房地产建安行业财税实操、纳税筹划及税务检查大串讲房地产建安行业财税实操、纳税筹划及税务检查大串讲房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1、项目设立及取得阶段见图（1）项目目设立一般形式立一般形式（2）特殊）特殊项目公司形式目公司形式优劣及筹划劣及筹划房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1、项目设立及取得阶段读图（3）合同）合同订立、股立、股权方式与土地方式解析方式与土地方式解析谈判技巧与筹划判技巧与筹划（4）发票票对后期土地增后期土地增值税及企税及企业所得税影响；所得税影响；房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1、项目设立及取得阶段读图（5）成本）成本项目目处理、成本理、成本对象确立、利息象确立、利息资本化等成本核算本化等成本核算对后期两税影响；后期两税影响；（6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税所得税风险揭示及揭示及应对；房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目取得项目取得通过招拍或通过招拍或协议方式取协议方式取得土地得土地土地房产投土地房产投资注入资注入股权方式取股权方式取得土地或项得土地或项目目契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税印花税印花税财税财税2006162号：对号：对土地使用权土地使用权出让合同、出让合同、土地使用权土地使用权转让合同按转让合同按产权转移书产权转移书据征收印花据征收印花税。税。重点重点l股权方式取得土地项目成本真实性股权方式取得土地项目成本真实性l土地是否有合法凭证土地是否有合法凭证l交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确l所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花l契税交纳是否正确契税交纳是否正确l股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）股东受让股权是否代扣个人的所得税（股东）检查方法检查方法提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立项、规划、现场了解规划、现场了解记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目分摊办法是否合理分摊办法是否合理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税务自检与检查项目开发项目取得房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿影响收入/成本l项目建设项目建设拆迁拆迁印花税印花税契税契税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l拆迁费用合理性拆迁费用合理性l回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）回迁房处理视同销售（营业税土地增值税所得税）l区分单位与个人拆迁不同处理区分单位与个人拆迁不同处理检查方法检查方法提供拆迁协议、签收花名册提供拆迁协议、签收花名册记录不实成本在后期成本中剔除影响记录不实成本在后期成本中剔除影响关注款项支付情况、有无长期未支付款项关注款项支付情况、有无长期未支付款项比对大额异常票据特别是股东更换情况比对大额异常票据特别是股东更换情况关注拆迁合理性关注拆迁合理性一期与二期联动项目一期票据不同处理一期与二期联动项目一期票据不同处理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除回迁视同销回迁视同销售问题售问题成本及扣除成本及扣除分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目建设房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录8房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲开开发阶段段（1）项目开目开发阶段介段介绍（2）前期成本合同）前期成本合同订立立对土地增土地增值税影响税影响（3）设计合同几点注意事合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增税、所得税及土地增值税税处理）理）房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲开开发阶段段（4）成本核算）成本核算对象象对所得及土增影响所得及土增影响（5）开）开发阶段的的段的的测算算（6）基）基础设施与分施与分摊（7）建安）建安费（合同、（合同、结算、算、发票）票）处理，分理，分摊及分配及分配处理理（8）利息与）利息与资本化本化（9）不同分）不同分摊方法方法对会会计利利润、所得税及土地增、所得税及土地增值税影响；税影响；其他其他见图房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l前期工程前期工程费费印花税印花税土地使用税土地使用税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点l是否存在虚列情形土地是否有合法凭证是否存在虚列情形土地是否有合法凭证l是否按项目合理分摊是否按项目合理分摊l所有合同是否按规定贴花所有合同是否按规定贴花l前期票据合法性（如项目前期票据合法性（如项目A-B）检查方法检查方法提供设计等前期合同提供设计等前期合同核对前期票据核对前期票据分摊办法是否合理分摊办法是否合理底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本及所得税成本及土地增值税扣土地增值税扣除除成本及扣除项成本及扣除项目目分税种记录分税种记录税务自查与检查项目开发项目前期11房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l项目建设项目建设出包工程出包工程自营工程自营工程企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税印花税印花税营业税营业税个人所得税个人所得税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）甲供材营业税甲供材营业税自购建材费用是否重复计算扣除项目自购建材费用是否重复计算扣除项目建筑安装发票是否在项目所在地税开具建筑安装发票是否在项目所在地税开具方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；工合同、与相关账目票据进行核对；利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修利用关联方及主要合同方如总包、材料、装修合同比较合同比较核对票据核对票据底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设12房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿收入/成本l基础设施基础设施及其他及其他企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税重点重点票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）票据合法性、金额合理性（如名称是否一致等）是否为本项目费用（是否虚列）是否为本项目费用（是否虚列）红线外有政府补偿有无冲减成本红线外有政府补偿有无冲减成本分摊是否合理分摊是否合理方法方法决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、与相关账目票据进行核对；工合同、与相关账目票据进行核对；核对票据核对票据复核分摊公式复核分摊公式底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿所得税成本所得税成本及土地增值及土地增值税扣除税扣除记录影响数记录影响数据据税务自查与检查项目开发项目建设房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。u采取采取银行按揭方式行按揭方式销售开售开发产品的，首付款是否于品的，首付款是否于实际收到日确收到日确认收入的收入的实现，余款在余款在银行按揭行按揭贷款款办理理转账之日确之日确认收入的收入的实现。u有无跨年未确有无跨年未确认调增增应纳税所得税所得u有无有无应资本化利息本化利息费用化用化在当期扣除在当期扣除u2008年年预收款可以作收款可以作为广告广告费、业务招待招待费等基数（具体等基数（具体各地不各地不统一），之前不行。一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录15房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲建安企建安企业税税务政策解析政策解析1、纳税人将建筑工程分包税人将建筑工程分包给其他其他单位的，以其取得的全部价款和价外位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其用扣除其支付支付给其他其他单位的分包款后的余位的分包款后的余额为营业额2、纳税人提供建筑税人提供建筑业劳务（不含装（不含装饰劳务）的，其）的，其营业额应当包括工程所用原材当包括工程所用原材料、料、设备及其他物及其他物资和和动力价款在内，但不包括建力价款在内，但不包括建设方提供的方提供的设备的价款。的价款。3、纳税人的下列混合税人的下列混合销售行售行为，应当分当分别核算核算应税税劳务的的营业额和和货物的物的销售售额，其其应税税劳务的的营业额缴纳营业税，税，货物物销售售额不不缴纳营业税；未分税；未分别核算的，由主核算的，由主管税管税务机关核定其机关核定其应税税劳务的的营业额：（一）提供建筑（一）提供建筑业劳务的同的同时销售自售自产货物的行物的行为；（二）（二）财政部、国家税政部、国家税务总局局规定的其他情形。定的其他情形。4、条例第十二条所称取得索取、条例第十二条所称取得索取营业收入款收入款项凭据的当天，凭据的当天，为书面合同确定的付款面合同确定的付款日期的当天；未日期的当天；未签订书面合同或者面合同或者书面合同未确定付款日期的，面合同未确定付款日期的，为应税行税行为完成的完成的当天。当天。5、纳税人提供建筑税人提供建筑业或者租或者租赁业劳务，采取，采取预收款方式的，其收款方式的，其纳税税义务发生生时间为收到收到预收款的当天。收款的当天。16房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲跨地区跨地区经营建筑企建筑企业所得税征收管理所得税征收管理l建筑企建筑企业所属二所属二级或二或二级以下分支机构直接管理的以下分支机构直接管理的项目部（包括与目部（包括与项目部性目部性质相相同的工程指同的工程指挥部、合同段等，下同）不就地部、合同段等，下同）不就地预缴企企业所得税，其所得税，其经营收入、收入、职工工工工资和和资产总额应汇总到二到二级分支机构分支机构统一核算，由二一核算，由二级分支机构按照国税分支机构按照国税发200828号文件号文件规定的定的办法法预缴企企业所得税。所得税。l建筑企建筑企业总机构直接管理的跨地区机构直接管理的跨地区设立的立的项目部，目部，应按按项目目实际经营收入的收入的0.2%按月或按季由按月或按季由总机构向机构向项目所在地目所在地预分企分企业所得税，并由所得税，并由项目部向所在地主管税目部向所在地主管税务机关机关预缴。l建筑企建筑企业总机构机构应汇总计算企算企业应纳所得税，按照以下方法所得税，按照以下方法进行行预缴：（一）（一）总机构只机构只设跨地区跨地区项目部的，扣除已由目部的，扣除已由项目部目部预缴的企的企业所得税后，按照其所得税后，按照其余余额就地就地缴纳；（二）；（二）总机构只机构只设二二级分支机构的，按照国税分支机构的，按照国税发200828号文件号文件规定定计算算总、分支机构、分支机构应缴纳的税款；（三）的税款；（三）总机构既有直接管理的跨地区机构既有直接管理的跨地区项目部，目部，又有跨地区二又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由分支机构的，先扣除已由项目部目部预缴的企的企业所得税后，再按照国税所得税后，再按照国税发200828号文件号文件规定定计算算总、分支机构、分支机构应缴纳的税款。的税款。17房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲跨地区跨地区经营建筑企建筑企业所得税征收管理所得税征收管理l建筑企建筑企业总机构机构应按照有关按照有关规定定办理企理企业所得税年度所得税年度汇算清算清缴，各分支机构和，各分支机构和项目部不目部不进行行汇算清算清缴。总机构年机构年终汇算清算清缴后后应纳所得税所得税额小于已小于已预缴的税款的税款时，由由总机构主管税机构主管税务机关机关办理退税或抵扣以后年度的理退税或抵扣以后年度的应缴企企业所得税。所得税。l跨地区跨地区经营的的项目部（包括二目部（包括二级以下分支机构管理的以下分支机构管理的项目部）目部）应向向项目所在地主目所在地主管税管税务机关出具机关出具总机构所在地主管税机构所在地主管税务机关开具的机关开具的外出外出经营活活动税收管理税收管理证明明，未提供上述未提供上述证明的，明的，项目部所在地主管税目部所在地主管税务机关机关应督促其限期督促其限期补办；不能提供上述；不能提供上述证明的，明的，应作作为独立独立纳税人就地税人就地缴纳企企业所得税。同所得税。同时，项目部目部应向所在地主管税向所在地主管税务机关提供机关提供总机构出具的机构出具的证明明该项目部属于目部属于总机构或二机构或二级分支机构管理的分支机构管理的证明文件。明文件。l建筑企建筑企业总机构在机构在办理企理企业所得税所得税预缴和和汇算清算清缴时，应附送其所直接管理的跨附送其所直接管理的跨地区地区经营项目部就地目部就地预缴税款的完税税款的完税证明。明。18房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录19房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲3、预售及销售阶段（1）预售及售及销售介售介绍及会及会计处理理（2）营业税、土地增税、土地增值税、企税、企业所得税最新所得税最新规定（定（营业税条例及税条例及细则、国税、国税发2006187号及国税函号及国税函2010220号、所得税号、所得税31号文件）号文件）（3）税）税务自自检要点及要点及应对（展开（展开讲解解营业税、所得税要点）税、所得税要点）（4）项目目备案登案登记规定及筹划定及筹划（5）核算提示）核算提示（6）收入税）收入税务检查重点（展开重点重点（展开重点讲解）解）房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于加局关于加强土地增土地增值税征管工作的通知税征管工作的通知l为了了发挥土地增土地增值税在税在预征征阶段的段的调节作用，各地作用，各地须对目前的目前的预征率征率进行行调整。整。除保障性住房外，除保障性住房外，东部地区省份部地区省份预征率不得低于征率不得低于2%，中部和，中部和东北地区省份不得低于北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同，各地要根据不同类型房地型房地产确定适当的确定适当的预征率征率（地区的划分按照国（地区的划分按照国务院有关文件的院有关文件的规定定执行）。行）。对尚未尚未预征或征或暂缓预征的地区，征的地区，应切切实按照税收法律法按照税收法律法规开展开展预征，确保土地增征，确保土地增值税在税在预征征阶段及段及时、充分、充分发挥调节作用。作用。l土地增土地增值税清算是税清算是纳税人税人应尽的法定尽的法定义务。组织土地增土地增值税清算工作是税清算工作是实现土地土地增增值税税调控功能的关控功能的关键环节。各。各级税税务机关要克服畏机关要克服畏难情情绪，切，切实加加强土地增土地增值税税清算工作。要按照清算工作。要按照土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程的要求，的要求，结合本地合本地实际，进一步一步细化操作化操作办法，完善清算流程，法，完善清算流程，严格格审核房地核房地产开开发项目的收入和扣除目的收入和扣除项目，提升清目，提升清算水平。有条件的地区，要充分算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管管理中心要配合当地税理中心要配合当地税务机关加机关加强对中介机构的管理，中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构清算中弄虚作假的中介机构进行行严肃惩治。治。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于加局关于加强土地增土地增值税征管工作的通知税征管工作的通知l各各级税税务机关要全面开展土地增机关要全面开展土地增值税清算税清算审核工作。要核工作。要对已已经达到清算条件的达到清算条件的项目，全面目，全面进行梳理、行梳理、统计，制定切，制定切实可行的工作可行的工作计划，提出清算划，提出清算进度的具体指度的具体指标；要加要加强土地增土地增值税税收法税税收法规和政策的宣和政策的宣传辅导，加，加强纳税服税服务，要求企，要求企业及及时依法依法进行清算，按照行清算，按照土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程的的规定和定和时限限进行申行申报；对未按照税未按照税收法律法收法律法规要求及要求及时进行清算的行清算的纳税人，要依法税人，要依法进行行处罚；对审核中核中发现重大疑点重大疑点的，要及的，要及时移交税移交税务稽稽查部部门进行稽行稽查；对涉及涉及偷逃土地增逃土地增值税税款的重大稽税税款的重大稽查案案件要及件要及时向社会公布案件向社会公布案件处理情况。理情况。l各各级税税务机关要将全面推机关要将全面推进工作和重点清算工作和重点清算审核核结合起来，按照国合起来，按照国发201010号号文件精神，有文件精神，有针对性地性地选择3-5个定价个定价过高、高、涨幅幅过快的快的项目，作目，作为重点清算重点清算审核核对象，以点象，以点带面推面推动本地区清算工作。本地区清算工作。l各地要在各地要在6月底前将本地区的清算工作月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区划（包括本地区组织企企业进行清算的具行清算的具体措施和年内完成的目体措施和年内完成的目标等内容，具体数据等内容，具体数据见附表）和重点清算附表）和重点清算项目名目名单上上报税税务总局，税局，税务总局将就各地局将就各地对重点重点项目的清算情况目的清算情况进行抽行抽查。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于加局关于加强土地增土地增值税征管工作的通知税征管工作的通知l规范核定征收，堵塞税收征管漏洞范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必核定征收必须严格依照税收法律法格依照税收法律法规规定的条件定的条件进行，任何行，任何单位和个人不得擅自位和个人不得擅自扩大核定征收范大核定征收范围，严禁在清算中出禁在清算中出现“以核定以核定为主、一核了之主、一核了之”、“求快求快图省省”的做的做法。凡擅自将核定征收作法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增本地区土地增值税清算主要方式的，必税清算主要方式的，必须立即立即纠正。正。对确需核定征收的，要确需核定征收的，要严格按照税收法律法格按照税收法律法规的要求，从的要求，从严、从高确定核定征收率。、从高确定核定征收率。为了了规范核定工作，核定征收率原范核定工作，核定征收率原则上不得低于上不得低于5%，各省各省级税税务机关要机关要结合本地合本地实际，区分不同房地，区分不同房地产类型制定核定征收率。型制定核定征收率。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知国税函国税函20102202010220号号 l关于土地增关于土地增值税清算税清算时收入确收入确认的的问题土地增土地增值税清算税清算时，已全，已全额开具商品房开具商品房销售售发票的，按照票的，按照发票所票所载金金额确确认收收入；未开具入；未开具发票或未全票或未全额开具开具发票的，以交易双方票的，以交易双方签订的的销售合同所售合同所载的售房金的售房金额及其他收益确及其他收益确认收入。收入。销售合同所售合同所载商品房面商品房面积与有关部与有关部门实际测量面量面积不一致，不一致，在清算前已在清算前已发生生补、退房款的，、退房款的，应在在计算土地增算土地增值税税时予以予以调整。整。l房地房地产开开发企企业未支付的未支付的质量保量保证金，其扣除金，其扣除项目金目金额的确定的确定问题房地房地产开开发企企业在工程竣工在工程竣工验收后，根据合同收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企定，扣留建筑安装施工企业一一定比例的工程款，作定比例的工程款，作为开开发项目的目的质量保量保证金，在金，在计算土地增算土地增值税税时，建筑安装施，建筑安装施工企工企业就就质量保量保证金金对房地房地产开开发企企业开具开具发票的，按票的，按发票所票所载金金额予以扣除；未予以扣除；未开具开具发票的，扣留的票的，扣留的质保金不得保金不得计算扣除。算扣除。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知l房地房地产开开发费用的扣除用的扣除问题（一）（一）财务费用中的利息支出，凡能用中的利息支出，凡能够按按转让房地房地产项目目计算分算分摊并提供金融并提供金融机构机构证明的，允明的，允许据据实扣除，但最高不能超扣除，但最高不能超过按商按商业银行同行同类同期同期贷款利率款利率计算的算的金金额。其他房地。其他房地产开开发费用，在按照用，在按照“取得土地使用取得土地使用权所支付的金所支付的金额”与与“房地房地产开开发成本成本”金金额之和的之和的5%以内以内计算扣除。算扣除。（二）凡不能按（二）凡不能按转让房地房地产项目目计算分算分摊利息支出或不能提供金融机构利息支出或不能提供金融机构证明的，明的，房地房地产开开发费用在按用在按“取得土地使用取得土地使用权所支付的金所支付的金额”与与“房地房地产开开发成本成本”金金额之和之和的的10%以内以内计算扣除。算扣除。全部使用自有全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。l房地房地产企企业逾期开逾期开发缴纳的土地的土地闲置置费的扣除的扣除问题房地房地产开开发企企业逾期开逾期开发缴纳的土地的土地闲置置费不得扣除。不得扣除。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知l关于拆迁安置土地增关于拆迁安置土地增值税税计算算问题（一）房地（一）房地产企企业用建造的本用建造的本项目房地目房地产安置回迁安置回迁户的，安置用房的，安置用房视同同销售售处理，按理，按国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知（国税（国税发2006187号）第三条第（一）款号）第三条第（一）款规定确定确认收入，收入，同同时将此确将此确认为房地房地产开开发项目的拆迁目的拆迁补偿费。房地房地产开开发企企业支付支付给回迁回迁户的的补差价差价款，款，计入拆迁入拆迁补偿费；回迁；回迁户支付支付给房地房地产开开发企企业的的补差价款，差价款，应抵减本抵减本项目拆目拆迁迁补偿费。（二）开（二）开发企企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价建造的，房屋价值按国税按国税发2006187号第三条第（一）款的号第三条第（一）款的规定定计算，算，计入本入本项目的拆迁目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于异地安置的房屋属于购入的，以入的，以实际支付的支付的购房支出房支出计入拆迁入拆迁补偿费。（三）（三）货币安置拆迁的，房地安置拆迁的，房地产开开发企企业凭合法有效凭据凭合法有效凭据计入拆迁入拆迁补偿费。l土地增土地增值税清算后税清算后应补缴的土地增的土地增值税加收滞税加收滞纳金金问题纳税人按税人按规定定预缴土地增土地增值税后，清算税后，清算补缴的土地增的土地增值税，在主管税税，在主管税务机关机关规定的期限内定的期限内补缴的，不加收滞的，不加收滞纳金。金。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述营业税要点所得税要点土地增值税要点l预售款预售款u采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。u因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税 。u银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。u纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。u采取采取银行按揭方式行按揭方式销售开售开发产品的，首付款是否于品的，首付款是否于实际收到日确收到日确认收入的收入的实现，余款在余款在银行按揭行按揭贷款款办理理转账之日确之日确认收入的收入的实现。u有无跨年未确有无跨年未确认调增增应纳税所得税所得u有无有无应资本化利息本化利息费用化用化在当期扣除在当期扣除u2008年年预收款可以作收款可以作为广告广告费、业务招待招待费等基数（具体等基数（具体各地不各地不统一），之前不行。一），之前不行。比照营业税比照营业税处理是否充处理是否充足预缴足预缴比例是否正比例是否正确确税务自查与检查项目开发项目预售房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述税种/规定检查重点、方法、底稿备注l预售款预售款营业税营业税实施细则实施细则规定规定“ “纳税人转让土地使用纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” ”纳税人发生本细则第五条所称自建行为纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。（单位或者个人物的纳税义务发生时间。（单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为按细则应视同销售）行为按细则应视同销售）土地增值税土地增值税是否按规定预缴是否按规定预缴企业所得税企业所得税31号文件规定号文件规定“ “预计计税毛利率分预计计税毛利率分季季(或月或月)计算出预计毛利额，计入当计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额期应纳税所得额” ”印花税：对商品房销售合同按照产权对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。转移书据征收印花税。重点重点u预收款放“其他应付款”、“应付账款”、及账外未及明申报营业税u不及时或未按规定开票；u外循环或干或未交（足）方法方法u提供预售或销售合同、台账、销控表、楼盘表比对；u提供按揭银行对账单；u提供发票开具记录；比对营业税与土地增值税配比关系u计入当期所得完整性u比对合同及收据连号价格差异u询问按揭人员、销售中介、现场查看楼盘销售进度底稿底稿相关工作底稿相关工作底稿补营业税补营业税城、教、城、教、土增值税土增值税调整应纳调整应纳阁所得补阁所得补所得税所得税补税同时补税同时加收滞纳加收滞纳金金税务自查与检查项目开发项目预售/销售28房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲阶段描述收入自查关注检查重点、方法、底稿备注l预售及预售及销售结转销售结转u收入的合理、完整和及时u收入价款价外费用（定金、诚意金、违约金、手续费、基金、集资费、代收款等）是否入账u预收款（含定金）申报列入以外账目未申报u收款冲成本费用或转入关联单位个人卡账外u开具收具未按规定申报u自有施工力量销售不动产建筑环节营业税u在建项目转让u是否拆迁补偿面积按工程成本+超面积差价和申报u与包销企业两票结算少计收入u分期收款应收未收是否申报u委托销售的是否及时u按揭是否申报u租金收入是否申报u视同销售是否申报（开发产品交换、抵债、分配、个人、赠与地方政府公用单位以外单位）u关联方低价收入合理性u合作建房是否交税u不属于代建作为代建处理补营业税城、教、土增值税调整应纳阁所得补所得税补税同时加收滞纳金税务自查与检查项目开发项目预售/销售29房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录30房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲PK老31：降低期中税负严格完工管理预征比例调低预征比例调低救急救急1.25%止：费用止：费用税金口舌税金口舌权责发生权责发生有所限制有所限制转固转固不再踌躇不再踌躇房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法 成本口径明确成本口径明确掌握有难度掌握有难度结算要早 发票开好 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲项目项目国税发国税发200931号号国税发国税发200631号号注释注释范围范围内外资内外资内资内资已经完已经完工条件工条件 符合下列条件之一符合下列条件之一 ：（一）开发产品竣工证：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用（二）开发产品已开始投入使用（三）开发产品已取得了初始产权证明。（三）开发产品已取得了初始产权证明。竣工证明已报房地产管理部门备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；案的开发产品；2.已开始投入使用的开发产品；已开始投入使用的开发产品；3.已取得了初始产权证明的开发已取得了初始产权证明的开发产品。产品。 无本质区别无本质区别计税毛计税毛利率利率 （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于不得低于3%。 .开发项目位于省、自治区、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低在地城市城区和郊区的，不得低于于20。 开发项目位于地及地级市城开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，开发项目位于其他地区的，不得低于不得低于10。 下调下调5%，具，具体要看各省如体要看各省如何转发何转发明确期明确期间间企业发生的期间费用、已销开发产品计税成企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。规定扣除。 房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲项目国税发200931号国税发200631号注释几项几项预提预提（应（应付）付）费用费用（一）出包工程未最终办理结算而未取得（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。基金。 应付费用。开发企业发生的各应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。另有规定外，不得在税前扣除。原原31号无相关号无相关规定，造成完规定，造成完工企业扣除不工企业扣除不足：如何解决足：如何解决完工、发票、完工、发票、扣除对企业仍扣除对企业仍是个难点是个难点车库规车库规定定 第三十三条第三十三条 企业单独建造的停车场所，应企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。行处理。 无，无，同上同上房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲项目国税发200931号国税发200631号注释成本成本规定规定 l六大原则六大原则l规定了成本项目规定了成本项目l制造成本引入制造成本引入l分配标准统一分配标准统一（见比较资料）（见比较资料）无无* *详细见资料详细见资料房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲开开发产品完工清算品完工清算鉴证报告告书鉴字（鉴字（20102010）第）第号号公司： 我们接受委托，对贵公司我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931200931号的规定及号的规定及相关规定，并参照相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）准则（试行）和和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对贵公司，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：据鉴证结果如下：35房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲可售面积可售面积平方米；平方米； 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积平方米；平方米； 已销开发产品的销售收入已销开发产品的销售收入元；元； 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本元；元； 已销开发产品的毛利额已销开发产品的毛利额元；元； 开发产品预售收入开发产品预售收入元；元； 开发产品预售毛利额开发产品预售毛利额元；元； 实际销售与预售毛利额差异实际销售与预售毛利额差异元。元。 （现场讲解见资料）（现场讲解见资料）36房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲计税成本管理税成本管理（1）会）会计成本核算成本核算（2）计税成本特点税成本特点（3）权责发生制与合法凭生制与合法凭证与与计税成本税成本协调（4）不同会）不同会计核算核算处理理优劣劣（5）新）新规动向向（6）转回税款与回税款与转回利回利润区区别协调37房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、预售及销售阶段、预售及销售阶段4 4、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）5 5、土地增值税清算、土地增值税清算 6 6、公司注销、公司注销 问题解答问题解答目录目录目录目录38房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲一、土地增一、土地增值税的清算税的清算单位位土地增土地增值税以国家有关部税以国家有关部门审批的房地批的房地产开开发项目目为单位位进行清算，行清算，对于期开于期开发的的项目，目，以分期以分期项目目为单位清算。位清算。开开发项目中同目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，包含普通住宅和非普通住宅的，应分分别计算增算增值额。二、土地增二、土地增值税的清算条件税的清算条件（一）符合下列情形之一的，（一）符合下列情形之一的，纳税人税人应进行土地增行土地增值税的清算：税的清算：1.1.房地房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的；售的；2.2.整体整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的；目的；3.3.直接直接转让土地使用土地使用权的。的。（二）符合下列情形之一的，主管税（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求机关可要求纳税人税人进行土地增行土地增值税清算税清算1.1.已竣工已竣工验收的房地收的房地产开开发项目，已目，已转让的房地的房地产建筑面建筑面积占整个占整个项目可售建筑面目可售建筑面积的的比例在比例在85%85%以上以上，或，或该比例比例虽未超未超过85%85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已已经出租或自用的；出租或自用的；2.2.取得取得销售（售（预售）售）许可可证满三年仍未三年仍未销售完售完毕的；的；3.3.纳税人申税人申请注注销税税务登登记但未但未办理土地增理土地增值税清算手税清算手续的；的；4.4.省税省税务机关机关规定的其他情况。定的其他情况。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程第二十二条第二十二条审核取得土地使用核取得土地使用权支付金支付金额和土地征用及拆迁和土地征用及拆迁补偿费时应当重当重点关注：点关注：（一）同一宗土地有多个开（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分目，是否予以分摊，分，分摊办法是否合理、合法是否合理、合规，具体金具体金额的的计算是否正确。算是否正确。（二）是否存在将房地（二）是否存在将房地产开开发费用用记入取得土地使用入取得土地使用权支付金支付金额以及土地征用及以及土地征用及拆迁拆迁补偿费的情形。的情形。（三）拆迁（三）拆迁补偿费是否是否实际发生，尤其是支付生，尤其是支付给个人的拆迁个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）款、拆迁（回迁）合同和合同和签收花名册或收花名册或签收凭收凭证是否一一是否一一对应。第二十三条第二十三条审核前期工程核前期工程费、基、基础设施施费时应当重点关注：当重点关注：（一）前期工程（一）前期工程费、基、基础设施施费是否真是否真实发生，是否存在虚列情形。生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地（二）是否将房地产开开发费用用记入前期工程入前期工程费、基、基础设施施费。（三）多个（或分期）（三）多个（或分期）项目共同目共同发生的前期工程生的前期工程费、基、基础设施施费，是否按，是否按项目合目合理分理分摊。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程第二十四条第二十四条审核公共配套核公共配套设施施费时应当重点关注：当重点关注：（一）公共配套（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套施的界定是否准确，公共配套设施施费是否真是否真实发生，有无生，有无预提的公共配套提的公共配套设施施费情况。情况。（二）是否将房地（二）是否将房地产开开发费用用记入公共配套入公共配套设施施费。（三）多个（或分期）（三）多个（或分期）项目共同目共同发生的公共配套生的公共配套设施施费，是否按，是否按项目合理分目合理分摊。第二十五条第二十五条审核建筑安装工程核建筑安装工程费时应当重点关注：当重点关注：（一）（一）发生的生的费用是否与决算用是否与决算报告、告、审计报告、工程告、工程结算算报告、工程施工合同告、工程施工合同记载的内容相符。的内容相符。（二）房地（二）房地产开开发企企业自自购建筑材料建筑材料时，自，自购建材建材费用是否重复用是否重复计算扣除算扣除项目。目。（三）参照当地当期同（三）参照当地当期同类开开发项目目单位平均建安成本或当地建位平均建安成本或当地建设部部门公布的公布的单位定位定额成本，成本，验证建筑安装工程建筑安装工程费支出是否存在异常。支出是否存在异常。（四）房地（四）房地产开开发企企业采用自采用自营方式自行施工建方式自行施工建设的，的，还应当关注有无虚列、当关注有无虚列、多列施工人工多列施工人工费、材料、材料费、机械使用、机械使用费等情况。等情况。（五）建筑安装（五）建筑安装发票是否在票是否在项目所在地税目所在地税务机关开具机关开具。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程第二十六条第二十六条审核开核开发间接接费用用时应当重点关注：当重点关注：（一）是否存在将企（一）是否存在将企业行政管理部行政管理部门（总部）部）为组织和管理生和管理生产经营活活动而而发生的管理生的管理费用用记入开入开发间接接费用的情形。用的情形。（二）开（二）开发间接接费用是否真用是否真实发生，有无生，有无预提开提开发间接接费用的情况，取得的凭用的情况，取得的凭证是否合法有效。是否合法有效。第二十七条第二十七条审核利息支出核利息支出时应当重点关注：当重点关注：（一）是否将利息支出从房地（一）是否将利息支出从房地产开开发成本中成本中调整至开整至开发费用。用。（二）分期开（二）分期开发项目或者同目或者同时开开发多个多个项目的，其取得的一般性目的，其取得的一般性贷款的利息支款的利息支出，是否按照出，是否按照项目合理分目合理分摊。（三）利用（三）利用闲置置专项借款借款对外投外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。取得收益，其收益是否冲减利息支出。第二十八条第二十八条代收代收费用的用的审核。核。对于于县级以上人民政府要求房地以上人民政府要求房地产开开发企企业在售房在售房时代收的各代收的各项费用，用，审核其核其代收代收费用是否用是否计入房价并向入房价并向购买方一并收取；当代收方一并收取；当代收费用用计入房价入房价时，审核有无将核有无将代收代收费用用计入加入加计扣除以及房地扣除以及房地产开开发费用用计算基数的情形。算基数的情形。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程第三十四条第三十四条在土地增在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。行核定征收。（一）依照法律、行政法（一）依照法律、行政法规的的规定定应当当设置但未置但未设置置账簿的；簿的；（二）擅自（二）擅自销毁账簿或者拒不提供簿或者拒不提供纳税税资料的；料的；（三）（三）虽设置置账簿，但簿，但账目混乱或者成本目混乱或者成本资料、收入凭料、收入凭证、费用凭用凭证残缺不全，残缺不全，难以确定以确定转让收入或扣除收入或扣除项目金目金额的；的；（四）符合土地增（四）符合土地增值税清算条件，企税清算条件，企业未按照未按照规定的期限定的期限办理清算手理清算手续，经税税务机关机关责令限期清算，逾期仍不清算的；令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申（五）申报的的计税依据明税依据明显偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。第三十六条第三十六条对于分期开于分期开发的房地的房地产项目，各期清算的方式目，各期清算的方式应保持一致保持一致房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲（200 ）土增鉴字 号公司：我们接受委托，于年月日至年月日，对贵公司项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。土地增值税清算鉴证报告房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲操作指南操作指南见现象象资料料附表附表讲解解提供提供资料料申申报指南指南房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录49房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲1 1、项目设立及取得阶段、项目设立及取得阶段 2 2、项目开发阶段项目开发阶段3 3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划4 4、预售及销售阶段、预售及销售阶段5 5、完工阶段（所得税）、完工阶段（所得税）6 6、土地增值税清算、土地增值税清算 7 7、公司注销、公司注销目录目录目录目录50房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲房地房地产法法规汇编国家税国家税务总局关于印局关于印发房地房地产开开发经营业务企企业所得税所得税处理理办法法的通的通知知国税国税发200931号号国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业开开发产品完工条件确品完工条件确认问题的通知的通知国税国税函函2010201号号国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知国国税税发2006187号号财政部政部国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税若干税若干问题的通知的通知财税税200621号号国家税国家税务总局关于印局关于印发土地增土地增值税清算管理税清算管理规程程的通知的通知国税国税发200991号号国家税国家税务总局关于加局关于加强土地增土地增值税征管工作的通知税征管工作的通知国税国税发201053号号国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知国税函国税函2010220号号国家税国家税务总局关于跨地区局关于跨地区经营建筑企建筑企业所得税征收管理所得税征收管理问题的通知的通知国税函国税函 2010 156号号51房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲房地产企业财税实操纳税筹划及税务检查大串讲