如果由于复式空间而造成使用率降低或居室减少，您是否还会选择复式住宅？A、接受 B、不接受 C、看具体情况而定 7、您是否接受精装修住宅？A、接受 B、不接受 C、看具体情况而定 8、对于精装修住宅，您最为担心的问题是什么？A、缺少个性化 B、做工问题 C、材料质量问题 D、环保性能问题 9、您在选择购买房屋时对社区绿化问题的关注程度如何？A、非常关注 B、简单了解 C、不太关注 10、对于住宅的采暖方式，您会如同如下哪一种？市政或小区锅炉房集中供暖 B、全楼中央空调供暖 户用燃气炉或电锅炉分户供暖 11、您认为在综合考虑装修施工等因素的情况下，室内采暖设备哪一种较好？A、天花送风 B、地板辐射 C、散热器 12、对于住宅的空调方式，您会如同如下哪一种？全楼中央空调制冷 B、户式中央空调 C、分体空调 13、您认为呼吸式幕墙或室内新风系统在住宅内是否实用，如采用这些系统，您是否还会经常开窗通风？A、实用 B、不实用 C、开窗 D、不开窗 14、您对社区会所持何种态度？需要统一的大会所 B、需要分散到组团中或楼内 15、对于居住安全性问题，您会更加注重哪一方面？A、区域治安环境 B、社区保安措施 C、楼内的保安和监控系统 21市场判断：市场判断：普访式调查普访式调查结论节选、另见报告结论节选、另见报告社区特色社区特色商业形态商业形态休闲类型休闲类型出行方式出行方式户型格局户型格局教育配套教育配套区位认知区位认知CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.社区绿化社区绿化购房目的购房目的总价范围总价范围22CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：区域分析楼盘调查区域分析楼盘调查白领家园白领家园东恒时代东恒时代东区国际东区国际兴隆家园兴隆家园远洋天地远洋天地 朝阳无限朝阳无限 风度柏林风度柏林 1 1 1 1、产品类型最小、最大、主力户型产品类型最小、最大、主力户型产品类型最小、最大、主力户型产品类型最小、最大、主力户型2 2 2 2、销售速度销售周期、回款速度销售速度销售周期、回款速度销售速度销售周期、回款速度销售速度销售周期、回款速度3 3 3 3、产品分析格局、规模、朝向、配置产品分析格局、规模、朝向、配置产品分析格局、规模、朝向、配置产品分析格局、规模、朝向、配置4 4 4 4、存量统计存量统计存量统计存量统计23区域价格趋向及发展区域价格趋向及发展区域价格趋向及发展区域价格趋向及发展纯板楼纯板楼纯板楼纯板楼 越接近城市越接近城市核心区价格核心区价格上扬增幅越上扬增幅越大。大。板式塔楼板式塔楼板式塔楼板式塔楼 在本区域产在本区域产品较多，价品较多，价格曲线稳定格曲线稳定, ,表现好表现好. .塔楼塔楼塔楼塔楼 价格趋向稳价格趋向稳定定. .特殊产品特殊产品特殊产品特殊产品 本区较少本区较少CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：类型分析模型类型分析模型24项目区位楼型单价分析项目区位楼型单价分析项目区位楼型单价分析项目区位楼型单价分析 纯板楼纯板楼纯板楼纯板楼 价格价格:7000-7500:7000-7500元元/ /平米平米 板式塔楼板式塔楼板式塔楼板式塔楼价价格格:6500-:6500-68006800元元/ /平米平米 塔楼塔楼塔楼塔楼 价格价格:5800 -6200:5800 -6200元元/ /平米平米 特殊产品特殊产品特殊产品特殊产品价价格格: : - : : - 元元/ /平米平米CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：定价回归模型定价回归模型25区域住宅产品面积比较区域住宅产品面积比较区域住宅产品面积比较区域住宅产品面积比较市场判断：市场判断：规模分析模型规模分析模型CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.26区域住宅户型总价比较区域住宅户型总价比较区域住宅户型总价比较区域住宅户型总价比较CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：总价分析模型总价分析模型27CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.市场判断：市场判断：市场建议模型分析结果市场建议模型分析结果28NO.4NO.4NO.4NO.4设计评价设计评价设计评价设计评价工作方法：概念设计、专业评价、大众评价、商业评价工作方法：概念设计、专业评价、大众评价、商业评价工作方法：概念设计、专业评价、大众评价、商业评价工作方法：概念设计、专业评价、大众评价、商业评价CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.适合项目土地条件和市场条件的产品和调整方向适合项目土地条件和市场条件的产品和调整方向适合项目土地条件和市场条件的产品和调整方向适合项目土地条件和市场条件的产品和调整方向29CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：概念设计概念设计设计任务设计任务关键词：关键词：关键词：关键词：东部，中高阶层，首次置业，都市住宅（高适居性、品质提升），商业东部，中高阶层，首次置业，都市住宅（高适居性、品质提升），商业（业态互补性、尺度差异性、凝聚人气），规划（均好性、空间趣味性、（业态互补性、尺度差异性、凝聚人气），规划（均好性、空间趣味性、多样性），景观（参与性、环境脉络、节点精致），城市设计（标志性、多样性），景观（参与性、环境脉络、节点精致），城市设计（标志性、展示性、内部街景），土地利用（价值最大化、扬长避短）展示性、内部街景），土地利用（价值最大化、扬长避短）城市形态发展、规划和产品体系、产品基本属性、场所劣势认识城市形态发展、规划和产品体系、产品基本属性、场所劣势认识30CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：概念设计概念设计设计成果设计成果WSPWSP设计公司设计公司设计师：吴刚、设计师：吴刚、K.ROSSENK.ROSSEN、张英、陈陵、张英、陈陵31CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.华通设计公司华通设计公司设计师：李文、魏闽红设计师：李文、魏闽红设计评价：设计评价：概念设计概念设计 设计成果设计成果32CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.墨臣设计公司墨臣设计公司 设计师：李翼、杨天意设计师：李翼、杨天意设计评价：设计评价：概念设计设计成果概念设计设计成果33CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.SABANASABANA设计公司设计公司 设计师：设计师： A.C.GOHA.C.GOH设计评价：设计评价：概念设计概念设计 设计成果设计成果34CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.中联环设计公司中联环设计公司方案方案A A 设计师：梁井宇设计师：梁井宇设计评价：设计评价：概念设计概念设计 设计成果设计成果35CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.中联环设计公司中联环设计公司方案方案B B 设计师：刘常青设计师：刘常青设计评价：设计评价：概念设计概念设计设计成果设计成果36CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.UDSUDS设计公司设计公司设计师：程永怡设计师：程永怡设计评价：设计评价：概念设计概念设计 设计成果设计成果37CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：专业评价专业评价指标统计指标统计反映专业意见反映专业意见38CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.单位概念主题规划概述产品概述优点缺点控规的调整WSP居住在风景中，居住在公园中，居住在公园化的城市中，居住在街区中，居住在个性空间中（主题较突出）1、商业布局保留现状绿化形成庭院，追求建筑体量的整体性 ； 2、住宅以12栋20层塔楼为中心骨架（用地约1/3），形成较强的秩序感；3、东西两侧（用地约2/3）布置相对低密的6层板楼，楼间以临街商业和连廊构成院落空间；4、简约、自然、带有德式风格的社区形象。商业首层沿建筑周边和室内街道（12m）布置店铺，基本尺度12mx24m（288m2），二层以上为内廊式店铺，基本尺度12mx4m（48m2），建筑高度6层。1、具有一定的低密度的社区感觉，与周边楼盘差异性较强；2、高中低端产品比例恰当（34%、44%、22%）；3、6层小板形成邻里庭院，有较好的亲人尺度和景观效果。1、塔楼左右间距小，布局过密，左侧塔楼金角户型条件差；2、A5-9地块自身条件差，对布置5层半的高端产品不利。1、A5-1地块的停车楼该为住宅用地；2、停车楼调至商业南侧；3、A5-7绿地形状、位置微调。住宅高端小板（9.2万m2）6层1梯2户带电梯每户145m2（3居）3开间向阳，南北通风中端小塔（12万m2）20层1梯5户2户120m2（3居）， 2户100m2（3居），1户70m2（1居）3户全向阳，2户东西向中低长板（6万m2）20层1梯3户组合2户106m2，（2居），1户87m2（1居）3户（2开间）全向阳UDS美式街区（主题不突出）1、商业为连通的内院式布局，保留现状绿化和原厂门，由北侧广场和东西向横街导入人流；2、高层连塔行列布局，中间形成70余m较宽的楼间绿地；3、沿城广东路布置低层叠拼公寓，改善街景形象；4、美式低层建筑形象与国际式城市高密度集合住宅的组合。商业由 3个院街组织3组沿街店铺式商业空间，铺面约24m进深，建筑高度3层，另有集中商业在停车楼底层。板楼形象，其他优点不突出1、总体布局呆板，趣味性较差；2、缺乏高品质产品，最高端为1梯6户或4户，总体户型品质偏低。1、幼儿园移至A5-9地块南侧；2、A5-7绿地位置微调。住宅高层塔、连塔（18.84万m2）17-19层1单元6或4户2户120m2（3居）， 2户87m2（3居），1户59m2（1居）3居南北通，2居全向阳，1居全北向城市公寓（6.1万m2）19层1梯8-12户6户40-50m2（0居）2户81m2（1居）、4户74-81m2（2居）投资过渡户型品质差，标准760m2，1梯8户每户面积过大低层公寓（2.95万m2）4层叠拼4户约190m2（4居）部分南北向，部分东西向盛邦1、生态洁净健康；2、多样运动设施；3、充满运动文化的独特高品质。（主题不突出）1、商业布局分成3组，即西北向的shophouses和其南侧、东侧的集中式商业；2、以健身会所为中心，环形布置塔楼，并通过高架廊与商业部分相连，舒适型住宅采用半围合组团模式，中心绿化布置其间；3、现代感、都市感较强的社区形象。商业以较宽的内街（24-28m）结合保留的银杏树组织3部分商业，shophouses柱网约10x10m，集中式商业柱网约8.4x8.4m。1、规划逻辑清晰，结构、层次明确；2、强调都市住宅对城市功能的共享性，通过高架连廊使居住、商业和休闲娱乐有机联系1、都市型住宅的环行布局浪费占地面积，造成部分用地不充分；2、户型品质两极化，缺乏中端产品。1、幼儿园移至A5-9地块；2、公共绿地移至A5-8-9用地中间；3、停车场全部设置在地下。住宅舒适型（10.2万m2）8-15层1梯2户140m2、156m2两种（3居）3开间向阳，南北通风都市型（8.4万m2）20层1梯8户4户135m2（3居）4户77m2（1居）2户3居全向阳，其余基本为东西向商住型（8.8万m2）14-20层1梯6户4户102m2（2居）2户61m2（1居）2户2居全向阳，其余为北向或凹槽内中联环A主方案1、万变的户型，独特的空间；2、拥有100多个花园的小区；3、每栋楼都有2-4个花园；4、从电梯直达各户；5、享受最长时间日照的住宅。（主题较突出）1、商业布局为6块商业空间组织在统一的屋顶下，追求整体感；2、高层塔楼沿用地条件最差边布置；3、高端产品布置在用地条件最好的A5-8地块中间，以保证较好的间距满足日照和景观；4、集中绿化布置在最为内向的A5-8-9地块间，使两地块联系；5、现代而不过分张扬的社区形象。商业以内街组织各商业block，1、2层沿街布置商业铺面，3-5层为集中的超市等设施。1、规划逻辑清晰，结构、层次明确；2、采用日照时数的严谨分析进行楼型研究和布局；3、强调都市住宅户型空间的灵活性。1、高端产品数量不多，同时缺乏中端产品，低端产品比例过高，达21万m2；2、联排、半楼等创新户型外部环境不佳。1、幼儿园移至A5-8地块东北端；2、集中绿化移至A5-8-9地块之间。住宅Y独立塔（5.48万m2）12层1梯3户155-158m2（3居）2开间向阳，南北通风联排（1.27万m2）位于南端高塔之间，平层户型，共4层，自南向层层退台，类似花园洋房半楼（0.58万m2）6层1梯2户98-115m2（2居）基本为东西向高塔（10.4万m2）21层1梯7户5户100m2（2居）2户69m2（1居）2居3户全向阳，2户东西向1居全北向连塔（10.6万m2）21层1单元6户3户97-103m2（2居）2户69m2（1居）1户132 m2（3居）2居2户全向阳，1户东西向，1居全北，3居凹槽内中联环B辅方案大社区、小街区组团；即都市，又田园自然。（主题较突出）1、商业布局采用内向广场方式组织商业空间，以虚框架统一顶部追求整体感；2、居住部分采用小街区模式，形成6个独立围合的组团街区；3、以集中绿地、幼儿园、会所和其他功能形成社区中心；4、开放性、类似成熟小镇的社区风貌。商业由10块相对集中的商业空间构成，建筑高度2-3层。采用街区模式使布局更有开放性，有利于发掘更多底层的商业价值。1、面积欠缺，住宅仅23.25万m2；2、商业空间过于，导入性不够；3、住宅有较多东西向及转角等难处理户型。1、停车楼全部设置在地下；2、集中绿地移至A5-8东侧住宅板楼（14.3万m2）2、3、6、9、12、15、18层1梯2户，进深14m，平均120m2塔楼（8.96万m2）18、20、22层1梯8户，平均每层640m2墨臣1、先锋都市活力的源泉；2、生态栖居运动与健康；3、新工业年代文化与记忆。（主题突出）1、商业、停车楼和城市公寓形成城市综合体，建筑形象追求对区域城市的控制力，力求形成区域的时尚中心；2、保留现状铁路、站台和集中绿地、楼间绿地结合成运动健康轴和休闲文化轴；3、沿集中绿地布置最高端的圆楼，沿用地边缘布置塔楼，两者间为板楼；4、前卫、时尚、现代、都市感极强的社区风貌。商业通过内街组织7组内院式商业空间，主街15m；小街7.5m，单元铺面约100-200m2，采用集装箱组合方式，4层； 5-6层为多功能空间，可用作小办公和健身等会所功能。1、强调用地规划的都市性，规划布局有较强的商业氛围，利用营造较好的商业价值；2、概念突出，都市之心（商业综合体）、肺（集中绿地）和经络（水景）有机结合；3、充分利用用地条件和现状因素形成有机连贯的空间和景观轴线。4、商业形态突出，建筑形象对区域有较强的控制力度。塔楼形式过多。1、幼儿园用地移至A5-3地块东侧；2、A5-7绿地位置、现状微调。住宅圆楼（4.2万m2）20层1梯3户，平均140m2（3居）板楼（5.35万m2）7、8、16层，含1梯2户纯板和1梯4户假板，1梯2户为140m2，1梯3-4户为110-120m2塔楼（15.1万m2）20层1梯4或6户，平均110-120m2城市公寓（4.75万m2）20层19m大进深，应为1梯5-6户的内廊式小户型产品华通1、新的都市副中心；2、新都市主义（主题较突出）1、以东西2条主街南北1条主街和4个广场组织商业空间，其上为小办公；2、集中绿地长向布置，插入A5-8地块中间；3、住宅主体采用半围合板楼布局，沿城广东路和第一棉纺厂中街布置底层商业；在商业地块和沿A5-9地块的外边线布置塔楼；4、时尚感、现代感、都市感较强的社区风貌。商业11块相对集中的商业空间满铺于A5-1-2-3地块，2层高，其上为5栋6层高的小办公楼和3栋20层都市公寓，办公门厅和公寓门厅插入商业空间内，沿内街设置1、商业布局强调都市性，有较强的商业氛围，形成了与华堂的差异性，有利于共同构成副都心的城市形态；2、将集中绿地延伸至A5-8地块内，使高端产品具有较好的景观均好性和组团绿地与集中绿地的连贯性。1、东西板楼较多，转角户型较难处理；2、住宅部分与区域主要竞争对手华纺易城布局形态接近；3、缺乏中端产品。1、停车楼全部设置在地下；2、幼儿园移至A5-8地块中间；3、公共绿地位置、现状微调。住宅板楼（16.5万m2）10、12、13、14、17层，南北向1梯2户，东西向1梯5户南北向100m2（2居半），东西向4户66m2（1居）、1户57m2（0居）南北向2开间向阳，假南北通，东西向1居2开间东西采光，0居1开间东向采光塔楼（11.1万m2）17、20层1梯7户6户81-88m2（2居）1户66m2（1居半）2户2居和1户1居半全向阳，4户2居东西向设计评价：设计评价：专业评价专业评价设计特点设计特点39CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.由由由由WSPWSPWSPWSP方案改进方案改进方案改进方案改进由墨臣方案改进由墨臣方案改进由墨臣方案改进由墨臣方案改进由由由由SABANASABANASABANASABANA方案改进方案改进方案改进方案改进由华通方案改进由华通方案改进由华通方案改进由华通方案改进设计评价：设计评价：专业评价专业评价技术部对优秀方案的研究技术部对优秀方案的研究40CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：大众评价大众评价概念规划评价表概念规划评价表1 1（策划部、技术部、工程部、前期部）（策划部、技术部、工程部、前期部）反映客户意见反映客户意见41CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：大众评价大众评价概念规划评价表概念规划评价表2 2（财务部、办公室等非工程类部门）（财务部、办公室等非工程类部门） 42CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：商业评价商业评价1 1、售价评价、售价评价反映项目总货值高低反映项目总货值高低反映市场效果反映市场效果43设计评价：设计评价：商业评价商业评价2 2、户室比评价、户室比评价反映项目销售速度反映项目销售速度CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.可以看到户室比关系较好的排序为：第一档：WSP、盛邦和中联环A方案，第二档为墨臣、华通方案，以上中端产品均超过总户数的50%以上，而中联环B和UDS方案则明显与要求比例偏差较大，且明显利于低端而不利于中高端。 WSP、盛邦和中联环A方案中高端产品面积明显偏少，较另两方案少约2-5万m2，而适合设计中端产品的楼型面积较墨臣和华通方案多4-5万m2，由此决定了其户室（中端约60%）比较后者（中端约50%）更显合理。故调整户室比的方向是增加一梯五户小塔或一梯三户的板楼等中端楼型，相对方案于中联环A方案，这种楼型在该区域更具竞争力。44设计评价：设计评价：商业评价商业评价2 2、户室比评价、户室比评价反映项目销售速度反映项目销售速度CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.前4个方案每套平均面积均在100m2以上，而较差的后3个方案均在100m2以下，说明前者可提供较多的高品质户型，高中低端搭配也相对合理，而后者则适合发展中小户型的中低端产品。同时，从单位建筑面积上的套密度看，前4个方案每万m2建筑面积出的套数均在100以内，后3个方案均在100以上，该指标反映出前者的产品舒适度要高于后者。而专业评审定性评价较好的方案均在前者之列，户室比评价较好的方案前者均在其中。除低端产品外，中高端区间的起点货值绝大多数偏高于策划部的建议，即户室比较为合理的5个方案中端产品的货值起点均比策划部建议高10万元，而高端产品货值起点则比建议高11-30万，而与之接近的恰恰是两个比例不当的方案，对这一矛盾的分析将促使对土地性质和产品定位的认识。本报告的货值统计说明京棉项目的用地条件（用地现状和容积率等因素）优于区域的一般项目，利于开发该区域的中高端产品，而不适于做低端产品，同样方案中与楼型相适宜的户型面积普遍大于建议的面积指标也反映这个问题。对此京棉项目的定位应靠拢区域内的高端项目，并重点研究远洋天地、朝阳园和珠江罗马等项目的户室比和热销的规模和货值区间。45 专业评价（定性）：专业评价（定性）：墨臣、墨臣、WSPWSP、华通（排名不分、华通（排名不分先后）先后） 大众评价（定量）：大众评价（定量）：墨臣（墨臣（82.282.2分）、盛邦（分）、盛邦（75 75分）分）、华通（、华通（73.773.7分）分） 商业评价（定量）：商业评价（定量）：墨臣（墨臣（65486548元元/m2/m2）、）、WSPWSP（65376537元元/m2/m2）、中联环）、中联环B B（65116511元元/m2/m2）推荐方案：墨臣推荐方案：墨臣推荐方案：墨臣推荐方案：墨臣CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.设计评价：设计评价：评价结果评价结果墨臣方案需进一步解决的问题：墨臣方案需进一步解决的问题：1 1、商业区的市场定位和建筑形态的研究、商业区的市场定位和建筑形态的研究2 2、住宅区部分楼型和户室比的调整、住宅区部分楼型和户室比的调整46CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.我们的策划团队我们的策划团队我们的策划团队我们的策划团队 郝雪涛郝雪涛郝雪涛郝雪涛（ERIC HAOERIC HAO） 副总经理副总经理副总经理副总经理 洪朝晖洪朝晖洪朝晖洪朝晖（HENRY HONGHENRY HONG） 总建筑师总建筑师总建筑师总建筑师 王海滨王海滨王海滨王海滨（SEAMAN WANGSEAMAN WANG） 技术经理技术经理技术经理技术经理 张兴华张兴华张兴华张兴华（WILLIAM ZHANGWILLIAM ZHANG） 市场经理市场经理市场经理市场经理 张张张张 延延延延（YAN ZHANGYAN ZHANG） 销售经理销售经理销售经理销售经理 李久红李久红李久红李久红（JIUHONG LIJIUHONG LI） 销售主管销售主管销售主管销售主管47CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO.结结 束束THE ENDTHE END48