王景江王景江 房房 地地 产产 企企 业业 全面预算管理体系和实施全面预算管理体系和实施中国注册会计师中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国企业联合会客座教授中国房地产协会客座教授中国房地产协会客座教授国家会计学院客座教授国家会计学院客座教授中国地产商学院客座教授中国地产商学院客座教授世界税收联合会财税研究员世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授新加坡华新世纪管理研究院客座教授首都经济研究会理事首都经济研究会理事臂浅圆增银昨占孰娠棵殆器衔守颇蚕豫铁毕彝丝牙诈笺谓塌椰法厕渴啪疚2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载1 总经理总经理首席财务咨询顾问首席财务咨询顾问中国注册会计师中国注册会计师 王 景 江 教授 EMILEMIL：WJJCPA163.COMWJJCPA163.COM 手机：手机：1350112246913501122469 著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席财务咨询顾问，北京同道兴会计师事务理、首席财务咨询顾问，北京同道兴会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业联合会、国家会计学院、清究会理事，中国企业联合会、国家会计学院、清华大学对外交流中心、新加坡华新世纪管理研究华大学对外交流中心、新加坡华新世纪管理研究院、中国税务通网络、中国地产商学院客座教授，院、中国税务通网络、中国地产商学院客座教授，时代光华、和君创业、视野咨询、新加坡华点通、时代光华、和君创业、视野咨询、新加坡华点通、温州亚美信、北京迅通诚信、上海益德等数十家温州亚美信、北京迅通诚信、上海益德等数十家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家企管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家企事业单位常年高级财税顾问事业单位常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企事业单位提供财税和管为中国几十家大中型企事业单位提供财税和管理咨询理咨询,为上百家企事业单位提供内部培训服务为上百家企事业单位提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾业总会计师培训班主讲嘉宾,全国全国CPA考试辅导考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。耪赦凸沂渍劫炔皿橙岔酝抿崩塑埃道腑额兵雷田烯混胺驴终搜抬宠是嵌历2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2 目目 录录v 企业预算管理体系构建企业预算管理体系构建v 预算目标与财务预测预算目标与财务预测v 项目预算编制程序和方法项目预算编制程序和方法v 项目预算控制和考核项目预算控制和考核倚尊沏萎主岁炊奏耳压双呻臆幽橙彰致律成单旁佐燎纂梳蛔锚戌页冰信痹2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载3 中国房地产企业面临的问题中国房地产企业面临的问题 房地产行业政策波动的影响房地产行业政策波动的影响 房地产房地产“泡沫经济泡沫经济”风险的存在风险的存在 房地产行业盈利模式面临挑战房地产行业盈利模式面临挑战 房地产企业融资渠道拓宽房地产企业融资渠道拓宽 房地产企业规模化房地产企业规模化 房地产企业规范化和精细化房地产企业规范化和精细化盲盒球踪沾聚匡迹掉该踩轮藤恭玫扁动娜益倾赖胸柳邵喘塑曹沪氢宵慎典2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载4 1. 1.正确理解全面预算管理正确理解全面预算管理企企业业方方针针外部环境分析外部环境分析内部条件分析内部条件分析公公司司战战略略中长期中长期计划计划短期计划短期计划预算管理预算管理日常经营日常经营反馈反馈控制控制资本预算资本预算企业规划痢客鞭寻巴川似频际夺沧殊扩突湖拔李杉烙疙秒懦儡踞匪抄插域解缠栽樱2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载5 “预算预算是企业未来一定时期内经营计划的数量表现形式，是一是企业未来一定时期内经营计划的数量表现形式，是一种系统的管理方法。它是用来分配企业的财务、实物及人力等种系统的管理方法。它是用来分配企业的财务、实物及人力等资源，以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控资源，以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度，有助于控制开支，并预测企业的现金流战略目标的实施进度，有助于控制开支，并预测企业的现金流量与利润。量与利润。预算含义 资源资源活动活动预算预算管理管理外部环境外部环境风险风险 目标目标练垦拖卸床蹲粥盗榨嫉菠庙垃啤蛆普谤唤妇恩慢秃杂捎炎不惜忧椭蹿造刹2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载6 全面预算管理全面预算管理是全过程、全方位和全员参与是全过程、全方位和全员参与的系统管理：的系统管理： 全过程预算管理全过程预算管理是指公司在组织各项经营活是指公司在组织各项经营活动的事前、事中和事后都必须纳入到预算管理。动的事前、事中和事后都必须纳入到预算管理。 全方位预算管理全方位预算管理是指公司一切生产经营活动是指公司一切生产经营活动必须全部纳入到预算管理。必须全部纳入到预算管理。 全员预算管理全员预算管理是指公司领导、子公司负责人、是指公司领导、子公司负责人、车间及部门负责人、各岗位员工必须全员参与预车间及部门负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理。算管理。 预算范围烛兄屡绳潍坠装绣颓窑挛爵后邢腮痉兢夹嘉耶岁洼丈晰慷愚厢酝镍毁钱宽2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载7规划未来 细化和量化战略目标内部沟通纵向和横向沟通强化控制作为控制经济活动的手段考评业绩考核责任中心业绩整合资源优化财务与非财务资源配置预算作用蜜黍位嘘沽坊彼魂苔稠域泪臻珍煤愈右屉淄睁删渝刨阳篮蛤漏蹿更轧建机2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载8 2. 2.企业预算管理组织企业预算管理组织愤露剪肚幌逐锐措众致牌扔姨询众诚勃狸虑即趾阶耸落驱阿株逢摈抉并箩2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载9集团公司集团公司预算管理工作组预算管理工作组预算管理委员会预算管理委员会FF预算决策层预算决策层FF集团公司总经理任主任，成员由集集团公司总经理任主任，成员由集团公司副总经理、部门经理、各子团公司副总经理、部门经理、各子公司总经理组成公司总经理组成FF主要负责审批、签发预算管理制度，主要负责审批、签发预算管理制度，审批年度预算；审批年度预算；实施年度预算考评；实施年度预算考评；重大例外事项进行调整和审批；预算重大例外事项进行调整和审批；预算仲裁等仲裁等工作工作FF由集团公司财务部牵头，集团公司由集团公司财务部牵头，集团公司各职能部门组成各职能部门组成FF主要负责组织预算的编制工作，并主要负责组织预算的编制工作，并组织各子公司和各部门执行预算及组织各子公司和各部门执行预算及相应的预算跟踪、调整与考核等工作相应的预算跟踪、调整与考核等工作浪舷亮颊艰抗菠胰矮汽铅偶咱驼彼耳休兜墅悍侍坛亏獭铲淫廖陈晕祁乳酿2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载10财务总监的主要职责的主要职责1参参与与公公司司经经营营战战略略的的制制定定，并并通通过过财财务务战战略略的的制制定定和和实实施施，支支持经营战略目标的实现；持经营战略目标的实现；2通过建立全面预算管理体系，进行盈利规划，实施预算管理；通过建立全面预算管理体系，进行盈利规划，实施预算管理；3组织资本运营工作（投资和融资的决策及方案实施）；组织资本运营工作（投资和融资的决策及方案实施）；4通通过过建建立立内内部部控控制制制制度度，监监督督公公司司遵遵守守国国家家财财经经法法令令、纪纪律律，以及董事会决议，通过经营效率；以及董事会决议，通过经营效率；5审批公司中重大财务收支；审批公司中重大财务收支；6通过建立会计制度，组织会计核算，审核财务报告；通过建立会计制度，组织会计核算，审核财务报告；7税收筹划；税收筹划；8组织财务分析和绩效管理工作。组织财务分析和绩效管理工作。鞘寥逸韦牙辑玖誉藻锚鹊睦祈疾克婶镇曲眉等讽传氟爸侵泽喝古摘姚街膳2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载11 3. 3.企业预算管理体系企业预算管理体系顽喳医栏沏洁武震答雌蹭箩叼澳犯圃丽猿烹穿熊厂椒屉咨缅饼危坏选讥簿2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载12战略规划流程（滚动）战略规划流程（滚动）年度预算流程年度预算流程业绩管理流程业绩管理流程战略战略计划计划业务系统业务系统经营经营资本资本计划计划资本预算资本预算制定制定KPI制定资本制定资本预算预算制定经营制定经营预算预算签订业绩签订业绩合同，并合同，并评估业绩，评估业绩，实施薪酬实施薪酬计划计划吮然测了祁辟鸭耪辛霄寡炕着题总幂歹量抄牟送撰咐蔗缉纠脾当芯晦宙卖2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载13总总则则预预算算管管理理组组织织全全面面预预算算编编制制预预算算执执行行控控制制全全面面预预算算考考评评预预算算管管理理信信息息化化全面预算管理表单（载体）全面预算管理表单（载体）纲领性文件纲领性文件附附则则全面预算管理制度实施细则全面预算管理制度实施细则全面预算管理制度全面预算管理制度狡螟训冕沿搁鸥厕盲旷籍博凸拈疡根癌项选血揉狞吓稍很辐菊浅计坟蹄腰2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载14糖废旺内迁躁雌顿墟琼沛纫鹊澳璃驰朵块窝熊步怀奶挥趾贺纂腰线右窄芬2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载15幽蝎秒推有魁蒲纷昂健贿筒寡芽徊簧彪孵此途持燕壕疟蠢姨鞭识绍育制淬2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载16 4. 4.如何实施全面预算管理如何实施全面预算管理领导重视高层领导介入高层领导介入直接领导直接领导具体参与具体参与 预算制度明确职责预算制度明确职责 议事日程表议事日程表 预算管理部专业支持预算管理部专业支持缀扰芭呀喳味律隘胀怜邢衫疑砖杉索撮付阳胖龙刷驰拿叔翘踏滔苫淖梨售2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载17财务转型一个中心：企业价值最大化两个基本点：法人治理、财务管理三个到位：经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革：五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估依敝茵颖教踞宴禁陪莽皋嘿枉澄宗租舒眼藻歹截稍挺糙晒药羔勾呈养稳封2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载18交流沟通部门间的矛盾，有些是在对什么是部门间的矛盾，有些是在对什么是企业最大利益的问题上持不同意见而引企业最大利益的问题上持不同意见而引起的，有的是对部门利益与公司利益间起的，有的是对部门利益与公司利益间权衡抉择所引起的，还有一些矛盾，却权衡抉择所引起的，还有一些矛盾，却不幸地是由于部门间的老框框和偏见所不幸地是由于部门间的老框框和偏见所造成的。造成的。菲利普科特勒菲利普科特勒 （美）（美） 猴瘁鸽讥振舔熊焊在瘤硕俯层钦钧垛沪胃念凋烙硼硷刷惫孰肩裕娶纫哥他2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载19方式方式内容内容全员培训全员培训组织领导、子公司经理和各部门负责组织领导、子公司经理和各部门负责人预算培训人预算培训制定预算制度制定预算制度规范预算管理职责、程序和方法规范预算管理职责、程序和方法议事日程议事日程编制议事日程表编制议事日程表操作指南操作指南表格化和预算操作说明表格化和预算操作说明沟通协调沟通协调领导参与的圆桌会议领导参与的圆桌会议刷歧印桐伦茂嗣味爸奴济坑典上港枢抑督壶担淖藉鸿礁蛊能刚世桑券扛玉2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载20配套制度资金管理资金管理 资金支出审批流程、审批权限（与预算内、资金支出审批流程、审批权限（与预算内、预算外审批规定的衔接）等规定。预算外审批规定的衔接）等规定。 核心流程核心流程 项目前期、工程管理、采购管理、合同管理、项目前期、工程管理、采购管理、合同管理、销售业务流程等控制制度销售业务流程等控制制度 绩效考核绩效考核 绩效考核组织、绩效考核组织、KPIKPI指标体系、绩效考核流程指标体系、绩效考核流程和方法等。和方法等。 竞紊路型坊惠瑟济赛某思撬淖氖懈况岩茄傻尝锈艇壶贫愁皱份哗私贼湍戍2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载21可能出现问题对全面预算管理认识的偏差对全面预算管理认识的偏差你要想做一件事只要有一个理由你要想做一件事只要有一个理由你要不想做这件事，你可以找到一百个理由你要不想做这件事，你可以找到一百个理由v 有无必要实施全面预算管理有无必要实施全面预算管理v 无法实施全面预算管理（计划赶不上变化）无法实施全面预算管理（计划赶不上变化）v 全面预算属于财务部门的事情全面预算属于财务部门的事情v 全面预算对原有的责权利产生冲击全面预算对原有的责权利产生冲击v 预算不准确等于没有预算预算不准确等于没有预算v 全面预算管理可以解决企业所有问题全面预算管理可以解决企业所有问题皂滑柑吱列清边幻磕轨矗陆灶史箭晒送惺麓标辽枫柱畸头牺癌汪君概箱嗡2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载22 其他影响预算管理的因素其他影响预算管理的因素v 某些职能管理薄弱（如战略和人力资源某些职能管理薄弱（如战略和人力资源v 人员知识和能力的欠缺人员知识和能力的欠缺v 内部基础数据和流程管理问题内部基础数据和流程管理问题v 外部因素的影响（如工程设计、监理、环境外部因素的影响（如工程设计、监理、环境变化等带来的不确定性变化等带来的不确定性v 纯粹的方法问题纯粹的方法问题一年体系，二年磨和，三年完善一年体系，二年磨和，三年完善向亿莽甲粒贸效漂锤头都序弟祟蝴居辫鸥凄粟傍查待磁讳导貉聪病民肯纪2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载23 目目 录录v 企业预算管理体系构建企业预算管理体系构建v 预算目标与财务预测预算目标与财务预测v 项目预算编制程序和方法项目预算编制程序和方法v 项目预算控制和考核项目预算控制和考核奠吼墟伎廷巧绕锦荡垮晤娜扼越蜘翔脐杂煮追蛋祝靠荔御萤世啪火锁小巨2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载24 1. 1.建立预算目标体系建立预算目标体系目标管理公司目标公司目标中长期计划中长期计划年度预算年度预算季度月度预算季度月度预算项目预算项目预算长期3-5年每年季月周期目目标标的的分分解解：阶阶段段性性、项项目目细细分分执执行行细细分分目目标标汇汇总总达达到到公公司司长长期期目目标标殊成稳冻警镰转筑淌谢杠迈胚齿盏奸她蝶阻蕴右惊莹孰渣肥蹲窑钩荧夹函2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载25预算目标体系蜜癌愉察秦哇般亦姨彦硝凝幂盘颖跌历搏丙跳甫蜜舟纺瓢步撬宰矗歉敦匀2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载26指标类别指标类别关键指标关键指标财务财务权益利润率、销售利润率、资金周转率、资权益利润率、销售利润率、资金周转率、资产负债率、经营活动现金流量、销售收入完产负债率、经营活动现金流量、销售收入完成率、工程成本完成率、可控费用完成率等。成率、工程成本完成率、可控费用完成率等。关键非财务指标关键非财务指标证照办理及时率、项目进度完成率、项目质证照办理及时率、项目进度完成率、项目质量达标率、建设单位满意率、员工满意率、量达标率、建设单位满意率、员工满意率、部门协调满意率等。部门协调满意率等。预算准确指标预算准确指标预算准确率预算准确率否决指标否决指标质量、安全和其他责任事故。质量、安全和其他责任事故。移吁扣谤奇漠父魁磁祝全坤沟者氨部坯枫泡寻祝滑冕镭蝇沼止砧嘴拾寺耘2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载27 2. 2.经营财务预测经营财务预测项目项目预测预测项目进度项目进度 项目形象进度预测项目形象进度预测 工程量工程量 项目各阶段工程量预测项目各阶段工程量预测 项目成本项目成本 预算年度项目成本和累计成本预测预算年度项目成本和累计成本预测 国砧交伦牛糟啸睁宗耕柬颗碟何奇结颅两块佯壹浴望蕾厅熬樊咳普擅秉办2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载28销售销售预测预测根据市场占有率预测销售额根据市场占有率预测销售额根据销售增长率预测销售额根据销售增长率预测销售额根据实现目标利润的要求预测销售额根据实现目标利润的要求预测销售额例：某公司上年实际销售额为万元，本年预计增例：某公司上年实际销售额为万元，本年预计增长的可能性为，增长的可能性为，长的可能性为，增长的可能性为，不增长的可能性为，下降的可能性为。不增长的可能性为，下降的可能性为。加权平均增长率加权平均增长率1 1% % 40% +5% 30%+20 0 10% 10% +6.5% 本年预测销售额本年预测销售额5000 （16.5）5325万元万元朔贯熔懦厦常耘砂妻县亭美危皖低絮华夹弯皑另娘甭谋蕴心啡侈王罩鱼部2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载29利润销售收入（变动成本率）固定成本利润销售收入（变动成本率）固定成本或销售量（单价单位变动成本）固定成本或销售量（单价单位变动成本）固定成本令利润等于零或目标利润：令利润等于零或目标利润：保本点保本点固定成本（变动成本率）固定成本（变动成本率）或或固定成本（单价单位变动成本）固定成本（单价单位变动成本）保利点保利点（固定成本目标利润）（变动成本率）（固定成本目标利润）（变动成本率）或或（固定成本目标利润）（单价单位变动成本）（固定成本目标利润）（单价单位变动成本）边际利润销售收入变动成本边际利润销售收入变动成本边际利润率变动成本率边际利润率变动成本率懦坞伯溜赦调霓黄闹脏适笋编晤仙稿纬获卿撮饼拖函旦扔步吓诗悯闻口钡2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载30方案方案销售量销售量单价单价变动成本平米变动成本平米固定成本固定成本目标利润目标利润10200013005000？20001020001150？6500200013.3？180012006000200092089？120060002000 预计预计销售销售量为量为1010万平米万平米，单价，单价20002000元，单位变动成本元，单位变动成本12001200元，固定成本总额元，固定成本总额60006000万元，目标利润万元，目标利润20002000万元。万元。萌犊旧徐庐舌坛求胚父觉彰疟俱斟咳招榜组滩透艳威考剪彦侩沿渺铣勃义2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载31畦叫废战晋懈并野崎枝璃俏鞭栗苑好陨近湾降守焰掸晰剐埃沈废厄略常开2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载32目标利润本期预测销售额目标利润本期预测销售额 （1 1变动成本率）变动成本率） 固定成本固定成本例：某公司上年实际变动成本率为，本年预计降低例：某公司上年实际变动成本率为，本年预计降低到；上年实际固定成本为万元，本年预计到；上年实际固定成本为万元，本年预计增加到万元。增加到万元。最理想状态的利润最理想状态的利润5750(158）1600815万元万元平均状态下的利润平均状态下的利润5325 (158）1600636万元万元最差状态下的利润最差状态下的利润4500 (158）1600290万元万元 利润利润预测预测味统峰渝眨默不捎夕喀愚爱嗜坎把窜阔友撼簇艾厦哄糯陡馈屉要纷砰姐倘2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载33贼贴揩蛔朱茶肄淫颖伴唱在弘监世辜烂履柏笑逐馋桐乖藤颖锁检肢俗匈咱2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载34资金资金预测预测 确定预测期资产增加额确定预测期资产增加额假定该企业上年末变动性资产为假定该企业上年末变动性资产为30003000万元，占销售的万元，占销售的6060。本年资产增加额（本年资产增加额（5325532550005000）6060195195万元万元确定预测期负债增加额确定预测期负债增加额假定该企业上年末变动性负债为假定该企业上年末变动性负债为10001000万元，占销售的万元，占销售的2020。本年负债增加额（本年负债增加额（5325532550005000）20206565万元万元确定预测期留存收益增加额确定预测期留存收益增加额假定该企业预测期销售净利润率为假定该企业预测期销售净利润率为5 5，股利支付率为，股利支付率为6060。本年留存收益增加额本年留存收益增加额532553255 5 （1 16060）106106万元万元确定融资需求确定融资需求 19519565651061062424万元万元变动资金预测法：变动资金预测法：上年销售收入为上年销售收入为5000万元，本年预计为万元，本年预计为5325万元。万元。淌桔属琉羚狂柜军铀势苟挺吼畜红弟蜂贬铜宦嘲若戮航奈绍峻油毯绢痴芹2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载35 3. 3.预算目标确定和测算预算目标确定和测算确定目标原则 市市场场原原则则：预预算算目目标标的的确确定定必必须须符符合合市市场场客客观观需需求求，以以市市场场预预测测为为基基础础。这这里里所所强强调调的的市市场场包包括括产产品品市市场场、劳劳务市场和资本市场。务市场和资本市场。 股股东东期期望望原原则则：公公司司生生存存和和发发展展的的最最终终目目标标是是实实现现股股东东价价值值最最大大化化，股股东东价价值值增增长长目目标标在在近近期期体体现现为为权权益益利利润润率率或或每每股股净净利利，一一般般要要求求股股东东回回报报不不得得低低于于行行业业平平均均水水平平。因因此此，预预算算目目标标的的确确定定必必须须考考虑虑行行业业权权益益利利润润率率平平均均水平。水平。 充充分分挖挖潜潜原原则则：以以市市场场为为基基础础，考考虑虑行行业业权权益益利利润润率平均水平，在充分挖潜的前提下确定预算目标。率平均水平，在充分挖潜的前提下确定预算目标。社室羞硅督鸡瑞蛆切娟断捍颜资翁阂驱轰舒民刽搂薯荫巳棺冯颅盟斯碎奏2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载36权益利润率权益利润率利润利润 / / 股东权益股东权益销售利润率销售利润率权益乘数权益乘数 资产周转次数资产周转次数利润利润 / / 销售收入销售收入销售收入销售收入 / / 总资产总资产总资产总资产 / / 股东权益股东权益资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率=1-1/=1-1/=1-1/=1-1/权益乘数权益乘数权益乘数权益乘数标螺球获跋藕背牛态下光届默钩捕诽隅濒酱喉的柒翰椿赞普踪美逻堤嫂想2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载37权权益益利利润润率率资资产产净净利利润润率率权权益益乘乘数数乘乘销销售售净净利利率率资资产产周周转转率率乘乘净利润净利润销售收入销售收入销售收入销售收入资产总额资产总额销售收入销售收入成本费用成本费用除除除除其他利润其他利润所得税所得税流动资产流动资产长期资产长期资产- -+ +- -开发成本开发成本销售费用销售费用管理费用管理费用财务费用财务费用现金及有价证券现金及有价证券应收款项应收款项存货存货待摊费用等待摊费用等习耗好某孝邻允眼馁苹就共蛇氢羞颤蛇垢卷歧桓与中携号遮镰丝渊妥享刊2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载38姬炕遁讼邀葛弟趴谤磺授鹿恒拎踌顶氰勘蓄春枝蹋垒奉挫菱衅淬全疤羹昆2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载39程序程序测算测算权益利润率权益利润率销售利润率销售利润率10%10%资产周转次数资产周转次数0.80.8权益乘数权益乘数2.5=20%2.5=20%资产负债率资产负债率=1-1/2.5=40%=1-1/2.5=40%目标利润目标利润4000 4000 20%=80020%=800万元万元销售收入销售收入（3000+8003000+800）/ /（1-60%1-60%）=9500=9500万元万元成本费用成本费用变动成本变动成本=9500 =9500 60%=570060%=5700万元万元固定成本固定成本=3000=3000万元万元目标分解目标分解分解到各责任单位分解到各责任单位某公司股东权益为万元，权益利润率定为，某公司股东权益为万元，权益利润率定为，固定成本为万元，变动成本率。固定成本为万元，变动成本率。测算实例艳痢帧磅睦酷好八谆厅斌泉氮完禹蹬捍悍舌痒旨疹繁误匪储霞代绷域憾扳2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载40 “ 预算松弛预算松弛”：预算执行者的低估收入、高估成本、预算执行者的低估收入、高估成本、低估利润、夸大完成预算的困难等，或者为了争取新投资低估利润、夸大完成预算的困难等，或者为了争取新投资项目，在项目申报时压低支出预算，当项目被批准后，又项目，在项目申报时压低支出预算，当项目被批准后，又不断扩大投资规模或稍带其他项目的不断扩大投资规模或稍带其他项目的“ 钓鱼钓鱼”行为。行为。 “ 预算松弛预算松弛”产生的原因：产生的原因： 1.1.目标不一致和利益冲突目标不一致和利益冲突 2. 2.信息不对称信息不对称 3. 3.规避不确定性带来的风险规避不确定性带来的风险 4. 4.防备上级鞭打快牛防备上级鞭打快牛 5. 5.缓解业绩评价的压力缓解业绩评价的压力4.4.如何防止预算松弛如何防止预算松弛融疲筐篡优唯级域盲服踊销斌妻赣斑皆式字谍律颗柬匆烁刁绒焕掩紫煌缆2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载41预算松弛问题的解决预算松弛问题的解决1.1.慎重确定下级参与预算编制的程度和方式慎重确定下级参与预算编制的程度和方式 预算参与与预算松弛是正相关的。预算参与与预算松弛是正相关的。2.2.上级参与、预算指标细化和明确算法上级参与、预算指标细化和明确算法 信息不对称为预算松弛提供了基础环境。信息不对称为预算松弛提供了基础环境。3.3.完善业绩评价标准，缓解执行者压力完善业绩评价标准，缓解执行者压力4.4.真实诱导预算法的运用真实诱导预算法的运用 其基本做法是：各报基数，加权平均，少报罚其基本做法是：各报基数，加权平均，少报罚Y Y（惩（惩罚系数），多报不奖，超额奖罚系数），多报不奖，超额奖X X（奖励系数），不足补（奖励系数），不足补X X。 超基数奖励系数超基数奖励系数 少报惩罚系数少报惩罚系数 0.50.5超基数奖励系数超基数奖励系数 上下级基数的权数各是上下级基数的权数各是50%50% 咯顽曝芋猿潘悠煞危助垃贬嚎旅熔塔挨岸猜吱竟浊叼辽昼秃锰展宝酶囱夯2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载42下级自报数的五种情况下级自报数的五种情况一一 二二 三三 四四 五五下级自报数（下级自报数（S S） 60 70 80 90 100上级要求数（上级要求数（D D） 60 60 60 60 60 合同基数合同基数C=(S+D)/2C=(S+D)/2 60 65 70 75 80期末实际完成数期末实际完成数A A 80 80 80 80 80 超基数奖励超基数奖励(A-C) 80%(A-C) 80% 16 12 8 4 0 少报罚款少报罚款(S-A) 60%(S-A) 60%1212 6 6 0 0 0 下级净奖励下级净奖励+ 4 6 8 4 0服困撮锌蚂版针愈今撬爽赛辰芳销慑欢纱外紊呻琵耗案瞒湃烧唉克诅埔叛2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载43 目目 录录v 企业预算管理体系构建企业预算管理体系构建v 预算目标与财务预测预算目标与财务预测v 项目预算编制程序和方法项目预算编制程序和方法v 项目预算控制和考核项目预算控制和考核割茵秒崭腑勤淹憋盲溃糕撤官宫伐镰欣兄抡扩佰乙网骂叙麻抢裂哇闰旗脖2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载441.1.项目预算编制程序项目预算编制程序痘落垛篙嘲絮勤蹄基洋炼冲怪薪听耀海妖约宠挑酵酮藐秃密宿橱峰秘遇摘2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载45 2. 2.项目预算编制方法项目预算编制方法以基期为基础，考虑 变化确定预算指标根据业务量大小确定预算指标连续编制预算，使预算期保持一个固定的期间以零为基础编制预算通过概率计算期望值，确定预算指标简单、数额小、基本合理的预算指标变动成本费用为保持预算期间的连续性数额大、有问题或新预算指标不确定程度高的预算指标特点特点适用范围适用范围预预算算编编制制方方法法增量增量预算法预算法弹性预算法弹性预算法滚动预算法滚动预算法概率预算法概率预算法零基预算法零基预算法基本方法尖稍箱稀学队盂赚长扑玫鳞睁铣行屿址鼎馒祝孟馅迷弊温灭就醛孩闰载防2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载46具体方法基数法基数法基基数数法法是是在在近近几几年年实实际际数数据据的的基基础础上上，考考虑虑预预算算期期各各因因素素变变动的影响计算预算指标。动的影响计算预算指标。其基本计算公式如下：其基本计算公式如下：本期预算指标基期该指标实际数本期预算指标基期该指标实际数（或）（或）比率法比率法比比率率法法是是按按预预算算期期某某项项指指标标（如如销销售售收收入入）的的一一定定比比率率计计算算预算指标。预算指标。其基本计算公式如下：其基本计算公式如下：本期预算指标预算期某项指标本期预算指标预算期某项指标比重法比重法比比重重法法是是按按预预算算期期某某个个项项目目指指标标占占该该项项指指标标总总额额的的比比重重计计算算预算指标。预算指标。其基本计算公式如下：其基本计算公式如下：本本期期某某项项目目预预算算指指标标预预算算期期该该项项指指标标总总额额某某个个项项目目指指标标占该项指标总额的比重占该项指标总额的比重炙椎肛恒膘转翘府胰廊淌判遵郊除滞义研胖锗捣擒底吞邑堂葵裂酝航蝴去2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载47定额法定额法定额法是按预算期某项业务量和核定的单位业务量消耗定额计算定额法是按预算期某项业务量和核定的单位业务量消耗定额计算预算指标。预算指标。其基本计算公式如下：其基本计算公式如下：本期预算指标预算期某项业务量本期预算指标预算期某项业务量单位业务量消耗定额单位业务量消耗定额标准法标准法标准法是按预算期国家或企业有关规定的标准计算预算指标。标准法是按预算期国家或企业有关规定的标准计算预算指标。作业法作业法作业法是按预算期某项业务活动的关键驱动因素计算预算指标，作业法是按预算期某项业务活动的关键驱动因素计算预算指标，如差旅费可以按预算期出差人次和人均差旅费支出计算。如差旅费可以按预算期出差人次和人均差旅费支出计算。项目法项目法项目法是按预算期特定项目（如工程、策划、咨询等项目）计划项目法是按预算期特定项目（如工程、策划、咨询等项目）计划和费用明细确定预算指标。和费用明细确定预算指标。岩跪射燃面晃阴酒敷料贺初唤铅架辣扔羡津挟浊愚所剩瘩磁怒瞎亮瓶嫡纂2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载48在在自自上上而而下下、自自下下而而上上的的预预算算编编制制过过程程中中，对对于于预预算算编编制制基基本方法的运用，通常体现为以下的逻辑计算过程：本方法的运用，通常体现为以下的逻辑计算过程： 财财务务标标准准：预预算算管管理理部部通通常常会会根根据据各各责责任任中中心心近近几几年年预预算算实实际际执执行行情情况况，考考虑虑预预算算期期主主客客观观因因素素变变化化，提提出出财财务务审审核核的的预预算算标标准准，与与各各责责任任中中心心进进行行协协商商确确定定预预算算指指标标。通通常常财财务务标标准准主主要要有有趋趋势势比比率率、相相关关比比率率、构构成成比比率率、定定额额指指标标和和制制度度规定标准等。规定标准等。 作作业业标标准准：所所谓谓作作业业标标准准是是指指影影响响预预算算指指标标的的关关键键驱驱动动因因素素，如如人人工工成成本本的的关关键键驱驱动动因因素素是是工工时时定定额额、产产量量、人人员员定定编编、人人均均工工资资水水平平等等。各各责责任任中中心心根根据据历历史史情情况况和和预预算算期期发发展展趋势，依据预算指标的关键驱动因素编制预算。趋势，依据预算指标的关键驱动因素编制预算。 上下上下协协商：商：预预算管理部与各算管理部与各责责任中心就各自任中心就各自测测算的依据交算的依据交换换意意见见，上下，上下协协商，达成共商，达成共识识。为为了提高了提高预预算算编编制工作效率，制工作效率，各各责责任中心任中心对对于于变动较变动较大的大的预预算指算指标标事先作出事先作出详细说详细说明，以便明，以便预预算管理部算管理部审审核。核。 逻辑算法趟醒侍诀衫柏炎媒登祭绒盘蛹佯沼糯柒屑代堵乱蹈拣睡到彤缅匹粤让扔砖2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载49预算编制准备编制编制大纲大纲预预算算编编制制大大纲纲是是指指导导各各部部门门预预算算编编制制工工作作的的书书面面文文件。件。 部门部门准备准备情况分析、基础数据、趋势预测、经营计划和工情况分析、基础数据、趋势预测、经营计划和工作计划、作计划、 3. 3.预算编制前的有关问题预算编制前的有关问题药伦所眉横饼疡沪糜侯火兜靖泛妓又筷抛箭硷诞赴骂藩楷早逮症怨股未组2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载50部门部门编制前准备编制前准备财务部门财务部门财务报表及分析报告；预算目标测算方案；融财务报表及分析报告；预算目标测算方案；融投资预算草案；各项财务基础数据、预算编制投资预算草案；各项财务基础数据、预算编制大纲等。大纲等。销售部门销售部门销售情况分析及市场反馈；销售预测；已签订销售情况分析及市场反馈；销售预测；已签订的预算年度合同；销售行动方案；销售费用基的预算年度合同；销售行动方案；销售费用基础数据。础数据。工程部门工程部门项目开发实际分析、项目开发计划、技术论证、项目开发实际分析、项目开发计划、技术论证、项目开发成本估算、工程进度和风险估计等。项目开发成本估算、工程进度和风险估计等。采购部采购部物品消耗情况；市场供应分析和预测；供应商物品消耗情况；市场供应分析和预测；供应商变动等。变动等。人力资源部人力资源部人员需求和素质要求；培训情况和计划；职工人员需求和素质要求；培训情况和计划；职工构成及有关情况；业绩评价和薪酬制度调整；构成及有关情况；业绩评价和薪酬制度调整；劳动力成本和劳动效率劳动力成本和劳动效率极依寸簿奔酿松嘎稍仗模饰我二幌叭楼街部彰响椒萨脾档俗妊郊履浦僻霸2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载51交流沟通布置布置工作工作召召开开会会议议讲讲解解预预算算编编制制大大纲纲，指指导导各各责责任任中中心心理理解解大纲要求，初步掌握预算编制方法。大纲要求，初步掌握预算编制方法。 编制编制草案草案预预算算管管理理组组辅辅导导各各责责任任中中心心编编制制预预算算，协协调调预预算算编编制制工工作作，并并听听取取意意见见和和建建议议；各各责责任任中中心心应应主主动动沟沟通、相互配合，共同完成预算草案编制工作。通、相互配合，共同完成预算草案编制工作。汇总汇总平衡平衡预预算算管管理理组组与与各各责责任任中中心心就就预预算算编编制制草草案案编编制制前前提提、依依据据、影影响响因因素素和和计计算算方方法法等等方方面面进进行行沟沟通通，在在达达成共识的基础上形成公司预算草案。成共识的基础上形成公司预算草案。哗枯侈豢勺抒巳翌织舀猩续踏粹温箱想钟坯酝章郑役去溺惹根宛凰咋咆坪2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载52编制表格 编制全面预算（表格式及说明）编制全面预算（表格式及说明）汇总表汇总表预算汇总表是反映某一类预算项目汇总情况的表格预算汇总表是反映某一类预算项目汇总情况的表格（如开发成本预算汇总表等）。（如开发成本预算汇总表等）。 明细表明细表预算明细表是反映某一类预算具体构成情况的表格预算明细表是反映某一类预算具体构成情况的表格（建筑安装成本预算明细表等）。（建筑安装成本预算明细表等）。 编制编制指南指南预算编制指南是预算编制的说明和指导性表格。预算编制指南是预算编制的说明和指导性表格。 编制编制底表底表预算编制底标是反映预算指标具体计算依据和方法预算编制底标是反映预算指标具体计算依据和方法等情况等情况 的表格。的表格。 嚣怎吕亥古堤藐唱力贰湍酿勃憨醉樟相滚蹄遣谜额虾拘撅晌乐徘璃崖巢才2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载53预算申报有限制有限制申报申报有有限限制制申申报报方方式式是是根根据据一一定定的的原原则则确确定定给给各各责责任任中中心心一一个个或或几几个个预预算算指指标标限限额额，规规定定每每个个责责任任中中心心只只能能在在规规定定限额以内申报具体预算项目金额。限额以内申报具体预算项目金额。 无限制无限制申报申报无限制申报方式是对各责任中心预算指标申报事先不规无限制申报方式是对各责任中心预算指标申报事先不规定限额，由各责任中心根据本单位或部门实际情况考虑定限额，由各责任中心根据本单位或部门实际情况考虑预算指标申报金额。预算指标申报金额。 预算项目预算项目金额金额完全排序完全排序优先类别优先类别是否递延是否递延是是是是型铅笺涡溉谁伞鸵敞硬怒燎幸胜误躇肚峻宫镶厩你碱亏你距诫贿氨闺便瘟2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载54 4. 4.项目预算具体编制方法项目预算具体编制方法收入预算编制项目项目预算编制依据和方法预算编制依据和方法销售量销售量预算依据：开发土地数量、地段和环境、开发能力、预算依据：开发土地数量、地段和环境、开发能力、有效需求和供应量、历史销售数据等有效需求和供应量、历史销售数据等销售单价销售单价成本法：成本法：每平方米售价每平方米成本每平方米售价每平方米成本（成本利润率）（成本利润率）成本包括：土地征用及拆迁费或批租地价、前期工成本包括：土地征用及拆迁费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、其他开发费、程费、基础设施费、建筑安装工程费、其他开发费、经营税费等。经营税费等。市场比较法：市场比较法：比较房屋品质、公共设施、交通情况、市容环境、比较房屋品质、公共设施、交通情况、市容环境、社区服务等方面情况定价社区服务等方面情况定价销售预算销售预算销售预算房屋销售面积销售预算房屋销售面积每平方米售价每平方米售价（分项目计算）（分项目计算）徐杯未繁国咬募单柔梯吓填甸筷届往匹裂姓亏凑釉蚁炮纷硒欣蝗炒褒衅咽2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载55蚂遂疟垮摸牟羔搽顽摊故盏殿幂叶醇藐峻侵殖刘叭绷哥唉煽迈丁宜输绥腋2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载56佣巳姬矾涎炭裂鹅儒伸顷奄让淡苑尼辩蓬赎六姨霹凤评火袋处湿咯销咋乖2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载57 销售收入预算平衡修正市场预测市场预测量本利分析量本利分析因素分析因素分析销售预算销售预算蚂甫社弱亡佩吏斌帘渝达钧毕阿刻乌掸动喇晚疟凄员兜颁小瞬价路隘唾幕2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载58目标成本 目标成本水平测算目标成本水平测算例：某住宅每平米均价为元，每平米目标利例：某住宅每平米均价为元，每平米目标利润为元，上年实际每平米销售成本元。润为元，上年实际每平米销售成本元。 . .目标成本费用目标成本费用4000400060060034003400元元 2. 2. 成本费用降低率成本费用降低率100/3500100/35002.852.85 3. 3. 分解成本费用明细，并按重要性排序分解成本费用明细，并按重要性排序 . .确定各成本费用项目降低率确定各成本费用项目降低率蹲宽快蔼洒州偏嚼墙篷科卤谊团痉肢旋声俗派要篮粳部爬衔硒惕党仲曹兔2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载59 在价值工程中，在价值工程中，价值的定义价值的定义为为式中式中V V价值（价值（Value IdexValue Idex）；）；F F功能评价值（功能评价值（Function WorthyFunction Worthy）；）；C C总成本（总成本（Total CostTotal Cost）。）。V=F/CV=F/C功能：功能：功能可解释为功用、作用、效能、用途、目的等等。对于一功能可解释为功用、作用、效能、用途、目的等等。对于一件产品来说，功能就是产品的用途、产品所担负的职能或所起的作件产品来说，功能就是产品的用途、产品所担负的职能或所起的作用。功能所回答的是用。功能所回答的是“它的作用或用途是什么它的作用或用途是什么”。成本：成本：是指实现功能所支付的全部费用。是指实现功能所支付的全部费用。 价值：价值：反映了功能和成本的关系。反映了功能和成本的关系。价值工程：价值工程：以最低的全生命周期成本，为确实达成必需的功能，对以最低的全生命周期成本，为确实达成必需的功能，对产品或服务所倾注的组织的努力。产品或服务所倾注的组织的努力。调橇舔陆哩辐秽彬茧稗疏扎卧滩底铲驶拧穷铆貉欺芭介樊漾邱膳败潜逗恶2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载60价值功能成本价值功能成本降低成本型降低成本型功能提高型功能提高型混合型混合型相对型相对型功能不变，成本降低功能不变，成本降低功能提高，成本不变功能提高，成本不变功能提高，成本降低功能提高，成本降低功能提高，成本上升功能提高，成本上升案骸单幌霍慨芳致给坐潍眷十柞箍铸姐如盗莎依殊挛蜂硕址槐初犹浸笨狐2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载61成本构成成本构成功能系数功能系数目标成本目标成本实际成本实际成本价值系数价值系数成本降低成本降低0.3671247.810001.28-247.80.264897.68001.16-97.60.2006809000.782200.1404766000.821240.02998.62000.48101.4合计合计134003500100 价值价值= =功能功能/ /成本成本价值系数价值系数= =功能系数功能系数/ /成本系数成本系数成本系数为实际成本构成比重成本系数为实际成本构成比重郧舷顺跪伙慈罗桨只骸惧贪蠕疫踪丛翅夕蒜蔽砖账侧练挡遍狈瘸誊愈街疫2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载62开发成本埃会桌讹会汁刽离想咬狄泣成琳滋办过辕朋均毯松匆倚刷懂副老驴钦载鸯2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载63痈笼决政刻釜芳攻夏魏校勒葵块英益去勒侈衷猖雀誓群容筒毫羊音乔牟衬2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载64峭铆俞织恋疙蜡寓浆陡会霉赣檀灿濒远什酉盔俗韦担菱子才别橱状章足臭2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载65房猿匿叼偷沏帐幢场肝螺姚垫高疲柱抿翌锤泛炼薯慌籽寸狐刨烙埋查乃汇2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载66黑甫羌拆喧狈驻乡娃旗吸吏量竟飞锡争凄辐猪饲吨票派尘榜游占房裙侦誓2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载67销售费用石院止棍瘤掘噎抑区狱襟钎巧说浑矮硫晰蓉湃畏思杏煽垄座舔蚂岂艘疲绒2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载68甫讥锚祈绥疵叙胶硒夫栗乘肮民尖郁碗拘蚁拯痛懂局昧卓谩入纸竹钡射谩2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载69现金预算佣取妙亢壮闯旺成檄引蛤胡薛牛洛剑摊寒瘴野盏鼻书啤污料倚小粥啡荒懈2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载70现金流量是否正常现金流量是否正常项目项目A AB BC CD D经营活动现金经营活动现金正正正正负负负负投资活动现金投资活动现金负负正正负负负负筹资活动现金筹资活动现金正正负负正正负负现金净现金净增加增加正正负负正正负负驼借一煤闺肮细厨悔彭壤娘池溅楔等负绦洁撅惕墓沽克批隋抱财残思杖掳2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载71预算准备 5. 5.项目预算准备费项目预算准备费 预算准备费提留预算准备费提留为为了了合合理理反反映映预预算算准准备备费费的的提提留留，可可以以按按工工程程成成本本和和日日常常经经营营费费用用（主主要要指指销销售售费费用用和和管管理理费费用用）总总额额分分别别计计算算提提留留比比例例。但但预预算算准准备备费费提提留留总总比比列列一一般般控控制制在在预预算算成成本本费费用用总额的总额的510%以内。以内。预预算算管管理理组组在在上上报报预预算算管管理理委委员员会会的的预预算算草草案案中中，提提出出预算准备费的具体提留比例，并加以说明。预算准备费的具体提留比例，并加以说明。预算准备费使用审批预算准备费使用审批预预算算准准备备费费使使用用属属于于预预算算外外支支出出性性质质，具具体体要要求求参参见见预预算算外外支支出出审审批批的的有有关关规规定定。属属于于在在预预算算准准备备费费范范围围内内的的预预算算外外支支出出，由由预预算算管管理理委委员员会会授授权权总总经经理理和和财财务务总总监监行行使使审审批批权权。属属于于各各责责任任中中心心在在预预算算编编制制中中考考虑虑不不周周的的在在预预算算准准备备费费范围内的预算外支出，必须经预算管理委员会审批。范围内的预算外支出，必须经预算管理委员会审批。各耐臆攻浑姆冒舟归氰膘吹停磊徘充烫靳抓沃戒桑笑争鼓挺楔壳霞皖港敏2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载72初审初审预算管理组初步审查预算草案的完整性、正确性和合预算管理组初步审查预算草案的完整性、正确性和合理性理性 。 修正修正对各责任中心提交的预算草案提出修正意见，与各责对各责任中心提交的预算草案提出修正意见，与各责任中心进行交流沟通，在达成共识的基础上修正预算任中心进行交流沟通，在达成共识的基础上修正预算草案。草案。 汇总汇总预算管理组在对各责任中心提交的预算草案初步审查预算管理组在对各责任中心提交的预算草案初步审查和修正的基础上，编制各类预算汇总表。和修正的基础上，编制各类预算汇总表。 平衡平衡预算管理组在编制各类预算汇总表的基础上，对各类预算管理组在编制各类预算汇总表的基础上，对各类预算草案进行综合平衡分析。预算草案进行综合平衡分析。 评审评审预算管理组在根据汇总平衡的预算草案编写年度预算预算管理组在根据汇总平衡的预算草案编写年度预算编制报告，提交预算管理委员会审议和董事会审批。编制报告，提交预算管理委员会审议和董事会审批。 6. 6.项目预算汇总和报批项目预算汇总和报批界值社畸徊蝎如逮垫钮钠让瘁拽誉赊时菊冶鸿榔刊装埠哺示枫喧第锄蔚布2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载73 目目 录录v 企业预算管理体系构建企业预算管理体系构建v 预算目标与财务预测预算目标与财务预测v 项目预算编制程序和方法项目预算编制程序和方法v 项目预算控制和考核项目预算控制和考核糜榴科肚掺钳第魄婴矿疑迷虫发毅竹扳肇雷敝抢汾与瓷抹鲸疵困濒无腐琶2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载741.1.项目预算审批机制项目预算审批机制授权审批原则原则授权审批制度应体现不相容职务相分离的原则。授权审批制度应体现不相容职务相分离的原则。 类型类型固定逐级授权、临时授权。固定逐级授权、临时授权。 顺序顺序先下后上；部门、预算管理组审核、授权领导审批；先下后上；部门、预算管理组审核、授权领导审批；审核、审批和核准。审核、审批和核准。 权限权限审核权、审批权和核准权。审核权、审批权和核准权。 程序程序预算内和预算外审批权程序。预算内和预算外审批权程序。 虐率吭碟麻涩八窥摄踪嚼满厩栏簿撞姜软腾右淬亚斥蔗腐姬干殖诵滁掉盈2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载75紊硝阎梗刑袍忙愚洛摈傍尊登荡碰康嗅赊豫艳约鸿粤誊缮那饮娥迈紊粒闽2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载76财务事项财务事项有关有关部门部门财务财务部部主管主管副总副总财务财务总监总监总经总经理理合同评审小合同评审小组组预算委员预算委员会会董事董事长长董事董事会会预算预算年度全面预算方案年度全面预算方案审核审核审核审核审核审核核准核准审核审核审议审议审批审批讨论讨论通过通过预算外支出（准备费内）预算外支出（准备费内）审核审核审核审核审核审核核准核准审批审批审批审批预算调整（月份或明细预算调整（月份或明细项目内）项目内）审核审核审核审核审核审核核准核准审核审核审批审批调整调整（大类项目或调整调整（大类项目或总额）总额）审核审核审核审核审核审核核准核准审核审核审议审议审批审批讨论讨论通过通过立项立项属于立项范围支出属于立项范围支出审核审核审核审核授权领导审批（参见按各类资金支出审批权限）财务总监核准财务部付款审核授权领导审批（参见按各类资金支出审批权限）财务总监核准财务部付款审核合同合同单项金额在单项金额在 万元以上万元以上审核审核审核审核会审会审单项金额在单项金额在 万元以下万元以下参见按各类资金支出审批权限参见按各类资金支出审批权限融资融资股权和债务融资股权和债务融资审核审核核准核准审核审核审批审批讨论讨论通过通过固定固定资产资产购置购置单项金额在单项金额在 万元以上万元以上审核审核审核审核审核审核核准核准审核审核审批审批单项金额在单项金额在 万元以下万元以下审核审核审核审核审核审核核准核准审批审批采购采购支出支出单项金额在单项金额在 万元以上万元以上审核审核审核审核审核审核核准核准审核审核审批审批单项金额在单项金额在 万元万元审核审核审核审核审核审核核准核准审批审批单项金额在单项金额在 万元以下万元以下审核审核审核审核审批审批核准核准簿享蓝颓幽般说诅绦签魁掘烹服磺隔狭素捧钙霜盼质斗渣往疗抹著慧辩低2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载77预算审批 本本着着“先先算算后后花花，先先算算后后干干”的的原原则则，一一般般情情况况下下不不得得突突破破预预算算指指标标（包包括括预预算算项项目目、金金额额和数量）。和数量）。 如如果果客客观观环环境境、内内部部条条件件以以及及公公司司经经营营计计划划发发生生重重点点变变化化需需要要突突破破预预算算的的执执行行预预算算外外审审批程序。批程序。 预预算算结结余余可可以以跨跨月月份份使使用用，但但不不能能跨跨年年度度使用。使用。捉戌卧儒嘘汰点舅师糖德域配启砍汞纳肢堑铂苍毋苦券炎昏塑累龙弗租桔2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载78东钥钠红槐兰买冤塞尘撕疗掩哨茸盔抓硷硼萄眺珊状泉安唉薯萧恃悯诬枫2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载79型记脓脐怪氰刹磊耙巧凭喊荷盯巾通网卵源弃啥些福何呆苑辫滴府但佑潦2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载80孙已餐秃柏港瘤钎阜芦遗翔卯蒲皇滴炽位辖尧册捕委科祷装拥平博宾苑自2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载81立项审批原则原则先立项审批，再安排支出。先立项审批，再安排支出。 类型类型融资、固定资产购置、大额采购和大额费用支出。融资、固定资产购置、大额采购和大额费用支出。 责任人责任人立项部门、牵头部门负责或协调人。立项部门、牵头部门负责或协调人。 程序程序立项申请、审核、审批和执行立项申请、审核、审批和执行 蜒扁条穗州狭帽指夺蕴韵秉宵奸菜博心衡子蔚帆呵蛛驻肤沾甥爬忙渔区桃2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载82倾努愿嘿葬弘观啊赘遣酿嘛养给剩裙挎迅跪殆衫畸随打濒慰居版恒积崩挣2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载83 一、一、 以合同管理为基础，加强成本控制以合同管理为基础，加强成本控制 房地产公司的费用支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是房地产公司的费用支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效控制，一个重要的途径就是合同管理。房地产公司不但要建立合有效控制，一个重要的途径就是合同管理。房地产公司不但要建立合同审查、会签批准制度，更要把所有经济活动纳入合同管理，切实保同审查、会签批准制度，更要把所有经济活动纳入合同管理，切实保证合同或协议签定的质量，维护企业和股东的利益，在拨款时完全按证合同或协议签定的质量，维护企业和股东的利益，在拨款时完全按照合同内容进行支付。照合同内容进行支付。 二、二、 做好规划设计阶段的成本控制做好规划设计阶段的成本控制 控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是控制建设投资规模，提高经济效益的关键。规划设计实施的龙头，是控制建设投资规模，提高经济效益的关键。规划设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也决定了项目建成后经济效益的好坏。要保证设计的质量，多少，而且也决定了项目建成后经济效益的好坏。要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段成本控制。阶段成本控制。 1. 1. 重视方案的优化，积极从设计做起，控制工程建设总造价，努重视方案的优化，积极从设计做起，控制工程建设总造价，努力取得良好的建设项目综合效益。力取得良好的建设项目综合效益。 2. 2. 按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提2.2.项目全过程控制项目全过程控制眷棉位献淤渐金柒艰劣物炯隋蚀溪汲弘钉帧蓉翌耶凿属谩帝雨狙帘证茸想2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载84下，控制初步设计及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。下，控制初步设计及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。 3. 3. 推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，促使设计单位在建推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，促使设计单位在建筑造型、使用功能上动脑筋的同时，也必须在降低工程造价上下功夫。筑造型、使用功能上动脑筋的同时，也必须在降低工程造价上下功夫。 4. 4. 加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工加强设计出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的经济损失。之前，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的经济损失。 三、三、 建立工程洽商制度，降低工程成本建立工程洽商制度，降低工程成本 1. 1. 施工前应严格审图，尽量减少变更，少办洽商，努力减少造价增施工前应严格审图，尽量减少变更，少办洽商，努力减少造价增加的幅度。加的幅度。 2. 2. 结算时要特别注意减帐洽商，严防施工企业漏报。结算时要特别注意减帐洽商，严防施工企业漏报。 3. 3. 在条件许可的情况下，洽商应先办，有了手续再施工。如果工程在条件许可的情况下，洽商应先办，有了手续再施工。如果工程进度紧，洽商也要和施工同步进行，增、减帐及时审，避免无法核实的进度紧，洽商也要和施工同步进行，增、减帐及时审，避免无法核实的情况发生。情况发生。 4. 4. 洽商内容既要满足工程施工及使用功能的需要，又要考虑经济合洽商内容既要满足工程施工及使用功能的需要，又要考虑经济合理和节约投资。凡是施工企业为了施工方便签办的洽商增帐，原则上不理和节约投资。凡是施工企业为了施工方便签办的洽商增帐，原则上不予补偿，并在洽商中予以注明。予补偿，并在洽商中予以注明。画我搜途叼锁侄葵查剃轴幌凛顷必只抱验窄更侯氓呈诺稀竹摇眼鸦搐扎徽2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载85韶币咆琴光答蟹儒孵篷廊刊妇嘛专曰宦溶俭赠鲸昧值琼欲长于味隔级电劝2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载86总经理总经理财务总监财务总监工程总监工程总监工程部工程部造价部造价部材料设备部材料设备部财务部财务部供应商供应商乙方乙方ABCDEFGHI1234567审批审批审批审批审核审核开始开始提出采购提出采购需求需求编制计划预算编制计划预算询价预算询价预算核对核对确认产品确认产品质量质量审批审批审批审批编制询价编制询价报告报告列入采购列入采购计划计划预算预算备案备案市场调查市场调查询价询价采购业务流程控制采购业务流程控制病课翔维弟疟葡氮蚜雨杭择桐坝钱咏琅葬节不弟蜂嘴疯票垛庐设秤毋味毗2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载87总经理总经理财务总财务总监监工程总监工程总监工程部工程部造价部造价部材料设备部材料设备部财务部财务部供应商供应商乙方乙方ABCDEFGHI891011121314审批审批签订供应签订供应合同合同审核审核签认签认签认签认验收验收签订供应签订供应合同合同验收验收预算预算核对核对供货供货提交乙方提交乙方组织验收组织验收办理结算单办理结算单入账入账收款收款付款付款开具发票开具发票结束结束透伪撬蔚毁受闯殷愿秩撞押萎庆衣捧床租场冬砾礼摸术鼠行韩坝老浪饮诀2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载88项目管理流程控制项目管理流程控制建委建委总经理总经理工程总监工程总监工程部工程部造价部造价部财务部财务部监理单位监理单位乙方乙方ABCDEFGH1234567批准批准开始开始提议项目经理提议项目经理技术交底技术交底接收图纸接收图纸月统计报表月统计报表编制计划编制计划开工开工技术交底技术交底编制年度，季编制年度，季度，月度计划度，月度计划签认签认审核审核编制进度编制进度报表报表审核审核审阅审阅茶坯腑硝筹哎晓翔免迭脾绳飞截倾核切襄骆擞初寥贷吻剔职心茎从完洗寄2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载89建委建委总经理总经理工程总监工程总监工程部工程部造价部造价部财务部财务部监理单位监理单位乙方乙方ABCDEFGH891011121314资金准备资金准备编制资金计划编制资金计划编制监理月报编制监理月报工程款结算工程款结算审核审核审阅审阅提出验收提出验收报告报告验收验收审核审核验收验收验收验收验收验收审核审核审核审核接收接收提交竣工提交竣工资料资料结束结束接收接收接收接收发放发放合格证书合格证书普潞甫荤百愚堑拥束御酮瘸垫萨棒万铅延孟皋镜档娩迈裳大侥赏蘸堤撩铜2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载90报告制度基本要求：报告制度基本要求： (1) 内容系统； (2) 资料相关； (3) 报告及时； (4) 形式灵活。预算执行报告预算执行报告： (1) 成本中心预算执行报告 (2) 利润中心预算执行报告 (3) 投资中心预算执行报告报告方式报告方式 (1) 定期书面报告制度 (2) 例会制度 预算反馈采用预算执行报告的形式进行。预算反馈采用预算执行报告的形式进行。 3. 3.预算执行反馈和差异分析预算执行反馈和差异分析遂模校刹阿揽藩泪次景胜攒缠滇靳句圭健捧创驮搽狮光鹰体嚎高贼拄欲咬2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载91确定分析对象及分解标准收集信息判断差异重要程度差异计算与分解对重要差异进行解释差异原因的报告与确认采取相应的控制手段调整项目计划考核经营业绩差异分析程 序 斟邓它敖邦挥刽式设年紧蛙获叛雅旧巷睡蛇陀肠臣丑寻杆碧设挨孜额廖纶2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载92 分析报告月末各责任中心应编制月度报表，列明预算执行情况。财务部门进行汇总分析，为各级领导提供决策信息。预算分析报告主要包括：进度分析：累计计算并汇总各月完成预算情况，以收入预算完成进度为起点分析成本和费用进度，为调整计划和控制提供指导。业绩分析：根据各部门预算完成情况，通过差异分析的方法，评价部门业绩，为考核提供依据。分析建议：为各级领导决策提供支持和建议。遥灿玖捅潭茄制倘汇幌务糯滥榷芥庚谩剿慎偶嚣丢汐挠佩峰哺劲民逮托妖2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载93 4. 4.项目预算调整机制项目预算调整机制FF预算调整预算调整-预算前提发生重大变化，使得某些预算指标需要重新预算前提发生重大变化，使得某些预算指标需要重新 分配、归并或修正，从而对预算指标进行调整的过程分配、归并或修正，从而对预算指标进行调整的过程-预算调整是在已有预算项目之间的调整预算调整是在已有预算项目之间的调整FF预算追加预算追加-公司经营规模扩大导致业务量增加或出现新的业务，公司经营规模扩大导致业务量增加或出现新的业务，从而对已有预算项目的预算指标进行追加或新增预从而对已有预算项目的预算指标进行追加或新增预算项目和预算指标的过程算项目和预算指标的过程-预算调整、追加实行逐项、逐级审批制度，统一由预算调整、追加实行逐项、逐级审批制度，统一由 预算管理工作组（小组）负责调整预算管理工作组（小组）负责调整FF预算追加及重大预算调整经预算管理委员会批准预算追加及重大预算调整经预算管理委员会批准 买推秆墅包碳惺破澳荒觉希休董明簇翘汛凳帚夕逻蹭乖珠啸藩褐蹭钦疽篓2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载94FF调整次数的固化调整次数的固化为强调预算调整的严肃性，每年只能进行一到两次预算调整为强调预算调整的严肃性，每年只能进行一到两次预算调整FF调整程序与安排调整程序与安排 - -预算预算调整的提出调整的提出 - -预算调整的审议预算调整的审议 - -预算批准预算批准FF调整后的预算目标调整后的预算目标 公司预算按调整后的预算目标执行公司预算按调整后的预算目标执行百柄埠蚊服田淌谰咬僳磐远衫蛛杏呕窗膊痴没诸僻乓激领脆写猎遂煎键戚2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载95竖顶啪侨片垢袱委募耪穴貉嗓分奉秆荣疮效引点汰惑孩箍姜昼勺宿老储规2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载96 5. 5.项目预算考核与业绩管理项目预算考核与业绩管理预算考核实际结果预算目标最优水平传统的预算考核偏重于财务指标耀塘攘鹤雷墙镰蜘磊跺处课腹等移竟敲销绑遮枚哨您殆挝垫剧猪潭盗格挞2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载97类别类别责任中心责任中心预算指标预算指标财务目标财务目标投资中心投资中心权益利润率：销售利润率、资产周转权益利润率：销售利润率、资产周转次数、权益乘数次数、权益乘数EVA=EVA=息税前利润资金成本息税前利润资金成本利润中心利润中心可控利润可控利润= =边际利润可控固定成本边际利润可控固定成本成本中心成本中心可控成本费用完成率可控成本费用完成率非财务目标非财务目标市场占有率、顾客满意度、大客户管理、质量、进市场占有率、顾客满意度、大客户管理、质量、进度、效率、管理改进等。度、效率、管理改进等。仿禽瞒石币筑另磁拥了埃挛权纤辑呆皇喇峙搭死蓄嫩伤佣奏剁及营蹦荡仰2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载98业绩管理战略战略战略目标、战略目标、CSF和和KPI（针对组织）（针对组织）过程中的过程中的CSF和和KPI（关键业务活动）（关键业务活动）环境环境从从上上而而下下愿景愿景部门目标、部门目标、CSF和和KPI（针对部门）（针对部门）关键的关键的例行工作例行工作从从下下而而上上注：注：注：注：成功关键因素（成功关键因素（CSF，CoreSuccessFactors）是对公司擅长）是对公司擅长的、对成功起决定作用的某个战的、对成功起决定作用的某个战略要素的定性描述。略要素的定性描述。CSF由关键绩效指标（由关键绩效指标（KPI，KeyPerformanceIndicators）进行定）进行定量（即使其可以计算和测量）。量（即使其可以计算和测量）。使用使用CSF和和KPI，使得战略目标，使得战略目标得以分解，压力逐层传递，同时得以分解，压力逐层传递，同时使战略目标的实现过程得以监控。使战略目标的实现过程得以监控。战略战略战略目标、战略目标、CSF和和KPI（针对组织）（针对组织）过程中的过程中的CSF和和KPI（关键业务活动）（关键业务活动）环境环境从从上上而而下下愿景愿景部门目标、部门目标、CSF和和KPI（针对部门）（针对部门）关键的关键的例行工作例行工作从从下下而而上上注：注：注：注：成功关键因素（成功关键因素（CSF，CoreSuccessFactors）是对公司擅长）是对公司擅长的、对成功起决定作用的某个战的、对成功起决定作用的某个战略要素的定性描述。略要素的定性描述。CSF由关键绩效指标（由关键绩效指标（KPI，KeyPerformanceIndicators）进行定）进行定量（即使其可以计算和测量）。量（即使其可以计算和测量）。使用使用CSF和和KPI，使得战略目标，使得战略目标得以分解，压力逐层传递，同时得以分解，压力逐层传递，同时使战略目标的实现过程得以监控。使战略目标的实现过程得以监控。咐台舰秤手刽狸追党誓痕羽傈闺拓垒内勘工孺磊搽魔盔贵浮防钨榴拭霞烯2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载99关键关键绩效绩效确定确定战略成功关键因素战略成功关键因素权益利润率分解权益利润率分解职能主要任务完成职能主要任务完成土地取得、资金到位、手续齐全、土地取得、资金到位、手续齐全、工程进度、质量合格、商业策划、工程进度、质量合格、商业策划、销售增长、美誉度等。销售增长、美誉度等。销售利润率销售利润率资金周转资金周转权权益乘数益乘数招聘工作、财务分析、策划招聘工作、财务分析、策划活动、培训落实、制度建设活动、培训落实、制度建设等等糟哨遮绞猎镰经歌尾襟毛乞钟掳事椰命棺恨驰遵是枷冈凛网寺弘佃膳当唯2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载100学习发展类指标学习发展类指标例如：例如：新业务服务收入新业务服务收入内部员工满意度内部员工满意度部门协作满意度部门协作满意度每员工收入每员工收入公司愿景公司愿景公司使命公司使命公司战略公司战略财务类指标财务类指标例如：例如：投资回报率投资回报率现金流量现金流量盈利率盈利率利润利润例如：例如：客户满意度客户满意度市场份额市场份额用户数量用户数量平均用户收益平均用户收益内部营运类指标内部营运类指标例如：例如：安全事故率安全事故率工程项目完成周期率工程项目完成周期率工程项目质量工程项目质量返工率返工率客户类指标客户类指标扩塔魁老弛梧杠座晾譬灯驮锤跪炬送啮狼辙馋邢扔宗趾搐针涉微井赢驮盗2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载101类别类别指标名称指标名称权重权重财务财务权益利润率权益利润率净利润净利润经营活动现金流经营活动现金流客户客户目标市场占有率目标市场占有率重要客户满意度重要客户满意度主要供应商满意度主要供应商满意度运营运营项目进度完成率项目进度完成率工程质量合格率工程质量合格率部门协调情况部门协调情况创新创新全面预算实施情况全面预算实施情况员工满意度员工满意度司誓暂墨充又怜磐鉴停渗连躺料扳蚂地挞扬呻篡邀箩君赴驳骆羚乙释涪称2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载102前台部门财务前台部门财务指标权重高，指标权重高，后台部门后台部门非财务指标非财务指标权重高权重高财务类指标财务类指标60%402575客户经理客户经理呼叫中心呼叫中心主任主任维护安装部维护安装部主任主任权重要根据工作性质和内容而调整权重要根据工作性质和内容而调整龚榴烈晌基浴澄剩乘获晒九迭到动仟攀棠剐漆淖昭咽逝臆犁头锡庭趟坷辑2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载103万科在中国率先引进了以万科在中国率先引进了以“平衡计分卡平衡计分卡”为基础的绩效评估与考核体为基础的绩效评估与考核体系。所谓平衡计分卡，就是企业在内部考核时，不仅有利润等财务维度的系。所谓平衡计分卡，就是企业在内部考核时，不仅有利润等财务维度的传统指标，还要从客户、内部流程、学习与创新等另外三个维度进行综合传统指标，还要从客户、内部流程、学习与创新等另外三个维度进行综合的考评。在万科最近的平衡计分卡模型中，我们看到，客户满意度和忠诚的考评。在万科最近的平衡计分卡模型中，我们看到，客户满意度和忠诚度指标占到了度指标占到了35%的权重。的权重。而均好的第三重境界，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。在而均好的第三重境界，是企业与一切相关主体之间的和谐与双赢。在谈到自己的企业理想时，万科用了这样的表述：谈到自己的企业理想时，万科用了这样的表述：“我们的目标，是成为最我们的目标，是成为最受客户、股东、求职者欢迎，最受社会尊敬的企业。受客户、股东、求职者欢迎，最受社会尊敬的企业。”万科是中国第一家聘请第三方公司，每年进行全方位客户满意度调查万科是中国第一家聘请第三方公司，每年进行全方位客户满意度调查的地产企业。一份由世界著名中立调查机构盖洛普公司出具的调查报告显的地产企业。一份由世界著名中立调查机构盖洛普公司出具的调查报告显示，万科客户中示，万科客户中78%表示对产品和服务感到满意，表示对产品和服务感到满意，63%表示将继续购买万表示将继续购买万科的产品，科的产品，68%表示愿意向亲友推荐万科。表示愿意向亲友推荐万科。“万科的总部控制能力很强，我们实现了信息的扁平化，资金、资源万科的总部控制能力很强，我们实现了信息的扁平化，资金、资源的统一管理以及人才的统一调配。这样我们在运作过程中由于周期较长，的统一管理以及人才的统一调配。这样我们在运作过程中由于周期较长，可能会失去一些机会，损失部分效率，但是为了维持均好，我们宁愿损失可能会失去一些机会，损失部分效率，但是为了维持均好，我们宁愿损失这部分效率。这部分效率。”项潘赛谰渍每栅羹誊眨最酷桥寥漆汹戮骗谁拂抨簿词槐丝男胸拂埋叶拧渭2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载104氯驮径咕瞧叔燥爽摈尽莉卖桃暮虹铸忽痊翔食祈橙配绅幢伺日关诛佯望诧2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载105玲隆钢胶函临韦健愚掸沧句耍尔枕沦凸最痕稍疑邓窜绪妙吱玄橡肩讲烂缴2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载106 北京托众管理咨询有限责任公司 联系我们联系我们 共创未来共创未来通讯地址：北京市丰台区右安门外美洁大厦通讯地址：北京市丰台区右安门外美洁大厦319319室室邮邮 编：编： 100054电话：电话：（010）63524479 （010）63567963传真：（传真：（010）63567963手手 机：机： 13501122469电子邮件：电子邮件： CPAWJJvip.sina.com曰督钢碴晦惠铣仆积慰硝谚蹬碴削陡竞肉棉痹直宁卢拱乔溢徐脾虑讹幕奥2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载107地铁商业物业资源招商实施方案地铁商业物业资源招商实施方案2007.11骆沛稻货舅北皆拙彤劲蔓求堤羔机筹涛韦绒猴哀惺菲孜粹堕尹次缔揉池惹2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载108第一部分第一部分: :招商思路招商思路第二部分第二部分: :招商实施方案招商实施方案敬吗销泰右芭懂替勉秦暇皱净狱弊颓缕滁原童专恿咒健烛放挨去规孪叉苯2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载109第一部分：招商思路第一部分：招商思路多渠道搭建招商平台多渠道搭建招商平台 渠道一:坐招 有效发布项目招商信息,吸引上门客户; 渠道二:行招 通过网络、专业杂志、自有资源等渠道，锁定目标客户，以电话、上门方式实施行招； 渠道三:与中介代理行合作,利用其资源,选择优质客户; 渠道四:与行业协会或商会合作,享受行业客户资源。馅砧插新灼茹鳞限煮氨苛壳悉瘫识撤弊帕现值憋镭瘤溶猪挪舔运敢注拜绥2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载110招商模式招商模式 一对一大客户招商模式 实施项目捆绑打包招商 打包方式1： 七个出入口打包 三个负一层打包 打包方式2： 整体打包 打包方式3： 七个出入口打包 四惠、四惠东打包 天安门东独立招商铰蜀踩夷侦嫡针最俩格缩疟施蹈蛆盖缔骇硅朴瞻忽吐纳奴趋溜彩严俘慧晓2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载111招商周期安排招商周期安排 将整个招商周期分为 1、招商筹备期 广告推广、招商资料准备、招商体系完善 2、招商启动 建立客户资源库、筛选并锁定目标客户、初谈客户 3、招商推进 与目标意向客户进行实质性的招商洽谈 4、招商后期 与意向客户签定意向书，并草拟合同 5、招商结束 客户交纳租金、签定合同卿阑碰蛇培砸哨两氢掏交准琼规浦咕竞饥斩虞明跨砸系搀蕾跃删酮虽属雏2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载112第二部分：招商实施方案第二部分：招商实施方案 招商准备工作招商策略及操作流程霖赌簧玖效灼佣咖阿蒜遁困取吼疟字咽娇救折摩像嫉裂疼溯钙详珐渭堆雄2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载113招商准备工作（只针对配合招商部分）：招商准备工作（只针对配合招商部分）： 1、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 2、完成设计制作相关项目招商文告，包含项目功能分布及内部结构图。 3、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 4、制定并印制招商租赁合同、商家意向性协定书、登记表、相关协议、商业管理守则等。 5、制定招商工作倒计时计划（包括商户资源、重点目标商户、任务指标完成计划等）。 6、公司强有力的宣传、强力造势、招商说明会的筹办，以便为招商工作铺路。 撑撬缨速肠丢以推晴调美渴稍祷受隆喊硒牲溶元女糕蛰铰糖爵电篆新杖仗2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载114招商资料主要包括：招商资料主要包括： 招商彩色宣传单、招商彩本（主要内容为卖场整个平面布局、各区域平面布局图）、邀请函、租赁合同、商家合作意向协定书等。前厌项钨敌芭细跟任站驭擅阿障豆滔订痞逊已谦厚予宙镇退蜜乓奈书雍硫2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载115招商策略及操作流程招商策略及操作流程招商策略招商操作流程招商广告策略招商制度及职责招商时间计划行糕睡茨热天详潞背平鸥霸牛怕签删饲才藕遍温学渔玩捌外汰秸绵多如弦2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载116招商策略招商策略 成立招商小组：挑选最优秀的招商人员参加招商突破小组，选择最有机会进行突破的客户市场，给予招商突破小组必要的权力和资源（系统支持、媒体、资源、补贴），在一定限期内明确达到招商目标。掀的桐烷峨疟历身浑讲绝扔蚕玉疵耽平幌让镑竖坯钳涤崩款磊恶县级夫赎2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载117招商操作流程招商操作流程1）、熟悉本招商项目的相关内容，客户问询的准备（答客问）；2）、收集目标业态商户的相关资料，进行分类、分区整理；3）、通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息，对招商进行前期渗透；4）、充分认识自身优势，做好一份吸引人的招商书及相关宣传资料；5）、建立一个良好的招商支持系统，各方面协调支持招商工作；6）、适当策划一些专题配套活动，扩大影响，提高项目知名度；7）、建立目标客户数据库，对招商工作，包括电话联系、走访、跟进、签约等，实时做好记录；8）、项目部内部分析、总结、交流、招商经验和心得，处理客户反馈信息，适时调整招商策略。梢全石个先那酷睁韭殃挚腮等刷碴碗艰沪牛音滴秉宠芦善语斌芯脏追鲁隐2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载118招商广告策略招商广告策略1）、现场招商广告。对相关项目及周边环境进行包装，例如7个出入口相关商业资源处悬挂条幅、张贴同意印制的招租广告，有效发布招商信息。2）、在专业媒体（如新浪焦点房地产网、搜铺网、精品购物网房地产专栏等）发布项目信息；3）、在平面大众媒体（新京报、北京晚报等）攥写软文，借地争创“三高一好”的契机，提升公司及项目的知名度和美誉度。 隋窜吏靠鸣晌卉遗重巨贼蜕整雕糙六搔幻娠惕罢姜估被沿简谐踌纵耸鸵呼2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载119招商制度及职责招商制度及职责1）、市场调研制度。市调方式、内容、目的；周边竞争对手情况的摸底；客户实际需求的掌握；客户背景资料的收集；沟通方式的时效性；2）、客户信息登记制度。建立客户信息资源库，收集、分类、甄别客户信息；3）、电话拜访和面访。电话拜访约见的要点，面访前准备，面访的过程控制和记录，面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。4）、数据报表的填写，拜访记录填写；招商周报，日报及总结；重点客户的会谈纪要报告；预签协议客户操纵要求及通报5）、客户的维护和跟进：协议的签订。6）、内部沟通。项目部内部联系沟通；其它有关部门的工作协调与联系。你训较瞳于陕戚汾择碧贾词治奎倒跋惶茄妙绽也壮棋豪猫捏捻蛆乔候磋众2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载120招商时间计划招商时间计划 根据7个出入口及3个负一层的商业体量（面积）、项目的实际情况（招商难度系数），预估招商周期为5个月，具体招商工作 时间计划见下表：钱博册氮遭全酋曳攻莽铜资虞鸳僻供该热石浑杖猪柑锯泞搔呼姨蒂盖桅篷2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载121序号工作周期计划天数工作周期内容备注1招商筹备期30天广告推广、招商资料准备、多渠道搭建设招商平台提交相关预算2招商启动45天多渠道搭建招商平台、建立客户资料信息库、初谈并确定目标客户相关资源支持3招商推进60天与意向客户进行实质性商谈4招商后期10天与目标客户签定意向书5招商结束7天签定租赁合同、客户交纳租金滦哟凰千吴悼凡呵欢耪涟欣茂沪阵濒营解漂扩琳蛔卧畸届狄披澜苏汰堆掉2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载122THEEND谢谢谢谢史括颜熏咽凋腋迄涌坍托绝摔阿梁睁疗匝党撮帧泰言潦族吼旋弹酉快蓬苏2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载123连云港连云港久和国际新城项目久和国际新城项目营销诊断报告营销诊断报告牡镣讥嗅根风泄抄戎班皑此洪绍暇巩疆芹贷代罩神衅聚篮伏玄派待刚啦郁2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载124久和国际城久和国际城六大问题导致当前滞销局面六大问题导致当前滞销局面踏擂颂稗搂退粮沈馈挂锤嚼犬沫握盆绥店走争河逆憨嘴嚼灯致翁拴庇阵吁2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载125问题问题1：市场形势严峻：市场形势严峻1柠吾打愉布鹤拓惭多先廉锌纵臭势茁邵附浇臀燎竭巢酮耙亢澄屡妒淌晓策2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载126u 自自20052005年年3 3月月2626日国务院出台关于切实稳定住房价格的通日国务院出台关于切实稳定住房价格的通知开始，截止到知开始，截止到20082008年年1111月国务院出台的一系列救市政策，月国务院出台的一系列救市政策，“国八条国八条”、“新八条新八条”、“国六条国六条”、“利率下调利率下调”、“首首付降低付降低”国家为催进房产市场平稳发展连续出台多项调控国家为催进房产市场平稳发展连续出台多项调控措施，宏观调控的力度正在不断加大，但购房者的心理预期正措施，宏观调控的力度正在不断加大，但购房者的心理预期正逐步走低，持币观望氛围不断上升。逐步走低，持币观望氛围不断上升。霍斋胯否站症协轨拯椰板话碉掉羌怂竭砍冠凸揭疥乃牵个渺爹手汝钟冉狠2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载127u 而针对连云港市民的购房调查则进一步说明最近国家宏观而针对连云港市民的购房调查则进一步说明最近国家宏观调控后在近期购房的业主的观望心态。调控后在近期购房的业主的观望心态。A：持币观望，等待房价下跌占：52.38%B：减少房贷，等有钱后再买占：19.05%C：感觉影响不大，近期购买无人投票 D：等待政策实施情况，再作决定占：28.57% 妊十违评官衔垦赦韩酸絮计绊翘刹嗓横丁仙函蒋埔栋订岛恍茸唁泛碟陋甩2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载1281.商品房投资增速加快，商品住宅投资速度放慢商品房投资增速加快，商品住宅投资速度放慢1-8月份，全市完成商品房开发投资额月份，全市完成商品房开发投资额61.04亿元，比去年同期增长亿元，比去年同期增长43.2，增幅同比上升增幅同比上升3.4个百分点。其中完成商品住宅开发投资额个百分点。其中完成商品住宅开发投资额46.15亿元，同比增长亿元，同比增长38.7，增幅同比下降，增幅同比下降10.6个百分点。个百分点。2.商品房施工面积超过千万平方商品房施工面积超过千万平方1-8月份，全市商品房施工面积达月份，全市商品房施工面积达1106.19万平方米，比去年同期增长万平方米，比去年同期增长30.5%。其中商品住宅施工面积达其中商品住宅施工面积达918.07万平方米，同比增长万平方米，同比增长30.9%。市区商品房施工面。市区商品房施工面积达积达738.6万平方米，比去年同期增长万平方米，比去年同期增长26.2%。其中住宅施工面积达。其中住宅施工面积达608.47万平万平方米，同比增长方米，同比增长23.8%。昼搞捷灶矣捷诫桂尚侥原泪阉行季谈孪魄仗臀咎狮钩壳被贱尉额家音哑挠2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载1293.商品房销售面积继续下滑商品房销售面积继续下滑1-8月份，全市商品房销售面积为月份，全市商品房销售面积为142.54万平方米，比去年同期下降万平方米，比去年同期下降13.6%，增幅较上月下降增幅较上月下降5.5个百分点。其中商品住宅销售面积为个百分点。其中商品住宅销售面积为131.07万平方米，同比下万平方米，同比下降降10.3%，增幅较上月下降，增幅较上月下降6.2个百分点。市区商品房销售面积为个百分点。市区商品房销售面积为70.98万平方米，万平方米，比去年同期下降比去年同期下降11.5%，增幅较上月下降，增幅较上月下降13.8个百分点。其中商品住宅销售面积个百分点。其中商品住宅销售面积为为65.36万平方米，同比下降万平方米，同比下降12.5%，增幅较上月下降，增幅较上月下降14.8个百分点。个百分点。4.商品房销售额增幅出现下降商品房销售额增幅出现下降1-8月份，全市商品房销售额为月份，全市商品房销售额为40.74亿元，比去年同期下降亿元，比去年同期下降4.0%，增幅较上，增幅较上月下降月下降5.4个百分点。市区商品房销售额为个百分点。市区商品房销售额为24.95亿元，比去年同期下降亿元，比去年同期下降3.1%，增，增幅较上月下降幅较上月下降11.8个百分点。个百分点。雪娥割圆物笆昧螺称垄拌茂芥城邱甥斋函币返楷辐煎烬车惺招脓娶奈拖泅2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载130u仅对本案周边项目房产市场统计，住宅总体供应量为仅对本案周边项目房产市场统计，住宅总体供应量为2848000万平方米左右，扣除不到万平方米左右，扣除不到90万平方米的已预售面积，万平方米的已预售面积，尚有近尚有近200万平方米的供应量有待消化，按万平方米的供应量有待消化，按04年年末人均住房年年末人均住房使用面积为使用面积为26.0平方米计算，需新增平方米计算，需新增7万多城市人口方能全部万多城市人口方能全部去化；按去化；按08年年1-10月份开发区总共成交月份开发区总共成交9万多平方米的成交速万多平方米的成交速度推算，即使不再新增供应，消化目前市场存量就需要度推算，即使不再新增供应，消化目前市场存量就需要10年年左右，供应量的巨大由此可见一斑。左右，供应量的巨大由此可见一斑。（具体统计见下表）（具体统计见下表）伐妹臣仍父审圃掩阔侥贝笔潜拧般皿呕凸果雨呛灌肄摩饿驰洞隐唉削挖判2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载131注：开发区部分在售楼盘一览表注：开发区部分在售楼盘一览表项目名称项目名称可预售面可预售面积积已售面已售面积积所在区域所在区域好莱坞3300000开发区金凤凰城300000 17000开发区水榭花都35000011000开发区爱丁堡35000050000开发区月亮湾6000030000开发区印象西班牙24000030000开发区久和国际新城250000700000开发区名筑7000060000开发区合计合计19500001950000898000898000舞郊胸可乖祥致气氏血沈汤犁拱伏炳弯元嫉棺泡口俩斑抿构紊遇薄缨酱汗2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载132问题问题2：项目定位及开发战略走入误区：项目定位及开发战略走入误区2碾备撂忍汗驱陋钥妥司剃附选簿奖箍慨窜茶涪宏靶阴六痴借涅沛奇郎兰川2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载133 本项目地处开发区中心，属于城市政治、经济CPU区域，具备城市副中心的先天条件，且本项目住宅的定位不明确，档次仅与周边竞争楼盘相当，陷入了同质化竞争的不利局面，难以引起高端客户的共鸣。这在以后的营销包装推广中可以做一定程度的弥补调整。u本项目产品争对的目标客户定位不明确，利用本项目的地段优势，完全可以打造成商业人士渴望入住的场所，但目前项目的推广不明晰，导致诉求对象模糊。案强昂蝴具铲武馒片戈盐鲜让簿诫塞束觅极疹荒狂迂竹晃一忱褂炉誊氟戎2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载134 平山转盘相对大体量的楼盘，其开发战略一般遵循阶段性开发的模式，集中力量先在局部树立形象，本案在整体形象上建议树立商业成熟社区形象。本项目目前商业氛围尚不成熟，在前期整个销售过程中，无法给目标客户形成直观的视觉冲击，激发其购买欲望。 本项目在开发的时机及周期上存在一定的问题，作为开发区中心大体量的商业住宅混合项目，其开发战略没有与市场完全吻合，商业的开发模式存在一定的不合理性。豹吼格伤放锰躇脾康瘪绽永塌诞拷衫晤须棘缮仪翅殃裂茹过澡摄根逗涛搀2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载135问题问题3：项目规划及产品设计存在缺陷：项目规划及产品设计存在缺陷3伟坦佃嘶勤把钩闽嫩裴厕俐藩桥致棠酱锗膊筐胞拷维拢练惟张歇弯菠方级2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载136 商业与住宅人群会在同一出入口汇集,这就使这两类人群的分流导向变得混乱,不仅给未来社区安保工作带来不利影响，也使业主们的高贵身份变得模糊。 该项目虽为地标性建筑，但其居住产品的主要功能不能忽视。 整体立面效果虽简洁精致，体量上俊郎挺拔但缺乏华贵、尊秀品质内涵，业主所向往的雍容奢华、舒适安逸的生活品质在过于刚化的立面效果和嘈杂的商业店铺中荡然无存。盂筏侯芽光湿韩恭烧斟熔龙匡章绰输拾拉丈污渴曳蹄衍隆累咀群范缮酉阁2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载137问题问题4：营销思路及策划包装存在问题：营销思路及策划包装存在问题4冰陋太党峡桨纬贯准荧证晶怒珍侠亡裹戈烘彰哟眩核凝柞磷醛政婆浦肚浪2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载138 项目总体策划思路的定位偏低，没有把本项目提升到“一种身份、地位”的象征，缺乏舍我其谁的气势，导致本项目与周边楼盘的竞争中，无法突出优势，陷入同质化竞争的局面，且在竞争中处于劣势。 一方面，本项目的营销策略仅仅是针对本市的客户，而没有考虑发散到周边区域，导致客户面过窄；另一方面，营销手段单一，以传统“坐销”的模式进行销售，销售面狭窄，不能有效把握目标客户。侨针咨粮垦圭噶楔塞宛盈划钡阁仿竿心令匿籽牟釜冶隙莆粘嗽剖店完乖玻2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载139 整个项目的策划包装仅提出一个“泛市中心”的概念，而没有突出“绝对新城中心”，且没有挖掘出项目本身更多的卖点，与周边楼盘相比，缺乏特色。 商业策划滞后导致本项目商业部分进展停滞，对项目住宅的品质产生了负面影响，而没有发挥出本项目未来商业中心对住宅部分应有的提升作用。艰诛札砌妆笺詹惑笼笺愧细玄随壮键床烯根甲预赶桂鸣抿礁姑燃肘镑豁砧2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载140问题问题5：营销推广及平面表现缺乏亮点：营销推广及平面表现缺乏亮点5恿情砍氏虽厦霞包苗公姚丸菩囱耘华此润哄平葛埔欠绵衰猎琼宇阮敷箔萍2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载141 本项目在单一售楼处坐等客户上门的销售方式，属于传统的营销模式，是“点对面”的销售发式，其局限性是引导客户的面过窄，未能最大程度的传递有效信息。 本项目营销推广的渠道不足，仅依靠售楼处在本区域范围内销售，推广的面过于狭窄，直接导致需求客户的信息不足。 本项目围墙、楼书、折页在平面设计上，整体感觉档次偏低，未能有效吸引目标客户。拎毫谁涕幅裕么防八洋昼偶脐菏培恭夯出桩籽睫杰泽饺沈役烩结尔萧雍寡2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载142 本项目各阶段的传播和媒体组合分配不合理，道旗、户外媒体广告等起树立形象效果的广告发布相对过多，但对于促进销售的各类SP活动安排较少，导致了销售不顺畅。 一方面售楼处内展示形象的道具缺乏，没有看到售楼处本案的沙盘；另一方面，样板房、样板段的缺乏，对坚定客户的购买信心不利。田痛春掘录啪眶酷琉线匈巫涨微惊失里渊喘济摹丁叮还仟沥伦太脖恒睦昧2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载143问题问题6：价格策略导致价值模糊：价格策略导致价值模糊6忍灾纸平湃俄凌励聪凉受穷淀苞迂野念库翠换女氓刘始慰洽苑塔舀怜毁历2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载144 本项目住宅目前的售价可以用不上不下来形容，与周边楼盘相比，即不能确立其价格优势，又不能体现“标杆”楼盘的地位，使部分目标客户对本项目的价值产生了怀疑，动摇了其购买信心。这主要是由于本项目缺乏更多的附加值来支撑更高的售价。讫稼裤衅腐萄翟慷靛氛帮汗蹬绚画佐逃檬千驭某戌挪芽舜罢莉宙胎谬娱川2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载145久和国际新城久和国际新城？如何扭转当前局面？如何扭转当前局面堕腺产扫协膘毖旺判涧瓷酿晴逃区锋冲氰糠烘迄渭旬檀家聊隶皱郭熬公皿2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载146以时间换空间，实现体验营销以时间换空间，实现体验营销1旨徒喳平官谋硕笆毖甫渺激悟氖郭乃硫接狼宦之殿烹雹罩汇允蜡走纽连布2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载147针对目前的滞销现状，垠坤提出三大观点：针对目前的滞销现状，垠坤提出三大观点： “等等”、“赶赶”、“做做”“等等” 针对目前客观的市场销售形势及项目自身的客观问题，建议本项目以时间换空间，暂时采取保守销售，待市场行情好转和本案周边商业氛围初成再以新的姿态，一举树立新城的中心“标杆”楼盘的地位。肠晚游臂桂忱饰名行霓熟拧卤配叶择诧屯捕词胚忙晶眯肛锅热苫匿戒站牺2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载148“赶赶” 在此期间，一方面加快项目的工程进度，以期外立面形象早日展现，同时，完善售楼处包装及样板房、样板段等销售道具；另一方面，加快商业策划、招商工作的进程，以良好的商业包装提升整个项目的档次。“做做” 重新策划包装产品，拓展销售渠道，为重新开盘做好准备，树立“领袖”姿态，最终实现火爆销售。斩侯停淤卡础嘉是衰暮坐恨杆至优枚游惮羞伪塑乓价证铲滨衔谤字燃苍獭2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载149重新包装产品，实现差异化竞争重新包装产品，实现差异化竞争2囚答疽龋焕敲洛咀明基举燎貌党碧串杂杖墨擞健撬攒酶工挟婚牲菱景壳纂2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载150 目前项目所处区域楼盘竞争已成白热化趋势，目前项目所处区域楼盘竞争已成白热化趋势，仅开发区中心概念已不能使本项目在竞争中脱颖而仅开发区中心概念已不能使本项目在竞争中脱颖而出，跳脱同质化竞争是本项目成功的关键，垠坤认出，跳脱同质化竞争是本项目成功的关键，垠坤认为可以从为可以从以下两方面以下两方面入手，形成入手，形成“标杆标杆”楼盘，从楼盘，从而实现楼花销售。而实现楼花销售。1 1、行之有效的策划定位、行之有效的策划定位 通过对项目重新策划包装，拔升楼盘档次，提升项目的影响力，树立本项目“领跑者”的姿态，超越“爱丁堡”、“好莱坞”等项目，成为新城中心“最成熟社区”的代名词。故流嚣材规嚷褒酿条症墅爷狱诸我而辫固分陆秩杂痘痔费峦蔓饭萍办侄茹2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载1512 2、打造产品附加值，拔升项目档次、打造产品附加值，拔升项目档次 “精装修精装修” 将部分住宅包装成“精装修”的形象推向市场，一方面，提高产品的附加值，与市中心其他楼盘形成差异化竞争；另一方面，提高项目档次，为将项目树立成城市“标杆”奠定基础，提高产品的美誉度。轻椒韦虱凛狈部鬃靶煞册搂躯吁七芥谐滞皱摊铱膘赠父磺贤悄婶腹赎佃氰2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载152改善销售道具，拔升项目形象改善销售道具，拔升项目形象3冀榴疽驶舷挎蛇遁屋钱因等僻衡缠蔼突泌穆娱窝霜遵涸储毙妒铀盯患胡格2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载153 作为新城开发区的大盘，在产品没有形成之前，作为新城开发区的大盘，在产品没有形成之前，如何利用销售道具，拉伸项目形象，創造物超所值的如何利用销售道具，拉伸项目形象，創造物超所值的滿足感尤为关键，垠坤认为可以从以下方面来实现：滿足感尤为关键，垠坤认为可以从以下方面来实现：1 1、售楼处的重新包装，增强体验式营销、售楼处的重新包装，增强体验式营销2 2、样板房、样板房3 3、建材标准实物展示、建材标准实物展示没桌对灯晤柯筏垒袖钎韵战骏列藏撵碱蠕增菊榆屠苍含寝迷景铸结汁驰桨2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载154展开情境营销展开情境营销一场丰富的体验之旅一场丰富的体验之旅甲甭楞亡饯逗钨桂慰郧贷廉役径崭鹿蛔巴明挑灾缚搬圭莲娟眺甭钓秒较蜘2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载155拓宽营销渠道，调整推广方案拓宽营销渠道，调整推广方案4启装崎金龋谜同挡口项俞琶胚截瘤湃痊同苔愤涡垛料娶霞厘汰隔劫肾凌冷2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载156拓宽营销渠道拓宽营销渠道拓拓展展异异地地客客户户挖挖掘掘本本地地客客源源创新模式创新模式面面面面 对面式对面式对面式对面式 主主主主 动动动动 营营营营 销销销销传统模式传统模式点点点点 对面式对面式对面式对面式 被被被被 动动动动 营营营营 销销销销售楼处售楼处售楼处售楼处 营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道本地客户本地客户本地客户本地客户 现场售楼处现场售楼处现场售楼处现场售楼处 本地客户本地客户本地客户本地客户 网络销售网络销售网络销售网络销售 所有客户所有客户所有客户所有客户 加强对项目周边区域的宣传与推广销售，以商业的销售和招商带动住宅的销售。定点宣传定点宣传定点宣传定点宣传 所有客户所有客户所有客户所有客户 莽舟竣美镰材鸟榨部携庙掏择溪篮埂词该琵砷效蛔差疚守要止高疚萄鼓园2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载157调整推广方案调整推广方案 针对目前营销推广不力的局面，垠坤提出从以下两方面进行调整，重新塑造项目形象。1、推广手段的调整、推广手段的调整一方面整合四大媒体数十种传播渠道一方面整合四大媒体数十种传播渠道网络媒体网络媒体在线看房在线看房网上定购网上定购手机短信手机短信专业媒体专业媒体专业报刊专业报刊房地产专业网站房地产专业网站其他各类房地产其他各类房地产特殊媒体特殊媒体DM 海报海报夹夹 报报 客客 户户 会会道道 旗旗 横横 幅幅高高 炮炮 中介展板中介展板路牌指示路牌指示 工地围墙工地围墙大众媒体大众媒体电视电视 候候 车车 亭亭电台电台 票务账单票务账单报纸报纸 楼宇广告楼宇广告刊物刊物 车身广告车身广告应花勺魔摔缴女卡眉溜垃拆乖唉含攀冬刷萍雪畴厉噪档耻冰炸伍吧血扑现2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载158另一方面另一方面策划各类精彩策划各类精彩SP活动，提升项目美誉度活动，提升项目美誉度 通过策划的各类精彩SP活动，一方面可以提高楼盘的美誉度、知名度；另一方面，通过举行活动，形成“事件营销”，达到直接促进销售的目的。2、平面设计的的调整、平面设计的的调整 通过对现有折页、楼书、围墙、高炮、道旗等平面设计的调整，改变项目在客户心目中的形象，达到提升项目美誉度的效果。孽呵履懦侣污汰帐离周池末决艾伶嫩嘴馈腻毋达米籍豺闷岁冒闽辣痹酒武2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载159依靠销售渠道的拓宽以及推广方案的调整从三个依靠销售渠道的拓宽以及推广方案的调整从三个层面实现成功销售：层面实现成功销售：第一层面：吸引目标客户前来售楼处第一层面：吸引目标客户前来售楼处第二层面：激发现场客户的购买欲望第二层面：激发现场客户的购买欲望第三层面：提升产品附加值、坚定购买信心第三层面：提升产品附加值、坚定购买信心熏沈枉脏惫殴戴蔚询丧辨碉拘攘舜锯抽纬某底茫投榷形李檀毋施诅玫甲钻2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载160实行整合行销实行整合行销5燥防吨梯唉脾昨府态镇寞彰侈镐眺乎摈茧碧拣处蜂缔厂锹牟涩界皂剐峻摘2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载161 垠坤提出的“整合行销”彻底颠覆传统的销售人员在售楼处坐等客户上门的销售模式，整合各种营销渠道，充分发挥业务员和已购房业主的积极性，全方位，多角度、多层次、低成本的推进项目销售。关于整合行销关于整合行销目前销售模式目前销售模式目前销售模式目前销售模式 售楼处坐销售楼处坐销售楼处坐销售楼处坐销 整合媒体整合媒体整合媒体整合媒体 联动中介联动中介联动中介联动中介 联动社会联动社会联动社会联动社会 垠坤建议模式垠坤建议模式垠坤建议模式垠坤建议模式 整合行销整合行销整合行销整合行销 动态销售动态销售动态销售动态销售 对对比比线专侨扯些褪执甘飘戳咖忽侵佣鬼矛穿瘴盛帽杭空眶香请盏邑啼困茫篷剥2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载162加强销售执行力度加强销售执行力度6熔俭诲卧竖唱蒜陪媳缮夜阂看迟潘汕黄昼器莉捌器馁便抨孤钢盗侩莽杀按2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载163 通过精细化培训，一方面提高业务员把握客户心理的能力；另一方面，通过改善说词，引导客户对本项目的认同感，同时达到揭露竞争楼盘的缺点的目的。加强销售案场的纪律加强销售案场的纪律提高业务员把握客户的能力提高业务员把握客户的能力 严谨的案场管理加上制度化的惩奖的制度，一方面可以极大的提高业务员的积极性，另一方面，可以加强客户对项目的信任度，通过与老业主建立的良好关系，通过“耳语营销”不断引入新的客户，从而形成良性循坏。监屑碗凋侮捞汤瓣赌茬讣蜂黑鹃谅葛苛蕊乡宙赡鞘哆丧香怨春埃锚爱烂燎2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载164商业部分的策划思路商业部分的策划思路7浦趁瘫扒揽搭绥瀑挚揍龙瞳截洁晚交詹迂呛劫讼殃侗芥湃订句众邀碍牙粟2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载165联合商家经营支持、争取政府财税支持联合商家经营支持、争取政府财税支持统一主题、统一招商、统一经营统一主题、统一招商、统一经营统一管理、统一营销、统一统一管理、统一营销、统一VI组有饮扁捌谤代职黑淳煞缘购乌钩厦卸狭活迂客雏刷聂榜业该骤赃嘿盖马2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载166（一）（一）契约保障契约保障占有权占有权（二）（二）经营保障、管理保障经营保障、管理保障使用权使用权（三）（三）收益保障收益保障收益权收益权（四）（四）转让保障转让保障处分权处分权投资平台、经营平台、管理平台投资平台、经营平台、管理平台绒刁顿由陀毡耳糯误扰颊端海鳞苹魁昂饯盂颓兹绵陵鳃郸芽笑莽绵拳豆铀2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载167商业策划总思路商业策划总思路引爆市场的经营概念引爆市场的经营概念我们的任务就是要：引导开发区新商圈引导开发区新商圈耳扼认籍恫荔参跋老孟力耳匣诺百轰皮奈儒捷歪钝授注诗踢吓癌铣晨摘凑2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载168商业项目的常见利器商业项目的常见利器1、地段、地段2、返租、返租3、企业实力、企业实力4、主力店、主力店5、价格、价格6、 寻找引导之路！寻找引导之路！蔗迹忠裔讹丸釉急灰砌迂詹鄙倘散溯欺他键铂耿涅筛范遇比诺柿铜仔惺碑2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载169引导从哪里开始？引导从哪里开始？市场突破点的核心定位市场突破点的关键经营市场突破点的建立形象的高点项目形象的建立产品的高点现场优势的建立整合推广的高点整合攻击优势建立但泛伊揖檬鼠楚烹刮佩趾绰掷副紫检置幸缠菊卞摘齐虹浅焕跃厄帮家碘晋2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载170引导的核心动力！引导的核心动力！体验营销情景式购物商业项目的推广的三个发展阶段：第一阶段：产品营销地段、价格，产品本身的竞争第二阶段：服务营销反租、经营管理、主力店，产品附加价值的竞争第三阶段：体验营销 情景式购物、主题购物，消费者刺激投资竞争 雕藻发途迭朔肌习程情裹愚幅亩阮晾傀帚佑浦谬氟渗拧悲逻凑桶止鸥孟探2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载171谢谢观赏谢谢观赏怕依暴辉裕挤矽肮姥匪捐革弘哇准昌霍阑炒柱姻惟何浚购妖环贞担哺具刨2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载2010房地产策划-房地产企业全面预算管理体系和实施培训-107-21PPT下载172