商业地产的常用财务指标商业地产的常用财务指标首富之争首富之争u万达模式：重销售轻运营。 核心是商用房产的销售与快速回款，购物中心作为拿地的筹码。u资本市场逻辑： 万达商业地产运营能力不足，后续资产增值空间有限，所以资产估值不高，股价表现不佳。1EBITDA的重要性的重要性u资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱。u资本市场估值：前几年经营EBITDA值的2530倍，经营期间每多创造1千万EBITDA值，对应的资本市场估值增加23亿元。2EBITDA的概念的概念uEBITDA：息税折摊前利润uEBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金uEBITDA既是利润指标，一定情况下也是现金流指标。 当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。 EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。3营业利利润u营业利润：营业利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。u营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益u营业利润率=营业利润/全部业务收入100% 营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。u净利润=营业利润+营业外收入营业外支出所得税4EBITuEBIT：息税前利润uEBIT=净利润+所得税+利息uEBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本结构和所得税政策的影响，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。u同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。5EBITDAuEBITDA=EBIT+折旧+摊销uEBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，主要用于衡量企业经营业务产生现金流的能力，是资本市场上投资者比较重视的一个指标。uEBITDA剔除摊销和折旧，则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产等支付的成本，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。6EBITDA率率uEBITDA率= EBITDA/投资成本100%u销售毛利率=（销售收入-投资成本）/投资成本100% =（ EBITDA*25-投资成本）/投资成本100% = EBITDA率*25-1 即以市场估值为25倍EBITDA为例， EBITDA率为4%时销售商业资产达到盈亏平衡，在此基础上EBITDA率每提高1%，销售毛利率提高25%。u提高EBITDA率的方法： 投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本 运营阶段：开源节流，尽可能提高EBITDA7得房率得房率u商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率 住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积u商业得房率： 购物中心得房率约50%60% 街铺得房率约70% 过低 过高 购物中心得房率 有效空间闲置成本浪费收益低通透性、宽敞度差 降低商场档次影响人流动线 舒适度差，顾客停留时间短均衡得房率55%60%8得房率得房率示例：某购物中心总建筑面积10万方，平均每平米营业面积租金100元/月，出租率95%，营业费用2000万元/年。如果得房率为50%： EBITDA=10万平50% 100 12 95%-2000万=3700万元市场估值=3700万元25=92500万元如果得房率为55%：EBITDA=10万平55% 100 12 95%-2000万=4270万元市场估值=4270万元25=106750万元得房率提高10%，市场估值提高了15% 9出租率出租率u出租率：实际出租面积占总可出租面积的比率u出租率=出租面积/总可出租面积100%u单间商铺出租率=实际出租天数/总可出租天数100%u出租率越高，资产利用效率越高，资产收益率越高，相应的资产市场估值越高。u万达已基本实现前期招商后定制开发的“订单商业地产”模式，购物中心开工前已锁定出租至少一半的营业面积。开业时出租率几乎为100%。10出租率出租率示例：某购物中心总建筑面积10万方，得房率55%，平均每平米营业面积租金100元/月，营业费用2000万元/年。如果出租率为90%： 年EBITDA=10万平55% 100 12 90%-2000万=3940万元市场估值=3940万元25=98500万元如果出租率为99%：年EBITDA=10万平55% 100 12 99%-2000万=4534万元市场估值=4534万元25=113350万元出租率提高10%，市场估值提高了15% 11坪效坪效u坪效：指的是每坪的面积可以产出多少营业额 1坪=3.3057平方米 我们通常所说的坪效是指每平方米的营业面积可以产出的营业额，即销 售坪效。 销售坪效=营业额/门店营业面积u门店利润=坪效坪数平均毛利率-经营费用u一般情况下销售坪效越高的门店租金承受能力越强，及时准确的掌握各门店的销售坪效是调整商铺、调整租金的基础和依据。12坪效坪效u影响购物中心坪效的因素： 1、店面布局、动线设计的合理性 2、错位经营、避免千店一面 3、利用空间引导消费者租金坪效销售坪效A：租金低，营业额高。可以考虑有条件时调高租金水平。B：租金高，营业额也高。互利共赢。C：租金高，营业额低。租户经营惨淡，及时预警，尽力协助。D：租金低，营业额也低。对客流及租金均缺乏贡献，应考虑调铺。13指指标回回顾指标指标计算公式计算公式要点要点EBITDAEBITDA=净利润+所得税+利息+折旧+摊销评价商业企业的经营能力和投资价值，市场估值EBITDA*25得房率得房率可使用面积/总建筑面积购物中心均衡得房率约为55%-60%出租率出租率已出租面积/总可出租面积招商前置，万达“订单商业地产”模式坪效坪效营业额/门店营业面积销售坪效、租金坪效调整商铺、调整租金商业地产投资与运营： 该赚的钱一分钱都要赚，该省的钱一分钱都要省！14END供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎(讲课2019)脊髓灰质炎(讲课2019)