项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 万州滨湖天地万州滨湖天地商业服务建议商业服务建议尚纪商业地产服务机构尚纪商业地产服务机构 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 目录目录第一部分 周边商情调研第二部分 项目分析第三部分 定位及业态规划第四部分 招商建议及策略 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 第一部分：周边商情调研第一部分：周边商情调研 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 万州主城区为“多中心组团式”布局结构，总共分“四大片区”（江南新区、龙宝、天城、五桥），以及“八大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、周家坝组团、申明坝组团、枇杷坪组团、百安坝组团、江南新区组团）本项目处于万州城市中心区，高笋塘组团内。八大组团功能定位：1.高笋塘组团商业金融中心，是水上客运交通枢纽。2. 龙宝组团北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展工业和现代物流业。 3.山顶组团主要功能为居住和科研教育，同时在远期形成万州区级文化中心。 4.周家坝组团主要功能为居住、旅游服务。 5.申明坝组团核心工业园区，主要发展工业。 6.枇杷坪组团东部为仓储区，西部以居住功能为主。7. 百安坝组团西部以居住功能为主，东部以发展工业为主。8. 江南新区组团全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。数据来源：万州规划局五桥片区江南新区天 城 片 区龙 宝 片 区数据来源：万州城乡规划展示厅城市总体规划城市总体规划 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 高笋塘板块观音岩板块龙宝板块天城板块北山板块北滨路板块江南新区板块五桥板块u中心城区板块：老城中心商业区，可开发土地稀缺；u五桥板块：传统老城区，相关配套虽然较为齐全，但规划落后；u北山板块:历史景点区域，但主要依托其丰富的江景资源打造沿江生活区；u北滨路板块：江景资源丰富，高价楼盘集中区域，但体量小、后期无土地供应；u观音岩板块：三峡移民居住区域；周边小区居住氛围已成规模；u江南新区板块：发展中热点板块，未来高端项目集散地；u龙宝板块：主要发展第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，在售楼盘较少；u天城板块：主要为多层、别墅等低密度高端物业，居住环境较好。万州房地产板块分布情况万州房地产板块分布情况开发热点区域为北山、江南新区、北滨路、观音岩板块本项目亦属北滨路板块延伸部分本项目亦属北滨路板块延伸部分 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 项目商圈划定项目商圈划定项目商圈，面对整个万州主城人群 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 种类种类数量数量代表代表目标商家目标商家美容SPA5忆念美、百莲凯、巴比娜美君悦会、康曼、思妍丽KTV3欢乐迪、大歌星台北纯K、好乐迪、银乐迪、帝豪等酒吧3外滩、88号苏荷、唐会、MUSE等咖啡2星巴克、上岛、左岸漫咖啡、两岸、米萝、非可餐饮2徐生记、滨港海鲜大排档、澳门金汤豆捞、小八仙、鲁西肥牛等四海一家、巴菲盛宴、银鲨、味道重庆、顺风123、大蓉和等浴足11富侨、摩指印象欧迪良子、台北足道、足之乐、足宝宝等洗浴4哈曼皇宫、浅水湾、东方公主、金沙湾（略）私家车销售店24中升雷克萨斯、风行、东风本田、商社汽贸、思达、百事达等路虎、奔驰、宝马、奥迪、别克、城市展厅酒行/酒窖3宏源华致酒行、富隆酒窖书吧0西西弗、博来居大中型品牌业态数量 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 高笋塘片区二手商业销售价格调研序号位置面积单价1万达广场703.02太白路1063.23太白路552.24福斯德对面2103.35万州宾馆旁111.72.86王牌路483.07王牌路402.18王牌路551.59白岩路建行旁872.510万州人民医院斜对面691.5均价：均价：1.98万元万元/序号位置面积单价1国本路702.02国本路1061.63国本路人保附近461.24王牌路7401.15王牌路1001.86惠丰大厦底商333.37惠丰大厦底商474.0 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 周边商业租赁价格调研商铺租金调研序号片区位置面积（）单价（元/月）1北滨路片区万达2001002万达165963万达270904万达二楼401005万达二楼321006北滨路3001007果园路250108王牌路1060309王牌路703510王牌路548011天屿江山225012欧典名车4856013牌楼江山龙苑1103614西山公园旁307015北滨大道20015.5商铺租金调研序号 片区 位置面积（）单价（元/月）16高笋塘片区福斯德8018017福斯德307018福斯德2910019福斯德3007020后街金座45011021百盛507022沃尔玛5513023万高国际289024小天鹅批发市场4012525小天鹅批发市场4010026国美附近商业街3504027天城片区北山大道305028北山大道437029天城大道17516030天城大道665731天城大道12555 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 万州核心商圈商铺租赁价格分析1、高笋塘中心位置一、高笋塘中心位置一楼租金区间：楼租金区间：70-150元元/ 。2、平均租金：、平均租金：98.6元元/3 3、目测空置率、目测空置率5%5% 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 项目相关商业租赁价格分析1、北滨大道租金区间：、北滨大道租金区间：30-100元元/ 。2、平均租金：、平均租金：64.83元元/3 3、5%5%目测空置率目测空置率 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 万州近年商业项目序序号号发展商发展商项目名称项目名称类型类型体量体量商业商业面积面积商圈商圈开业时间开业时间状态状态1阿里巴巴、复星万州天贸城50万未开业2大连万达万达广场综合体21万42013-7-5已开业3重庆茂田实业茂田国际建博城未开业4山东如意集团如意万洲城综合体79北滨路商业最后，5星酒店+5A写字楼+商业街3-5万方未开业5万州鸿欧发展鸿欧未来城商业地产2020未开业6宗申、恒鑫福斯德购物中心7.3已开业7御锦江城风情街综合体3.2沙龙路已开业8厦门吉田集团吉田国际商贸物流产业园专业市场30万江南已开业9重庆兴茂御景天街商业街区6沙龙路未开业10重庆兴茂山水国际商业中心商业街区15北山已开业 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 核心区域商业消费支撑能力调查：核心区域商业消费支撑能力调查：v该区域常驻城市人口85万。v区域内消费能力旺盛核心区商业要素调查核心区商业要素调查核心区周边商业投资价值及经营情况调查：核心区周边商业投资价值及经营情况调查：v临街商业年均投资回报率为：5.84%v区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主该区域目前投资回报率正常，商业价值已养成该区域目前投资回报率正常，商业价值已养成,。一级商圈消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取辐射整个万州主城区域一级商圈消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取辐射整个万州主城区域 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 第二部分：项目分析第二部分：项目分析 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 1.1.本项目位于高笋塘区域，紧邻万达广场，亦属北滨路（末端），本项目位于高笋塘区域，紧邻万达广场，亦属北滨路（末端），已逐渐成为高端休闲娱乐区及品质生活区。已逐渐成为高端休闲娱乐区及品质生活区。2.2.本项目独一无二的亲水条件本项目独一无二的亲水条件3.3.万达广场项目对本商业项目的极大带动。万达广场项目对本商业项目的极大带动。项目优势项目优势 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 1.1.不属于长江岸边，较难分享不属于长江岸边，较难分享“维多利亚港维多利亚港”带来的优越感；带来的优越感；2.2.本项目往北山区方向城市发展较落后，以中低住宅区为主；本项目往北山区方向城市发展较落后，以中低住宅区为主；3.3.周边土建施工量大，环境质量不高，影响本区域商业形象。周边土建施工量大，环境质量不高，影响本区域商业形象。4.4.项目与北滨路之间无商业连接。项目与北滨路之间无商业连接。项目劣势项目劣势 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 项目竞争情况项目竞争情况1. 1. 万州市场商业新供应量较大（约万州市场商业新供应量较大（约230230万方）。万方）。2. 2. 市场竞争项目：江南区域的发展对高笋塘及北滨路的商业有较大影市场竞争项目：江南区域的发展对高笋塘及北滨路的商业有较大影响，造成人群分流；响，造成人群分流； 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 1.1.北山片区不断的发展和扩大，对本项目也将有很大的带动作用，由于北山片区不断的发展和扩大，对本项目也将有很大的带动作用，由于本项目恰好处于北滨路的延伸方向且紧挨北山片区，是到达北山片区最本项目恰好处于北滨路的延伸方向且紧挨北山片区，是到达北山片区最重要的通道，将成为北山片区发展的最大受益者；重要的通道，将成为北山片区发展的最大受益者；2.2.维多利亚港的发展和扩大；维多利亚港的发展和扩大；3.3.北滨路的持续打造；北滨路的持续打造；4.4.品质休闲商业项目的缺失。品质休闲商业项目的缺失。项目机会项目机会 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 第三部分：定位及业态规划第三部分：定位及业态规划 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 战略思考初步建议：战略思考初步建议：区域高端生活中心区域高端生活中心 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 深化阶段的工作内容深化阶段的工作内容可辐射区域商业价值可辐射区域商业价值所处地块商业现状与未来所处地块商业现状与未来区域未来商业地块供应量区域未来商业地块供应量消费能力消费能力交通通达性交通通达性支撑与配套支撑与配套分分析析要要项项分分析析内内容容 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商家初访调查商家初访调查初步访谈：37家咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐5家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，浴足3家，百货2家，豪车经销商3家，电影院3家，儿童游乐场1家，品牌服装5家，KTV3家，1、可能意向开店17/37；2、最关注问题（1）该区域商业定位和整体运作能力是否可行 26家（2）主力店商家的带动 11（3）运营管理能力 7 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 集休闲、娱乐、餐饮、高端商务服务等功能为一体的综合型商业业态。集休闲、娱乐、餐饮、高端商务服务等功能为一体的综合型商业业态。项目主题定位：项目主题定位：“区域高端生活中心区域高端生活中心” 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 代表项目代表项目1：新天地：新天地 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 代表项目代表项目2：龙湖晶郦馆：龙湖晶郦馆 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 借鉴项目借鉴项目3：南滨路：南滨路 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 定位建议定位建议功能定位功能定位消费者定位消费者定位万州中高端消费人群1、休闲娱乐：洗浴会所、浴足、酒行、商务会所、电玩城、室内游乐场、酒吧、等2、餐饮：概念餐厅、中高级中餐、西餐、海鲜自助、美食城等3、生活服务：SPA、健身会所、美发沙龙、培训等形象定位形象定位时尚、品质、惬意 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 适合业态探讨适合业态探讨第一类第一类:：高端休闲娱乐类：高端休闲娱乐类 洗浴、浴足、 美容、SPA、养身会所、KTV、酒吧、酒窖、网络会所等第二类：餐饮服务第二类：餐饮服务 概念餐厅、中高级中餐、大型中餐、西餐、海鲜自助、肥牛馆、大型火锅馆、咖啡、茶室、书吧等第三类：儿童生活类第三类：儿童生活类 儿童游乐场、儿童玩具城、早教中心、培训中心等第四类：生活服务第四类：生活服务 美发沙龙、按摩等 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 第四部分：商业建议及策略第四部分：商业建议及策略 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 方案一：整体持有招商方案一：整体持有招商 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 招商建议招商建议p 要维护项目的产业经营黄金比例。 p 要维护项目的统一主题形象、统一品牌形象。 p 招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 p 核心主力店先行，辅助店随后的原则。 p 特殊商户招商优惠原则。 p 租赁经营采用放水养鱼的原则。 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 知名商户或连锁商户 个性鲜明有特色商户 能吸引人流量的商户 同业差异、异业互补 核心店要形成互动 前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场 招大租户进场 招商原则招商原则 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 招商目标及主要计划招商目标及主要计划（略） 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 5月9月12月2015年3月4月7月10月50%70%1F：85%2F：75%3F：90%5月全面招商开业1F:2F3F西彭当地商家登记核心商家转订主力商家转订补充商家认租意向商家登记核心商家转订主力商家转订意向商家登记主力商家转订招商进度计划（示意）持续招商主力店：试业持续招商持续招商及选商 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 网络推广炒作商业街定位及全面招商结合招商进度，炒作品牌商家进驻，与各方合作洽谈进度，配套进驻情况（与营运联动）炒作即将开业，商家全力做好开业准备网络炒作主力店入驻炒作试业情况试业活动开业活动5月9月12月2015年3月4月7月10月50%70%1F：85%2F：75%3F：90%5月全面招商开业宣传配合（示意）主力店：试业 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 -项目整体形象（项目导视系统、商家广告等）-商业经营秩序（占道、乱摆乱放、噪音等）-商家经营状况关注（渠道协助、销售协助、营销策划协助）-租金收取（催收提示、欠租警示、违约警告等）-协调商家与物管关系-进场协助、退场协助商业运营表现商业运营表现 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 方案二：部分销售，主力店持有方案二：部分销售，主力店持有销售占比根据发展商现金流回款要求而定销售占比根据发展商现金流回款要求而定 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 商业建议商业建议p 确定商业定位（分内部定位及外部定位）。 p 内部定位指导实际收益；外部定位促进商业销售（选择位置相对较差的商铺作为主要销售区）p 销售代理公司跟进商业销售THANK YOU! 项目策划 商业规划 商业代理 咨询顾问 Tel： 023-88708818 Add：北部新区融创金贸时代写字楼10栋18F13983117503 张利华（项目负责人）张利华（项目负责人）