坚持一个中心抓好四个基本点2012年年5月月中建芙蓉和苑运营汇报第一部分公司及项目简介第二部分芙蓉和苑运营汇报目录一、中建信和地产情况汇报二、芙蓉和苑项目情况汇报第一部分公司及项目简介中建信和地产有限公司前身是湖南中建地产有限责任公司，2003年6月整合中建五局集团全部房地产资源而成立的一家专业化房地产开发企业，是中建五局房地产业务的唯一运营平台。公司目前总资产近64亿元，土地储备达657万平米，具备地产开发、物业管理“双一级”资质。一、中建信和地产情况汇报一、中建信和地产情况汇报公司目前共有员工748人，其中地产298人，物业450人。公司机关设九部一室，即综合办公室、设计部、成本部、招采部、工程部、机电部、营销部、物管部、人力资源部及财务部。下设长沙分公司、山东公司、物业公司等二级机构。一、中建信和地产情况汇报麓山和苑实景图麓山和苑实景图中建瀛园实景图中建瀛园实景图芙蓉和苑实景图芙蓉和苑实景图一、中建信和地产情况汇报御山和苑效果图御山和苑效果图悦海和园效果图悦海和园效果图悦海和园实景图悦海和园实景图一、中建信和地产情况汇报岳阳中心效果图岳阳中心效果图衡阳中心效果图衡阳中心效果图一、中建信和地产情况汇报芙蓉嘉苑效果图芙蓉嘉苑效果图一、中建信和地产情况汇报二、芙蓉和苑项目情况汇报第一部分公司及项目简介芙蓉和苑项目总用地面积约600亩（其中芙蓉和苑一期约110亩，芙蓉嘉苑约330亩，未开发用地约180亩），规划总建筑面积近百万平米，位于长沙市天心区芙蓉南路229号。二、芙蓉和苑项目情况汇报“三馆一中心”、湘府中学、奥特莱斯购物公园、通程商业广场等配套齐全、便利二、芙蓉和苑项目情况汇报三馆一中心、省政府友阿奥特莱斯购物公园红星商圈芙蓉和苑项目是芙蓉和苑（洋房）、芙蓉嘉苑（小高层）、芙蓉工社（公寓）三个项目的统称，是我们根据不同的客户定位及经营目标，将一盘变三盘。芙蓉嘉苑芙蓉工社芙蓉和苑二、芙蓉和苑项目情况汇报一期芙蓉和苑是纯洋房项目，总建筑面积约12万平米，已于2010年11月6日开盘芙蓉和苑实景图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉和苑实景图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉和苑实景图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉和苑实景图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉嘉苑是小高层住宅，总建筑面积约50万平米，预计2012年8月开盘，项目以80-150平米刚需及改善型户型为主芙蓉嘉苑效果图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉嘉苑是小高层住宅，总建筑面积约50万平米，预计2012年8月开盘，项目以80-150平米刚需及改善型户型为主芙蓉嘉苑实景图二、芙蓉和苑项目情况汇报芙蓉工社是小户型公寓，总建筑面积约10万平米，项目以30-70平米户型为主，包括可作为写字楼的毛坯以及精装公寓。芙蓉工社效果图二、芙蓉和苑项目情况汇报一、一个中心、四个基本点二、以市场为中心的运营体系三、以市场为中心的操盘体系四、以市场为中心的营销策划第二部分芙蓉和苑运营情况汇报一、一个中心，四个基本点工期以市场为中心品质成本回款芙蓉和苑项目在运营管理过程中，始终坚持“一个中心，四个基本点”的总体要求。以市场为中心就是以客户需求为中心，客户需要什么样的产品我们就开发什么样的产品。抓好四个基本点就是保进度、提品质、控成本、促回款，保障整个项目“又好又快”的运营。一、一个中心、四个基本点二、以市场为中心的运营体系三、以市场为中心的操盘体系四、以市场为中心的营销策划第二部分芙蓉和苑运营情况汇报芙蓉和苑项目运营过程中，取得了项目发展“又好又快”的运营管理效果。“好”主要体现在项目前期的投资决策及收益跟踪，“快”主要体现在项目实施过程中的进度计划管理。二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪（二）以市场为中心的进度计划管理又好又快的运营效果（1）客户细分，一盘变三盘项目定位坚持以市场为中心，通过一盘变三盘，将客户群进行细分，满足不同客户群体的需求。并合法合理地实现物业的分区管理。二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪1、项目定位芙蓉嘉苑芙蓉工社芙蓉和苑（2）定位准确，客户认可定位为高档纯洋房项目，客户定位为针对改善型需求、置业能力强和对总价敏感度低的中小企业主、周边生意人、国企高层员工、公务员和省内地州市到长沙置业的富裕人群。从已成交客户来看，原客群定位准确。二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪1、项目定位实景图客户选房实景图项目规划设计利用原有地形优势，依山而建，形成北高南低、东高西低的局面。二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪2、规划设计芙蓉和苑总图项目规划设计以一条贯穿东西方向的景观主轴线，连接南北两个组团，形成整个小区的公共绿化系统。二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪2、规划设计实景图价格策划是实现项目收益跟踪的具体手段二、以市场为中心的运营体系（一）以市场为中心的投资决策和收益跟踪3、价格策划芙蓉和苑采用高开高走的价格策略，第一次开盘即以9800元/平米的当时长沙洋房最高价入市，销售火爆，后续价格合理涨幅，目前成交价约10100元/平米。整盘定价策略，确保总货值基本不变价格策划与税务筹划二、以市场为中心的运营体系（二）以市场为中心的计划管理1、芙蓉和苑进度计划管理体系公司层面关注取得国土证、定位报告、方案设计、交地、施工许可证、开工、营销中心开放、取得预售证、开盘、竣工备案、交房等重大关键节点。项目公司负责计划节点分解到各业务线条，各员工。公司总部：关键节点计划项目公司：一级节点计划业务部门：二级节点计划员工个人：三级节点计划逐逐级级分分解解执执行行管管控控层层级级二、以市场为中心的运营体系（二）以市场为中心的计划管理体系2、以开盘为中心的运营体系和部门配合芙蓉和苑实现了开盘销售一年即整体交房的长沙房地产项目开发新速度。主要得益于有效的进度计划管理，通过报建、设计、招投标及施工等几大环节的高效合作与配合。09年7月购地10年1月初步设计10年9月23日营销中心开放11年11月30日竣工备案09年6月定位报告09年8月可研报告10年4月开工10年11月6日开盘11年12月20日入伙二、以市场为中心的运营体系（二）以市场为中心的计划管理体系2、以开盘为中心的运营体系和部门配合（1）报建少返工，关键在沟通提前与规划局沟通，充分考虑规划局意见，减少返工（2）设计方案好又快，关键在反馈专人跟进，规划局信息及时反馈，方案及时调整二、以市场为中心的运营体系（二）以市场为中心的计划管理体系2、以开盘为中心的运营体系和部门配合（3）招投标不影响进度，关键在策划提前考察，招标策划（4）施工进度有保障、关键在协调施工队伍多，工序无缝对接，沟通协调是关键一、一个中心、四个基本点二、以市场为中心的运营体系三、以市场为中心的操盘体系四、以市场为中心的营销策划第二部分芙蓉和苑运营情况汇报三、以市场为中心的操盘体系1、体验式营销，确立市场标杆定位一型三观（户型、景观、外观、内观）；两点一线（营销中心、样板房、展示区）意大利风格的外立面意大利风格的外立面展示区展示区三、以市场为中心的操盘体系1、体验式营销，确立市场标杆定位一型三观（户型、景观、外观、内观）；两点一线（营销中心、样板房、展示区）样板房样板房生活氛围展示生活氛围展示三、以市场为中心的操盘体系2、高开高走，为项目后续开发奠定基础价格高开高走，确立项目市场地位，奠定南城市场标杆，为芙蓉嘉苑与芙蓉工社的上市奠定了良好的市场基础。3、施工进度快，构建市场信心中国建筑“四位一体”价值链的体现三、以市场为中心的操盘体系4、做高项目品质，升级园林，应对市场萎靡开创性地在交房后追加投资进行园林升级改造，提高项目价值芙蓉和苑实景图芙蓉和苑实景图三、以市场为中心的操盘体系5、创新销售模式，保障现金流推售商铺、内部团购芙蓉佳苑实景图芙蓉佳苑实景图一、一个中心、四个基本点二、以市场为中心的运营体系三、以市场为中心的操盘体系四、以市场为中心的营销策划第二部分芙蓉和苑运营情况汇报四、以市场为中心的营销策划（一）品牌为先，巧借资源（二）精准定位，差异化竞争以市场为中心的营销策划（三）口碑效应，聚集优质客户（四）逆市营销，做好客户体验四、以市场为中心的营销策划主题明确、高端形象入市芙蓉和苑户外广告芙蓉和苑户外广告四、以市场为中心的营销策划四、以市场为中心的营销策划四、以市场为中心的营销策划圈层营销，锁定“贵族”阶层四、以市场为中心的营销策划跨界营销，优质客户共享四、以市场为中心的营销策划四、以市场为中心的营销策划四、以市场为中心的营销策划四、以市场为中心的营销策划巧用政府资源，提高项目影响力四、以市场为中心的营销策划巧用政府资源，提高项目影响力谢谢！谢谢！