房地产开发经营业务企业所得税处理房地产开发经营业务企业所得税处理辛连珠辛连珠 教授教授138 1317 0241138 1317 0241xlz63263.netxlz63263.net国家税务总局扬州税务进修学院国家税务总局扬州税务进修学院2024/7/211 1应当明确的几个问题应当明确的几个问题n企业的属性企业的属性n企业所得税的负税人企业所得税的负税人n企业所得税的企业所得税的预交预交与汇算清缴与汇算清缴n企业所得税预交的法律企业所得税预交的法律责任责任2024/7/212 2 企业所得税年度纳税申报表设计原理分析与填制企业所得税年度纳税申报表设计原理分析与填制n中华中华人民人民共共和国企业所得税和国企业所得税法法 n中华中华人民共和国企业所得税暂行人民共和国企业所得税暂行条例条例n中华中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法 2024/7/213 3房地产开发经营业务企业所得税房地产开发经营业务企业所得税处理处理办办法法n第一章第一章 总总 则则1-41-4n第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理5-105-10n第三章第三章 成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理11-2411-24n第四章第四章 计税成本的核算计税成本的核算25-3525-35n第五章第五章 特定事项的税务处理特定事项的税务处理36-3736-37n第六章第六章 附附 则则 38-3938-392024/7/214 4第一章第一章 总总 则则1-41-4n第一第一条条 立法依据立法依据n第二第二条条 适用范围适用范围n第三第三条条 完工条件完工条件n第四第四条条 核定征收方式核定征收方式2024/7/215 5第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理5-105-10n第五第五条条 开发产品销售收入范围开发产品销售收入范围n第六第六条条 不同销售方式，纳税义务的实现时间不同销售方式，纳税义务的实现时间n第七第七条条 视同销售视同销售n第八第八条条 企企业销售未完工开发产品的业销售未完工开发产品的计税计税毛利率毛利率n第九第九条条 预计计税毛利率分与实际毛利额调整预计计税毛利率分与实际毛利额调整n第十第十条条 租金的确认租金的确认2024/7/216 6第六第六条条 不同销售方式，纳税义务的实现时间不同销售方式，纳税义务的实现时间n( (一一) )采采1818取一次性全额收款方式取一次性全额收款方式n( (二二) )采采取分期收款方式取分期收款方式n( (三三) )采采取银行按揭方式取银行按揭方式n( (四四) )采取委托方式采取委托方式n1.1.采取支付手续费方式委托销售采取支付手续费方式委托销售n2.2.采取视同买断方式委托销售采取视同买断方式委托销售n3.3.采取基价（保底价）采取基价（保底价）n4.4.采取包销方式委托销售采取包销方式委托销售2024/7/217 7第三章第三章 成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理11-2411-24 n第十一第十一条条 企业在进行成本、费用的核算基本原则企业在进行成本、费用的核算基本原则n第十二第十二条条 当期税前扣除的范围当期税前扣除的范围n第十三第十三条条 开发产品计税成本的核算开发产品计税成本的核算n第十四第十四条条 单位工程成本、计税成本单位工程成本、计税成本n第十五第十五条条 维修费用维修费用n第十六第十六条条 维修基金的处理维修基金的处理n第十七第十七条条 公共配套设施产权归属公共配套设施产权归属2024/7/218 8第三章第三章 成本、费用扣除的税务处理成本、费用扣除的税务处理11-2411-24n第十八第十八条条 公共配套设施的有偿移交公共配套设施的有偿移交n第十九第十九条条 银行按揭方式担保损失银行按揭方式担保损失n第二十第二十条条 境外机构销售费用境外机构销售费用n第二十一第二十一条条 企业的利息支出企业的利息支出n第二十二第二十二条条无偿无偿收回土地收回土地n第二十三第二十三条条 整体报废或毁损整体报废或毁损n第二十四第二十四条条 开发商品自用后又销售开发商品自用后又销售2024/7/219 9第四章第四章 计税成本的核算计税成本的核算 25-3525-35n第二十五第二十五条条 计税成本的概念计税成本的概念n第二十六第二十六条条 计税成本对象的确定原则计税成本对象的确定原则n第二十七第二十七条条 计税成本支出的内容计税成本支出的内容 n第二十八第二十八条条 计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序n第二十九第二十九条条 共同成本与共同成本与间接成本分配原则间接成本分配原则2024/7/211010第四章第四章 计税成本的核算计税成本的核算 25-3525-35n第三十第三十条条 共同成本与间接成本分配原则具体应用共同成本与间接成本分配原则具体应用n第三十一第三十一条条 非货币交易方式取得土地使用权非货币交易方式取得土地使用权n第三十二第三十二条条 允许扣除的预提（应付）费用允许扣除的预提（应付）费用n第三十三第三十三条条 停车场所税务处理停车场所税务处理n第三十四第三十四条条 未取得合法凭据的处理未取得合法凭据的处理n第三十五第三十五条条 未按规定结算计税成本处理未按规定结算计税成本处理2024/7/211111第五章第五章 特定事项的税务处理特定事项的税务处理 36-3736-37n第三十六第三十六条条 不组成法人公司合作不组成法人公司合作n（一）资金换房（一）资金换房n（二）资金换取项目利润（二）资金换取项目利润n第三十七第三十七条条 用房换地用房换地2024/7/211212第六章第六章 附附 则则 38-3938-39n第第三三十十八八条条 外外商商投投资资企企业业新新法法实实施施之之前前存存量量房房产的处理产的处理n第三十九第三十九条条 新法的效力开始时间新法的效力开始时间2024/7/211313