当前的房地产市场与调控政策当前的房地产市场与调控政策住房和城乡建设部政策研究中心副主任研究员秦虹主要内容：n关于当前房地产调控政策思路n关于当前房地产市场格局与企业对策主要内容：n当前房地产调控政策思路： 控制房地产市场过热和建设保障房两手一起抓房地产投资属性推动房价上涨明显房地产投资属性推动房价上涨明显n住房同时具有使用属性和资产属性n住房作为投资品其价格由货币和收益预期决定n防止住房资产属性的金融化房价上涨推动了国民财富两极分化房价上涨推动了国民财富两极分化n税收政策具有财富分配失衡的纠偏功能 房产税在上海和重庆试点n差别化信贷政策和“限购”是控制住房投资性需求的主要措施 “新国八条”提出更严格的“限购”措施上海与重庆试点方案共同点上海与重庆试点方案共同点 1.一是将征税的对象锁定在以新增购房为主，管理市场预期的作用明显。 2.二是差别化的税率指向控制高价住房，抑制高价房需求的意图明确。 3.三是设定了较为宽松的免税条件，充分保护本市居民居住需求的做法明智。 4.四是对非本地工作的居民购房征税较严，控制投资性需求的政策明朗。 房产税政策趋势房产税政策趋势n开征房产税对缓解当前经济社会中的突出问题和防范潜在风险都有积极作用，可以判断，房产税从试点到推广，从增量到存量，从低税率起步到税率调整的转向已是必然，对此必须要有足够的预见性。n房产税的税源和税基是相分离的，即所缴纳的房产税不能来自房产本身，所以通过税制设定保护合理住房需求是必然的。 控制投资性需求控制投资性需求n差别化的信贷政策，控制住房投资收益n“限购”控制住房投资需求“限购限购”政策引争议政策引争议n长期积累的市场问题难以短期内解决n外围因素对影响房地产市场较强n改革后利益分化导致调控政策执行难度大n长期制度缺失调控政策难以稳定预期“十二五十二五”期间新建期间新建3600万套保障住房万套保障住房n应对城镇化的住房需求n大约18亿平方米，满足20的城镇人口居住n2019年新建1000万套主要内容n关于当前房地产市场格局 2019年的市场格局仍将延续 2019年总量市场仍大，但增速下降关于关于2019年房地产市场总结年房地产市场总结n开发量不低，但竣工率进一步降低n成交量不少，中西部地区增速加快n房价涨幅不均，但涨幅有所下降n企业分化明显，“大者越大，强者恒强”房地产开发投资增速为房地产开发投资增速为1994年以来最高年以来最高全国完成房地产开发投资额4.8万亿元，同比增长33.2%，高于正常年份25%左右的增长率。土地购置面积增速为土地购置面积增速为2019年以来最高年以来最高新开工面积处于历史高位新开工面积处于历史高位房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右的增长率。建设周期大大延长建设周期大大延长供应总量不断积累供应总量不断积累2.成交量达历史最高水平成交量达历史最高水平中部和西部省份商品房销售面积增速分别为中部和西部省份商品房销售面积增速分别为19.9%和和13.5%，而东，而东部地区仅为部地区仅为4.1%，北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大，北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大幅度的降幅。幅度的降幅。 2019 年全国及年全国及35 个大中城市住宅销售面积增长率下降个大中城市住宅销售面积增长率下降政策落实成关键政策落实成关键发展不平衡：过去大城市增长速度最快发展不平衡：过去大城市增长速度最快级差地租扩大级差地租扩大资料来源：国家统计局、中国城市建设统计年鉴3.房价涨幅不均，增幅回落房价涨幅不均，增幅回落n国家统计局：70个大中城市同比上涨6.4%，环比上涨0.3%；n中国房产信息集团：北京、上海、广州、深圳四大一线城市2019年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州，达23%，而北京涨幅最大，同比大涨42% 。2019年来全国商品房和住宅均价及其同比增速年来全国商品房和住宅均价及其同比增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组4. 房地产企业分化明显：房地产企业分化明显： “大者越大、强者恒强大者越大、强者恒强”百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开发企业销售额突破100亿元（2019年和2009年分别为13家和27家），前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首次突破10%。图：销售超百亿的房企数量图：销售超百亿的房企数量2019年房地产市场年房地产市场n经济保持较高速度增长n信贷环境前紧后松n住宅市场仍保持较大规模，但增速下降n商办地产规模小、增速高、经营难n中小城市房地产市场机遇风险并存当前利率水平及存款准备金率当前利率水平及存款准备金率存款准备金率当前在建商品房面积较大当前在建商品房面积较大2019年住宅建设用地同比增长年住宅建设用地同比增长64上世纪末主要发达国家住房状况上世纪末主要发达国家住房状况“限购限购”政策对企业资金有影响政策对企业资金有影响商办物业增长速度快，但专业化要求高，商办物业增长速度快，但专业化要求高，风险也大风险也大区域规划对我国区域主体功能区的划分区域规划对我国区域主体功能区的划分中小城市房地产市场机遇风险并存中小城市房地产市场机遇风险并存中小城市正是级差地租变化大的时期中小城市正是级差地租变化大的时期城市群发展及城际轨道交通的公交化将城市群发展及城际轨道交通的公交化将整体改变中小城市的区位价值整体改变中小城市的区位价值中小城市房地产市场机遇风险并存中小城市房地产市场机遇风险并存n流动人口少，租房和换手难度大n产业结构单一，经济波动风险大n市场空间受限，开发节奏很重要n楼盘同质化严重，差异化竞争显优势二、二、 新政下房地产市场分析新政下房地产市场分析n2019年房地产企业面临什么样的发展环境？n保障房用地增大是否会影响商品房供地？n住房“限购”是否要去投资商业地产？n大城市“限购”是否要去投资中小城市？紧信贷政策不容乐观紧信贷政策不容乐观存款准备金率潜在供应量增大潜在供应量增大房屋新开工面积达16.38亿平方米，同比增长40.7%，远高于正常年份16%左右的增长率。在建商品房面积较大在建商品房面积较大非住宅物业销售增长速度快非住宅物业销售增长速度快限购政策对市场影响程度取决于落实情况限购政策对市场影响程度取决于落实情况 2019 年全国及年全国及35 个大中城市住宅销售面积个大中城市住宅销售面积增长率下降增长率下降中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组 房地产企业分化继续：房地产企业分化继续： “大者越大、强者恒强大者越大、强者恒强”百亿企业数量明显增多，前十大企业占比首次突破10%。共有35家房地产开发企业销售额突破100亿元（2019年和2009年分别为13家和27家），前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点，首次突破10%。图：销售超百亿的房企数量图：销售超百亿的房企数量 房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响间的相互影响未来商品未来商品房的成交房的成交量量取决于取决于未来商品未来商品房价格调房价格调整幅度整幅度未来土地未来土地价格调整价格调整幅度幅度取决于取决于未来商品未来商品房价格调房价格调整的底限整的底限未来土地未来土地的重置成的重置成本本取决于取决于保障房用地挤占了商品房用地？保障房用地挤占了商品房用地？2019年住宅建设用地同比增长年住宅建设用地同比增长64住宅住宅“限购限购”是否投资商业地产？是否投资商业地产？什么样的商业地产才有前景？什么样的商业地产才有前景？n商办物业增长速度快，但总规模小，专业化要求高，风险也大n创新是商业地产发展的关键产业地产发展势头较猛产业地产发展势头较猛n22日新闻：北京年末推出最大规模产业用地，共12宗地块，规模达210万平方米，主要用于发展金融和高科技产业。 n金融文化混合区、金融商务核心区、金融休闲混合区、金融办公区、总部办公区、产业研发、区、会务会展中心、商务休闲区、高新技术产业园区，等大城市大城市“限购限购”是否投资中小城市？是否投资中小城市？城市群是城镇化发展的主体空间形态城市群是城镇化发展的主体空间形态城市群发展及城际轨道交通的公交化将城市群发展及城际轨道交通的公交化将整体改变中小城市的区位价值整体改变中小城市的区位价值中小城市房地产市场风险提示中小城市房地产市场风险提示什么样的中小城市才有投资前景标志？n流动人口少，租房和换手难度大n产业结构单一，经济波动风险大n市场空间受限，开发节奏很重要n楼盘同质化严重，差异化竞争显优势长期看：三大因素对房地产市场格局影响较大长期看：三大因素对房地产市场格局影响较大1. 1. 实际利率、货币增量的走势实际利率、货币增量的走势2. 2. 区域产业结构的调整区域产业结构的调整3. 3. 梯度城镇化和公共服务水平的趋势梯度城镇化和公共服务水平的趋势 谢谢谢谢 ！