No.1市场研究市场研究取势篇：中国梅州喜之郎(梅州项目)商业模式报告2014年8月No.2作业工具图作业工具图无极倍增商业模式无极倍增商业模式取势发展策略建筑规划租售分析财务分析商业运营品牌推广项目的发展战略资源整合商业模式构建市场水平切割项目资源整合政府资源整合产业资源整合资本资源整合城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源优术明道合众No.3商业模式构建逻辑思路规划策略规划策略业态策略业态策略建筑策略建筑策略租售分析租售分析财务分析财务分析No.4PART 4 财务分析PART 2 运营方向策略PART 3 销售核心策略方向商业模式构建 目录PART 1 整体规划构思No.5在进入正式商业模式规划报告之前，我在进入正式商业模式规划报告之前，我们先来回顾一下在定位报告中已经提出的们先来回顾一下在定位报告中已经提出的项目总体定项目总体定位位No.6喜之郎喜之郎 国际汇国际汇项目整体定位 定位总结生产加工生产加工休闲休闲居住居住产业产业旅游旅游新城级产业旅游城市综合新城级产业旅游城市综合发展区发展区娱乐娱乐娱乐娱乐No.7商业模式核心 核心关键词 本项目采用的商业模式核心为产业发展区、旅游发展区、城市发展区、人文居住区的创新型商业模式；这样的商业模式，寓意喜之郎国际汇也将成为梅州区域家居产业的标杆示范项目。产业发展区城市发展区人文居住区商业模式旅游发展区No.8根据商业模式提出的核心组成部分，如何落地根据商业模式提出的核心组成部分，如何落地项目整项目整体概念规划构思体概念规划构思No.9PART 1 整体规划构思一、整体规划策略二、整体业态策略二、整体业态策略三、整体建筑物业策略三、整体建筑物业策略PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.10一、整体规划策略 规划设计原则与理念 以定位目标为基准，始终贯穿“新城级产业旅游城市综合发展区”的关联定位要求。结合项目地块情况，充分考虑其重要战略位置，与整个片区规划相协调，从整体把握项目规划。由市场调研结论推导得出本项目发展方向，从而明确项目整体规划。支撑项目“滚动-合作”发展策略。符合地符合地块情况块情况匹配市匹配市调结论调结论满足项满足项目定位目定位支撑发支撑发展策略展策略No.11规划路剑英大道南剑英大道规划路一、整体规划策略 地块分析 用地规模：540亩（合360000平方米）地形地貌：地块较方正规则，但存在地势高差。地块四至： 东至：剑英大道 南至：剑英大道南 西至：规划路 北至：规划路地块现状两利：从地块现状：地块较方正规则，利于项目规划；从地块路网：剑英大道及剑英大道南道路间距较宽，利于形成商业展示面；地块分析“两利三弊”三弊：从地块现状而言：地块不平整，存在一定的地势高差，开发成本较高；从地块环境而言：地块周边尚属一片生地，缺乏必要生活配套设施；从地块路网而言：地块路网不够完善，目前只有剑英大道已修建，其他路网正在修建中。No.12一、整体规划策略 规划布局主推方案一 一心：中心景观广场主轴：一横一纵一环三区：产业产业发展区城市MALL旅游城市发展区人文居住区人文居住示范区多组团：红星美凯龙家居生活广场，灯饰馆，建材旗舰体验街区，百货MALL，酒店公寓，水乐城，人文居住区A方案产业城市人文居住示范区 建材旗舰 联排街区 红星美凯龙家居生活广场 水乐城酒店公寓百货 MALL人文居住区灯饰馆No.13一、整体规划策略 经济技术指标实用地面积360000 m2540亩建筑总面积880000 m2容积率2.4产业MALL180000m220%集中式商铺50000m2，联排商铺130000m2建筑密度35%城市MALL150000m2 17%集中式商铺150000绿化面积108000m2 占实用地面积30%人文居住区550000 m263%高层：350000，花园洋房,150000，联排别墅12000，商业风情街38000规划指标本项目实用地约360000平方米（折合540亩），规划总建筑面积880000平方米，容积率为2.4，建筑密度为35%（按现行方案测算）。另外绿化面积30%，根据实际情况可调配比例。No.14沿街商业价值分析两大主干道剑英大道是目前城市主干道，连接广梅路，临近长深高速城西收费站，利于汇聚人流量。剑英大道南是未来城市主干道，待客都大桥建成后，将连接剑英大道，昭示性较好，通达度较高，利于迅速聚集人流。三大核心位置产业MALL面临未来城市主干道剑英大道南，连接城市西片区，通往五华县等地，商业潜力巨大。城市MALL处于剑英大道与剑英大道南交汇处，待客都大桥建成后，连接江南新城与梅县新城，商业价值最大。人文居住区临近梅州富力城，短期内能共享配套资源，也可以适当隔开客家新天地，集一广场等城市综合体与本项目城市MALL的竞争，利于项目打造差异化。一、整体规划策略 沿街商业价值分析 商业价值主要由剑英大道与剑英大道南交汇处向项目内部逐渐递减，两条道路交汇处商业价值最大。剑英大道南剑英大道规划路价值递减规划路No.15一、整体规划策略 体量分析 产业MALL：约15-18万平方米人文居住区：约55-65万平方米城市MALL：约1-万平方米地块商业用地 容积率：2.0-2.5No.16 本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑形态提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必形态提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必须在建筑策略之前提出项目的业态策略。须在建筑策略之前提出项目的业态策略。下面请进入项目下面请进入项目的业态规划篇的业态规划篇No.17PART 1 整体规划构思一、整体规划策略一、整体规划策略二、整体业态策略三、整体建筑物业策略三、整体建筑物业策略PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.18产业城市人文居住示范区 建材旗舰 联排街区 红星美凯龙家居生活广场 水乐城酒店公寓百货 MALL人文居住区软装布艺灯饰二、整体业态策略 方案A各业态布局及体量配比 功能分区A方案功能业态产业MALL家具类、建材类城市MALL水乐城、酒店，公寓、百货MALL人文居住区住宅、商业风情街产业MALL板块28%72%20%35%9%5%人文居住板块城市MALL板块 45%体量配比No.19二、整体业态策略 方案A各板块业态细分及体量配比 产业MALL功能分区功能业态红星美凯龙家居生活广场家具灯饰馆灯饰，饰品，软装，布艺建材旗舰体验街区陶瓷石材，橱柜，卫浴洁具，、门木地板、楼梯、涂料墙纸、设计公司、酒店用品等建材旗舰体验街区体量配比 建材旗舰 联排街区 红星美凯龙家居生活广场% 灯饰馆No.20体量配比二、整体业态策略 方案A各板块业态细分及体量配比 城市MALL功能分区功能业态水乐城特色主题游乐园、儿童智力体验园、特色美食街、特色酒吧街酒店公寓SOHO公寓、星级酒店、百货MALL百货商超体验式、星级影院、电玩城，健身、养生会所35%45%20% 水乐城酒店公寓百货 MALLNo.21二、整体业态策略 方案A各板块业态细分及体量配比 人文居住区功能分区功能业态住宅高层、花园洋房、联排别墅商业风情街专卖店、教育培训、养生美容、咖啡厅、 茶坊、珠宝首饰、银行、便利店、洗衣店、医疗机构、 汽车美容等人文居住区人文居住区4%27%2%7%体量配比No.22 建筑规划作为整体规划及业态规划的总体的最终表现策建筑规划作为整体规划及业态规划的总体的最终表现策略，在明确本项目的整体规划及业态规划之后，究竟需要怎略，在明确本项目的整体规划及业态规划之后，究竟需要怎样的建筑规划来进行支撑？样的建筑规划来进行支撑？下面请进入项目下面请进入项目的物业规划篇的物业规划篇No.23PART 1 整体规划构思一、整体规划策略一、整体规划策略二、整体业态策略二、整体业态策略三、整体物业策略PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.24产业MALL建筑布局及形态思路：集中式 ：建筑体量较大，建筑立面表现形式丰富。而且具有内连外通的特点，对外可形成整体，对内可以整体形成联动，易于形成集聚效应，运用现代建筑风格，与现代材料进行结合，引领家居生活时尚。联排式：采用“双首层”概念，运用围合式建筑形态，使内环廊、外环廊相融相通，首层与二层相互联动，形成铺铺通车，打造下沉式广场，融合中央景观园林，实现绿色生态化采购平台。三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 组团规划：三大组团物业定位产业：集中式/联排No.25 产业MALL 产业发展区占地面积约158亩(10.5万平方米）建筑面积约18万平方米容积率1.7业态配比红星美凯龙：28% ，约5万平方米，灯饰馆:17%,约3万平方米，建材旗舰体验街区：55%，约10万平方米物业类别集中式，联排功能定位商贸建筑风格现代主义建材旗舰体验街区 红星美凯龙家居生活广场三、整体物业策略 功能分区及业态面积划分 灯饰馆No.26三、整体物业策略 建筑物业示意图 No.27城市MALL建筑布局及形态思路：集中式 ：建筑体量较大，建筑立面表现形式丰富。而且具有内连外通的特点，对外可形成整体，对内可以整体形成联动，易于形成集聚效应，运用现代建筑风格，与现代材料进行结合。街区式：以水系贯穿整个商业街区，将原本的室外交通转化为室内交通空间，不仅实现人车分流，也增加在功能实用价值。组团规划：三大组团物业定位城市：集中式街区式三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 No.28 城市MALL 旅游城市发展区占地面积约120亩（8万平方米）建筑面积约15万平方米容积率1.9业态配比特色主题乐园/儿童智力体验乐园/特色美食街/特色酒吧街：约5万平方米，占35%， 酒店、公寓：约7万平方米，占45%，百货：约3万平方米，占20%物业类别退台式、围合式功能定位休闲、娱乐、餐饮、办公建筑风格现代主义 特色主题乐园儿童智力体验乐园 特色美食街 特色酒吧街 SOHO公寓 精品酒店 百货MALL 三、整体物业策略 功能分区及业态面积划分 No.29三、整体物业策略 建筑物业示意图 No.30人文居住区建筑布局及形态思路：高层 ：通过高层提高住宅容积率以及土地使用率，实现价值最大化。花园式洋房：绿化率较高，景观资源较好，在建筑外立面上采用的是层层退台式设计，通过不同面积的阳台或露台，不仅使房体外观更具层次感和艺术性，也带来了更多的阳光，景观和视觉享受。联排别墅：兼具舒适性、独立性住宅的产品，拥有较大休闲空间，满足部分社会富裕阶层以及中产阶层需求。组团规划：三大组团物业定位人文居住区：花园式洋房高层联排别墅三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 No.31 人文居住区 人文居住区占地面积约225亩(15万平方米）建筑面积约55万平方米容积率3.7业态配比高层：约35万平方米，占64%，花园洋房：约15万平方米，占27%，联排别墅：约1.2万平方米，占2%，商业风情街：约3.8万平方米，占7%物业类别高层、花园洋房、联排功能定位居住、商贸建筑风格西班牙三、整体物业策略 功能分区及业态面积划分 No.32三、整体物业策略 建筑物业示意图 No.33产业MALL：现代建筑风格体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息； 城市MALL：现代建筑风格是比较流行的一种风格，追求时尚及文化内涵，非常注重空间的布局与使用功能的完美结合，尊重材料的特性，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果；人文居住区：西班牙建筑风格,中水是灵魂元素之一，水岸气息散落每个角落，体现建筑与水与人的完美和谐，西班牙建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺寸感。三、整体物业策略 建筑风格 No.34三、整体物业策略 平面空间布局 红星美凯龙家居生活广场 建材街区商业风情街人文居住区 酒店公寓水乐城 百货商超 灯饰馆No.35内部主干道三大交通主轴车流主入口人流主入口次入口三、整体物业策略 动线规划 No.36B方案No.37一、整体规划策略 规划布局主推方案B一心：中心景观广场主轴：一横一纵一环三区：产业产业发展区城市MALL旅游城市发展区人文居住区人文居住示范区多组团：红星美凯龙家居生活广场，灯饰馆，建材旗舰体验街区，百货商超，休闲街区,人文居住区B方案产业城市 人文居住区 建材旗舰 联排街区 红星美凯龙家居生活广场人文居住区休闲街区百货商超酒店 灯饰馆No.38体量配比二、整体业态策略 方案B各业态布局及体量配比 功能分区B方案功能业态产业MALL家具类、建材类城市MALL百货商超，休闲街区人文居住区住宅、商业风情街20%20%5%人文居住板块城市MALL板块60%95%产业MALL板块28%72%产业城市 人文居住区 建材旗舰 联排街区 红星美凯龙家居生活广场人文居住区休闲街区百货商超酒店 灯饰馆No.39二、整体业态策略 方案B各板块业态细分及体量配比 城市MALL功能分区功能业态百货商超购物中心，KTV，影院，电玩城休闲新天地精品酒店，花园酒店，特色美食街，会所，各国主题餐厅，酒吧，婚庆公司，民间工艺品，名品店，咖啡店80%百货商超20%20%20%百货 MALL休闲新天地体量配比20%No.40城市MALL建筑布局及形态思路：明清复古建筑 ：明清建筑最大成就就是园林领域，整体建筑呈现形体简练形象，具有明显复古取向，屋顶柔和的的线条轮廓消失，建立严肃，拘谨而硬朗的基调，追求空间艺术的变化，风格素雅精巧，达到自然美，建筑美有机统一。组团规划：两大组团物业定位城市：明清园林建筑风格三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 No.41休闲街区 城市MALL 旅游城市发展区占地面积约120亩(8万平方米）建筑面积约15万平方米容积率1.9业态配比百货商超：约3万平方米，占20%， 休闲新天地：约12万平方米，占80%：酒店，会所约3万平方米，占25%，特色美食街，酒吧，主题餐厅约6万平方米，占50%，其他约3万平方米，占25%物业类别联排功能定位休闲、酒店，购物建筑风格围龙屋，明清复古 休闲新天地 百货商超三、整体物业策略 功能分区及业态面积划分 No.42三、整体物业策略 建筑物业示意图 No.43 通过前面提出的整体规划构思通过前面提出的整体规划构思, , 结合项目实际情况，结合项目实际情况，充分考虑项目的限制条件，针对项目启动策略进行商业模式充分考虑项目的限制条件，针对项目启动策略进行商业模式构建显然非常有必要，从而实现快速开发、滚动资金。构建显然非常有必要，从而实现快速开发、滚动资金。 好的开始，是成功的一半，成功将从这里开始！好的开始，是成功的一半，成功将从这里开始！ 下面请进入项目启动策略篇下面请进入项目启动策略篇 No.44PART 2 运营方向策略一、项目整体启动策略二、一期启动策略三、一期规划策略四、一期开发时序五、一期开发节点控制六、一期物业发展建议PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.45一、项目整体启动策略 开发时序 一期三期二期二期产业城市人文居住区、基于梅州市区城市综合体以及住宅竞争激烈，而尚无家居建材专业市场，缺乏产业集群项目，属于市场空白点，本项目一期开发产业MALL板块，挖掘市场空白，抢先占领市场，塑造项目整体形象，以红星美凯龙的品牌效应带动一期建材旗舰联排街区的销售，推动项目回笼资金，保证后续滚动开发。、通过一期整体形象打造，考虑整体项目的联动性和营造氛围，二期开发人文居住板块，住宅板块通过共享梅县富力城的配套资源和氛围，填补短期内的配套空缺，且相应隔开周边城市综合体项目对于本项目的威胁，降低项目风险。3、基于一期以及二期的形成的规模品牌效应，且客都大桥建成后，三期将开发城市MALL板块，借助剑英大道与剑英大道南交汇处的优越位置，以及周边形成的商圈氛围带动人流量，且作为项目住宅板块生活配套设施，实现价值做大化。No.46二、一期启动策略 开发策略 占地面积：158亩（约10.5万平方米）两大组团：红星美凯龙家居生活广场 灯饰馆 建材旗舰体验街区No.47三、一期规划策略 商业价值分析 规划路剑英大道南剑英大道规划路商业价值主要由剑英大道向项目内部逐渐递减，红星美凯龙家居生广场所处位置商业价值最大。价值递减No.48三、一期规划策略 动线规划 车流主入口人流主入口次入口一楼车流主干道项目主干道规划道路三楼车流主干道No.49四、一期物业发展建议 体量分析 联排街区：约10万平方米主力店：约5万平方米占地面积约158亩(10.5万平方米）总建面积约18万平米容积率1.7建筑密度35%集中式商铺8万平方米联排商铺10万平方米灯饰饰品馆：约3万平方米No.50一期物业布局思路：主干道： 一纵一横组团规划：两大组团物业定位：集中式卖场/联排街区四、一期物业发展建议 物业布局及业态配比思路 建材旗舰体验街区%陶 瓷，灯饰,卫浴、橱柜地板、门布艺，窗帘软装酒店用品、设计公司1-2F3F体量配比红星美凯龙No.51四、一期物业发展建议 产品分析 产品分析表开间4米进深10.5米层高一层与二层5米，三层5.9米产品特点一层与二层单元，三层作为一个单元，采用框架结构，商铺之间可自由分割，灵活运用。商铺示意图一：车行通道车行通道三层二层一层No.52四、一期物业发展建议 产品分析 产品分析表开间4米进深10米层高一层5.9米，二层与三层5米产品特点一层作为一个单元，二层与三层作为一个单元，采用框架结构，商铺之间可自由分割，灵活运用。商铺示意图二：车行通道车行通道三层二层一层No.53四、一期物业发展建议 一期规划概念示意 No.54项目一期开发周期计划一年半，2014年8月至10月是规划设计及开工手续的前期准备工作，11月至2015年5月主体施工及安装工程，后期蓄客，销售招商持续到2016年1月。一期8月2014年7月10月5月2015年1月2016年1月4月7月10月五、一期开发节点控制 一期开发进度 12月规划设计方案前期开工手续主体施工及安装工程 销售招商到交付2月No.55 做为一个地产项目，成本和收益都是需要首先考量的核做为一个地产项目，成本和收益都是需要首先考量的核心问题。心问题。 在明确了项目规划层面的问题后，那基于以上规划，下在明确了项目规划层面的问题后，那基于以上规划，下面将进入财务分析层面，而在正式进行财务分析之前，我们面将进入财务分析层面，而在正式进行财务分析之前，我们需要先明确项目的租售分析，因为它们将直接影响项目的收需要先明确项目的租售分析，因为它们将直接影响项目的收益。益。下面请进入项目下面请进入项目的租售分析篇的租售分析篇No.56PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向一、租售物业策略一、租售物业策略二、租售配比二、租售配比三、租户组合三、租户组合四、租售定价分析四、租售定价分析五、租售价格测算五、租售价格测算PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.57一、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售物业策略租售物业策略产业MALLMALL集中式（红星美凯龙）联排（建材体验街区）面积租售面积租售一期5万m2100%/13万m2/100%红星美凯龙家居生活广场 建材街区商业风情街人文居住区 酒店公寓水乐城 百货商超 灯饰馆No.58参考因素项目特点目前项目尚是一块生地，商圈不成熟，开发过程中存在诸多不确定性，增大销售比例可以规避部分风险；项目一期开发的关键，就是为后续开发打下基础，以市场为导向，以项目为标杆，才能实现效益最大化；项目通过分期开发实现销售、招商，快速资金回笼为下一期开发提供资金，提高资金利用率；项目一期占地规模较大，片区尚不成熟，基础建设投入高，导致单位面积建造成本高；规避风险 效益最优化分期开发项目未来前景广阔，政府支持力度大，物业增值空间大。若开发商确需持有物业，建议持有利于物业升值的物业。市场价值租售比批次租售一期28%72%为了后续项目开发，滚动资金，建议一期联排街区全部销售，采用售后返租形式，保证资金周转以及项目后续发展。二、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售配比No.59产业类主力租户瓷砖类东鹏瓷砖，马可波罗瓷砖，蒙娜丽莎瓷砖，新中源瓷砖橱柜类欧派，方太，志邦，科宝博洛尼，金牌灯饰类奥朵灯饰，雷士照明，东方灯饰，开元灯饰，华艺灯饰软装类梦洁家纺，韩菲尔，好百年，宜家家居，美乐乐酒店用品类森源家具，利通达，华源轩绿色家具，艾芙迪卫浴类，科勒，箭牌，金牌，法恩莎，奥斯曼百货餐饮类主力租户餐饮类肯德基，必胜客，真功夫百货类沃尔玛，苹果，国美三、销售核心策略方向销售核心策略方向 租户组合No.60建议以售为主，租售结合，可快速回笼资金，为项目后续开发提供现金流。批次物业形态建筑面积(万)占比租售方式一期集中式528%租赁联排1372%销售合计1872%销售三、销售核心策略方向销售核心策略方向 租售物业No.61竞争项目整体区位项目规模升值前景市场容量要求： 去化率高，资金回笼速度快， 为后期项目开发提供资金流。定价因素项目物业的租售价格，根据五大维度来衡量。四、销售核心策略方向销售核心策略方向 租售定位分析No.62四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算以上是通过可比对象对本项目进行各项因素调整得出本本项目的可比价格。一、市场比较定价法梅州喜之郎项目一期联排物业比较项目修正系数（设本项目为100）评分项目 参考项目客家新天地梅兴正街新县城正街物业价格130001350012500区域因素150150125商业因素 110125150个别因素 1109590时间因素959085调差后价格7540 8421 8715 No.63四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算一、市场比较定价法 经对可比项目进行调查比较，使用市场比较法定价得出本项目市场均价8218元/.梅州喜之郎项目一期联排物业比较法定价表 评分项目 参考项目附件 （100%）客家新天地梅兴正街新县城正街调差后价格（p）7540 8421 8715 权重（%） 34%33%33%比较系数 2564 2779 2876 取整 8218 No.64四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算二、成本法 若按成本法计算一批次物业价格，折合成本价约为3736元/平方米，若按25%-45%的利润率计算一期商铺实收均价如下：成本价格利润率比较均价 （元/平方米）373625%467035%504445%5417 根据项目实际情况，最终选用利润45%进行价格核算，即成本法核算均价为5417元/平方米。No.65四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算三、收益还原法梅州喜之郎项目一期联排物业收益还原定价计算方法(暂按前两年免租或租金不递增计算） 投资回报率 当前预估 月租金价格 10年后月租金（按8%增长率） 10年回报销售价格 12年月租金 （按8%增长率） 12年回报销售价格 15年后月租金 （按8%增长率） 15年回报销售价格 计算公式 当前销售价格=目标回收年限预期年租金/年收益率 10%3051 6170 60 7196 76 9065 4069 8226 80 9595 101 12087 5086 10283 100 11994 126 15109 60103 12340 120 14393 151 18131 70120 14396 140 16792 176 21153 9%3051 6855 60 7996 76 10073 4069 9140 80 10661 101 13430 5086 11425 100 13327 126 16788 60103 13711 120 15992 151 20145 70120 15996 140 18657 176 23503 8%3051 7712 60 8996 76 11332 4069 10283 80 11994 101 15109 5086 12854 100 14993 126 18886 60103 15424 120 17991 151 22664 70120 17995 140 20990 176 26441 No.66四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算三、收益还原法计算公式：销售价格=年净收益/年收益率（P=a/r）假设本项目1012年内能回收成本，根据周边竞品项目的实际租金情况，预估本项目联排物业租金为50元/平方米月，按前两年免租金/或租金不递增情况下计算，1012年后租金价格为86-100元/平方米月；折合到当前售价为10283-11994元/平方米。收益还原法项目均价为：11139元/平方米。No.67四、销售核心策略方向销售核心策略方向 一期租售价格测算综合参照比较定价综合参照定价方法定价方法 样本价格 所占比重 可比价格 市场比较定价法 812850%4109 成本法 5417 25%1354 收益还原法 1113925%2785 合计 /100%8248No.68一期物业租售均价估算小结物业单价建材体验街区（售）8248元/平方米 为尽快启动开发回笼资金，一期以较保守的价格估算通过市场比较法、成本法、租金收益法进行测算，本项目建材街区联排商铺售价均价为8248元/平方米。PART4 租售分析小结No.69 明确项目的租售比例、租售价格等要素后，我们将对项明确项目的租售比例、租售价格等要素后，我们将对项目的规划设计指标进行设定，并基于该设定指标，对项目的目的规划设计指标进行设定，并基于该设定指标，对项目的相关财务指标进行估算。相关财务指标进行估算。 下面请进入项目下面请进入项目的财务分析篇的财务分析篇No.70PART 4 PART 4 财务分析财务分析一、经济技术指标一、经济技术指标二、开发进度二、开发进度三、开发成本三、开发成本四、经济收益分析四、经济收益分析本财务分析为初步概算方案，不作为最终经济测算、工程概算、价格报告依据。PART 4 PART 4 财务分析财务分析PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.71一、经济技术指标 一期经济技术指标 本项目一期占地105388平方米（折合158亩），规划总建筑面积180000平方米，容积率为1.71（按现行方案测算）；建筑物业为集中式商铺及联排式商铺。占地面积约105388m2约158亩建筑总面积 约180000m2容积率1.71联排商铺13000072.2%建筑密度44.6%集中式商铺5000027.8%绿地率30%停车位 900个No.72项目一期开发周期计划一年半，分为红星美凯龙家居生活广场及建材旗舰体验街区两个板块。红星美凯龙家居生活广场建材旗舰体验街区8月2014年8月10月5月2015年1月2016年2月4月7月10月二、开发进度 一期开发进度 12月2月No.73三、开发成本 开发成本项目单价占比总价1.、土地楼面价992元/24.8%12962.62、建安成本1200元/30%156003、管理配套费用800元/20%104004、综合税费700元/17.5%91005、营销管理综合费320元/8%4160合计4102100%52200单位：万元一期土地成本约12962.6万元，建安成本为15600万元，管理配套费用10400万元，综合税费为9100万元，营销管理综合费为52200万元。No.74四、经济收益分析 租售收益建材街区联排商铺收益分析：建材体验街区物业总建筑面积为130000，根据预测的销售整体均价为8248元/，则其销售总价为： 130000*8248元/=107224万元 建材街区联排商铺以整体均价8248元/进行测算，则一期联排商铺销售总价为107224万元。No.75 损益表损益表合计金额1现金流入1072241.1销售收入1072242现金流出522002.1开发成本522003税前利润550244所得税137565净利润41268一期建材街区联排商铺税前利润总额为55024万元，净利润为41268万元。单位：万元四、经济收益分析四、经济收益分析建材街区联排商铺损益分析：建材街区联排商铺损益分析：No.76商业模式报告总结商业模式总体策略规划策略业态策略建筑策略租售分析财务分析项目整体为南北向的规划布局朝向，“一纵一横一环”路网布局，划分三大组团，以部分商业作为项目配套。采用符合项目主题定位的现代主义风格，西班牙风格，明清复古风格等建筑风格，使集中式、联排、住宅三大物业相结合，产生最大规模效应。项目一期建材街区联排商铺总收入为107224万元，税前利润为55024万元，净利润为41268万元。通过测算，上述指标较为理想，项目可行。通过市场比较法、成本法、收益法测算，建材街区联排商铺售价均价为8248元/平方米。A方案产业MALL板块涵盖家具，陶瓷，卫浴，橱柜，酒店用品等业态，城市MALL板块涵盖主题乐园，酒店公寓，百货商超等业态，人文居住区打造高层，花园洋房，联排别墅等多元化产品，B方案相对于A方案重点调整城市MALL板块，涵盖特色酒吧街，美食街等。No.77 商业模式二（备选）No.78PART 1 整体规划构思一、整体规划策略二、整体业态策略二、整体业态策略三、整体物业策略三、整体物业策略PART 2 PART 2 运营方向策略运营方向策略PART 3 PART 3 销售核心策略方向销售核心策略方向PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.79一、整体规划策略 规划布局方案二 一个中心：商业中心区，利用道路交汇处，临近剑英大道，与富力城项目斜面相对，与客都新天下及集一广场等综合体项目沿街设置，易于形成集中商业氛围。 两个主轴：内部交通联系主轴四个板块：建材家居综合区产业发展示范区小商品商贸区小商品交易示范区人文居住区人文居住示范区商业中心区商业配套服务中心区多个组团：红星美凯龙家居生活广场、建材旗舰体验街区、小商品综合商贸区、商业中心区，人文居住区建材排式街铺灯饰城红星美凯龙小商品综合商贸区住 宅 区 剑 英 大 道 剑 英 大 道 南 商业中心区No.80一、整体规划策略 体量分析 建材家居约17万小商品商贸城约17万商业配套约9万建材家居约17万住宅板块约46万小商品商贸城约17万商业中心约9万No.81一、整体规划策略 经济技术指标实用地面积360000 m2540亩建筑总面积900832 m2容积率2.50建材家居城171863 m219.1%集中式商铺117285m2，排式商铺94578m2建筑密度34.55%小商品综合商贸区169574 m2 18.9%集中式商铺69350，排式商铺100224 m2绿化面积108005.4 m2 占实用地面积30%住宅459660 m211%高层：392700，洋房：66960道路面积115205.76m2 占实用地面积32%商业配套99735 m251%酒店、SOHO公寓：59040；商业裙楼：40695规划指标本项目实用地约360000平方米（折合540亩），规划总建筑面积900832方米，容积率为2.50，建筑密度为34.55%（按现行方案测算）。另外绿化、道路面积占地62%，根据实际情况可调配比例。项目分四个组团开发，包括建材家居城、小商品综合商贸城、住宅区、商业中心区。No.82 本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑形态提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必形态提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必须在建筑策略之前提出项目的业态策略。须在建筑策略之前提出项目的业态策略。下面请进入项目下面请进入项目的业态规划篇的业态规划篇No.83PART 1 整体规划构思一、整体规划策略一、整体规划策略二、整体业态策略三、整体物业策略三、整体物业策略PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.84建材家具 产业发展示范区： 红星美凯龙家具、灯饰、卫浴、橱柜 陶瓷、窗帘、布艺、地板、软装、设计。小商品综合市场 专业市场示范区 汽摩配件、百货小商品、五金机电、副食茶叶。住宅区人文居住示范区： 高层、洋房、商业风情街。商业中心星级酒店、SOHO公寓、商业裙楼。二、整体业态策略 各业态布局 住 宅 区商业中心区建材排式街铺灯饰城红星美凯龙小商品综合商贸区No.85物业业态占地面积（万）建筑面积（万）建筑占比建材家居市场家具2.455.6%灯饰城1.12.73%建材6.99.510.5%小商品市场汽摩配件2.63.43.8%百货小商品2.677.8%五金机电2.63.33.7%副食茶叶2.63.33.7%商业中心酒店+SOHO公寓1.55.96.5%商业裙楼2.14.04.4%住宅9.745.951%合计3690100%家具建材：规划建筑面积17.2万平方米，占总建筑面积的19.1%；小商品市场：规划建筑面积17万平方米，占总建筑面积的18.9%；商业中心：规划建筑面积约9.9万平方米，占总建筑面积的11%；住宅：规划建筑面积约45.9万平方米，占总建筑面积的51%。二、整体业态策略 业态配比19.1%18.9%11%51%No.86PART 1 整体规划构思一、整体规划策略一、整体规划策略二、整体业态策略二、整体业态策略三、整体物业策略PART 1 PART 1 整体规划构思整体规划构思No.87专业市场建筑布局及形态思路：三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 组团规划：四大组团物业定位产业：集中式/联排集中式 ：建筑体量较大，建筑立面表现形式丰富。而且具有内连外通的特点，对外可形成整体，对内可以整体形成联动，易于形成集聚效应，运用现代建筑风格，与现代材料进行结合，引领家居生活时尚。联排式：采用“双首层”概念，使内环廊、外环廊相融相通，首层与二层相互联动，形成铺铺通车，打造中央景观园林，实现绿色生态化采购平台。No.88商业中心建筑布局及形态思路：组团规划：两大组团物业定位商业裙楼：集中式三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 集中式 ：建筑体量较大，建筑立面表现形式丰富。而且具有内连外通的特点，对外可形成整体，对内可以整体形成联动，易于形成集聚效应，运用现代建筑风格，与现代材料进行结合。No.89人文居住区建筑布局及形态思路：高层 ：通过高层提高住宅容积率以及土地使用率，实现价值最大化。花园式洋房：绿化率较高，景观资源较好，在建筑外立面上采用的是层层退台式设计，通过不同面积的阳台或露台，不仅使房体外观更具层次感和艺术性，也带来了更多的阳光，景观和视觉享受。组团规划：两大组团物业定位人文居住区：花园式洋房高层三、整体物业策略 物业建筑布局及形态思路 No.90专业市场：现代建筑风格体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息； 商业中心：现代建筑风格是比较流行的一种风格，追求时尚及文化内涵，非常注重空间的布局与使用功能的完美结合，尊重材料的特性，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果；人文居住区：西班牙建筑风格中水是灵魂元素之一，水岸气息散落每个角落，体现建筑与水与人的完美和谐，西班牙建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺寸感。三、整体物业策略 建筑风格 No.91物业类型占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）建筑占比专业市场集中式6.614.716.3%联排14.719.521.6%商业中心 塔楼+裙楼3.69.911%住宅联排5.86.67.4%塔楼3.93943.5%合计3690100%集中式、联排物业：针对专业市场铺面的特征，以家居建材市场为主，红星美凯龙为集中式商铺，建材市场以及小商品专业市场为联排式商铺，集中式商铺以及联排式商铺占比分别为约16.3%和21.6%。塔楼物业：商业配套酒店以及SOHO公寓为塔楼建筑形式，能够起到一定的昭示性，其建筑面积占比11%。住宅物业：住宅物业主要采用联排及高层塔楼建筑形式，住宅塔楼及联排形式的面积占比分别为43.5%和7.4%。三、整体建筑物业策略 物业比例物业比例住宅塔楼43.5%联排专业市场21.6%商业配套塔楼11%住宅联排7.4%集中式专业市场16.3%No.92三、整体建筑物业策略 平面空间布局 建材街区 红星美凯龙家居生活广场 灯饰城 小商品综合商贸城 商业中心 商业风情街 住宅区No.93 下面请进入项目启动策略篇等与方案一致下面请进入项目启动策略篇等与方案一致