创创 新新 一一 步步New Progress New Initiative领领 先先 一一 步步Copyright2002三亚新大洲项目市场调研成果汇报三亚新大洲项目市场调研成果汇报第一部分 宏观市场分析一、三亚市概况1、地理位置l 三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县， 南临南海，是海南省的第二大城市。l 三亚1984年设市，现辖河东区、河西区、田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖城 镇、海棠镇等；2、行政区划及人口状况l 三亚全市面积1919.58平方公里，常住人口约50万；其中规划市区（河东区、 河西区）面积37平方公里，常住人口约16万。3、自然状况l 三亚是我国热带海滨旅游资源最密集的地区，拥有海岸线209公里。冬暖如 春，夏无酷暑，年均气温 25.4，冬季平均气温20。全境北靠高山，南 临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。l 高速公路环岛而建的东线、西线高速公路汇合于三亚市区4、交通状况l 港口目前三亚港为三亚市主要的客货综合港和渔业港l 机场三亚凤凰国际机场位于三亚西部的，距三亚市中心15公里l 计程车三亚拥有十分发达的出租车服务业l 公交中巴三亚市区开设了4条线路公交中巴，另有旅游区专线l 粤海铁路由湛江至海安、琼州海峡火车渡轮、海口至三亚西环三段组成l 长途客运三亚每天发往全省各市县的班车近百班次l 其他三亚当地私人交通以摩托车居多二、三亚市经济发展状况分析l 三亚是海南省南部政治、经济、文化、交通的中心，国家把三亚市的目标 定为国际性热带滨海度假旅游胜地。三次产业的结构为：第一产业41.68%， 第二产业21.08%，第三产业41.3%。1、产业结构2、旅游业状况年份年份1997年年1998年年1999年年2000年年2001年年过夜人数（万人）夜人数（万人）132153176206240比上一年增比上一年增长比率比率12%16%15%17%17%u 旅游人口变化 u 宾馆酒店变化年份年份1997年年1998年年1999年年2000年年2001年年宾馆酒店数量（个）酒店数量（个）5057555863客房数量（客房数量（间）64888020793789389754客房数量增客房数量增长率率5%19%-1%11%8%入住率入住率41%41%45%51%57%u 游客消费构成花花费项目目比例比例长途交通途交通费28%住宿住宿21%餐餐饮15%景区游景区游览5%娱乐9%购物物16%市内交通市内交通2%其他其他4%l 上表基本反映了游客在三亚期间的消费构成，除长途交通费外，住宿居于 首位，其他餐饮、娱乐、购物也都有较大的比例。3、主要经济指标l 通过指标的对比可以看出三亚总体经济实力较弱，人民的收入、消费、存 款等都处于较低的水平。三、三亚市城市建设与规划1、城市建设现状(1) 城市布局l 通过市场调查，从房地产开发的角度上，可以把 三亚市对本项目有影响的地域主要可以划分为： 市区内及市区边缘地区、市区沿海、大东海鹿回 头地区、海坡地区、亚龙湾地区。(2) 城市面貌(3) 房地产建设水平2、城市建设规划(1) 城市人口规模l 总人口：规划到2010年城市总人口为7179万人；其中市区人口35万，包括 15万人为流动人口。l 流动人口构成：15万流动人口的构成为：旅游人口5.56万人，外来服务人 口2万人，外来从事商贸、工业、农业、建筑业的6.57.0万人。(2) 城市用地规模l 规划到2010年城市用地规模达到52平方公里。城市中心将设在现有市区北 侧月川路一带。(3) 近期建设整治重点l 清理盘活闲置房地产(4) 城市景观规划l 城市景观主题l 建设月川新区l 三亚河东岸建设l 发展海坡为新的旅游度假中心l 解放路改造l 下洋田改造l 建筑高度控制l 街道l 城市建筑l 河流水系3、现状和规划比较及对本项目的影响(1) 限制本地人口增长，鼓励外来人口增长；(2) 城市重心向北偏移，本项目作为城市边缘的用地的特点更加突出；(3) 三亚河东岸、下洋田和三亚旧港的改造，对用地周围环境有极大的改善， 同时确定了用地环境的主题为安静休闲，在确定本项目定位时，要考虑于 周边环境的适应；(4) 考虑到周边整体的改造要求，本项目要突破规划指标难度较大，将影响 本项目的经济性。四、三亚市房地产市场分析(一) 三亚市房地产市场现状分析1、房地产市场复苏(1) 旅游度假产业的蓬勃发展使三亚的整体经济环境得到提升；(2) 旅游城市的形象得到不断完善；(3) 旅游业带动三亚的新一轮房地产开发热潮。2、理性看待三亚市房地产市场的逐渐复苏(二) 三亚房地产市场的发展趋势1、三亚市房地产近年开发状况199319941995199619971998199920002001房屋竣工面积房屋竣工面积(m2)401640557194451356514866374859383332486353398899338972住宅竣工面积住宅竣工面积(m2)295817320821332578214275232200230217248118288052243149非住宅面非住宅面积(m2)10582323637311877830059114265915311523823511084795823住宅所占比例住宅所占比例(%)73.6557.5873.6841.62 61.94 60.06 51.02 72.21 71.73 非住宅所占比例非住宅所占比例(%)26.3542.4226.3258.38 38.06 39.94 48.98 27.79 28.27 房屋施工面积房屋施工面积(m2)13089271782730126636510309047069048556988280988020411063865住宅施工面积住宅施工面积(m2)732388773424675499346992283457392202309159348837523810非住宅面积非住宅面积(m2)5765391009306590866683912423447463496518939453204540055住宅所占比例住宅所占比例(%)55.95 43.38 53.34 33.66 40.10 45.83 37.33 43.49 49.24 非住宅所占比例非住宅所占比例(%)44.05 56.62 46.66 66.34 59.90 54.17 62.67 56.51 50.76 (1) 三亚市近年房屋总开工竣工面积分析l 在经历了海南房地产泡沫之后，三亚的房地产开发近年来呈现出较为理性 的变化，三亚的旅游房地产市场逐渐升温的趋势已经越来越明显。(2) 房屋总开竣工面积中住宅部分特点分析l 在烂尾工程的大量重新推向市场增大了近两年三亚市的房屋竣工面积，扩 大了整个市场的供给容量；l 住宅市场的过饱和状态将持续较长时间；l 其他旅游度假型物业仍然是三亚房地产市场的骨干力量。(3) 住宅与非住宅市场的开竣工面积对比分析l 住宅与非住宅物业在竣工面积中的对比分析。(3) 住宅与非住宅市场的开竣工面积对比分析l 住宅与非住宅物业在施工面积中的对比分析。2、三亚房地产开发近期特点(1) 新开发项目的目标客户市场均针对岛外市场，产品大多以旅游度假房地产 为主，兼顾投资理财的复合型项目；(2) 积压商品房转化工程也将目标客户市场转向了岛外；(3) 旅游房地产品牌竞争日趋激烈；(4) 旧城改造初见成效，城市基础设施开发、环境营造正向规划新城区延展纵 深，城区功能性控制得到有效加强；(5) 房地产价格稳步攀升，上行势头良好。(三) 三亚房地产市场供给分析1、供给特点(1) 新建项目的开发商注重市场调研，定位较准确，目标基本瞄准岛外市场；(2) 新建项目大多傍海而建，自然条件优越；(3) 许多新建项目还引进了国外产权式度假酒店的概念；(4) 注重产品设计；(5) 讲究规模效益，新建项目的规模越来越大。2、供给存在的不足(1) 产品的档次普遍不够高，烂尾楼盘改造项目较多；(2) 众多新建项目规模过小，缺乏休闲度假必备的配套设施；(3) 目标市场细分不够，特色不够鲜明；(4) 户型面积普遍偏大，且不进行标准的精装修，不能适应酒店管理和投资理 财的需要；(5) 有些项目为了追求经济利益，导致容积率偏高，大大降低休闲度假的氛围。(三) 三亚房地产市场需求分析1、需求特征2、需求构成(四) 产业政策第二部分 区域市场分析一、区域市场界定1、选取样本的依据二、样本的确定2、选取样本的确定l 新建住宅物业：碧海蓝天、阳光海岸、兰海花园蓝波湾、热带雨林度假村 （季风苑）、瑞海豪庭、昌达海景花园；l 改建住宅物业（原烂尾楼盘）：美和家园、田禾鸿基 馨海湾；l 酒店类物业：仙人掌酒店、山海天大酒店、丽景海湾酒店、玉华苑酒店一二 期、椰林滩大酒店、海航度假酒店、天域度假酒店、假日度假酒店；l 商业类物业：瑞海购物公园、黄金广场。三、三亚项目个案分析(一) 新建住宅（公寓）1、瑞海豪庭（大东海经典一线海景豪庭）l 地理位置：三亚市大东海明珠 广场右侧。l 项目评价：地处大东海一线海湾，视野开阔，周边星级酒店及娱乐设施云 集，是较好的旅游、度假、娱乐、休闲、购物的场所，地理位置优越，规 划合理，定位准确，销售业绩良好。 2、碧海蓝天（海边的香格里拉）l 地理位置：三亚市金鸡岭与滨海大道的交汇处。l 项目评价：该项目是三亚湾大型低密度、休闲、度假、居家、养生、投资 功能于一体的酒店式高尚滨海人文社区，一期开盘于2002年3月，目前已 销售60%，物业管理提供有代租服务。u 新建住宅（公寓）小结(1) 物业大都拥有一线海景，占据了良好的地段且拥有很好的自然景观；(2) 拥有规模及规划优势，较为吸引异地投资客；(3) 提供酒店式物业管理服务及代为出租服务，让投资型消费成为可能；(4) 均价在35004000元/平方米之间，销售形式看好；(5) 主力户型集中在100150平方米之间，户型分割仍以传统型居住为主；(6) 销售周期、开发量与销售率三者的关系较平衡。(二) 改建住宅项目1、美和家园l 地理位置：三亚市河西区文明路l 基本情况：占地7000平方米，建筑面积34000平方米，容积率4.86，均价 1668元/平方米，最高价1848元/平方米，由五栋14层塔楼组成，容积率较 高，相对绿化率低，空间感不好，总体规划弊端较多。2、田禾鸿基 馨海湾l 地理位置：三亚市西河西路中段。l 基本情况：占地面积3023平方米，总建筑面积17000平方米，总户数144户， 容积率3.75，绿化率35%，主体为18层框架结构，户型为85124平方米，均 价1600元/平方米。u 市区改建项目小结 随着海南房地产市场的逐步复苏，以及政府对解决半拉子工程的各项政策的实施，这种空置房经过重新包装，以其低价位逐步取得市场的认可后正逐渐消化，但是这些项目毕竟属于多年前规划的物业，容积率高、户型落后、分割与布局不合理是他们的共同特征，与临海一线物业比较而言，市区内物业价位低、销售速度缓慢，升值空间较小。(三) 传统经营式酒店1、仙人掌酒店l 地理位置：亚龙湾l 基本情况：600间（套），占地6.4万平方米，建筑面积3.7万平方米；临海， 临路；宾馆内景观较好；全部多层；户型分为标间、套房。酒店距离三亚 凤凰机场40公里，背依青山，面呈碧海，旅游名胜环绕四周，是您旅游度假 的首选场所。2、天域度假酒店l 地理位置：亚龙湾l 基本情况：五星级；天域度假酒店座落于亚龙湾畔的宽广椰林中，美国名 师设计，紧连大海的热带大花园，纯粹的夏威夷风格。毗邻亚龙湾中心广 场和亚龙湾国际高尔夫俱乐部；占地约50000平方米；酒店至机场38公里， 30分钟车程。(四) 产权式酒店1、玉华苑酒店二期l 地理位置：大东海l 基本情况：2套/栋（其中别墅2栋）占地8491平方米，建筑面积6149平方米， 容积率0.72；3面海、临路；多层（6层）、独栋别墅；套房150-177间；内设 商场、餐厅、会议室、酒吧、桑拿按摩、健身中心、网球；提供美容美发、 商务中心、租车服务。2、三亚海航度假酒店l 地理位置：海坡地区l 基本情况：占地30亩， 共337间/套。 别墅：122间/套； 多层主楼225间。 近邻著名的风景胜地天涯海角，距南山佛教文化苑仅25分钟车程，离三亚 凤凰国际机场10分钟车程，是一家四星级滨海度假酒店，设有海滨浴场 、 户外淡水游泳池、网球场、草地排球、桌球房、健身房、卡拉OK/的士高 、 桑拿按摩、美容美发、休闲单车、观海亭u 酒店项目小结(1) 物业酒店型物业营销形式开始多样，有自主经营型的酒店，也有出售产权 再委托经营形式的酒店，经营形式灵活；(2) 酒店业发展相对成熟，配套设施及服务较为完善；(3) 五星级酒店多拥有一线海景；(4) 四星级酒店大多在景区内或市区较好位置。(五) 商业物业1、瑞海购物公园l 地理位置：大东海l 基本情况：属新建项目，商业面积52548。27平方米，一站式消费购物中 心，首层售价5000-11000元/平方米，均价约6000元/平方米，其商业铺面 认购已超过70%，该项目临近明珠广场和大东海，旅游资源丰富，地理位 置好，规模较大，目前无同类竞争的项目，是旅游者购物消费的首选之地。2、黄金广场l 地理位置：三亚市文明路与交通巷交汇处l 基本情况：半拉子工程，面积近2.5万平方米，共地下一层、地上五层， 分为：大型超市、精品世界、缤纷世界、动感世界、娱乐世界、美食世界， 均价5200元/平方米，最高价7500元/平方米，目前尚未开盘。2003年1月28号 开始内部认购。u 商业物业小结(1) 规模都较大；(2) 出售按建筑面积计算，分摊较大；(3) 均价在5000-6000元/平方米之间；(4) 瑞海采取常规商铺出售，黄金广场采取产权式商铺出售；(5) 瑞海在旅游区针对旅游者高消费阶层，黄金广场在市区针对当地消费者。四、三亚六个房地产项目楼书对比与分析(1) 六家楼书中，以碧海蓝天、阳光海岸、季风苑的楼书较为规范。而这三家 也是售价较高，销售较好的楼盘；(2) 以上所有项目中，CI系统都没有规范体现；(3) 通过调查发现，海南广告在创意、制作、印刷等方面与北京相比相去甚远。第三部分 本案分析一、土地状况1、地理位置2、土地现状3、市政配套二、本案区位分析三、优劣势分析1、SWOT矩阵优势：劣劣势：S1： 位于市区和大位于市区和大东海的中海的中间地地带，离市区和大，离市区和大东海距离海距离都都较近，兼近，兼顾城市的生活便利和景区的景城市的生活便利和景区的景观，环境独立安境独立安静；静；S2：背山面水，尤其是西面：背山面水，尤其是西面为市民广市民广场，紧邻三三亚河湾，河湾，具有一定的自然条件。具有一定的自然条件。 W1：缺少海景；三：缺少海景；三亚海景海景资源丰富，源丰富，现有大多有大多数数项目均具目均具备海景海景资源，源，对于外地投于外地投资者而言，者而言，这是最是最为重要的一个因素；重要的一个因素；W2：现状沿山一状沿山一带建筑建筑杂乱；下洋田地区被列乱；下洋田地区被列入三入三亚市重点整治地区，整治市重点整治地区，整治进展慢会影响本展慢会影响本项目开目开发；W3：前期投：前期投资较大；增大大；增大项目成本，在目成本，在竞争中争中处于不利的地位；且用地面于不利的地位；且用地面积小，小，规划条件苛划条件苛刻；刻；对项目目经济性影响极大；性影响极大；W4：本地人口少、收入低，本地消：本地人口少、收入低，本地消费难以以给本本项目提供支持。目提供支持。机会：机会：威威胁： O1：地区改造：地区改造创造升造升值潜力；目前下洋田地区改造、三潜力；目前下洋田地区改造、三亚湾游艇湾游艇码头改造、改造、创维集集团用地建用地建设等都在等都在规划中；划中；O2：房地：房地产形形势转好，旅游人口的持好，旅游人口的持续增增长，对本本项目都目都形成良好的形成良好的带动。O3：粤海：粤海铁路的开通，降低旅游成本，促路的开通，降低旅游成本，促进房地房地产发展。展。T1： 规划建划建设的各的各类物物业项目目较多，且自身条多，且自身条件普遍件普遍优于本于本项目。目。2、劣势及威胁弥补方案l S1+ S2+O1+W1+T1l O1+W2l O2+W3l O2+O3+W4第四部分 调研结论一、从宏观上看二、从物业形态上看1、住宅公寓2、酒店饭店3、商业2003年年1月月Copyright2002万通筑屋万通筑屋