津滨发展卫南洼项目策略顾问津滨发展卫南洼项目策略顾问报告初稿报告初稿(第一部分：基础研究第一部分：基础研究)2009年年11月月27日日CBRichardEllis|Page2I.宏观环境与城市发展宏观环境与城市发展II.地块价值分析地块价值分析III.物业市场分析物业市场分析IV.物业需求研究物业需求研究V.参考案例研究参考案例研究CBRichardEllis|Page3I.宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展CBRichardEllis|Page4资料来源：天津市政府天津天津宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展l地理位置地理位置优越越：天津是环渤海、京津冀经济区的地理中心。北部与北京相接，两城市中心相距120公里。东临渤海，是北京的海上门户。l城市功能定位：城市功能定位：四大直辖市之一、北方经济中心。滨海新区是国家重点开发的三大经济引擎之一。区域享受比上海浦东、深圳及东北工业基地更优惠的政策。l城市城市现状状：总面积为11,760平方公里；截至2008年底，全市常住人口1,176万人；城市由市区、近郊区、远郊区和滨海新区4部分组成。l中心城区中心城区：总面积4,334平方公里，人口总数387万人，由和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区组成。l滨海新区海新区优势：滨海新区成立于1993年，包括塘沽区、汉沽区、大港区三大行政区域，目前面积2,596平方公里，占天津国土面积的22%，是市区面积的14倍多，产业发展土地资源充足。城市概况城市概况市区市区滨海新区滨海新区近郊区近郊区远郊区远郊区本项目本项目CBRichardEllis|Page5城市高速城市高速经济增增长的的惯性是性是发展的基展的基础天津目前城市地位天津目前城市地位2020年的天津年的天津l2008年，GDP达到6,354亿元，同比增长16.5%l2000-2008年，第二、三产业增速分别为20%和15%。l常住人口1,176万人。lGDP达到9,500亿，年均增长12%。l到2020年，第二、三产业年均增速分别保持14%和13%。l常住人口1,350万人。在国家在国家发展展战略指略指引下，依托京津冀引下，依托京津冀一体化的空一体化的空间规划，划，引引导城市向大都市城市向大都市化化发展展作作为国家国家战略，面略，面对众多众多竞争城市和争城市和区域，政策支持是区域，政策支持是区域快速崛起的关区域快速崛起的关键北方经济中心、国际港口大都市宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展经济发展经济发展政策支持政策支持规划引导规划引导滨海新区开海新区开发加速加速天津天津产业聚集，提聚集，提升天津升天津经济地位地位滨海开发滨海开发经济环境经济环境发展方向发展方向CBRichardEllis|Page62008上海上海北京北京广州广州深圳深圳天津天津杭州杭州大连大连户籍人口（万人）1,3711,230773228969678578国内生产总值（亿元）13,69810,4888,2167,8076,3544,7813,858人均GDP(元）73,12463,02980,69089,81455,47360,41463,198固定资产投资（亿元）4,8293,8492,1051,4683,4041,9622,513外商直接投资合同额（亿美元）171N/A597413362N/A消费品零售总额（亿元）4,5374,5893,1402,2522,0001,5581,182人均可支配收入（元）26,67524,72525,31726,72919,42324,10417,500人均消费支出（元）19,39816,46020,83619,77913,42216,71914,101房地产投资额（亿元）1,3671,909762440654597495天津作天津作为北方北方经济中心的中心的经济体量和聚集能力有待提升，未来体量和聚集能力有待提升，未来10年是天津崛起关年是天津崛起关键阶段。段。固定固定资产投投资和外商投和外商投资的急速增的急速增长是是经济持持续增增长的的动力。力。巨大的人口基数是消巨大的人口基数是消费持持续活活跃的保障。的保障。现状经济地位现状经济地位数据来源：国家统计局宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展经济环境经济环境CBRichardEllis|Page7l经济增速全国第一增速全国第一。2008年，尽管受到全球金融海啸的影响，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到6,354亿元，增速位列全国首位。l按可比价格计算，2000-2008年期间年均增长率约为14%，各年增长率明显高于全国的同期增长水平。天津天津经济显示出巨大的示出巨大的经济增增长后后劲。经济增长经济增长宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展第二第二产业已成已成为主主导产业，制造，制造业基地已初基地已初具具雏形。形。第三第三产业在国民在国民经济中的地位也将更加重要中的地位也将更加重要和关和关键。数据来源：天津统计局经济环境经济环境l2008年，天津市第一、二、三产业经济增长速度分别平均为3.1%、18.2%和14.7%。CBRichardEllis|Page82006 2001第一产业第二产业第三产业发达国家和地区的达国家和地区的经济中心，中心，第三第三产业普遍比率高达普遍比率高达80%以上以上遵循国遵循国际成熟成熟经济中心中心发展展趋势，第三，第三产业将在天津将在天津产业构成中占主构成中占主导地位地位根据根据规划文件，划文件，2010年第三年第三产业占占GDP比重将达比重将达50%，2020年将达年将达60%。宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展数据来源：天津统计局产业结构调整产业结构调整经济环境经济环境CBRichardEllis|Page9l固定资产投资拉动经济增长。2008年天津全社会固定资产投资完成3404.1亿元，占全年GDP的53.5%，增速达到42.5%。l房地产是投资重点。2008年，全市房地产投资654亿元，占固定资产投资的29.4%。宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l外商投资力度呈增长趋势。2001-2008年，全市直接利用外资合同额年均增幅30.4%；实际直接利用外资额年均增幅为35.4%。l外商投资企业数不断上升。2008年，在津外资企业数量近万家，世界500强企业130家。投资拉动投资拉动数据来源：天津统计局经济环境经济环境基基础设施及房地施及房地产投投资力度加力度加强，城市，城市载体功能增体功能增强，对相关相关产业产生拉生拉动作用。作用。外外资制造制造业投投资规模加大会模加大会带来相来相应的配套的配套服服务企企业的增加，从而的增加，从而带来来对办公物公物业需求需求的增加。的增加。大量外籍人大量外籍人员的的进驻，也将增加，也将增加对酒店、住酒店、住宅等需求。宅等需求。CBRichardEllis|Page10l消费品市场蕴藏较大发展潜力。2008年天津社会消费品零售总额达到2000亿元，占同期天津GDP的34%，增速为24%。未来未来经济快速增快速增长，可以，可以预期区域收入期区域收入水平及消水平及消费能力将得到快速增加。能力将得到快速增加。数据来源：天津统计局宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展经济环境经济环境消费拉动消费拉动l2000-2008年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，年均增长率分别为11.6%和9.8%左右。随着城市配套随着城市配套设施的完善和外来人口的施的完善和外来人口的增加，会推增加，会推动收入及消收入及消费能力的增能力的增长，进而而对商商业及餐及餐饮住宿住宿设施需求增大。施需求增大。CBRichardEllis|Page11数据来源：天津统计局宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展l2008年新区GDP突破3,102亿元，增幅23%。l滨海新区GDP增速快于全市4-5%。l滨海新区GDP占全市产值比重由2000年的33.6%上升至46.8%，是全市经济增长的最大引擎。滨海开发滨海开发经济环境经济环境滨海新区开海新区开发开放开放为天津城市天津城市经济带来新的来新的增增长空空间。l滨海新区工业优势明显，整体发展后劲足。l滨海新区第三产业发展速度也非常快，2003-2008五年平均增速达到了25.6%，超过了天津市的平均增速，尽管如此，第三产业占GDP的比重还不到50%，未来增长潜力大。CBRichardEllis|Page12宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展人口变化人口变化经济环境经济环境市内六区环城四区和平河东 河西 南开 河北 红桥 东丽 西青 津南北辰户籍人口 -10%+8% +5% +3% +3% -2% +5% +3% +4%+4%外来人口-6%+3%-2% +3% +1% +2% +6% +5% +6%+3%l外来人口主导城市人口增长。l2008年底，天津常住人口1,176万人，户籍人口968.9万人。外来人口增长达到33%，是进入新世纪以来天津市人口增速最快的一年。l根据规划，预计2020年常驻人口1,350万，即有近250万外来人口迁入。l天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。l天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。人口分布向城区外人口分布向城区外围扩展展,城市化城市化进程加快程加快,区域功能加区域功能加强。人口郊区化，推人口郊区化，推动商商务和商和商业设施的施的发展。展。城市城市进程的加快程的加快导致商致商业和商和商务区格局区格局发生生变化，化，为本本项目提供了目提供了发展潜力。展潜力。数据来源：天津统计局;世邦魏理仕CBRichardEllis|Page13宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展经济危机影响经济危机影响经济环境经济环境l2008年，由于金融危机，世界经济增长全面放缓，国家的宏观调控政策不断调整，房地产业面临的外部环境发生了很大的变化，房地产市场交易持续低迷，“津房景气指数”持续呈现下降趋势，但仍于景气区间平稳运行。l2009年前三季度，随着经济形势的平稳上升，天津房地产业的需求得到释放，开始走出低谷，“津房景气指数”平均为104.51，比2008年度略有上升，保持了较好的景气水平。虽然受到全球然受到全球经济危机影响，但房地危机影响，但房地产市市场在在调整中的走整中的走势相相对乐观。房地房地产业整体需求的整体需求的释放，将放，将为天津住宅、商天津住宅、商业、办公、酒店等各物公、酒店等各物业市市场的的发展注展注入一入一针强心心剂。数据来源：天津统计局;世邦魏理仕CBRichardEllis|Page14宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展城市发展阶段分析城市发展阶段分析城市发展城市发展城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化u城市中心拥有最优越的可达性和区位优势u城市要素向中心聚集u城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能u区县快速干道初步形成，市政基础设施完善u大量商业、办公、酒店、居住产品涌现u整合就业、居住、服务功能，构建大城市郊区功能布局u有城市更新改造背景形成大量购房需求u政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设u部分居住功能向城市外围扩散，但商务及商业等业态尚未得到规模发展阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征人均收入(GDP)/美元3000，城市化率70%人均收入(GDP)/美元1000-3000大都市，城市群大都市，城市群u城市出现多个中心u副城市中心的出现u多个城市共同发展天津发展天津发展滨海新区、东丽、西青、津南等地依托产业发展起来单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成城市多极化形成城市多极化形成以和平河西南开为中心；自老城厢，沿海河整体布局三环道路系统形成;快速路修建;发散式地铁布局华苑开发、梅江、奥体开发京津冀融合伴随城市地位的提升和城市功能的完善，天津已伴随城市地位的提升和城市功能的完善，天津已进入大都市化和都市群融合入大都市化和都市群融合发展展阶段。段。CBRichardEllis|Page15宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展城市发展进程分析城市发展进程分析城市发展城市发展在大都市化在大都市化阶段，城市将依托不同的区域段，城市将依托不同的区域资源特点，呈源特点，呈现多中心化多中心化发展格局。展格局。市区周市区周边产业发展和居住郊区化推展和居住郊区化推动天津即将天津即将进入商入商业中心郊区化中心郊区化发展展阶段，外段，外围商商业中心即将中心即将兴起。起。中心中心中心中心1.1.单中心单中心2.2.多极化多极化4.4.都市群都市群3.3.大都市化大都市化中心中心极极极极极极极极东丽东丽滨海新区滨海新区西青西青津南津南北辰北辰石家庄石家庄天津天津其他其他城市城市北京北京西青西青津南津南滨海滨海新区新区东丽东丽北辰北辰唐山唐山本项目CBRichardEllis|Page16资料来源：京津冀城乡规划2，各地统计年鉴、世邦魏理仕l京津冀一体化发展列入国家总体发展规划。l“一一轴三三带”的的发展格局展格局：以京津发展轴为重，向河北省内延伸出三条发展带-滨海新兴发展带、山前传统发展带及山区生态文化带。l天津与北京共同构成京津冀城市群的核心，北京侧重发展首都职能，天津侧重发展经济职能天津中心城市天津中心城市经济地位得到提升。地位得到提升。l基础设施建设保障融合。新的交通网络将核心城市与周边各主要城市相互连通，使整个区域置身于以北京天津双核为中心的两小时经济圈内有效推有效推动整个京津冀区域的融合。整个京津冀区域的融合。l滨海新区纳入国家战略带来的热效应已开始显现，将成为京津冀一体化的助推器。天津与北京的关系由天津与北京的关系由竞争争转变为错位位发展，北京展，北京侧重文化、政治等方面的重文化、政治等方面的职能，能，这在在很大程度上有利于天津成很大程度上有利于天津成为北方北方经济中心。中心。宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展京津冀一体化京津冀一体化城市发展城市发展CBRichardEllis|Page17高端服务/研发工业制造/高科技/研发转化天津港物流天津天津北方经济中心、国际港口城市、积极推动工业和服务业协调发展市区与滨海新区协同发展，京津联动承接北京转移服务产业发展研发转化，对接北京研发；试点金融改革北京北京国家首都、世界城市文化名城、宜居城市剥离重工业及低端制造业推动发展高端服务业和研发产业剥离中低端服务业强化高端服务研发淡化经济职能重点发展高科技制造产业和港口l京津产业带延高速交通系统排布；京津之间产业带将研发、孵化、工业制造、加工、物流及贸易按产业链的顺序排布l在与北京日益融合的背景下，天津在对接北京产业转移和总部业务扩张的同时，中心城区对北京的服务功能逐渐增强，将作为北京消费、居住、休闲的基地宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展京津产业融合京津产业融合城市发展城市发展CBRichardEllis|Page18项目位于目位于“京京滨综合合发展展轴”与与“西部城西部城镇发展展带”交交汇处。中心城区人口基中心城区人口基础及先及先发优势、周、周边产业发展展优势，都将成，都将成为项目所在区域升目所在区域升级、扩张的的动力。力。l“双城区”结构天津天津进入大都市、城市群入大都市、城市群阶段段l“一轴两带”拓展城市拓展城市发展空展空间，提升新城和城，提升新城和城镇功能；加功能；加强与北京的与北京的战略略对接，接，扩大同城效大同城效应“京滨综合发展轴”：加强与北京的战略对接，形成高新技术产业密集带，形成京津冀地区一体化发展的产业群和产业链。“西部城镇发展带”：向北对接北京并向河北北部、内蒙延伸，向西南辐射河北中南部，并向中西部地区拓展。“东部滨海发展带”：向南辐射河北南部及山东半岛沿海地区，向北与曹妃甸和辽东半岛沿海地区呼应互动。宏观经济和城市发展宏观经济和城市发展中心城区滨海新区核心区天津城市总体规划天津城市总体规划城市发展城市发展本项目资料来源：天津市空间发展战略规划（2009）京滨综合发展轴西部城镇发展带东部城镇发展带CBRichardEllis|Page19宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展l未来将引导中心城区的居住空间向外围组团发展：西青、汉沽、津南、大港4个新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”等10个组团将主要承担居住功能。l到2012年中心城区及外围组团的普通商品住宅建设用地约为903公顷，其中70%的用地集中在外围组团。l工业区也从中心城区向外扩散，西青、北辰、东丽、大港、塘沽、汉沽等周边区县相继出现了一系列产业园区。城市外围区域住宅及产业布局规划城市外围区域住宅及产业布局规划资料来源：天津城市总体规划（20052020）居住组团区县经济技术开发区城市发展城市发展居住空居住空间外溢，将外溢，将为城市外城市外围区域区域带来新来新的商的商业发展机会。展机会。依托周依托周边产业区，外区，外围居住者能就近就居住者能就近就业，有效有效缓解中心城区交通及物解中心城区交通及物业设施使用施使用压力，也有利于外力，也有利于外围区域新区域新兴商商务区的形成。区的形成。CBRichardEllis|Page20小白楼小白楼商业商业/商务区商务区南站南站商业商业/商务区商务区海河中心金融海河中心金融商务区商务区南京路南京路商业商业/商务区商务区友谊路友谊路商业商业/商务区商务区西站西站商业商业/商务区商务区中心城区中心城区市区商务市区商务/商业规划商业规划十一经路十一经路商业区商业区新开路商业区新开路商业区l选择南站、南京路、解放北路、小白楼、西站及友谊路等重点地段，规划建设市级中心商务区（CBD），并在中心城区南部海河两岸地区预留拓展用地l中心城区将依托现有的人口规模、成熟的交通条件、滨海新区的产业支撑，发展社会型服务业本项目本项目宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展城市发展城市发展资料来源：天津城市总体规划（20052020）、世邦魏理仕以南京路、小白楼以南京路、小白楼为核心的核心的传统商商务商商业区区发展日展日趋成熟，成熟，剩余土地不多，开始向外剩余土地不多，开始向外扩展。展。将加速商将加速商务商商业中心郊区化的中心郊区化的进程，程，有利于市区外有利于市区外围商商业中中心的形成。心的形成。CBRichardEllis|Page21规划规划相关内容相关内容评价评价海河规划中央金融商务区（CBD)-从赤峰桥到奉化桥海河沿线区域，包括解放北路金融街、小白楼区域、南站区域。侧重发展金融、保险、中介、信息、办公等业态，规划总建筑面积超过335万平米。海河沿线是市区发展商业商务的重心,规划量大,有望产生聚集效应.南京路规划沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域规划为中央商务区，面积为31公顷。定位为天津市中心商务和商贸经济带。整体建设将提升3大特色功能区。自西向东为中央信息区、中央商业区和中央商务区。中端商务区发展日趋成熟,剩余土地不多,向两端发展,与小白楼融合.小白楼规划四至状况：东至海河，西至湖北路、马场道、南昌路，南至徐州道，北至曲阜道，规划总用地面积50.29公顷，总建筑面积160180万平米，未来新建70-90万平米。作为海河开发重要节点系统规划,发挥区位优势,提升区域商务品质.地处和平、河西交界,需要加强两区协作。友谊路规划分三期建设，到2010年，友谊路将建设成为一个以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区，并着力建设两个功能区：即国际金融服务区和国际经贸展览文化博览区.金融企业办公聚集效应明显,国内金融机构多,国际金融机构观望入住.南站规划北至六经路、东至六纬路、南至十一经路、西至海河，规划可用面积29.68公顷。涵盖商务、金融、展览、会议、商业、娱乐、餐饮、休闲设施、高级公寓、高级酒店等业态，将成为信息化、高新技术、环保生态技术的集中体现和国际一流水准的、领先的办公区。海河开发六大节点之一，与海河整体规划相结合西站规划东至西站前街、南至南运河、西至红旗北路、北至津浦铁路，总面积90.09公顷。规划大型交通设施、铁路设施、商业设施等。规划力度较大，建成后将成为亚洲最大火车站、继天津站后本市第二大交通枢纽站地处天津发展速度较慢的红桥区，规划须与周边区域配合，以达到预期效果市区商务市区商务/商业规划商业规划宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展城市发展城市发展资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page22区域规划区域规划宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展城市发展城市发展资料来源：世邦魏理仕本本项目正目正处于河西区和西青区的交界于河西区和西青区的交界处，河西区具有先，河西区具有先发优势，西青开，西青开发区具有区具有产业优势。未来未来项目所在区域将集中更多的物流、信息流、目所在区域将集中更多的物流、信息流、资金流、人流，具金流、人流，具备形成城市次形成城市次级商商务商商业中心的潜力。中心的潜力。河西区河西区西青区（开西青区（开发区部分）区部分）在全市的地位在全市的地位天津商务比较发达的区域，友谊路和小白楼是核心商务区之一，同时也是产业比较发达的区域西青区位于天津市西南部，是重要的旅游文化区，同时西青开发区的电子产业在全市占有重要的地位产业依托依托未来的产业方向主要是：商务商贸、金融业、物流业、餐饮业、新兴服务业未来的产业方向主要是：电子信息、生物技术、现代物流和旅游业重点重点规划区域划区域小白楼商务中心友谊路金融服务区、行政文化中心大沽南路商业街海河服务型经济带解放南路物流带、陈塘都市型工业园西青经济开发区未来要成为基础设施完备、服务水平一流、产业集群辐射力强、以跨国公司为主体、在国内外有影响的开发区基础设施基础设施地铁1、5、6号线穿越河西区全境，快速路建设、旧路拓宽改造工程的实施，使八横八纵道路骨架基本形成该开发区是离市区最近的，基础设施条件也是最好的，是连结市区和外围区域的纽带房地产现状房地产现状友谊路金融服务区；大梅江区域是天津的高档住宅区，具有良好的生态环境大部分为工业用地，目前尚未知名房地产企业进行住宅开发土地开发土地开发河西区的土地开发比较早，中心区域基本上无土地开发，大规模的土地开发只有尖山八大里（未拆迁）目前仅开发规划面积的15%，未来发展潜力巨大CBRichardEllis|Page23城市外部交通规划城市外部交通规划资料来源：世邦魏理仕l天津中心城区是我国北方重要的铁路枢纽，目前共有7条主要线路承担客货运输，沟通天津与东北、华北、华东地区。l京津城际建成，天津北京之间通勤时间缩短到半小时，加速推动京津区域融合。l中心城区与滨海新区通过轻轨、高速铁路连接，京津城际也将延长至滨海。良好的外部通达性将加良好的外部通达性将加强与外部区与外部区域的融合，是保障中心城区向外域的融合，是保障中心城区向外扩张的基的基础。至内蒙、东北至河南、华东至山东至山西至山西、陕西至辽宁至滨海新区至北京津蓟高速公路津滨高速公路京津塘高速公路京山铁路京津城际京沪高速京沪高速二线京九铁路津浦铁路李港铁路北环铁路西站东站现状高速公路现状铁路规划高速公路规划铁路宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展基础设施基础设施CBRichardEllis|Page24环线交通体系及交通体系及发散式散式轨道交通体系将加速道交通体系将加速城市的城市的对外外扩张步伐，步伐，为外外围区域区域带来新的来新的商商业商商务机遇，有利于城市向多中心机遇，有利于城市向多中心发展。展。便捷交通也将改便捷交通也将改变人人们对传统商商务区域的依区域的依赖，从而，从而给本本项目目带来潜在的来潜在的发展机会。展机会。资料来源：天津市政府1 1号线号线津滨轻轨津滨轻轨城市轨道交通城市轨道交通环线及快速路系统环线及快速路系统123456基础设施基础设施城市内部交通规划城市内部交通规划宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展l现有内环、中环、外环三条环线，有效连接市内各区。同时，未来外环线将改造升级成快速环路，并实行全封闭运营，将周边津滨、京沪等7条高速公路串连成环城高速。l“两纵、两横、环线”快速路网已完工通车，与通往滨海新区的4条高速公路实现直接对接。l规划环外环，预计2020年前完工。l城市轨道建设已取得初步成效，目前地铁一号线、津滨轻轨已运营，2、3、9号线正在施工，预计2010-2011年前完工。CBRichardEllis|Page25时间政策内容说明影响2005年年8月月关于征收土地增关于征收土地增值税问题的通知值税问题的通知从05年10月1日起，对我市房地产开发企业开发销售的商品房，按照其取得的收入预征土地增值税。销售普通住宅的预征率为0.5%；非普通住宅及高档写字楼、公寓、别墅、度假村的预征为1%。对短期的投资性需求进行限制，通过对开发商的预征，来调整市场上的产品供应结构。2005年年9月月市政府批转市规市政府批转市规划和国土资源局拟划和国土资源局拟定的天津市土地利定的天津市土地利用年度计划管理暂用年度计划管理暂行办法的通知行办法的通知 加强政府管理土地的力度和权限，通过土地利用总体规划来控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，保证天津市经济社会的可持续发展。 提高政府对土地的宏观调控能力，进一步加强对土地市场的管理推动地产市场有序发展2005年年10月月关于房地产税收关于房地产税收一体化管理若干问一体化管理若干问题的通知题的通知各地要以存量房交易环节所涉及税收的征管为切入点，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收。 进一步规范投资行为，抑制短期炒作2006年年3月月关于房地产开发关于房地产开发业务征收企业所得业务征收企业所得税问题的通知税问题的通知住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。开发项目位于直辖市的，预计计税毛利率不得低于20规范投资行为，抑制区域房地产价格上涨过快资料来源：世邦魏理仕政策保障政策保障房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展CBRichardEllis|Page26时间政策内容说明影响2006年年5月月调控房地控房地产的六的六项措施措施(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。 (五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房(六)完善房地产统计和信息披露制度。 表明政府在稳定房价、杜绝投机方面的强硬姿态，从而加大房地产业的风险预期，提高行业准入门槛，促进长远发展。2006年年5月月关于调整住房供关于调整住房供应结构稳定住房价应结构稳定住房价格的意见格的意见对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。从6月1日起，执行 “个人对外销售购买不足5年的住房，全额征收营业税”。调控政策贯穿房地产开发的整个过程，有利于实现房价的“软着陆”。在政策引导下，市场小户型供应将成为主流，住宅超前消费的现象将逐步得到控制2006年年7月月关于规范房地产关于规范房地产市场外资准入和管市场外资准入和管理的意见理的意见全文4部分，共14条，对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。 平抑国内的房价,并应通过措施打击炒房 资料来源：世邦魏理仕房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展政策保障政策保障CBRichardEllis|Page27时间政策说明影响2006年年8月月关于进一步关于进一步加强房地产信加强房地产信贷管理的通知贷管理的通知强调房地产开发贷款的风险管理，使得资信较差的房地产发展商融资渠道进一步减少，即使是资信较好的房地产发展商，由于房地产市场发展过快，需求过度释放，未来的市场风险大大增强，因而对于开发风险较大的项目而言，发展商需要较强的资金实力或更多的融资渠道为项目开发的资金保证 规范投资行为，抑制短抑制区域房地产价格上涨过快，防范金融风险。2006年年8月月上调金融机构上调金融机构人民币存贷款人民币存贷款基准利率基准利率 自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。引导投资和货币信贷的合理增长；引导企业和金融机构恰当地衡量风险；维护价格总水平稳定2006年年8月月国务院关于国务院关于加强土地调控加强土地调控有关问题的通有关问题的通知知将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据。土地利用计划指标体系逐步完善；计划执行的监管和考核得到进一步强化2006年年12月月天津市公寓天津市公寓项目建设管理项目建设管理暂行办法暂行办法经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种。对经营性公寓项目建设的要求是，酒店式公寓须设中央空调；三种公寓车位配套指标不同；层高不同建筑面积算法不同。明确公寓房与普通商品住房的区别，规范公寓项目建设管理行为资料来源：世邦魏理仕房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展政策保障政策保障CBRichardEllis|Page28时间政策说明影响2007年年2月月关于房地产开关于房地产开发企业土地增值发企业土地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知问题的通知土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。 进一步缩小房地产企业盈利空间，对短期投资炒作进行限制2007年年6月月关于规范我市关于规范我市房地产市场外资房地产市场外资准入和管理的意准入和管理的意见见 为进一步规范房地产市场外资准入和管理，促进天津市房地产市场健康发展，天津市建委等八部门采取措施规范外资准入和管理严把外资进入房地产市场， 发布关于规范我市房地产市场外资准入和管理的意见。禁止外资炒房，平抑房价2007年年3月月至至9月月银行利率五行利率五级跳跳自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。对当时房地产市场投资过热的情况有一定的抑制作用2008年年1月月国务院关于促国务院关于促进节约集约用地进节约集约用地的通知的通知 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。进一步规范房地产市场行为2008年年9月月至至12月月银行利率五连降银行利率五连降自2008年9月16日至2008年12月23日，中国人民银行连续降低存贷款利率五次。减轻购房者负担，刺激楼市消费资料来源：世邦魏理仕政策保障政策保障房地产政策分析房地产政策分析宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展政府宏政府宏观调控政策的影响下，房地控政策的影响下，房地产市市场发展将更加展将更加规范、范、结构更加合理，更构更加合理，更趋专业化化和市和市场化，整个市化，整个市场将向良性方向将向良性方向发展展CBRichardEllis|Page29宏观环境和城市发展宏观环境和城市发展小结小结l经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件l人口的增长和收入支出水平的提高、产业结构的调整必将刺激商业商务物业设施的发展l城市地位的提升、区域的融合发展，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇l城市规划促进形成多个城市中心和商务商业圈，为城市外围区域提供发展机会l政府宏观调控政策的影响下，房地产市场发展将更加规范、结构更加合理，更趋专业化和市场化，整个市场将向良性方向发展经济增长经济增长城市发展城市发展政策保障政策保障l基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化l城市交通系统的完善将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围，是保障中心城区向外扩张的基础基础设施基础设施项目目处于于较好的宏好的宏观背景条件下，背景条件下，发展前景良好。展前景良好。CBRichardEllis|Page301.II. 地块价值分析地块价值分析CBRichardEllis|Page31地块价值分析地块价值分析项目位置项目位置项目区位项目区位l项目位于天津市中心城区南端，外环南路和友谊南路的交口处，大梅江生态居住区内。l项目距离市中心区8公里左右，天津火车站约10公里，滨海国际机场16公里，与西青经济技术开发区隔外环线相对。（注：上述距离为直线距离）处于天津的高档住宅区，生态环境良好，产业资源优势明显处于天津的高档住宅区，生态环境良好，产业资源优势明显外环外环中环中环内环内环市中心区市中心区天津火车站天津火车站滨海国际机场滨海国际机场外环外环友谊南路友谊南路卫津南路卫津南路大梅江生态居大梅江生态居住区住区本项目本项目西青开发区西青开发区CBRichardEllis|Page32地块价值分析地块价值分析大梅江生态居住区大梅江生态居住区区域规划区域规划l大梅江生态居住区大梅江生态居住区是天津最大的原生态自然水系区域，是天津中心区域外的标志性高端居住区；l区域北起郁江道，南至外环线，西至李港铁路、东至解放南路，规划总占地面积860万平方米，总建筑面积642.78万平方米；l区域共分三期开发：-一期：梅江居住区，2000年启动，最初是由市政府统一组织建设的大型安居居住区；-二期：梅江南，2002年启动，目前已形成成熟的高端居住氛围；-三期：梅江湾，2004年启动，目前正在建设中，以高档居住和商业金融用地为主；开发时限开发时限分区分区占地面积占地面积（万平米）（万平米）规划住宅面积规划住宅面积（万平米）（万平米）2000-2005梅江1901602002-2008梅江南2401302004-2012梅江湾430150梅江生态梅江生态居住区居住区梅江湾梅江湾梅江南梅江南CBRichardEllis|Page33地块价值分析地块价值分析大梅江生态居住区大梅江生态居住区区域规划区域规划一期：梅江一期：梅江二期：梅江南二期：梅江南三期：梅江湾三期：梅江湾总建筑面积总建筑面积178.24万平米229.28万平米235.26万平米特征特征水域面积小，整体规划中只保留少量水域定位为“经济适用房区域”，并非定义为生态水域居住区水域面积超过建筑面积的一半，生态水域居住区的定位初步形成大量别墅上市，区域档次提升水域面积为3期中最大，最为梅江及梅江南的后续，景观的打造更为高端居住物业更加多样化：高层、洋房、别墅等物业配比物业配比（建筑面积）（建筑面积）商业及公建配套占比10.97%，为三个分期中最多休闲娱乐、餐饮、商务服务等供应放量，主要面向高端消费客群增加大量商务会馆、休闲度假、时尚购物、旅游观光、国际教育等配套设施主要开发商主要开发商永泰红勘、华夏、顺驰松江、万科、顺驰、浩天耀华投资集团CBRichardEllis|Page34地块价值分析地块价值分析三期：梅江湾三期：梅江湾区域规划区域规划本项目本项目梅江公园梅江公园l梅江湾总占地面积430万平米，其中梅江公园用地约260万平方米（水面占地约190万平方米，绿地面积约70万平方米）；l梅江公园是天津目前最大的城市公园，水域面积是水上公园的两倍多；园内游乐设施突出水的主题，将开设游艇项目等；l梅江湾已开发的住宅项目仅为富力津门湖。本项目位于三期梅江湾区域卫南洼风景区，是大梅江最本项目位于三期梅江湾区域卫南洼风景区，是大梅江最后一块保留湿地，生态景观最优后一块保留湿地，生态景观最优梅江公园的开发，将进一步提升区域的居住环境，将梅梅江公园的开发，将进一步提升区域的居住环境，将梅江湾的国际化生态化推向了一个更高的层次，加速梅江江湾的国际化生态化推向了一个更高的层次，加速梅江湾居住区的升值速度湾居住区的升值速度富力津门湖富力津门湖CBRichardEllis|Page35地块地块价值价值分析分析西青开发区西青开发区l华苑产业园（规划面积11.58平方公里）-西青开发区（规划面积150平方公里）-津南八里台工业区（规划面积6.15平方公里）沿外环线南侧由西至东串联，构成电子信息产业发展带，西青开发区位于产业带核心；l目前区内有企业830家，56%为外资企业，从数量上而言，日资、韩资企业占据主流；其中，世界500强企业18家，如宝洁、三星、飞思卡尔、松下电子等；l建成工业区主要产业为电子信息、装备制造、服务外包、新能源新材料、生物医药等；未来还将发展物流产业及现代服务业；区域规划区域规划强大的产业聚集发展带，为本项目提供了产业支撑。强大的产业聚集发展带，为本项目提供了产业支撑。西青开发区西青开发区华苑产华苑产业园业园津南八里津南八里台工业区台工业区电子信息产业发展带电子信息产业发展带外环线外环线本项目产业支撑产业支撑CBRichardEllis|Page36地块地块价值价值分析分析西青开发区西青开发区区域规划区域规划已建成已建成工业区工业区远期远期（西区）（西区）远期远期（东区）（东区）在在建建区区待建区待建区分区分区面积面积（平方公里）（平方公里）产业特征产业特征已建成区已建成区16.88主要产业为电子信息、装备制造、服务外包、新能源新材料、生物医药等在建区在建区6.33行政、商务商业配套待建区待建区2物流产业远期（西区）远期（西区）100.95物流、电子信息远期（东区）远期（东区）30.2现代服务业（休闲度假产业）园区超过园区超过85%的用地尚未开发，未来发展空间巨大。的用地尚未开发，未来发展空间巨大。仅仅6.33平方公里的商务配套区，不足以支撑园区未来的发展需要，为本项目发展商务商业配套提供了平方公里的商务配套区，不足以支撑园区未来的发展需要，为本项目发展商务商业配套提供了机会。机会。l园区总体规划150平方公里，目前距外环较近的16.88平方公里工业区已开发完毕，6.33平方公里的核心区在建；CBRichardEllis|Page37周边路网周边路网项目周边路网发达，交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力项目周边路网发达，交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的城市商务带城市商务带交通情况交通情况地块价值分析地块价值分析环外环环外环外环外环中环中环快速路环线快速路环线卫津南路卫津南路友谊南路友谊南路解放南路解放南路l三条纵向主干道路：友谊南路、解放南路和卫津南路，纵贯大梅江，连接中环、快速路环线及外环；l项目临近东南半环快速路，与西青区、南开区、红桥区、北辰区、河北区、河东区、东丽区、河西区8个区连接性便利；l未来，外环线将改造升级成快速环路，并实行全封闭运营，将周边津滨、京沪等7条高速公路串连成环城高速，将极大地提升本项目对外通达性；l同时，项目临近规划建设中的环外环，三条纵向主干道作为进入城区的放射性干线，将是天津的主要发展方向，其沿线区域将向中心城区演变，弱化其现有的城市边缘形象；本项目本项目东南半环东南半环快速路快速路CBRichardEllis|Page38周边路网周边路网未来，友谊路区域商务物业品质的提升，将未来，友谊路区域商务物业品质的提升，将使区域的商务环境产生质的飞跃使区域的商务环境产生质的飞跃友谊路发展轴将本项目与传统商务商业区的友谊路发展轴将本项目与传统商务商业区的衔接，增加本项目发展商务物业的机会衔接，增加本项目发展商务物业的机会交通情况交通情况地块价值分析地块价值分析l友谊路轴线自南向北贯穿小白楼片区-友谊路片区-梅江生态宜居区-西青开发区，将本项目与市区主要商业、商务、行政区及产业区串连起来；-小白楼商务商业中心：8公里，15分钟车程-友谊路金融商务中心：5公里，10分钟车程-友谊路行政中心：4公里，8分钟车程-西青开发区：0.5公里，2分钟车程西青开发区西青开发区友谊路片区友谊路片区小白楼片区小白楼片区梅江生态宜居区梅江生态宜居区本项目本项目商务商业商务商业中心中心海河休闲海河休闲文化中心文化中心市政文化市政文化中心中心行政中心行政中心金融商务金融商务中心中心会展交流会展交流中心中心友谊路轴线友谊路轴线外环线外环线华苑产业园华苑产业园津南开发区津南开发区CBRichardEllis|Page39交通环境及地块可达性交通环境及地块可达性交通情况交通情况地块价值分析地块价值分析机场机场距离滨海国际机场16公里，走外环非常便利火车站火车站距离火车站约10公里地铁地铁规划地铁6号线沿从本项目南侧穿过，在本项目南端各设立江水道站规划地铁6号线将与规划5号线有四个汇合站点公交公交本项目对面沿友谊南路汐岸国际站（606路、906路），同时，九连山路公交车站（632路）、96路终点站，838路公交途径本项目周边 公交、地铁及与火车站、机场的距离对于本公交、地铁及与火车站、机场的距离对于本项目发展商务办公、商业配套提供了交通的项目发展商务办公、商业配套提供了交通的便利及人流量的支撑便利及人流量的支撑未来地铁站未来地铁站现状公交站现状公交站本项目本项目CBRichardEllis|Page40交通环境及地块可达性交通环境及地块可达性地块价值分析地块价值分析交通情况交通情况交通环境及地块可达性交通环境及地块可达性项目地块示意图项目地块示意图本项目本项目外环线外环线卫卫津津南南路路友友谊谊南南路路主入口主入口次次入入口口主要交通道路主要交通道路次要交通道路次要交通道路绿化隔离带绿化隔离带铁路铁路规划路规划路l东侧友谊南路是本项目通往市区和外环各个区域的重要交通纽带，设有公交站点，人流、车流相对丰富，是区域未来商业和商务物业发展的主要载体；l南侧外环线是连接城市外围主要目的地的纽带；l东侧和南侧的规划路是项目的内部通路，使项目与外界达到动静有机分离l北侧紧邻建设中的会展中心，未来将修建规划路，通达性得到提升l西侧面临铁路，通达性最差l未来项目内部在会展中心南侧规划有一区内道路，将增加项目区北侧、东侧的通达性。项目人流主入口可设在东侧主要道项目人流主入口可设在东侧主要道路路友谊南路，次入口设在南侧外友谊南路，次入口设在南侧外环处环处津淄立交桥津淄立交桥规划友谊路立交桥规划友谊路立交桥公公交交站站八车道八车道道车八道车二双向车道双向车道区内规划道路区内规划道路CBRichardEllis|Page41地块四至及指标地块四至及指标地块分析地块分析地块形状规整，用地规模大，便于整体开发地块形状规整，用地规模大，便于整体开发低容积率、建筑密度，高绿化绿，极强的舒适性低容积率、建筑密度，高绿化绿，极强的舒适性综合性开发，便于各业态功能互补，可以形成较强的市场影响力综合性开发，便于各业态功能互补，可以形成较强的市场影响力 四至范四至范围东至友谊南路、南至外环南路、西至里港铁路、北至梅江风景区水面用地性用地性质住宅、公建用地面用地面积 57.38万平米建筑面建筑面积 65.87万平米容容积率率1.15建筑密度建筑密度17%绿化率化率58%必建必建项目目l居住型公寓l酒店l风情商业街l其他公建设施地块主要规划指标地块主要规划指标项目地块示意图项目地块示意图地块价值分析地块价值分析本项目本项目外环线外环线里里港港铁铁路路友友谊谊南南路路梅江风景区梅江风景区CBRichardEllis|Page42地块现状及可视性地块现状及可视性绿化隔离带绿化隔离带地块分析地块分析地块地块价值价值分析分析北侧：建设中的会展中心北侧：建设中的会展中心西侧：里港铁路西侧：里港铁路绿化隔离带绿化隔离带规划路规划路l北侧为建设中的会展中心及停车场，未来与本项目之间还将修建规划路l西侧为里港货运铁路，大大限制了人流从西侧进入地块，同时临近铁路，不适宜开发居住类产品l南侧为50米绿化隔离带及规划路，有效阻隔了外环线带来的噪音，但使地块距外环主干道有一定距离，影响地块的对外展示性，地块南部不适宜开发低层物业产品l东侧为15米绿化隔离带，地块可视性和对外展示性最佳区域自然条件保持良好，高大建筑少，视野开阔，具有一定的景观优势区域自然条件保持良好，高大建筑少，视野开阔，具有一定的景观优势和环境优势和环境优势CBRichardEllis|Page43地块地块价值价值分析分析地块分析地块分析周边物业环境周边物业环境1234567891110121314151617182021222319123456798121西青开发区西青开发区24本项目本项目住宅住宅商业商业酒店酒店写字楼写字楼1221公共配套公共配套1011CBRichardEllis|Page44地块地块价值价值分析分析地块分析地块分析周边物业环境周边物业环境序序号号物业物业建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）序序号号物业物业建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）1顺驰世纪城1114梅江南小区102玉水园1115万科水晶城343翠水园916水岸公馆15.44香水园9.517汐岸国际85芳水园2.718半岛蓝湾11.36蓝水园1019半岛豪庭177富力津门湖9.320卡梅尔78依云小镇621江胜天鹅湖49海逸长洲5622俊城橡树原7.5710世纪梧桐公寓12.8623水岸江南1511华夏津典5024洛卡小镇2012弘泽印象10总计350.3313第六田园3.7周边住宅情况周边住宅情况l目前，项目周边住宅建设共350.33万平米，按照人均25平米的居住面积，项目周边居住人口达到15万人作作为第一商为第一商圈的辐射人群，为项目发展商业提供了圈的辐射人群，为项目发展商业提供了潜在需求潜在需求l依托“生态、景观、科技”等元素，多样化产品类型，区域成为天津最高档居住区为项目提供高素质人群，对发展为项目提供高素质人群，对发展高端商务和商业提供了好的人文条件高端商务和商业提供了好的人文条件l梅江区域住宅开发已近尾声，随着区域可开发用地的减少，未来住宅产品将尤为珍稀CBRichardEllis|Page45地块地块价值价值分析分析地块分析地块分析周边物业环境周边物业环境序号序号项目名称项目名称商业类型商业类型建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）1家世界购物中心4.22大润发超市23蓝调街区商业街3.44津典时代商业街2.15梅江新海湾商业街5.66海逸心屿商业街27第六田园商业街78易买得梅江店超市39大岛酒楼/会所小岛酒楼商务休闲餐饮2.710水岸公馆商业街（未来项目）临街商铺211富力津门湖商街（未来项目）临街商铺712梅江南商业配套（未来项目）临街商铺1.58周边商业情况周边商业情况l区域商业类型单一，辐射范围有限l商业设施档次不高，目前暂无国内外知名商业开发商和运营商进入，发展水平较慢l商业氛围正在形成中，需求潜力很大区域极度缺乏辐射范围广的大型综区域极度缺乏辐射范围广的大型综合性商业合性商业CBRichardEllis|Page46地块地块价值价值分析分析地块分析地块分析周边物业环境周边物业环境l区域紧邻西青开发区，但目前区域优质酒店设施、高端商务办公配套十分匮乏，不能满足区域需求区域配套设施的极度缺乏为项目的区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发商务办公及商业配套提供了较大的发展机会展机会未来会展中心的落成，将为项目发未来会展中心的落成，将为项目发展商务配套提供契机展商务配套提供契机周边酒店情况周边酒店情况序号序号项目名称项目名称星级星级1丰绅莲花酒店4星2皇冠假日酒店（未来项目）5星周边写字楼情况周边写字楼情况序号序号项目名称项目名称等级等级建筑面积建筑面积1松江写字楼（未来项目）甲级5.71万平米周边公共配套情况周边公共配套情况序号序号项目名称项目名称1梅江公园（未来项目）2会展中心（未来项目）CBRichardEllis|Page47地块地块价值价值分析分析地块分析地块分析周边物业环境周边物业环境l目前已建成的工业区内物业多以厂房等产业用途的建筑为主，也有少量底层工业办公楼，但规模小、档次低、不能符合综合性企业的需求；l工业区内其他配套包括：-酒店式公寓：银湾国际广场、XEDA海贸中心，体量均在1-2万平米的（如等），均以小户型为主，精装修带家具家电，均价在7500元/平米左右，目前部分已入住；-经济型酒店：赛达商务酒店、银湾快捷酒店-白领公寓、蓝领公寓l在建中的核心区规划有大量相关商务和商业设施，包括：-日之广场（八幢高层写字楼）、月之广场（七幢高层写字楼）-目前月之广场的三幢写字楼已开工建设，明年月竣工l未来，园区北部临外环线处，将规划部分居住产品，以及商业、写字楼等设施作为园区的公建配套设施园区离市区较近，且分布于交通主干道附近，产业园区的飞速发园区离市区较近，且分布于交通主干道附近，产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对市区南部发展商务办公物业提供了契机展和产业结构的调整将对市区南部发展商务办公物业提供了契机园区未来也将建设商务和商业物业设施，对本项目形成一定的竞园区未来也将建设商务和商业物业设施，对本项目形成一定的竞争争日之广场日之广场月之广场月之广场西青开发区情况西青开发区情况CBRichardEllis|Page48SWOT分析分析优势优势l区位优势：天津的正南部，友谊路发展轴沿线，城市快速发展地段；l交通优势：地块周边道路系统发达，内外部交通便捷，通达性好；l周边环境：生态环境好，水系充裕，具有景观优势；地处高档居住区，居住氛围浓厚，人群素质较高，人文条件良好；距离产业区较近，产业资源优势明显；l规模优势：地块规整，规模较大，业态综合，可以产生较好的市场规模效应；l可视性：地块为较为规则的图形，周边无遮挡物，可视性佳，对外展示性好；劣势劣势l位于市区最南端，距离市中心较远；l不属于传统的商务、商业中心区，商务环境较淡，需要一定的培育期l市场对居住的认知度较高，造成对商务办公的认知度过低l地块西侧面临铁路，阻碍了一部分客流，降低了地块的可达性地块价值分析地块价值分析CBRichardEllis|Page49SWOT分析分析机会机会区域高端居住氛围已形成，市场认知度不断提高，住宅产品有极大的市场需求市政府南移至友谊路中部地区将为未来区域发展带来动力区域缺乏商业、商务配套，随着区域环境的不断成熟，为商务办公及商业配套发展提供了发展的潜力西青工业区的飞速发展为市区南部发展商务办公物业提供了契机，区域将向更强的商务功能过渡规划中的地铁和立交桥等交通设施的改善，缩短了与城市中心的距离，便于企业间的商务往来，环外环的建设将弱化区域现有的城市边缘形象，一定程度上规避了项目处于城市边缘的弱势威胁威胁未来，地块周边住宅项目规模都比较大，但入住率偏低，人气不旺，致使项目周边人流较少，制约商业的发展；未来周边产业园区及区域潜在开发项目中所规划的商务办公物业，对本项目产生威胁地块价值分析地块价值分析CBRichardEllis|Page50III. 物业市场分析物业市场分析p商业市场商业市场p办公楼市场办公楼市场p酒店市场酒店市场p住宅市场住宅市场p公寓市场公寓市场p文化会展设施文化会展设施CBRichardEllis|Page51商业市场研究商业市场研究CBRichardEllis|Page52l重点研究全市商业的分布及发展趋势l研究目标确定：天津主要的优质商业集中区域商业建筑面积1万平方米以上商业定位中档以上具有统一、专业的运营和管理百货、购物中心、大型卖场（包括大型综合超市和家具建材超市）、专卖店、社区商业配套（含写字楼）等伊势丹友谊商厦远东百货海信广场商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场研究目标研究目标CBRichardEllis|Page53发展历程发展历程传统商业形成期传统商业形成期现代商业初步发展期现代商业初步发展期发展停滞期发展停滞期恢复发展期恢复发展期扩张发展期扩张发展期15世纪初-19世纪末19世纪末-1949年1949-19801980-20002000-今传统集市；逐步形成规模的沿街店铺主要分布在老城厢一带；商业街不断扩大；在和平路一带陆续出现大型商场；租界发展推动小白楼成为高档消费区；商业规模基本没有扩大；改为国营的统一经营；商业得到恢复和大力发展；以百货业为主；个体商业发展迅速；滨海新区开发，塘沽市场活跃；城市扩张和更新加快，新兴商业区崛起-梅江、水上；海河开发带动市级商圈规模扩大；滨海新区开发加速，商业体量膨胀，开发区成为新兴商圈；七十二沽估衣街劝业场中原公司（现百货大楼）新中国现代文化用品商店国际商场、友谊商厦劝业场、百货大楼扩建大胡同市场津乐汇、伊势丹、远东、百盛、万达购物中心等市民文化广场伴随着天津伴随着天津经济快速快速发展，各展，各类的商的商业设施大量出施大量出现，市区的商，市区的商业功能日功能日趋完善和提高。完善和提高。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CBRichardEllis|Page54商业分布商业分布-天津市区天津市区序号序号商圈名称商圈名称序号序号商圈名称商圈名称1和平路-滨江道11中山路2南京路12狮子林-金纬路3小白楼13友谊北路4东马路14大沽南路5友谊路15后广场-新开路6大胡同16南站-十一经路7鼓楼17奥体8鞍山西道-白堤路18水上9大悲院19梅江10南市市区商圈市区商圈发展展历史悠久，已初步形成多史悠久，已初步形成多级商圈体系；商圈体系；在在发展展过程中，核心商圈通程中，核心商圈通过不断升不断升级扩容，目前形成容，目前形成“和平路和平路-滨江道江道-南京路南京路”三大三大商圈商圈紧密相接的格局；密相接的格局；奥体、水上、梅江等市内新奥体、水上、梅江等市内新兴商圈商圈纷纷涌涌现，并表，并表现出出较好的好的发展展势头。12345678910181719141511121613市级综合商圈市级专业商圈区级商圈商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场CBRichardEllis|Page55区域区域发展尚展尚处于起步区，尚未形成于起步区，尚未形成层级分明的商圈体系；分明的商圈体系；解放路、洋解放路、洋货较成熟，聚集度成熟，聚集度较高，表高，表现出相出相对较高的高的辐射能力；射能力；滨海核心区与市区之海核心区与市区之间的交通尚不的交通尚不发达，达，导致致滨海的商海的商业发展展较慢，慢，辐射范射范围较小。小。12354现有商圈未来商圈序号序号商圈名称商圈名称1解放路2洋货3开发区4响锣湾5于家堡6天碱区域6商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场商业分布商业分布-滨海新区滨海新区CBRichardEllis|Page56从从历史供史供应情况来看，商情况来看，商业市市场处于快速于快速发展展阶段，保持段，保持稳定快速的增定快速的增长；从横向从横向对比来看，天津市人均商比来看，天津市人均商业面面积在在同同类城市中城市中处于于较低水平，未来商低水平，未来商业发展展空空间较大。大。l2009年天津优质商业存量达到150万平米，预计到2012年，供应量将达到约210万平米。数据来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场供给状况供给状况CBRichardEllis|Page57从供从供应类型来看，未来天津型来看，未来天津优质商商业市市场将改将改变以百以百货店、超市店、超市为主主的格局，跨入的格局，跨入购物中心的物中心的时代；代；未来，未来，购物中心物中心项目供目供应量量较大，大，市市场竞争在所争在所难免。免。l未来5年，天津将陆续有嘉里中心、和黄都会轩、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场等多个市中心地区的大型购物中心项目进入市场，总建筑面积逾200万平米。数据来源：世邦魏理仕和黄都会和黄都会轩轩仁恒海河仁恒海河广场广场津门津塔津门津塔恒隆广场恒隆广场嘉里中心嘉里中心大悦城大悦城东马路东马路商圈商圈小白楼小白楼商圈商圈南站南站CBD核心核心商圈商圈商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场未来代表项目未来代表项目CBRichardEllis|Page58项目名称项目名称嘉里中心嘉里中心津门津塔津门津塔恒隆广场恒隆广场和黄都会轩和黄都会轩仁恒海河广场仁恒海河广场开发商开发商嘉里建设、香格里拉、新加坡长春产业北京金融街控股香港恒隆集团香港和记黄埔新加坡仁恒集团商圈商圈南站CBD和平路和平路南京路南市_海河沿线业态规划业态规划商业、香格里拉酒店、写字楼、公寓商业、瑞吉酒店、写字楼、酒店式公寓商业商业、写字楼、公寓商业、写字楼、高档住宅商业类型商业类型购物中心购物中心购物中心（6F）购物中心（6F）百货建筑面积建筑面积（平米）（平米）130,00050,000133,00077,00074,300商业定位商业定位中高档高档中高档中高档中高档目标客群目标客群外来精英白领阶层奢侈品消费人群中高收入人群外来精英白领阶层中高收入人群介绍介绍资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场未来代表项目未来代表项目CBRichardEllis|Page59目前天津的目前天津的优质商商业租金水平租金水平远低于国内商低于国内商业较发达城市，达城市，商商业市市场潜力没有充分潜力没有充分发掘出掘出来，未来来，未来发展空展空间较大；大；随着天津随着天津经济的快速增的快速增长、居、居民消民消费水平的提高，水平的提高，对中高档中高档商商业的需求将迅速提升，的需求将迅速提升，带动整体租金上整体租金上涨。l2003至2009年天津优质商业平均租金保持稳步提升，年均增长率3.5%左右，截止2009年第三季度，达到18.9元/平方米天（使用面积，不含物业管理费）；l与同类城市相比，天津优质商业平均租金处于较低水平。数据来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场租金水平租金水平CBRichardEllis|Page60项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）客户群特征客户群特征2007年销售年销售额额(亿元亿元)2008年销售额年销售额(亿元亿元)月坪效月坪效（元（元/平米）平米）友谊商厦友谊商厦4.5以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.89.91,833伊势丹百货伊势丹百货6.1以20-45岁中高收入的中青年上班族为主6.67.05963新世界广场新世界广场4不同年龄段的大众消费群5.55.11,063百盛百盛5以20-45岁的中青年上班族为主4.54.2700津乐汇津乐汇2.2以20-35岁的中青年上班族为主4.14.01,515远东百货远东百货5.7以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主2.62.4351海信广场海信广场5.8以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.1(5-12月)4.1589资料来源：世邦魏理仕l目前，百货公司仍是天津优质商业的主要形式，采用联营扣点方式提取租赁收入，扣率为营业额的15%-30%，根据经营品类不同而有所不同；l2008年，友谊商场作为天津高端百货的代表坪效最高，为1,833元/平米；以年轻时尚为主题的津乐汇为1,515元/平米未来，将有更多的国内未来，将有更多的国内外知名的商外知名的商业地地产开开发和商和商业运运营企企业进入天入天津，提高整体商津，提高整体商业市市场的的发展水平。展水平。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场经营状况经营状况CBRichardEllis|Page61数据来源：世邦魏理仕l2003到2005年，新增供应量过大，空置率呈上升趋势，06年有所回落，平均空置率为10%，07年新增供应及商场改造拉动空置率上升至15%，08年新增供应较少，以吸纳以前供应为主，空置率下降；l2009-2012年，天津优质商业供应量大，空置率将保持在较高的水平，整体空置率均在16%以上。天津商天津商业市市场发展展较快，国内外零售快，国内外零售商的商的进入步伐加大，目前大型商入步伐加大，目前大型商业的的空置率空置率较低，市低，市场发展前景展前景较好；好；未来随着供未来随着供应量的大幅度增加，市量的大幅度增加，市场将呈将呈现出一定出一定压力，力，拥有有较好地理位好地理位置及特色化置及特色化经营的商的商业项目将更具目将更具竞争力和吸引力。争力和吸引力。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场需求情况需求情况CBRichardEllis|Page62商圈发商圈发展展市场状市场状况况本项目本项目启示启示目前天津商目前天津商业市市场仍被百仍被百货所占据，所占据，还没有真正意没有真正意义的的购物中心物中心业态出出现，但伴随商，但伴随商业的的发展和更新，展和更新，购物中心的出物中心的出现将成将成为趋势；伴随新区伴随新区规划的出台及建划的出台及建设，天津商，天津商业格局也将由聚集的格局也将由聚集的单中心向中心向多区域商多区域商业中心中心发展，梅江商圈将迅速展，梅江商圈将迅速发展，将成展，将成为未来商未来商业市市场的的热点之一。点之一。l目前天津商业主要集中在市内，梅江、奥体水上等新兴商圈发展速度较快；l城市扩张导致商圈随着居住区和产业发展逐渐向外围扩张；l随着经济地位的提升，市内的各个商业中心通过便捷交通将大大提升其商业辐射能力。l商业市场处于快速发展阶段，增长速度较快；l全市人均商业面积为0.9平米，远低于一线城市；l百货仍占商业市场主力，但是从营业坪效看，多数项目的经营情况并不乐观；l市区优质商铺平均租金达18.9元/平米天，低于一线城市水平，租金年增长速度约为3.5%；l随着消费支出的增加以及新购物中心的开业，越来越多的国际国内著名零售商和运营商进入天津市场，带动商业整体档次的提升。商业市场研究商业市场研究整体市场整体市场小结小结CBRichardEllis|Page63根据商圈定义和要素特征，将本项目周边3公里内划定为区域市场，包括：梅江商圈梅江商圈：北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路，包括蓝调街区、梅江新海湾、水岸公馆商业板块、津典时代、海逸心屿、第六田园商业板块等；黑牛城道商圈黑牛城道商圈：黑牛城道家世界购物中心、大润发超市为主的区域；奥体商圈奥体商圈: 宾水西道沿线，以奥城商业广场为核心的区域。梅江商圈奥体商圈家世界商圈商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场范围界定范围界定CBRichardEllis|Page64l从1995年开始建设回迁房，起初梅江区域荒凉，交通不便，随着居民入住，人气渐渐上升；l由于初期居民少，交通不便，暂无商家进入，只能到尖山、体北商业区消费。l2000年初，梅江居住区开始建设高档住宅，入住居民数量开始增多，家世界购物中心、蓝调街区等项目陆续入市，打开区域商业市场的大门。90年代中期年代中期高档居住区高档居住区发展阶段发展阶段高档居住区高档居住区形成阶段形成阶段商业提升商业提升阶段阶段l大梅江区域住宅开发基本完毕，商业项目涌现，以商业街为主，业态以餐饮、休闲娱乐为主；l综合型购物中心-奥城商业广场的入市，为区域市场提供了发展动力。l尚无商业配套l流动商贩、尖山及体北居住区市场l易买得超市l奥城商业广场l生活方式购物中心l生态休闲商业2009年年2015年年l友谊路家世界购物中心l蓝调街区l道路等市政设施快速完善，入住人口大幅上升，高端人群聚集，区域价值凸现；l区域商业业态单一，发展速度慢，亟需综合型项目提高市场水平。回迁房阶段回迁房阶段2000年初年初2005年年代表代表项目项目商业商业设施设施商业商业历程历程尖山路市场尖山路市场家世界购物家世界购物中心中心奥城商业广场奥城商业广场Lifestyle购物中心购物中心商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场商业发展历程商业发展历程CBRichardEllis|Page65梅江：梅江：社区级商圈，主要辐射整个大梅江区域，中档偏高；黑牛城道：黑牛城道：区域级商圈，主要面向体北、梅江、尖山等区域人口；中档为主；奥体：奥体：区域级商圈，可辐射水上、奥体、体北、华苑、梅江等区域；中高档为主。低档中档高档档次社区级区域级城市级等级黑牛城道奥体梅江注：泡泡大小代表商圈规模注：泡泡大小代表商圈规模商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场商圈等级商圈等级CBRichardEllis|Page66未来三年将是区域商未来三年将是区域商业集集中供中供应期，市期，市场竞争将争将较为激烈；激烈；购物中心存量物中心存量较小，未来小，未来发展空展空间较大；大；未来，梅江商圈的可利用未来，梅江商圈的可利用土地土地较少，本少，本项目具目具备一一定的定的优势。l截至09年三季度，区域优质商业存量接近43.8万平米，占全市总存量的31%；到2012年，存量将达到62.6万平米；l从商业类型上看，目前以临街商铺为主，占存量的49%，购物中心仅占35%；预计到2012年，购物中心将占到38%。数据来源：世邦魏理仕2012年商业类型比例年商业类型比例2009年商业类型比例年商业类型比例商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场供给状况供给状况CBRichardEllis|Page67资料来源：世邦魏理仕序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）商业类型商业类型开业年份开业年份1家世界购物中心4.2购物中心20022蓝调街区3.4临街商铺20043大润发2超市20054奥城商业广场（开业部分）9购物中心20055易买得奥城店2.5超市20056海逸心屿2临街商铺20067津典时代2.1临街商铺20078梅江新海湾5.6临街商铺20079第六田园商业广场7临街商铺200810奥城商业广场（未开业部分）3购物中心200811易买得梅江店3超市200912水岸公馆商业街2临街商铺201013金港国际商业8.2购物中心201014富力津门湖商街7临街商铺201115松江商业项目1.58临街商铺2012164141510133825912117梅江商圈黑牛城道商圈奥体商圈本项目规划地铁规划地铁六号线六号线江水道站江水道站区域市区域市场项目大多分布在梅江区域的友目大多分布在梅江区域的友谊南路、解放南路沿南路、解放南路沿线，主要随周，主要随周边住宅住宅项目的开目的开发而出而出现；本本项目周目周边分布海逸心分布海逸心屿、水岸公、水岸公馆、松江商、松江商业项目等，目等，单体体规模模较小，以社区配套小，以社区配套为主。主。商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场项目分布项目分布CBRichardEllis|Page68未来入市的未来入市的项目需从商目需从商户品牌等品牌等方面提升档次，促家各方面提升档次，促家各业态全面全面发展，提升区域市展，提升区域市场整体品整体品质。租户名称租户名称业态业态所在项目所在项目租赁面积租赁面积（建筑平米）（建筑平米）肯德基西式快餐家世界购物中心260耐克运动服装家世界购物中心120杰克琼斯休闲男装家世界购物中心170易买得超市奥城商业广场25,000必胜客西式快餐奥城商业广场300巴黎贝甜面包甜品奥城商业广场180麦当劳西式快餐第六田园商业广场350上岛咖啡休闲餐饮蓝调街区410资料来源：世邦魏理仕l现有项目多以生活型购物、餐饮为主，缺乏大型时尚类消费场所；l目前，进入区域市场的中档品牌较多，暂无国际高端品牌及零售运营商进入，整体发展速度较迟缓。商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场租户特征租户特征CBRichardEllis|Page69p梅江商圈梅江商圈蓝调街区梅江新海湾经典时代海逸心屿第六田园商业概况概况l覆盖梅江中南部区域，包括北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路交通交通l依托东南半环快速路、友谊南路l公交系统欠发达规模规模l23.1万平米（未来新增8万平米）辐射人口辐射人口l8-10万人业态发展业态发展l目前餐饮场所为主，休闲娱乐设施较少；l时尚类购物场所少；l国内品牌为主，缺少国际知名品牌；经营档次经营档次l中档、中高档为主商业类型商业类型l临街商铺为主租金水平租金水平l3-4元/天/平米租售方式租售方式l散售为主客群概况客群概况l梅江区域中高收入居民为主；l南开、河西、河东、西青等周边区域中高收入人群；发展趋势发展趋势l目前项目以临街商铺为主，加之商圈未来可开发用地供应极少，未来商圈升级改造难度较大。资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场商圈特征商圈特征CBRichardEllis|Page70p黑牛城道商圈黑牛城道商圈概况概况l黑牛城道的津谊桥和紫金山路桥之间区域为主交通交通l依托东南快速路，交通便利l公交系统较发达规模规模l6.2万平米辐射人口辐射人口l6-8万人业态发展业态发展l目前以大卖场为主，辅以简餐、快餐、服装服饰专卖店等；l缺少休闲娱乐设施；l国内品牌为主，部分国际知名品牌；商业类型商业类型l购物中心、大卖场经营档次经营档次l中档为主租金水平租金水平l主力店：1-1.5元/天/平米l商铺：2-3元/天/平米客群概况客群概况l梅江、体北的居民为主l水上、华苑、尖山等周边居民为辅发展趋势发展趋势l商业类型以超市为主，加之业态单一，辐射能力有限，加之商圈规模小，未来升级能力较弱家世界购物中心大润发超市资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场商圈特征商圈特征CBRichardEllis|Page71p奥体商圈奥体商圈奥城商业广场概况概况l水上公园、天津奥体中心周边区域；l周边中高档住宅、高校、旅游观光为主要消费人群交通交通l距市中心商业区仅15分钟车程；l公交系统较发达；l地铁五号线、号线将通过本区域；规模规模l23.2万平米（未来新增11.7万平米）辐射人口辐射人口l8-10万人业态发展业态发展l生活购物、餐饮、休闲娱乐等；l餐饮比例较大，业态同质化较严重；l国际品牌占较大比例；商业类型商业类型l以临街商铺为主经营档次经营档次l中档偏高租金水平租金水平l大卖场：0.8-1元/天/平米l商铺：4-6元/天/平米客群概况客群概况l水上、体北的居民为主；l周边其他区域居民为辅；发展趋势发展趋势l以餐饮、休闲为主，缺乏时尚类购物场所，业态综合度不高；l未来大型综合购物中心供应量较小，商圈发展缓慢。资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场商圈特征商圈特征CBRichardEllis|Page72租户名称租户名称业态业态所在项目所在项目租赁面积租赁面积（建筑平（建筑平米）米）租金（元租金（元/天天/建筑平米）建筑平米）肯德基西式快餐家世界购物中心2602-2.5耐克运动服装家世界购物中心1202-3杰克琼斯休闲男装家世界购物中心1702-3易买得超市奥城商业广场25,0000.8-1必胜客西式快餐奥城商业广场3004-5巴黎贝甜面包甜品奥城商业广场1803-4麦当劳西式快餐第六田园商业街3502-3上岛咖啡休闲餐饮蓝调街区4102-3l区域的租金水平在全市各商圈中较低，处于2-5元/天/平米之间的水平；l梅江作为区域主要商圈，但业态较单一，缺乏高水平经营管理，平均租金仅为3-4元/天/平米（建筑面积），低于奥城商圈；l根据市场调查，区域市场租金每年上涨3-5%，这个数字低于全市平均水平（年增6%左右）。资料来源:世邦魏理仕未来，随着区域商未来，随着区域商业业态的丰富及的丰富及设施的升施的升级，商，商圈圈辐射能力将大幅提升，射能力将大幅提升，客群客群规模模势必壮大，商必壮大，商业租金也将有租金也将有较大幅度的增大幅度的增长。商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场租金水平租金水平CBRichardEllis|Page73梅江商圈的空置率高于全市水平，达到梅江商圈的空置率高于全市水平，达到15%，主要由于集中供，主要由于集中供应，建筑形式，建筑形式过于于单一，加上一，加上项目均目均为散售，散售，导致致统一一经营难度大，空置率度大，空置率较高；高；黑牛城道商圈以生活黑牛城道商圈以生活类购物超市物超市为主，主，辐射能力射能力较强，空置率，空置率仅为5%；奥体商圈空置率奥体商圈空置率为区域市区域市场中最高，达到中最高，达到20%，由于奥城商，由于奥城商业广广场美美百美美百货折扣折扣店退租以及步行街商店退租以及步行街商铺散售后散售后导致空置率致空置率较高。高。数据来源:世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场空置率空置率CBRichardEllis|Page74数据来源：世邦魏理仕l截至09年三季度，均价超过2.4万元，超过老城厢区域，售价平均增长率超过20%，意味着区域投资价值已经被市场认可；l本项目依托自身的区位优势，未来引进知名的商业合作方，势必提高售价；l随着区域商业全面发展，未来商业投资市场逐步升温，未来三年售价年涨幅在4-6%，至2012年，预计接近2.7万元/平米。序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平米）（平米）开盘时间开盘时间开业时间开业时间开盘价（元开盘价（元/平米）平米）现价（元现价（元/ 平平米）米）销售率销售率售价售价CAGR1蓝调街区34,000200320047,00025,000100%24%2奥城商业广场120,0002004200515,00030,00095%15%3海逸心屿20,0002005200615,00022,000100%10%4津典时代21,0002006200713,00024,00080%23%5梅江新海湾56,0002006200714,00023,000100%18%6第六田园商业广场70,0002007200812,00020,000100%29%目前均价（元目前均价（元/平米）平米）24,00020%资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场销售状况销售状况CBRichardEllis|Page75l住宅、写字楼开发带动人口数量增长；l西青开发区入驻企业增多带动产业发展，园区人口数量增多，收入水平增长，促进消费能力提升。消消费力提升力提升消消费者者结构多元化构多元化消消费需求需求综合化合化促进促进u生活配套类消费生活配套类消费：如便利店、烟酒店、药店、银行、邮局、洗衣、冲印、票务代理、书籍音像等；u休闲娱乐类消费休闲娱乐类消费：如美容美发、洗浴、按摩等；u中高档商务餐饮中高档商务餐饮：中餐厅、西餐厅、特色餐厅、风味餐厅等；u目的型休闲娱乐目的型休闲娱乐：健身、卡拉OK等；l主要在社区型商业中心进行日常基础消费；l经常光顾百货店、购物中心和大型综合超市；l餐饮娱乐需求较高；l主要在大中型超市、综合批发市场、农贸市场等进行日常基础消费；l餐饮娱乐消费较少；周边居民周边居民时尚人群时尚人群u时尚购物类消费时尚购物类消费：如服装服饰专卖店、化妆品店、快餐店、音像店等；u休闲娱乐类消费休闲娱乐类消费：如卡拉OK、影城、电玩城等；l主要在百货店、专卖店、购物中心等进行日常基础消费；l购物、餐饮需求较高；中高端商务人士中高端商务人士商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场需求特征需求特征CBRichardEllis|Page76l包括梅江、黑牛城道和奥体；l梅江商业规模最大，但业态单一，整体档次中等，市场发展不成熟；奥体商业起步较晚，规模中等，但业态较丰富，发展较快；l梅江商业空置率较高，截至2012年仍有较大规模的供应，但随着业态的丰富，辐射范围将得到进一步的扩大，商业需求也将上扬；l奥体商圈商业空置率较低，需求较旺盛，但未来潜在供应较小，短期内难以快速发展壮大；l租金水平比天津整体水平偏低，但未来发展空间较大；l缺少国际品牌运营商，造成经营效果不佳，发展速度缓慢。商圈分布商圈分布供需关系供需关系经营状况经营状况随着区域成熟度的提高，各随着区域成熟度的提高，各类消消费需求增加需求增加给本本项目的开目的开发奠定了基奠定了基础，并提供了良，并提供了良好的市好的市场机会；机会；本本项目目应通通过合理合理选择业态、商、商户，采取独特的，采取独特的经营定位策略，与其他定位策略，与其他项目形成目形成优势互互补，避免直接，避免直接竞争。争。l梅江以超市、临街商铺为主，缺乏集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心；l奥体商业形成时间较晚，但档次较高，购物中心业态较丰富，从国外及一线城市发展经验来看，综合型、中高端购物中心将是未来商业市场的发展趋势；业态特点业态特点商业市场研究商业市场研究区域市场区域市场小结小结CBRichardEllis|Page77竞争区域划定竞争区域划定目前本项目周边3公里范围内包含梅江、黑牛城、奥体三个商圈，根据现有商圈分布、规模、档次及未来规划趋势，本项目主要竞争区域为。梅江商圈梅江商圈： 区域级商圈，本项目所属商圈；黑牛城道商圈黑牛城道商圈：社区级商圈，以超市为主；奥体商圈奥体商圈：区域级商圈，；竞争项目选取竞争项目选取选取三个商圈的有影响项目，商业类型涉及临街商铺、大卖场、购物中心。蓝调街区蓝调街区：梅江商圈最早起步的商业项目，以临街商铺为主；家世界购物中心家世界购物中心：距梅江商圈较近的大卖场，以超市为主力店；奥城商业广场：奥城商业广场：区域市场目前唯一的、规模最大的、发展较成熟的综合型购物中心。奥奥体体商商圈圈黑牛城道商圈黑牛城道商圈梅江商圈梅江商圈奥城商业奥城商业广场广场家世界购家世界购物中心物中心家世界购家世界购物中心物中心本项目本项目商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析竞争项目竞争项目CBRichardEllis|Page78位置及交通位置及交通l河西区九华山路与珠江道交口l紧邻主干道友谊南路开业时间开业时间2004年4月面积面积l建筑面积：3.4万平米l商户数量：约80户建筑类型建筑类型l临街商铺交房标准交房标准l毛坯房楼层及业态楼层及业态l楼层：-1-3层，局部4层l业态：-1层：外贸服装服饰；1层：餐饮、休闲、社区服务2层：餐饮3层：休闲娱乐4层：休闲娱乐商铺面积商铺面积l150-400平米售价售价l03年：6,000-6,500元/平米；l09年：20,000元/平米租金租金 l3-4元/天/平米（建筑面积）空置率空置率l0%资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析蓝调街区蓝调街区CBRichardEllis|Page79主力店主力店l暂无品牌组合品牌组合l上岛咖啡、比比客皮萨、宾果士西点、威莎世纪美容、中国银行等经营模式经营模式l散售，业主自营商业管理公商业管理公司司l暂无物业费物业费l3元/平米/月客群描述客群描述l大梅江区域居民为主项目评价项目评价l以中档餐饮为主的社区商业配套设施，其中韩餐占34%；l服务类及休闲娱乐设施齐全，已成为大梅江区域的主要消费场所；l缺乏主力店，难以吸引梅江外的消费者；l商铺散售后，没有统一的经营管理，且项目产品为商铺，升级改造难度较大，未来项目发展空间有限。资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析蓝调街区蓝调街区CBRichardEllis|Page80位置及交通位置及交通l河西区友谊路与黑牛城道交口l位于快速路东南半环津谊桥旁开业时间开业时间l2002年1月建筑面积建筑面积l4.2万平米建筑类型建筑类型l购物中心交房标准交房标准l简装修楼层及业态楼层及业态l楼层：1-2层l业态：1层：服装服饰、鞋帽箱包、快餐、通讯音像等；2层：大卖场、运动服饰、儿童服饰、保健品、餐饮等主力店主力店l华润万家超市、家得宝家居建材超市主力店面积主力店面积l华润万家超市:10,000平米；l家得宝家居建材：14,000平米；主力店合作主力店合作模式模式l租赁商铺面积商铺面积l30-50平米（建筑面积）产权式商铺产权式商铺售价售价l05年：10,000元/平米租金租金 l2-3元/天/平米（建筑面积）主力店租金主力店租金l华润万家：1-1.2元/天/平米l家得宝：1.2-1.5元/天/平米空置率空置率l0%资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析家世界购物广场家世界购物广场CBRichardEllis|Page81品牌组合品牌组合l华润万家、家得宝、肯德基、宾果士、土大力、面爱面、Bose体验店、Jack&Jones、Only、Nike、Adidas等经营模式经营模式l主力店出租l产权式商铺统一招商、经营商业管理公商业管理公司司l阳光新业物业费物业费l6元/平米/月客群描述客群描述l周边3公里的中高收入的年轻家庭，年龄主要位于20-49岁之间，半数的家庭有一个6-12周岁处于学龄阶段的儿童项目评价项目评价l以大卖场为主力店的社区社区型购物中心，经营档次以中档为主；l餐饮设施比例小，以快餐简餐为主；l缺乏休闲娱乐设施；l由于产权式商铺的回购问题影响项目的整体改造，有望引进中高档品牌商家，提升档次，扩大项目辐射范围。资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析家世界购物广场家世界购物广场CBRichardEllis|Page82位置及交通位置及交通l南开区宾水西道与水上公园东路交口l紧邻快速路东南半环中石油桥开业时间开业时间l2005年11月建筑面积建筑面积l14.5万平米建筑类型建筑类型l购物中心交房标准交房标准l简装修楼层及业态楼层及业态l楼层：-1-3层（地下1层为停车场）l业态：1层：餐饮、电器城、服装饰品银行、便利店等；2-3层：大卖场、影城。主力店主力店l易买得、苏宁电器、金逸影城主力店面积主力店面积l易买得：25,000平米l苏宁电器：4,500平米l金逸影城：7,000平米(8个厅)主力店合作模主力店合作模式式l出租商铺面积商铺面积l40-600平米售价售价l05年：15,000元/平米；09年：30,000元/平米主力店租金主力店租金l易买得：0.8-1元/天/平米l苏宁：2-3元/天/平米l金逸：2-2.5元/天/平米租金租金 l4-5元/天/平米（建筑面积）空置率空置率l20%资料来源：世邦魏理仕商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析奥城商业广场奥城商业广场CBRichardEllis|Page83资料来源：世邦魏理仕品牌组合品牌组合l易买得、苏宁电器、金逸影城、必胜客、肯德基、巴黎贝甜、米斯特披萨、苹果体验店、好利来、土大力、大方便利等经营模式经营模式l主力店出租l商铺业主自营为主商业管理商业管理l奥城商业管理公司物业费物业费l10元/平米/月客群描述客群描述l周边5公里的中高收入的人群l市区西南部日、韩籍居民项目评价项目评价l新兴的区域型购物中心，区位优越，交通便利；l业态较齐全，经营档次中档偏高，辐射范围较广；l餐饮规模较大，但购物类业态规模较小；l商铺散售后业主对回报要求较高，加之美美百货折扣店退租导致整体空置率较高。商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析奥城商业广场奥城商业广场CBRichardEllis|Page84比较因素比较因素本项目本项目竞争度竞争度蓝调街区蓝调街区竞争度竞争度家世界购物中心家世界购物中心竞争度竞争度奥城商业广场奥城商业广场竞争度竞争度地理位置地理位置l市中心南部较强l市中心偏南，依托梅江居住区较强l位于商务区边缘较强l位于市区西南部的奥体-水上区域强交通便利性交通便利性l路网发达l公交系统欠发达l规划地铁6号线一般l路网发达l公交系统欠发达一般l两条主干道交口l公交系统较发达强l主干道交口l公交系统较发达l规划地铁5号线强业态综合度业态综合度l餐饮l购物l休闲l娱乐强l餐饮l休闲一般l购物l餐饮一般l购物l餐饮l休闲l娱乐强商圈影响力商圈影响力l新兴商圈边缘l预计商业规模体量较大，客群覆盖面广泛较强l新兴商圈，项目规模较小，客群面较窄一般l社区型商圈，业态欠丰富l正计划扩建，升级一般l随着不断调整商户组合，市场认知度越来越强较强客群重叠性客群重叠性l面向全市消费群体强l面向区域消费群体一般l面向周边消费群体一般l面向全市中高端消费群体强综合竞争力综合竞争力较强较强一般一般一般一般较强较强商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析竞争度对比竞争度对比CBRichardEllis|Page85区域环境区域环境现有商业现有商业未来商业未来商业l本项目处于城市新兴区域的商圈内，商业整体竞争激烈程度不高l项目区内多为银行、事业单位，商业业态单一且低端，商业氛围没有形成l起步时间较早，更靠近市中心区域，占据交通、客流等诸多优势l业态不丰富，l散售项目较多，难以进行统一的经营管理，为本项目定位预留了空间l区域内未来暂无大型购物中心出现，为本项目入市创造了市场机会竞争对手竞争对手l潜在的竞争对手中尚未有知名开发商和商业运营商，在一定程度上有利于本项目的领先发展项目位于城市新兴商圈，凭借自身的交通优势，以及卫南洼的生态、景观优势，立足区域项目位于城市新兴商圈，凭借自身的交通优势，以及卫南洼的生态、景观优势，立足区域特色、差异化经营，未来将有较大的发展空间特色、差异化经营，未来将有较大的发展空间商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析小结小结CBRichardEllis|Page86本项目位于规划中卫南洼风景区，目前区内商业氛围尚未形成，因此商业业态规划时应多增加使消费者停留消费时间延长的业态，如餐饮、娱乐类目的性消费设施，营造浓厚的商业氛围本项目应与规划建设中的大梅江其他商业项目充分协作,共同造势,打造新的城市商业中心的标杆设计中注意平衡购物舒适度和使用效率商铺避免散售，且经营初期，一方面要与周边的奥体、友谊路等区域的商业协调发展，提供优惠条件吸纳高质量主力租户入住，特别是有影响力的知名品牌，发展高端；另一方面，要兼顾与上述区域中高档消费的融合，引入有足够吸引中高端消费者前来消费的品牌，突出特色，增强辐射能力商业市场研究商业市场研究竞争分析竞争分析策略建议策略建议CBRichardEllis|Page87写字楼市场研究写字楼市场研究CBRichardEllis|Page88l针对目前写字楼市场发展及其分布特点，对整体写字楼市场的研究将重点对以下区域进行研究：市区商务区（主要为南京路、小白楼、友谊路等）滨海新区商务区（主要为开发区、保税区、响锣湾、于家堡等）主要研究优质写字楼，包括甲级、乙级写字楼办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场研究范围研究范围CBRichardEllis|Page89类别No.考察内容考察内容国国际甲甲级写字楼写字楼天津甲天津甲级写字楼写字楼位置1所处位置处于中央商务区或繁华商业地区内处于中央商务区或繁华商业地区内或其周边2交通情况临近城市主干道路口及交通枢纽，可选择多种交通方式并充分满足“通达性”要求。临近城市主干道，可选择多种交通方式并基本满足“通达性”要求。3周边环境周边邻近有写字楼、酒店、公寓、购物中心及娱乐设施等高档物业；周边环境无景观或噪声污染。周边邻近有写字楼、酒店、公寓购物中心及娱乐设施等高档物业；周边环境无严重景观或噪声污染。4环境绿化满足30%以上绿化率，优秀的软质景观及硬质景观设计，充分满足功能、景观、生态方面的需要。满足20%以上绿化率，其软质景观及硬质景观设计基本能满足功能、景观、生态方面的需要。结构空间布局5楼层布局各楼层及纵向功能布局合理、有层次。各楼层及纵向功能布局合理。6结构形式采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1500平方米采用大开间的空间结构形式，可以自由分隔；标准层建筑面积不小于1,000平方米7层高写字间净高不小于2.7米写字间净高不小于2.5米配套设施8空调系统可提供24小时可调节式中央空调，采用先进的新风提供系统至少可提供10小时中央空调9给水系统24小时热水供应24小时热水供应10供电系统双路供电，有自备发电机双路供电，有自备发电机11通信系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统；卫星通信；可铺设架高地台；大厦中央数据系统数字光纤通信系统接入；提供综合布线系统12停车设施有地上、地下停车场和充足车位保证，每10,000平方米写字楼面积提供65个以上车位有地上和地下停车位，每10,000平方米写字楼面积提供45个以上车位13电梯设施稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于30秒稳定、充足且高速的升降机系统，等候时间小于45秒办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场办公楼分级办公楼分级CBRichardEllis|Page90类别No.考察内容考察内容国国际甲甲级写字楼写字楼天津甲天津甲级写字楼写字楼14安全设施先进的视频保安监视系统。较先进的视频保安监视系统。15楼宇管理系统采用楼宇中央自控的管理系统采用楼宇中央自控的管理系统装修标准16外墙装修采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料等采用优质玻璃幕墙、高档石材等高档材料等17公共区域部分装修大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于五星以上级酒店标准大堂、电梯厅、洗手间等装修相当于四星级以上酒店标准可识别性18可识别性作为所处区域的标志性建筑，可识别性佳作为所处区域具有一定特色的建筑物，可识别性较好管理服务19物业管理聘请国际知名物业管理公司进行专业的物业管理独立运营的专业物业管理公司管理运营状况20租金水平租金相对稳定，处于市场租金的高位领先水平。接近市场平均租金水平，随市场有所波动21租户状况入住率稳定，高于市场平均水平；租户相对稳定，大部分为外资背景的国际知名跨国公司租户有适当流动，入住率随市场变化波动；租户中，外资公司及国内领先发展的公司占较大比例22运营时间可24小时运营，节假日限制进入可24小时运营，节假日限制进入23保安24小时保安，智能系统24小时保安关于出现在报告中的相关名词的注释：关于出现在报告中的相关名词的注释：l优质写字楼：合指甲级及乙级写字楼l普通写字楼：用做办公用途的商务物业类型，档次低于乙级写字楼资料来源：世邦魏理仕根椐国根椐国际标准判断，目前天津尚无国准判断，目前天津尚无国际标准的甲准的甲级写字楼；写字楼；部分写字楼，尽管在硬件条件上有一定局限，但凭借部分写字楼，尽管在硬件条件上有一定局限，但凭借长期客期客户认可和可和软件建件建设也被普遍也被普遍认可可为甲甲级写字楼，如国写字楼，如国际大厦。大厦。办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场办公楼分级办公楼分级CBRichardEllis|Page91l目前，天津主要商务区集中在市区的核心区域，如河西、和平等；而滨海新区现有优质商务办公存量不大；l根据天津城市“双核”发展的规划格局，商务区的发展也呈现出由单核向双核转变的趋势；l随着高速公路、城际铁路和轻轨开通，市区与滨海新区之间的商务联系越发便捷，未来商务区竞争加剧。目前，天津市区目前，天津市区发展商展商务的依托主要的依托主要来源于来源于贸易、物流、金融、投易、物流、金融、投资、商、商业服服务业等快速等快速发展；展；随着随着滨海新区海新区产业开开发的加快，天津的加快，天津市区的商市区的商务氛氛围也越也越发浓郁，商郁，商务需需求增加，商求增加，商务区快速成区快速成长，大量服，大量服务性企性企业进入天津。入天津。市区市区滨海核心区滨海核心区办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场分布特征分布特征CBRichardEllis|Page92传统商务区传统商务区新兴商务区新兴商务区数据来源：世邦魏理仕l目前天津优质写字楼主要分布在市内的南京路沿线、小白楼CBD、友谊路/围堤道及滨海新区的TEDA和保税区；l未来，市区的海河沿线、滨海新区的响锣湾及于家堡将有大量的写字楼项目入市。目前，天津目前，天津优质写字楼主写字楼主要集中在市区的中要集中在市区的中环线以以内区域；内区域；未来市区的商未来市区的商务区核心地区核心地位仍将巩固，各个商位仍将巩固，各个商务区区规模将模将扩大，大，项目品目品质将将逐步提高。逐步提高。开开发区区海河沿岸海河沿岸南京路区域南京路区域小白楼区域小白楼区域友友谊路区域路区域内内环线外外环线中中环线滨海新区海新区天津市区天津市区滨海海CBD本项目本项目保税区保税区办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场分布特征分布特征CBRichardEllis|Page93目前存量（截至目前存量（截至2009）：）：l35万平米，占天津优质写字楼总体供应量的32%，滨海新区目前暂无甲级写字楼供应；未来供应（截至未来供应（截至2012年）：年）：l将增长至约105万平米，7%的供应量出自滨海新区；分布特征：分布特征：l预计2012年后，塘沽及开发区的供应量将大幅增加，主要是于家堡、响锣湾等商务区的开发建设。整体上看，未来甲整体上看，未来甲级写字楼写字楼供供应量量较大，市大，市场走向成熟；走向成熟；受受经济危机影响，危机影响，大部分大部分开开发延后，未来三年，甲延后，未来三年，甲级写写字楼的新增供字楼的新增供应仍将有限。仍将有限。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场甲级甲级-供应供应CBRichardEllis|Page94空置率：空置率：l目前平均空置率为16.6%；l未来5年内，供应集中，新增供应的首年空置率往往高于50；因此整体空置率短期上升；吸纳量：吸纳量：l甲级写字楼吸纳量的绝对值较少，年均在3万平米左右，但是对于其供应量而言，市场吸纳能力较强；l未来5年，供应的大幅增加给很多租户带来了扩租和搬迁的机会，吸纳量将保持上升态势。甲甲级写字楼市写字楼市场的的发展展受城市投受城市投资规模的加大模的加大和外向和外向经济的提升推的提升推动；随着全球随着全球经济逐逐渐复复苏，天津天津经济发展提速，内展提速，内外外资企企业的的办公需求档公需求档次提升，次提升，对甲甲级写字楼写字楼的需求凸的需求凸现。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场甲级甲级-需求需求CBRichardEllis|Page95历史走势：历史走势：l2000-2002年：供应稀缺，租金较高l2002-2003年：供应增加，市场调整，租金回落l2004-2008年：以年6-7%的增幅平稳上涨，08年月净租金为151元/月*平米l2009年：全球经济处于低谷，很多企业降低了办公场所档次，需求减弱导致租金下滑，净租金为137元/月*平米未来预测：未来预测：l短期内，经济复苏缓慢，租户需求难以趋旺，租金上涨慢；l长期来看，天津甲级写字楼品质的提升将带动租金上涨，预计年增长1%左右。从目前看，未来受从目前看，未来受经济复复苏缓慢及新供慢及新供应集中的影集中的影响，租金上响，租金上涨压力力较大；大；预计2012年后城市年后城市发展提展提速，写字楼市速，写字楼市场供需迅速供需迅速放量，市放量，市场得到一定的提得到一定的提升。升。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场甲级甲级-租金租金CBRichardEllis|Page96目前存量（截至目前存量（截至2009年）：年）：l76万平米，占天津优质写字楼总体供应量的68%；未来供应（截至未来供应（截至2012年）：年）：l将增长至168万平米，但30%的新增供应来自滨海新区；分布特征：分布特征：l未来，滨海的供应量将大幅增加，超过。相比甲相比甲级写字楼，未来乙写字楼，未来乙级写字楼供写字楼供应增增长相相对平平稳，整体档次上升；整体档次上升；预计未来三年，市区的乙未来三年，市区的乙级写字楼供写字楼供应量不大，但市量不大，但市场竞争也不容忽争也不容忽视。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场乙级供应乙级供应CBRichardEllis|Page97空置率：空置率：l供应集中，除新增供应的空置率较高外，一些建成时间早、硬件设施老化的项目也会受市场影响，空置率上升，目前为19.5；吸纳量：吸纳量：l2004年起，天津的经济发展增速，市场供应增加，需求同时上涨，年均吸纳量在5-6万平米；l预计未来4-5年，受到写字楼整体市场竞争冲击，空置率将升高。到目前到目前为止，供求水平基止，供求水平基本平衡，本平衡，总体空置率体空置率处于于较低水平；低水平；经济危机危机过后，后，虽供供应有有所增所增长，但吸，但吸纳量的增量的增长仍将与第三仍将与第三产业的的发展展紧密密联系，系，预计年增年增长率在率在3-5%。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场甲级甲级-需求需求CBRichardEllis|Page98历史走势：历史走势：l租金平稳，2009年净租金水平为90.2元/月*平米；l2005-2008年，每年以3的速度平稳上涨；未来预测：未来预测：l受经济危机影响，预计未来两年，租金增长缓慢，增幅在1%左右；l2011年后，随新增供应档次提升，租金水平将会逐渐上扬。受新增供受新增供应的影响，硬的影响，硬件件设施施较差的差的项目租金目租金将下滑；将下滑；经济危机后，新增供危机后，新增供应经过市市场培育期达到租培育期达到租户稳定后，租金有一定定后，租金有一定的上浮。的上浮。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场乙级乙级-租金租金CBRichardEllis|Page99l虽然将写字楼物业持有经营更有助于物业的保值、升值；但出于快速回收开发资金的考虑，目前天津市场约20的优质写字楼为出售类物业；l出售类写字楼按销售策略的不同，又分为整体销售和分散销售两类。整体销售类整体销售类分散销售类分散销售类针对物业针对物业l以甲级写字楼为主，也包括部分乙级写字楼l乙级写字楼面向客户面向客户l大型国企、银行、保险公司、国外投资基金l以内资为主的中型企业l个人投资客户主要特点主要特点l快速回收开发资金l提高项目的知名度，提高投资者和其他潜在租户对该项目的认同度l降低租赁压力l成交价格可能低于同档次物业的散售价格l推广难度较大l通过12年回收大部分开发资金，减少现金流压力l处置方式灵活，可以根据市场行情适时提升物业价格l不利于项目长期价值的维持l业主过于分散，后续管理难度大办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场销售市场销售市场CBRichardEllis|Page100资料来源：世邦魏理仕l天津写字楼整售市场刚起步，目前以内资企业开发、投资为主，但外资企业也逐渐进入该领域；l内资购买写字楼的目的主要是自用及投资升值，外资购买主要是投资升值；l保险业将成为新的整购主力，其购买目标主要为投资；l外资购买写字楼的目的是投资增值，因此均在好地段购买优质物业；l小白楼CBD、友谊路/围堤道等成熟仍未整售市场最为活跃的区域。主要特征主要特征投投资机构名称机构名称物物业名称名称档次档次项目位置目位置开开发商商建筑面建筑面积（万平米）（万平米）投投资额（元）（元）单价（元价（元/平米）平米）用途用途交易交易时间平安保险平安大厦甲级小白楼CBD天津万顺3近3亿10,000自用为主2004中国节能投资天津国能分公司丽晶大厦甲级友谊路/围堤道天津万顺3.252.68亿8,249出租2006.8天津泰达北方金融大厦乙级友谊路/围堤道北方信托4.15亿12,000出租2007.1香港建设/福建天健天津国际金融中心甲级友谊路/围堤道金丰兆业8.15.1亿6,296未入市2007.12新加坡城市发展君谊大厦甲级友谊路/围堤道天津建工集团6N/AN/A自用2007.12办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场整售特征整售特征CBRichardEllis|Page101销售价格：销售价格：l2009年优质写字楼的销售均价为13,723元/平米，同比上涨1.5%；l由于市场上在售的项目较少，总体成交量较小，因此市场价格短期内会随个别案例而出现波动；l未来3年，随着上市项目的增多，整体均价将逐渐回归理性，价格增幅在1%左右。天津写字楼天津写字楼销售售项目目较少，少，售价受档次、位置交通、周售价受档次、位置交通、周边环境、未来区域境、未来区域规划等因划等因素影响素影响较大；大；长期来看，市期来看，市场销售售项目增目增多，整体均价将回多，整体均价将回归理性，理性，售价波售价波动较小。小。数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场散售特征散售特征CBRichardEllis|Page102l中国大陆房地产市场的整体回报水平高于亚洲其他主要经济区域；l天津与北京、上海、广州的回报率接近；l写字楼的回报率在各种物业类型中处于中间地位，意味着写字楼风险较低、受投资者青睐。天津天津办公楼回公楼回报率偏高，一率偏高，一方面暗示市方面暗示市场发展不成熟，展不成熟，存在存在风险溢价；另一方面，溢价；另一方面，物物业价价值在未来有巨大升在未来有巨大升值空空间。数据来源：世邦魏理仕区域区域天津天津北京北京上海上海广州广州香港香港东京京新加坡新加坡投资回报率7-9%7-8%6-8%6.4-9.1%4.3%2.8-3.3%5.2%注：上述回报率为总体税前回报，基于市场平均水平。数据仅供参考。随着项目的不同，实际的投资回报率可能与上表差异较大物物业名称名称档次档次项目位置目位置开开发商商入住入住时间写字楼建筑面写字楼建筑面积（平米）（平米）目前目前销售价格售价格（元（元/平米）平米）目前目前净租金租金（元（元/天天/平米）平米）投投资回回报率率天津国际经济经贸中心甲级小白楼天津万顺2003年4.7万20,0004.37.8%信达广场甲级友谊路/围堤道天津万顺2006年4.2万19,0004.99.4%滨海金融街三期乙级开发区泰达建设2008年4.5万12,5003.29.3%数据来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场投资回报投资回报CBRichardEllis|Page103公司公司行业行业租赁面积租赁面积（平米）（平米）所在物业所在物业丰田通商株式会社贸易1,900津汇广场2座村田电子贸易380津汇广场1座马士基物流1,400津汇广场1座凯阳国际货运代理物流247津汇广场1座怡和船务代理（香港）物流251津汇广场1座三井物产（天津）贸易256国际大厦达飞船务物流1,200国际大厦东方海外物流990国际大厦丰田汽车制造300国际大厦l2005年后，中外知名企业大量涌入天津市场设立分支机构，以及已有租户的扩租需求，带动甲级写字楼的成交量和客户品质不断提升；l近年天津经济的快速发展，物流业、贸易业和制造业的客户表现出强烈的扩张要求，如丰田通商、DHL、村田电子等。根据国家根据国家战略略规划，天津将划，天津将发展展为国国际物流中心、物流中心、经济中心，中心，加之目前正加之目前正处于于经济高速高速发展展时期，推期，推动物流物流贸易行易行业进一一步繁荣，市步繁荣，市场需求将会在未来需求将会在未来五年内出五年内出现明明显的增的增长。办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场租户特征租户特征CBRichardEllis|Page104供应特点供应特点l2010-2012年，天津市区优质写字楼年新增供应均49万平方米。l主要集中在南京南京路、海河沿线和路、海河沿线和滨海新区滨海新区。l写字楼的聚集效聚集效应更加明显应更加明显。主要影响主要影响甲甲级写字楼的市写字楼的市场表表现明明显优于乙于乙级写写字楼；字楼；受集中供受集中供应的影响，的影响，导致短期写字楼的空致短期写字楼的空置率呈置率呈现波波动，租金，租金上上涨幅度小；幅度小；2007年前，年前，优质写写字楼供字楼供应不足，大批不足，大批租租户的的扩租、搬迁需租、搬迁需求无法得到求无法得到满足；足；未来未来3年，大量新增年，大量新增供供应打破供小于求的打破供小于求的市市场现状，租状，租户拥有有更大灵活度更大灵活度需求特点需求特点甲级写字楼：甲级写字楼：l租户以金融、咨询、物流贸易等服务业聚集l大型外企是甲级写字楼的主要客户l重视写字楼的硬件设施和物业管理l对价格敏感度不高l自用客户基本采用租赁模式l少量投行、金融公司会出于投资目的整购写字楼乙级写字楼：乙级写字楼：l租户构成复杂l单位承租面积较小，成长型的中小公司较多l重视周边商务环境和交通环境，对价格比较敏感办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场租户特征租户特征CBRichardEllis|Page105供应供应需求需求产品产品l优质写字楼市场尚未成熟，但发展潜力较大l目前主要分布在市内传统商务区内，未来在滨海新区有扩充发展的趋势，但短期内市内的传统商务区仍居于写字楼市场的主导地位l市场对甲级写字楼的吸纳能力要优于乙级写字楼l优质写字楼租金近年波动不大，在未来供应增多的情况下将略有下降，但长期看涨l市内商务活动聚集区域的甲级写字楼供应大l乙级写字楼分布较分散，尚未形成聚集区域商商务办公物公物业的的发展展对环境、境、交通、配套等交通、配套等依依赖性性较强；目前天津目前天津处于于产业高速高速发展展时期，各期，各类企企业对办公需求公需求趋旺，旺，对本本项目目发展写字楼展写字楼带来市来市场机会，机会，但但应注意与市注意与市场的集中供的集中供应期期错开。开。客户客户l大型跨国企业多在核心区域租用甲级写字楼，外资投资在优质地段整购物业作为投资用途l大型国内企业在优质地段购置或者租用物业办公楼市场研究办公楼市场研究整体市场整体市场小结小结CBRichardEllis|Page106区域市场范围界定：区域市场范围界定：北至围堤道、南至西青开发区，东至解放南路，西至奥体/水上区域。供应量：供应量：截至2009年三季度，优质写字楼供应量近万平米；占全市优质写字楼的37.8；分布特征：分布特征：已存在主要商务区：友谊路/围堤道、奥体-水上和西青开发区友谊路友谊路/围堤围堤道道奥体奥体-水上水上西青开西青开发区发区本项目本项目传统商务区传统商务区产业园区产业园区新兴商务区新兴商务区办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场范围界定范围界定周周边现存商存商务区距本区距本项目距离目距离较远，梅江区域商梅江区域商务氛氛围较淡，市淡，市场影响影响力弱；力弱；西青开西青开发区的快速成区的快速成长为本本项目写目写字楼提供必要的字楼提供必要的产业发展基展基础。CBRichardEllis|Page107资料来源：世邦魏理仕友谊路友谊路/围堤道围堤道项目名称项目名称l华盛广场l北方金融l天信大厦l峰汇广场l丽晶国际l医药大厦l环渤海发展中心l大安大厦l友谊大厦l津玉大厦l云翔大厦l城市大厦l广银大厦入住率入住率75%租金租金2.5-3.5元/天/平米存量存量41.95万平米主要特征主要特征l以优质写字楼为主，整体品质较高；l商务区形成的最初是由于国内银行总部聚集；l发展目标定位为国际金融区及经贸展示区；l此区域延围堤道、宾水道、友谊路、黑牛城等重要交通道路呈“丰”字形发展；l以纯写字楼项目为主；l已形成市级、独立的商务区。租户特征租户特征l以物流、商贸、咨询服务类企业为主；l内资中小型企业居多。办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场板块特征板块特征CBRichardEllis|Page108奥体奥体/水上水上项目名称项目名称l奥城写字楼l创业环保大厦l弘泽国际l宁发大厦入住率入住率80%租金租金1.5-2元/天/平米存量存量17.25万平米主要特征主要特征l以普通写字楼为主，尚无优质写字楼；l借助奥体/水上的周边环境和景观优势，项目生态环境较好；l交通路网完善，可达性较好，但公共交通体系一般；l新兴的商务区，时代奥城为典型代表项目；l未来，区域内的商业、酒店、公寓、会展等配套设施较完备；l未来办公类物业档次将明显提升，同时其建筑形式也将更加丰富，低密度办公用房、“LOFT”及“SOHO”办公物业体量将有所上升。租户特征租户特征l工程机械、贸易、制造类、商贸、咨询服务、广告等为主l内资企业为主；l成长型企业居多；l大部分公司规模较小；l部分具有政府背景的大型企事业单位。资料来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场板块特征板块特征CBRichardEllis|Page109西青开发区西青开发区项目名称项目名称l银湾国际广场l汇亚工业园办公楼l赛达国际工业城写字楼入住率入住率40%租金租金0.3-0.8元/天/平米存量存量2.5万平米主要特征主要特征l存量少；l主要为工业园区的配套办公设施；l品质档次较低；l租金较低；l区域尚未形成完整的产业链条，所以为园内企业提供服务的公司较少，市场需求处于萌芽阶段；l未来随着产业格局的优化，可利用土地较多，市场潜力较强。租户特征租户特征l基本为入园加工制造型企业自身办公需求所建；l部分为园区服务企业，如海关、税务等；l尚未有辐射周边区域乃至全市的服务型企业入住。资料来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场板块特征板块特征CBRichardEllis|Page110l区域目前写字楼项目较多，截止到2009年第三季度，总存量近55万平米，其中优质写字楼占45%；l随着区域商务区的扩容，市场与2010和2011年集中放量，按规划年均供应量近30.5万平米。目前，区域目前，区域优质写字楼的供写字楼的供应约占全市占全市总存量的存量的37.8%，主要来来自友，主要来来自友谊路路-围堤堤道区域；道区域；未来随着友未来随着友谊路路-围堤道可堤道可开开发土地的减少，区域市土地的减少，区域市场重心将向南部重心将向南部倾斜，奥体斜，奥体-水上、梅江等区域将逐水上、梅江等区域将逐渐活活跃，为本本项目目创造了一定的造了一定的市市场机会。机会。数据来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场供给特征供给特征CBRichardEllis|Page111序号序号项目名称目名称档次档次建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）入住入住时间层数层数（地上）（地上）标准层面积标准层面积（平米）（平米）净高（米）净高（米）净租金（元净租金（元/天天/平米）平米）物业费（元物业费（元/月月/平米）平米）入住率入住率1云翔大厦乙2.41996301,0852.42.01595%2华盛广场乙2.61997311,0072.42.01095%3北方金融大厦乙31998311,3002.652.41595%4环渤海发展中心乙51999281,5622.643.01570%5天信大厦乙2.13200028805.72.73.851090%6广银大厦乙42002241,0092.71.73.685%7医药大厦乙3.2200316871.62.42.6890%8创业环保大厦普通2.22003188062.41.54.880%9大安大厦B座乙1.12004189752.41.715100%10友谊大厦乙42004201,3002.71.81075%11津玉大厦乙1.5200512954.162.71.62.580%12峰汇广场乙1.62005211,9002.653.33.590%13丽晶大厦甲3.252006321,0003.34.01870%14汇亚工业园办公楼普通0.33200640.3100%15赛达国际工业城普通0.43200640.3100%16大安大厦A座乙2.42007181,8032.73.01580%17银湾国际广场普通1.74200790.875%18奥城写字楼乙102008241,3002.651.8475%19城市大厦甲3.552009361,0442.553.52020%资料来源：世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场供给列表供给列表CBRichardEllis|Page1121171514友谊路友谊路-围堤道区域围堤道区域本项目本项目奥体奥体-水上区域水上区域西青开发区西青开发区23456789101112131619182120未来供应未来供应222324252627序序号号项目名称目名称档档次次规模规模（万平（万平米）米）入住入住时间20弘泽国际乙1.67201021宁发大厦乙3.38201022鑫银大厦甲6201023昆仑中心甲4.2201024平城大厦乙3.1201125银河大厦乙1.06201126天一大厦乙5.4201127奥城写字楼（四期）普通5.72011资料来源：世邦魏理仕区域写字楼分布由友区域写字楼分布由友谊路路/围堤道逐堤道逐渐向南、向南、西南区域延展；西南区域延展；未来区域市未来区域市场重心将重心将向南向南倾斜，斜，本本项目所目所在的梅江区域将成在的梅江区域将成为新的商新的商务聚集区。聚集区。办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场分布特征分布特征CBRichardEllis|Page113l单体体量普遍不大，1-3万平米不等，3万平米以上体量办公楼较少。城市大厦的入市，使区域城市大厦的入市，使区域办公物公物业在在规模和品模和品质上都有上都有较大提升；大提升；区域市区域市场发展早，但展早，但总体水平不高，需要更高品体水平不高，需要更高品质的的项目提升区域价目提升区域价值和租金和租金水平。水平。l主要沿着城市主干道发展，集中河西区的友谊路、宾水道、围堤道和友谊北路附近。l区域商务办公物业起步相对较早，但普遍档次不高，目前甲级写字楼数量很少，截止到09年三季度，只有两个项目入市。l多数物业的标准层面积集中在1,000-1,300平米，1,500平米以上的项目较少。分布分布档次档次建筑面积建筑面积标准层面积标准层面积层高层高设施设备设施设备l室内净高多在3米以下。l大部分带有中央空调，电梯数量基本满足现有建筑规模。办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场产品特征产品特征CBRichardEllis|Page114区域区域友谊路友谊路-围堤道围堤道奥体奥体-水上水上集中入市时集中入市时间间2010-2011年2012年优质写字楼优质写字楼规模规模19.76万平米5.7万平米档次档次甲、乙级约各占一半代表项目代表项目l国际金融中心：建筑面积6万平米，甲级l昆仑中心：1栋写字楼，建筑面积4.2万平米，甲级l奥城写字楼：建筑面积5.7万平米，乙级未来未来项目的档次和品目的档次和品质方面都有所提升，推方面都有所提升，推动区域写字楼市区域写字楼市场发展；展；新增供新增供应大部分仍聚集在友大部分仍聚集在友谊路路-围堤道区域，本堤道区域，本项目所在的梅江区域尚无目所在的梅江区域尚无写字楼写字楼项目出目出现；与其它商与其它商务区相比，目前区域市区相比，目前区域市场缺乏足缺乏足够的、的、长远竞争力的高品争力的高品质项目。目。资料来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场未来供应未来供应CBRichardEllis|Page115l区域整体入住率达75%以上，很大一部分接近满租，市场需求较旺盛；l新入住项目由于入住时间短，空置率相对较高。l目前区域内写字楼档次普遍不高，租金水平主要取决于所处地段、项目品质等；l友谊路-围堤道区域，周边配套设施完善，甲级写字楼租金在3.5-4元/天/平米，乙级写字楼租金为2-2.5元/天/平米；l奥体-水上区域内的写字楼，由于区域起步较晚，周边配套设施相对缺乏，商务氛围较弱，区域内乙级写字楼租金为1.5-2元/天/平米。租金租金入住率入住率物业费物业费l区域办公物业的管理水平一般，目前大部分均由国内或天津本地物业公司管理；l大部分写字楼的物业费在10-15元/平米/月，普通写字楼低于5元/平米/月；l区域目前仅有的两个甲级写字楼项目物业费分别为18、20元/月/平米。趋势趋势短期内，受短期内，受经济危机影响，租金上危机影响，租金上涨幅度有限；幅度有限；长期来看，区域内起始租金水平期来看，区域内起始租金水平较低及未来低及未来产品档次大幅提升的双重品档次大幅提升的双重驱动力下，其租金水平有一定上力下，其租金水平有一定上涨空空间。办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场需求特征需求特征CBRichardEllis|Page116l知名外企、大型国有企事业区域总部l注重区域商务氛围及开发商品牌l看重楼宇智能化程度、管理公司l金融保险、物流贸易、咨询、广告等l对交通环境要求较高l对配套设施要求较高l包括传统制造业、咨询顾问业、销售、贸易等行业l选择经济型、实用型的办公物业目前区域吸引租目前区域吸引租户进驻的主要的主要优势是是临近市中心、交通便利、配套近市中心、交通便利、配套齐全等；全等；随着区域随着区域发展的加快，租展的加快，租户档次逐档次逐渐提升，提升，对高端物高端物业的需求也将不断增的需求也将不断增长；本本项目所在的友目所在的友谊南路，南路，临近友近友谊路路传统商商务区及西青开区及西青开发区，区，拥有有优越的自越的自然然环境和交通境和交通优势，未来具，未来具备发展高端展高端办公物公物业的条件。的条件。甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼乙级写字楼普通写字楼普通写字楼租户类别租户类别外资公司的比例在50%以上外资公司的比例在30左右内资为主，其中私企比例80%以上租户特征租户特征客户升级趋势未来办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场需求特征需求特征CBRichardEllis|Page117l大部分项目仍以出租为主，区域可售项目数量较少；l均价低于全市平均水平，除了区域商务氛围不成熟外，项目自身软硬件设施是制约项目价格水平提升的主要因素。尽管均价低于天津的整体平均水平，但尽管均价低于天津的整体平均水平，但销售率售率较高，高，销售售时间较快；快；未来未来销售速度将会随售速度将会随项目集中供目集中供应而放而放缓，同同质化化项目受影响目受影响较大；大；序号序号项目名称项目名称区域区域开盘时间开盘时间入驻时间入驻时间开盘价（元开盘价（元/平米）平米）现价现价(元元/ 平米平米)销售率销售率1华盛广场友谊路-围堤道199619976,50010,298100%2环渤海发展中心友谊路-围堤道1996.11999.107,20012,000100%3广银大厦友谊路-围堤道199819997,30010,000100%4友谊大厦友谊路-围堤道2003200411,00016,00090%5峰汇广场友谊路-围堤道200420058,80014,00080%6奥城写字楼奥体-水上2005200910,00015,00070%目前均价（元目前均价（元/平米）平米）12,883资料来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场销售市场销售市场CBRichardEllis|Page118对本项目的启示对本项目的启示发展趋势发展趋势市场现状市场现状l市场供应市场供应：目前主要分布在友谊路-围堤道和奥体-水上区域；市场存量较少，以乙级写字楼为主，档次普遍不高；l租售价格及入住率租售价格及入住率：与市区传统商务区相比，物业品质不高，导致价格水平偏低；但受价格偏低的影响，入住率较高；l租户特征租户特征：以分公司、办事处、中小型企业为主；以金融、物流贸易、机械、制造、房地产、销售、中介咨询等企业为主。l市场供应市场供应：未来随着友谊路-围堤道可开发土地的减少，区域市场重心将向南部倾斜，奥体-水上、梅江等区域将逐渐活跃；未来项目的档次也将大幅提升；l租售价格及入住率租售价格及入住率：短期内受经济危机影响，租金及价格涨幅不大；长期来看，随着区域经济的发展、物业档次提升，租售价格上涨潜力较大；l客群特征客群特征：类型丰富、档次提高；聚集大批外企办事处、大型企业总部；以金融、咨询、物流贸易、咨询等行业为主。未来供应量不大，具有良好品质和优质管理服务的项目将在市场竞争中脱颖而出；本项目可依托友谊路的商务基础及西青开发区的产业基础，适度规模打造高品质办公物业；充分利用并争取政府各项优惠政策和便利条件，吸引大型知名企业入住，产生聚集效应。办公楼市场研究办公楼市场研究区域市场区域市场小结小结CBRichardEllis|Page119u竞争区域的划定竞争区域的划定友谊路-围堤道商务区、奥运-水上板块、西青开发区u竞争项目确定方法竞争项目确定方法主要以周边商务区内具有影响力的项目及未来出现的项目现有的甲级写字楼及综合体内的写字楼。u竞争项目竞争项目1.城市大厦城市大厦：位于友谊路，建筑面积3.55万平米，09年5月入住；2.鑫银大厦（国际金融中心）鑫银大厦（国际金融中心）：位于友谊路，建筑面积约6万平米，甲级，预计2010年入市；3.奥城写字楼（四期）：奥城写字楼（四期）：位于宾水西道，建筑面积约5.7万平米，预计2012年入市。友谊路友谊路/围堤围堤道道奥体奥体-水上水上西青开西青开发区发区本项目本项目传统商务区传统商务区产业园区产业园区新兴商务区新兴商务区132办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析项目选择项目选择CBRichardEllis|Page120投资商投资商l新加坡城市发展公司开发商开发商l天津建工集团位置位置 l河西区友谊路与平江道交口通达性通达性l位于城市主干道；l紧邻规划地铁5号线和博物馆公交站；建筑面积建筑面积l总建筑面积近9万平方米，由5A智能写字楼、酒店式公寓及商业裙房组成，其中写字楼3.55万平米档次档次l甲级使用率使用率l65%标准层面积标准层面积l1,044平米面积区间面积区间l85-1,000平米层数层数l36净高净高l2.55米（100mm架高地板）停车位停车位l地上地下300个空调空调l两管制空调电梯电梯l三个电梯区分别快速地直达各楼层其他设置其他设置l双路供电及后备电源、消防自动化等配套配套l员工餐厅、配套商业等交房标准交房标准l吊顶，架高地板，地毯（仅提供材料），玻璃门入住时间入住时间l2009年5月租金租金l3.5元/天/平米入住率入住率l20%物业顾问物业顾问l仲量联行物业费物业费l20元/月/平米代表租户代表租户l天津市政投资、新加坡城市发展、创丰投资等资料来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析城市大厦城市大厦CBRichardEllis|Page121开发商开发商l天津金丰兆房地产开发有限公司位置位置 l河西区友谊路与增进道交口通达性通达性l位于城市主干道，近邻快速路；建筑面积建筑面积l总建筑面积8.23万平米，1-5层为商业，其中写字楼6万平米档次档次l甲级使用率使用率l70%标准层面积标准层面积l1,428平米面积区间面积区间l60-1,000平米层数层数l39净高净高l2.7米（架高地板50mm）停车位停车位l地上610个空调空调l风机盘管加新风系统/全空气系统；新风量30立方米/小时/人电梯电梯l12部OTIS客梯、1部消防电梯电力系统电力系统l电力供应100伏安/平米；其他配套其他配套l员工餐厅、银行等交房标准交房标准l顶，架高地板，地毯（仅提供材料），玻璃门入住时间入住时间l2010年3月租金租金l4.5元/天/平米售价售价l20,000元/平米销售率销售率l30%物业顾问物业顾问l第一太平戴维斯物业费物业费l22元/月/平米代表租户代表租户lN/A资料来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析鑫银大厦鑫银大厦CBRichardEllis|Page122投资商投资商l融创集团开发商开发商l天津融创奥城投资有限公司位置位置 l南开宾水西道与凌西道交口通达性通达性l位于城市主干道；l紧邻规划地铁5、6号线；建筑面积建筑面积l项目总规模100万平米，其中写字楼建筑面积约18万平米，四期5.7万平米档次档次l低层、低密度使用率使用率l75%标准层面积标准层面积l2,000平米面积区间面积区间l71-1,700平米层数层数l24净高净高l2.4米停车位停车位l地下2,400个空调空调l大金空调/新风系统电梯电梯lOTIS电力系统电力系统l双路电源其他配置其他配置l商务中心、购物中心等交房标准交房标准l毛坯入住时间入住时间l2012年租金租金l2-2.2元/天/平米售价售价l15,000元/平米销售率销售率l60%物业费物业费l4元/月/平米代表租户代表租户l欧盟商会、新世界百货、假日100、中建八局等资料来源:世邦魏理仕办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析奥城办公楼奥城办公楼CBRichardEllis|Page123竞争力要素竞争力要素城市大厦城市大厦鑫银大厦鑫银大厦奥城写字楼（四期）奥城写字楼（四期）区位区位距南京路、小白楼商务区3公里；距离本项目3公里；距南京路、小白楼商务区2公里；距离本项目4.5公里；距距南京路、小白楼商务区5公里；距离本项目5公里；可达性可达性位于友谊路，紧邻东南快速路，可达性强；周边公交线路较少；临近规划地铁5号线；位于友谊路，紧邻中环线，近邻东南快速路，可达性强；路网发达，公交线多；临街规划地铁5号线；紧邻东南快速路，近邻主干道，可达性较强；周边公交较发达；临近规划地铁5、6号线；可视性可视性紧邻主干道，可视性较好位于主干道，可视性极佳不临主干道，可视性较差发展商发展商新加坡城市发展金丰兆业融创集团项目规模项目规模总建筑面积9万平米，其中写字楼3.55万平米；规模较大，影响力较强总建筑面积8.23万平米，其中写字楼6万平米；规模较大，影响力较强；总建筑面积100万平米，其中写字楼18万平米；规模大，影响力强；业态综合度业态综合度写字楼、服务式公寓、商业；综合度较高；写字楼、商业；综合度一般；写字楼、酒店式公寓、高档住宅、购物中心等；业态丰富，综合度强；物业档次物业档次甲级甲级低层、低密度入住时间入住时间2009年5月，目前入住率较低预计2010年3月，目前正在销售预计2012年，开发周期较长租售策略租售策略只租不售租售均可全部出售管理公司管理公司仲联量行第一太平戴维斯融创物业综合竞争力综合竞争力强强较强较强较强较强办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析竞争力分析竞争力分析CBRichardEllis|Page124评价评价城市大厦城市大厦鑫银大厦鑫银大厦奥城写字楼（四期）奥城写字楼（四期）项目优势项目优势l体量较大，业态；l档次高；l通达性强；l国际知名发展商，实力较强；l规模大；l档次高；l可视性强；l区位优势明显；l规模较大；l项目业态丰富，综合性强；l周边环境成熟，配套完善；l产品类型新颖；项目劣势项目劣势l不临主干道，可视性差；l结构布局较传统；l入市时间短，市场认知度较低；l业态综合度低；l发展商知名度不高；l租售混杂，不利于项目淘汰劣质租户；l发展商实力不强；l配套设备不完善，物业品质不高；l管理水平一般；本项目对策本项目对策l临主干道，提高可视性；l先进的产品设计理念，进行创新性研发；l综合开发，丰富业态；l先持有物业，保证良好的品质，在一定条件下考虑整售；l完善写字楼配套设施，提高项目品质；l引入国际知名合作伙伴，提高管理水平；本项目发展策略本项目发展策略本本项目要延目要延续友友谊路路-围堤道服堤道服务型型经济聚集聚集带的功能，同的功能，同时充分利用充分利用临近天津重要近天津重要产业园区的园区的产业优势，打造城市新的商，打造城市新的商务地地标项目；目；在写字楼在写字楼产品上品上创新，增加亮点，避开新，增加亮点，避开现有有项目的目的优势，错位位竞争；争；本本项目目应采用先采用先进的的设施施设备，并引入，并引入优质的合作伙伴，提升的合作伙伴，提升项目自身目自身的价的价值。办公楼市场研究办公楼市场研究竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略CBRichardEllis|Page125酒店市场酒店市场CBRichardEllis|Page126分布分布开发区开发区海河海河/东站站南京路南京路小白楼小白楼友友谊路路内内环线外外环线中中环线滨海新区海新区天津市区天津市区滨海海CBD现存优质酒店区域现存优质酒店区域新兴优质酒店区域新兴优质酒店区域本案本案l目前天津优质酒店主要分布在市内的南京路沿线、小白楼、友谊路及滨海新区的开发区l少量酒店零散分布于城市周边度假区l未来，市区的海河沿线、滨海新区将有大量的酒店入市l客群以外籍商务客户、外埠商务散客为主优质酒店市场优质酒店市场整体市场整体市场天津天津优质酒店聚集区分布与主要商酒店聚集区分布与主要商务区、商区、商业区分布相近或重合。区分布相近或重合。经济危机后，会展危机后，会展业以及南部以及南部产业区的区的发展将展将为南部酒店配套的南部酒店配套的发展展带来机遇。来机遇。CBRichardEllis|Page127供供应情况情况数据来源:世邦魏理仕优质酒店市场优质酒店市场l至2009年底，天津市四星级以上酒店共55家，其中五星级16家、四星级39家。l共提供客房13,177间，其中五星级占39%间，四星级占61%。l从20012009年，天津市优质酒店的年均增长率约18%。与其它城市相比，天津与其它城市相比，天津优质酒店市酒店市场起步起步较晚，晚，发展相展相对缓慢，整体档次慢，整体档次偏低。偏低。但从但从历年酒店供年酒店供应的的趋势来看，天津来看，天津星星级酒店市酒店市场逐逐渐朝向更高档次朝向更高档次发展。展。整体市场整体市场CBRichardEllis|Page128未来整体酒店市未来整体酒店市场品品质将有所上升，将有所上升，发展步伐加快，市展步伐加快，市场趋向成熟。向成熟。经济危机后，宏危机后，宏观经济恢复高速增恢复高速增长，带动房地房地产市市场，特，特别是高档物是高档物业的繁的繁荣，荣，为国国际酒店管理集酒店管理集团进驻提供机遇。提供机遇。天津市未来供天津市未来供应数据来源：世邦魏理仕威斯汀大酒店（和平区）威斯汀大酒店（和平区）2009年底落成，客房数275瑞吉酒店（和平区）瑞吉酒店（和平区）预计2011年落成，客房数284莱福士大酒店（和平区）莱福士大酒店（和平区）预计2009年落成，客房数116香格里拉酒店（河东区）香格里拉酒店（河东区）预计2013年落成，客房数650优质酒店市场优质酒店市场l2010年至2012年，预计天津市建成优质酒店项目19个，新增房间约6800间，年均增长11%。l目前已经确定的未来酒店供应主要位于市区，酒店市场竞争激烈，可能造成入住率短期波动。l未来酒店多为国际连锁集团的高端品牌（五星/白金五星），长期来看，随着天津国际地位提升，高端酒店需求增强。整体市场整体市场CBRichardEllis|Page129l2003年，受非典影响，优质酒店价格明显下降，2004年初才缓慢恢复。l2005-2007年，多家优质酒店集中落成，价格涨幅放缓。l2008年，受奥运、夏季达沃斯等利好影响，五星级酒店价格大幅提高，10%-15%。l2009年，受经济危机影响，五星级酒店价格约下降5%；四级酒店略有下滑，约2%。2010年年经济危机后，随着天津国危机后，随着天津国际化步伐加快、化步伐加快、滨海海发展展对市市场的推的推动，酒店品，酒店品质大幅提升、市大幅提升、市场需求恢复旺盛，未来几年全市需求恢复旺盛，未来几年全市优质酒店房价将酒店房价将稳中有中有涨。房价房价数据来源:世邦魏理仕优质酒店市场优质酒店市场整体市场整体市场CBRichardEllis|Page130未来未来5年年优质酒店集中供酒店集中供应，尤其是五星，尤其是五星级酒店，将酒店，将对整体市整体市场形成一定形成一定压力。力。但但经济危机危机过后，天津后，天津对外开放加快，商外开放加快，商务往来增多，往来增多，对高档酒店需求必将大幅增高档酒店需求必将大幅增强，有助于吸收。有助于吸收。入住率入住率数据来源:世邦魏理仕优质酒店市场优质酒店市场l受到2003年非典疫情的影响，全市星级酒店的入住率都有明显下跌。l2008年，受奥运、夏季达沃斯、经济加速发展等影响，四、五星级酒店平均入住小幅提升。l2009年，受经济危机影响，四、五星级酒店入住水平均有所下降，降幅约5%-8%。l经济危机后，入市项目较多，预计优质酒店入住率将在70%左右徘徊，呈上升趋势。整体市场整体市场CBRichardEllis|Page131l来天津的国际旅游者以商贸旅游为主，观光旅游为辅，少量文化学术交流以及探亲访友。l天津的旅游业呈稳步上升的发展趋势。2001年以来，接待境外游客的人数年均增长17%，入境旅游收入年均增长20%l2009年1-9月，全市共接待国际旅游者108.7万人，比去年同期增长15.5%；旅游外汇收入9.2亿美元，比去年同期增长16.5%。天津外向型天津外向型经济为主主导，在一定程度上，在一定程度上推推动海外旅游人数的快速增海外旅游人数的快速增长天津天津经济辐射能力的增射能力的增强，及旅游，及旅游资源源的开的开发，国内旅游人数有望快速增加，国内旅游人数有望快速增加国外旅游入境人数保持快速增国外旅游入境人数保持快速增长对高品高品质酒店及接待酒店及接待设施提出需求施提出需求市市场需求需求数据来源: 世邦魏理仕优质酒店市场优质酒店市场整体市场整体市场CBRichardEllis|Page132供应供应需求需求产品产品l与上海、北京等城市相比，天津优质酒店市场发展相对缓慢，整体品质偏低l未来五年天津优质酒店供应大幅增长，并由中心城区向外围区域扩散。l近年高品质酒店需求较为旺盛，五星级酒店市场状况优于四星级l受经济危机影响，整体酒店价格、入住率短期略有下降，但长期回归稳定，呈上涨趋势。l目前整体品质低，自管或国内酒店管理团队占多数l随着大量国际管理品牌引入，整体市场朝向品质国际化、产品多样化的方向发展。客户客户l以商务酒店为主，优质酒店主要满足高层次的商务需求。l天津旅游休闲市场发展促进度假型酒店的发展，拥有良好景观资源的区域汇聚更多的旅游度假酒店。 小小结优质酒店市场优质酒店市场天津高档酒店市场天津高档酒店市场将朝向更加国际化、将朝向更加国际化、多样化的方向发展，多样化的方向发展，软硬件品质良好的软硬件品质良好的特色酒店将在市场特色酒店将在市场竞争中凸显。竞争中凸显。本项目应充分发掘本项目应充分发掘区域产业发展趋势区域产业发展趋势和利用周边自然景和利用周边自然景观资源优势，确立观资源优势，确立项目依托。项目依托。整体市场整体市场CBRichardEllis|Page133 研究范研究范围界定界定范围界定范围界定本项目整体规模较大，辐射能力强，区域市场主要研究周边8公里内的酒店市场；研究范围包括梅江区域、友谊路区域、水上公园区域；主要研究四星级以上的酒店；了解区域范围内酒店的现有供应状况及未来发展情况；了解区域内现有酒店的分布特点及经营状况；为本项目酒店发展方向提供参考；研究目的研究目的优质酒店市场优质酒店市场友谊路友谊路梅江区域梅江区域水上公园水上公园区域市场区域市场本项目本项目CBRichardEllis|Page134四星级四星级五星级五星级未来项目未来项目 酒店供酒店供应及分布及分布目前区域酒店主要集中在目前区域酒店主要集中在发展相展相对成成熟的友熟的友谊路路/滨水道周水道周边，其他区域，其他区域也有零散分布。也有零散分布。未来五年，本未来五年，本项目周目周边新建高星新建高星级酒酒店店项目目较少。少。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场现有项目现有项目五星级酒店五星级酒店1喜来登大酒店2天津泰达国际会馆四星级酒店四星级酒店1水晶宫饭店2津利华大酒店3美都大酒店4世纪酒店5君豪酒店6会宾园大酒店7帝城大酒店8宝利金大酒店9丰绅莲花酒店10天津海景花园酒店11新桃园酒店未来项目未来项目1皇冠假日1224311657891011本项目CBRichardEllis|Page135 市市场供供应情况情况区域酒店发展趋势数据来源：世邦魏理仕l截至到2009年底，研究区域范围内共有四星级以上酒店12家，供应客房约2,345间；l未来3-5年，区域内将新增供应较少，主要来自本项目临近的皇冠假日酒店。目前区域四星目前区域四星级酒店供酒店供应接近接近饱和，和，市市场竞争激烈；未来高端酒店供争激烈；未来高端酒店供应有限。有限。随着天津政府向南迁移，友随着天津政府向南迁移，友谊路区路区域商域商务氛氛围更加成熟，促更加成熟，促进周周边配配套提升，套提升，为高端酒店高端酒店发展展带来机遇。来机遇。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场CBRichardEllis|Page136 酒店酒店经营状况状况数据来源：世邦魏理仕注：平均房价以标准间的成交价作为统计基础数据，仅供参考；l自2000年以来，四星级酒店平均成交房价均表现平稳，缓慢上涨，平均涨幅2%-3%l2003年，受非典影响，优质酒店价格小幅下降，2004年初才缓慢恢复。l2008年，作为奥运主要接待酒店，区域五星级酒店大幅提价，平均达到1,400元/晚*间。l2009年，受经济危机影响，五星级酒店价格大幅回落，四星级酒店变动较小。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场预计2010年后逐年后逐渐恢复高速恢复高速发展，随之展，随之带来来对外商外商务往来的增多，推往来的增多，推动区域酒店市区域酒店市场稳步步发展，酒店房价有望以年均展，酒店房价有望以年均1%-2%的比例的比例稳定增定增长。CBRichardEllis|Page137 酒店酒店经营状况状况数据来源：世邦魏理仕l受到2003年非典疫情的影响，区域星级酒店的入住率有明显下跌。l区域四星级酒店相对密集，竞争激烈，入住率低于全市平均水平；而五星级酒店品质较高，发展较成熟，一直表现较好，高于全市平均水平。l2009年，受经济危机影响，区域优质酒店入住率将下降8%-10%。经济危机后，未来五年区域新增危机后，未来五年区域新增项目目较少，周少，周边产业发展展产生需求增加，区域酒店生需求增加，区域酒店入住率将入住率将稳定回升。定回升。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场CBRichardEllis|Page138区域市场区域市场优质酒店市场优质酒店市场市市场机会机会市场机会市场机会高端精品酒店高端精品酒店产品举例：产品举例：上海璞邸精品酒店、88新天地发展机会：发展机会：依托独有的生态资源、高档的居住环境产品特色：产品特色：在全球范围内具有产品的唯一性，私密性，尊崇性；目标客群：目标客群：顶级富豪、明星及政要人士经济快捷酒店经济快捷酒店产品举例：产品举例：开发区、空港加工区的假日快捷酒店，塘沽的宜必思酒店发展机会：发展机会：依托友谊南路/外环线的便利交通，南部产业园区发展，会展业发展产品特色：产品特色：高性价比、专业连锁品牌服务，投资小，客群广泛目标客群：目标客群：产业园区商旅客流，参加会展人员国际品牌高星酒店国际品牌高星酒店产品举例：产品举例：临近上海国际展览中心的上海虹桥美爵酒店、上海扬子江万丽大酒店发展机会：发展机会：依托优美的生态自然环境，便捷的交通，临近会展中心，周边产业区与商务区发展产品特色：产品特色：天津南部高端商务酒店，并拥有完善的会议设施，丰富的餐饮娱乐；目标客群：目标客群：周边区域高端商务人士、大型企业会议、产品发布、奖励旅游、媒体派对、婚庆等CBRichardEllis|Page139l房间数量不需太多房间数量不需太多，体现稀缺性和尊崇感52间l房间面积大房间面积大，50平米以上，配超大浴超大浴室和室和spal私密性好，私密性好，大堂隐蔽，出入口不多，无需前台登记，各楼层电梯密钥l管家式服务管家式服务，客人：服务人员=1：2.5l专设宠物服务专设宠物服务，客人可携带宠物入住l专设艺术中心专设艺术中心，展览签约艺术家作品l目标客群目标客群：具有创新精神城市新贵和科技新秀、艺术家、具有特殊保安服务的客户l管理公司：雅高；SLH成员酒店l房间价格：上海最贵，标准间2,600，折后2,000元左右。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场p参考案例参考案例上海璞邸酒店上海璞邸酒店精品酒店精品酒店CBRichardEllis|Page140小小结l受到商圈分布、发展速度等因素的影响，区域现有酒店现状呈现出北重南轻的格局；l酒店分布以沿环线主干道分布为主，优质酒店主要集中友谊路/滨水道区域；l部分酒店开业时间较早，设施陈旧、房间格局不能满足目前的市场需求；l区域现状供应中，优质的国际酒店管理品牌数量相当有限市场现状市场现状l市政府的南迁与友谊路商务区的发展刺激更多的市场需求，南部产业区的逐步发展也将促进酒店市场需求的增长；l根据天津政府对区域酒店业的发展的长远规划，未来五年将出现一定的市场供应，酒店档次较目前有较大的提升；l对外经济往来增多及会展业发展将对区域的酒店设施提出更高的要求，市场需求需要进一步满足。未来发展未来发展当前区域酒店当前区域酒店发展展较为成熟，数量成熟，数量较多，多，竞争激烈，品争激烈，品质过硬的酒店市硬的酒店市场表表现较好。好。区域酒店区域酒店应利用自身景利用自身景观及交通位置及交通位置优势，辐射周射周边区域，适宜区域，适宜发展以会展以会议、商、商务、休、休闲为功能特色的高品功能特色的高品质商商务酒店。酒店。同同时也要也要针对南部区域的南部区域的发展展阶段，以及不同客群的消段，以及不同客群的消费需求，需求，发展多档次酒店，前期不宜展多档次酒店，前期不宜发展展过豪豪华酒店，适宜酒店，适宜发展性价比良好的展性价比良好的优质酒店。酒店。优质酒店市场优质酒店市场区域市场区域市场CBRichardEllis|Page141 竞争板争板块确定确定目前，区域酒店主要分布在环线及其它主干道周边；现已存在的酒店聚集区有友谊路滨水道板块；未来新兴的相对集中的酒店区域有水上板块、梅江板块；预计本项目酒店主要吸引来自友谊路商务区、西青开发区、微电子工业园及卫津南路周边的客群；因此本项目的主要市场竞争将来自于以上三个板块；竞争范围确定竞争范围确定竞争分析竞争分析优质酒店市场优质酒店市场四星级四星级五星级五星级未来项目未来项目1224311657891011本项目CBRichardEllis|Page142优质酒店市场优质酒店市场友友谊路路/滨水道水道板板块商商务支撑板支撑板块-友友谊路路/滨水道水道主要项目主要项目天津喜来登大酒店水晶宫饭店津利华大酒店帝城大酒店房间总数房间总数1,533均价(2009)RMB640平均入住率(2009)71%主要特征主要特征l喜来登大酒店开业于1987年，成为天津第一家五星级酒店，奠定了区域发展优质酒店的基础l区域得益于优美的周边环境，完善的配套设施，同时比邻天津友谊路金融街l区域酒店汇聚众多酒店，多为四星国内品牌，竞争激烈l市政府南迁为区域酒店进一步发展提供条件客户特征客户特征l旅客主要为商务散客和会议客户l平均停留时间2-3天.l水晶宫、喜来登会议设施完备，多承办企业及政府会议l国外旅客多选择去5星级酒店，津利华作为第二选择l在过去两年内，区域承办会议业务发展较快竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page143优质酒店市场优质酒店市场景景观优势板板块-水上公园水上公园主要项目主要项目天津泰达国际会馆 会宾园大酒店房间总数房间总数238均价(2009)RMB465平均入住率(2009)68%主要特征主要特征l临近水上公园，高等学府，得益于良好的自然环境及文化氛围l交通方便，受快速路建设及2008年奥运会推动l商务氛围较淡，但配套设施较为齐全客户特征客户特征l主要为区域周边的商务散客，国内客户偏多l旅客停留时间较短，一般2-3天水上公园板水上公园板块竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page144优质酒店市场优质酒店市场项目目临近板近板块-梅江生梅江生态区区主要项目主要项目丰绅莲花酒店 皇冠假日大酒店（未来项目）房间总数房间总数101均价(2009)RMB368平均入住率(2009)60%主要特征主要特征l区域酒店市场刚刚起步，丰绅莲花酒店2008年4月开业l位于梅江生态区，区域受益于交通便利、优美自然景观l目前商务氛围较差，配套设施不完善，客源主要来自邻近的西青开发区l未来会展中心的建成，将推动区域酒店的发展客户特征客户特征l主要为周边的产业区商务散客l旅客停留时间较短，一般2-3天梅江生梅江生态区板区板块竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page145板块板块友谊路友谊路/滨水道板块滨水道板块水上公园板块水上公园板块梅江生态区板块梅江生态区板块区位区位l临近友谊路商务区l未来政务区l位于水上居住区，配套完善，环境优美l位于梅江生态居住区，环境优美l临近西青开发区通达性通达性l临近友谊路/滨水道，交通较为便利，但停车位较少l临近卫津路、围堤道，未来地铁三号线贯穿其中，交通便利l临近友谊南路、外环线，交通便利优质酒店供优质酒店供应应l目前已有7家酒店，未来供应少l目前已有2家酒店，未来远期会有酒店项目l目前仅一家四星级酒店，未来近期1家建成国际知名管国际知名管理公司理公司l目前仅有喜来登大酒店1家l目前没有l未来不祥l未来规划有皇冠假日竞争力总结竞争力总结l板块更靠近商务区、未来政务区，发展成熟l板块有一定的市场基础l配套商业完善l生态环境l依托会展中心、产业区综合市场度综合市场度强强较强较强一般一般板板块对比比优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page146 竞争争项目甄目甄选地理位置地理位置市场表现市场表现开发实力开发实力入市时间入市时间竞争因素竞争因素酒店等级酒店等级酒店品牌酒店品牌l通过确定主要的竞争区域来确定本项目最直接的竞争对手；l根据甄选条件对竞争区域内的酒店项目进行筛选，最终确定本项目的直接竞争对手如下：l现有有竞争争天津喜来登大酒店丰绅莲花酒店l未来未来竞争争皇冠假日大酒店优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page147酒店位置酒店位置l河西区紫金山路l离市中心5公里；离国际展览中心1.5公里酒店等级酒店等级市场定位市场定位l豪华商务型酒店客房数量客房数量l295间客房落成时间落成时间l1987年开业2006年重新装修酒店管理酒店管理品牌品牌l喜达屋管理集团旗下喜来登品牌l全球有超过900家酒店，在天津1家客房情况客房情况l高级房153间：28平方米，楼层3-4层l豪华房27间：28平方米，楼层3-4层l豪华商务11间：30平方米，楼层5层l行政套房39套：30-60平方米，楼层6层l总统套房1套：楼层6层项目基本情况项目基本情况p天津喜来登大酒店天津喜来登大酒店 竞争争项目目优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析外观中庭豪华套房CBRichardEllis|Page148客房设施客房设施l全部泰国柚木家具、收费宽带上网、迷你冰箱、私人保险箱、卫星电视、分离式淋浴器。餐饮设施餐饮设施l天宝阁中餐厅：主营，容纳110人。l盘山西式餐厅：传统南欧特色美食，容纳40人。lSeitaro日餐厅：铁板烧和寿司吧，容纳60人。l其它有大堂吧、JVs酒吧。会议设施会议设施l共有大小会议厅6个l宴会厅：694平米，可供500人开会或300人就餐l中小会议室：55-374平米，容纳12-220人（剧院式）lVIP接待室：127平米，可容纳90人（剧院式）康体娱乐康体娱乐设施设施l天宝艺术长廊、紫云轩礼品店、保龄球馆、健身俱乐部、室内游泳池、印尼式SPA水疗中心中餐厅资料来源：经营信息来源于天津市旅游局及客户访谈设施配间条件设施配间条件优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析竞争争项目目p天津喜来登大酒店天津喜来登大酒店 会议室室内泳池CBRichardEllis|Page149客户构成客户构成l商务散客占很大比例75%，会议及团队约占25%，l对外籍客群有很大吸引力l客户平均停留时间2-3天销售网络销售网络l业务部门外联，55%；客户自寻，20%l网络订房，20%；其他，5%收入构成收入构成l以客房收入为主，约60%l餐饮收入也占较大比例，约25%市场表现市场表现l目前标间门市价格1,438元/间/晚，网络价格为980元/间/晚l2009年，平均入住率为65%-70%项目评价项目评价l天津市内最好的五星级豪华酒店之一l天津旅游集团投资，是政府接待的主要场所之一；l修建时间较长，目前酒店设施老化。经营状况经营状况优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析竞争争项目目p天津喜来登大酒店天津喜来登大酒店 资料来源：经营信息来源于天津市旅游局及客户访谈CBRichardEllis|Page150酒店位置酒店位置l河西区迎宾大道友谊南路与珠江道交汇处l离市中心8公里；距离西青开发区4公里酒店等级酒店等级市场定位市场定位l商务型酒店客房数量客房数量l102间客房落成时间落成时间l2008年开业酒店管理酒店管理l新海湾投资及管理客房情况客房情况l商务房(无窗)：35平方米，楼层3-5层l莲花客房：28平方米，楼层3-5层l豪华客房：40平方米，楼层3-5层l经典莲花客房：48平方米，楼层3-5层l观景轩：58平方米，楼层4层l行政套房：66平米，楼层5层项目基本情况项目基本情况p丰丰绅莲花酒店花酒店竞争争项目目优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析外观大堂行政套房CBRichardEllis|Page151客房设施客房设施l卫星接收系统、超宽液晶电视、宽带上网、保险箱、冰箱；l独特的花岗岩和大理石SPA浴室餐饮设施餐饮设施l盈迦酒楼：中餐厅，主营新派粤菜，拥有包房14间，可同时容纳230人用餐l天和西餐厅：主要经营日式料理，可容纳50人同时就餐l咖啡厅、酒吧/酒廊会议设施会议设施l莲花厅可容纳60人康体娱乐康体娱乐设施设施l有韩式特色的KTV包房28间l精品店、健身房、美容馆、按摩室客房资料来源：经营信息来源于天津市旅游局及客户访谈设施配间条件设施配间条件优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析竞争争项目目中餐厅会议室p丰丰绅莲花酒店花酒店CBRichardEllis|Page152客户构成客户构成l商务散客占很大比例90%，会议及团队约占10%，l客户平均停留时间1-2天销售网络销售网络l业务部门外联70%；l网络订房20%；其他10%收入构成收入构成l主要来自客房收入，约80%市场表现市场表现l目前标间门市价格1,080元/间/晚，网络价格为580元/间/晚l2009年，平均入住率为55%-60%项目评价项目评价l酒店开业时间短，仍在市场培养阶段l酒店内部会议设施较少，会议等接待能力差l主要依托西青开发区等产业区提供客源经营状况经营状况优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析竞争争项目目资料来源：经营信息来源于天津市旅游局及客户访谈p丰丰绅莲花酒店花酒店CBRichardEllis|Page153p 未来未来项目皇冠假日酒店目皇冠假日酒店酒店位置酒店位置l河西区友谊南路，梅江南居住区内l离市中心12公里；距离西青开发区0.5公里酒店等级酒店等级市场定位市场定位l高档商务酒店客房数量客房数量l预计建筑面积3万平米，客房约300间左右落成时间落成时间l预计2012年建成酒店管理酒店管理品牌品牌l洲际酒店集团旗下的假日品牌；l全球有超过3,500家酒店，在天津已有1家皇冠假日，2家假日酒店客房情况客房情况l客房标准为五星级酒店客房标准；餐饮设施餐饮设施l可达到标准五星级酒店餐饮配置要求；l有布局合理、装饰豪华的风味中餐厅、独具特色、格调高雅的西餐厅、咖啡厅、大堂酒吧、饼屋等会议设施会议设施l可达到标准五星级酒店会议配置要求；l至少一个面积500平方米左右的宴会厅以及多个功能厅及康乐设施项目基本情况项目基本情况竞争分析竞争分析优质酒店市场优质酒店市场竞争争项目目效果图现状工地CBRichardEllis|Page154竞争力分析竞争力分析喜来登大酒店喜来登大酒店 丰绅莲花酒店丰绅莲花酒店皇冠假日酒店皇冠假日酒店本项目本项目区位区位l临近友谊路商务区l紧邻天津未来政务区、天津国际展览中心l周边发展成熟、配套完善l位于梅江生态居住区中部，周边配套设施逐渐完善l临近西青开发区、微电子工业区l位于梅江生态居住区南部，l紧邻西青开发区、微电子工业区l位于梅江生态居住区，配套设施缺乏l紧邻西青开发区、微电子工业区通达性通达性l位于紫荆山路，临近友谊路/滨水道，交通较为便利l位于友谊南路与珠江道交汇处，交通便利l毗邻友谊南路，临近外环线，交通便利l位于友谊南路与外环线交汇处，交通便利可视性可视性l紫荆山路沿线，可视性极佳l友谊南路与珠江道交汇处，可视性较好l友谊南路沿线，可视性较好l选择可视性较佳的位置落成时间落成时间l1987年开业，市场知名度高l2008年初开业，较本项目有一定的市场基础l预计2012年建成，较本项目提前占据市场l预计在本项目首期开发项目规模项目规模l295间客房，规模中等l102间客房，规模较小l约300间客房，规模中等l常规规模项目综合性项目综合性l独体酒店，但整体规模大，会议、餐饮功能较为齐全l酒店与商业街，综合性较好l酒店、写字楼、会所、商业等，综合性好l集居住、商业、酒店、办公为一体的大型综合项目管理公司管理公司l喜达屋旗下喜来登品牌l为投资商自管l预计为洲际旗下皇冠假日品牌l推荐为国际知名品牌优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析酒店酒店对比比CBRichardEllis|Page155引进国际知名度较高的酒店品牌，与竞争对手形成差异；利用区域最具影响力的特征打造优质酒店，形成独自的特色，同时可提升市场知名度；利用项目商务部分的发展，结合酒店打造新型区域中心，提高影响力；外观设计可采用区域具有影响力的元素进行设计，突出其独特性及价值感，并可赢得更高的市场关注度；提供一流的服务、精致、舒适的空间，展现高度性价比；利用发展商的品牌实力，在项目入市前，通过各种媒介进行推广，快速提升市场认知度； 竞争分析小争分析小结优质酒店市场优质酒店市场竞争分析竞争分析p应对策略建策略建议CBRichardEllis|Page156住宅市场住宅市场CBRichardEllis|Page157住宅市场住宅市场发展展历程程l1992年前，天津的住宅主要实行供给制，由政府或由国营单位提供；l1992年，天津市房改方案正式开始实施；l从1994年开始，天津市开展了“世纪危改”工程，6年时间共拆除危陋平房836万平米，新建住宅2,073万平米，解决了30万户居民的住房问题；起起步步阶阶段段成成熟熟阶阶段段发发展展阶阶段段l2003年，海河两岸综合开发改造工程启动，大规模的市政道路修建所造成的拆迁，形成了新的刚性需求，天津房地产市场迎来了新一轮的发展；l这一时期的代表项目有水晶城、时代奥城等；l2005年，滨海新区列入国家战略布局使天津房地产又一次掀起开发投资/置业的高潮；l1998年政府取消福利分房制度，天津房地产市场步入了快速发展阶段；l这一时期，主要建设了华苑居住区等商品住宅，同时也出现了以万科城市花园、万科都市花园、森淼清华园等为代表的中高档商品住宅；l2001年“世纪危改”工程结束，由拆迁形成的刚性需求萎缩，市场疲软，投资下滑，2002年是天津房地产市场发展的低谷；整体市场整体市场CBRichardEllis|Page158住宅市场住宅市场数据来源：天津房地产管理局l2006年之前，得益于住宅市场化进程加快和城市化进程推动，住宅年供应量呈现快速发展，年均增速超过15%；l2006年至今，受国家宏观调控政策的影响，住宅供应呈下降趋势；l2008年，受宏观经济和从紧货币政策影响，新项目入市速度放缓。l2009年1-7月，供应量在6,000-8,000平米，8月份呈爆发式增长，新供应约114万。受市受市场向好以及价格持向好以及价格持续走高，近期走高，近期内住宅供内住宅供应量将呈量将呈现大幅、快速增大幅、快速增长。长期来看，随着天津期来看，随着天津经济的的发展、展、 外外来人口的增加以及城市化水平的提升，来人口的增加以及城市化水平的提升，需求的需求的释放，将拉放，将拉动供供应的持的持续增增长。整体市场整体市场供供应CBRichardEllis|Page159住宅市场住宅市场销售量售量l受大规模拆迁改造的影响，2005年出现销售量激增的现象，销售量1,264万平米，增涨58%；l2006年以来，商品住宅价格涨速较快，超过了消费者购买力的增速，商品住宅销售量增速减慢，仅5%；l2008年受宏观经济和国内房地产市场环境的影响，购房者观望态度强烈，年成交量同比下降19%，降幅较大。2009年第二季度起市年第二季度起市场回暖，成交量反回暖，成交量反弹，全年，全年预计可达可达1,200万。万。未来随着天津的未来随着天津的经济发展，外来人口的展，外来人口的增加以及城市化水平的提高，将推增加以及城市化水平的提高，将推动对住宅的持住宅的持续需求。需求。整体市场整体市场l2009年，先前积累的刚性需求在上半年得到释放，从3月开始，连续6个月单月成交量突破百万平米，8月达到143万平米，自06年以来的单月成交量历史最高。数据来源：天津房地产管理局CBRichardEllis|Page160住宅市场住宅市场售价售价l2004年，受拆迁改造等刚性需求拉动商品住宅价格快速上升，2005年增幅达到35%，达到历史最高点；l2006年有所回落，但仍达到12.4%；至2007年，价格升至6,118元/平米，涨幅反弹至32%；l2008年，受经济危机影响，导致市场期望值的降低，使得整体增长率直落到13.1%，全年均价6,918元/平米。在需求的拉在需求的拉动下，未来几年商品住宅成下，未来几年商品住宅成交价格仍将交价格仍将继续上上涨。受政府大受政府大规模开模开发限价房和限价房和经济适用房适用房政策的影响，价格政策的影响，价格涨幅幅预计将有所回落，将有所回落，预计5-10%之之间；整体市场整体市场数据来源：天津房地产管理局l2009年3月份开始，需求量大幅反弹，带动价格快速上涨，1-9月份均价7,190元/平米，9月份成交均价7,666元/平米。CBRichardEllis|Page161住宅市场住宅市场区域区域对比比数据来源：世邦魏理仕整体市场整体市场l和平区、河西、南开三区仍处于绝对领跑地位，均价都已过万。l河西总体成交均价和成交面积在7月均略低于南开，原因在于南开在奥体板块等区域有不同形态的新体量项目一直都有供应。而河西则缺乏新项目支持和持续供应。l本项目位于西青与河西交界处，是大梅江居住区的最后发展的大型居住区，价格上涨空间大。CBRichardEllis|Page162小结市场状况市场状况未来展望未来展望项目启示项目启示l作为天津重要的居住区，本区域应注重将住宅开发与城市功能、产业发展和人口迁移相协调l本区域住宅开发应注重发挥区位、交通、配套和产业环境优势，创造更优质、更舒适的宜居住宅，使地块价值最大化l从2005-2007年，年销售量迅速上涨，年销售量在1200-1,400万平米之间l自2003-2008年，全市住房成交均价年均增长23%，2008年均价6,918元/天/平米l2008年底至2009年初，受经济危机影响，销售低迷，价格下滑。2009第二季度，市场回暖，价格反弹，2009年9月达到7,666元/天/平米。l住宅调控政策对需求和投资的抑制效果显现，价格涨幅将较小，住宅开发收益最大化将通过提供更高品质、更舒适的住房来实现，而非低成本l外来移民的增加、城市拆迁改造和改善需求将继续支撑房价提升l经济高速发展将是支撑住宅开发的可持续发展的动力；在经济复苏的环境中，受政策支持的天津将成为投资热点地区住宅市场住宅市场整体市场整体市场CBRichardEllis|Page163市市场分布分布l目前已成熟的板块：和平区河西中心大梅江奥体水上老城厢开发区总的来的来说，天津高档住宅分部，天津高档住宅分部在外在外环线内，中部以及南部的内，中部以及南部的开开发规模模较大，大，发展相展相对比比较成熟。成熟。随着海河大力开随着海河大力开发，市内其沿，市内其沿线区域也将成区域也将成为高档住宅的主高档住宅的主要供要供应区。区。高档住宅市场高档住宅市场住宅市场住宅市场本项目本项目内环线内环线1212中环线中环线和平区南开区红桥区河北区河东区河西区和平和平大梅江大梅江奥体水上奥体水上老城厢老城厢天津火车站天津火车站河西中心河西中心开发区开发区开发区CBRichardEllis|Page164住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场供供应l受梅江开发、老城厢改造等大型区域建设，供应量自2005年起增长较快，年均新增约118万平米。l2008年底至2009年初受经济环境影响，项目进度推迟，2009年新增供应减少。l至2009年底，天津市高档住宅现有供应面积约787万平米。l老城厢、大梅江板块交通便利、居住环境较好、配套完善，是天津市高档住宅的主要集中区域。大梅江区域具大梅江区域具备良好的景良好的景观环境境资源，以源，以发展展为成熟的高档居住区，由于未来可供成熟的高档居住区，由于未来可供开开发的土地的土地资源源较为有限，本有限，本项目的市目的市场价价值不断凸不断凸显。数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page165住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场销售量售量l受城市发展、收入水平增加等利好因素的影响，2005-2007年高档住宅市场表现活跃，年销售量约172万平米，销售率不断提升l2008年受整体环境影响，观望态度强烈，销售量有限，仅70万，仅为供应量的54%。l2009年，市场回暖，月成交量不断攀升，以吸纳上两年存量为主，预计年销售面积达152万平米。短期内随着价格的大幅上短期内随着价格的大幅上涨，吸，吸纳速度必将放速度必将放缓，年，年销售量有所减少，售量有所减少，长期平衡。期平衡。随着成熟的高端板随着成熟的高端板块的开的开发空空间不断不断缩小，剩余小，剩余项目的稀缺性凸目的稀缺性凸显，同，同时向外向外围扩张。数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page166住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场价格价格l2004-2006年，土地的稀缺促进了高档住宅售价的不断提升；l2007-2008上半年，高收入阶层的不断增长促使需求不断放大，迅速拉高了售价；l2008年底，受市场大环境影响，价格增幅放缓，年均13,264元/平米，涨幅25%；l2009年第二季度，市场回暖，价格快速反弹，预计年均14,480元/平米，涨幅9%。未来高品未来高品质项目的目的陆续推出推出还将提升售价，但将提升售价，但较高的价格基数将高的价格基数将牵制增制增长率，年率，年增增长率将放率将放缓，预计8%左右左右。数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page167住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场需求特征需求特征2005年之前年之前2005-20082008年之后年之后客客户特征特征需求特征需求特征l外资企业的外籍员工、部分留学归国人士，及国内对居住品质要求较高的富裕阶层l主要以自住为主，少量出租给外籍人员l仍以本地客户自住为主l高档住宅市场的迅速发展也吸引了更多来自国外、港澳台及外地的客户l景观资源丰富的大梅江、水上等地区仍以舒适型大户型为主l小户型主要集中于生活便利性较强的中心城区、老城厢l受政策限制的影响，大户型的供应逐渐减少，需求旺盛l受宏观经济影响，外籍客户数量减少l二次或多次置业的国内高收入阶层仍是高档住宅的主力客户l高档住宅购房者朝向更加理性的方向发展l投资客户比例有所增加，更看重地段、增值潜力等因素l自住客户更看交通、配套、景观、物业品质等因素l随着成熟板块供应减少，外围景观优秀、交通便利的区域逐渐被看好CBRichardEllis|Page168典型典型项目目举例例项目名称目名称区域区域建筑形式建筑形式开开盘时间畅销户型（平米）型（平米）住宅住宅产品建筑品建筑面面积（平米）（平米）开开发商商赛顿中心中心和平高层2005240四室160,000天津万顺犀地犀地和平高层2005120-140两室、150-160三室210,000天津亚紫置业海逸海逸长洲洲大梅江高层2004150-180三室610,000天津融创华厦津典厦津典大梅江高层、小高层2005160-180三室500,000天津华厦富力城富力城老城厢高层2005两室80-95、120-140三室140-160600,000广州富力地产中新城上城之中新城上城之上城豪苑上城豪苑老城厢高层2007110-140172,000中新集团万通上游国万通上游国际泛老城厢高层2006110-120两室130-140三室280,000万通地产时代奥城代奥城奥体水上高层2005150-180三室210四室550,000天津融创招商招商钻石山石山奥体水上高层、超高层2009130两室、180三室310,000招商地产海河大道海河大道海河高层2005150-170三室280,000天津翰华置业住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page169小小结l随着城市中心土地资源减少、开发成本升高，发展热点向交通便利的外围扩张l南部未来仍将是天津高档住宅的集中区域，开发范围不断扩大市场供应市场供应租售价格租售价格产品趋势产品趋势需求特点需求特点区域发展启示区域发展启示l市场成熟推动产品提升，市场也将细分更加明显l景观规划、产品设计、配套设施、物业管理等越来越受到重视l产品及户型种类多样化产品及户型种类多样化l2009年高档住宅市场销售情况较好l未来整体价格仍处于上升趋势，但上涨幅度将有所减缓，预计短期涨幅8%左右l受政策影响及总价的限制，大户型将成为市场稀缺产品l受价格趋势的影响，中小户型产品供应将有所增加l购房者更加理智，更多注重项目的综合品质l本项目位于大梅江生态居住区，具有良好的居住环境，并拥有独特的景观资源，加上土地供应稀缺，具备发展首席高品质住宅的条件，市场潜力巨大。住宅市场住宅市场高档住宅市场高档住宅市场CBRichardEllis|Page170市市场分布分布l目前已有的板块：市中心大梅江奥体水上老城厢开发区总的来的来说，天津高档，天津高档别墅在主要墅在主要分布在交通便利的外分布在交通便利的外环线内，南内，南部部环境境较好区域好区域发展相展相对比比较成成熟。熟。随着城区的土地随着城区的土地资源逐源逐渐稀缺，稀缺，高端开高端开发不断向成熟区域的外不断向成熟区域的外围拓展。拓展。住宅市场住宅市场本项目本项目高档别墅市场高档别墅市场内环线内环线1212中环线中环线和平区南开区红桥区河北区河东区河西区大梅江大梅江奥体水上奥体水上老城厢老城厢天津火车站天津火车站开发区开发区开发区市中心市中心CBRichardEllis|Page171住宅市场住宅市场供供应l2003年以后，随着经济发展，需求不断增长，高端别墅项目开始涌现。l2005年受到市场需求的刺激，并出于对用地限制的担忧，年供应量猛增，达22万。l2006年受宏观调控及限制别墅开发政策的影响，供应大幅减少，不足上一年的50%。l2007年发展商改变开发策略，多以大盘综合形式出现，市场供应再次提升。l截至2009年底，天津高端别墅低市场存量约为74万平米。2009年后，城区土地资源稀缺性凸显，别墅供应大幅减少。未来可供开未来可供开发的土地的土地资源有限，本源有限，本项目最目最为梅江区域最后的大梅江区域最后的大盘开开发，并具，并具备良好的良好的景景观资源源优势，具，具备打造成天津首席高端居住区的潜力。打造成天津首席高端居住区的潜力。数据来源：世邦魏理仕高档别墅市场高档别墅市场CBRichardEllis|Page172住宅市场住宅市场销售量售量l2005-2007年销售量增长势头迅猛，年均增速高达69%，2007年销量16万平米。l2006年，因新增供应大幅减少，当年销售率达到了115%。l2008年受经济危机影响，市场观望态度强，销售量下降。l2009年市场累及需求释放，年销售量为13万平米，新增供应少，主要为吸纳前两年市场存量。随着城市随着城市经济的快速的快速发展，高收入展，高收入阶层规模的不断模的不断扩大，低密度住宅的需求呈大，低密度住宅的需求呈现出出不断上升的不断上升的趋势，市，市场整体状况整体状况较好。好。数据来源：世邦魏理仕高档别墅市场高档别墅市场CBRichardEllis|Page173住宅市场住宅市场价格价格l2005年前，一直处于平稳状态；l2006-2008年，受土地供应逐渐稀缺的影响，价格不断攀升，年均增长31%；l2008年底，受经济危机影响，价格上涨放缓，全年均价19,971元/平米。l2009年第二季度，整体市场回暖，别墅价格小幅上涨，预计年均19,975元/平米。未来随着原有存量消化、未来随着原有存量消化、别墅土地稀缺以及墅土地稀缺以及产品品品品质提升将推提升将推动价格价格继续上上涨，但价格基数的提升但价格基数的提升牵制增制增长率，年增率，年增长率将放率将放缓，预计8%-10%左左右右。数据来源：世邦魏理仕高档别墅市场高档别墅市场CBRichardEllis|Page174住宅市场住宅市场客客户特征特征区域区域客客户特征特征市中心市中心l实力雄厚的高端收入客户l早期致富的国内人士、私营企业主老城老城厢l看重区域的地理位置，作为身份的象征l主要早期致富的国内人士、私营企业主大梅江大梅江l天津发展最早的高档别墅区，具有良好的景观资源，外籍客户较集中l国内客户主要为企业高管人员，私营企业主，投资客户占一定比例l外籍人士（主要为港澳台籍）购买中占一定比例，欧美人士主要以租赁为主奥体水上奥体水上l看重区域良好的人文环境和优美的景观资源l以大型企业高层管理层人士、私营企业主、大学教授等开开发区区l在滨海新区工作的括中外资企业高层管理人员，高收入专业人士，私营企业主等l以自住为主，投资占一定比例高档别墅市场高档别墅市场CBRichardEllis|Page175小小结l随着城市中心土地资源减少、开发成本升高，发展热点向交通便利的外围扩张l南部未来仍将是天津高档住宅的集中区域，开发范围不断扩大市场供应市场供应租售价格租售价格产品趋势产品趋势需求特点需求特点区域发展启示区域发展启示l建筑设计风格趋向于多样化、欧式、中式及现代风格将三分天下l更加注重园林景观的设计，提供完善的生活服务配套l高收入阶层的增长带动别墅销售量的持续增加，未来几年需求旺盛l较好地段土地供应锐减，价格仍将保持上涨趋势，上涨幅度放缓。l交通便利、环境较好的城市边缘组团区域将成为热点区域l客户对项目品牌及产品品质有更高要求l国内自住型客户将成为市场主流l本区域交通便利，景观资源良好，适逢南部发展契机，地段价值更加提升，为本项目发展高档别墅独有的优势，市场潜力巨大。住宅市场住宅市场高档别墅市场高档别墅市场CBRichardEllis|Page176内环线内环线1212中环线中环线和平区南开区红桥区河北区河东区河西区大梅江大梅江奥体水上奥体水上老城厢老城厢天津火车站天津火车站 竞争板争板块确定确定竞争分析竞争分析优质酒店市场优质酒店市场本项目本项目竞争板块选择标准：竞争板块选择标准：l地理位置：天津城区范围内地理位置：天津城区范围内l区域特征：非城市中心区，以区域特征：非城市中心区，以大型高档居住社区为主大型高档居住社区为主l与本地块的距离：距离本地块与本地块的距离：距离本地块越近的区域，竞争性越强越近的区域，竞争性越强主要主要竞争板争板块：大梅江板大梅江板块奥体水上板奥体水上板块老城老城厢板板块CBRichardEllis|Page177板板块特征特征大梅江板块大梅江板块代表项目代表项目万科水晶城华厦津典海逸长洲水岸公馆区域特征区域特征l天津首个高端居住区l自然环境优势明显，客户认可度最高供应总数供应总数l高端住宅：约253万平米；高端别墅：约41万平米平均价格平均价格l高端住宅：10,229元/平米；别墅:24,750元/平米产品特征产品特征l多层、小高层、高层为主l大户型为主l多为大盘项目客群特征客群特征l崇尚优越的自然环境及景观的中高收入自住人群l部分外籍人士数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page178板板块特征特征奥体水上板块奥体水上板块代表项目代表项目天娇源时代奥城霞光道5号钻石山区域特征区域特征l得益于高速环线的修建及2008奥运会l区域拥有良好的景观资源与人文环境供应总数供应总数l高端住宅：约83万平米；高端别墅：约12万平米平均价格平均价格l高端住宅：11,800元/平米；别墅:25,500元/平米产品特征产品特征l高层、低密度住宅为主l大户型为主客群特征客群特征l中高收入自住人群l日韩为主的外籍人士较多l部分投资者数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page179板板块特征特征泛老城厢板块泛老城厢板块代表项目代表项目富力城仁恒海河广场Town中堂檀府区域特征区域特征l区域发展源于2003年天津老城区的改造l临近城市中心区，拥有较好的地域资源供应总数供应总数l高端住宅：约254万平米；高端别墅：约18万平米平均价格平均价格l高端住宅：11,000元/平米；别墅:23,000元/平米产品特征产品特征l高层为主l精装中小户型占主流l大盘项目为主客群特征客群特征l认可老城厢区域价值的中高收入人群l以及首次置业的青年人数据来源：世邦魏理仕住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page180板块板块大梅江板块大梅江板块奥体水上板块奥体水上板块泛老城厢板块泛老城厢板块区位区位l自然环境好，拥有优美的滨水景观资源l临近友谊路商务区、西青开发区l景观资源丰富，人文环境好l较早的涉外居住区，生活配套较完善l天津的传统中心，拥有地域优势l临近市中心，区域配套完善通达性通达性l临近外环线、黑牛城道等多条城市主干道，交通较为便利，但公共交通欠发达l临近中环线、卫津路，未来地铁三号线贯穿其中，交通较便利l临近内环线、快速路贯穿其中，交通略显拥挤发展规模发展规模l已有高端居住产品294万l目前天津最大的高档居住区l已有高端居住产品95万l影响力有限l发展速度快，已有高端居住产品272万产品特征产品特征l别墅、洋房、小高层、高层等产品丰富、吸引力强l高层、低密度住宅为主l产品类型较少l高层为主，少量别墅l产品类型较少未来空间未来空间l区域内未开发土地资源有限，向南部外环周边拓展l可发展用地较少，未来供应较少，向南部西青区的李七庄拓展l可开发土地资源较少，向北部红桥区拓展，档次提升受限综合竞争力综合竞争力l作为梅江的最后大规模开发，本项目应立足于更高的品质与周边项目竞争；l在各项外部条件上与本梅江相比，竞争力较强；l位于南开区内已经无住宅供应可产生，因此竞争力一般；板板块对比比竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场CBRichardEllis|Page181 竞争争项目甄目甄选地理位置地理位置市场表现市场表现开发实力开发实力入市时间入市时间竞争因素竞争因素住宅档次住宅档次产品类型产品类型l通过确定主要的竞争区域来确定本项目最直接的竞争对手；l根据甄选条件对竞争区域内的居住项目进行筛选，最终确定本项目的直接竞争对手如下：l现有有竞争争富力津门湖l未来未来竞争争华苑环外高银地产项目陆家嘴小伙巷地块竞争分析竞争分析住宅市场住宅市场CBRichardEllis|Page182p富力津门湖富力津门湖-概况概况位置位置l河西区紫金山路与珠江道交口西侧占地面积占地面积l93万平米建筑规模建筑规模l157万平米，集高层、小高层、别墅、酒店式公寓等多种形态于一体住宅套数住宅套数l729套容积率容积率l1.78绿化率绿化率l57.6%开盘时间开盘时间l2007.11分期开发分期开发l目前一、二期供应为高层住宅、公寓l未来还将推出高层、小高层、别墅等车位比车位比l1：1.5（一期）物业管理物业管理费费l2.08-2.94元/平方米/月投资商投资商l天津富力城房地产开发有限公司合作团队合作团队l物业管理:华信物业管理有限公司l景观设计:美国纳尔斯伯顿设计公司住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目CBRichardEllis|Page183p富力津门湖富力津门湖-主力户型分析主力户型分析5室室2厅厅2卫（建筑面积约卫（建筑面积约184.2平米，使平米，使用面积用面积146.8平米）平米）l户型宽敞大气l南北通透，全明户型采光好l户型方正，功能空间布局合理l起居室有270度观景阳台，尽览水景l储藏室设计，方便居家生活2室室2厅厅1卫（建筑面积约卫（建筑面积约97.8平米，使平米，使用面积用面积76平米）平米）l户型较方正，设计紧凑l功能空间布局合理l全明户型， 采光较好l主卧、客厅设有观景阳台3室室2厅厅2卫（建筑面积约卫（建筑面积约155.7平米，平米，使用面积使用面积126.2平米）平米）l户型方正、宽敞实用l全明户型设计，尽享阳光l主卧室大面积采光，视觉效果好l主卧内设更衣间，方便实用住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目CBRichardEllis|Page184p富力津门湖富力津门湖-生活配套生活配套l教育设施：翔宇学校、瑞金国际学校、逸阳小学、河西中心小学、梅江幼儿园l购物休闲娱乐：津典时代、新海湾商业广场、华润超市、大润发超市、易买得超市l银行：建行、农行、民生、深发展等多家银行l其他：丰绅莲花酒店、梅江体检中心住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目新海湾商业广场深圳发展银行梅江幼儿园农业银行梅江健康体检中心CBRichardEllis|Page185p富力津门湖富力津门湖-销售情况销售情况l售价走势：2007年11月-2008年上半年，价格平稳；2008年6月-2009年3月，受房地产大环境影响，价格不断下滑；2009年第二期季度起，市场回暖，价格不断回涨，10月均价13,000元/平米。l销售速度：2009年上半年销售面积8.14万平米，成交均价9,619元/平米；10月份销售108套，面积1.34万平米，成交均价12,691元/平米。l热销面积：90-160平米，精装修。l购房者：城市中高收入者，大面积以企事业单位中高层管理者为主，小面积主要为年轻上班族，另有部分外地的投资客。住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目CBRichardEllis|Page186p富力津门湖富力津门湖-小结小结优势优势劣势劣势l位于梅江湾，拥有得天独厚的优质风景l开发商实力强、知名度高l交通便利，建筑密度低，出房率高l富力在天津高端社区系列的代表产品l产品丰富，可满足多样需求，吸引力高l部分楼宇，梅江大公园的景观受海逸长洲会遮挡l邻近的公共配套目前还不完善，学校较少。l周边公共交通线路少，出行不便l部分户型过大，销售速度慢住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目与本项目竞与本项目竞争点争点l富力津门湖距本项目较近，先于本项目开发，积累一定的市场知名度，预计未来供应约100万平方米，产生直接竞争。l本项目占据更好的景观资源，可在整体规划上更优、产品形式上更加适应市场、产品品质上提升，形成竞争力。CBRichardEllis|Page187p高银地产高银地产-概况概况位置位置l华苑产业区环外配套服务区占地面积占地面积l90万平米总建筑面总建筑面积积l160万平米，包括商务区、高端居住区、高端商业以及马球场住宅规模住宅规模l占地面积49.5万平米，建筑面积80万平米l首期建筑面积20.8万平米，包括高层、独栋别墅、联派别墅分期分期l共分三期，每隔18个月至24个月推一期项目绿化率绿化率l57.6%开盘时间开盘时间l预计2010年下半年首期完工l预计现房出售投资商投资商l高银地产控股有限公司合作团队合作团队l建筑设计顾问：巴马丹拿建筑及工程师有限公司(P&T)l结构工程顾问：奥雅纳工程顾问(Arup)住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目CBRichardEllis|Page188p高银地产高银地产-小结小结住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目优势优势劣势劣势l位于西部环外产业区，拥有产业区人口支撑l整体规模较大，项目综合性强l开发商实力强，高银地产，香港松日旗下地产公司；l合作团队出色，预计品质较好，“巴马丹拿”和“奥雅纳”联合设计l该项目为高银地产在中国的首个项目，开发经验不足l目前周边尚未有大规模居住开发，区域生活配套设施弱l周边公共交通线路少，出行不便与本项目竞与本项目竞争点争点l高银地产项目位于城市西部外环沿线，与本项目项目入市时间接近，发展产品类型相似，形成一定竞争。l本项目所在区位成熟，客户认可度高，并在景观资源上占有绝对优势，本项目可突出自身优势条件，形成竞争力。CBRichardEllis|Page189p陆家嘴小伙巷项目陆家嘴小伙巷项目-概况概况位置位置l华苑产业区环外配套服务区占地面积占地面积l约42公顷总建筑面积总建筑面积l116.5万平米，包括天津陆家嘴广场、天津虹桥国际社区住宅规模住宅规模l天津虹桥国际社区”项目(地上55万平方米和地下16.5万平方米)l预计产品以高层为主分期分期l率先开工的虹桥国际社区一期工程陆家嘴河滨公寓建筑面积10万平方米，计划于2011年底建成。开盘时间开盘时间l预计2011年左右开盘投资商投资商l上海陆家嘴集团住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目CBRichardEllis|Page190住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析 竞争争项目目优势优势劣势劣势l位于本市老城区，具有深厚的历史文化底蕴l整体规模大，项目综合性强l开发商实力雄厚，知名度较高l红桥区域居住档次较低，市场认可度相对较低l区域目前人口素质相对不高，影响项目的发展档次与本项目竞与本项目竞争点争点l陆家嘴小伙巷项目位于城区西北部，以高层为主，与本项目项目入市时间接近，形成一定竞争。l本项目所在区域居住环境好，客户认可度高，并在景观资源上占有绝对优势，且产品丰富，有竞争力。p陆家嘴小伙巷项目陆家嘴小伙巷项目-小结小结CBRichardEllis|Page191l以大区域优势为基础，发挥以大区域优势为基础，发挥地块自身价值地块自身价值将水主题与自然原生态结合，合理规划，塑造园林景观，提升价值，打造成梅江生态居住区的地标l设计引领城市住宅产品设计引领城市住宅产品组建优秀的合作团队，发展独特高品质的建筑，利用良好的生态环境营造的高端的居住氛围l完善商业和会所设施完善商业和会所设施针对目前周边区域设施不足的情况，率先完善本区域的商业配套设施，形成本项目独特的优势；l差异化竞争，控制大户型差异化竞争，控制大户型所占的比例所占的比例一期控制户型，设计适合本项目的主流客群的户型，与周边项目形成差异；应对策略建策略建议住宅市场住宅市场竞争分析竞争分析CBRichardEllis|Page192公寓市场公寓市场CBRichardEllis|Page193优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓定定义概念概念产品产品管理公司管理公司l所提供的服务比一般公寓更为专业和周到l与酒店不同的是，能提供家庭式的居室环境，满足客户中长期居住体验家庭生活的需求l传统公寓的户型结构，但内部配备完全装修及全套家具家电l配套齐全，具备商务中心、生活配套设施、健身会所、游泳池等完善配套。l由专业酒店管理公司或服务式公寓管理公司进行管理处置方式处置方式l持有经营，统一业权，不进行散售。CBRichardEllis|Page194l与一线城市相比，天津服务式公寓市场发展较慢，项目较少。l目前天津的服务式公寓主要分布在市中心区域，主要集中在商务发展成熟的南京路、小白楼附近。l另外，在景观好、交通便利的城市次中心区域也有供应，如友谊路/滨水道、水上公园区域。目前天津服目前天津服务式公寓主要集中在式公寓主要集中在中心商中心商务区附近，南部分布区附近，南部分布较少。少。未来未来项目供目供应逐逐渐从中心区域向从中心区域向外外扩散，散，环境境优美、交通便利的美、交通便利的区域占区域占优势。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓市市场分布分布173210968451211现有项目现有项目未来项目未来项目CBRichardEllis|Page195编号编号项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间管理公司管理公司房间数量房间数量户型面积户型面积( ) 入住率入住率租金（元租金（元/平平米米/月）月）独体公寓独体公寓1国际大厦和平1992自管11280-30090%2452盛捷奥林匹克大厦和平1998新加坡雅仕阁18570-30080%2103信达广场和平2005自管112100-30070%160与酒店相与酒店相连的公寓的公寓4利顺德大厦和平1995利顺德大饭店8560-15090%2105喜来登酒店河西1997喜来登酒店5570-14080%3256今晚大酒店和平2001今晚大酒店3080-16075%1267滨江万丽酒店和平2002万丽酒店6070-10075%1708泰达国际公寓南开2002泰达酒店管理66146-18590%1509金皇大酒店河西2004金皇大酒店5590-15070%23710天津盛捷友谊服务公寓河西2009新加坡雅仕阁25069-16540%180未来项目未来项目11弘泽国际南开2011未定15198-17012嘉里中心河东2015年左右嘉里集团未定未定数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓项目概况目概况CBRichardEllis|Page196由于天津市由于天津市场整体需求有限，且整体需求有限，且对开开发运运营水平要求水平要求较高，与一高，与一线城市相城市相比天津服比天津服务式公寓整体式公寓整体发展展较为缓慢。慢。受受经济危机的影响后，知名开危机的影响后，知名开发商或将商或将规划服划服务式公寓式公寓项目目转为销售型公售型公寓，或将开寓，或将开发时间大幅向后推移。大幅向后推移。l天津服务式公寓项目较少，年均新增供应64间，目前总供应1,010间。l未来3年，服务式公寓项目较少，主要来自水上区域的弘泽国际项目。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓供供应数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page197数据来源：世邦魏理仕l目前，服务式公寓整体租金水平按照建筑面积计算203元/平米/月。l2003-2008年，整体租金保持稳中有升，增幅约5%。l09年受经济危机影响和供应增加影响，价格小幅下降，约4%。l预计2010年后，随着经济走出困境，和新增供应较少，市场回暖。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓租金租金服服务式公寓的租金未受到物式公寓的租金未受到物业价格的增价格的增长而大幅增而大幅增长，主要由于：从需求方面，主要由于：从需求方面，服服务式公寓的定价是根据外籍式公寓的定价是根据外籍员工的海外住房津工的海外住房津贴，因此租金，因此租金变化不大；从物化不大；从物业品品质来来说，由于物，由于物业折旧，使得老物折旧，使得老物业租金下租金下调抵消了部分新抵消了部分新项目的高租金。目的高租金。CBRichardEllis|Page198未来，随着世界未来，随着世界经济的复的复苏，天津，天津对外外经济不断增不断增长，服，服务式公寓的整体出租式公寓的整体出租率有望反率有望反弹，长期市期市场看好。看好。数据来源：世邦魏理仕l天津服务式公寓入住率一直保持相对较高水平，近几年整体入住率超过80%。l2009年，受经济危机影响，以及盛捷友谊新入市，整体入住率呈现快速下滑。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓入住率入住率CBRichardEllis|Page199数据来源：天津统计局l目前，在天津长期居住的外籍人士大约有近1.6万人，是服务式公寓的主要租户来源。经济复苏后，未来3年，预计人数将呈3-5%的增幅。l韩国籍人士最多，占外籍人口的50%。其次是以丰田及其配套公司为代表的日本籍员工，占28%。另外，欧美及其他国籍的外籍员工，占22%。随着天津随着天津滨海新区、北方海新区、北方经济中心的国家中心的国家级定位，使天津从二定位，使天津从二线城市向一城市向一线城市城市迈进，以空客，以空客项目目为代表的大代表的大规模外模外资项目的启目的启动，也必将，也必将进一步吸引更多的外籍人一步吸引更多的外籍人士旅居天津，士旅居天津，预计需求将有一定提升。需求将有一定提升。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓客群构成客群构成CBRichardEllis|Page200数据来源：世邦魏理仕l外籍人士选择的服务式公寓比较集中，均为发展较成熟的项目，如国际大厦、盛捷奥林匹克大厦、利顺德大厦、喜来登酒店等。l日籍员工多为单身，但预算较高，需求面积较大；欧美企业来津人员多为中高层，举家迁入较多，居住品质要求较高，面积需求较大。国籍国籍总经理总经理/厂厂长长/总监总监部长部长/经理经理高级技术人员高级技术人员/课长课长日本3万元/月1.5-2万元/月1-2万元/月欧美3-4万元/月2-3万元/月1-2万元/月国籍国籍选择项目选择项目主力面积需求主力面积需求（平米）（平米）日本国际大厦、盛捷奥林匹克大厦、喜来登酒店、利顺德大厦等100-120欧美利顺德大厦、喜来登酒店、泰达国际公寓等150-200未来，更多的外企，尤其是欧美大型企未来，更多的外企，尤其是欧美大型企业，纷纷进入天津，大面入天津，大面积户型需求将型需求将逐逐渐增加，增加，带动服服务式公寓市式公寓市场迅速迅速发展，服展，服务品品质也将随之提高。也将随之提高。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓需求特征需求特征CBRichardEllis|Page201类别类别泰达国际公寓泰达国际公寓盛捷奥林匹克大厦盛捷奥林匹克大厦利顺德大厦利顺德大厦主力户型户型面积l二居146l三居161-202l跃层244-349l一室：70-101；l二室：116-121（一卫），130-152（二卫）；l三室：185、209、234，复式：234-322l一室一厅（使用面积）：58、77；l二室一厅：85；l三室一厅：155主流户型二居15%、三居71%、跃层6%一室、两室为主一室、两室为主热租户型两室小户型出租情况非常好一室、两室小户型出租状况较好几种户型出租情况均较好配套设施会所5,000平米专属会员健康中心，有1,400平米游泳池会所，设有室内温泉游泳池室内游泳池，与酒店共享停车位170个11地下及地上停车管理公司泰达酒店公司新加坡雅士阁利顺德酒店公司数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓产品特征品特征典型项目例举：典型项目例举：l比较受欢迎的面积在60120平米，一、二室的户型。l从服务式公寓的配套设施来看，高档会所是服务式公寓项目的主要配套。l多数服务式公寓存在于高档酒店内，能够与酒店客房共享酒店配套设施。CBRichardEllis|Page202项目位置项目位置l和平区成都道126号l天津机场25分钟车程，距离天津火车站7公里市场定位市场定位l四星级服务式公寓物业管理物业管理l雅诗阁国际集团通达性通达性l项目紧邻五大道地区，周边路网发达产权年限产权年限l50年开业时间开业时间l1998建筑面积建筑面积l42,000平米使用率使用率l70%套数套数l185建筑类型建筑类型l地下一层，地上29层p盛捷奥林匹克大厦盛捷奥林匹克大厦数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓典型典型项目目CBRichardEllis|Page203户型比列户型比列l一室：70平米，8.3%l二室：116-152平米，70.4%l三室：185-234平米，14.8%l四室：234-322平米，6.5%最好租户最好租户型型l116-152平米两室内部装修内部装修l精装修配套设施配套设施l体育馆，幼儿园，网球场，阅读室，乒乓球室，游泳馆停车位停车位l96个停车费停车费l1,500元/月物业管理物业管理l雅诗阁装修标准装修标准l家具及家电，包括电视机，冰箱，洗衣机，微波炉，饮水机，保险箱等主要服务主要服务l日常房间打扫，免费使用设施，免费市话，24小时入住p盛捷奥林匹克大厦盛捷奥林匹克大厦数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓典型典型项目目CBRichardEllis|Page204客户类型客户类型l主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、台地区）l客户大多为在津大型外资企业的高级职员，目前主要客群为日籍人士l客源多为管理公司内部网络推荐租金租金l210元/平米*月空置率空置率l20%优势优势l品牌价值较高l临近五大道风景区劣势劣势l周边单行路合围l入市时间长，建筑与硬件设施较落后l停车位有限p盛捷奥林匹克大厦盛捷奥林匹克大厦数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓典型典型项目目CBRichardEllis|Page205l天津服务式公寓市场供应量较少，主要集中在南京路、小白楼商务区附近；l服务式公寓的定价主要根据外籍员工的海外住房津贴，因此近年租金水平变化不大；l受经济金融危机影响，2008年底至2009年租金和入住率有所下滑。市场状况市场状况未来展望未来展望区域发展启示区域发展启示l受开发商财力和运营水平限制，未来新增项目有限，分布由中心商务区向外扩展；l经济危机后，随着天津经济的深入发展，外籍人员增多，需求提升，入住率和租金都将回升。l本区域位于城市南部，环境优美，交通便利，临近产业园区，外资高科技企业密集，长期看具备此类产品的发展潜力；l但目前整体经济尚处于复苏阶段，且区域生活配套尚不完善，短期内发展服务式公寓有一定风险。优质公寓市场优质公寓市场服务式公寓服务式公寓小小结CBRichardEllis|Page206分分类及定及定义酒店式公寓市场酒店式公寓市场研究范研究范围：市区范：市区范围内的高端内的高端销售型公寓售型公寓项目目土地使用年限土地使用年限为40年年/50年的公建年的公建类公寓公寓n以公建用地立项，但产品为居住类公寓；土地使用年限土地使用年限为70年的住宅年的住宅类公寓公寓n产权为70年，但是装修档次比较高，以公寓形式发售，与公建类公寓有类似市场定位的项目；从后期从后期经营上看，可以分上看，可以分为两两类：n入住后，聘请专业的物业管理公司进行管理，可以代客户出租，但不保证出租率n售后与客户签订协议，在一定期限内聘请专业的物业/酒店管理公司统一运营管理，每年承诺一定的投资回报率优质公寓市场优质公寓市场CBRichardEllis|Page207项目分布目分布优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场现有项目现有项目未来项目未来项目l近年天津的酒店式公寓市场发展较迅速，成为开发热门产品。l目前天津的酒店式公寓主要分布在市中心区域，主要集中在商务发展成熟的南京路、小白楼附近。l另外，在交通便利、居住氛围较好的区域也有分布，如塞纳公馆、世纪泰达、时代奥城。酒店式公寓仍是未来受青酒店式公寓仍是未来受青睐的的开开发项目。目。未来未来项目仍主要集中在中目仍主要集中在中环线内，内，临近商近商务中心、生活中心、生活设施施齐全的区域。全的区域。21104678531112131234567本项目本项目9CBRichardEllis|Page208优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场现有有项目概况目概况编号编号物业名称物业名称区域区域建筑面积建筑面积（平米）（平米） 开盘时间开盘时间主力面积主力面积 销售率销售率物业管理物业管理产权销售模式产权销售模式1港湾中心和平区51,8002004124-219100%海贸物业包租2时代奥城南开区55,000200546;72;110100%融创物业不包租3世纪泰达河东区37,000200740-8090%泰达酒店管理包租4天津中心和平区37,000200776-9770%世邦魏理仕包租5迎宾国际公寓河西区30,0002007120-16890%泰达酒店包租6天津公馆河西区48,000200770-80100%第一太平戴维斯不包租7君隆广场和平区28,0002007123-16095%戴德梁行不包租8皇冠国际公寓东丽区22,000200760;110；15110%第一太平戴维斯不包租9上品河西区81,395200861-9895%世邦魏理仕不包租10塞纳公馆南开区29,080200950-7070%天津市金晟物业管理有限公司不包租11津塔公寓和平区50,000200959，8780%金融街物业不包租12名致酒店和平区8,552200967-8890%新加坡辉盛酒店集团包租13中央公馆河西区33,233200930-8015%圣劳斯物业服务有限公司包租数据来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page209数据来源：世邦魏理仕未来未来项目概况目概况优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场编号编号物业名称物业名称区域区域位置位置 预计建筑面积预计建筑面积 预计开预计开盘时间盘时间开发商开发商1天津昆仑中心河西区河西区友谊路乐购超市北侧6.2万平米2010年昆仑置业2天津新华世纪广场和平区大沽北路与营口道交口2万平米2011年天津新华世纪投资公司3欧嘉华大厦河西区小白楼南京路7万平米2011年东方海外4中粮大悦城项目南开区南门外大街4万平米2011年中粮地产5中信六纬路项目河东区六纬路与十一经路交口西侧4万平米2012年中信地产6中粮六纬路项目河东区六纬路与十一经路交口东侧3万平米2012年中粮地产7铁狮门项目和平区南京路与西康路交口3万平米2013年美国铁狮门昆仑中心欧嘉华大厦中粮大悦城CBRichardEllis|Page210数据来源：世邦魏理仕供供应及分布及分布l04年以来，天津酒店式公寓发展迅速，平均增幅18%，年均新增供应8.5万平米；截至09年，累计存量达到54万平米。l未来3年，为了尽快回收投资，诸多原规划服务式公寓改为酒店式公寓，供应量较多，累计存量达到超过80万平米。l目前主要集中在河西、和平和南开区。未来新增供应主要来自河西区、河东的南站区域。优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓分布趋势酒店式公寓分布趋势为加快回收投加快回收投资，降低后期招商，降低后期招商风险，酒店式公寓将是更加受，酒店式公寓将是更加受欢迎的迎的公建公建产品。品。河西区商河西区商务发展潜力大、居住展潜力大、居住环境境好，适宜酒店式公寓好，适宜酒店式公寓产品品发展。展。CBRichardEllis|Page211l2003-2008年，酒店式公寓价格与住宅走势相近，上涨迅猛，年均20%左右。l2008年底至2009年初，受经济危机影响，市场低迷，在售项目价格受挫。l2009年第二季度迅速反弹，预计全年平均价格约14,500元/平米。l未来三年，经济好转，酒店式公寓仍是热门的投资产品，保守预计涨幅至少10%左右。数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场售价售价居住居住类物物业的供求关系在未来相当的供求关系在未来相当长时间内仍将内仍将紧张，随着公寓，随着公寓类产品品品品质和客和客户认可程度的逐可程度的逐渐提高，价格提高，价格预计将保持上将保持上涨势头。CBRichardEllis|Page212l2003-2008年，酒店式公寓租金变动不大，呈稳中有涨趋势，年均增长4%。l2009年，受经济危机影响，租赁市场转冷，租金下滑，年均37.6元/月*平米。l未来三年，随着经济好转，产品品质提升，租金稳中上涨，约3%-4%。l回报率逐渐下降，说明市场不断成熟，未来预计7%左右。数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场租金及回租金及回报率率未来随着未来随着经济发展，展，驻天津的高端商天津的高端商务人士增多，以及服人士增多，以及服务管理品管理品质提升，租金提升，租金进一步提升。一步提升。CBRichardEllis|Page213基本特征基本特征事业稳定，收入较高的商务人士年龄在30-45岁左右，以投资、或少量自住为目的中端客户中端客户中高端客户中高端客户有较强购买实力的国内外商务人士对天津地产有较高投资回报要求的高端人群成交客户年龄：35-50岁之间，处于中高层社会地位关注点关注点价格因素周边环境租赁状况周边环境产品品质升值潜力职业特征职业特征天津企事业单位中高层管理人员本地私企业主、职业投资者国内海归、私企老板、职业投资者国内外金融保险业、企业中高层管理者等购房喜好购房喜好交通便利的小户型产品配套完善，居住环境好楼盘整体档次高，彰显品质的产品周边应有通达性好的道路系统客客户特征特征优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page214l目前酒店式公寓项目的主力户型为50-90平米1居室，少数项目以120-160的两居室为主。l大部分项目精装带家具家电，可提包入住，少数项目精装厨卫带家电、无家具。l售后包租以及与酒店相连的综合项目提供酒店服务，并有会所、餐厅、会议室等配套设施。l售后提供包租的项目有专业的酒店管理公司进行运营，部分项目由知名物业管理公司提供代租服务，提升项目的价值。产品特征品特征优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场类别类别天津中心天津中心津塔公寓津塔公寓迎宾国际公寓迎宾国际公寓中央公馆中央公馆主力户型l75-97平米，一居l59-90平米，一居l127-168平米，两居60%l33-82平米；一居装修标准l精品家具、品牌家电，提包入住型l无燃气，厨卫精装，带家电l装修标准2000元/平米l精装家具家电，提包入住型l精装家具家电，提包入住型配套设施l健身会所、会议室、餐厅等与酒店共享l会馆l会所、餐厅、会议室l会所、餐厅、会议室物业管理公司l世邦魏理仕l金融街物业l泰达国际酒店l圣劳斯酒店提供酒店服务公司l莱佛士酒店l无l泰达国际酒店l圣劳斯酒店售后租赁l世邦魏理仕代租l无l包租15年，共120%回报l包租3年，每年回报率6%CBRichardEllis|Page215公寓立面普通住宅立面对比建筑造型简单外观色彩以浅色为主，墙面为灰色，局部其他浅彩色立面用材：墙面多为条形面砖，用材较单一，没有太多的材料组合，窗框采用铝合金框，没有采用高档的建筑材料注重立面构图关系和体型穿插组合外观色彩较为现代活泼，浅蓝色、浅绿色等较受欢迎，窗玻璃为浅色的绿玻系列立面用材：大多采用石材与玻璃幕墙结合的方式，增强建筑的光影视觉效果产品特征品特征酒店式公寓市场酒店式公寓市场优质公寓市场优质公寓市场CBRichardEllis|Page216项目位置项目位置l南京路商务商业核心带l天津机场40分钟车程，距离天津火车站10分钟车程通达性通达性l紧邻南京路与西康路，临近地铁一号线与三号线换乘站营口道站，公交线路发达项目定位项目定位l集五星级酒店，甲级写字楼，购物中心、酒店式公寓为一体的综合体项目产权年限产权年限l40年发展商发展商l天津复地浦和发展有限公司物业管理物业管理l世邦魏理仕开盘时间开盘时间l2007年6月建筑面积建筑面积l总建筑面积15.4万平米l东塔楼：酒店式公寓38,200平米l西塔楼：甲级写字楼、五星级酒店53,360平米l裙楼：购物中心36,200平米公寓户数公寓户数l369户停车位停车位l共315个停车位，位于地下一、二层p天津中心天津中心概况概况数据来源：天津中心优质公寓市场优质公寓市场典型典型项目目酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page217数据来源：天津中心优质公寓市场优质公寓市场典型典型项目目p天津中心天津中心公寓户型特征公寓户型特征布局特征：布局特征：STUDIO：开放式格局，半开放式的圆形淋浴间；一居：餐厅客厅卧室有机地合，视觉的“开放”与功能的“独立”；两居：敞开式厨房设在入室口，主卧客厅次卧合理分开，布局独特而实用。户型种类户型种类 户型面积（平米）户型面积（平米）楼层楼层STUDIO40-458-11层一居75-9712-22层二居124-14524-29层酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page218数据来源：天津中心优质公寓市场优质公寓市场典型典型项目目p天津中心天津中心公寓装修及设施公寓装修及设施l室内装修室内装修：精装修，配精品家具及品牌家电，包括品牌液晶电视、电磁炉、抽油烟机、微波炉、电冰箱等，一居以上配备烘干式洗衣机。l门窗门窗：外墙铝板玻璃幕墙、双层中空LOW-E玻璃。l机电系统机电系统：迅达电梯、风机盘管加集中处理新风的中央空调系统。l弱电系统弱电系统：有线电视、固定电话、宽带网络接口；室内配可视语音对讲系统。酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page219数据来源：天津中心优质公寓市场优质公寓市场典型典型项目目p天津中心天津中心公寓配套及服务公寓配套及服务l健身疗养中心健身疗养中心：2000平方米，有理疗间、健身会所、SPA水疗室、游泳池等。l餐厅、会议设施：餐厅、会议设施：大部分配套设施可与酒店共享，并由酒店管理公司运营管理。l一站式前台服务一站式前台服务: 24小时提供服务。l酒店服务：酒店服务：由莱佛士（Raffles）酒店提供。l物业管理服务：物业管理服务：由世邦魏理仕提供保安、工程、保洁、客服等服务l资产管理服务：资产管理服务：由世邦魏理仕提供保值及增值经营管理服务，如代租服务等。酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page220客户定位客户定位l有较强购买实力的国内外商务人士l对天津地产有较高投资回报要求的高端人群客户细分客户细分l主要客源：香港、上海、天津、北京l客户职业构成：私企老板、职业投资者、金融保险业、企业中高层管理者等销售策略销售策略l引用世界高端物业代理及著名酒店品牌带动整体销售售价售价l起价19,000元/平米，均价22,500元/平米，最高价30,000元/平米销售率销售率l60%优势优势l地处天津商业商务中心，地理位置优越；l综合体建筑，各业态之间相互支撑；l国际品牌合作团队，得到客户认可；l全精装配品牌家具家电，提包即可入住；l莱佛士酒店提供五星酒店服务；劣势劣势l停缓建项目，户型及层高设计过时；l工程进展速度较慢，给营销造成一定影响l更换多家营销团队，影响销售；数据来源：世邦魏理仕优质公寓市场优质公寓市场典型典型项目目p天津中心天津中心销售情况销售情况酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page221小小结l天津酒店式公寓市场起步较晚，但发展速度快，目前存量54万平米。l项目主要集中在和平、河西中心商务区周边，居住环境较好的非中心区域也有分布。l现存项目为高档精装修不包租，提供酒店式服务较少，市场发展尚未成熟。市场状况市场状况未来展望未来展望区域发展启区域发展启示示l未来项目供应较多，城市中心区的聚集性加强。l众多知名开发商项目的入市，软硬件品质有望进一步提升。l酒店式公寓将是投资热门产品，提供售后包租的项目受投资者青睐。l本区域虽然属于非商务中心区，但居住环境好、交通便利，且临近产业区，有租赁客源，具备酒店式公寓的发展空间。l本区域发展酒店式公寓应注重产品特色，提供优质的增值服务，有助于吸引更多的投资客户，增加投资信心。优质公寓市场优质公寓市场酒店式公寓市场酒店式公寓市场CBRichardEllis|Page222完善区域的各项配套，提升区域价值，待项目形象树立后，抓住适宜的入市时机；利用区域最具影响力的特征打造高品质的公寓，形成独自的特色，有市场吸引力；与酒店部分结合，共享各种配套设施，聘请知名的物业管理或酒店管理公司提供管理服务，提升项目价值；外观设计可采用区域具有影响力的元素进行设计，突出其独特性及价值感，并可赢得更高的市场关注度；针对市场，设计适宜户型的产品，提供精致、舒适的空间，展现良好的投资价值；组建优秀的销售推广团队，在项目入市前，通过各种媒介进行推广，快速提升市场认知度；对本本项目的目的发展启示展启示优质公寓市场优质公寓市场市场小结市场小结CBRichardEllis|Page223会展文化设施会展文化设施CBRichardEllis|Page2241会展设施会展设施文化设施文化设施本项目本项目2未来供应未来供应34576资料来源：世邦魏理仕序序号号名称名称位置位置总建筑面总建筑面积积开业开业时间时间1天津国展中心河西区友谊路4.63万平米19982天津体育中心河西区宾水西道5万平米19933天津大剧院河西区友谊路3.27万平20024天津博物馆河西区平江道3.5万平米20045天津科技馆河西区隆昌路2.1万平米19956天津滨湖剧院河西区环湖中路1.74万平米19987梅江会展中心河西区友谊南路9.8万平米预计2010供供应会展文化设施会展文化设施区域整体区域整体CBRichardEllis|Page225序号序号名称名称位置位置投资方投资方总建筑面积总建筑面积场馆面积场馆面积停车位停车位开业时间开业时间1天津国展中心河西区友谊路国展股份4.63万平米展览：3.5万平米会议：1,200平米20019982天津体育展览中心河西区宾水西道天津体育馆5万平米主馆：2.5万平米副馆：5,400平米练习馆：1,200平米30019933天津大剧院河西区友谊路市政府3.27万平米大剧场：2,018座中剧场：859座30020024天津博物馆河西区平江道天津市文化局3.5万平米展览：1.1万平米20045天津科技馆河西区隆昌路天津市文化局2.1万平米展览：1万平米10019956天津滨湖剧院河西区环湖中路天津京剧院1.74万平米主舞台：540平米左右副台：270平米大剧场：822座多功能小剧场：240座12019987梅江会展中心河西区友谊南路泰达建设9.8万平米会议厅：2,000人贵宾接待室：800平米会议室：3,000平米近2,000预计2010资料来源：世邦魏理仕天津科技馆天津科技馆天津大剧院天津大剧院天津科技馆天津科技馆天津博物馆天津博物馆供供应会展文化设施会展文化设施区域整体区域整体CBRichardEllis|Page226l从区域分布上看，华东地区占据我国展会经从区域分布上看，华东地区占据我国展会经济龙头地位，其他地区分布较为均衡济龙头地位，其他地区分布较为均衡l我国目前已形成三个大的会展城市群，包括：我国目前已形成三个大的会展城市群，包括：l京津冀会展城市群京津冀会展城市群北京、天津、廊坊l长三角会展城市群长三角会展城市群上海、杭州、宁波、苏州l珠三角会展城市群珠三角会展城市群广州、深圳、东莞、惠州与国内其他重要会展城市相比，天与国内其他重要会展城市相比，天津的展馆规模较小，相对限制了会津的展馆规模较小，相对限制了会展业的发展展业的发展会展会展经济会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page227地点地点河西区友谊路投资方投资方天津国展中心股份有限公司竣工时间竣工时间1989年开业，2003年扩建占地面积占地面积5.5万平米建筑面积建筑面积4.6万平米展览面积展览面积3.5万平米会议面积会议面积1,200平米停车位停车位200个主要功能主要功能大中型展览、文艺演出、音乐会、文体活动等资料来源：世邦魏理仕国展中心国展中心会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page228一号厅一号厅二号厅二号厅展厅面展厅面积积(平平米米)净高净高(米米)展位数展位数功能功能出入口出入口数量数量货梯货梯(部部)一一号号馆馆A厅3,4326.23186展览10B厅3,0185.62166展览2C厅5404会议1D厅5404会议1E厅4884.526展览2F厅4884.526展览2二二号号馆馆A厅5,3467.5285展览、音乐会6B厅4,86013250展览、文体活动5C厅2,9167.5141展览5D厅5,3465.5329展览2E厅2,9165.5195展览2资料来源：世邦魏理仕国展中心国展中心会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page229年均使用天年均使用天数数230平均租金平均租金（报价）（报价）6元/平米*天管理公司管理公司天津国展中心股份有限公司承办重要展承办重要展会会l天津市房地产交易会l北方国际自行车展览会l2008环渤海国际机床摸具技术展览会l2008开发区人才招聘会2007第七届国际纺织品面料辅料暨服装工业展览会现场2007年中国金融知识巡回展l2007环渤海电子周l第十届中国（天津）冰淇淋乳品原料及加工技术展览会l2007轻工消费品博览会l2007中国天津电子及制造业展览会资料来源：世邦魏理仕国展中心国展中心会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page230地点地点河西区友谊路与宾水道交口投资方投资方天津市政府竣工时间竣工时间1989年开业，2003年扩建占地面积占地面积4.1万平米建筑面积建筑面积3.27万平米剧场容量剧场容量大剧场：2,018座中剧场：859座包括大型剧场2个，中型会议厅3个，小型会议厅室38个。停车位停车位300个主要功能主要功能国际、国内大型会议及音乐会、歌舞剧等大型综艺节目等资料来源：世邦魏理仕天津大天津大剧院院会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page231位置位置河西区友谊南路与江湾路交口地块范围地块范围东起友谊南路，西至梅江风景区，南起江湾路，北至现状公交首末站投资方投资方天津泰达建设集团有限公司开工时间开工时间2009年9月竣工时间竣工时间预计2010年5月底之前占地面积占地面积23万平米总建筑面积总建筑面积9.8万平米展览面积展览面积6万平米会议面积会议面积2万平米会议室面积会议室面积2,000人的会议厅1个，800平方米的贵宾接待室1个，300平方米左右的会议室10个停车位停车位近2,000个主要功能主要功能国际大中型展览、文艺演出、音乐会、文体活动等资料来源：世邦魏理仕梅江会展中心梅江会展中心会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page232现状状趋势l天津经济呈现快速发展，作为未来北方经济中心，其会展行业无论从数量还是主题具有很大的发展潜力l友谊路区域重点发展金融和商务，突出金融服务功能，优势功能是商务办公、文化博览、涉外酒店、商业，常规功能是高档居住； l友谊路沿线将建设成为金融产业发展、商贸物流、行政办公、商贸物流、市民居住、文化休闲、金融服务等功能为一体的综合性城市区域 区域区域发展展发展适宜性展适宜性l区域有机会成为城市高端商务的扩展区，成为天津中高商贸服务业特色带，将产生对会展业的需求l依托区域产业经济及中高端商务发展特点，大力发展金融、政治、商贸等相关的大型会展设施 l梅江会展中心的建设将对本项目商务发展、投资价值提升有较大推动作用小小结会展文化设施会展文化设施会展会展CBRichardEllis|Page233IV. 物业需求分析物业需求分析p消费者问卷调研消费者问卷调研p写字楼租户访谈写字楼租户访谈p公寓购买者问卷公寓购买者问卷p零售商访谈零售商访谈p酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈CBRichardEllis|Page234消费者问卷调研消费者问卷调研CBRichardEllis|Page235执行情况行情况需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查执行方式执行方式2009年11月7日-11月15日。周边高档商业物业周边拦截访问。非调研公司、地产公司、商业经营公司及媒体从业人员。经常性消费群体，非偶然消费。访问地点访问地点问卷份数问卷份数占比占比友谊路华润万家2038%海逸长洲917%江胜天鹅湖59%蓝润815%水晶城713%友谊路家世界48%合计53100%问卷分布问卷分布执行时间执行时间甄别标准甄别标准调查目的调查目的消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析对本项目商业预期对本项目商业预期l消费场所选择：购物、娱乐休闲、餐饮、选择原因。l消费习惯：频次、出行方式、交通时间。l消费力：消费金额、档次。l认为本区域适宜发展的商业类型、档次和商家。l对此类商业项目的兴趣度。消费者基本特征消费者基本特征l年龄、收入、职业等特征。CBRichardEllis|Page236需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查消费者基本特征消费者基本特征消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析对本项目商业预期对本项目商业预期CBRichardEllis|Page237消消费者基本特征者基本特征需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查消费人群年轻化。已婚有小孩家庭较多，消费具家庭化特征。区域内商业主要吸引区域内部消费人群。CBRichardEllis|Page238消消费者基本特征者基本特征需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l从目前的家庭收入结合年龄、学历、职业特征对比分析，可看出随着时间的推移、产业的发展，区域消费者消费能力具有较大提升空间。消费者具有高学历特征。消费者集中在高素质、高收入行业。消费者收入水平与一线城市相比有一定差距。CBRichardEllis|Page239需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查消费者基本特征消费者基本特征消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析对本项目商业预期对本项目商业预期CBRichardEllis|Page240消消费频次次需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l各种消费业态来看，消费频次主要集中在月均2-3次，以去往超市、卖场的频次略高。CBRichardEllis|Page241单次消次消费金金额需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l购物单次消费金额约为200-500元，休闲娱乐约为100-300元，餐饮约为100-300元，超市约为50-300元，以购物较高。CBRichardEllis|Page242交通工具交通工具需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l从采用交通工具来看，区域消费者对私人汽车的依赖程度较高，对项目道路通达性及停车设施提出较高发展要求。CBRichardEllis|Page243交通交通时间需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l从消费者对交通时间的态度可以得出，本项目可辐射的主要商圈为交通时间30分钟的区域。CBRichardEllis|Page244逗留逗留时间需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l休闲娱乐与购物的逗留时间要长于餐饮和超市卖场，可成为目的性消费的核心业态，有效延长商业经营时间。CBRichardEllis|Page245月消月消费额需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l从各类业态月消费额分析，服装消费较为旺盛，餐饮与休闲娱乐处于较低水平，增长潜力较大。CBRichardEllis|Page246消消费场所所选择倾向向需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查百货商场、购物中心及大型超市受消费者欢迎程度高。影剧院等视听享受类与酒吧茶馆等交流类休闲娱乐受欢迎程度较高。中餐、火锅等大众消费类与各式快餐受欢迎程度高。围绕办公居住区或与其他商业搭配的餐饮受欢迎程度高。CBRichardEllis|Page247消消费考考虑因素因素需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查菜品价格、品质及餐馆品牌是餐饮消费者最看重的三大因素。价格水平是目前消费者选择休闲娱乐活动的主要因素。档次齐全、种类丰富、货品时尚、购物环境佳、距离较近是目前消费者选择商场的重要因素。l区域消费者餐饮消费观念比较成熟。l休闲娱乐消费理念相对落后，引导空间较大。l消费者已开始逐渐关心购物环境的优劣。CBRichardEllis|Page248需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查消费者基本特征消费者基本特征消费者消费习惯分析消费者消费习惯分析对本项目商业预期对本项目商业预期CBRichardEllis|Page249需求需求满足程度足程度需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查超过半数的消费者认为区域商业设施不能满足消费需求。超过半数的消费者认为区域商业设施不能满足消费需求。CBRichardEllis|Page250需求需求满足程度足程度需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查没有满足的需求集中在购物、餐饮、休闲娱乐等多方面。消费者对区域最迫切的期望为增加购物及娱乐设施、提供更佳购物环境及一站式消费场所。CBRichardEllis|Page251对本本项目市目市场期望期望需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查消费者整体倾向于将商业街打造为集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性商业街。消费者倾向于本项目为中高档商业设施。消费者倾向于本项目为集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合购物中心。消费者倾向于本项目为低层低密度、组团式开放的商业空间。CBRichardEllis|Page252对本本项目目兴趣程度趣程度需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查l43%的受访者表示肯定会光顾本项目，本项目受欢迎程度较高。CBRichardEllis|Page253项目目发展启示展启示需求分析需求分析消费者问卷调查消费者问卷调查目标消费者特征目标消费者特征l受教育程度高，大多具有大专以上学历，素质高。l年轻化，以25-40岁为主力，代表时尚与活力。l家庭化，以三口之家为主力，需求更加广泛。l收入增长潜力大，从事高收入行业人口多。l满足周边工作人口、居民需求的区域商业中心，交通距离约30分钟。l交通导向，设置足够停车位，吸引自驾客户前来。l档次定位中高档，开业后可逐渐提升档次。l档次齐全、业态丰富、货品可选择性强的商业设施受消费者欢迎程度高。l集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的一站式消费欢迎程度高。项目发展启示项目发展启示CBRichardEllis|Page254写字楼租户访谈写字楼租户访谈CBRichardEllis|Page255执行情况行情况需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈执行方式执行方式2009年11月9日-11月13日。写字楼内企业面访。区域内知名度高的写字楼；企业具有一定规模，代表性行业租户。访问地点访问地点问卷份数问卷份数占比占比城市大厦210%风景office420%大安大厦525%友谊大厦420%泉集里15%龙居花园15%泉集里15%西苑210%合计20100%问卷分布问卷分布执行时间执行时间甄别标准甄别标准访谈目的访谈目的企业写字楼需求情况企业写字楼需求情况对本项目写字楼预期对本项目写字楼预期l企业选址因素，搬迁习惯、面积需求等。l办公成本承受能力，租金、物业管理费等。l认为本区域适宜发展的写字楼类型。l对本项目优劣势的看法、市场预期与兴趣程度。企业基本特征企业基本特征l所属行业、企业性质、企业规模等CBRichardEllis|Page256受受访租租户特征特征需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈写字楼名称写字楼名称数量（家）数量（家）城市大厦2风景office4大安大厦5友谊大厦4泉集里1龙居花园1泉集里1西苑2写字楼来源写字楼来源行业来源行业来源行业类别行业类别数量（家）数量（家）金融/保险/证券5贸易/进出口5IT/计算机5广告/传媒5级别类型级别类型数量（家）数量（家）地区总部3分公司5办事处、代表处11市场或特殊职能部门1企业性质企业性质数量（家）数量（家）外资2内资5合资6私企7企业性质企业性质企业级别企业级别l从受访企业行业特征、企业性质及企业级别来看，访问样本符合区域内企业总体特征，本次访谈得出的相关启示能够代表区域内大多数写字楼客户的需求特点，为项目定位、产品发展提供参考。CBRichardEllis|Page257选址考址考虑因素因素需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l企业选址最优先考虑的三个因素为交通、与客户的远近及是否提供优惠政策。CBRichardEllis|Page258面面积需求特点需求特点需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l从面积需求来看，区域内现有客户以中小型企业为主，对空间的灵活分割性要求较高，本项目首期发展宜控制规模；l从企业发展来看，多数企业随着业务的壮大、规模的扩张将产生面积扩张需求。CBRichardEllis|Page259企企业搬迁特征搬迁特征需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l受访企业都办过一次家，大多数是从南开区搬往本区域的；l从受访企业反馈来看，区域内企业搬家意愿较强，以寻找自然环境更好、交通更为便利、更为靠近客户及办公品质更佳的写字楼；l从企业搬家提供的需求来看，本项目具有较好的发展机遇。CBRichardEllis|Page260办公成本承受能力公成本承受能力需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l从受访企业来看，以租赁办公楼为主，为持有写字楼提供了较好发展机遇；l租金承受能力主要集中在1-2元/平米天，处于较低水平，提升空间较大。CBRichardEllis|Page261对项目目发展的看法展的看法需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l大多数受访者看好本项目发展办公物业；l主要的原因在于本项目具有完善的商务配套，且长远来看具有发展潜力。CBRichardEllis|Page262对项目目优劣劣势的看法的看法需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l项目主要的优势在于有产业支撑、会展中心的支撑、配套完善及稀缺性；l项目主要的劣势在于距离客户较远，公共交通不完善。CBRichardEllis|Page263对生生态应用的用的态度度需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l95%的企业受访者对生态技术的应用感兴趣；l具体来说，对采用健康、环保、绿色材料技术认可程度更高；l但在支付成本方面，仅能接受比常规产品多出10%的成本。CBRichardEllis|Page264对配套的期望配套的期望需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈l从受访者反馈来看，最希望设置的商业配套为咖啡、茶社等交流功能场所、精品店、西餐厅及健身中心等；l最希望摄制的商务包括银行、商务中心及员工餐厅。CBRichardEllis|Page265市市场预期期需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈项目项目子项子项百分比百分比租金1元/平米天以下10%1-1.5元/平米天70%1.5-2元/平米天20%2元/平米以上0%售价8,000元/平米以下25%8,000-10,000元/平米60%10,000-12,000元/平米15%12,000元/平米以上0%物业管理费5元/平米月以下25%5-10元/平米月75%10元/平米月以上0%l前在租户对本项目写字楼租金预期约为1-1.5元/平米天，售价约为8,000-10,000元/平米，物业管理费约为5-10元/平米天；l由此看来，将物业销售比持有经营在财务上更为合理。CBRichardEllis|Page266小小结需求分析需求分析写字楼租户访谈写字楼租户访谈目标消费者特征目标消费者特征l行业涉及面广，主导行业不明显，包括金融相关、贸易相关、信息技术相关及广告服务类企业。l以成长中企业为主，目前规模较小，面积需求较小，租金承受能力一般，未来发展潜力较大。l对代表写字楼发展方向的生态技术应用感兴趣，但支付热情较低。l整体定位宜中高档，具有较强项目形象的同时也具有较高的性价比，吸引目标客群关注。l空间设计灵活，适宜根据企业需求改变。l生态、环保、健康概念深受目标欢迎，宜适度控制成本投入。l处置方式方面，通过销售物业的办法能尽快回笼资金，实现项目收益。项目发展启示项目发展启示CBRichardEllis|Page267公寓购房者访谈公寓购房者访谈CBRichardEllis|Page268需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷执行情况行情况执行方式执行方式2009年11月14-15日（周六-周日）；重点项目售楼处门口拦截问卷调研；各个地区的代表畅销楼盘；未来3年内有在天津有购买高档公寓计划；对大梅江生态居住区的住宅/公寓有购买兴趣；问卷分布问卷分布执行时间执行时间执行标准执行标准甄别标准甄别标准问卷调查目的问卷调查目的l购房者背景购房者背景l年龄、家庭状况、收入水平、职业特征等；年龄、家庭状况、收入水平、职业特征等；l购房目的、置业次数等；购房目的、置业次数等；l购房诉求点购房诉求点l需求细节需求细节l考虑因素；考虑因素；l建筑风格、建筑形式、需求面积、居室；建筑风格、建筑形式、需求面积、居室；l可承受单价、总价等；可承受单价、总价等；l对各个功能空间面积及装修设计细节的需求；对各个功能空间面积及装修设计细节的需求；l对配套、服务、物业等的详细需求情况；对配套、服务、物业等的详细需求情况；访问地点访问地点问卷份数问卷份数CBRichardEllis|Page269需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷受访者基本特征受访者基本特征酒店式公寓需求要点酒店式公寓需求要点居住型公寓需求要点居住型公寓需求要点CBRichardEllis|Page270需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷受受访者特征者特征项目项目内容内容项目项目内容内容75%的受访者在南开区居住；70%的受访者具有大专以上学历；80%的受访者在河西区工作；55%的受访者为6,000-10,000元；45%的受访者为10,000-15,000元；受访者主要为个体私营企业主、政府公务员、公司管理层；亲友介绍、电视广告、房展会及房地产专业网站是受访者提及率最高的四种渠道；30-40岁是主力，占45%；20-30岁与40-50岁各占20%；25%的受访者是首次置业；75%的受访者是二次置业；居住区域居住区域工作区域工作区域职业特征职业特征年龄阶段年龄阶段学历背景学历背景家庭月收入家庭月收入信息渠道信息渠道置业次数置业次数l潜在购买者居住在城市中心，在城市郊区工作，具有居住随工作向郊区转移的趋势。l购房者日益年轻化、集中在收入较高的行业与职业。l购房者多为二次置业，具备一定的居住体验，形成了对产品的看法。CBRichardEllis|Page271需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷受访者基本特征受访者基本特征酒店式公寓需求要点酒店式公寓需求要点居住型公寓需求要点居住型公寓需求要点CBRichardEllis|Page272需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷对项目目优劣劣势的看法的看法主要优势：生态环境、景观资源、配套设施。主要劣势：商业/商务氛围、交通。CBRichardEllis|Page273需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷置置业目的目的l以办公、自主为主要目的，也有少量投资客；l投资客对于投资回报较为理性，半数以上选择5-6%的年回报，最高为8%；l89%的投资客倾向于开发商承诺汇报，代为管理的形式，省时省心。CBRichardEllis|Page274需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷价格承受能力价格承受能力l单价预期8,000-10,000元/平米；l总价预期80-150万/套。CBRichardEllis|Page275需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷产品需求要点品需求要点户型面积户型面积空间结构空间结构房间数量房间数量装修标准装修标准燃气需求燃气需求厨房功能厨房功能l56%的受访者需求100-120平米；l44%的受访者需求120-140平米；l89%的受访者倾向于2室2厅；l11%的受访者倾向于3室2厅；l89%的受访者喜欢复式空间；l11%的受访者喜欢平层空间；l56%的受访者倾向于毛坯交付；l仅11%的受访者倾向于精装修；l还有33%的受访者喜欢简装；l所有受访者均表示需要燃气；l67%的受访者需要中西厨；l33%的受访者仅需要中厨；CBRichardEllis|Page276需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷产品需求要点品需求要点物业服务物业服务物业管理费物业管理费车位售价车位售价l78%的受访者认为由国内知名物业管理公司管理即可；l另有22%的受访者希望引入服务式公寓管理公司代为管理与经营；l89%的受访者认为车位售价在5-10万元/个比较合理；l67%的受访者认为服务管理费在2.0元左右适宜；配套设施配套设施停车位停车位会所会所l33%的受访者表示需要健身房；l22%的受访者表示需要游泳池；l67%的受访者表示需要1个车位；l33%的受访者表示需要2个车位；l56%的受访者明确表示需要会所；l44%的受访者表示无所谓的态度；CBRichardEllis|Page277需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷受访者基本特征受访者基本特征酒店式公寓需求要点酒店式公寓需求要点居住型公寓需求要点居住型公寓需求要点CBRichardEllis|Page278需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷置置业目的与目的与购房因素房因素置业目的置业目的l100%的受访者选择了自用居住；居住人数居住人数l73%的受访者选择了3人；l置业目的以自用居住为主，大多为3口之家；l购房者最看重小区环境、配套设施及开发商品牌与实力。CBRichardEllis|Page279需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷价格承受能力价格承受能力l单价预期8,000-10,000元/平米；l总价预期80-150万/套。CBRichardEllis|Page280需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷产品需求要点品需求要点户型面积户型面积产品类型产品类型房间数量房间数量房屋朝向房屋朝向空间类型空间类型l46%的受访者需求100-120平米；l36%的受访者需求120-140平米；l需求40-60平米与80-100平米的各为9%；l36%的受访者倾向于2室2厅；l64%的受访者倾向于3室2厅；l64%的受访者喜欢高层住宅；l36%的受访者喜欢小高层住宅；l100%的受访者均表示特别在意朝向，仅选择南向户型；l100%的受访者选择了跃层或复式空间；l82%的受访者对错层空间比较有兴趣；CBRichardEllis|Page281需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷产品需求要点品需求要点重视的空间重视的空间厨房要求厨房要求餐厅要求餐厅要求精装修精装修卫生间卫生间l64%的受访者重视客厅的面积与景观；l27%的受访者重视主卧的面积与景观；l55%的受访者倾向于与客厅合并设计；l36%的受访者倾向于单独设置；l100%的受访者认为不必分中西厨；l82%的受访者表示希望开发商提供多种风格的装修选择；l55%的受访者能接受的装修标准为500-1000元/平米；l91%的受访者关心装修材料的质量与环保性能；l55%的受访者认为主卫、次卫均应开窗；l45%的受访者认为主卫开窗即可，其他卫生间有排风设备即可；CBRichardEllis|Page282需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷产品需求要点品需求要点建筑风格建筑风格车位需求车位需求科技环保科技环保物业管理物业管理生活配套生活配套l64%的受访者倾向于现代风格；l82%的受访者表示公建外立面能体现项目档次，比较喜欢；l45%的受访者关注环境保护，提供更优质的景观与绿化l45%的受访者关注健康，提供更舒适的居住环境l55%的受访者表示需要1个车位；l45%的受访者表示需要2个车位；l73%的受访者表示只要能够提供完善的物业管理服务，对公司品牌无太多要求；l27%的受访者表示希望聘请国内知名物业管理公司管理；l45%的受访者表示需要超市；l55%的受访者表示需要需要健身中心与美容美发；l36%的受访者表示需要银行、邮局；l此外提及率较高的还有幼儿园、学校、药店、诊所、洗衣店等配套；CBRichardEllis|Page283需求分析需求分析公寓购买者问卷公寓购买者问卷小小结l多为二次置业，居住体验丰富；l年轻化，多集中在高收入行业，从事高收入职业；l多数工作在河西区，目前没有居住在河西区，希望搬迁到工作所在地居住；l跃层、复式等空间创新产品受到潜在购房者喜爱，可适度发展；l客户对精装修产品具有一定的接受空间，但对装修成本的投入预期不高，宜注意控制装修成本；l客户较为重视物业管理质量，应提高物业管理水平；l客户对停车位数量需求较多，应配置足够的车位；l客户对建筑朝向十分重视，应避免非南向户型的形成；l客户对完善的生活配套十分重视，如健身中心、日常购物、教育等。目标消费者特征目标消费者特征项目发展启示项目发展启示CBRichardEllis|Page284商业租户访谈商业租户访谈CBRichardEllis|Page285档次档次l考虑本项目所处区位特点以及消费人群特点，零售商品牌选择方面基本都为中高档以上品牌。l需求面积均在1,000平米以上的主力商家或品牌具有影响力的知名商家，对商业规模发展有决定性作用。l考虑到本项目周边环境及商业特点选定主力店、次主力店、餐饮、精品专业店、休闲娱乐等类商家。l主力店和次主力店商家以百货、卖场为主。l餐饮类商家选择包括正餐、快餐、休闲餐厅、美食广场、咖啡几类。l精品专业店类商家选择了最具代表性的高端家电、家居。l休闲/娱乐类选择了KTV、健身、院线。l访谈对象主要以市场影响力强、运营稳定、有一定知名度的商家。规模规模业态业态影响力影响力需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈执行行说明明CBRichardEllis|Page286业态业态商家商家大型综合商业运营商1佳世客2燕莎Outlets主力店百货3新燕莎4百盛超市大卖场5华润6沃尔玛家居/建材7B&Q次主力店折扣卖场8365折扣广场运动卖场9宝盛道吉体育用品电器卖场10国美精品家居11美克美家精品家电12BOSE/sharp需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家选择业态业态商家商家餐饮正餐13上海年代14祈年湾海鲜阁快餐15麦当劳美食广场16亚惠休闲餐厅17外滩风尚咖啡18星巴克休闲娱乐健身19宝力豪院线20银光院线CBRichardEllis|Page287受访商户受访商户在天津选址要求在天津选址要求本项目区位特点本项目区位特点匹配度匹配度需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家选址特点址特点1大型综合商业运营商1佳世客交通，临近主干道；非核心位置非城市核心区位，目前缺乏商业氛围；交通便利，临近主要干道；大规模居住片区；有机会发展大型综合性商业；高高2燕莎Outlets交通，临近主干道；非核心位置高高主力店百货3新燕莎城市成熟的核心位置；交通便利一般一般4百盛城市成熟的核心位置；交通便利一般一般超市大卖场5华润万家居住人口密度较高较高6沃尔玛居住人口密度；交通较高较高家居/建材7B&Q交通，临近干道；人口密度和收入水平高高次主力店折扣卖场8365折扣广场商业氛围较高较高运动卖场9宝盛道吉体育用品商业氛围较高较高电器卖场10国美交通；人口密度较高较高CBRichardEllis|Page288受访商户受访商户在天津选址要求在天津选址要求本项目区位特点本项目区位特点匹配度匹配度需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家选址特点址特点2次主力店精品家居11美克美家依托大型中高档以上的商业非城市核心区位，目前缺乏商业氛围；交通便利，临近主要干道；大规模居住片区；有机会发展大型综合性商业；较高较高精品家电12BOSE/Sharp依托大型中高档以上的商业较高较高餐饮正餐13上海年代靠近高端消费群体；餐饮集中较高较高14祈年湾海鲜阁靠近高端消费群体；餐饮集中较高较高快餐15麦当劳人流量、车流量较高较高美食广场16亚惠人流量较高较高休闲餐厅17外滩风尚交通；靠近消费群体较高较高咖啡18星巴克靠近消费群体一般一般休闲娱乐健身19宝力豪商业、商务中心区、居住区较高较高院线20银光院线商业中心区、居住区较高较高CBRichardEllis|Page289需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家扩张意意图1受访商户受访商户在天津的扩张计划在天津的扩张计划扩张意向及原由扩张意向及原由大型综合商业运营商1佳世客积极积极泰达店2010年开业，仍然持续拓展2燕莎Outlets较积极较积极关注北方城市，开始考虑北京以外的市场主力店百货3新燕莎积极积极目前还未进入天津，有计划开一家4百盛积极积极目前在天津有一家店，有计划再开2-3家超市大卖场5华润万家积极积极持续开店，大、中、小店都有计划6沃尔玛较积极较积极在天津已有两家店，继续考虑开店家居/建材7B&Q保守保守受经济形式影响，整体拓展计划暂缓次主力店折扣卖场8365折扣广场较积极较积极目前还未进入天津，认为天津消费能力相对北京、唐山要低一些，但仍有计划运动卖场9宝盛道吉体育用品积极积极天津已有60多家店，经营不错，持续拓展电器卖场10国美积极积极天津已有20多家店，持续拓展CBRichardEllis|Page290需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家扩张意意图2受访商户受访商户在天津的扩张计划在天津的扩张计划扩张意向及原由扩张意向及原由次主力店精品家居11美克美家较积极较积极在天津已有两家店，未来两年计划再开一家，有新的品牌推出精品家电12BOSE/Sharp较积极较积极目前天津3家店都是代理商，有开直营店的计划餐饮正餐13上海年代较积极较积极目前天津有两家店，计划在开发区选址14祈年湾海鲜阁保守保守集中精力做好水上这一家店快餐15麦当劳积极积极汽车店和标准店在天津这样的一线城市仍有积极的计划美食广场16亚惠较积极较积极目前天津有6家，只要位置合适就会考虑开新店休闲餐厅17外滩风尚积极积极目前已有28家店，开店速度快，拓展意愿强咖啡18星巴克较积极较积极位置合适会继续开店休闲娱乐健身19宝力豪较积极较积极在天津已有5家分店，加盟为主的拓张院线20银光院线积极积极在天津已有20多家院线，随城市扩张，仍有新的计划，不受市区、外围区域限制CBRichardEllis|Page291需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家面商家面积需求需求电器卖场中型超市运动卖场服饰折扣广场超市大卖场、建材卖场标准百货大型综合商业运营商建筑面积(平米)010,00020,00030,00050,00080,00010,000主力店及次主力店主力店及次主力店精品店咖啡快餐休闲餐厅、西餐厅精品家居、家饰大型中餐美食广场、健身中心院线建筑面积(平米)02003005001,0002,0005,000餐饮、休闲娱乐及精品店餐饮、休闲娱乐及精品店CBRichardEllis|Page292健身中心服饰折扣卖场大型综合商业运营商百货超市大卖场建材卖场家电卖场运动服饰卖场院线中餐美食广场休闲、西餐厅精品家居、家饰、家电快餐咖啡厅精品店1.02.03.00可承受租金水平(按照建筑面积，元/天/平米)合作模式：l大中规模的商家以租赁为主，小型零散商家租、售都可以考虑。l租期时间不等，大型商家如百货、卖场15-20年，甚至30年，娱乐5-10年，具有长期稳定的租赁周期，但是支付能力有限；餐饮类商家5-15年不等，根据餐饮种类而定；服饰、精品店等租期1-3年，租期不稳定，但付租能力高。需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家支付能力商家支付能力5.08.010.0CBRichardEllis|Page293受访商户受访商户对本项目的对本项目的感兴趣程度感兴趣程度相关建议和看法相关建议和看法非常感兴趣感兴趣一般感兴趣没兴趣需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家对本本项目的感目的感兴趣程度趣程度1大型综合商业运营商1佳世客认可项目的交通条件，建议发展大型综合商业，吸引不仅大梅江的消费人群2燕莎Outlets认可项目的交通、可视性和景观条件，可以考虑发展低密度的花园式商业，如Outlets主力店百货3新燕莎建议发展社区型购物中心4百盛非主流商圈，考虑发展百货较早超市大卖场5华润万家建议发展适合居住区的社区商业6沃尔玛超市大卖场在梅江已经存在竞争对手，且项目位置偏南端，可以考虑针对有车族的山姆店家居/建材7B&Q目前全国开店计划暂缓，但是认为项目位置比较适合发展建材大卖场次主力店折扣卖场8365折扣广场如果未来开发大型综合性商业，考虑依托进驻运动卖场9宝盛道吉体育用品梅江是居住区，面临白天上班晚上回来居住的问题，因此建议商业要做大、做全，才有吸引力电器卖场10国美认可项目的交通和可视性，但认为位置较偏，建议做大型商业，提升聚客力CBRichardEllis|Page294受访商户受访商户对本项目的对本项目的感兴趣程度感兴趣程度相关建议和看法相关建议和看法非常感兴趣感兴趣一般感兴趣没兴趣需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家对本本项目的感目的感兴趣程度趣程度2次主力店精品家居11美克美家与解放路店有点近，但是认可区域的消费力支撑精品家电12BOSE/Sharp非常认可区域的消费力水平餐饮正餐13上海年代开发时间较远，未来会考虑进入梅江14祈年湾海鲜阁暂无新店计划快餐15麦当劳认可项目的交通、可视性等条件，考虑进驻汽车店，吸引经留项目的人流、车流美食广场16亚惠区域存在需求休闲餐厅17外滩风尚梅江缺乏餐饮和休闲娱乐业态咖啡18星巴克由于区域不够成熟，目前没有大型商业，建议发展社区商业为首休闲娱乐健身19宝力豪有适当的人口和支撑能力院线20银光院线天津城市发展很快，汽车保有量增长导致距离不是消费的障碍，可以考虑发展大商业、大娱乐CBRichardEllis|Page295受访商家受访商家大型综合商大型综合商业运营商业运营商百货百货超市大卖场超市大卖场建材建材/家居家居卖场卖场电器卖场电器卖场折扣、运动折扣、运动卖场卖场餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐选址匹配度选址匹配度在天津拓展计划在天津拓展计划面积需求面积需求租金承受力租金承受力对本项目感兴趣度对本项目感兴趣度综合适宜性综合适宜性非常适宜非常适宜一般一般较适宜较适宜一般一般较适宜较适宜较适宜较适宜较适宜较适宜较适宜较适宜需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈商家商家访谈小小结CBRichardEllis|Page296商家对区域商业的看法：商家对区域商业的看法：l属于城市高档居住区，人口具有一定的消费支撑力，但是非核心商圈，居住氛围浓而商业氛围不浓l目前区域缺乏商业设施，尤其是餐饮和娱乐l梅江本身的居住人口还有待提升商家对本项目的看法：商家对本项目的看法：l毗邻主要干道，便利的交通l良好的可视性l建筑密度低，开发商业形式受限少l湿地公园、会展中心等，为开发休闲商业提供优越条件l但是在梅江的位置较偏，而且受道路阻隔，商圈受限商家对本项目的建议：商家对本项目的建议：l社区商业和大型综合性商业是商家建议的两类商业形式l社区商业针对梅江区域的生活消费，如超市和生活配套l而大型综合性商业则受益于便利的交通条件和地块条件，将项目的商圈辐射范围扩大，针对有车族消费，目的型更为明确，涉及业态更为丰富，涵盖购物、休闲、娱乐和餐饮l根据访谈结果，开发大型综合性商业更为适宜，且能有效规避项目受限的弊端需求分析需求分析零售商访谈零售商访谈结论CBRichardEllis|Page297商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求大型综合商业从2005年开始在山东省开发新店，目前在华北区青岛有两家，烟台有一家，潍坊一家，北京一家目前华北区的拓展重点在北京和天津泰达时尚广场预计2010年9月开业大众消费，以中高收入有车族为主郊区或非核心区为主交通便利，临主干道人口密度整体建筑布局；容积率（一般要求在1.5以下的地块）物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积5000平米以上，分大型、中型购物中心不同，大型的可以达到10万平米，中型的规模在5万平米左右；大型商业中心需要大量的土地，约150亩土地(10万平米)；单层面积1-2万平米；要求有停车场；中型商业层高5米以上，大型商业一层6.1、二层6米，吊顶后5米左右；柱距9-12米之间；上面如果考虑高层建筑，最好不要安排在平面的中心位置，尽量安排在靠边的位置，因为中间会布置有购物街，上有采光天花板。7-8万平米的店需要1500个车位，按照50平米每个车位算。租赁/整体购买（包括商业和停车场）租金1.0-1.5元/天/平米左右（按照建筑面积）租期12-15年，每三年续约希望能够及早介入设计和规划，认为2012年开业比较合适梅江属于天津的富人区，发展也有十几年的时间了，居住人口现在增长更快了。目前来看梅江及周边还是缺乏商业设施的，配套有发展空间。从区位（梅江）来看，适合发展大型商业设施；又是两条主路的夹角位置，交通极为便利；但是周边3公里范围内的十几万人口并不算特别充足，需要吸引更大范围商圈的人口。可以考虑作跟滨海新区店一样大规模的店，规模在10万平米以上，综合性强，超市、百货、零售、休闲娱乐和餐饮俱全的商业。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件佳世客佳世客CBRichardEllis|Page298商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求大型综合商业北京、哈尔滨各一家，目前燕莎的主要业务仍然集中在北京全国的选址受供应商关系的制约比较大。现在可以考虑向北京以外的城市拓展，主要考虑在北方城市尚未开店目前没有明确计划，但是如果位置合适可以考虑城市白领阶层市区和滨海新区之间较为独立的位置项目位置，与一些外资商家不同，燕莎奥特莱斯选址时不一定考虑远郊区物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议“大盒子”，造价低，独立商业。现在考虑开发花园式商业，建筑面积4-5万平米，大单店1000-2000平米，小单店400-500平米从奥特莱斯的主要目标客户群看，免费停车位是必须的，北京达到2000-3000辆的地面停车规模，二线城市根据具体情况也应达到1000辆左右租赁租金可以达到2元，一般在1-2元/天/平米（按照建筑面积）租期20年认为各方面硬件条件都比较适合，非常感兴趣天津跟北京相比，对品牌的认知度和需求还是弱一些，但是相信未来有很大的发展空间。梅江是一个大型居住区，居住氛围有些浓厚。该项目临主要干道和快速路很好，可视性也很好，而且旁边有湿地，可以考虑作一些景观，更有利于建造花园式的Outlets，容积率比较低，非常适宜。各方面的硬件条件很合适，可以考虑开发花园式的Outlets，定位私家车消费者。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件北京燕莎奥特莱斯北京燕莎奥特莱斯CBRichardEllis|Page299商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求百货全国约10家，北京、太原、哈尔滨近期工作重点会放在北京尚未开店有计划2年之内开1家店高端百货（燕莎友谊），中高档百货（贵友）中高收入阶层偏向于成熟区域地理位置优越，交通便利，环境较好物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积5万平米左右，层数5层左右地下要有独立的车库，车位数量按每万平米100个考虑租赁上限2元/平米/天租期不低于15年可以考虑中高档次的百货进驻梅江是新开发入住的区域，高端居住区，交通比较便利该项目规模较大，物业综合性强建议发展社区型购物中心，不宜高档，中档为主，满足社区居民生活需要，业态丰富，涉及超市、服务类、娱乐、影院、餐饮等需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件新燕莎新燕莎CBRichardEllis|Page300商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求百货全国约40家，北京、青岛、上海、大连、无锡、重庆、西安等和平路一家未来再增加2-3家中等收入消费者有足够消费群体的成熟区域交通状况良好，在主要的十字路口的大路旁物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积3万平方米以上，最好到3层，4-5层可以考虑做一些餐饮和娱乐休闲设施，可以另行招商。首层层高6米，其他楼层4.5米；柱距9米以上；地下停车位500个，地下一层最好为车库，也可以考虑部分做超市；商业设施的通透感要好；宽度不小于60米；客用扶梯可以考虑在大厅中央，逃生通道及消防门等应在边缘地带，尽量不要占用有效空间；共享空间设立在二楼比较好，不占用首层；商场门前最好留有搞活动的场地。租赁，不考虑购买1元/平米/天左右（按照建筑面积）租期15-20年位置较偏梅江是大型居住区，居住人口还是有限的，商业氛围不够浓厚，目前考虑发展百货还比较早百盛目前会首选交通便利的核心主流商圈需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件百盛百盛CBRichardEllis|Page301商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求超市卖场华东、华北、华南地区，450家2005年收购天津月坛集团旗下门店，2007年收购天津家世界在天津持续拓展属于中或中高档的超市类型大众消费，社区居民消费为主居民比较集中的地区由于店面规模多样，对交通、地段的要求比较灵活物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议大卖场营业面积8000-15000平米，高档Ole超市营业面积4000-6000平米，库房为营业面积的10%，最好有2部货梯，不过1部也可以，承重350-500公斤/平方米，有独立的出口，柱间距在8米以上，净高不低于3.5米，用电量在700千瓦。另有便利营业面积在2000平米以下的便利超市。固定租金及流水扣点固定租金2元以内/平方米/天，流水倒扣3%租期一般20年旗下的便利小超市品牌肯定会考虑，但是大卖场还要需要考察作为大型居住区的梅江，非常适合华润万家超市的选址黑牛城道有一家华润万家（原家世界），经营情况很好，吸引多是梅江的住户，梅江大部分的生活消费需求都在这里解决需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件华润万家万家CBRichardEllis|Page302商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求超市卖场全国96家，一线城市、省会城市、东部南部发达地区2家，和平路、新开路计划继续拓展普通店针对大众消费者山姆店90%都是有车族人口密集区域，有便捷的快速交通，方便停车物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议1.5-1.8万平米，两层，地下1层也可；进深不小于70米，300个车位，有独立的出入口和卸货区山姆店2万平米，9米层高，1-2层，整体商业项目的车位在1000个以上租赁，租期15年以上考虑山姆店品牌进驻周边是大型居住区，商业缺乏，易买得梅江店刚刚开业，另外还有家世界，梅江现在的商业竞争也开始激烈了。梅江确实是一个考虑发展商业的区位，但是针对本项目位置有点偏梅江的南端，靠近外环线，离客户远，客户过来消费不方便。项目交通条件很好，但不是梅江最中心的位置且梅江内竞争项目开始增多，可以考虑把项目的商业着眼点放开，商圈辐射扩大，作有车族的市场。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件沃沃尔玛CBRichardEllis|Page303商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求建材/家装卖场全国一、二线城市，目前有近40多家店。现在受市场和经济的影响，全国的拓展都在暂缓。和平路1家，但目前关店了，主要销售额下降影响。中高收入阶层考虑到周边居住人口的收入水平、人口密度，交通情况物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议层高要求8-8.5米，方式1：单层结构，不排斥上层有其他商家，10000-12000平米；方式2：双层结构（地上1、2层）或含地下1层（考虑进货要求，地下1层的硬件设施要求更高，更偏向前者）。首层荷载需要2500kg/，二层为550kg/，柱距要求9米*9米；至少300个车位。租赁，租期20+10年，一般3年调整一次，固定浮动额度。租金与超市类似，约1.5-2元/平米（按照建筑面积）全国开店计划暂缓临友谊路和外环路，交通条件非常好位置和交通很适合建材/家装类的大卖场需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件百安居百安居CBRichardEllis|Page304商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求运动卖场目前主要在北方城市，北京、天津、大连、西安、哈尔滨、沈阳、青岛等一线城市尚未开店有计划发展，看项目位置与消费能力年轻白领阶层市区内，商业氛围良好，交通条件好，有充足的停车位物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积在3,000-30,000平方米至少有100个停车位租赁和购买都可以考虑租期最少10年如果是几万平米的卖场，租赁价格一般不超过0.5元/平米/天（按照建筑面积）如果未来开发大型综合性商业，考虑依托进驻不属于天津的核心商圈范围天津消费能力比北京甚至唐山还是要低的，如果开发非核心区位的大型综合商业还需要一段时间的发展需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件365折扣广折扣广场CBRichardEllis|Page305商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求服饰折扣卖场北京、南京、唐山60多家继续拓展有一定经济实力的中青年运动休闲服饰的爱好者市中心的成熟商圈内中高档大型商业内物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议大型：10,000-15,000平方米；主题运动城，不仅包含传统意义上的消费，还要发展体育衍生产品较大型：4,000-5,000平方米；主题运动广场中型：2,000平方米，类似于东方广场的精品店较小型：200-800平方米，传统购物中心的店面分割小型：60-100平方米，精品小店的模式目前在天津代理四个品牌，营业面积700-800平米（Nike300平米，Adidas300平米，Adidas箱包和儿童各40-50平米）在购物中心一般选择租赁，租金2-4元（按照营业面积）在百货一般选择扣点，3-4%，租期3年左右会考虑整体商业的规模、综合性、业态组合，比较倾向进驻大型的ShoppingMall，目前来看时间等待时间比较长属于居民区，不是核心商圈，区位有点偏，白天人口少，都在上班，晚上回来居住，消费几率已经降低。交通可以，但是位置有点偏离中心针对梅江的这种居住区的现状，除非把商业规模做大、做全，才能吸引更多的商家进来和目的型消费者进行消费，否则没有竞争力的需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件宝盛道吉宝盛道吉CBRichardEllis|Page306商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求电器卖场全国各省市天津20多家门店持续拓展家电专卖市区和外围区域都会考虑交通良好的区域，周边人口达到一定的水平，有稳定的居民和较大流动性消费群体的区域物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积3000-5000平米，大的旗舰店可以达到8000平米独立出入口，面朝主路一般在B1/F1或F1/F2，一层面积不少于800平米层高3.5米大卖场设计电力400千伏安租赁2元/天/平米左右（按照建筑面积）租期10-15年针对地块的条件，最好能够成为大型商业的一部分，整体有聚客能力梅江虽然被誉为富人区，但是很多都是投资房产的行为，住户其实大部分都是租户，因此现在评估购买力还是弱一些。临两条主路，交通和可视性非常好，但是位置在梅江有点偏。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件国美国美电电器器CBRichardEllis|Page307商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求精品家居全国25家，北京、上海、天津、广州、深圳以及其他二次城市2家，解放南路、奥城未来两年计划在天津开1个店，09年推出新品牌馨赏家客群基本都是成功人士，驱车前往考虑市区依托好商业物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议美克美家：1500-2000平米（建筑面积），一、二层；馨赏家：一线城市，依托主流商场和社区点，面积在80-100平米美克美家：自建或租赁，租金2-3元/平米/天（按照建筑面积）；馨赏家：租赁5-8元/平米天（按照营业面积）与解放南路店面较近位置很好，周边消费有支撑需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件美克美家美克美家CBRichardEllis|Page308商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求精品家电音响香港、台湾、上海、天津等直营店的开店策略是一个城市开一家天津现在均为代理商，3家店(米莱欧/友谊商厦/黑牛城家世界)，信达广场要开博士的直营店定位高收入客群市区内只考虑进入中高档商业，客户层次要一致物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议选高端商场内做封闭店，不做临街店铺和底商。至少50-60平米，中型店160-170平米，大型店230-240平米，包括视听间、大厅和电影院，分不同等级的店面。租赁友谊路家世界店的租金最早是8元/天/平米（按照营业面积），后来涨到10元/天/平米（按照营业面积），一年一签很关注，希望及早建成区域的消费力很强，辐射范围足够，支撑力较强家世界正在内部调整，如果本项目能在明天开业，则机会非常好需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件博士博士CBRichardEllis|Page309商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求中餐全国6家店目前天津有两家，都在五大道内，重庆道和湖北道聚会、商务宴请目前看好开发区环境优雅，交通便捷，靠近高端消费人群物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积1000平米左右，净高3米以上租赁，租期至少5年租金最多2.5元/平米/天（按照建筑面积）2-3年后会考虑进入梅江时间还比较久远，目前还没有计划到梅江，但未来会考虑需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件上海年代上海年代CBRichardEllis|Page310商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求中餐目前只在天津一家，在水上北路，2005年1月开业聚会、商务宴请目前没有开新店的计划物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积3000平米左右，2层以上有上下水和电梯，符合明火餐饮标准，尤其是底商，管道和其他配套要符合标准车位要有150个。租赁，固定租金，租期15年。租金2元/天/平方米（按照建筑面积）目前没有新店计划建议如果考虑发展餐饮，需要一个高档的餐饮环境，保证就餐者良好的就餐氛围需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件祈年湾海祈年湾海鲜阁CBRichardEllis|Page311商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求快餐全国拓展但作为美国的上市公司，目前经济危机影响较大，今年采取谨慎的拓展计划目前看好南方城市，如广州，在北方只选择一线城市，如北京、天津、沈阳、大连等目前天津标准店有40多家得来速3家（京津高速、解放南路、塘沽）标准店和汽车店都在推广，未来标准店不是主推产品，得来速将被主要推广大众快餐标准店：繁华商业区，人流量大的位置。得来速：主要交通道路的交叉位置，车流量大。物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议使用面积400平米左右，最好在1层，如果不在1层，1层的面积不能少于160平米采取保底租金扣点形式合作租期：15年扣点：5-7%考虑进驻汽车店梅江现在商业缺乏，商业需求存在潜力。交通便利，车流量还可以。可以考虑作汽车店（内含标准店），独立建筑，使用面积300-400平米，吸引往返的驾车消费者，如开发区的和外环到梅江东西两边的消费者，另外，梅江本身的居民也存在就餐的需求。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件麦当麦当劳CBRichardEllis|Page312商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求美食广场全国近100家6家，劝业、华联、津乐汇、小白楼、南楼旗下还有亚惠快餐和亚惠咖啡餐饮业态年轻人，写字楼工作人士客流量大的一级商圈或二级商圈，物业条件，道路的走向。物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议美食广场层高3.5米以上，要考虑到挂风机、冰箱等，使用面积800-1200平米，最大的可以达到3000平米。快餐面积350-400平米。层高、挑高都有要求，煤、水、电都有特定要求，美食广场要求电力180千瓦，快餐电力130千瓦，亚惠咖啡电力80千瓦。一般选择地上租金、扣点租金5-6元/天/平米（按照营业面积）可以考虑，看未来发展该区域写字楼市场不景气，白天人气少该项目规模较大，业态比较丰富，有写字楼物业建议发展商业应针对周边居民生活需要需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件亚惠惠CBRichardEllis|Page313商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求休闲餐饮天津、石家庄、太原、无锡、北京等城市进驻天津时间2004年，在永安道。目前天津共有28家店，其中有7家直营店（加控股）持续拓展。定位商务客群，洽谈业务，基本上都是开车来消费，来消费的目地一是为了环境，二是为了洽谈业务，人均消费40元繁华商业区消费群体集中的地方交通便利，驾车很容易到达物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议营业面积500-800平米必须有独立门头，不小于4m（宽）3.5m（高）供电不少于80千瓦小时的电量进户（面积每增加100平米，供电量需增加10千瓦）；外立面方向有独立的入口给、排水，排污系统畅通暖气（北方）、中央空调消防基础设施：消防栓、烟感、喷淋、消防通道必须完善；单层面积在300平方米以上多数地区要求有喷淋设施不少于15个的停车位租赁和加盟，租金2.5-3元/天/平米（按照营业面积）。在梅江津典时代已有一家店，如果距离超过3公里，还可以考虑休闲西餐的业态在梅江经营很好，因为梅江整体餐饮、娱乐还是比较缺乏的。交通、可视性很好需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件外外滩风尚西餐咖啡尚西餐咖啡CBRichardEllis|Page314商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求咖啡京、津两地共53家9家，津汇广场、滨江道、国际大厦、友谊路、新世界、经济开发区等主要以写字楼消费者居多，18-45岁，收入2500元/月以上，白领为主，男女各半高档写字楼和大型商业，商业形象好有适合的目标消费群体，客流量大物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议使用面积100-200平方米首层，在主要通道层高2.5-2.8米通透性和可视性好租金、扣点，扣点在8-10%目前考虑进驻还比较早，运作一段时间后会考虑该区域的商业比较分散，大的商业还没有做起来，区域入住率不高，不太成熟建议发展社区型集中商业需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件星巴克星巴克CBRichardEllis|Page315商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求健身30多家，北京、上海、天津、重庆、辽宁、江苏、浙江、昆明、福建、吉林、四川、广东等5家，金皇大厦旁、河东十一经路、泰达、体育场、奥体中心计划继续扩张，数量不定中高收入阶层商业区：商务区或区域级的商业中心。社区：高档居住氛围，居住人口多。物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣程度对本项目的感兴趣程度相关看法及建议相关看法及建议建筑面积3000平米，最大面积的可以达到4000-5000平米。社区店在1000-2000平米。现在大店的情况较少，以2000-3000平米的店为主（投资400-500万元）。单层面积至少1000平米。净高至少3.5米，越高越好，中央空调、热水必须有，煤水电满足一般标准，排风做好，不要受餐饮影响，大规模的店面内部还要有电梯。楼层在高层或不好租的位置都没有关系，但是在一层一定要有独立的入口。停车位要有20-50个。做直营和加盟，目前比较倾向于投入管理，由地产商负责投资（设备、装修等），直营店除非地理位置非常好。租金1元/天/平米（按照建筑面积），租期8-10年。可以考虑加盟店梅江的人口收入较好，居住的人口数量在提升过程。不会考虑开直营店，投入成本较大，梅江毕竟还不如市区内的核心位置，因此投资比较大。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件宝力豪宝力豪CBRichardEllis|Page316商家类型商家类型在国内拓展情况在国内拓展情况在天津开店情况在天津开店情况消费客群特征消费客群特征选址要求选址要求健身主要在天津20多家年轻人天津消费人群消费习惯也在变化，区域型消费已经形成，因此选址上市中心和外围区域都会考虑成熟的商业区或居住区物业条件要求物业条件要求合作模式合作模式对本项目的感兴趣对本项目的感兴趣程度程度相关看法及建议相关看法及建议一般中型影院在6000平米左右（10-13个厅），净层高不低于9米，停车位300个以上租赁，租期15年以上，租金1-1.5元（按照建筑面积），负责投资会考虑6-8个厅的规模，关键看整体的业态组合大梅江的人口密度现在还可以，主路上的人流、车流增长不少，未来有希望成为新的区域型商业中心。交通便利，旁边有会展中心，2010年就会是一个热点区域（2010年举办达沃斯论坛）应有超前的发展考虑，现在汽车保有量多了，路程的远近已经不是阻碍消费的主要问题。业态要具有相互的依托，而且要做大商业、大娱乐，相互支撑形成强有力的聚客性，大超市、餐饮等比不可少。需求分析需求分析零售商访谈附件零售商访谈附件银光院光院线CBRichardEllis|Page317酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈CBRichardEllis|Page318酒店概况酒店概况序序号号品牌品牌名称名称主要品牌线主要品牌线品牌档次品牌档次目前国内拓目前国内拓展情况展情况天津地区天津地区分布分布1万豪酒店丽思-卡尔顿(RitzCarlton)奢侈酒店目前已在北京、天津、上海、广州、深圳、重庆、武汉、苏州、三亚、顺德、无锡等主要一线城市及旅游城市进行拓展，已开业酒店23家无JW万豪(JWMarriott)豪华商务酒店无万豪(Marriott)主流商务酒店（标准五星配置）天津富力万豪国际公寓正在筹建万丽(Renaissance)文化风格的五星酒店现有2家，天津万丽泰达及滨江万丽万怡(CourtyardMarriott)优质四星级酒店无酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page319序序号号品牌品牌名称名称主要品牌线主要品牌线品牌档次品牌档次目前国内拓展情目前国内拓展情况况天津地区分布天津地区分布2洲际酒店洲际(Inter-Continental)豪华五星级配置酒店目前已在30个省会及旅游城市有品牌拓展，已开业酒店66家，筹备酒店约60家，目前在全国重点拓展假日及快捷假日品牌无皇冠(CrownePalace)标准五星全配置酒店铜锣湾广场、松江梅江项目假日(HolidayInn)标准四星全配置酒店2快捷假日(Express)经济型酒店，已开放特许经营1酒店概况酒店概况酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page320序序号号品牌名品牌名称称品牌线品牌线品牌档次品牌档次目前国内拓展情况目前国内拓展情况天津地区分布天津地区分布3卡尔森酒店丽晶(REGENT)顶级豪华酒店目前在国内主要一线城市13家酒店开业，未来拓展的重点品牌是丽笙，一线城市和二线城市并举无丽笙(Radisson)豪华商务酒店天城丽笙世嘉酒店筹建中丽亭(ParkPLAZA）优质四星酒店无丽怡(CountryInns&Suites)标准四星酒店无丽柏(ParkInn)经济型酒店无酒店概况酒店概况酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page321序序号号品牌名品牌名称称品牌线品牌线品牌档次品牌档次目前国内拓展目前国内拓展情况情况天津地区分布天津地区分布4雅高酒店索菲特(Sofitel)豪华商务酒店目前在全国共有57家酒店，其中索菲特20家，诺富特9家计划开1家索菲特诺富特(NOVOTEL)优质四星酒店无美居(Mercure)标准四星酒店无宜必思(IBIS)经济型酒店2家，均在泰达酒店概况酒店概况酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page322序序号号酒店品酒店品牌牌发展战略概述发展战略概述对天津市场的看法对天津市场的看法对区域的看法对区域的看法入驻意愿入驻意愿建议酒店规模建议酒店规模1万豪对万豪和万丽两个品牌采取积极态度，丽兹卡尔顿不考虑二线城市近几年酒店快速增长，主要是因为天津缺少高品质酒店主要是居住区，商务功能需要培养，会展会是吸引点；区域长期看机会不错短期内可以考虑快捷酒店和四星酒店，四星酒店可以用万怡l300间左右是最经济的规模2洲际洲际酒店只考虑省会城市、深圳、珠海和直辖市等天津需要更多的高档酒店和国际酒店，对天津的经贸环境和投资环境有益看好区域发展，友谊路、会展和西青、津南开发区散客来源，会展、湖景推动会议和奖励旅游由于已经有一家了，短期内不进入五星酒店，可以考虑一家快捷酒店l200间房3卡尔森重点拓展丽笙品牌，丽晶只考虑在一线城市核心商务区目前天津酒店硬件比较陈旧，大堂和房间都小，需要有新的高档酒店品牌进入酒店所拥有的资源非常好，大片湖景、国际会展中心这些都是吸引客户的来源，但能否带来长期的收益还要看周边产业发展和会展的使用率建议放优质四星品牌ParkPlazal优质四星，文化主题酒店l200-400间房l2-3间餐厅l房间30平方米左右l会议设施600平米4雅高未来策略是快速扩张（到2010年总规模将达到180家），高端和大众品牌并举（索菲特和宜必思是两大重点）天津是个发展很快的城市，可以容纳大部分酒店品牌进入，高档商务酒店和连锁酒店都有很好的机遇高端商务客人较少，通过会展拉动可以但还要看会议档次，很难直接下结论；周边产业园品质都不足以支撑豪华酒店短期内关注城市中心资源，对外围区域暂时不作考虑l无酒店概况酒店概况酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page323l大部分国际著名酒店管理公司都有积极的拓展计划l高端商务酒店以及经济型快捷酒店是两大拓展重点l会展和产业园、友谊路对吸引商务散客和会议客人非常重要的资源；环境和湖景能提供附加值l酒店发展机会长期看向好，但短期内应谨慎发展l大部分管理公司都表现出比较强的进驻意愿l多数建议在四星酒店，五星酒店可以放在远期开发l建议本项目可以建成房间数300-400间，突出客房功能、配套完善l目前看机会比较大的是发展优质四星级酒店扩张计划扩张计划区域看法区域看法入驻意愿入驻意愿发展建议发展建议酒店概况酒店概况酒店管理公司访谈酒店管理公司访谈需求分析需求分析CBRichardEllis|Page324V. V. 案例分析案例分析案例分析案例分析CBRichardEllis|Page325城市城市产业产业物业物业典型典型案例案例来自国际大都市或国内一线城市，在城市的发展阶段上领先于天津。拥有一定的产业支撑，通过产业升级、实现商务氛围的较大发展。综合性开发，具有较大规模，形成多种物业相互协同发展的局面。区位区位开发之初位于城市的郊区地带，随着开发逐渐发展成城市区域中心。选择标准准案例分析案例分析典型案例选择典型案例选择考虑本项目位于位于城市郊区地带、具有产业支撑、周边高端居住氛围成熟的特征，对典型案例的筛选提出如下标准，从多个角度借鉴其成功的发展经验。CBRichardEllis|Page326根据选择标准，我们选择了位于北京的方恒国际中心、位于上海的碧云国际社区及位于新加坡的新达城。根据选择标准，我们选择了位于北京的方恒国际中心、位于上海的碧云国际社区及位于新加坡的新达城。北京方恒国际中心北京方恒国际中心上海碧云国际社区上海碧云国际社区新加坡新达城新加坡新达城城市特征l北京，国内一线城市l上海，国内一线城市l新加坡，国际大都市区域特征l望京区域l城市郊区成长为区域中心l浦东新区l城市新兴开发区域，郊区成长为区域中心l非城市中心l距离城市中心有一定距离产业特征l与中关村电子城科技园一路之隔l位于金桥进出口加工区内l依托会展中心的会议会展业物业特征l综合性开发，涉及商业、酒店、写字楼、酒店式公寓等，周边有大片住宅开发l综合性开发，居住、商业、酒店、写字楼、公共配套、体育中心等l综合性开发，包括会展中心、写字楼、商业等。案例确定案例确定案例分析案例分析典型案例选择典型案例选择CBRichardEllis|Page327案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心CBRichardEllis|Page328区位区位数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心6二环二环三环三环四环四环五环五环方恒国际方恒国际中心中心望京望京电子秤科技园西电子秤科技园西区区/东区东区/北区北区该项目区位特征与本目区位特征与本项目接近，均是位于一个大型高档居住区内，且周目接近，均是位于一个大型高档居住区内，且周边有有较强的高科技的高科技产业支撑。支撑。区域概况区域概况东北四环和五环之间，京承高速和机场高速之间。距市中心15公里，距首都国际机场12公里。占地17.8平方公里，建筑规模1,400万平米。人口特征人口特征常住人口约20万，居民具有较高收入水平，知识层次和职业层次相对较高。社区居民年龄构成以25-45岁为主，属于年轻型社区。外籍人士较多，中产阶层比重较大，外籍人士以韩籍为主。产业特征产业特征形成由跨国公司总部及研发中心的“巨头经济”带动的以“电子信息”为核心的高科技产业链条。“头脑经济”形成品牌，摩托罗拉、爱立信、索尼爱立信、三星、奔驰、微软、朗讯、英国爱德华、美国安捷伦、德国宝马汽车电子等大型跨国企业。电子城科技园内数量众多的高科技企业。CBRichardEllis|Page329概况概况数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心地块面积：地块面积：46,211平米。总建筑面积：总建筑面积：25.1万平米（地上18.35万平米，地下6.75万平米）。酒店：酒店：2个，一个是商务快捷酒店1.28万平米，综合楼的一部分是5星级酒店约4万平米，约占21%。写字楼：写字楼：3栋，1号楼2.8万平米（地上2.1万平米）、2号楼3万平米（地上2.3万平米），综合楼的一部分是写字楼约4万平米，约占39%。公寓：公寓：1栋，3.6万平米，约占14%。商业：商业：地上4层，地下1层，建筑面积4万平方米，约占16%。容积率：容积率：4.75。绿化率：绿化率：30%。车位数：车位数：1,200个。使用年限使用年限：商业和公寓40年，写字楼和酒店50年。开发商开发商：北京方恒置业股份有限公司。分期：分期：一期：1号写字楼，商业，商务快捷酒店，公寓。二期：2号写字楼，综合楼（包括写字楼、酒店。商业商业2#写字楼写字楼1#写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店公公寓寓酒店酒店从开从开发周期来看，本周期来看，本项目是在望京居住氛目是在望京居住氛围基本基本成熟之后才启成熟之后才启动的的综合性开合性开发项目，与本目，与本项目在目在梅江大区域所梅江大区域所处的开的开发时点点类似。似。CBRichardEllis|Page330酒店酒店数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心酒店布局酒店布局：沿主要干道一侧分布。星级标准：星级标准：共两家，1家商务快捷，1家5星级。房间数量房间数量：商务快捷231间，五星级400间。管理品牌管理品牌：商务快捷为洲际旗下中国首家自购快捷假日酒店ExpressHolidayInn，5星级酒店已与洲际酒店集团达成协议。处置模式处置模式：整售给中国酒店投资有限公司（由洲际酒店集团和标准酒店投资有限公司合资成立），综合楼的酒店部分与洲际酒店集团签署管理合作意向。其他：其他：商务快捷平均房价400元/晚间；5星级酒店预计2012年开业。引入国引入国际品牌酒店起到了提高商品牌酒店起到了提高商务配套档次、配套档次、提升提升项目形象的效果，酒店高低档次搭配有利目形象的效果，酒店高低档次搭配有利于丰富于丰富产品品线，满足不同档次客足不同档次客户需求，合理需求，合理的的处置模式也有利于快速置模式也有利于快速实现项目投目投资回回报。CBRichardEllis|Page331写字楼写字楼数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心写字楼布局写字楼布局：沿主要干道一侧分布。建筑要点建筑要点：2栋16层的写字楼、1栋140米高的综合楼。标准层面积1,300平米。五部客梯。层高3.9米，净高2.75米。大堂石材，走廊墙壁为壁纸、地面为地毯，办公单元墙面及顶棚刮腻子、地面水泥抹面。户式中央空调。Low-e中空镀膜玻璃幕墙、两层高金属板造型竖条装饰，首层局部干挂石材。单元面积单元面积：110、210平米。进驻企业进驻企业：中小型商贸公司居多，投资客较少。处置模式处置模式：出售，目前1号楼已经售完，2号楼正在销售。租金：租金：4.1-4.3元/平米天（含物业管理费21元/平米月）。售价：售价：2号楼15,000-16,000元/平米。国国际品品质的写字楼，的写字楼，树立了区域立了区域标杆形象，有效提升杆形象，有效提升项目租售价格。目租售价格。灵活的灵活的单元划分，有利于吸引中小投元划分，有利于吸引中小投资者，加快者，加快销售速度。售速度。CBRichardEllis|Page332公寓公寓数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心总套数：总套数：386套。产品要点：产品要点：标准层高3.3米。大堂300平米，挑高6.5米。标准层14-15户，配置4部电梯。地板采暖、新风系统，公共区中央空调，户内变频空调。3,000元/平米精装修交楼标准，三种装修风格。密码门禁系统。6类布线标准。户型配比：户型配比：一居68-80平米，300套，占比78%。二居102-121平米，78套，占比20%。顶层8套三居131-158平米，占比2%。标准层标准层销售型物售型物业的配置，可率先回的配置，可率先回笼资金、形成金、形成现金流，金流，实现滚动开开发。CBRichardEllis|Page333公寓公寓数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心会所配套：会所配套：健身房、游泳池。物业管理物业管理：国际知名物业管理，提供酒店式服务。购房者特征：购房者特征：外资企业白领，投资者。租户特征：租户特征：望京的外企高管，看好项目品质，客户层次较高。处置模式处置模式：销售。售价：售价：19,000元/平米。租金：租金：100-110元/平米月。开盘日期：开盘日期：2007年11月，开盘价格17,000元/平米。销售率：销售率：约90%。高档的装修、完善的配套，高端的客高档的装修、完善的配套，高端的客户定定位及位及优质的物的物业管理服管理服务，有效提升，有效提升项目目租售价格租售价格CBRichardEllis|Page334商商业数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心商业布局商业布局：商业的规划布局并没有选择在主路一侧，而是与望京国际购物中心（华堂、餐饮街等业态）面对面，形成商业街格局。建筑要点建筑要点：首层层高6.5米，2-4层层高5米。320米沿街面。阳光中庭。无柱式中央通道。500平方米入口大堂。32部滚梯、3部货梯、6部垂直客梯。业态布局业态布局：F1：精品店、化妆品、流行女鞋、黄金珠宝。F2：商务男装、流行女装、寝居用品。F3-4：大型餐厅、健身中心及娱乐中心。单元面积单元面积：精品店70-80平米。进驻商家进驻商家：餐饮：俏江南、泰国焦叶、唐宫海鲜舫、高丽楼。精品店：ONLY、VERYMODA、JACKJONES、SASA、Marisfrolg、屈臣氏、皮尔卡丹、周大福等。处置模式处置模式：持有自营，由北京方恒置业股份公司投资成立的控股子公司北京方拓商业管理有限公司进行经营管理。F2F3依托大型高档居住社区，依托大型高档居住社区，发展展综合性合性购物物中心中心业态，以餐，以餐饮、娱乐为主，并持有主，并持有经营，有利于商，有利于商业气氛的成熟与气氛的成熟与获取持取持续的的投投资回回报。CBRichardEllis|Page335对本本项目启示目启示案例分析案例分析北京方恒国际中心北京方恒国际中心开发策略物业发展物业组合发展定位l本项目具有强势的产业支撑，周边居住氛围成熟，且位于城市近郊，发展集商务、商业、居住及配套多种功能的综合物业具有可行性。l可采用酒店、写字楼、商业、住宅等多种物业搭配，相互协调，档次错位，满足不同层次客户需求，扩大客户覆盖范围。l写字楼：坚持高品质，树立区域标志，引领市场。l酒店：引入国际品牌，采用灵活的合作方式。l商业：依托客户需求特点，以目的性消费为主流。l居住：重视产品品质，强化配套设施，提高服务水平。l租售搭配，比例适宜。l分期分批，滚动开发。CBRichardEllis|Page336案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page337区位特点：区位特点：u位于上海浦东新区，地处金桥出口加工区内部偏西位置。u1992年开发时，属于城市的郊区位置，依托交通导向与产业发展的典型。占地面积：占地面积：u3.7平方公里。四至范围：四至范围：u北到蓝天路、南到云间路、东抵金桥路、西接黑松路。交通情况：交通情况：u主要依靠私家车和公共巴士。产业特点：产业特点：u金桥进出口加工区的相关企业及浦东新区相关企业，以金融、贸易、IT、先进制造为主。金桥区域地图金桥区域地图碧云社区碧云社区碧云国际社区碧云国际社区基本情况基本情况案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区浦东新区浦东新区金桥进出金桥进出口加工区口加工区从区位与从区位与产业特征来看，特征来看，该项目与本目与本项目目具有具有较强的相似性。的相似性。CBRichardEllis|Page338物业类型物业类型建筑面积建筑面积比例比例住宅（公寓、别墅）261万平米67.7%服务式公寓12万平米3.8%酒店3万平米1%写字楼25万平米7.8%商业8万平米2.5%配套设施（医院、学校、教堂等）10万平米3.2%合计合计319万平米万平米100%服务式公寓服务式公寓别墅别墅教堂教堂商业商业国际学校国际学校物物业配比配比案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区从物从物业配比来看，配比来看，该项目住宅物目住宅物业为主，主，自身形成一个能容自身形成一个能容纳大大约10万人的居住万人的居住社区，酒店、服社区，酒店、服务式公寓、写字楼、商式公寓、写字楼、商业、配套、配套设施等商施等商务商商业设施具有一定施具有一定规模。模。CBRichardEllis|Page339国际学校杨高路杨高路杨高路杨高路黑黑松松路路云间路云间路金金桥桥路路蓝天路蓝天路公寓公寓公寓公寓、别墅别墅百安居家乐福公寓学校别墅邮局橄榄球场公寓别墅幼儿园别墅别墅发展用地服务式公寓服务式公寓公寓公寓发展用地服务式公寓学校别墅别墅写字楼写字楼学校医院沿街商业公寓别墅商业酒店、服务式公寓公共建筑酒店、服务式公寓体育设施别墅别墅发展用地别墅服务式公寓体育休闲中心商商业、酒店、写字楼等物、酒店、写字楼等物业布置在交通便利的外布置在交通便利的外围区域，便于区域，便于对社区内部与吸社区内部与吸纳外外部客部客户，有效提升土地利用价，有效提升土地利用价值。居住居住产品宜布置在景品宜布置在景观资源源较佳的位置，越高端的佳的位置，越高端的产品品资源条件源条件应越好，提升越好，提升产品品溢价空溢价空间。规划布局划布局案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page340首期开首期开发住宅，有利于快速回住宅，有利于快速回笼资金，金，为后期开后期开发积累累资金，金，实现滚动开开发。二期建二期建设大大卖场商商业设施，完善区域商施，完善区域商业配套，促配套，促进区域成熟。区域成熟。三期、四期推出三期、四期推出别墅、服墅、服务式公寓等高端居住式公寓等高端居住产品，品，获取超取超额利利润，并，并继续完善商完善商业配套。配套。五期推出体育休五期推出体育休闲设施、建材家居市施、建材家居市场等，促等，促进区域区域进一步的成熟。一步的成熟。六期六期时，项目所在区域居住、生活、商目所在区域居住、生活、商务、商、商业氛氛围已已发展得十分成熟，开展得十分成熟，开发利利润较高。高。国际学校杨高路杨高路杨高路杨高路黑黑松松路路云间路云间路金金桥桥路路蓝天路蓝天路公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓、别墅公寓、别墅别墅别墅百安居百安居家乐福家乐福公寓公寓学校学校别墅别墅体育休体育休闲中心闲中心橄榄橄榄球场球场公寓公寓别墅别墅幼儿园幼儿园别墅别墅服务式服务式公寓公寓服务式服务式公寓公寓公寓公寓公寓公寓服务式服务式公寓公寓学校学校写字写字楼楼写字楼写字楼医院医院沿街商业沿街商业一期二期三期四期五期酒店、服酒店、服务式公寓务式公寓六期学校学校别墅别墅学校学校公寓公寓服务式公服务式公寓寓公寓公寓别墅别墅开开发分期分期案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page341幼儿园，学校建成运幼儿园，学校建成运营中福会幼儿园平和双语学校1995199720042001信和花园信和花园项目投入市目投入市场约43,000平方米住宅项目写字楼、酒店、服写字楼、酒店、服务式公式公寓、家居建材寓、家居建材浦东民航大厦华美达酒店&豪美达服务式公寓欧倍德（百安居）英国德威国英国德威国际学校学校进驻具有400年历史的著名国际学校1996写字楼、服写字楼、服务式公寓式公寓投入市投入市场新金桥大厦盈标花园1998住宅、写字楼、商住宅、写字楼、商业、服、服务式公寓式公寓罗山花苑银东大厦新金桥酒店公寓家乐福商商业继续完善、医院完善、医院进驻碧云花园商铺上海华山医院2003住宅、写字楼、商住宅、写字楼、商业、服服务式公寓式公寓世茂湖滨花苑OfficePark碧云体育休闲中心碧云钻石酒店公寓2006总结规律如下：律如下：应优先先发展居住物展居住物业，以回，以回笼资金；其次金；其次发展写字楼、商展写字楼、商业设施，完善区域商施，完善区域商业配套、提升配套、提升区域商区域商务氛氛围；最后；最后发展高品展高品质酒店，提升区域商酒店，提升区域商务配套档次。配套档次。住宅物住宅物业需要在需要在项目开目开发周期中持周期中持续开开发，为项目的商目的商业、写字楼、酒店开、写字楼、酒店开发提供提供现金流支金流支持，居住物持，居住物业比例比例应合适，待区域成熟后仍有住宅合适，待区域成熟后仍有住宅产品可开品可开发，获取区域升取区域升值的利的利润。开开发时序序案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page342供应迅速增长期工业迅速增长期家乐福百安居碧云花园体育休闲中心区域区域产业的的发展提供大量就展提供大量就业岗位，位，产生生对住宅物住宅物业的旺盛需求，促的旺盛需求，促进居住物居住物业的的发展。展。随着居住物随着居住物业的不断的不断发展，居住人口不断增加，展，居住人口不断增加，对商商业物物业的需求大量增加，促的需求大量增加，促进商商业物物业的的发展，并且商展，并且商业物物业的需求会随着区域成熟而不断升的需求会随着区域成熟而不断升级。区域区域产业规模模扩大、大、结构升构升级，衍生出，衍生出为产业区服区服务的相关企的相关企业，促，促进写字楼物写字楼物业的的发展。展。物物业发展与展与产业发展关系展关系案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page343国际学校杨高路杨高路杨高路杨高路黑黑松松路路云间路云间路金金桥桥路路蓝天路蓝天路百安居百安居家乐福家乐福碧云碧云花园花园学校学校体育休体育休闲中心闲中心橄榄橄榄球场球场公寓公寓碧云别墅碧云别墅幼儿园幼儿园碧云别墅碧云别墅金桥凤凰大金桥凤凰大厦服务式公厦服务式公寓寓碧云钻石碧云钻石服务式公服务式公寓寓沿街商业沿街商业公寓别墅商业酒店、服务式公寓公共建筑体育设施核心区物核心区物业分布分布案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page344开发时间：开发时间：l2001年开工，2002年进入市场；总建筑面积：总建筑面积：l约150,000平方米，其中会所约3,100平方米；总套数：总套数：l约493套；开发背景：开发背景：l随着金桥开发区的发展和碧云国际社区的逐步开发，住宅项目逐渐增多；l但项目多为同质化，没有创新型的项目出现；核心区核心区-碧云花园碧云花园案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page345容积率：容积率：l1.68；产品类别：产品类别：l多层、小高层公寓；产品设计：产品设计：l建筑外型采用欧洲传统古典风格，具有鲜明特色；l公寓单元均为一层二户或一层一户，层高3.1米；l采用预应力大板结构，户内平面可以自由分割；l按照北美风格别墅平面设计的多种房型充分考虑各种功能的需要，除客厅、家庭厅、正餐厅、早餐厅和书房以外，还安排了步入试衣帽间、工作间、储物室；lII期采用当时国际最新的建筑科学技术，屋面及外墙均采用保温隔热材料、冷桥隔热双层中空玻璃窗、三面玻璃的全透明观光电梯等；多功能会所：多功能会所：l设室内游泳馆、休闲咖啡吧、儿童游戏房、健身中心、桑拿房、舞蹈房、多功能厅等；核心区核心区-碧云花园碧云花园案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page346开发时间：开发时间：l1998年；总建筑面积：总建筑面积：l约16,000平方米；楼层规划：楼层规划：l一层为餐饮、购物等；l二层为家乐福超市；开发背景：开发背景：l碧云国际社区开发初期，周边住宅、写字楼及服务式公寓刚刚起步，商业设施缺乏；核心区核心区-家家乐福福案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page347开发时间：开发时间：l2001年；总建筑面积总建筑面积：l约18,000平方米；楼层规划：楼层规划：l一层，紧邻“美车饰汽车百货”；开发背景：开发背景：l碧云国际社区开发中期，周边基本商业需求满足后，建材及汽车维护的需求日益增多；核心区核心区-百安居百安居案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page348开发时间：开发时间：l2003年总建筑面积：总建筑面积：l约19,000平方米楼层规划：楼层规划：l二层，包含“美格菲健身中心”；开发背景：开发背景：l碧云国际社区开发中期，社区内居民对于体育健身及多样化的餐饮需求十分强烈，开发商结合周边的运动场地，建造了体育休闲中心；周边物业情况：周边物业情况：l住宅，约700,000平方米；l服务式公寓，约120,000平方米；l酒店，约22,000平方米；l写字楼，约120,000平方米；l商业，约34,000平方米；核心区核心区-体育休体育休闲中心中心案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page349l体育休闲中心内还开设了“迪卡侬”运动超市和大量的特色餐饮设施；l“迪卡侬”专业运动超市，能够提供大量丰富的专业运动设备和服饰，满足社区内的运动产品需求；l特色餐饮有效的弥补了区域内的餐饮空白；l特色餐饮定位于中高端社区服务型商业，品种丰富，定位明确，包括星巴克、意大利艺术餐厅、印度小厨、拉丁餐厅、蓝蛙西餐厅、松坊商场、81west美容美发、日本料理、越南河粉、中国书店、悠庭保健会所等；核心区核心区-体育休体育休闲中心中心案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区CBRichardEllis|Page350对本本项目启示目启示案例分析案例分析上海碧云国际社区上海碧云国际社区规划布局规划布局产业促进作用产业促进作用开发时序开发时序物业配比物业配比l根据开发周期核算居住物业比例，确保在项目商务、商业等配套开发完成，区域成熟后仍能有一定规模的住宅物业开发，获取区域升值的价值。l居住物业遵循资源优势原则，将最高端的物业布置在资源最好的位置。l商业、商务等物业布置在交通枢纽位置，对内对外交通便利，有利于经营。l应首先开发居住物业，获取现金流，实现项目的滚动开发。l商业物业尽早启动，完善商业配套，提高生活便利度。l酒店、写字楼等商务物业，宜视区域需求而定。l随着产业的发展，规模扩大与结构升级将快速推动区域对写字楼、酒店等物业的需求，本项目依托西青科技园，发展商务物业机遇较好。CBRichardEllis|Page351案例分析案例分析新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page352区位区位数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析新加坡新达城新加坡新达城Suntec City新达城新达城新加坡概况新加坡概况占地707平方公里常住人口约484万，本地居民384万，其中华人占75%，马来人占14%，印度人占9%，其他占2%人均GDP为30,228美元。产业特征产业特征重工业以炼油、化工、造船、机械、电子为主，有裕廊工业区此外，国际贸易、金融、教育、旅游等也十分突出，是亚洲的金融中心之一。新达城位于新加坡城新达城位于新加坡城市市环路上，通路上，通过该案案例的研究，将主要借例的研究，将主要借鉴会展中心会展中心对商商务物物业的促的促进作用。作用。CBRichardEllis|Page353物物业组合合数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析写字楼写字楼会展中心会展中心商业商业l占地面积占地面积：11.7公顷l总建筑面积总建筑面积：约43万平米。l会展中心会展中心：约10万平米，6层，新加坡最好的会展中心。l写字楼写字楼：约25万平米，4栋45层，1栋18层。l商业商业：约8万平米，新加坡最大的商业设施之一。l财富之泉财富之泉：曾经世界上最大的喷泉。财富之泉财富之泉项目以会展中心、写字楼物目以会展中心、写字楼物业为主体，从其目前的成功可主体，从其目前的成功可总结得出，会展得出，会展中心中心对写字楼物写字楼物业的促的促进作用作用较大。大。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page354规划划设计数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析整体整体规划布局十分划布局十分讲究中国的究中国的风水，五水，五栋写字楼写字楼为一只左手的一只左手的五个手指，掌心位置布置了五个手指，掌心位置布置了财富之源富之源喷泉，手腕位置是新加泉，手腕位置是新加坡最大的会展中心。坡最大的会展中心。整个整个项目的目的规划与新加坡划与新加坡CBD的右手的右手规划相互呼划相互呼应。富含理念的富含理念的规划能划能给人以人以过目不目不忘的印象，十分有利于忘的印象，十分有利于项目的目的圈圈层推广。推广。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page355写字楼写字楼数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析建筑层数建筑层数l18层/45层标准层面积标准层面积l18层楼宇为2,600平米。l45层楼宇根据层数为930平米、1,100平米和1,300平米三种。主要特点主要特点l无柱式空间结构。l智能管理系统。l3,000个地下停车位，车位配比达每万平米120个。l行政卫生间。l24小时空调供应。l人性化的地下停车系统设计。l待梯时间不超过30秒。l超级网络速度。该项目写字楼竣工于目写字楼竣工于1997年，从年，从今天来看，其品今天来看，其品质也属于先也属于先进水水平，充分平，充分说明高品明高品质的的产品其生品其生命力更命力更为持久。持久。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page356写字楼写字楼案例分析案例分析新加坡新达城新加坡新达城Suntec City方正的造型，有效提高方正的造型，有效提高了了项目的使用率。目的使用率。4栋栋45层层建筑建筑平面平面1栋栋18层层建筑建筑平面平面4-11层，层，1336平米平米12-27层，层，1117平米平米28-44层，层，938平米平米4-12层，层，2566平米平米13-18层，层，2622平米平米CBRichardEllis|Page357写字楼写字楼数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析新加坡新达城新加坡新达城Suntec City典型租户典型租户AdobeAtosOriginAvivaAsiaBASFBearingPointCarrefourCCPIT/CCOICRepresentativeOfficeChevronPhillipsChinaZhejiangCenterDatacraftDBSBankEMCComputerSystemsF5NetworksSingaporeIMCShippingInfocommDevelopmentAuthorityofSingaporeKornFerryInternationalNationalAustraliaBankNovellOracleServcorpSterlingCommerceSungardTempletonUBSAGSymantecYahoo!Singapore 项目写字楼吸引了近目写字楼吸引了近400家企家企业，包括大量国，包括大量国际知名跨国企知名跨国企业，主要集中在金融、，主要集中在金融、IT等行等行业。CBRichardEllis|Page358商商业-概况概况数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析建筑层数建筑层数l地下一层，地上三层。建筑面积建筑面积l82,500平米，提供约300个零售商铺，100余美食商店。业态分区业态分区l画廊区画廊区：位于会议会展中心地下一层，提供高端国际品牌，满足会议代表及游客需求。l热带区热带区：提供更加广泛的购物选择，强调购物环境与体验消费。l喷泉区喷泉区：位于喷泉周围，主要为美食。l娱乐区娱乐区：位于项目东北，集中了5家影剧院、健身中心、游戏经营场所及新加坡的第一个家乐福。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page359商商业-楼楼层平面平面数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析商商业与写字楼、会展中心相与写字楼、会展中心相结合合设计，有利于形成物，有利于形成物业的的联动，体，体现综合效合效应，也可有效提高，也可有效提高绿地率。地率。地下一层地下一层地上一层地上一层地下二层地下二层地上三层地上三层新加坡新达城新加坡新达城Suntec City地上一层与会展中心连成一片。地下一层车库与会展中心、写字楼连成一片。地上二、三层与写字楼连成一片。地上二、三层与写字楼连成一片。CBRichardEllis|Page360商商业-业态分布分布案例分析案例分析新加坡新达城新加坡新达城Suntec City娱乐中心热带区雅丽廊财富之泉区域区域业态业态娱乐中心家乐福连锁超市、1家五厅电影院际各种娱乐产品专卖；雅丽廊世界各地的名牌服饰专卖店，包括PoloRalphLauren,LauraAshley,Esprit,TopShop,Furla,WaxLyrical,Morgan,HugoBoss等；新加坡旅游中心和新加坡游客服务中心；热带区150余家店铺；包括运动、休闲康乐、时尚潮流等；还提供银行、诊所和牙医等多种专业服务；财富之泉以餐饮为主，包括各式餐厅和快餐店，包括咖啡屋、西饼店、快餐厅、印度餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、韩国餐厅、泰国餐厅、西餐厅等会展中心一楼的国会展中心一楼的国际名牌服名牌服饰专卖店，吸引了世界各国前来参加店，吸引了世界各国前来参加展展览、展示、会、展示、会议、举行演出等的客人。行演出等的客人。财富之泉周富之泉周围布置餐布置餐饮，使客人能，使客人能够一一边就餐一般欣就餐一般欣赏怡人美景。怡人美景。CBRichardEllis|Page361商商业-建筑建筑设计数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析入口入口商场内部商场内部前瞻性、人性化的商前瞻性、人性化的商业设计迄今来看，仍能保迄今来看，仍能保持高尚的格持高尚的格调与使用的需求。与使用的需求。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page362酒店酒店数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析Conrad International序号序号酒店名称酒店名称星级星级1ConradInternational五星2Ritz-Carlton五星3PanPacificHotel五星4MarinaMandarin五星5SwissotelTheStamford五星6RafflesHotel五星Raffles HotelSwissotel StamfordPan PacificMarina Mandarin123465新达城新达城项目本身没有酒店，但目本身没有酒店，但项目周目周边国国际品牌酒店云集，品牌酒店云集，说明高明高层次的会次的会议会展会展产生生对优质酒店的需求。酒店的需求。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page363景景观喷泉泉数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析l“世界最大喷泉”1998年世界吉尼斯纪录。l该景观设计融合了印度宗教、中国风水理论及阴阳学说，被誉为财富之泉。l目前已成为新加坡城市的标志，也是外地游客去新加坡必到之处。通通过独特的景独特的景观标志，可吸引人流，志，可吸引人流，聚集人气，提升聚集人气，提升项目知名度，促目知名度，促进项目各种物目各种物业的繁荣。的繁荣。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page364会展中心会展中心数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析l总建筑面积总建筑面积：10万平米，可容纳10-10,000人的活动。l会议厅会议厅：位于6层，亚洲最大的无柱会议空间，面积12,000平米，功能灵活，可举办会议、展览、宴会和音乐会。l展览厅展览厅：位于4层，12,000平米，可分为4个厅，专为展览设计，层高8.5米。l剧院剧院：596座，位于2-3层。l室内广场室内广场：位于3层，930平米，功能灵活。l宴会厅宴会厅：位于2层，2150平米，可划分为多个多功能厅使用。l会议室会议室：位于2层、3层，提供31个不同大小的会议室，容纳10-400人举行会议，专设26个VIP休息室。将大将大规模的会展空模的会展空间分分门别类，既有，既有专业性也有使用的灵活性。性也有使用的灵活性。新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page365会展中心会展中心数据来源:世邦魏理仕案例分析案例分析会议大厅会议大厅展览大厅展览大厅宴会大厅宴会大厅会议室会议室新加坡新达城新加坡新达城Suntec CityCBRichardEllis|Page366对本本项目启示目启示案例分析案例分析规划布局规划布局项目亮点项目亮点物业组合物业组合l会展中心对写字楼、酒店物业促进作用较大。l应依托会展中心，结合周边物业发展与规划情况，发展酒店、写字楼等商务物业。l引入内涵丰富、话题性强的规划理念，给客户留下强烈的印象，形成圈层传播的动力。l商业与写字楼裙楼结合布局，可有效利用空间，空出更大的绿地。l通过特殊景观，营造项目标志，吸引城市的目光，提升项目形象。l采用前瞻性的设计，有利于维持项目生命力，如超前的车位配比、高档的硬件设施、智能化软件系统等等。新加坡新达城新加坡新达城Suntec City