2006.11 Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd. 招商任务方案与预算招商任务方案与预算 LEASING PLANNING LEASING PLANNING2006.9-2021.92006.9-2021.9 PLANNING第一部分：招商任务组织架构与岗位职责第一部分：招商任务组织架构与岗位职责租务管理重点客户跟进主管助总主管助总 陈进陈进确定招商战略与业态规划监视并指点执行方案与进度相关顾问公司的统筹与管理部门鼓励及执行支持潜在租户开辟租赁意向推进与落实租赁合同签署租户开业预备协调租户相关费用催缴部门文件档案管理租务相关函件处置协助招商租务经理租务经理 佟宇佟宇租租务主主管管租租务副副经理理行行政政助助理理服装、珠宝、钟表、鞋包美容、美发、化装品家居、电器、童装餐饮、文娱、休闲、运动银行、生活便利租租务主主管管租租务主主管管租租务主主管管租租务主主管管 招商任务岗位规划：岗位规划原那么岗位职责描画组织架构与岗位职责组织架构与岗位职责总经理总经理 孔总孔总华润深圳华润深圳 郑总郑总华润深圳华润深圳 蔡总蔡总 董事长董事长 吴总吴总招招商商管管理理小小组咨咨询、审批批、执行行本本地地招招商商团队招招商商执行行咨咨询审批批执行行n注重整体招商注重整体招商战略略规划与划与协调的同的同时，注重每一位招商成，注重每一位招商成员责任感的建立，任感的建立，明确个人任明确个人任务压力及力及动力，提倡自力，提倡自动、自、自觉地地统筹、筹、规划、拓展个人担任划、拓展个人担任的的业务范范围n详细招商招商执行人行人员按照行按照行业进展分工展分工n细分行分行业类别，并参考商，并参考商场规划、划、预测各各阶段招商形状，段招商形状，对各行各行业未来任未来任务量有大致量有大致评价价n保保证行行业责任明确到人，任任明确到人，任务量分配均匀，并充分思索各行量分配均匀，并充分思索各行业资源相关性，源相关性，及个人及个人过去客去客户资源的承源的承继性性n强化租化租务管理管理职能，能，实时对整体任整体任务进度、形状有量化的控制与度、形状有量化的控制与评价，保价，保证整体任整体任务有序有序进展展 招商任务岗位规划：组织架构与岗位职责岗位职责描画岗位规划原那么 招商任务岗位规划：岗位规划原那么组织架构与岗位职责岗位职责描画岗位岗位租务经理租务经理租务副经理租务副经理租务主管租务主管租务助理租务助理行政助理行政助理职责对主管助总负责，协助主管助总安排招商工作确定招商策略与业态规划，监督与推进招商工作执行重点租户招商推进部门激励及执行支持相关顾问公司的统筹与管理与公司其他部门协调工作协助租务租务经理安排招商工作租务进展统计分析与管理承担部分行业招商实际工作，并主要跟进重点客户潜在租户开拓，推动与落实租赁意向并签订租赁合同协助及督促已签约租户的开业筹备工作协助公司其他部门（如IT、财务、推广）与租户沟通租户相关费用催缴及其他相关后续工作协助租务主管推进招商工作进展编制与准备各项租务文件协助租务主管推进租户开业筹备工作部门文件档案管理租务相关函件处理及信息库管理协助招商第二部分：招商任务阶段划分及任务内容第二部分：招商任务阶段划分及任务内容 任务节点与阶段划分开工开业方案、初步设计 工程 招 商 租户装修期05年8月06年9月06年12月07年3月07年 9月工程施工市场调研、工程定位招商发布会2商业辅助设计、招商战略制定时髦半主力店、国际品牌招商招商发布会3招商发布会1工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段商场开工09年6月09年9月百货公司、影院、超市招商07年5月零售、餐饮全面招商08年9月09年4月09年5月招商发布会4施工图设计07年 12月n工程工程规划划阶段从工程段从工程总体体规划开划开场，直至工程，直至工程单体体设计终了了n本任本任务阶段的主要段的主要义务：经过市市场调研及可行性研研及可行性研讨初步确定工程的初步确定工程的规模、模、功能定位、功能定位、评价工程的价工程的财务可行性并完成工程零售可行性并完成工程零售辅助助设计：n以并市以并市场研研讨为根底，确定工程开展可行性，明确整体根底，确定工程开展可行性，明确整体战略及工程价略及工程价值定位，定位，提出符合市提出符合市场现状及未来商状及未来商业开展方向的开展方向的“零售概念零售概念n作作为商商业物物业辅助助设计顾问，共同参与工程的，共同参与工程的设计过程，保程，保证建建议的零售概的零售概念、念、规划及主划及主题在建筑在建筑设计中得到落中得到落实，使，使产品最大程度地品最大程度地满足租足租户运用要运用要求求 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段n针对工程调研需求，对工程调研内容、调研方法、调研时间以及本钱预算加以限定，给市场调研顾问编制调研建议书以方向性指引1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段编制市场调研需求纲要编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n选择在商业零售领域质素较好、阅历较丰富的市场调研公司，比选调研建议书以及调研报价，选择性价比最优者n较佳市场调研顾问公司如：JLL/DTZ/Ac Nielsen/Synovate/ 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n招商或市场部门人员需求严厉控制调研公司的任务执行情况，实时跟进并随机抽查，对市场调研的各种方法如问卷、随访、座谈会等均加以严厉监控编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n招商或市场部门人员需参与关于调研数据汇总及分析的讨论会，并深化沟通、重点把握各层面内容n此部分是市场调研任务的重中之重编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n在充分了解市场情况的根底上，参与财务可行性评价进展定量分析，预测工程的收益才干，并重点把握：根本投资预算、营运本钱分析、营运收入预测、工程投资报答才干、敏感性分析编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n经过市场调研及可行性研讨，初步制定工程零售概念，包含：整体设计构思、市场档次/功能定位、各层的主题、主要目的租户/餐饮/文娱租户的楼面位置与面积、初步目的租户类别及名单编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n将初步规划商品组合演绎为规划图，提出主力店、半主力店、餐饮文娱租户、其他零售租户的建议位置，并充分思索：工程与现存设备的关系、工程各组成元素间的关系、工程地盘主要特点；工程地盘内不同地点顾客的分别、主要租户楼层、进出口及位置要求n根据商业顾问的意见，由设计师修订工程概念设计图，并充分思索：主要出入口位置、公共空间的外形及面积、公共空间的垂直运输；各层零售店铺分布建议、大型租户建议位置、餐饮文娱租户建议位置编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n确保工程方案设计与工程概念设计坚持一致，并根据零售商及顾客的要求加以改善或修订，并充分思索：楼面规划与动线、走廊宽度、建筑外观、利用挑空设计以提升视觉动线及各楼层的协调；垂直运输安排、出入口安排、效力附属设备的位置及通道、主力店及主要租户的位置确保工程内高效率的顾客流动、店铺规划面积、深度与外形、店铺能见度与曝光度、取消次要走廊及潜在较弱的地方编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段1.1.工程规划阶段主要任务内容工程规划阶段主要任务内容: :n工程方案设计经过后，本阶段需进一步确认设计细节，以确保工程设计符合潜在租户的需求，范围包括：根据零售业者类别、市场定位、价钱程度及目的顾客确定各层的详细商品组合；根据主要目的租户对面积、定位、设计的要求，详细分配至适宜的店铺；就影响工程整体设计概念以及零售商和消费者对工程印象的商场特征/设备提供建议，如特别的照明设备及地板安排，以营造特有的气氛与风格编制市场调研需求纲要甄选市场调研顾问公司市场调研任务实施阶段编制编制完成1.1市场调研1.2零售辅助设计制定商业规划及设计概念大纲讨论/审核商业设计方案确定最终商业设计 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段阶段阶段项目工作内容项目工作内容市场分支市场分支工程分支工程分支运营分支运营分支招商招商推广推广发展发展合约合约工程工程客服客服物业物业运营运营项目规划市场调研及可行性研究PSS总体规划设计SP交通研究SP单体概念设计SPSS单体方案设计SPSSSS符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要2.2.工程规划阶段任务分工工程规划阶段任务分工: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段n工程工程单体方案体方案设计的完成的完成标志着招商筹志着招商筹备阶段的正式开段的正式开场n本任本任务阶段的主要段的主要义务：为实现工程工程规划划设计方案中的方案中的“零售概念而采取的零售概念而采取的一系列步一系列步骤明晰，真明晰，真实可行的筹可行的筹备、行、行动方案：方案：n制定招商制定招商战略方案略方案n制造招商推行工具制造招商推行工具n代理公司的比代理公司的比选及及统筹管理筹管理 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n在招商开展前，工程须有明确定位，此定位会直接决议招商的目的客群，同时零售商亦须知道工程的定位，以决议能否配合其商品的笼统及未来的开展 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n明确工程定位后，进一步决议各行业店铺的数目、位置及面积n各行业的数目、位置及面积应能充份反响工程业态定位，同时亦需求顾及各行业的生存空间，防止恶性竞争，使租金坚持在最高程度，令此业态定位可继续开展工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n根据前期市场调研成果，选出与商场定位吻合的目的租户群，目的租户良好的店铺笼统，高质素的效力以及可靠的公司背景是保证我司工程稳定收益的重要条件工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n基于业态规划方案及市场调查，为个别商铺定出租金n在厘定各商铺预期租金时，须思索个别商铺的目的行业、位置及面积，不同行业的面积及位置要求不同，所能支付的租金也有所不同工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n部署本质性招商任务开展的顺序和流程。顺序根本按照：第一阶段主攻百货公司/超市/电影院/等主力店；第二阶段为半主力店和国际品牌；第三阶段为餐饮主力店；第四阶段为普通零售店铺工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n团队成员组成要调查到详细业务执行人，客户资源，企业诚信以及能否能将国外先进方式因地制宜在外乡实施等各个方面要素n并应综合其过往成果的评价，选出最适宜我司工程的代理公司工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n分析各代理方式的优缺陷，独家代理，多家代理，还是在此根底之上的更为灵敏的代理方式，并用书面方式明确界定、描画各代理公司职责、授权范围工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段1.1.招商筹备阶段主要任务内容招商筹备阶段主要任务内容: :n最充分的运用代理公司的资源，最大程度的调动代理公司的积极性，尽量保证代理公司在租户洽谈的各个阶段充分发扬其作用工程定位细分编制确定目的租户群制定租金战略制定招商进度方案2.1编制2.2代理公司比选与统筹了解各代理公司的整体实力及其专长确定招商代理方式代理公司的统筹管理2.3 招商工具制造楼书，招商折页工程展厅，模型工程推介短片，文件 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段开工方案、初步设计 工程 招 商 筹 备 05年8月06年9月06年12月07年 3月工程施工市场调研、工程定位编制招商战略方案书招商发布会1工程规划阶段2.3 招商筹备阶段进度方案招商实施阶段07年12月08年3月百货公司、影院、超市招商07年2月07年5月07年9月施工图设计杭州商业租金专项调研招商代理公司比选招商工具预备楼书07年 4月招商工具预备模型时髦半主力店、国际品牌招商招商发布会2 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段阶段阶段项目工作内容项目工作内容市场分支市场分支工程分支工程分支运营分支运营分支招商招商推广推广发展发展合约合约工程工程客服客服物业物业运营运营招商筹备单体扩初设计SP单体施工图设计SP招商策略规划PS招商工具制作PPS代理公司管理P工程招标PS工程施工S&RP符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要2. 2. 招商筹备规划阶段任务分工招商筹备规划阶段任务分工 分阶段任务方案：招商实施阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商筹备阶段n本任务阶段的主要义务：坚决不移地执行即定招商战略规划，根据实践情况灵本任务阶段的主要义务：坚决不移地执行即定招商战略规划，根据实践情况灵敏调整战略方针及方法，以在当时市场允许的情况下，在最短的时间里找到敏调整战略方针及方法，以在当时市场允许的情况下，在最短的时间里找到最适宜的租户，以当时能获得最高租金租出商铺：最适宜的租户，以当时能获得最高租金租出商铺：n按既定招商战略及进程规划开展招商按既定招商战略及进程规划开展招商n严厉、规范招商审批规范程序严厉、规范招商审批规范程序n加强日常租务管理加强日常租务管理 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段3.1 3.1 招商实施阶段主要任务流程招商实施阶段主要任务流程: :初初次次会会面面初次推介工程初次推介工程条条件件洽洽谈评价品牌笼统，业绩，评价品牌笼统，业绩，客户运营才干客户运营才干条条件件审批批租赁条件公司租赁条件公司内部审批内部审批报价与回价报价与回价租赁确认书洽谈租赁确认书洽谈租赁合同洽谈租赁合同洽谈合合同同洽洽谈登记客户记录表登记客户记录表1 1登记客户记录表登记客户记录表2 2申报租赁条件审批表申报租赁条件审批表发送租赁建议书发送租赁建议书签署租赁确认书签署租赁确认书签署租赁合同签署租赁合同租户比选租户比选租务管理文件租务管理文件 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段n主力店商务谈判义务艰巨，历时较长，需较早着手预备n主力店租赁面积较大，工程复杂，涉及工程及相关设备如电梯等工程的变卦较多，为防止工序重叠，浪费资源，应尽早确定n主力店对半主力店及其他零售租户的招商起着积极作用，可以加强租户自信心3.2 3.2 招商任务进程控制及任务内容招商任务进程控制及任务内容: :主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段3.2 3.2 招商任务进程控制及任务内容招商任务进程控制及任务内容: :主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制n半主力店的招商应差不多与主力店招商同期开展n良好的半主力店招商可以给主力店带来正面的讯息，加快主力店的投资决议n国际品牌的谈判时间较长，应尽早开场招商 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段3.2 3.2 招商任务进程控制及任务内容招商任务进程控制及任务内容: :主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制n餐饮主力店面积较大，技术可行性研讨需时较长n餐饮的定位组合对商场的建立具有非常重要的意义，需结合商品组合方案及主力店/半主力店招商情况进展充分研讨 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段3.2 3.2 招商任务进程控制及任务内容招商任务进程控制及任务内容: :主力店(百货/电影院/超市/冰场)半主力店/国际品牌餐饮主力店零售店铺招商实施进程控制n前三阶段的招商成果对普通零售店铺的招商起到非常积极的作用，此阶段招商的速度明显加快n零售店铺目的租户数量宏大，需做好投入大量资源的预备 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段编号编号 工作任务工作任务工作内容工作内容1租务信息的及时分析与统计n通过编制Leasing Status，以及招商进展/租金状况分析表（详见附件），实时统计招商进展情况，并要及时传达到各招商人员中（租金状态分析表除外），便于对招商形势的把握2加强租务文件管理n租务文件的管理包括：与租户往来文件，公司内部报告，租务文件（租赁确认书、租赁合同）等，每份文件均具备一定法律效力，需要安排专人负责，加强管理3控制与调整业态组合状态n招商的执行必须遵循招商策略制订的业态组合执行，但同时亦应根据市场情况及具体招商工作进程进行必要的实时调整n保障整体项目对业态组合的调整空间，业态的调整、改良在项目开业后持续不断进行4代理公司工作管理n在某些招商阶段，将同时存在多家代理公司，必须妥善协调代理公司之间的关系，并通过书面形式明确界定各代理分工范围、授权职责n选定由代理公司跟进某目标租户后，所有的我司与目标租户之间的文件传递必须通过代理公司进行，并同时充分激发代理公司的工作积极性，争取最优合作状态3.3 3.3 租务管理的任务内容租务管理的任务内容: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段开工方案设计 工程建立联络/初步比选店铺装修 百货公司 工程建立商务洽谈/深化比较 确定租户/商务谈判工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 初次招商发布会(百货公司签约)07.53.4 3.4 招商任招商任务进程程规划划百百货公司公司: :施工图设计开工 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段开工方案设计 工程建立联络/初步比选店铺装修电 影影 院院 工程建立商务洽谈/深化比较 确定租户/商务谈判工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年6月09年9月06年4月09年4月07年3月 初次招商发布会(百货公司签约)07.53.4 3.4 招商任招商任务进程程规划划电影院影院: :施工图设计参与设计开工 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段开工方案设计 工程建立联络/初步比选店铺装修时髦髦半半主主力力店店工程建立商务洽谈/深化比较 确定租户/商务谈判工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 初次招商发布会07.53.4 3.4 招商任招商任务进程程规划划时髦半主力店髦半主力店: :施工图设计 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.509年5月开工 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段开工方案设计 工程建立联络/初步比选店铺装修大大中中型型餐餐饮店店铺工程建立商务洽谈/深化比较 确定租户/商务谈判工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月09年4月07年3月 初次招商发布会07.53.4 3.4 招商任招商任务进程程规划划大中型餐大中型餐饮店店铺: :施工图设计 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.509年5月确立餐饮规划开工 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段开工工程建立 工程 国际品牌 建立联络/初步比选店铺装修商务洽谈/深化比较 确定租户/商务谈判方案设计其其他他店店铺 国际品牌 全面招商 初次招商 发布会07.5店铺装修06年2月06年8月06年12月07年5月07年9月07年12月08年9月09年9月06年4月08年12月09年4月07年3月 第二次招商 发布会07.12 第三次招商发布会08.9 第四次招商 发布会09.53.4 3.4 招商任招商任务进程程规划划国国际品牌、其他店品牌、其他店铺: :施工图设计开工工程规划阶段招商筹备阶段招商实施阶段开业筹备阶段 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段阶段阶段项目工作内容项目工作内容市场分支市场分支工程分支工程分支运营分支运营分支招商招商推广推广发展发展合约合约工程工程客服客服物业物业运营运营招商实施主力店招商PSSSS半主力店餐饮娱乐招商PSSSS普通零售店铺招商PSSSS招商发布会及推广实施SP合约管理PS工程施工S&RS&RS&RPS&R符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要3.4 3.4 招商实施阶段任务分工招商实施阶段任务分工: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段开业筹备阶段工程规划阶段招商实施阶段n工程开业前半年左右，大型主力店的装修设计、进场装修任务曾经展开，招工程开业前半年左右，大型主力店的装修设计、进场装修任务曾经展开，招商任务随即进入开业筹备阶段商任务随即进入开业筹备阶段n在工程即定开业时间前，完成工程大部分商铺在工程即定开业时间前，完成工程大部分商铺80%80%的招商任务，是保证工的招商任务，是保证工程顺利开业的根本前提程顺利开业的根本前提n本任务阶段的主要义务：按照即定的开业时间，保质保量完成商场开业的目本任务阶段的主要义务：按照即定的开业时间，保质保量完成商场开业的目的，招商部主要的任务内容为：的，招商部主要的任务内容为：n推进租户按时接纳场地并开场装修推进租户按时接纳场地并开场装修n租户开业筹备及装修工程协调租户开业筹备及装修工程协调n公司内部其他部门任务配合公司内部其他部门任务配合 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段工程规划阶段开业筹备阶段1.图纸审核2.施工管理n店铺装修风格能否同万象城整体笼统一致？能否符合万象城整体装修风格？必需按照万象城整体的装修的规范，对租户的设计进展控制n即使是同一品牌，由于不同运营、代理商背景不同，其对于店铺的运营有不同的操作方式及装修风格，招商和TC等相关部门应根据商务洽谈期间对其的要求或合同相应条款对其进展装修质量控制n公司工程、TC、开展、招商、合约等不同部门，均需参与租户店铺设计图纸审批任务，招商偏重于审核店铺门面效果，并对有涉及费用部分做决议4.1 4.1 开业筹备阶段主要任务流程开业筹备阶段主要任务流程: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段工程规划阶段开业筹备阶段1.图纸审核2.施工管理n根据租户施工进度方案表，督促租户按时段完成相应的任务义务n协调租户同空调、消防施工单位之间沟通n配合租户就空调工程报价进展商谈，到达双方称心程度n配合租户就消防工程报价进展商谈，同时派专人进展中间调理n为了保证开业时一定的店铺开张率，鼓励租户尽早完成装修，采取赠送空调、消防工程的优惠政策，促进店铺装修工程进展n突发事件的处置4.1 4.1 开业筹备阶段主要任务流程开业筹备阶段主要任务流程: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段工程规划阶段开业筹备阶段编号编号工作任务工作任务工作内容工作内容1配合IT部门进行POS系统设立n租户采用何种POS策略（租用、接驳、半自动接驳、报表）n接驳租户POS系统同我司系统传输格式的协调2按照财务部需求，催促交纳合同应付款项n按照合同条款规定收取租赁保证金、印花税等费用3督促、协助租户办理开业后经营管理的证照n租户正常经营所必须的证照，必须具备的营业执照、税务证明，特殊租户所必须的证照n对于租户申请各类证照有困难的，应积极协助解决，例如完美、ESPRIT SALON的营业执照n餐饮租户特殊的证照的协助办理4对开业状态及开业租户进行预估，配合推广部做好相应推广工作n在某些招商阶段，将同时存在多家代理公司，必须妥善协调代理公司之间的关系，并通过书面形式明确界定各代理分工范围、授权职责n选定由代理公司跟进某目标租户后，所有的我司与目标租户之间的文件传递必须通过代理公司进行，并同时充分激发代理公司的工作积极性，争取最优合作状态4.2 4.2 开业筹备阶段主要配合任务开业筹备阶段主要配合任务: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段工程规划阶段开业筹备阶段阶段阶段项目工作内容项目工作内容市场分支市场分支工程分支工程分支运营分支运营分支招商招商推广推广发展发展合约合约工程工程客服客服物业物业运营运营开业筹备租户设计协调S&RSSPS租户装修进度管理S&RSSPS租户装修质量管理S&RSSPS物业管理筹备SPS经营筹备（POS等）S&RSP商场推广SPS符号注解：P (Primary) 主要负责人；S (Share)辅助执行人；R (Review)监督审查人“” 代表不需要4.3 4.3 开业筹备阶段任务分工开业筹备阶段任务分工: : 分阶段任务方案：招商筹备阶段招商实施阶段工程规划阶段开业筹备阶段第三部分：第三部分：2006年年10月月2021年年预算算1. 商业收入预算表商业收入预算表2.2.招商部门费用预算招商部门费用预算招商进度方案及租金收入预算 6,144 14,337197.2 197.21,211,962 2,827,911 425,375 992,541 56,717 132,3394,727,895 7,270,045可出租面积可出租面积签约面积签约面积签约面积租金单价元签约面积租金单价元月签约租金总额元月签约租金总额元月签约物业管理费总额元月签约物业管理费总额元月签约推行费总额元月签约推行费总额元总现金流入元，含定金总现金流入元，含定金09.9 开业开业 招 商 市场调研、工程定位商业辅助设计、招商战略制定时髦半主力店、国际品牌招商百货公司、影院、超市招商零售、餐饮全面招商13,267 22,928 15.1 90 200,000 2,063,520306,162 458,560 122,465 211,643377,176 1,640,2340505年年8 8月月0606年年9 9月月0606年年1212月月0707年年4 4月月0909年年1212月月0707年年5 5月月0808年年1212月月0909年年6 6月月0707年年 1212月月0707年年6 6月月0808年年6 6月月至至20212021年底出年底出租率达租率达54%54%10,923 2,731 197.2 197.2 2,154,599 538,650 756,222 189,055100,830 25,207 9,089,636 60,468,690至至20212021年底出租年底出租率达率达67%67%* *此时此时B2-L3B2-L3扣扣除除 主力店商业主力店商业面积的出租率超面积的出租率超越越8080，满足试，满足试业条件业条件36,19562.52,263,520764,722334,1082,017,410 2007 2007年年1-121-12月月 2007 2007年年4 4月月 2007 2007年年5 5月月 2021 2021年年1-61-6月月 2021 2021年年7-127-12月月 2021 2021年年1-61-6月月 2021 2021年年7-127-12月月至至20072007年底出年底出租率达租率达35%35%备注：该租金预算出租率程度思索对购物中心的培育期备注：该租金预算出租率程度思索对购物中心的培育期07.4 影院签约影院签约07.5 百货公司签约百货公司签约104,465商业收入目的表项目项目项目名称项目名称20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年租租户户流失流失流失面流失面积积（）（）355 1,285流失面流失面积积平均租金水平（元）平均租金水平（元）197.2187.8指指标标月度月度签约签约面面积积（）（）36,19520,48113,65425,704月度月度签约签约率（）率（）34.6%19.6%13.1%24.6%签约签约平均租金（元）平均租金（元）62.5197.2197.2187.8累累计计出租面出租面积积（）（）36,19556,67670,33090,811 累累计计出租率（元）出租率（元）34.6%54.3%67.3%86.9%累累计计平均租金水平（）平均租金水平（）62.5111.2127.9143.6收入收入预预算算租租赁赁保保证证金收入金收入(元）元）2,017,41011,997,93911,498,9563,193,712租金收入（元）租金收入（元）35,986,570132,198,951推广推广费费收入（元）收入（元）2,596,8008,924,732物物业业管理管理费费收入（元）收入（元）19,476,00066,935,492收入合收入合计计（元）（元）2,017,41011,997,93969,558,326211,252,888费费用支出用支出预预算算招商代理招商代理费费（元）（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362支出合支出合计计（元）（元）1,763,5203,539,8742,693,2494,826,362收支相抵（元）收支相抵（元）253,8908,458,06666,865,077206,426,526第三部分：第三部分：2006年年10月月2021年年预算算1. 商业收入预算表商业收入预算表2. 招商部门费用预算招商部门费用预算部门费用商业预算表2006年年2007年年2008年年2009年年10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年人人员员数量数量（人）（人） 员员工培工培训训费费（元）（元）1.2万万1.8万万1.8万万2.4万万2.4万万2.4万万阐明：明：人人员数量：数量： 根据招商任根据招商任务的的组织架构以及架构以及业种分种分类管理的需求，管理的需求，20062006年年-2021-2021年人年人员安排如下：安排如下： 2006 2006年底年底为4 4人人 ( (经理、主力店与服装助理、半主力店家用配理、主力店与服装助理、半主力店家用配饰助理、餐助理、餐饮文文娱及皮具其他助理及皮具其他助理) )； 2007 2007年底年底为6 6人人经理、主力店及租理、主力店及租务管理助理、半主力店家用配管理助理、半主力店家用配饰助理、餐助理、餐饮文文娱及皮具其他助理、服装助理及皮具其他助理、服装助理2 2人；人； 2021 2021年与年与20212021年年为8 8人人经理、主力店及租理、主力店及租务管理助理、半主力店家用配管理助理、半主力店家用配饰助理助理2 2人、餐人、餐饮文文娱及皮具其他助理及皮具其他助理2 2人、服装人、服装 助理助理2 2人。人。员工培工培训：根据招商任：根据招商任务的的进程及重要程及重要节点，点，对招商招商员工工进展技展技艺及及业务才干的系才干的系统培培训单单位位:元元2006年年2007年年2008年年2009年年10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年部部门门活活动动经费经费500150010001000300010001000100010001000150015001500150015001.05万1.2万 1.75万1.5万办办公公文具文具2004004004004004004004004004006006006006006007200960096009600书报书报费费用用6006006006006006006006006006006006006006006003600360036003600通通讯讯费费1000180018003400340034003400340034005000500050005000500050003.42万4.5万4.5万4.5万交交际际应应酬酬3000300050001万1.2万1万1.2万1万1万1.2万1.2万1.2万1.2万1.2万1.2万12.6万14.4万16.8万14.4万阐明：明：部部门活活动： 部部门团队文化建立，根据人数文化建立，根据人数规模模进展展调整整办公文具：公文具： 2006-2007年人均每月年人均每月100元；元；2021-2021年人均每月年人均每月200 元元书报费用：用： 用于用于订阅杂志及志及购买图书的的费用，其中用，其中杂志志300元元/月思索了国外月思索了国外杂志、志、图书300元元/月月邮电通通讯费：固定：固定费每人每人200元元/月，挪月，挪动费经理理400元元/月，其他月，其他200元元/月；月； 2021年上浮至挪年上浮至挪动费经理理800元元/月，其他月，其他500元元/月，固定月，固定费每人每人400元元/月月交交际应付：付： 由于由于业务特殊性，需与客特殊性，需与客户的接触的接触较多；多；2006年估年估计普通月份人均普通月份人均1500元元/月，月，节日月份人均日月份人均3000元元/月；月；2007年年 略有增略有增长；2021年年-2021年上浮年上浮1倍倍部门费用商业预算表单单位位:元元2006年年2007年年2008年年2009年年10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月上半上半年年下半下半年年上半上半年年下半下半年年国内国内差旅差旅费费7100710071001.42万1.42万1.42万1.42万1.42万1.42万2.13万2.13万2.13万2.13万2.13万2.13万25.56万25.56万25.56万25.56万出国出国考察考察费费6.28万 6.28万6.28万6.28万6.28万6.28万车辆车辆运运营营费费4008008001600160016001600160016002400240024002400240024003.24万3.72万4.2万4.2万小小计计1.28万1.52万1.67万3.12万3.52万3.12万9.4万3.12万4.32万4.34万4.34万10.62万4.34万4.34万6.14万55.03万59.38万62.81万60.16万阐明：明：国内差旅国内差旅费：2007年每月国内出差年每月国内出差2次含深圳香港，每次次含深圳香港，每次2人人3天，机票天，机票费平均平均单程程800元，住宿元，住宿费450元元/天，市内交通天，市内交通费100元元/天，餐天，餐饮费100元元/天天/人，每次人，每次费用用为7100元；元； 20212021年，每月国内出差年，每月国内出差4次，每次次，每次2人人3天，每次天，每次费用用为7100元元出国出国调查费：出国会：出国会议每年估每年估计2个地方次，每次个地方次，每次3人人5天，主要天，主要为欧洲与日本，机票欧洲与日本，机票费单程程RMB6000元，住宿元，住宿$100/天天/房，餐房，餐费$50/天天/人，通人，通讯费$20/天天/人，人，杂费$20/天天/人，每次人，每次费用用为62800元人民元人民币车辆运运营费：2021年思索年思索车辆购置，丰田或置，丰田或别克商克商务车，月，月维护费3000元；月交通元；月交通费实报实销，2006年按人均年按人均200元元/月，月，2007 年、年、2021年按人均年按人均400元元/月月计算，算，2021年按人均年按人均500元元/月月计算算部门费用商业预算表Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd.2006.11Marketing Dep. China Resources Sun Hung Kai Properties (Hangzhou) Ltd.谢谢！谢谢！