房地产企业的财务运作李李 明明房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作 精品资料网精品资料网1房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构集团化地产公司组织架构房地产企业的财务管理房地产企业的财务核算特点房地产企业的预算管理房地产企业的成本控制2房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构集团公司集团公司内审部内审部财务部财务部成本控制中心成本控制中心北京大区北京大区产品研发产品研发品牌管理品牌管理工程总监工程总监项目公司项目公司工程部工程部财务部财务部审算员审算员装修公司装修公司物业公司物业公司营销推广营销推广广告公司广告公司设计公司设计公司3房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构建立了管理跨度与管理层级明确各部门的职责划分与各岗位职能的权责建立了组织成员之间相互影响、协调和控制的机制完整的产业链运作模式优化的业务流、信息流、和管理技术持4房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理集团化房地产企业的组织架构集团化房地产企业的组织架构组织层级组织成成员之之间相互影响、相互影响、协调和控制的机制原和控制的机制原职能能总部部 战略略资源的聚集与配置；源的聚集与配置；重大事重大事项投投资决策；决策； 系系统风险管控；管控； 公司制度和企公司制度和企业文化建文化建设； 组织并推并推动公司公司发展展战略和略和经营计划的划的实施施 区域区域公司公司 资源拓展；源拓展； 建立建立专业核心核心竞争力；争力； 对项目公司目公司进行行过程策略和程策略和风险的管控的管控 项目目公司公司 运作运作项目，完成区域公司下达的目，完成区域公司下达的经营指指标体系体系 5房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理2. 房地产的财务管理房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作6房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理拿地前的财务管理（事前管理）拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工结算前的财务管理（事后管理）竣工结算前的财务管理（事后管理）房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理7房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理土地的获取方式、招、拍、挂营销中心通过市场调研得出预计销售价格研发中心进行产品定位财务部进行利润的初步估算确定拿地的最终价格房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理8房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理周边环境生活配套设施交通设施城市地位预定消费人群营销中心的市场调研营销中心的市场调研9房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理产品最终定位产品最终定位产品最终定位产品最终定位产品设计定位宏观市场环境宏观市场环境宏观市场环境宏观市场环境区域市场环境区域市场环境区域市场环境区域市场环境旅游业市场旅游业市场旅游业市场旅游业市场房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场项目概况项目概况项目概况项目概况地块分析地块分析地块分析地块分析优劣势分析优劣势分析优劣势分析优劣势分析项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开10房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格根据规划面积估算销售面积销售面积与单位的乘积得出销售总价工程、审算及开发期间费用拿地价格(销售额开发成本财务费用期间费用)*0.7财务部对利润的初步估算财务部对利润的初步估算11房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理地产公司的五证(合法经营的前提条件)招投标制度的建立合同管理制度的建立内控的监控运行开工中的财务管理开工中的财务管理12房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理招投标制度的建立招投标制度的建立招投标单位的入围准备招标文件发标过程回标、开标、定标厂家考虑、中标通知13房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理合同管理制度的建立合同管理制度的建立招投标的原则事前签订的原则建立标准合同文档的原则合同的档案管理合同的履行与监控14房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产企业的核心合同房地产企业的核心合同总包合同监理合同设计合同15房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理工程合同的签订流程工程合同的签订流程16房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理竣工结算前的财务管理竣工结算前的财务管理确定合同执行情况确定各分包合同执行质量（协助工程部完成）确定总包变更洽商金额确定分包变更洽商的金额完成现场存货的处理完成预算执行情况分析17房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理3. 房地产的财务核算房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作18房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产企业的财务核算房地产企业的财务核算收付实现制成本项目具有特定性及唯一性特点产品核算周期长、收入确认制约因素多19房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理收付实现制收付实现制按现金的收付进行账务处理上市公司披露需要季末按权责发生制记账不按工程进度百分法、形象进度法进行核算20房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理上市公司核算上市公司核算季末按权发生制提取预提成本借：开发成本预提成本 金额贷：预提费用 金额下月初红字冲回借：开发成本预提成本 金额贷：预提费用 金额21房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理开发成本明细科目开发成本明细科目22房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理开发成本明细科目开发成本明细科目23房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产公司收入的确认房地产公司收入的确认取得客户订金记入其他应付款诚意金签订购房合同记入预收账款客户名称取得备案表并与客户交接钥匙确认收入实现24房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理4. 房地产的预算管理房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作25房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产的风险房地产的风险政策风险现金流风险拿地风险26房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理政策风险政策风险831禁止协议转让国六条、国九条对房地产的宏观调控银根收紧、第二套政策限价房及经济适用房的建设27房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理现金流风险现金流风险没有不贷款的房地产企业现金流断裂、出售公司股权成本风险不是主要风险28房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理上市公司增发银行授信开发贷银行按揭房地产企业的融资方式房地产企业的融资方式29房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理以产定销现金流的预算上下结合方式进行编制房地产预算特点房地产预算特点30房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理预算编制流程预算编制流程31房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理预算的执行流程预算的执行流程32房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理5. 房地产成本控制房地产企业的财务运作房地产企业的财务运作33房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理建立责任成本体系建立责任成本体系成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；34房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产成本控制房地产成本控制设计设计保证设计成果质量，控制变更数量节约成本保证设计进度间接节约成本通过对主材的限额设计节约成本减小可行性报告成本测算值与施工图预算值的差异范围设计成本的合理分配35房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理材房地产成本控制房地产成本控制开工开工材料的集中采购甲供与甲指的选择定期对工程材料用量进行统计建立采购询价制度变更洽商的事前性原则36房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理成房地产成本控制房地产成本控制广告控制广告控制成本总包方式广告验收制度顾客的回馈调查广告宣传的总体策划37房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理责任成本责任成本地价及建造费用地价及建造费用38房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理责任成本责任成本39房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理责任成本责任成本期间费用期间费用40房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理房地产利润模型房地产利润模型项目比率销售收入100%土地成本40%建造成本25%营业税金5.5%销售费用2%管理费用2.5%财务费用3%其他税费7%净利率15%41房地产企业的财务管理房地产企业的财务管理结结 束束谢 谢42