房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法v第七章第七章 假设开发假设开发v第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理v第二节第二节 假设开发法公式及方法假设开发法公式及方法v第三节第三节 假设开发法评估的程序假设开发法评估的程序v第四节第四节 假设开发法的运用与举例假设开发法的运用与举例 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法第一节第一节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理一、假设开发法的概念一、假设开发法的概念 假设开发法又称为假设开发法又称为剩余法、倒算法剩余法、倒算法或者预期开发法或者预期开发法，是指将预计估价对，是指将预计估价对象开发完成后的价值中，扣除预计的象开发完成后的价值中，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此正常开发成本、税费和利润等，以此来估算估价对象的客观合理价格或价来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。值的方法。房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法二、假设开发法的理论依据二、假设开发法的理论依据 Y预期原理预期原理 Y从形式上看，假设开发法是评估新建房从形式上看，假设开发法是评估新建房地产价格成本法的地产价格成本法的倒算倒算。 Y两者的两者的区别区别在于：成本法需要求取的是在于：成本法需要求取的是开发完成后房地产的价格，而假设开发开发完成后房地产的价格，而假设开发法是事先通过预测的方法得到待开发房法是事先通过预测的方法得到待开发房地产的价格，而求取的是土地的价格。地产的价格，而求取的是土地的价格。房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法三、假设开发法的应用范围三、假设开发法的应用范围 1 1、假设开发法适用的对象是、假设开发法适用的对象是具有开发或再开具有开发或再开发潜力的房地产发潜力的房地产。具体包括：。具体包括： 待开发的土地待开发的土地( (包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地) )的估价。的估价。 在建工程（包括房地产开发项目）在建工程（包括房地产开发项目） 。可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。以下将此类房地产统称为待开发房地产。房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法2 2、假设开发法可用于房地产开发项目、假设开发法可用于房地产开发项目投资分析投资分析 、确定最高地价、确定最高地价 、确定开发项目的预期利润、确定开发项目的预期利润 土地价格已知或者开发商已经拥有土地的情况下土地价格已知或者开发商已经拥有土地的情况下: : 开发商可以获得的利润房地产开发完成后的预期收入开发商可以获得的利润房地产开发完成后的预期收入土地购置费、开发成本管理费用正常利润投资利息土地购置费、开发成本管理费用正常利润投资利息 这一利润如果高于或等于开发商期望的利润，项目就这一利润如果高于或等于开发商期望的利润，项目就可行，否则就不可行。可行，否则就不可行。 确定最高开发费用确定最高开发费用 在土地价格已知，并且房地产开发完成后的预期收入、利润、投在土地价格已知，并且房地产开发完成后的预期收入、利润、投资利息等可以预测的条件下，可以测算开发过程中可能发生的资利息等可以预测的条件下，可以测算开发过程中可能发生的费用的最高限额，这样可以有效地控制开发过程中所发生的费费用的最高限额，这样可以有效地控制开发过程中所发生的费用，防止各阶段费用的失控。用，防止各阶段费用的失控。房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法四、假设开发法的应用条件四、假设开发法的应用条件 1 1、假设开发法的基本条件、假设开发法的基本条件 稳定而透明的房地产业政策稳定而透明的房地产业政策 健全的房地产法规健全的房地产法规 完整、公开及透明度高的房地产资料库完整、公开及透明度高的房地产资料库 稳定、清晰及全面的有关房地产投资开稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单发和交易税费清单 长远、公开及稳定的土地供给（出让）长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划计划房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法2 2、三个预测、三个预测 假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件的，因此在估价过程中，关键取决于三个预测的，因此在估价过程中，关键取决于三个预测: : 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式正确判断房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；（包括用途、规模、档次等）；是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正确地确地预测未来开发完成后的房地产价值预测未来开发完成后的房地产价值。是否根据当地房地产开发商的平均开发费用和是否根据当地房地产开发商的平均开发费用和利润利润正确评估房地产的开发费用和利润率正确评估房地产的开发费用和利润率。房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法第二节第二节 假设开发法的估价公式假设开发法的估价公式一、假设开发法的基本公式一、假设开发法的基本公式 待开发待开发房地产价值房地产价值开发完成后开发完成后的房地产价的房地产价值开发成本管理费用投资利息销值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税、费地产应负担的税、费房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式 根据估价对象的不同，假设开发法根据估价对象的不同，假设开发法的公式也可以细化为几种特定的估价公式。的公式也可以细化为几种特定的估价公式。 v1 1、估价对象为生地的公式、估价对象为生地的公式 v2 2、估价对象为毛地的公式、估价对象为毛地的公式 v3 3、估价对象为熟地的公式、估价对象为熟地的公式 v4 4、估价对象为在建工程的公式、估价对象为在建工程的公式v5 5、估价对象为旧房的公式、估价对象为旧房的公式 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法1 1、估价对象为生地的公式、估价对象为生地的公式 （1 1）适用于将生地开发成熟地的公式：）适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值由生地生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方息销售税费开发利润买方购买生地购买生地应应负担的税费负担的税费（2 2）适用于在生地上进行房屋建设的公式）适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值开发完成后的房地产价值生地价值开发完成后的房地产价值由生由生地建成房屋的开发成本地建成房屋的开发成本管理费用投资利管理费用投资利息销售税费开发利润买方息销售税费开发利润买方购买生地购买生地应应负担的税费负担的税费房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法2 2、估价对象为毛地的公式、估价对象为毛地的公式 （1 1）适用于将毛地开发成熟地的公式）适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地毛地价值开发完成后的价值开发完成后的熟地熟地价值由价值由毛地开毛地开发成熟地发成熟地的开发成本管理费用投资利息的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方销售税费开发利润买方购买毛地购买毛地应负担的应负担的税费税费（2 2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式）适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地价值开发完成后的房地产价值由毛地毛地建成房屋建成房屋的开发成本管理费用投资利息的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买毛地应负担的销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费税费房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法3 3、估价对象为熟地的公式、估价对象为熟地的公式 熟地价值熟地价值开发完成后的房地产价值由熟地建成房开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费发利润买方购买熟地应负担的税费4 4、估价对象为在建工程的公式、估价对象为在建工程的公式 在建工程的价值在建工程的价值开发完成后的房地产价值续建成本开发完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售税费续建投资利润管理费用投资利息销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费买方购买在建工程应负担的税费 5 5、估价对象为旧房的公式、估价对象为旧房的公式 旧房价值旧房价值装饰装修改造完成后的房地产价值装饰装装饰装修改造完成后的房地产价值装饰装修改造成本修改造成本管理费用投资利息销售税费装饰管理费用投资利息销售税费装饰装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法假设开发法的一般步骤假设开发法的一般步骤 一、一、调查调查待开发房地产的基本情况待开发房地产的基本情况 二、二、选择选择最佳的开发利用方式最佳的开发利用方式 三、三、估计估计开发经营期开发经营期 四、四、预测预测开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 五、五、估算估算开发成本、管理费用、投资利息、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费房地产应该负担的税费 六、进行具体的六、进行具体的计算计算，求取待开发房地产的，求取待开发房地产的价值价值第三节第三节 假设开发法的基本步骤假设开发法的基本步骤房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法一、调查待开发房地产的基本状况一、调查待开发房地产的基本状况 1 1、明确待估价土地的位置、明确待估价土地的位置 三个层次：土地所在城市的性质三个层次：土地所在城市的性质 土地在其城市内的区域的性质土地在其城市内的区域的性质 土地具体的坐落状况土地具体的坐落状况2 2、了解待开发土地的基本状况、了解待开发土地的基本状况 包括面积、形状、地形地质、水文状况、基包括面积、形状、地形地质、水文状况、基础设施完备程度等。础设施完备程度等。 3 3、明确城市规划的限制、明确城市规划的限制 主要有城市规划中对地块的用途、容积率、主要有城市规划中对地块的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标的规定。覆盖率、建筑高度等指标的规定。4 4、明确该土地的权利状况、明确该土地的权利状况 包括土地使用权的使用年限、是否可以续期包括土地使用权的使用年限、是否可以续期以及对转让、出租、抵押等方面的规定。以及对转让、出租、抵押等方面的规定。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法二、选择最佳的开发利用方式二、选择最佳的开发利用方式 最佳利用方式要根据调查的土地状况和房最佳利用方式要根据调查的土地状况和房地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，在房地产估价中，一般的是根据城市规划一般的是根据城市规划来确定土地的最佳利用方式。来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中若政府在规划中指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用方式。方式。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法三、估计开发经营期（建设期）三、估计开发经营期（建设期） 开发建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投开发建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参数以及各项收入与支出折现计算的基础。入等参数以及各项收入与支出折现计算的基础。 开发建设期的起点是取得待开发房地产的日期，即估开发建设期的起点是取得待开发房地产的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。日期。 开发建设期包括建设期的估计和租售期的估计。开发建设期包括建设期的估计和租售期的估计。 建设期的起点是估价时点，终点是预计待开发房地产建设期的起点是估价时点，终点是预计待开发房地产开发完成竣工的时期；租售期的起点是房地产竣工的日期开发完成竣工的时期；租售期的起点是房地产竣工的日期至租赁或销售完成的时期至租赁或销售完成的时期房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法实际估价中，需要注意：实际估价中，需要注意： 首先，现时的房地产经营中，存在房地产预售或者预租的首先，现时的房地产经营中，存在房地产预售或者预租的情况，这样建设期与租售期有重合的部分，在实际估价情况，这样建设期与租售期有重合的部分，在实际估价中要注意区分。中要注意区分。其次，在开发期可能会有一些特殊因素的影响，使得开发其次，在开发期可能会有一些特殊因素的影响，使得开发期延长。如在房屋拆迁或者土地征收中遇到期延长。如在房屋拆迁或者土地征收中遇到“钉子户钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不到位，遇到恶劣天气等等原因，会导致工程停工，使不到位，遇到恶劣天气等等原因，会导致工程停工，使得开发期延长。得开发期延长。 开发建设期的估计可以根据同一地区已经完工的类似开发开发建设期的估计可以根据同一地区已经完工的类似开发项目的正常开发建设期来计算（市场比较法），但是必项目的正常开发建设期来计算（市场比较法），但是必须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法四、预计开发完成后的房地产价值四、预计开发完成后的房地产价值 对于销售的房地产，通常可以通过市场比较对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过去和现在的价格及其未途和性质的房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。来可能的变化趋势来推测。对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总价。益还原法将该净收益转化为房地产总价。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法五、估算各项成本费用五、估算各项成本费用 假设开发法可以简单的视为成本法的假设开发法可以简单的视为成本法的倒算，因此，在实际估价中测算开倒算，因此，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售税费时，发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，基本方法与成本法中来分项测算，基本方法与成本法中相同，所不同的是所估算出来的所相同，所不同的是所估算出来的所有数值均需要预测。有数值均需要预测。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法1 1、估算开发成本、估算开发成本 开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋建安成本费用、公共配套设施费用等。建安成本费用、公共配套设施费用等。 v开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费用等的变化对开发成本的影响。筑人工费用等的变化对开发成本的影响。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法2 2、估算管理费用、估算管理费用 管理费用主要是指开办费和开发过程中管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等，一般根据开发成管理人员的工资等，一般根据开发成本的一定比例估算。本的一定比例估算。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法3 3、估算投资利息、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发土地应负担的税费。土地应负担的税费。计算利息时需要注意：计算利息时需要注意： Y首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。Y其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种，其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种，通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利计息。计息。 项目开发期2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期2年。购买土地使用权费用7200万元，建造成本，管理费用共5000万元，利率10%，计算利息。总利息总利息=地价款费地价款费+开发建筑费开发建筑费+专业费专业费+管理费管理费+购买者购买者负担的税负担的税计息期的长短计息期的长短:地价款地价款/购买者负担的税费以整个开发期购买者负担的税费以整个开发期计息；计息；开发建筑费开发建筑费/专业费以实际投入期中间时点到整个开发期专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。末为止。通常用复利计算，公式通常用复利计算，公式I=P（1+i）n17200*(1+10%)2.5-1+5000*(1+10%)(2/2)-1=2437.22房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法4 4、估算合理的税、费、估算合理的税、费 （1 1）投资税费）投资税费 指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按照待开发土地价值的一定比率测算。照待开发土地价值的一定比率测算。（2 2）销售税费）销售税费 销售税、费包括销售费用（广告宣传费、委托代理销售税、费包括销售费用（广告宣传费、委托代理费等）、销售税金（营业税、城市维护建设税和费等）、销售税金（营业税、城市维护建设税和教育费附加）及其他销售税费（应该由卖方承担教育费附加）及其他销售税费（应该由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法5 5、确定开发商的合理利润、确定开发商的合理利润 确定合理利润的关键是确定合理的利润率，通常是同确定合理利润的关键是确定合理的利润率，通常是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。率。 根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：根据不同的计算基数，利润率可以分为三种： (1)(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对象的价格）和开发成本；象的价格）和开发成本；(2)(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息和销售费用；管理费用、投资利息和销售费用；(3)(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。 房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法例题例题：某开发商拟购入某开发商拟购入200200亩土地。规划允许亩土地。规划允许建筑面积建筑面积为为4040万平方米，万平方米，单位建筑面积的建造成本为单位建筑面积的建造成本为10501050元元/ /平方米，管理费用为建造成本平方米，管理费用为建造成本的的6 6，区内设施配套费用预计为建造成本的，区内设施配套费用预计为建造成本的1515，税收为销售收，税收为销售收入的入的5 5，年利息率为，年利息率为1212，开发商的直接利润率为，开发商的直接利润率为3030，预计单，预计单位建筑面积价格为位建筑面积价格为30003000元。总开发时间为元。总开发时间为4 4年，年，开发成本为均匀投开发成本为均匀投入入，单利计息单利计息。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖方承担。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖方承担，求开发商能承受的地价。（直接成本是指开发商的土地取得成本，求开发商能承受的地价。（直接成本是指开发商的土地取得成本和开发成本）。和开发成本）。解解: :设开发商可承受地价为设开发商可承受地价为V V （1 1）开发完成后的总价值为：）开发完成后的总价值为：3000300040=120000(40=120000(万元万元) ) （2 2）建造成本、管理费用及配套费用：）建造成本、管理费用及配套费用：105010504040(1(16 61515) )50820(50820(万元万元) ) （3 3）投资利息）投资利息:V:V12124 4508205082012122 20.48V+12196.80 0.48V+12196.80 （4 4）销售税费：）销售税费：1200001200005 56000(6000(万元万元) ) （5 5）开发商利润）开发商利润:(V:(V50820)50820)30300.3V+15246 0.3V+15246 （6 6）V V(1)(1)(2)(2)(3)(3)(4)(4)(5)(5)35737.2-0.78V35737.2-0.78V20077.08(20077.08(万万房地产估价第七章第七章 假设开发法假设开发法六、确定待估房地产的价格六、确定待估房地产的价格 根据上述项目的预测、估算，代入相应的估价公根据上述项目的预测、估算，代入相应的估价公式，就可以计算出待开发土地的价格。式，就可以计算出待开发土地的价格。 具体计算的方法有两种：具体计算的方法有两种： （1 1）静态方式：主要是指估价时不考虑各项费）静态方式：主要是指估价时不考虑各项费用与成本费用的时间差异，直接的相加减。用与成本费用的时间差异，直接的相加减。 （2 2）动态方式：是指将各项价格与成本费用都）动态方式：是指将各项价格与成本费用都统一到估价时点，以估价时点为基准进行折现，统一到估价时点，以估价时点为基准进行折现，然后相加减。然后相加减。 v 单纯的地价评估单纯的地价评估例1：p154有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进，适宜进行行“五通一平五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平五通一平”的熟地单价为的熟地单价为800亿亿元元/ m2 ；将该片成荒地开发成；将该片成荒地开发成“五通一平五通一平”的熟地的开发成本为的熟地的开发成本为2.5亿元亿元/ km2，开发期，开发期3年，开发成年，开发成本在本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用试用静态方法静态方法估算该成片荒地的总价和单价。估算该成片荒地的总价和单价。解：设该成片荒地的总价为解：设该成片荒地的总价为P P。（1 1）总开发价值）总开发价值=800=8002 210106 660%=9.660%=9.6（亿元）（亿元）（2 2）总开发成本）总开发成本=2.5=2.52=52=5（亿元）（亿元）（3 3）总利息）总利息=P=P（1+4%1+4%） （1+12%1+12%）3 31+5(1+12%)1+5(1+12%)1.51.51=0.421P+0.9261=0.421P+0.926（亿元）（亿元）（4 4）总转让税费）总转让税费=9.6=9.66%=0.5766%=0.576（亿元）（亿元）（5 5）购买该成片荒地的税费）购买该成片荒地的税费=P=P4%=0.04P4%=0.04P（亿元）（亿元）（6 6）总利润）总利润=(1.04P+5) =(1.04P+5) 20%=0.208P+120%=0.208P+1（亿元）（亿元）（7 7）根据假设开发法公式得：）根据假设开发法公式得：P=(1)P=(1)(2) (2) (3) (3) (4) (4) (5) (5) (6)=1.257(6)=1.257（亿元）（亿元）单价单价=1.257=1.257亿元亿元/2 km/2 km2 2=65.85(=65.85(元元/m/m2 2) )解：设该成片荒地的总价为解：设该成片荒地的总价为P P。（1 1）总开发价值）总开发价值（2 2）总开发成本）总开发成本（3 3）总利息）总利息= =地价款地价款+ +购买者负担的税费购买者负担的税费+ +开发建筑费开发建筑费计息期的长短计息期的长短: :地价款地价款/ /购买者负担的税费以整个开发期计息；购买者负担的税费以整个开发期计息；开发建筑费开发建筑费/ /专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。通常用复利计算，公式通常用复利计算，公式I=PI=P（1+i1+i）n n11（4 4）总转让税费）总转让税费（5 5）购买该成片荒地的税费）购买该成片荒地的税费（6 6）总利润）总利润投资利润率，计算基数是土地取得成本和开发成本投资利润率，计算基数是土地取得成本和开发成本（7 7）根据假设开发法公式得：）根据假设开发法公式得：P=(1)P=(1)(2) (2) (3) (3) (4) (4) (5) (5) (6)(6)例例2 2：需要评估一宗：需要评估一宗“七通一平七通一平”熟地熟地20012001年年9 9月的价格，获知该月的价格，获知该宗土地的面积为宗土地的面积为5000 m25000 m2，土地剩余使用年限为，土地剩余使用年限为6565年，建筑容积年，建筑容积率为率为2 2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为该类商品住宅的开发期为2 2年，建筑安装工程费按建筑面积算为年，建筑安装工程费按建筑面积算为800800元元/ m2/ m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%12%，第一年需要投入，第一年需要投入60%60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%2%，房地产交，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%6%，购买土地方需要缴纳的，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的契税等为交易价格的3%3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为售出时的平均价格按建筑面积算为20002000元元/ m2/ m2。试利用所给资料。试利用所给资料用用动态动态方式估算该宗地方式估算该宗地20012001年年9 9月的总价，单价和楼面地价（折月的总价，单价和楼面地价（折现率为现率为12%12%）。）。解（1）设该宗土地的总价为P。（2）开发完成后的总价值动态方式主要考虑将各种价值折算到估价时点上；售出时（售出时（2 2年建成，即年建成，即20032003年年9 9月的价格月的价格 ）价格）价格按为按为P P元，计算元，计算20012001年年9 9月的价格，月的价格，P/（1+r）2(3)建安工程费等的总额(假设各年建安工程费的在各年是均匀投入)假设各年建安工程费的投入是集中在每年年中，这样贴现年数分别为0.5，1.5.(4)销售税费总额(5)购买该宗土地的税费总额(6)P=（2）（3）（4）（5）例4今有一宗今有一宗“七通一平七通一平”的待建土地，土地使的待建土地，土地使用权年限为用权年限为5050年，从年，从20042004年年5 5月月1 1日起计，地总面日起计，地总面积积1000m21000m2，规划允许建筑面积，规划允许建筑面积4000m24000m2，适宜建筑，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是类型的写字楼。预计总开发时间是2 2年，建筑安年，建筑安装工程费为装工程费为10001000元元/m2/m2，专业费用为建筑费的，专业费用为建筑费的4%4%，第一年均匀投入，第一年均匀投入60%60%的建筑费和专业费用，第的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的和销售税费为售价的8%8%，购买该宗地相关税费为，购买该宗地相关税费为地价的地价的4%4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的可出租面积为总建筑面积的70%70%，预计每月出租，预计每月出租的净收益为的净收益为6060元元/m2/m2。试利用所给资料，用折现。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在方法评估该宗土地在20042004年年5 5月月1 1日的总价、单价日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为及楼面地价。（年资本化率为15%15%，折现率为，折现率为14%14%） 。【解】设该宗土地在设该宗土地在2004年年5月月1日的价格为日的价格为V。开发后的总价值开发后的总价值=建筑费及专业费建筑费及专业费,需要折现到估价时点。需要折现到估价时点。销售费用和销售税费销售费用和销售税费购买该地的税费购买该地的税费V开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费购买该地的税费销售税费购买该地的税费单位地价单位地价楼面地价楼面地价【解】设该宗土地在设该宗土地在2004年年5月月1日的价格为日的价格为V。开发后的总价值开发后的总价值= 建筑费及专业费建筑费及专业费销售费用和销售税费销售费用和销售税费1032.908%82.63（万元）（万元）购买该地的税费购买该地的税费= V4V开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费购买该地的税费购买该地的税费=1032.90370.4882.63V4 V557.49（万元）（万元） 单位地价单位地价557.4910000/10005574.90（元）（元） 楼面地价楼面地价5574.90/41393.73（元）（元） 例5某旧厂房的建筑面积某旧厂房的建筑面积6000m26000m2。根据其所在地。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400400元元/m2/m2的地价款，同时取得的地价款，同时取得5050年的土地使用权。年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为预计装修改造期为一年，装修改造费为10001000元元/m2/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的部租出，可出租面积为建筑面积的70%70%，正常出，正常出租率为租率为85%85%；附近同档次写字楼可出租面积的年；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为租金为800800元元/m2/m2，出租的成本及税费为年租金的，出租的成本及税费为年租金的30%30%，报酬率为，报酬率为9%9%。购买该旧厂房买方需要缴纳。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的的税费为旧厂房价格的4%4%。试利用上述资料估算。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为现方法，折现率为12%12%）。）。u【解解】设该旧厂房的正常购买总价为设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值装修改造后的总价值=装修改造费用装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费购买该厂房应缴纳税费V=装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费故：该旧厂房的正常购买总价故：该旧厂房的正常购买总价 单价单价u【解解】设该旧厂房的正常购买总价为设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值装修改造后的总价值=装修改造费用装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价购买该旧厂房应补交地价=4006000=240.00（万元）（万元）购买该厂房应缴纳税费购买该厂房应缴纳税费=V4%V=装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费交地价购买该厂房应缴纳税费=1954.26566.95240.00V4%V=1103.18（万元）（万元）故：该旧厂房的正常购买总价故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元）（万元） 单价单价=1103.18/6000=1838.63（元（元/m2）例6：1.1.估价对象：一七通一平的待建空地，面积估价对象：一七通一平的待建空地，面积1000010000平方米；平方米；允许用途商业、居住；允许容积率允许用途商业、居住；允许容积率7 7；允许建筑密度；允许建筑密度=50%=50%；土；土地使用权地使用权5050年；出售时间年；出售时间19961996年年1010月。月。2.2.估价过程：要求评估估价过程：要求评估19961996年年1010月出售价格月出售价格（1 1）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法（2 2）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用途为商业居住混合；容积率途为商业居住混合；容积率7 7；建筑密度；建筑密度50%50%；建筑面积；建筑面积7000070000平平方米；建筑物层数方米；建筑物层数1414层；各层面积层；各层面积50005000平方米；地上平方米；地上1-21-2层为商层为商店，建筑面积，店，建筑面积，3-143-14层为层为6000060000平方米；平方米；（3 3）预计建设期：三年建成投入使用，）预计建设期：三年建成投入使用，19991999年年1010月完成月完成（4 4）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；住宅住宅30%30%建成时售出，建成时售出，50%50%半年后售出，其余半年后售出，其余20%20%一年后售出。预一年后售出。预计商业楼售价计商业楼售价4500/4500/平方米，住宅平方米，住宅2500/2500/平方米。平方米。（5 5）估计开发费及开发商利润）估计开发费及开发商利润总建筑费用总建筑费用50005000万元，投入情况：三年每年投入分别万元，投入情况：三年每年投入分别20%20%，50%50%，30%30%；专业费用为建筑费；专业费用为建筑费8%8%；利息；利息15%15%；销售费用为楼价；销售费用为楼价3%3%；税；税费为楼价的费为楼价的6%6%；利润率为；利润率为25%25%。求取地价地价地价= =楼价楼价- -建筑费建筑费- -专业费用专业费用- -利息利息- -销售费用销售费用- -税费税费- -开发商利润开发商利润( (静态法和动态法静态法和动态法) )（1 1）总楼价）总楼价=4500*10000+2500*6000=19500万元（2 2）总建筑费用）总建筑费用=5000（3 3）总专业费用）总专业费用=总建筑费*8%=400（4 4）总利息）总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）*利息率*计息期=总地价*15%*3+5000（1+8%）*20%*15%*2.5+5000（1+8%）*50%*15%*1.5+5000（1+8%）*30%*15%*0.5=总地价*0.45%+1134万元（5 5）总销售费用）总销售费用=总楼价*3%=19500*3%=585（6 6）总税费）总税费=总楼价*6%=19500*6%=1170（7 7）总利润）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率 =总地价*25%+（5000+400） *25% =总地价*25%+1350总地价=（1）-（2）-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)=5800（6）求取地价地价地价= =楼价楼价- -建筑费建筑费- -专业费用专业费用- -利息利息- -销售费用销售费用- -税费税费- -开发商利润开发商利润计算的基准时间为该土地出售时间，即19961996年年1010月，年贴现率选月，年贴现率选取为取为15%15%。（1 1）总楼价）总楼价=4500*10000/（1+0.15）3+2500*6000/（1+0.15）3*30%/（1+0.15）0+50%/（1+0.15）0.5+20%/（1+0.15）1=12230（2 2）总建筑费用）总建筑费用=5000*20%/（1+0.15）0.5+5000*50%/（1+0.15）1.5+5000*30%/（1+0.15）2.5=4017（3 3）总专业费用）总专业费用=总建筑费*8%=4017*8%=321（4 4）总利息）总利息=（总地价+总建筑费+总专业费）*利息率*计息期（5 5）总销售费用）总销售费用=总楼价*3%=12230*3%=367（6 6）总税费）总税费=总楼价*6%=12230*6%=734（7 7）总利润）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=总地价*0.25+（4017+321）*0.25=总地价*0.25+1085将上述数据代入 总地价=12230-4017-321-367-734-（总地价*0.25+1085）总地价=4565