北蔡御桥同心工业高科商贸园北蔡御桥同心工业高科商贸园2011 06项目定位项目定位上海 浦东2本项目目标本项目目标v完善区域功能完善区域功能v改造人居环境改造人居环境v提高生活质量提高生活质量v提升区域品味提升区域品味v创造经济效益创造经济效益经济效益经济效益社会效益社会效益开发进程开发进程总目标总目标v A A 级综合运营，综合收益；综合开发，取得长期收益最大化级综合运营，综合收益；综合开发，取得长期收益最大化v 先期市场调查、定位、设计、施工、招商、出售、出租、经营先期市场调查、定位、设计、施工、招商、出售、出租、经营分解目标分解目标诠释目标诠释目标安置、就业、租售安置、就业、租售引进目标客户引进目标客户长期税收长期税收重塑区域形象重塑区域形象促成区域增值促成区域增值区域可持续发展区域可持续发展。3核心问题解析核心问题解析在周边区域发展落后，公建设施规划比例大的情况下，如何在3-5年内实现快速去化工业办公租用率或商业租用入住率？ Q2Q2本项目如何定位才能满足地区中心的功能需求，同时最大化实现核心区域价值？ Q1Q14在项目研究中，筑诚策划项目组就本项目所涉及的一系列问题进在项目研究中，筑诚策划项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究行了广泛的调查和深入研究实地调研与踏勘实地调研与踏勘调研内容：调研内容：城市土地出让情况城市房地产开发情况不同物业发展现状地块现状及周边环境调研区域：调研区域：花木文化商务区新国际博览区张江高科区三林功能区康桥老街万科金色城市红星美凯龙、宜家苏宁、世纪联华访谈及查阅资料访谈及查阅资料市场调查问答：市场调查问答：调查项目周边消费人群、工作人群、旅游人群等专业人士：专业人士：地产顾问5名城市规划1名商业地产3名消费者深度访谈10名查阅资料：查阅资料：浦东新区综合发展规划上海市标准城市居住区公共服务设施设置规定北蔡镇城镇发展规划基准地价国内外案例分析国内外案例分析参考案例参考案例2020多个多个布林德利，伯明翰六本木，东京苏荷区，纽约曼哈顿昆西综合区，波士顿克拉码头，新加坡Temple bar，都柏林叶巴贝那中心，旧金山标杆案例多个标杆案例多个布林德利，伯明翰六本木，东京福冈博多水城，宜家，红星美凯龙，地杰国际城，万科金色城市地区商贸中心开发规地区商贸中心开发规律研究律研究消费者行为研究消费者行为研究 区域发展开发模式研区域发展开发模式研究究地区中心区开发策略地区中心区开发策略工业仓储用地研发策工业仓储用地研发策略研究略研究高科商贸园酒店式公高科商贸园酒店式公寓经营模式研究寓经营模式研究专题研究专题研究筑诚策研：工业高科商贸园中心价值最大化的筑诚策研：工业高科商贸园中心价值最大化的KPIKPI体系体系5KPI体系体系引入专业策略机构参与区域开发计划更新保证核心特色示范项目的优先建设区域的城市价值挖掘：区域的城市价值挖掘：区域在城市发展中的机遇、使命和价值空间的充分挖掘，是区域最大的价值增值点策划启动更新计划内因内因外因外因区域重新定位：区域重新定位：充分挖掘区域的优势资源，寻找价值增值引爆点，提炼地区中心的核心特色区域整体规划区域整体规划：通过案例借鉴和区域自身条件分析，提炼地区中心规划的价值增值体系整体布局的最合理体现：整体布局的最合理体现：充分考虑各功能的布局和组合要求，以特色、合理的布局最大化实现地区中心的整体价值开发策略的最优化实现开发策略的最优化实现 ：从地区中心旧城改造的规律出发，结合市场发展，从开发次序、开发模式等方面最大化实现地区中心的价值我们的研究思路我们的研究思路6筑诚策划思路筑诚策划思路区域的城市价值挖掘区域的城市价值挖掘发展方向初判发展方向初判成功案例借鉴成功案例借鉴区域重新定位区域重新定位最优化开发策略最优化开发策略第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略汇报议程汇报议程工业高科工业高科商贸园中商贸园中心价值最心价值最大化的大化的KPIKPI体系体系各功能准确定位各功能准确定位功能布局功能布局项目整体规划项目整体规划整整 体体 优优 势势 研研 究究7第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略区域发展背景解构区域发展背景解构项目价值机遇分析项目价值机遇分析区域发展战略区域发展战略8本案位置本案位置在长三角所处位置在长三角所处位置在上海所处位置在上海所处位置在浦东所处位置在浦东所处位置在北蔡所处位置在北蔡所处位置9本项目位于北蔡镇御桥社区，位于浦东本项目位于北蔡镇御桥社区，位于浦东三林板块、北蔡板块、花木板块之间三林板块、北蔡板块、花木板块之间本项目本项目项目位置示意图项目位置示意图三三 林林 板板 块块花花 木木 板板 块块北北 蔡蔡 板板 块块 本项目位于北蔡镇御桥社区，位于浦东三林板块、北蔡板块、花木板块之间，地理位置得天独厚，区域优势明显10项目总占地面积：项目总占地面积：2334423344平方米，呈长方形，地块已拆平，平方米，呈长方形，地块已拆平，对外交通相对便利，四至道路仍待改善，现状临时绿化。对外交通相对便利，四至道路仍待改善，现状临时绿化。世世 纪纪 联联 华华 超超 市市沪沪 南南 路路11地块现在定位主要为工业研发、办公、仓储用地，可以改为商业用地地块现在定位主要为工业研发、办公、仓储用地，可以改为商业用地12项目背景及约束条件项目背景及约束条件u 将本项目预打造为北蔡御桥社区“同心高科商贸园”或同心工业研发、仓储、写字楼综合服务中心；u 两定位都具备市场可操作性，建成3-5年可见成效u 地块周边道路尚未修好，会影响到项目的施工、招商或出售或运营；u 地块周边商业配套及交通条件属一般水平，地铁尚在建中。客户目标客户目标约束条件约束条件u 在委托筑诚策划前，本地块已有两个初步的定位及规划设计方案，但由于没有解决远期定位与近期开发的矛盾问题，定位及设计规划被中止；u 筑诚策划的委托工作主要为解决项目整体定位、各功能准确定位、开发策略几方面内容项目委托背景项目委托背景上海轨道交通对本案的商业发展影响14上海轨道交通对本案商业发展影响串珠状发展阶段2000年以前，上海轨道交通起步阶段，由于没有形成完善的轨道交通网络和换乘系统，对商业的影响只能是局部的区域。上海轨道交通1号线为代表，主要分布在各站点的周围，范围以步行5分钟-10分钟为限。在整个地域上沿着地铁呈现出串珠状分布，形成许多“地铁型”商业物业，例如徐家汇、人民广场等。带状发展阶段2000年后，随着地铁1号线延伸段、2、3、4号线的开通运营，加上轨道交通系统整个换乘系统逐步完善，地铁对沿线商业的影响区域平均化。商业的发展沿地铁沿线呈现出带状发展趋势，轨道交通1、2号线下穿淮海路和南京路，有效带动上海两大商业街的人气，同时沿轨道交通线带状发展的模式日趋明显。同时，随着轨道交通环线的完善，越来越多的消费者依赖地铁出行。网状发展阶段配合世博会的建设，上海市远期交通网络不断完善，城市整体轨道交通将形成一个四通八达的快速交通网络，加上便捷的换乘系统，一个个城市边缘的商圈正在迅速崛起。随着上海城市整体外延，轨道交通逐渐成为居民的首选出行模式，轨道交通逐渐成为居民生活和工作的主要连接方式。居民的日常生活消费逐渐呈现分散化、就近性的消费原则，各个居住聚集区逐渐出现了大型的商业设施。1995年上海轨道交通图2005年上海轨道交通图2020年上海轨道交通图15公共交通轨道交通自驾车、出租车步行交通可及性分析综合分析项目区位条件，消费者将主要通过以下四种交通方式到达本项目。目前项目周边地区公共交通设施较发达-沪南路上已通行几十条公交线路分别到人民广场、周浦镇、上海火车站、南京西路-有4条公交路线的起点设在项目住宅社区内部，分别到张扬路、淮海东路和东方路13号线由丰庄至浦东华夏西路，11号线一期从嘉定至江苏路已开工，预计09年通车；二期从江苏路至南汇临港新城途经本项目，预计2012年通车距离本项目最近的是华夏西路站点，但未直接经过本项目地块18号线由共康新村至航头,本区域内与11号线同站换乘未来大部分乘坐轨道交通的消费人群一般为居住在浦东、南汇地区的地铁沿线周边居民项目北侧临中环线，南近外环线，西临沪南路据规划，沪南路将由目前的双向四车道被拓宽为双向八车道中环线为双向8车道，路宽为70一100米，中环线正在建设中，2009年就将通车，届时可直达张江及金桥，并且连通项目和中环沿线各地区，大大增加本项目的交通便利程度中环线近本项目的上下匝道口位于中环线-御青路，将使得主要车流方向通过御青路至御桥路进入本项目一般消费者步行的范围在1公里以内，通过步行到达本项目的消费者一般以居住在项目周围的居民为主项目南侧北侧拥有大量住宅社区-北蔡板块和周康板块，提供超过15万人口的居民消费者，可方便通过步行或非机动车到达本项目。16项目SWOT分析（一） 优 势项目地处浦东新区中部，中外环线间，依靠南北方向交通主干道，可以方便地连通浦东的任何区域，亦可依靠环线达到与其他区县取得联系。 地块北面有已开发的红星美凯龙红星美凯龙与宜家浦东店宜家浦东店，及已有相当 规模的浦东汽车城浦东汽车城将会给将来区域效应产生极大助力。 地块东北两面均为将建公路，且东面紧邻华联超市商业广场、 苏宁电器广场，商业氛围较浓。 项目如能集工业研发、办公、酒店、娱乐休闲为一体，将是 综合性工业、商业项目的代表作，则可互相产生协同效应，实 现投资回报利益最大化的目标。 酒店可通过中高档经济型酒店式公寓的定位来吸引御桥、康 桥工业区、新国际博览中心的商务会展客源；并通过相对较低 的价格吸引部分其他旅游客源。 劣 势地块形状不靠沪南路干线，又在华联的后面，导致工业研发办公和酒店的布局有一定难度。由于地铁站点的位置离本项目较近，因此地铁利用度相对较低。该区域的整体配套尚在开发中，目前商业环境不太成熟，现有的御桥购物广场、联华超市等档次属一般。目前周边消费人群普遍消费能力不强、消费档次较低，区域内缺乏高素质的办公消费人群支撑。酒店需求结构主要为商务客人；住宿需求比较单一，主要于周一至周五，周末的入住率较低；因此可达的平均入住率会有一个上限。御桥和康桥工业区总体的住宿预算有限，因此该酒店客源市场可达到的最高房价可能会受到限制。因为本案无直接近距离客源，会展和旅游源均是其它区域的分流客源，处于较为被动状态。另会展和旅游客源具有较强的季节性，因而会对酒店入住率的稳定性产生影响。17机 会 依靠项目近处有宜家、红星美凯龙、浦东汽车城几大专 业市场，旁边又有苏宁电器、世纪华联超市可以为项目 带来目的性消费人流，使得本项目目标客群范围不仅仅 局限于区域内。 随着地杰国际城、万科金色城的住宅分批开发及出售， 将为项目周边带来具有一定消费能力的人群。 随着三林世博功能区的启动，2010年世博会的成功举办， 三林、北蔡地区的整体商业氛围将得到长足的发展。 在建的交通体系、轨道交通11号线将连接本项目与徐家 汇和未来的迪斯尼，中环系统的完工可以提高该区域和 上海其它区域的连接，有助于吸引其它区域的客源至本 案驻留。目前本案所在附近区域内除莫泰168外无其它成规模， 品质高的酒店。故可引入经济型公寓式酒店经营模式威 胁项目位于传统的零售商业聚集区域，要一定时间培育专业市场。本项目将面临一定的市场培育期，周边住宅区域的人口导入需要时间，尤其是有一定消费能力的人群。三林地区和邻近的花木、康桥等区域均有现成的社区消费项目，未来也将有大量大型商业供应，将给本项目带来巨大竞争，挤压本项目辐射范围。 该区域除“莫泰168”外还有“三林快捷假日”和“康桥假 日酒店” ，也是酒店经营和客源市场的威胁。项目SWOT分析（二）18南汇区与浦东新区合并之影响大环境分析一2009年5月6日，国务院批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤除南汇区，将南汇区行政区域并入浦东新区。这将对整个区域发展产生深远的影响：-有利于促进上海“两个中心”建设。根据上海建设国际金融中心和国际航运中心的发展方向，陆家嘴和洋山港作为两大中心的核心区域，重要地位日益凸显。因此，借助行政区划的调整，可将金融中心和航运中心的优势集中，使得新的浦东新区将成为上海市国际航运中心和国际金融中心的主要承载地，成为上未来上海经济发展重要的增长点。-有利于优势互补，推进城郊一体化。南汇作为上海的远郊地区，此前的发展相对而言是较滞后的，此次合并对南汇而言，是非常有利的政策支持，南汇将有望借助浦东的优势实现经济、社会等各方面的全面腾飞。原南汇区的城市化进程也将加快，南汇和浦东由合并前的城乡关系变成了城郊关系，将有利于推进上海的都市化建设、城郊一体化建设。-由于目前陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等所谓浦东“四大储地公司”正面临着土地开发资源紧缺的形势，随着此次合并的顺利成行，以后它们或将获得更多机遇；土地问题的解决将为“大浦东”发展提供新动力，两区合并短期内将促进南汇房地产市场的销售；与此同时，在南汇浦东两地拥有大量土地储备的公司都将受益。-形成“大浦东”后，原先属于南汇的土地将会升值，因为其由郊区变成了市区的一部分。未来的浦东新区将能够延续至少十年以上的时间，牢牢坐稳上海市房地产开发总量和交易总量第一的位置。未来新的浦东新区的地价房价将会得到全面的提升。19政府际出刺激房市需求举措人民银行采大幅度降息举措政府出台四万亿扩大内需投资2008下半年市场普遍预期景气开始反转2009年中增长的维持取发达国家的经济情势2010年维持稳健的增长态势长期趋势中国总体经济概述大环境分析二在政府于2008年底开始出台一系列刺激景气的方案，包括人民币4万亿元的扩大内需投资与多次调降银行利率后，市场普遍认为经济可望在2009年下半年开始反转，各项积极救市举措的效果将在年中开始呈现，未来各经济指标数据将显现更为正面的结果。但国内经济复苏力度与持久度仍取决于发达国家的经济复苏情况。在中国目前经济增长仍高度仰赖外需增长的情况下，如果发达国家的经济无法有效回升，或政府无法再出台更有力的政策刺激方案，经济反转的力度可能无法在2010年持续。长期而言，中国经济仍可望获得良好的发展。国内长期的经济增长受惠于城市化、工业化、全球化及市场导向的经济自由化等四大发展导向。国内自政府、银行体系到私部门间较为健全的资产负债比率也有助于减缓金融危机带来的波及。在房地产市场方面，政府也释出了一系列刺激需求的举措，如降低首次购房者的首付款限制、减低贷款利率以及减少交易税等。政府扩大对内基础建设的投资也将成为房地产市场的一大利多。20上海甲级办公楼需求分析大环境分析三甲级办公楼外资企业租户延迟扩展计划：自2008年末开始，上海办公楼市场明显受到全球金融危机的冲击，尤其是以出租为主的甲级办公楼受到的影响最大。受到全球性经济危机的影响，许多跨国企业租户将扩展计划延后，甚至缩减空间以降低支出，浦东出现许多即将完成的租售交易由于跨国公司总部紧缩开支而搁浅。外资企业办公楼需求去核心化趋势明显：一些外资企业金融危机的环境背景下，选择从甲级办公楼搬入租金较低的非核心区办公楼内，去核心化趋势明显，此举增加了对于非核心区的高品质办公楼的需求。非核心区域高品质办公楼内资企业办公室升级需求增加：一些内资企业在业主降低租金及提供更长免租期优惠的吸引下，搬迁至质量较高的非核心区的高品质办公楼，使得目前非核心区高品质办公楼的空置率维持在较低水平。政府扩大对内投资有效刺激非核心区域高品质办公楼的需求：我们认为，在政府刺激内需政策的带动之下，以内需为主的国内企业将较快恢复健康。由于租户组成以国内企业为主，非核心区域高品质办公楼的需求将不至于大幅度缩减，受影响程度也较甲级办公楼轻微。此外，近期发布的10大产业振兴计划，主要针对制造业、电子信息业及物流业等非核心区域高品质办公楼的主要租户，这对非核心区域高品质办公楼的需求更是强力而直接的支撑。总的而言，我们预期在中短期内非核心区域高品质办公楼的表现仍会较甲级办公楼稳定，而长期的办公楼市场则仍处于正面乐观的态势。21中国房地产景气周期预测大环境分析四 2004年以来紧缩的信贷政策控制合理的供应与限制开发商的扩张，淘汰了部分体质欠佳的开发商。在市场情况未明下，开发商将更审慎投资，未来供应放缓。需求：全国改善住房的需求仍大。全国过去十年商品房的数量仅占总家庭数的15%，且主要集中在一、二线城市。在一、二线城市的需求获得满足后，未来需求将转至三、四线城市。目前市场情况降息幅度大于市场预期。此措施可有效刺激需求，未来若继续降息可提高居民购房能力与降低购房成本。保障性住房政策改善市场供应情况，解决了中低收入民众居住的问题。但比例仍低，短期对商品房冲击较小。政府激进的降息措施与扩张的财政政策均对房地产市场产生极正面的帮助，未来将不至于形成长期的景气调整。根据国际经验，2-3年的调整周期是较为合理的。同时，虽然上海甲级办公楼的历史上的衰退期达五年，但此次在政府有效的干预救市措施下，我们认为上海的房地产市场经过三年左右的调整期，市场预计将开始有所恢复。府政策景气周期预测供应：开发商的资金压力并无想象中紧张，局限了降价的空间。开发商自其他管道的融资，如资本市场、外资投资正逐年增加当中。22研发办公仓储休闲娱乐御桥社区高品 质高科技办公 楼的代表新颖的商务 公寓项目成 为项目的亮点酒店各物业品种核心竞争力大环境分析五经济实惠，满足区域内预算有限的商务客源。为邻近区域内唯一高科技商贸酒店式公寓，结合项目其它物业，促进协同效益并提升项目整体定位及商务氛围众多物业品种与特色经济酒店式公寓为休闲中心提供大量潜在消费人群商务酒店23约500米步行距离1324约800米步行距离本项目62473约200米步行距离5周边主要竞合项目编号1项目上海传奇广场所属区域张江区域入市时间2005零售面积26,0002341234567金北蔡51生活时区御桥购物广场万科金色城市康桥万达商业广场绿地东上海苏宁电器和世纪华联宜家家居城（浦东）和平置业项目留香岁月新三林生活广场红星美凯龙北蔡区域北蔡北蔡区域周康区域周康区域北蔡御桥北蔡区域北蔡区域三林区域北蔡区域2009N/A201020092009N/A2011201020102011153,00040,0001100,000120,00050,000100,00045,00035,00079,480150,000竞合项目指那些既和本项目产生竞争关系，同时还能给本项目带来帮助，产生互动的项目。目前甄别对于本项目可能产生竞合关系的项目约有10个，分别距离本项目直线距离1公里、5公里及8公里范围内。对于本项目帮助最大的是体量约45,000平方米的宜家浦东店，离本项目约10分钟的步行距离。其次是世纪华联和苏宁电器虽然在花木地区的大拇指广场与联洋广场距离本项目相对较远，但浦东方便的路网优势使之也会对本案产生一定影响。金北蔡51生活时区、万科金色城市对本案也会产生好影响。125包含区域户籍人口总人口北蔡119800250000康桥47000143000周浦部分区域478013500张江镇部分区域2000036700花木部分区域2629840624三林镇部分区域1342830571总计231306514395包含区域户籍人口总人口北蔡部分地区65890137500康桥部分地区783324310三林镇部分区域671415286总计80437177096三林板块5公里4.2公里三林成山路5公里板块5.5公里5.5公里辐射范围界定主要辐射区域：2.5公里半径修正东到罗山路,西到浦三路康梧路,南到秀沿线,北到川杨河涵盖北蔡部分地区，康桥部分地区和三林镇部分区域花木板块张江板块次要辐射区域：5公里半径修正东到张江高科技园区,西到杨高南路，南到南汇周浦年家浜路，北到龙阳路涵盖北蔡、康桥以及周浦、张江、花木和三林的部分区域主要辐射区域次要辐射区域南汇周浦板块注：总人口包括户籍人口和外来人口，以上数据来源为2008年政府统计口径。26项目分类设置地域功能定位服务对象服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇主要街区，农贸集散地周边提供生活与为农服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业上海商业分级指标位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值u 上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心；u北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间27上海的都市扩张：单中心上海的都市扩张：单中心- -多中心发展多中心发展花木副中心花木副中心五角场副中心五角场副中心真如副中心真如副中心徐家汇副中心徐家汇副中心世博副中心世博副中心北蔡北蔡上海的都市扩张上海的都市扩张多中心发展格局多中心发展格局外环线外环线都市扩张背景下北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换高素质人群，实现区域人口升级转换u 三林板块、北蔡板块和花木板块承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一；u目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）u张江高科园区等周边高素质产业置业人群u地杰国际城u金北蔡-51生活时区u康桥老街u万科金色城市u大华锦绣华城282005年三板块功能区现状居住人口8080万万上海大都市人口扩散模式北蔡北蔡中央中央城区城区随着上海的快速城市化，大量中心城区人口迁往城市近郊及远郊，北蔡所在的三板块功能区是上海主要的人口流动区，目前正吸引大量城区人口置业2020年三板块功能区规划居住人口180180万万北蔡引入的城区人口楼盘楼盘置业人群置业人群大华锦绣华城以新上海人为主万科金色城市张江高科（中兴、华为）员工及年轻白领时尚阶层等地杰国际城年轻白领、张江高科园区等北蔡区域内新推出的高品质楼盘吸引了大量新上海人、年轻白领及万科、张江等周边高素质置业人群郊区郊区近郊近郊都市扩张背景下北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层形成与徐家汇等持平的土地价值圈层u上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层；u北蔡具有巨大的地价升值空间；u随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨，万科金色城市的房价也在飙升29以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心，向外形成地价递减圈层北蔡现状地价节节升高，有巨大的商业升值空间三林、北蔡等区域与徐家汇处于同一地价圈层区位，随着快速城市化发展，将达到与徐家汇同一的地价水平都市扩张背景下本案本案以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区要的现代化宜居城区和第三产业示范区u 都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、商务休闲及第三产业示范区30世博功能区规划世博功能区规划在新的发展规划中，北蔡融合入三林世博功能区，依托会展旅游、国际贸易、文化休闲等三大主体功能，建设一个现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，不断体现“城市，让生活更美好”的主题资料来源：三林世博功能区域规划（调整）“城市，让生活更美好城市，让生活更美好”都市扩张背景下大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡新北蔡”u云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心31u 浦江两岸综合开发：浦江两岸综合开发：u位于浦江两岸开发的重点地区，会展、文化休闲、商务、贸易、生态居住的功能定位，将使其快速融入都市核心区u世博功能区的集中投资建设：世博功能区的集中投资建设：u世博园区直接投资达30多亿美元，由此带动约150300亿美元的产业结构调整、交通、商业以及旧区改造等延伸领域的投资u世博会效应：世博会效应：u08年的世博会曾带来超7000万的消费人流，2011年与世博会相关消费预计达100亿元，将快速拉动区域的跳跃发展“新北蔡新北蔡”u一体化的交通体系建设：一体化的交通体系建设：u将建地铁线3条、快速轨道线2条、轻轨线2条、“3桥5隧”的越江交通、轮渡线4条、公交和有轨电车线l8条都市扩张背景下现代的现代的活力的活力的都市的都市的宜居的宜居的示范的示范的高科的高科的娱乐的娱乐的区域发展背景总结区域发展背景总结32 北蔡的发展现状是否符合北蔡的发展现状是否符合“新北蔡新北蔡”的价值、形象与功能？的价值、形象与功能？ 本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？本项目在其中具备怎样的机遇、价值与使命？ u 在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北在上海大都市扩展融合的背景下，以世博会为契机，北蔡地区未来将成为现代服务业集聚、居住商贸综合的现代蔡地区未来将成为现代服务业集聚、居住商贸综合的现代化宜居城区，演绎化宜居城区，演绎“城市，让生活更美好城市，让生活更美好”的主题的主题u 北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重北蔡地区拥有广阔的发展空间和实现区域价值突破的重大机遇，大机遇，“新北蔡新北蔡”都市扩张背景下80-9080-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后公共服务中心，人口档次较低，业态较落后u 北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心；u集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题33区域发展格局项目地块培花新村培花新村绿川新村绿川新村北蔡镇域北蔡镇域北蔡集镇区北蔡集镇区北中路北中路北蔡镇的发展由高科西路博华路镇中心路川阳河范围内的集镇中心区起步，集中在8090年代建设。北蔡发展分析：80-90年代人口构成：主要为80年代中心城区的动迁户、户籍农民、小规模工业聚集的外来人口。 集镇内大多为80-90年代建造的居住小区；集镇中心区形成了北蔡最早的商业及公共服务中心：小商品市场、超市;电影院、KTV等娱乐设施；北蔡医院、小学、新华书店；酒店、旅馆等。存在档次低、布局混乱等问题20002000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级u 2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施；u开始了产业及人口结构的调整升级34北蔡镇域北蔡镇域北蔡集镇中心北蔡集镇中心万邦城市花园朋大别墅文化馨苑六里现代生活园区浦东干部学院文化公园（规划） 地杰国际城北蔡工业园北蔡发展分析：2000年后随着快速城市化扩张、北蔡区域价值的被感知，北蔡区由原集镇中心向四周发展；品牌开发商入驻，开发大规模的现代居住小区：大华锦绣华城、万邦城市花园等；规划、建设高等级的现代公共设施：浦东干部学院、文化公园、北蔡工业园、和平汽车城等；人口构成：由于品牌现代居住社区的开发及产业结构的调整，引入了中心城区及张江高科等高素质人群项目地块北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷商业及公共配套中心成为的价值低谷u 北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求；u形成了价值盆地的格局35北蔡镇域北蔡镇域现代生活园区工业基地区域浦东文化中心落后、分散的商业及公共配套中心档次递减北蔡集镇中心北蔡集镇中心本项目本项目36作为北蔡地区历史及规划中的核心，本项目至少应当承担四大使命作为北蔡地区历史及规划中的核心，本项目至少应当承担四大使命1 1、区域的价值标杆和领跑者，、区域的价值标杆和领跑者，“新北蔡新北蔡”的形象代表的形象代表3 3、增强城市人的精神归属感，、增强城市人的精神归属感，现代都市生活理念的示范现代都市生活理念的示范2 2、“新北蔡新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善的活力中心，上海城市功能的完善4 4、提高上海都市工业研发高科人员归属感，高档写字楼示范区、提高上海都市工业研发高科人员归属感，高档写字楼示范区37第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略发展方向初判发展方向初判成功案例借鉴成功案例借鉴发展方向初判发展方向初判消费需求特征消费需求特征项目优势条件项目优势条件项目周边产业将集聚大量文化、商务、项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群创意、会展、高科技等高素质人群在距北蔡地区中心3-4公里（车程约20分钟以内）的范围内，围绕着六大浦东新兴产业组团：u北侧以文化、商务、创意、会展、高科技产业为主；u南侧为现代都市工业和现代专业市场特色商圈；u六大产业组团初步成型，为浦东新世纪的重大功能项目；u将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群38资料来源：浦东规划院提供资料项目优势资源项目优势资源地块位于两大城市发展轴上，高科西路地块位于两大城市发展轴上，高科西路连通陆家嘴及东西两大新兴产业区连通陆家嘴及东西两大新兴产业区u城市南北主干道、东西主干道39项目优势资源项目优势资源往张江高科往张江高科往世博会展区往世博会展区往南汇周浦往南汇周浦往陆家嘴往陆家嘴北蔡地区中心沪南路浦东的沪南路浦东的门户通道门户通道高科西路高科西路 连接浦东东连接浦东东西两大新兴产业区的廊道西两大新兴产业区的廊道本项目本项目40在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现精神需求与生活文化品位的提升休闲经济的爆发：休闲经济的爆发：发达国家将进入休闲，生命中50% 的时间用于休闲；目前我国城市居民休闲时间已占25%。随着人们生活中休闲时间的增加, 娱乐、运动和文化活动等形式的休闲产品和服务的需求突出，休闲消费成为时尚和人们最大的精神需求。知识经济：知识经济：居民对子女教育和个人教育文化科技水平逐步上升的重视程度不断提高使居民教育费支出大幅度上升; 生活消费需求文化与文化与休闲的休闲的需求需求41北蔡、御桥、康桥之商务办公群体三林、张江、周浦等地居民其他消费群开发区及相邻新建商务办公区的商务消费主力消费群周边置业的家庭及生活的年轻白领一族次主力消费群目标消费群体界定 随着新的商务办公楼宇的开发建设，周边开发区的日益成熟，相信在未来几年，周边商务消费、旅游消费的发展潜力也不容忽视。及前往周边地区旅游的旅游消费随着近年来房地产的持续开发，再加上轨道交通的优势，本项目周边正逐渐成为重要的居住板块，形成大量的人口导入，人口结构也随之发生重要的改变，体现出年轻化、家庭化、时尚化的消费趋势。家庭式消费、时尚型消费将构成未来项目的主要消费模式。42项目名称行政区域零售体量（平方米）嘉茂购物广场闵行区83,000汇宝购物广场闵行区30,000百联南方商城闵行区100,000仲盛世界商城百联西郊购物中心百联中环购物中心闵行区长宁区普陀区280,000110,000200,000大宁国际商业中心闸北区110,000百联又一城杨浦区126,000万达商业广场杨浦区260,000莘庄龙之梦购物广场闵行区150,000上海成城购物广场金桥埃蒙顿广场闵行区浦东新区400,000100,000康桥万达商业广场南汇120,000中环线沿线购物中心比较这些非核心商圈内的购物中心，除去个别体量极大或极小的项目，其体量区间在8万平方米-25万平方米。在上表13个项目中，体量在10万平方米的占到7个（约50%）。这些代表案例的购物中心平均体量已达到159,923平方米；已经建成的购物中心平均体量为144,333平方米。从上表中，我们可以得出，中环线附近的购物中心体量区间最多的在10-15万平方米。 仲盛世界商城康桥万达商业广场百联南方购物中心莘庄龙之梦购物广场现有项目未来项目分散分布大都距离城市中心10公里大多位于轨道交通沿线，方便连接市中心的办公区和外围的住宅区零售商业体量巨大万达商业广场百联又一城购物中心大宁国际商业广场金桥埃蒙顿广场百联中环购物广场西郊百联购物中心上海成城购物广场嘉茂购物广场汇宝购物广场43区域人口2013年区域内零售消费额167,000514,000区域消费力2008年上海人均消费支出*RMB12,434元平均增长率8%2013年上海人均消费支出RMB18,270元*人均年消费支出是以统计年鉴中人均年消费性支出扣除居住、教育、医疗等影响因素后的数据;2008年上海市人均消费支出为19,398元，其中用于与零售相关的为12,434元。主要辐射区域内假定零售消费有70%是留在本区域内进行的,次要辐射区域内假定有60%消费留在本区域内进行.区域人口采用现时人口数量取整进行估算，未计入可能导入的办公人群和未来人口的变化。RMB21.4亿元RMB56.3亿元主要辐射次要辐射区域人均消费额测算44在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教在被调人群统计中，北蔡区域人口呈现了年轻化、教育程度较高、有一定购买能力、多为三口之家的特征育程度较高、有一定购买能力、多为三口之家的特征北蔡镇人口统计特征北蔡镇人口统计特征年龄统计特征：被调查对象年龄多集中于2029周岁之间，占样本容量的51.3。个人收入特征：被调查对象个人收入多集中于2000-6000之间，占样本容量的68，6000元以上占总容量的16.8。教育程度特征：被调查对象学历多为本科，占样本容量44.9，教育程度在专科以上为72.4。家庭构成特征：被调查对象多为三口之家，占样本容量的60.5.45区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、区域人群对家庭成员教育、休闲娱乐、人际交往及医疗保健等需求旺盛人际交往及医疗保健等需求旺盛消费者消费习惯调查消费者消费习惯调查消费者在工作日下班时间喜欢在家散步和逛超市（在被选答案中分别占76和43），在双休日喜欢在家、逛超市和去大型购物中心， （在被选答案中分别占76、43和30）消费者对家庭收入支出（除去家庭日常生活费用）倾向于购物、家庭成员教育和休闲、娱乐与旅游，占总样本的比重分别为49、45、25。46地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文地区核心的功能由单纯的商业中心演变为综合文化、服务、社交等精神层面的精神家园化、服务、社交等精神层面的精神家园地区核心功能演变地区核心功能演变商业中心商业中心购物餐饮娱乐酒店商务交通商业会展公寓生活中心生活中心商业服务教育文化医疗社交精神家园精神家园47本项目发展方向本项目发展方向充分挖掘御桥社区主题特色及仓储工业研发特色，打造独特的体验式充分挖掘御桥社区主题特色及仓储工业研发特色，打造独特的体验式购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的高科商贸购物、娱乐、办公、酒店、公共服务等综合功能的高科商贸区域区域优势资源优势资源区域使命区域使命发展趋势发展趋势本区域的发展方向为：本区域的发展方向为：48整体定位部份整体定位部份第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略发展方向初判发展方向初判成功案例借鉴成功案例借鉴项目整体定位项目整体定位价值增值、成功打造价值增值、成功打造KPI发展方向初判发展方向初判49我们研究了我们研究了2020多个国内外的地区公共中心，从中寻多个国内外的地区公共中心，从中寻找对本项目的启示找对本项目的启示 办办公公和和娱娱乐乐综综合合区区域域 旧旧区区改改建建为为地地区区核核心心功功能能区区 城城市市文文化化中中心心重点考察案例重点考察案例六本木Temple bar初步考虑案例：v布林德利，英国伯明翰市v上野商业中心，东京v浅草商业中心，东京v六本木商业中心，东京v町田商业中心，东京vCoin Street Area，英国泰晤士河南岸v苏荷区，纽约曼哈顿v昆西商业综合区，波士顿v克拉码头，新加坡v新加坡河vTemple bar，都柏林v叶巴贝那中心，旧金山v标杆案例标杆案例六本木六本木 大大规规模模区区域域发发展展 旧旧区区改改建建为为地地区区核核心心功功能能区区 工工业业研研发发和和仓仓储储多多功功能能区区重点考察案例重点考察案例布林德利日本福岗博多运河城新加坡河标杆案例标杆案例新加坡河新加坡河布林德利布林德利50曾是仓储运输中心的新加坡河现在改造为集居住、曾是仓储运输中心的新加坡河现在改造为集居住、商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区商业、娱乐、休闲、商务、旅游的多功能综合区u新、旧生活方式的演变。u摩天楼与城市遗留的历史建筑并存。具有魅力的滨水环境；适合人们居住、休闲、娱乐；旅游热点，观光船接载游客游览沿河的著名景点；著名企业机构的办公地点，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market新加坡河划分为5块:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay. 新加坡河51布林德利地区借助布林德利地区借助ICCICC项目的开发契机，实现旧城改项目的开发契机，实现旧城改造，打造多功能的区域核心，带动区域经济全面发展造，打造多功能的区域核心，带动区域经济全面发展布林德利国际会议中心（ICC），全英国最大的集会中心布林德利得地区，占地10公顷，毗邻伯明翰运河，与ICC隔岸相望u旧布林德利地区原为伯明翰市金属制造业的主要工业区，充满大量专业码头、运河船只和工厂厂房。20世纪50年代，伯明翰的金属贸易萎缩，工厂全部关闭，布林德利从此呈现一派萧条、破落的景象。u1983年借助国际会议中心（ICC）的开发契机，布林德利地区启动改造计划；u5年多的改造，将破落的内城改造为集商店、餐馆、咖啡馆、办公楼、住宅、文化设施、公共广场等多种业态存在的国际会议中心（ICC）配套中心。区域发区域发展衰落展衰落区域重区域重建后建后52新加坡河和布林德利地区对本项目的启示：新加坡河和布林德利地区对本项目的启示：1 1充分2 23 34 4通过对项目的整合，成功完成一加一大于二的区域改造工作，使脏乱差的周边环境面貌一新。在核心区增添娱乐休闲设施、酒店式公寓，打造亮点项目。区域价值的整合：区域价值的整合：通过项目策划，整合区域价值。通过对整体区域的准确定位，把散布在周边地区的商业点连在了一条主线上进行综合定位。以参与性的办公、购物、餐饮、休闲娱乐为主题，不仅仅是本地人休闲娱乐、购物的主要场所，同时也是吸引外地游客的旅游区。53以创新的开发理念，将北蔡御桥同心工业高科商贸园项目以创新的开发理念，将北蔡御桥同心工业高科商贸园项目最终建设成为最终建设成为F 以工业研发办公、仓储为特色以工业研发办公、仓储为特色F 以商业娱乐、酒店式公寓为核心以商业娱乐、酒店式公寓为核心F 具有示范作用的地区活力中心具有示范作用的地区活力中心F “新北蔡新北蔡”的精神核心和价值标杆的精神核心和价值标杆IN THE CITY, WITH ONE HEARTIN THE CITY, WITH ONE HEART魅力新北蔡-同心城市高科54项目区域核心区的构成要素项目区域核心区的构成要素工业研发工业研发特色特色娱乐休闲娱乐休闲办公、仓储多元办公、仓储多元 酒店式公寓酒店式公寓核心核心构成要素构成要素55地区地区活力活力中心中心工业研发工业研发办公仓储办公仓储多元发展多元发展娱乐休闲娱乐休闲酒店酒店 式公寓式公寓单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击形成强制性视觉冲击标志性建筑标志性建筑/形象中心形象中心/区域中轴区域中轴原创建筑的魅力原创建筑的魅力：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精：个性独特的建筑风格，丰富的建筑外立面和精致的颜色，时尚现代的产品形象，充分表达都市的多变、自由与致的颜色，时尚现代的产品形象，充分表达都市的多变、自由与活力活力识别魅力：识别魅力：世界性、开放性、设计的魅力，工业研发标志识别系统世界性、开放性、设计的魅力，工业研发标志识别系统多样化的产品组合多样化的产品组合：多层次多建筑形式的产品，工业研发样品仓：多层次多建筑形式的产品，工业研发样品仓储需要储需要多功能组合：多功能组合：商业及其他配套在工业研发办公的多元发展商业及其他配套在工业研发办公的多元发展特色休闲娱乐设施：特色休闲娱乐设施：城市级休闲娱乐设施的建设，提供都市时城市级休闲娱乐设施的建设，提供都市时尚活力的休闲娱乐活动、可以增加商业人气、协同收益尚活力的休闲娱乐活动、可以增加商业人气、协同收益大大尺度公共开放空间：尺度公共开放空间：为所有人员提供交流、放松的自然空间为所有人员提供交流、放松的自然空间经济发展示范：经济发展示范：为白领提供就业、休闲机会，促进区域经济发展为白领提供就业、休闲机会，促进区域经济发展酒店式公寓，消费结构多样、经济、灵活、开放、主要收益来源酒店式公寓，消费结构多样、经济、灵活、开放、主要收益来源构成要素构成要素借助与文化公园的整体影响力，本项目借助与文化公园的整体影响力，本项目的目标服务群体可大幅扩大的目标服务群体可大幅扩大56核心核心服务服务人群人群u常住人口：常住人口： 培花、北蔡、六里居住组团，约20万u 流动人口：文化公园吸引人流动人口：文化公园吸引人群群艺术工作者、新闻媒体、文化学者、时尚人群、高素质市民等辐射人群辐射人群机会人群机会人群u常住人口：常住人口：浦东及上海居住人群u 流动人口：周边产业人群流动人口：周边产业人群世博园功能吸引人群、陆家嘴金融贸易中心吸引人群等u常住人口：常住人口：花木、御桥、南新居住组团u 流动人口：周边产业人群流动人口：周边产业人群新国际博览组团、花木商务文化组团、白莲泾创意组团、专业市场组团、都市工业组团、张江高科组团服务人群定位服务人群定位57地区核心的功能组合地区核心的功能组合商业规划的商业规划的HOPSCAHOPSCA（豪布斯卡）（豪布斯卡）定理定理集 H酒店、O办公室、仓储P停车场、S购物空间、C集会公共活动娱乐空间A快捷式酒店公寓 等的现代化和一体化的新型商业街区p国外工业商业规划理念发展了四个阶段，最新的理念为“和谐理论”，即现代商业中心要综合包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市景点、城市历史等方面的内在和谐，可以概括为 HOPSCAHOPSCA（豪布斯卡）定理（豪布斯卡）定理综合和谐开发的重要性体现在商业与文化、娱乐、商务办公、工业研发等设施的共同开发上。例：大阪市Festival Gate商业区与游乐园共同开发，取得巨大成功；福冈市Canal City商业区充分打造具有节日气氛的综合商业空间；商业中心区综合开发强调保持居住机能，努力提高商业区的夜间人口，避免商业区晚间“空城”；改建开发造成商业区的居住人口急剧下降问题是我们应吸取的教训之一。指导指导英国旧城改造日本的步行街重建新加坡的新城规划和建设英国的购物中心取得了良好的社会经济效益功能定位分析功能定位分析58利用吸引力利用吸引力/ /可行性图表进行本项目的功可行性图表进行本项目的功能选择与组合排序能选择与组合排序各功能对本项目的吸引力如何？各功能对本项目的吸引力如何？我们能否在大约我们能否在大约3-53-5年内初步成功实施这一模年内初步成功实施这一模式？式？这一模式的市场规模将有多大？回报率是否具有吸引力？这一模式是否会带来新机遇（如：带来其它行业的商家）？这一模式能否提高区域的形象？这一模式是否适合具体地段和空间参数？北蔡是否具备有助于关键成功因素实现的内在因素？我们能采取哪些步骤缩短与关键成功因素的差距？高 吸吸引引力力 低低 可行性可行性 高资料来源：筑诚策划小组分析59根据地区核心功能需求和北蔡的市场现根据地区核心功能需求和北蔡的市场现状，进行本项目的功能选择与排序状，进行本项目的功能选择与排序高高 吸吸引引力力 低低低低 可行性可行性 高高快捷式酒店集会公共活动娱乐空间公寓工业研发写字楼工业仓储60项目规划部份项目规划部份第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略各功能准确定位各功能准确定位功能布局功能布局各功能业态、体量、功能演绎各功能业态、体量、功能演绎需求分析需求分析规律及案例借鉴规律及案例借鉴市场现状市场现状61商业计划：特色体验一站式工业研发商业娱乐中心商业计划：特色体验一站式工业研发商业娱乐中心工业研发办公工业研发办公娱乐休闲娱乐休闲特色仓储特色仓储酒店式公寓酒店式公寓一站式体验一站式体验62800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。商业形态城市经济模型：区域的商业商业形态城市经济模型：区域的商业形式随着城市经济的发展而发展形式随着城市经济的发展而发展人人均均G GD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上商业处于与农业经济相匹配的原始状态商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等超越商业范畴的广义商业形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现63800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求多种需求多种需求个性消费个性消费个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 娱乐休闲购物、旅游商业地产等综合型商业形态发展空间巨大，将是主流商业形态； 个性化、主题性的商业形态出现，多业态的组合、自由的购物空间20112011年浦东年浦东城镇化率超城镇化率超8080以上以上 2010年浦东人均年浦东人均GDP已超过已超过8000US$US$浦东浦东浦东浦东. .北蔡北蔡北蔡北蔡人人均均G GD DP P城城市市化化率率+ +25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%根据浦东及北蔡的经济发展水平，综合购物、休闲、娱乐等一站式根据浦东及北蔡的经济发展水平，综合购物、休闲、娱乐等一站式体验功能的购物中心等将是主流的商业形态，个性化商业形态将出体验功能的购物中心等将是主流的商业形态，个性化商业形态将出现现64未来周边将有未来周边将有3535万体量的商业供应，本万体量的商业供应，本项目应形成特色，差异化竞争项目应形成特色，差异化竞争本项目周边未来规划有多个商业中心，除满足区域居民生活之外，另具主题功能，包括：u以商业办公为主；u以会展游憩为主；u以产业配套为主等本项目应与周边商业中心形成特色差异化，特色发展塘桥地区商业中心塘桥地区商业中心商业办公、酒店、文化休闲、教育培训、社区服务等；5万m2左右1花木地区商业中心花木地区商业中心以完善周边社区居住配套为主，兼顾游憩、会展配套，10万m2左右2三林上南商业中心三林上南商业中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，15万m2左右3三林北蔡地区商业三林北蔡地区商业中心中心以满足居民的生活消费、休闲娱乐为主，10万m2左右4张江中区商业中心张江中区商业中心为产业配套，与商务办公、酒店、文化、休闲、娱乐等结合，5万m2左右5资料来源：浦东新区商业发展“十二五”规划54123周边同级商业供应周边同级商业供应l未来邻近将有超未来邻近将有超3535万的中心商业体量万的中心商业体量北蔡周边规划的地区商业中心65市场分析结论市场分析结论n 北蔡商业现状远滞后于区域发展的要求，不能满足区域消费者和从业者的需求，存在扩大商业、工业研发、娱乐综合的强烈需求；分析发展现状，通过城市经济商业形态模型的判断，和消费者、从业者调查分析，得出：n 本项目发展具工业研发、商业综合、休闲娱乐一站式体验功能的综合仓储功能中心的可行性高：p 需求旺盛；p 区域市场空白；p 城市经济发展水平支持服务区域人群的主题一站式从业中心服务区域人群的主题一站式从业中心66项项 目目 周周 边边 板板 块块住宅、商业、办公住宅、商业、办公楼楼 盘盘 盘盘 点点 小小 结结 67北蔡地区北蔡地区名称板块成交总套数总金额均价总面积大华锦绣华城北蔡2819189258376732840地杰国际城北蔡1667019754775707332858地杰国际城北蔡3581407117138319876合计2307125571151222330841名称板块成交总套数总金额均价总面积海上国际花园三期北蔡357114899713813720海上国际花园二期北蔡1552193305612462海上国际花园北蔡714559340628306合计444185686425712805名称板块成交总套数总金额均价总面积世外桃源小区沿街商业服务楼北蔡97022079900121452海上国际花园北蔡3406177482428221966合计4376199562328321852住宅住宅类办公公类商商业类68三林地区三林地区住宅住宅类商商业类名称板块成交总套数总金额均价总面积东旺名苑三林801121632215168金谊河畔花苑三林2222276774412493湾流域城三林1638193290871220095三林苑三林4022396156023三林城W5(A)地块金谊河畔住宅小区二期三林1191149288312578尚东国际名园三林152186402969742107合计36193310265497328369名称板块成交总套数总金额均价总面积金谊河畔三期三林1118122390210821389万富轩三林1455325149282535402东旺名苑三林59851396061123347名嘉新苑三林2842925430932578合计345551986098532854169周边酒店、旅馆和商铺租价酒店旅馆酒店旅馆商商务铺租租酒店宾馆名标间备注莫泰168188大部份为当前促销价曼妮菲假日酒店150娜逸宾馆248锦江之星229如家189吉侬宾馆198/258普通旅馆80-100金钵华美达酒店688康桥明珠大酒店388康桥大酒店238位置类型面积（m2)日租金/m2莲融商务楼办公1201.04康花路沿街商铺254.60 阳光大厦商住501.64农产品批发市场专业市场108.22花鸟古玩市场专业市场404.79北中路商铺403.12芳华路商铺384.0470本案本案御御 桥桥 社社 区区Z00902位于浦东主干道沪南公路与次主干道御桥路交叉，临近城市主干道华夏西路中环线以及城市外环线，轨道交通11号线御青路站，近迪斯尼板块，交通便捷，地理位置优越。地理位置地理位置71御御 桥桥 社社 区区Z00902单元功能以居住、商务办公、专业市场为主。规划范围内沪南路以东以居住为主要功能。项目以东为御桥购物广场，包括永和豆浆，肯德基，克里斯丁，世纪联华，苏宁电器等一些知名品牌入驻，另上海农产品批发市场为周边居民提供日常生活所需。以南，根据单元规划，在康士路，康花路交界处西北设置康桥-御桥地区公共中心。北面为浦东汽车城，多家汽车4S店，雷克萨斯，奥迪，宝马，沃尔沃等。宜家家居（6月23日）开业，红星美凯龙等大型家居中心。生活配套生活配套农产品批发市场项目项目周边周边宜 家 家 居御桥购物中心浦东汽车城御 康 医 院花鸟古玩市场51生活时区万科金色城市72北蔡板块典型楼盘一：锦绣华城公园纪北蔡板块典型楼盘一：锦绣华城公园纪北蔡住宅地产北蔡住宅地产现售楼盘盘点现售楼盘盘点开发商开发商大华集团大华集团. .上海锦绣华城房地产开发有限公司上海锦绣华城房地产开发有限公司 规模规模1、总建筑面积：49973平米2、总户数：430户3、容积率：1.37 4、绿化率：60% 5、车位：5006、车位配比：1：17、物业管理费:1.88元/平方米月 配套配套中央公园、水晶泛会所,中小学:杨高中小学、小区自行规划中小学,幼儿园:社区幼儿园,综合商场:乐购超市,邮局:邮电局,银行:农业银行,医院:东方医院 户型户型二房厅: 99.71-108.86平方米三房厅: 135.96-144.94平方米客户客户构成构成客户要是居家客户，同时兼有一定的投资者。周边的张江高科在购房者占有很大比例。价格变化价格变化价值价值要素要素1 、开发商的实力和品牌形象2、造城概念的应用3、上海华域百度广告有限公司 广告的营销推广销售情况销售情况当前可售建筑总面积 ：14124 平方米当前可售房屋套数 ：89 套建筑建筑特色特色由小高层、多层和沿川杨河的联体别墅组成 车位价格：12万/车位73北蔡地区典型楼盘二：海上国际花园北蔡地区典型楼盘二：海上国际花园 2006年11，一期售完。 2007年 北蔡住宅地产北蔡住宅地产现售楼盘盘点现售楼盘盘点开发商开发商上海香溢房地产有限公司上海香溢房地产有限公司 规模规模1、总建筑面积：58495平米2、总户数：534户3、容积率：1.39 4、绿化率：35.80% 5、物业管理费:1.85元/平方米月周边周边配套配套中小学:北蔡中学,幼儿园:附近有地段幼儿园,综合商场:乐购卖场、农工商超市、便利商店等一应俱全,邮局:有,银行:有,医院:北蔡卫生院 户型户型二房厅: 91-128平方米三房厅: 126-156平方米其 他：154-191平方米客户客户构成构成客户要是居家客户，以周边住户为主，价格价格一期由12栋精品公寓和20栋休闲阳光排屋组成，叠加别墅均价8500元/平方米。05年5月中旬推出2幢11层小高层，均价12000元/平方米。 价值价值要素要素1 、开发相对较早，在北蔡镇消费者心理有一定的影响2、大华锦绣华城的落户，进一步完善了小区配套功能。同时与大华形成了造城的概念。销售情况销售情况2006年11月，一期全部售完现二期当前可售建筑总面积 ，7968平方米；可售房屋套数 ，217套；建筑建筑特色特色由高层、小高层和叠加别墅组成 74北蔡地区典型楼盘三：地杰国际城北蔡地区典型楼盘三：地杰国际城 2006年11，一期售完。 2007年 北蔡住宅地产北蔡住宅地产现售楼盘盘点现售楼盘盘点开发商开发商上海地杰置业有限公司上海地杰置业有限公司 规模规模1、总建筑面积：219173平米2、总户数：2235户3、容积率：1.90 4、绿化率：47% 5、物业管理费:1.65元/平方米月周边周边配套配套中小学:中小学,幼儿园:3所,综合商场:超大综合市场、家乐福、上海农产品市场,邮局:有,银行:建设银行,医院:有,其他:一条商业街 户型户型二房厅: 80-110平方米三房厅: 120-150平方米其 他：200平方米客户客户构成构成低价策略，吸引力大量的年轻客户。客户要是居家客户，价格价格楼盘形态为高层住宅,价格6000-7000元/平方米。11月26日推出二期首批100多套两房，一幢26层的高层，价格5300-6800元/平方米 .价值价值要素要素1 、可居住3万人口，为造镇概念2、低价策略销售情况销售情况当前可售建筑总面积 ，51655平方米；可售房屋套数 ，786套；建筑建筑特色特色全部由高层构成 北蔡周边典型楼盘：万科金色城市北蔡周边典型楼盘：万科金色城市 2006年11，一期售完。 2007年 北蔡周边地产北蔡周边地产现售楼盘盘点现售楼盘盘点开发商开发商万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司规模规模1、总建筑面积：110万平方米2、容积率：1.99 3、绿化率：50% 4、物业管理费:2.70元/平方米月周边周边配套配套该项目规划有25万平方米商业办公配套，含社区学校、社区体育中心、社区型商业等。其中社区学校从幼儿园到初中的一站式教育配套，社区体育中心签约有一兆韦德健身会所。 户型户型一房厅: 76-79平方米丙房厅: 122平方米其 他：客户客户构成构成高开低走策略，吸引力大量的年轻客户。客户要是居家客户，价格价格楼盘形态为：公寓总建筑面积：110万平米价格在2.5-3.0万元/平方米之间价值价值要素要素1 、可居住3-5万人口，为造镇概念2、高开低走策略销售情况销售情况一期二期售馨三期预售中建筑建筑特色特色18层和26层的高层为主，包括76平米、79平米的一房，以及122平米的两房，共三种户型。其中122平方米户型的为两梯两户，76平方米和79平方米的楼是两梯四户，同时该项目规划有25万平方米商业办公配套75北蔡周边典型楼盘：北蔡周边典型楼盘：绿洲康城亲水湾绿洲康城亲水湾 2006年11，一期售完。 2007年 开发商开发商上海振龙房地产开发有限公司上海振龙房地产开发有限公司/ /香港金旺置地有限公司香港金旺置地有限公司规模规模1、总建筑面积：100万平方米2、容积率：2.0 3、绿化率：43% 4、物业管理费:1.80元/平方米月周边周边配套配套该项目公寓总建筑面积：100万平米，另有7万平米商业步行街和5.3万平米五星级酒店 户型户型一房厅: 67平方米两房厅：89-100平方米三房厅: 131平方米客户客户构成构成装修低价策略，吸引力大量的年轻客户。客户要是居家客户，价格价格楼盘形态为：100万平米，另有7万平米商业步行街和5.3万平米五星级酒店价格在2.2-2.6万元/平方米之间价值价值要素要素1 、可居住2-3万人口，为综合社区2、装修低价策略销售情况销售情况一期二期售馨建筑建筑特色特色由14-17层的小高层组成，目前在售有三种户型，1房约67平方米，2房面积约89100平方米，3房约131平方米。北蔡周边地产北蔡周边地产现售楼盘盘点现售楼盘盘点7677未来北蔡将成为上海城区人口主要的居未来北蔡将成为上海城区人口主要的居住地之一，住宅需求旺盛住地之一，住宅需求旺盛u 三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一。u未来片区人口密度高，仅次于上海CBD陆家嘴功能区，城市化程度高。u北蔡镇作为世博功能区一部分，伴随着城市化过程中的人口密度提高，住宅的需求量将大速增加。黄埔区卢湾区徐汇区闵 行 静安区虹口区杨浦区闸 北 区 普陀 浦浦 东东 新新区区南 汇 闵行长 宁 松江嘉定青浦1994-2002年，浦东新区的人口密度以2.1%的年均速度增长； 三林世博功能区是上海主要居住片区，作为世博功能区一部分的北蔡镇将是是人口流动的主要方向之一。 2020年三林世博功能区规划人口1.15万人/ km2，人口密度仅次于陆家嘴功能区浦东功能区人口密度（万人/km2）陆家嘴功能区2.1三林世博功能区1.15北蔡板块1.00外高桥功能区0.36金桥功能区0.67张江功能区0.33川沙功能区0.25北蔡板块住宅北蔡板块住宅地产未来预测地产未来预测78综合区域内供需情况，为了投资利益最综合区域内供需情况，为了投资利益最大化，建议本项目设置酒店式公寓物业大化，建议本项目设置酒店式公寓物业北蔡板块酒店式公北蔡板块酒店式公寓供应分析寓供应分析12u会展、商务、文化公园等大型功能将带来巨大的酒店式公寓需求；u北蔡板块内酒店式公寓物业形态缺失。u浦东新区共建成酒店式公寓17处。u世博功能区内有酒店式公寓2处。本项目拟建设本项目拟建设1.5万建面的酒店式公寓可行。万建面的酒店式公寓可行。u世博功能区内酒店式公寓占浦东区总数的的12金桥酒店公寓东晶公寓79项目设置酒店式公寓约项目设置酒店式公寓约1.71.7万平方米万平方米u市场容量的保守计算：Q=M*P*T*S*RQ：市场容量M：未来北蔡御桥社区可吸引的人口总数（3.49万人）P：月收入在6000元以上的人口比重（16.8）T：对酒店式住宅有偏好的人口比重（15.2）S:每套酒店式公寓的平均建筑面积（45平方米）R;修正系数（50）u被调查对象中，有16.8%的人月收入在6000元以上。u月收入在6000元以上的消费者有15.2%对住宅式酒店有需求偏好。u注：本计算公式中R为有偏好最终会购买的人口比例，以及其他未知因素系数。Q=M*P*T*S*RQ=M*P*T*S*R 30000*16.830000*16.8* *1515* *45 45 *50*501.71.7万平方米。万平方米。酒店式公寓市场容量推算酒店式公寓市场容量推算80建议业态包括工业研发、特色仓储、休闲娱乐、酒店式建议业态包括工业研发、特色仓储、休闲娱乐、酒店式公寓等商务服务多业态配比模式相互协同公寓等商务服务多业态配比模式相互协同p 区域级综合中心的内部组合通常为：别墅办公楼、中高档写字楼、小超市、特色小吃、KTV，以及酒店式公寓、酒巴等休闲娱乐设施p为了开发利益的最大化和快速回本，建议本项目总体业态面积比例约为：酒店式公寓：酒店式公寓： 40% 40%工业研发别墅：工业研发别墅：15%15%仓储与中高档写字楼：仓储与中高档写字楼：25%25%休闲娱乐文化：休闲娱乐文化：20%20%8140%快捷酒店式公寓规划分析快捷酒店式公寓规划分析82北蔡酒店分布特征明显：集镇中心内大量低端旅馆，培花组团为经北蔡酒店分布特征明显：集镇中心内大量低端旅馆，培花组团为经济型酒店，沿城市主干道高科西路、沪南路发展中档星级酒店济型酒店，沿城市主干道高科西路、沪南路发展中档星级酒店u 主要分布于集镇中心及新博览中心附近，特征明显：培花、万邦培花、万邦集镇中心集镇中心北蔡大酒店北蔡大酒店上海申花酒店，经济型北蔡假日之星，经济型浦东会展大酒店，准四星上海吉侬宾馆，二星新国际博览中心世博会馆北蔡工业园总部基地凤都之星旅馆创锋、星达、悦舜旅馆集镇中心无星级旅馆，等级低，规模小北蔡大酒店创锋等3家旅馆凤都之星旅馆培花、万邦组团临近新博览中心，均为经济型酒店申花酒店北蔡假日之星高科西路依托世博会馆，发展会展星级酒店，档次较高浦东会展大酒店沪南路依托城市主干道及北蔡工业园，星级宾馆吉侬宾馆本项目本项目83几乎所有酒店及旅馆均经营良好，会展带来巨大几乎所有酒店及旅馆均经营良好，会展带来巨大的需求；北蔡区域发展酒店空间广阔的需求；北蔡区域发展酒店空间广阔北蔡酒店类型构成示意图n目前北蔡酒店以低端的旅馆为主；经济型酒店2家，二星级酒店1家；准四家酒店1家规模出租率与客户构成北蔡酒店平均房价酒店类型 现付价（元/晚）浦东会展大酒店468二星级酒店298经济型酒店199无星级酒店218n 北蔡酒店整体出租率较高，客户以参加新国际博览中心的会展客户为主，部分自浦东机场的酒店类型 房间数（间）浦东会展大酒店150申花经济酒店216无星级酒店/北蔡大酒店4500m2，52间40 84根据现代酒店消费趋势根据现代酒店消费趋势人性化和专业酒店文化化和主题酒店社会化和多功能酒店特色化和特色酒店现代酒店消现代酒店消费趋势费趋势本项目的优本项目的优势资源势资源品味提升需求多元化酒店个性突破竞争差异化杭州第一家艺术主题酒店国际酒店主流中国酒店热点本项目具备发展具有文化特色的经济快捷酒店式公寓的条件紧邻浦东汽车城周边分布世博园区、高科园区、国际会展中心、创意产业园区自身资源：特色高科研发及综合娱乐休闲外部资源内部资源85本项目的酒店计划：经济型快捷式酒店公寓本项目的酒店计划：经济型快捷式酒店公寓星级文化主题酒店星级文化主题酒店经济型酒店经济型酒店项目形象项目形象提升形象打造多元化形象项目品牌项目品牌提升知名度多元化项目定位项目定位最大化支撑定位符合多元化定位项目价值项目价值使项目增值吸引人气，降低风险项目位置项目位置支撑支撑地块资源地块资源最大化利用充分利用项目利润项目利润利润率大利润率高于星级酒店u 星级文化主题酒店使区域特色形象突出，最大化提升区域价值；星级文化主题酒店使区域特色形象突出，最大化提升区域价值；u 经济型酒店吸引人气，与主题酒店形成互补；经济型酒店吸引人气，与主题酒店形成互补；u 利润率均较高利润率均较高8686酒店计划：主题体验、文化品位；自由经济酒店计划：主题体验、文化品位；自由经济18层高的标志建筑经济实惠经济实惠自由个性自由个性简约舒适简约舒适单套面积在35-65平米之间 适合居住或商务办公需求居住办公居住办公87快捷酒店式公寓具体规划分析快捷酒店式公寓具体规划分析项目名称占地面积单层面积经营方式拟建层数项目分布是否装修单套面积租售方式每层房间数总建筑面积备注快捷酒店公寓900平方米850平方米产权式公寓182-18层精装35-65出售和经营1615300平方米实为初步估计，具体要等设计院出到详细设计图后才定可命名为同心假日酒店公馆含绿化区首层为大堂及商铺可按面积合理分配总间数272实用面积约14450平方米酒店式公寓具体图纸要由设计院专业设计酒店式公寓具体图纸要由设计院专业设计共共18层总高层总高58米米为周边标志性建筑为周边标志性建筑实用面积实用面积14450平米平米8840%工业研发和办公仓储规划分析工业研发和办公仓储规划分析89工业研发和商务办公计划：现代、自由、创意办公工业研发和商务办公计划：现代、自由、创意办公区域周边依托于商务、会展及工业园区形成了较区域周边依托于商务、会展及工业园区形成了较为集中的办公物业组团，北蔡三林镇域零星分布为集中的办公物业组团，北蔡三林镇域零星分布90周边办公周边办公现状分析现状分析东莲大厦康琳大厦海博大厦华南大厦东辰大厦由由国际广场永达大厦康桥国际广场龙阳路以北由由国际广场东辰大厦永达大厦世博会展区域华南大厦海博大厦三林北蔡镇域康琳大厦东莲大厦康桥工业区域康桥国际广场中电绿色科技园办公楼会展需求和商务需求为龙阳路周边区域带来一批高品质综会展需求和商务需求为龙阳路周边区域带来一批高品质综合商务写字楼合商务写字楼u凭借上海博览中心会展服务需求和花木和塘桥地区商业需求，周边分布有高品质综合商务写字楼，世博园会展区域由于世博园的直接辐射和周边较成熟的商业聚集优势和交通优势，商务办公需求较旺胜91项目名称由由国际广场东辰大厦永达大厦华南大厦海博大厦图片规模总面积21万:酒店54494M2,33层塔楼3层裙楼；酒店式公寓20114M2,29层;办公36629M2总建面26515M2占地15080M2总建面40053 M2总建面10800M2_层数写字楼25层22层(2、3餐厅，4-19层为写字楼，其中20层公共会议室，22层会所)23层14层18层商住单位面积220 M292-348M292-340M2100-250M2_租金/售价租金4.87元/M2/天只租不售租金2.6元/M2/天 租金2.60 元/ M2/天 售价18500元/M2租金1.7-2.0 元/ M2/天二手房11000元/M2出租率/销售率出租率85%左右_已售完出租率90%物业费甲级26元/M2月21元/m2月_8 元/平方米/天5元/M2月竣工日期2006年底2005.112007.102007.32004.9出租/销售客户商务知名品牌企业来自中小企业以及南汇川沙等企业在市区代表处会展相关商务企业等知名商务企业等周边办公周边办公现状分析现状分析三林北蔡区域由于历史成因等因素只有零星的品质较低的办公三林北蔡区域由于历史成因等因素只有零星的品质较低的办公物业，市场上基本未形成区域性的办公集聚区域物业，市场上基本未形成区域性的办公集聚区域92区域北蔡、三林集镇康桥工业园区项目名称康琳大楼东莲大厦中电绿色科技园康桥国际广场图片规模13500M2其中商铺3000多平方米(1-2层)总规划281亩，一期办公建筑面积10000平方米总建面26000M2,底层商铺，其中办公16000M2层数8层办公22层商住两用一栋6层办公楼14层单位面积14.95-243.6平方米M275-150M2150-170M2售价/租金二手房9800元/M2租金1.36元/M2/天二手房8600-9500元/M2，租金1.0/M2/天租金1.5元/M2/天办公均价12000元/M2物业费4.8元/m2月1元/M2月3元/平方米/月竣工日期2002年1998年2007年初出租/销售客户小型服务业等办公企业中小型私营公司等供科技院内公司企业办公工业区商务办公及中小企业办公u三林北蔡镇域作为传统工业及居住区，区域内现状分布着功能品质较低的少量办公楼u康桥工业园区作为康桥工业园区中心，配置有为工业相关商务服务的综合商务办公楼，形成区域商务聚集区周边办公周边办公现状分析现状分析区域传统服务业的升级改造及周边的都市工业的成区域传统服务业的升级改造及周边的都市工业的成熟将对工业研发办公物业形成一定的刚性需求熟将对工业研发办公物业形成一定的刚性需求u在区域传统服务圈层内对传统服务业的升级改造过程中必然形成对办公物业的一定刚性需求；u都市工业圈层区域内的企业和新引进的项目将向园区集中，在产业升级改造过种中也将形成一定办公需求93资料来源：三林世博功能区域规划需求分析需求分析现现状状产业产业类别类别经营状况经营状况第二产业乡镇企业良莠不齐村镇企业加工制造为主，分布散乱第三产业门类较少，信息管理服务、专业技术服务等现代服务业比较缺乏用地较少、分布散乱 ；传统服务业档次较低、服务范围较小，环境面貌较差规规划划发发展展整合第二产业向都市型工业、高端产业、生产外包型企业发展发展第三产业提升和改善传统服务业，促成地区商业中心的形成培育专业市场，如对北蔡御桥汽车销售和配件服务区着力进行改造，提升档次和服务范围u浦东新区产业发展特点：高科技和高增加值产业增长迅速，现代服务业比重持续增加产业背景产业分析客户定位客户定位 94IIIIIII I 核心客户：中外高科类、核心客户：中外高科类、核心客户：中外高科类、核心客户：中外高科类、工业研发者；私营业主、商工业研发者；私营业主、商工业研发者；私营业主、商工业研发者；私营业主、商贸、信息、技术服务公司等贸、信息、技术服务公司等贸、信息、技术服务公司等贸、信息、技术服务公司等重要客户：大中型工业、企业重要客户：大中型工业、企业重要客户：大中型工业、企业重要客户：大中型工业、企业办事处等办事处等办事处等办事处等 部分投资客户部分投资客户部分投资客户部分投资客户独立形态的办公写字楼物业集镇传统服务业的改造升级世博会展功能辐射都市工业发展需求文化公园配套需求物业发展建议物业发展建议 95参考区域周边办公写字楼的供给规模，建议本项目发展1万平方米工业研发写字楼物业;根据目标客户定位，建议本项目发展标准中高档写字楼物业（含LOFT精装小户型别墅式办公楼）价值视角价值视角中高档写字楼中高档写字楼LOFTLOFT市场角度市场角度片区需求，未来标竿产品；片区市场非常缺乏符合片区客户个性化需求的产品形态，认知度高开发角度开发角度高形象物业对应的前期投入成本高较写字楼建筑成本低廉；结构设计需考虑加板后的承重要求销售角度销售角度销售周期相对其他物业形态长；销售弹性大产品附加值高，可以成为有力的搏高价营销手段营销角度营销角度形象高档，有利于提升整体形象个性化概念容易导入，营销易于差异化产品形态契合度产品形态契合度 96多样性外观时尚、现代自由组合开放性空间物业发展建议物业发展建议 97项目名称占地面积单层面积经营方式拟建层数项目分布是否装修单套面积总建面积租售方式备注工业研发别墅350平米300平米产权式别墅办公3层整栋毛坯900平米5000平米可售、可租首层隔成多个小单元作为娱乐性商铺出租中高档写字楼1000平米950平米以租为主127-12层简装60-3004750可售、可租特色仓储项目以租为主2-6简装9004750出租为主工业研发和办公、仓储项目具体规划分析工业研发和办公、仓储项目具体规划分析工业研发和办公、仓储项目具体图纸要由设计院专业设计工业研发和办公、仓储项目具体图纸要由设计院专业设计图中红色部份其中一大块图中红色部份其中一大块12层，五小块为层，五小块为3层别墅层别墅9820%综合娱乐休闲项目规划分析综合娱乐休闲项目规划分析99商业娱乐休闲项目业态配置建议商业娱乐休闲项目业态配置建议大型沐足城商务会馆量贩式KTV特色美食店品牌美食店健身会馆休闲驿站100项目名称占地面积单层面积经营方式拟建层数项目分布是否装修单套面积租售方式总合计快捷酒店公寓900平方米850平方米首层有大概650平方米可以作为商铺出租或出售仓储及写字楼1000平米900平米首层有大概900平方米可以作为商铺出租或出售娱乐休闲商铺750X2平米700X2平米以租为主41-4毛坯40-700出租为主7150平方米商业娱乐休闲项目具体规划分析商业娱乐休闲项目具体规划分析商业娱乐休闲项目具体图纸要由设计院专业设计商业娱乐休闲项目具体图纸要由设计院专业设计100图中红色部份两块均为四层图中红色部份两块均为四层101地块建筑业态建筑面积（平方米）均绿化率占地（平方米）均建筑密度地块均容积率业态比例分配RI+R4工业研发别墅式办公楼5000.0030%170040%1.5约40%中高档写字楼及仓储9500.0030%1000R2+R3娱乐休闲中心商业街（LOFT）7150.0030%80040%1.5约20%30%800R5经济型酒店(含酒店式公寓14450.0030%90040%1.5约40%项目总建议业态配置表项目总建议业态配置表写字楼及仓储写字楼及仓储酒店公寓酒店公寓研研 发发 中中 心心 娱乐休闲娱乐休闲R4R1R2R3R5可建设用地约可建设用地约3535亩，计亩，计2334423344平方米；实用面积约平方米；实用面积约3030亩，约亩，约1850018500平方米平方米模拟图102租售价格推算方案及对比租售价格推算方案及对比103步骤1：确定基准平均价格=12805*8.4/8.7*40%+28541*8.4/8.225*30%+21852*8.4/8.35*30%=2028320283元/步骤2：确定区域租金价格=3.9*365/7%=20335元/平方米（根据市场比较法得出：项目区域现阶段可实现租金取值：办公1.5元/平方米-天；商铺3元/平方米-天；酒店式公寓5/元/平方米-天较为合理），据同比市场回报率为7%左右均价类别/单位成交均价权重竟品市场量化类比2028350%租赁市场价格行情2033550%注：以1F的租金为基准步骤3:最终平均价格确定 20309 元/基准价格评估（市场比较法）因素 权重 本案北蔡地区办公三林地区商业北蔡地区商业位置交通0.259988.5区域人流量0.2898.58.5周边配套0.058.58.58.58项目规模0.058.58.58.58.5面宽进深层高0.18.58.58.58设施设备0.188.588.5停车位0.1588.588业态定位0.0598.58.58.5销售模式0.058888.5百分比100%8.48.78.2258.35 40%30%30%销售均价(元/)20283 128052854121852位置类型日租金/m2莲融商务楼办公1.04康花路沿街商铺4.60 阳光大厦商住1.64农产品批发市场市场8.22花鸟古玩市场市场4.79北中路商铺3.12芳华路商铺4.04104项 目 类 别市场约估售价元/平方米租金均价元/天/平米收益分析酒店式公寓23000.005.00按入住率50%来算收益可达2.5元/天/平方米研发中心别墅20000.001.50按入驻率100%来算收益可达1.5元/天/平方米娱乐休闲商铺28000.003.00按租用率80%来算收益可达2.4元/天/平方米仓储中心16000.001.00按租用率100%来算收益可达1.0元/天/平方米中高档写字楼20000.001.50按入驻率90%来算收益可达1.35元/天/平方米根据上述“市场比较法”我们可以初步得出下面的租、售表格数据105105两种开发方案租用年收益比较表方案类别建议方案组合平方米建议方案年收益（元）原方案 组合（平方米）原方案年收益（元）备 注酒店式公寓14450.0013185625.00按入住率50%来算收益可达2.5元/天/平方米研 发5000.002737500.0022000.0012045000.00按入驻率100%来算收益可达1.5元/天/平方米娱乐休闲商铺7150.006263400.00按租用率80%来算收益可达2.4元/天/平方米仓 储 4750.001733750.009500.003467500.00按租用率100%来算收益可达1.0元/天/平方米办 公4750.002340562.003500.001724625.00按租用率90%来算收益可达1.35元/天/平方米合 计36100.00平米26260837.00元元35000.00平米17237125.00元元 租金方面新方案比原方案年收益多出近千万元租金方面新方案比原方案年收益多出近千万元备注：如果考虑投资收益和销售回本这一块，“建议方案”比“原方案”更具有性价比方面的优势106106第一部分第一部分 发展战略发展战略第二部分第二部分 整体定位整体定位第三部分第三部分 项目规划项目规划第四部分第四部分 开发策略开发策略开发模式开发模式运作模式运作模式107107政府目标、开发规律、市场及地块条件对区域政府目标、开发规律、市场及地块条件对区域的开发模式和开发次序等进行界定的开发模式和开发次序等进行界定开发规律开发规律项目目标项目目标开发模式开发模式市场及市场及地块条件地块条件u本项目如果以工业研发为主进行开发，所收到的经济效益不如综合开发所收到的经济效益高。u建议以工业研发为特色，以娱乐经营及酒店式公寓为主导，更能实现利益最大化。回顾项目目标：u 本项目核心目标是实现成功主题开发，让项目具有鲜明特色，又能实现利益最大化，收益具有长期性，持续性。u 在成功开发的同时实现社会和环保双收益；本区域发展前景广阔，市场价值需要培育，实现特色开发和综合开本区域发展前景广阔，市场价值需要培育，实现特色开发和综合开发相结合，更能够实现项目更高的价值收益。发相结合，更能够实现项目更高的价值收益。108补补 充充 说说 明明 本项目发展前景广阔，市场价值需要培育，实现特色开发和综合开发相本项目发展前景广阔，市场价值需要培育，实现特色开发和综合开发相结合，更能够实现项目更高的价值收益。结合，更能够实现项目更高的价值收益。由于项目开发方案里申请有燃气管道的相通，故可以进行酒店式公寓的由于项目开发方案里申请有燃气管道的相通，故可以进行酒店式公寓的深入开发，中高档写字楼项目到时都可以改成酒店式公寓的形式进行开深入开发，中高档写字楼项目到时都可以改成酒店式公寓的形式进行开放经营。只不过是上报项目时是以工业研发和商务办公的形式进行报批。放经营。只不过是上报项目时是以工业研发和商务办公的形式进行报批。具体到项目业态层次方案的细化、建筑设计规划图纸的展示、项目实施具体到项目业态层次方案的细化、建筑设计规划图纸的展示、项目实施方案、推广招商方案及产权销售和经营方案等，要等到贵方对本草案进方案、推广招商方案及产权销售和经营方案等，要等到贵方对本草案进行确认和建议修改后，再进行深入详细细化和具体说明展示。行确认和建议修改后，再进行深入详细细化和具体说明展示。109THE ENDTHE END！THANKSTHANKS！